TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintisiete (27) de Noviembre del año dos mil quince (2015).
205º y 156º

ASUNTO: KP02-V-2015-000273
PARTE ACTORA: LISETTE PASTORA SALCEDO DELGADO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 7.411.509, de este domicilio.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: REYBER JOSE PIRE GUTIERREZ y JOSEFINA MARIELU RODRIGUEZ BORAURE, inscritos en el I.P.S.A. Bajo los Nos. 61.681 y 219.135, respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: JOSE VIRGINIO JIMENEZ MARTINEZ, MARIA LAURA NAVAS GIMENEZ y FLOR DE MARIA GIMENEZ MELENDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nros. V- 14.695.871, 16.385.354 y 3.878.210, respectivamente, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CRUZ MARIO DUIN ESCALONA, ANA CECILIA QUINTERO PERAZA, SILENE GIMENEZ, MIGUEL SEGUNDO DUIN ESCALONA, JUAN MANUEL PEROZO, inscritos en el I.P.S.A. Bajo los Nros 90.037, 223.080, 90.131, 126.075, 90.210, respectivamente, de este domicilio.
SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA, incoada por la ciudadana LISETTE PASTORA SALCEDO DELGADO, contra los ciudadanos JOSE VIRGINIO JIMENEZ MARTINEZ, MARIA LAURA NAVAS GIMENEZ y FLOR DE MARIA GIMENEZ MELENDEZ.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Se inicio el presente juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA, intentado por la ciudadana, LISETTE PASTORA SALCEDO DELGADO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V.-7.411.509, de este domicilio, por medio de sus apoderados judiciales Abogados REYBER JOSE PIRE GUTIERREZ y JOSEFINA MARIELU RODRIGUEZ BORAURE, inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 61.681 y 219.135, respectivamente, de este domicilio, contra los ciudadanos JOSE VIRGINIO JIMENEZ MARTINEZ, MARIA LAURA NAVAS GIMENEZ y FLOR DE MARIA GIMENEZ MELENDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nros. V- 14.695.871, 16.385.354 y 3.878.210, respectivamente, de este domicilio, representados judicialmente por los Abogados CRUZ MARIO DUIN ESCALONA, ANA CECILIA QUINTERO PERAZA, SILENE GIMENEZ, MIGUEL SEGUNDO DUIN ESCALONA, JUAN MANUEL PEROZO, inscritos en el I.P.S.A. Bajo los Nros 90.037, 223.080, 90.131, 126.075, 90.210, respectivamente, de este domicilio. En fecha 05/02/2015 se presentó ante la U.R.D.D la presente demanda (Folios 01 al 67). En fecha 19/02/2015 el Tribunal dictó auto admitiendo la presente demanda (Folio 68). En fecha 23/02/2015 el Tribunal dictó auto corrigiendo auto de admisión de fecha 19/02/2015 (Folio 69). En fecha 26/02/2015 la apoderada actora consignó copias fotostáticas del libelo de la demanda y dejo constancia de que entregó los emolumentos para el traslado al domicilio del demandado (Folio 70). En fecha 04/03/2015 el Alguacil del Tribunal dejo constancia que la parte actora entregó los emolumentos necesarios para el traslado al domicilio del demandado (Folio 71). En fecha 26/03/2015 el Alguacil consignó recibos de citación y compulsa sin firmar de los ciudadanos José Virgilio Giménez Martínez, Maria Laura Navas Giménez y Flor de María Giménez Meléndez (Folios 72 al 99). En fecha 26/03/2015 el apoderado demandado consignó copia del poder y se da por notificado del presente proceso (Folios 100 al 104). En fecha 13/04/2015 el apoderado demandado consignó escrito de contestación a la demanda y procedió a plantear reconvención (Folios 105 al 130). En fecha 29/04/2015 el Tribunal dicto auto admitiendo la reconvención propuesta por la parte demandada (Folio 131). En fecha 07/05/2015 la parte actora consignó escrito de contestación a la Reconvención planteada (Folios 132 al 139). En fecha 07/05/2015 el Tribunal dictó auto del vencimiento del lapso de contestación a la reconvención y advirtió que el día de despacho siguiente comenzará a transcurrir el lapso de promoción de pruebas (Folio 140). En fecha 02/06/2015 el Tribunal dicto auto agregando las pruebas promovidas por las partes intervinientes (Folios 141 al 161). En fecha 04/06/2015 la parte actora hizo formal oposición a las pruebas presentadas por la contraparte (Folio 162). En fecha 10/06/2015 el Tribunal dictó Sentencia Interlocutoria en Incidencia de Oposición a las Pruebas declarándolas con lugar (Folios 163 al 172). En fecha 10/06/2015 el Tribunal dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por las partes intervinientes (Folio 173). En fecha 