TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, nueve (09) de octubre de dos mil quince
205º y 156º

ASUNTO: KP02-V-2013-004008

PARTE DEMANDANTE: CARLOS DANIEL COLMENARES ARTIGAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 17.305.762.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Fernando José Padua Gómez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 104.588.

PARTE DEMANDADA: ANA ROSA ORTIZ SOLANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 25.714.445.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Zalg Abi Hassan, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.585.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y RESOLUCIÓN por vía reconvencional
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Cumplimiento de Contrato, interpuesta por el actor, en la que afirma haber suscrito con la ciudadana Ana Rosa Ortíz Solano en fecha 26/7/2012 contrato de opción a compra que tenía por objeto un bien inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar sobre ella construida distinguida con el N° 13, del Lote Acceso (5), construida en la primera etapa de la Urbanización PRADOS DEL GOLF, situada en el Sub-Lote Fase Dos, en las cercanías del caserío La Piedad, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del estado Lara, inmueble que pertenece a la antedicha ciudadana de acuerdo a instrumento protocolizado bajo el número 2009.3157, asiento registral número 1 del inmueble matriculado con el número 359.11.5.2.1144, correspondiente al libro de Folio Real del año 2009 del día 21/08/2009 de la Oficina de Registro correspondiente.
Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del estado Lara, inmueble que pertenece a la antedicha ciudadana de acuerdo a instrumento protocolizado bajo el número 2009.3157, asiento registral número 1 del inmueble matriculado con el número 359.11.5.2.1144, correspondiente al libro de Folio Real del año 2009 del día 21/08/2009 de la Oficina de Registro correspondiente.
Afirma el demandante que tal pacto se enmarcó en los términos del subsidio nacional habitacional, y que el precio acordado fue Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00).