15/06/2015 el Tribunal dicto auto revocando parcialmente el auto de admisión de las pruebas de fecha 10/06/2015 (Folio 174), asimismo, en esa misma fecha, el apoderado demandado presentó escrito en el cual apela de la decisión interlocutoria de admisión parcial de escrito de promoción de pruebas (Folio 175). En fecha 18/06/2015 el Tribunal dictó auto acordando oír apelación en la causa aperturada con la nomenclatura KP02-R-2015-000565 (Folio 176). En fecha 29/06/2015 el co-apoderado demandado consignó copias simples a los fines de su certificación (Folio 177). En fecha 02/07/2015 se libró oficio Nº 551 con copias certificadas a la URDD Civil (Folio 178). En fecha 27/07/2015 el Tribunal dictó auto del vencimiento del lapso de evacuación de pruebas (Folio 179). En fecha 30/07/2015 el apoderado co-demandado presentó escrito de informes (Folios 180 al 182). En fecha 16/09/2015 el Tribunal dictó auto dejando constancia del vencimiento del lapso de informes (Folio 183), asimismo, en esa misma fecha, la parte actora consignó escrito de informes (Folios 183 al 185). En fecha 17/09/2015 el Tribunal dictó auto revocando parcialmente el auto de fecha 16/09/2015 y se dejó constancia que comenzó a transcurrir el lapso para presentación de informes (Folio 186). En fecha 28/09/2015 el Tribunal dictó auto dejando constancia del vencimiento del lapso de observaciones (Folios 187 al 189).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia ésta Juzgadora, que la presente causa de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA fue intentada por la ciudadana, LISETTE PASTORA SALCEDO DELGADO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 7.411.509, de este domicilio, por medio de sus apoderadas judiciales Abogados REYBER JOSE PIRE GUTIERREZ y JOSEFINA MARIELU RODRIGUEZ BORAURE, inscritos en el I.P.S.A. Bajo los Nos. 61.681 y 219.135, respectivamente, de este domicilio, contra los ciudadanos JOSE VIRGINIO JIMENEZ MARTINEZ, MARIA LAURA NAVAS GIMENEZ y FLOR DE MARIA GIMENEZ MELENDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nros. V- 14.695.871, 16.385.354 y 3.878.210, respectivamente, de este domicilio, representados judicialmente por los Abogados CRUZ MARIO DUIN ESCALONA, ANA CECILIA QUINTERO PERAZA, SILENE GIMENEZ, MIGUEL SEGUNDO DUIN ESCALONA, JUAN MANUEL PEROZO, inscritos en el I.P.S.A. Bajo los Nros 90.037, 223.080, 90.131, 126.075, 90.210, respectivamente, de este domicilio. Alegando los apoderados judiciales de la actora, que en fecha 05/08/2014, su representada celebró contrato de Opción a Compra-Venta, con los ciudadanos JOSE VIRGILIO GIMENEZ MARTINEZ, MARIA LAURA NAVAS GIMENEZ y FLOR DE MARIA GIMENEZ MELENDEZ , todos antes identificados, según consta en Contrato consignado en Copia Certificada con el libelo, y autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, sobre un inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno propio donde esta edificada, distinguida con el Nº 1, Código Catastral Nro 13-06-01-16-25-01 y una parcela de terreno adicional distinguida con la letra “A”, Código Catastral Nro 13-06-01-000-016-025-001-A00-000-000, ambas ubicadas en el lote Nro 25, el cual forma parte de la Urbanización Valle Hondo, (IV Etapa), situada en Jurisdicción de las Parroquias Cabudare y José Gregorio Bastidas , Municipio Palavecino del Estado Lara. Que la parcela de terreno Nro 1 tiene un área aproximada de DOSCIENTOS VEINTISEIS METROS CUADRADOS CON SESENTA DECIMETROS CUADRADOS (226,60 Mts2), y sus linderos particulares son: NORTE: En diez metros con treinta centímetros (10,30 Mts) con parcela “A” ; SUR: En diez metros con treinta centímetros (10,30 Mts) con carrera 9; ESTE: En veintidós metros (22 Mts), con Parcela 2; y OESTE: En veintidós metros (22 Mts), con Parcela “O”, y la parcela de terreno adicional distinguida con la letra “A”; tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS (53,36 Mts2) y sus linderos son NORTE: En diez metros con sesenta y un centímetros (10,61 Mts) con Hacienda El Recreo; SUR: En diez metros con treinta centímetros (10,30 Mts) con parcela 1; ESTE: En siete metros (7 Mts), con Parcela “B”; y OESTE: En tres metros con cuarenta centímetros (3,40 Mts), con Parcela “O”; el inmueble le pertenece legítimamente a su representada, el cincuenta por ciento (50%) según consta en documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 24/08/2007 y el cincuenta por ciento (50%) restante por documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara en fecha 01/07/2013, consignados en copias fotostáticas con el escrito libelar. Que en el contrato suscrito entre las partes se establecieron varias cláusulas donde la PRIMERA especifica el compromiso de la vendedora de vender y de la compradora de comprar un inmueble de su exclusiva propiedad, la SEGUNDA señala el precio de venta acordado y la forma como se cancelaría dicho monto, la cláusula CUARTA detalla específicamente CLAUSULA PENAL quedando entendido entre las partes que si por causas imputables bien sea a los Promitentes Compradores o Vendedores no se llegase a protocolizar la venta en el tiempo estipulado, estos deberán indemnizarse con cantidades de dinero señaladas en el mismo, la CLAUSULA SEPTIMA señala el lugar elegido por las partes como domicilio especial único y excluyente. Que hasta el momento de la interposición de la demanda, que serian NOVENTA (90) DIAS, MAS DESPUES DE HABER VENCIDO EL LAPSO PREVISTO EN LA CLAUSULA TERCERA DEL CONTRATO (el lapso previsto en el contrato venció el día 05 de Diciembre de 2014), los ciudadanos JOSE VIRGILIO GIMENEZ MARTINEZ, MARIA LAURA NAVAS GIMENEZ y FLOR DE MARIA GIMENEZ MELENDEZ, anteriormente identificados y quiénes son los promitentes compradores, no le habían comunicado a su representada sobre la firma del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, ni respecto al curso de los trámites para la aprobación del respectivo crédito habitacional (a través de la Ley del Deudor Hipotecario), lo cual han debido realizar en el plazo indicado en la Cláusula Tercera del Contrato que eran NOVENTA (90) DIAS continuos mas una prorroga de TREINTA (30) DIAS mas. Es por todo lo expuesto y en vista de que han resultado realmente infructuosos los esfuerzos realizados por su representada, para que los PROMITENTES COMPRADORES informen cuales son las causas o razones por la cuales no se firmo el documento definitivo de compra venta en el plazo indicado en la Cláusula Tercera del Contrato y que a su vez su representada pueda informarle a ellos que va a dar formal cumplimiento con lo que está establecido en la Cláusula Cuarta del contrato suscrito entre la partes, de quedarse de manera legitima con el diez por ciento (10%) de la cantidad de dinero entregado en calidad de arras, como Indemnización por los Daños y Perjuicios que se le han ocasionado por el incumplimiento, cantidad señalada en dicha Cláusula. Que si los Promitentes Compradores de manera fehaciente demostrasen que la negociación no se pudo llevar a cabo en el plazo indicado en la Cláusula Tercera del Contrato, por causas ajenas a la voluntad de ellos, se aplicaría lo que señala la parte final de la Cláusula Cuarta del Contrato suscrito entre las partes. Fundamentó la presente acción en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil Venezolano Vigente, Cláusula Séptima del Contrato suscrito entre las partes, y el artículo 47 del Código de Procedimiento Civil Vigente. Es por todo lo antes señalado que demandó como en efecto formalmente lo hicieron en este acto en nombre de su representada a los ciudadanos JOSE VIRGILIO GIMENEZ MARTINEZ, MARIA LAURA NAVAS GIMENEZ y FLOR DE MARIA GIMENEZ MELENDEZ en Juicio de Resolución de Contrato, por haber Incumplido el Contrato de Opción de Compra Venta celebrado en fecha 05/08/2014 y el cual se encuentra autenticado por ante la Notaria Publica Primera de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, en la misma fecha de su celebración, solicitando que se obligue a dichos ciudadanos o en su defecto a ello sean condenados por este Tribunal a lo siguiente: En Primer Lugar a Resolver de manera inmediata el Contrato de Opción a Compra-Venta celebrado en fecha 05/08/2014, en segundo lugar a dar Formal Cumplimiento a lo previsto en la Cláusula Cuarta del referido contrato, en Tercer Lugar a pagar la cantidad de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 177.500,00) por concepto de Honorarios Profesionales, y en Cuarto Lugar a pagar las costas calculadas prudencialmente por este Tribunal una vez declarada con lugar la demanda. Estimaron la presente demanda en la cantidad de SETECIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 710.000,00) o lo que es lo mismo CINCO MIL QUINIENTOS NOVENTA CON CINCUENTA Y CINCO (5.590,55) UNIDADES TRIBUTARIAS.