El demandado en su contestación niega que se haya acordado la venta, por cuanto el contrato suscrito está referido a una opción, esto es, un contrato preparatorio.
Negó igualmente que la venta estuviera sujeta al subsidio habitacional, por cuanto ello no se evidencia del contrato, así como también advirtió que a su representada le hubiera sido entregada la suma de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,00) por cuanto el cheque por medio del que esa suma debía ser pagada, fue devuelto por carecer de fondos.
De tal suerte que, conforme continuó exponiendo la representación judicial de la demandada, pese a lo estipulado en el contrato, el ciudadano Carlos Colmenáres únicamente entregó la suma de Bs. 60.000, por lo que adujo haber manifiestado que el contrato “cumplió el termino establecido”, dado que ya había pasado un (1) año de haberse celebrado el contrato, sin que el actor diera cumplimiento total al pago de la suma dada en inicial en el término de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.130.000,oo), lo que hace que el contrato resultare incumplido y por tanto con derecho a solicitar la resolución del contrato y la entrega del inmueble.
Continuó exponiendo el apoderado judicial de la demandada, que es cierto que su mandante a notificar mediante misiva en la oficinas del organismo con competencia en vivienda y hábitat la situación generada, con ocasión a que el hoy demandante, a la par de haber suscrito el contrato de opción, ocupaba el mismo inmueble en condición de arrendatario, pero que resulta falso que ese organismo haya avalado negociación alguna.
Adicionalmente indicó que era falso que su “representada tenga conocimiento alguno de que en fecha 6/09/2013 le llegaría los cheques del BOD, y que le fue notificada de la protocolización a firmar el documento, ni menos mi representada después de tanto tiempo iría a firmar documento alguno en virtud del incumplimiento existente desde hace más de un (1) año…”
Seguidamente, el apoderado judicial de la ciudadana ANA ORTÍZ SOLANO, propuso reconvención a objeto de procurar la resolución del contrato de opción a compra venta celebrado y suscrito por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto del estado Lara, en fecha 26 de julio del 2012 anotado bajo el N° 46 tomo 99 llevados por ante esa notaría que versaba sobre el inmueble propiedad de su mandante, ubicado en la Urbanización Prados del Golf, distinguida con el Nº 13 del lote de acceso cinco (5), construida en la primera etapa de la Urbanización Prados del Golf, situada en el Sub-Lote Fase dos, en las cercanías del caserío la piedad, en jurisdicción de la parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio autónomo Palavecino del estad Lara, identificado con el Numero catastral 13-06-02-13-28-06, el referido inmueble posee una superficie aproximada de Ciento catorce metros Cuadrados (114,oo mts2) y se encuentra comprendida casa y terreno dentro de las siguientes medidas y linderos particulares: NORESTE: seis metros (6,oom) con calle 5; SURESTE: Diecinueve metros (19,oom) con parcela 14; SUROESTE: Un metro (1,oom) con parcela N.6 del lote de acceso 3 y cinco metros (5,oom) con parcela N.7 del lote de acceso 3; y NOROESTE: Diecinueve metros (19,oo) con parcela N.12, toda vez que el actor no cumplió con la obligación que tenía a su cargo de acuerdo a ese instrumento, consistente en hacer entrega de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.130.000,oo), mediante cheque numero Nº.28280012 del Banco Bicentenario, el cual resultó sin fondos, dejando de pagar la inicial acordada, así como además incumplió lo dispuesto en la clausula cuarta del referido contrato, que establecía como término de duración un período de Noventa días continuos, mas la prorroga de 30 días continuos para que el reconvenido actor diera cumplimiento al contrato de opción a compra venta y cancelara en el acto de protocolización el monto acordado de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo).
Habiéndose admitido la reconvención, la actora reconvenida presentó su contestación oportunamente, recalcando el carácter de arrendatario que tiene el demandado, al tiempo que indicó, la reconviniente estaba al tanto del uso del crédito que por vía de política habitacional haría el ciudadano CARLOS COLMENARES, Y QUE POR ELLO accedió a la suscripción del contrato de opción ya tantas veces referido.
En su contestación, advirtió que el cheque personal emitido en la oportunidad de autenticar el contrato “fue solamente para un mero trámite legal”, pero que había convenido con la ciudadana Ana Ortiz ir haciéndole depósitos que en su conjunto alcanzaron los SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), advirtiendo que las hoy contendientes ocurrieron a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda, quien tuvo ocasión de levantar un acta. Señaló igualmente la representación judicial de la actora reconvenida que la reconviniente a partir del mes de febrero de 2.013, no quiso aceptar ningún pago a fin de completar la inicial que previamente habían convenido en el contrato, señaló la existencia de comunicaciones entre el ciudadano Carlos colmenares y el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat a quien aquel exhortó a que liquidara el crédito solicitado, a fin de completar la negociación pactada con la ciudadana Ana Ortíz, y que la dilación de esa institución le exime por tratarse de una causa “de fuerza mayor”.
En 22/07/2014 fue abierta la causa a pruebas y en fecha 22/09/2014, fueron agregados a los autos escritos promovidos por las contendientes, y luego fueron admitidos los medios probatorios.
Concluido el lapso de evacuación de pruebas, siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva, este Tribunal lo hace con fundamento a las consideraciones siguientes:
0. Preliminar
Respecto de la fuerza vinculante del contrato, resulta siempre adecuado advertir los efectos que de él emanan, a tenor de lo establecido en la legislación sustantiva. Así, establecen los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil:
Artículo 1.133:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
En tanto que el mismo texto sustantivo en su artículo 1.264 señala:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Merced a tales disposiciones, conviene dilucidar a cargo de cuál de las partes debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de los términos contractuales originalmente pactados, para luego estimar la pertinencia en derecho de las alegaciones fácticas planteadas por la demandante o bien por la demandada a través de la vía reconvencional.
1. La pretensión de cumplimiento.
En sintonía con lo anterior, se tiene que la norma rectora de la pretensión de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1167 del Código Civil, que es del tenor siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De la disposición legal supra citada, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente condena de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Tribunal determinar el segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato por la demandante reconvenida y la resolución por la demandada reconviniente del contrato de opción de compra venta.
Con fundamento en tales especificaciones, este sentenciador debe observar la promesa recíproca y bilateral de venta, donde se integran todos los elementos como el consentimiento, precio y objeto de la venta, pero, aún así no pierde su esencia preparatoria del contrato, de donde nace una obligación de hacer: cual no es otra sino la realización de un contrato, que, para el caso de especie, se trata de la incorporación del hecho de compra venta sobre el inmueble en sí mismo. Así se establece.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de julio 2.015, estableció:
En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no (…)