Ahora bien, la parte demandada estando en su oportunidad para dar contestación a la demanda lo hizo bajo los siguientes términos: como punto previo alegó el apoderado demandado que habiéndose dado por notificado en nombre de sus representados, en diligencia por separado y estando en los lapsos procesales conforme a lo dispuesto en los artículos 359 al 361 del Código de Procedimiento Civil vigente. Asimismo, alegó que en fecha 19/02/2015 fue admitida la presente demanda, manifestando Oposición Formal a la Resolución de Contrato solicitado en el presente expediente, negando y contradiciendo la validez procesal de la pretensión conforme a los siguientes conceptos: Primero: Que si existió una relación contractual con sus representados y la demandante en este acto según consta en el documento ya varias veces señalado y especificado y el cual fue consignado en autos por la parte actora, del cual se desprenden siete (7) cláusulas adecuándose al modelo para crédito hipotecario, conforme a lo exigido por el Ministerio para el Poder Popular de Hábitat y Vivienda (BANAVIH); y que el objeto principal del contrato es el compromiso de Venta de un bien inmueble, el cual ya ha sido identificado con anterioridad y que consta en documentos de propiedad de la demandante enunciados en los folios 16 al 34 del presente expediente y en el cual se deja asentado que el inmueble para la fecha de la firma tenia gravamen a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH); y, Mercantil C.A Banco Universal. Segundo: Del pago de la vivienda, el precio de la venta acordado en el documento de Opción a Compra es por la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 2.650.000); el cual fue pagado de la siguiente manera: La cantidad de Setecientos Diez Mil Bolívares (Bs. 710.000), con la firma del Contrato objeto del presente proceso y el resto, la cantidad de Un Millón Novecientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 1.940.000), fue aprobado con recursos del Banco Mercantil en fecha 15/10/2014; Préstamo Hipotecario Numero: 0610514326 (Anexo C) y respaldado por la autorización de la hoy demandante, quien validó al Banco Mercantil hacer el avalúo del bien inmueble objeto del presente proceso (Anexo D), completando así el dinero exigido en cláusula contractual por la hoy demandante y más aun; por vía de hecho la demandante, en este acto, exigió a sus representados la cantidad de: Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 260.000) más, al precio acordado, como una medida de coacción para firmar la venta definitiva en el Registro de Palavecino, el cual fue pagado de la siguiente manera: Las cantidad de Cien Mil Bolívares (100.000 Bs.) mediante Cheque numero 0000468 emitido en la cuenta numero 01082434640100054341 de Maria Laura Navas a favor de Lisette Salcedo de fecha 17/12/2014; la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (150.000 Bs) mediante Cheque de gerencia número 42520537-70GB emitido del Código de Cuenta cliente número 01370069920000000121 a favor de Lisette Salcedo de fecha 17/12/2014 y; la cantidad de Diez Mil Bolívares (10.000 Bs) mediante transferencia 2860 de fecha 08/01/2015 emitida de la cuenta 01082434640100054341 TPBW V000741150901082 (Anexo E1, E2); dándose oportuno cumplimiento al pago acordado dentro de los noventa (90) días exigidos en cláusula contractual; negando así, algún tipo de incumplimiento por parte de sus representados en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales adquiridas; queriendo decir, que a parte de haber cumplido sus representados con sus deberes derivados de la relación contractual, tuvieron que pagar Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 260.000) más al precio convenido y, en el mes de Febrero viene ante su despacho a exigir de manera fraudulenta y de mala fe la resolución del contrato. Tercero: Del Incumplimiento de la Promitente Vendedora en la relación Contractual alegó como punto A) Que la firma de la vivienda ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara estaba pautada a partir del 05/11/2014 según constancia de recepción del referido ente (Anexo F) el cual demuestra que el resto de la obligación se honraría ese día y sus representados iban a obtener como resultado de su cumplimiento el titulo de propiedad y posesión legitima del bien inmueble objeto del presente proceso. B) Que en fecha 10/12/2014 la Promitente Vendedora tramitó ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) la solicitud de liberación de gravamen y oportuno sello del documento definitivo de venta (Anexo G); incumpliendo lo dispuesto en la Cláusula Sexta del documento de Opción a Compra, que establece: “Sobre el inmueble objeto de esta opción pesa hipoteca de primer a favor de mercantil, Banco Universal, que los Promitentes Compradores, declaran conocer y que será liberada por la Promitente Vendedora, antes de la firma del documento definitivo de venta “ (resaltado propio). Que aunque sus representados buscaron el crédito hipotecario por el mismo banco el cual pesa la hipoteca de primer grado y así, agilizar la liberación; la parte demandante estando en conocimiento de que debían tramitar el sello de liberación ante Banco nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), la cual solicitaron con un mes después a la fecha pautada para la firma de venta definitiva en el registro (cotejar los anexos F y G); incumpliendo la promitente vendedora con su compromiso de liberación del bien; enmarcada en lo que la doctrina de derecho romano como mora del acreedor C) Que en ningún momento la parte actora hizo una oferta de pago dentro de los lapsos contractuales; a diferencia de sus representados que cuentan con el crédito hipotecario aprobado en fecha 15/10/2014; y que para la presente solo falta la firma por Cumplimiento de Contrato de la parte demandante; causado a que ya está el documento con la liberación Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) (que debió tramitarlo la promitente vendedora) y el tramite lo termino haciendo el Banco Mercantil; enmarcado en la Ley Habilitante de Gaceta Oficial No 40.115 del 21/02/2013; respecto a su artículo 1. D) Que en nombre de sus representados agilizó los trámites de notificación y contestación en el presente proceso causado a que el crédito hipotecario aprobado tienen vigencia de un (1) año; y esta materia en especial está protegida por el Gobierno Bolivariano a Nivel de Ejecutivo Nacional por medio del Ministerio Popular de Hábitat y Vivienda; y más aun, habiendo demostrado que sus representados cumplieron con todos sus deberes contractuales y, que a la presente fecha la Promitente Vendedora en la relación contractual, disfruta de la administración, uso goce y disfrute del dinero otorgado por la inicial la cantidad de Setecientos Diez Mil Bolívares (Bs. 710.000), reconocido por la parte actora en el presente proceso más, el dinero que por vía de hecho pidió a sus representados Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 260.000); más, el cheque a favor de la Promitente Vendedora por la cantidad de Un Millón Novecientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 1.940.000), aprobado con recursos del Banco Mercantil en fecha 15/10/2014; Préstamo Hipotecario Numero: 0610514326 (Anexo C), el cual debía recibir el 05/11/2014 en venta definitiva ante el Registro Subalterno del Municipio Palavecino del Estado Lara; y en vista de que la Promitente Vendedora alegando su falta en el trámite de la liberación del bien inmueble ante el Ministerio de Hábitat y Vivienda (BANAVIH) se niega a firmar la venta definitiva de venta, haciendo también, uso, goce y disfrute del bien ya cancelado por su representada dentro de los términos contractuales; consecuencia a lo expuesto enunció en nombre de su representada. Por otra parte solicitó Reconvenir la acción primaria por Cumplimiento de Contrato y en vista, que la mencionada acción protege a sus representados por régimen especial enmarcada en la Ley Habilitante de Gaceta Oficial No 40.115 del 21/02/2013 en cumplimiento de su objeto, “la venta definitiva del bien inmueble”; dejando sin efecto la acción por resolución del contrato causado a que el promitente vendedor incumplió con la Cláusula Primera, debido que hasta la presente, la