En el contrato en referencia el demandante reconvencional de autos se denominó el optante comprador y la demandada reconviniente se denominó optante vendedor, con lo que se ratifica que lo realmente celebrado por las partes fue una promesa bilateral u opción de compraventa y no un contrato de opción de compra conforme a las anteriores consideraciones. En este sentido, de la cláusula segunda, se desprende que las partes acordaron el precio de la venta por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) cuya forma de pago se distribuyó de la manera siguiente: el opcionante comprador entregaría en ese acto la cantidad de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,00) para la fecha, imputable al precio de la venta, y un saldo deudor de Doscientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 270.000,00), los cuales serían cancelados en el acto de protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina Registro Inmobiliario correspondiente.
En tal sentido, la permanente alusión hecha por la actora reconvenida respecto al presunto conocimiento que tenía la “opcionante vendedora” respecto a que se haría uso de un crédito por vía de política habitacional, no aparece respaldada por ninguna de las cláusulas del contrato, cuya cláusula cuarta estipuló un plazo de duración de noventa días continuos, mas la prorroga de 30 días continuos, contados a partir de la autenticación de ese instrumento, que conforme se advirtió previamente, ello tuvo lugar el 26 de julio de 2.012.
En aplicación de la fuerza vinculante del contrato a que ya se ha aludido, ninguna cabida tiene entonces la aseveración del actor reconvenido sobre el presunto conocimiento de la reconviniente sobre circunstancias que alteraren las cláusulas contractuales, por cuanto de acuerdo al derecho común:
Artículo 1.360: El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo que en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación.

Artículo 1.361: Igual fuerza probatoria que la determinada en el artículo anterior producen el instrumento público y el instrumento privado, entre las partes, aun de las cosas que no han sido expresadas sino de una manera enunciativa, con tal que la enunciación tenga una relación directa con el acto.
Las enunciaciones extrañas al acto sólo pueden servir de principio de prueba.
Consecuentemente, la actividad probatoria de la actora reconvenida debió basarse en demostrar que efectivamente habían operado tales modificaciones y que ellas habrían sido consentidas por los suscribientes del pacto primigenio, en defecto de lo cual la pretensión actoral carece de asidero jurídico, pues se ha centrado en advertir un supuesto conocimiento de su cocontratante que no sólo fue negado por ella, sino que no aparece enunciado en el contrato, y que, adicionalmente, se hace improcedente de acuerdo a la prescripciones legislativas antes citadas.
2. La pretensión reconvencional
La representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación propone reconvención por Resolución de contrato, señalando el marcado incumplimiento del actor reconvenido en las obligaciones que estaban de su cargo, conforme al contrato previamente suscrito.
El acta convenio cuya copia fotostática cursa a los folios 15 y 16, contrariamente a lo pretendido por la reconvenida, debe estimarse obra en contra de los propios argumentos sostenidos por el demandante, pues en ella reconoce no haber cumplido siquiera con la entrega de la cantidad que contractualmente se había fijado como parte del precio, así como también son demostrativas del incumplimiento de las disposiciones contractuales de cargo del “optante comprador” la copia fotostática de los cheques de gerencia que cursan a los folios 17 y 18, pues en ellos se aprecia que su fecha de emisión fue el 06/09/2.013, o sea, muy posterior al plazo originalmente estipulado en el contrato de opción tantas veces aludido, por manera que su intención de materializar la operación fue hecha extempóraneamente. Así se establece.
De ello se sigue, que el propio contrato cuya resolución aspira la demandada reconvenida estipuló una cláusula penal, consistente en pagar los daños y perjuicios de parte de aquel por cuya culpa no hubiere podido materializarse la operación definitiva, que en el caso de especie, resulta prístino tal responsabilidad debe acreditársele al ciudadano CARLOS DANIEL COLMENÁRES ARTIGAS, de suerte que debe proceder la resolución contractual aspirada, y por ello de conformidad con el artículo 1.258 del Código Civil, debe pagar a favor de la reconviniente la suma de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.25.000,00).
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
1. SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano CARLOS DANIEL COLMENARES ARTIGAS, ciudadana ANA ROSA ORTIZ SOLANO, C.A, previamente identificados.
2. CON LUGAR la RECONVENCIÓN planteada por la segunda de las nombradas en contra del primero que procuraba la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.
En consecuencia, se declara resuelto el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto del estado Lara, en fecha 26 de julio del 2012 anotado bajo el N° 46 tomo 99 llevados por ante esa oficina, a quien una vez se encuentre firme este fallo se ordena participarle del contenido de esta decisión mediante oficio.
Se condena en costas a la actora reconvenida perdidosa, tanto por haber fracasado su pretensión, como por haber resultado perdidosa en la reconvención intentada en su contra.
Déjese copia certificada de la presente decisión, según lo tipificado en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los nueve (09) días del mes de Octubre del año dos mil quince (2015). 205° y 156°.
El Juez,
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Antony Gilberto Prieto Ortiz

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 2:24 p.m.
El Secretario,
OERL/