Promitente Vendedor se ha negado a firmar el documento definitivo de traspaso de propiedad a favor de sus representadas alegando un deseo no adecuado al derecho y en discordancia con la protección que le otorga a sus representadas y a la gestión de trabajo realizada por ante el Banco Mercantil C.A según lo dispuesto en la Ley Habilitante de Gaceta Oficial No 40.115 del 21/02/2013. En la Cláusula Segunda, causado a que coacciono a sus representados a pagarles demás, como quedó demostrado en los anexos ( (E.1 y E.2); Cláusula Tercera, debido a que no firmo el documento definitivo de venta en el Registro Público de Cabudare en fecha 05/11/2014, dentro de los lapsos establecidos en el contrato; y Cláusula Sexta, consecuencia que la Promitente Vendedor no gestiono en los lapsos establecidos en el contrato objeto del presente proceso, la solvencia ante el Ministerio de Hábitat y Vivienda BANAVIH y que, al haber efectivamente una relación contractual con sus representados y la reconvenida en este acto según consta en documento de Opción a Compra debidamente autenticado por la Notaria Publica Primera de Barquisimeto Estado Lara, documento inserto bajo el número 35 Tomo 151 (Anexo “B”), es de obligatoriedad Reconvenir, como en efecto lo hizo y el proceso se defina mediante un procedimiento por Cumplimiento de Contrato. Fundamentó la presente acción en los artículos 1133, 1134, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil; 365 y 369 del Código de Procedimiento Civil, y en cuanto a la novedad procesal, que para la presente fecha, y al momento de consignar la presente contestación y reconvención de la demanda, la presente solicitud está enmarcada en la Ley Habilitante de Gaceta Oficial No 40.115 del 21/02/2013; especialmente en su artículo 1. Finalmente, solicitó sea condenado al demandado a dar cumplimiento al contrato definitivo que tiene por objeto el inmueble señalado en el documento que (Anexó B), suscribiendo el contrato definitivo de venta con su representada, y que en caso de no dar cumplimiento voluntario a esta decisión una vez quede firme, se tenga la Sentencia como documento de venta definitivo y traslativo de propiedad; bajo el procedimiento establecido en el articulo 1306 y 1307 del Código Civil; consecuencia de que, para la presente fecha existe Mora de Acreedor. Que en vista de que en este tipo de procedimiento no fue agotada la vía administrativa que avala la Ley Habilitante de Gaceta Oficial Nº 40.115 del 21/02/2013, se emita consulta al ente regulador de la materia con copia por debido proceso de lo expuesto por las partes, causado a que, la referida Ley Obliga al Promitente vendedor a vender, probado así, el Fumus Bonis Iuris y el Periculum In Mora se decrete medida de embargo preventivo para evitar que la promitente vendedora siga ofreciendo un bien que ya está comprometido por relación contractual con sus representados, quienes activaron la Banca Privada avalada a la gestión por Protección y Régimen Especial del Gobierno Nacional por medio del sistema nacional de Vivienda y Hábitat. Que acorde a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y 1271 del Código Civil, sea condenado el demandado al pago de costo y costas provenientes del presente proceso. Que le sean reintegrados a sus representados la cantidad de Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 260.000); cobrados por el promitente vendedor de manera fraudulenta, en vista que esta cantidad no esta avalada en la relación contractual objeto Del presente proceso. Que la Ley Habilitante de Gaceta Oficial No 40.115 del 21/02/2013, enuncia estos actos reclamados por vía del proceso del Derecho Civil; reservando en nombre de sus representados las acciones por vía del Procedimiento Penal, como garante a las víctimas de contrataciones que rige esta materia, contra sujetos que violen las relaciones contractuales protegidas por este régimen especial. Estimó la presente demanda en la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 2.650.000), por ende, el valor de la acciones de diecisiete mil seiscientos sesenta y seis con sesenta y seis (17.666,66) Unidades Tributarias.

En ese mismo orden de ideas, la parte actora procedió a dar contestación a la Reconvención interpuesta por la parte demandada, alegando al comienzo que el demandado reconviniente no concreta en que articulo y en cuál de las tantas Resoluciones de las que aparecen reflejadas en la Gaceta Oficial que aducen en su escrito, se fundamentan para hacer los señalamientos de protección a sus representados, que se encuentra en la nombrada Ley Habilitante de Gaceta Oficial, la cual no existe, por ser la Ley Habilitante no una norma jurídica dictada por el legislador , no siendo un precepto establecido por la autoridad competente, en que se manda o se prohíbe algo en consonancia con la justicia, cuyo incumplimiento conlleva a una sanción, definiendo así el concepto de Ley extraída del diccionario Wikipedia, si no que es una herramienta jurídica de rango constitucional que faculta al Ciudadano Presidente de la República Bolivariana de Venezuela a dictar Decretos con Rango, Valor y Fuerza de Ley sobre las materias que estime pertinentes de acuerdo a las necesidades y/o emergencia del país, además que es una Ley sancionada por la Asamblea Nacional , en las condiciones establecidas por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, por lo que debe cumplir con los procesos formales inherentes a la elaboración de una Ley, según reza el artículo 203 de la carta Magna (definición de Ley Habilitante extraída de la pagina Web de la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela, w.w.w.pgr.gob.ve), estando el error antes señalado, en el capítulo referido al Derecho (y en general en toda la reconvención), ya que fundamentan también la misma y todos los alegatos expuestos en la Ley Habilitante de Gaceta Oficial Nº 40.115 del 21/02/0013, lo que les llevo a determinar que la fundamentación a la cual hacen referencia los demandados reconvincentes, es a la Resolución Nro. 11 emanada del Despacho del Ministerio y de la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de fecha 05/02/2013, que fue publicada en la Gaceta Oficial, Nº 40.115, de fecha 21/02/2013, la cual consignó con este escrito marcada con la letra “A” donde aparece publicada tal resolución administrativa. Asimismo, en la contestación al fondo Rechazó, Negó y Contradijo en todas y cada una de sus partes los alegatos realizados por la parte demandada reconviniente, por cuanto los hechos alegados están llenos de Contradicciones que serán desvirtuadas a través de la presente contestación, en los siguientes términos: PRIMERO: Es falso y por eso lo rechazó, negó y contradijo lo expuesto en la reconvención con respecto a la Cláusula Primera del incumplimiento en la firma del documento definitivo de traspaso de propiedad, ya que como fue formulado en el libelo de la demanda, hasta el momento de la interposición de la misma habían transcurrido Noventa (90) días después de haber vencido el lapso previsto en la Cláusula Tercera del Contrato ( el lapso previsto en el contrato había vencido el día 05/12/2014) y los ciudadanos JOSE VIRGINIO JIMENEZ MARTINEZ, MARIA LAURA NAVAS GIMENEZ y FLOR DE MARIA GIMENEZ MELENDEZ, quienes son los demandados reconvinientes, no le habían comunicado absolutamente nada a su representada respecto a la firma del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, lo cual han debido realizar en el plazo indicado en la Cláusula Tercera del Contrato, por lo que la presentación por parte de ellos de una Constancia de Recepción de los documentos por parte del Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, que fue presentada como prueba para demostrar que ellos habían cumplido con su obligación (anexada por ellos con la letra F) y que el incumplimiento había sido de parte de su representada, no significa ni que todos los recaudos estuviesen completos y mucho menos que le hubiesen avisado formalmente a su representada de la fecha de la firma (lo cual debe ser probado por ellos en esta causa, ya que su representada no es adivina para saber que los optantes, de ser cierto tal hecho, habían introducido el documento y estaba listo para firmar). Que en el supuesto negado que su representada se hubiera abstenido de ir a firmar la venta definitiva, como lo señalaron los demandados reconvinientes en su escrito de contestación y reconvención, lo mas lógico era que estos ciudadanos hubieran ejercido de manera inmediata la acción de Resolución de Contrato en su contra y no esperar ser demandados, para alegar a través de una Reconvención sin fundamentos algunos tal pretensión, más aun si era cierto lo expuesto por ellos mismos en el escrito de contestación y reconvención que señalan que la Promitente Vendedora (que es su representada) tramito en fecha 10 de diciembre de 2014, ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih) la solicitud de liberación de gravamen (lo que de ser cierta tal afirmación, su representada lo hizo con pleno conocimiento de los ciudadanos demandados reconvinientes) quienes en ningún momento objetaron que dicha solicitud realizada en esa fecha se estaba haciendo fuera del lapso, presumiéndose por lo tanto que no hubo tal objeción por parte de ellos, porque los mismos no tenían ni siquiera conocimiento de la aprobación del Crédito Hipotecario solicitado, ya que fue en fecha 20/01/2015, cuando la entidad bancaria BANCO MERCANTIL, le notificó al ciudadano JOSE GIMENEZ MARTINEZ, por medio de comunicación, de la aprobación, la cual fue consignada por la contraparte con el escrito de contestación y reconvención (anexada por ellos con la letra C) y ala cual se acogieron formalmente en base al principio de la comunidad de la prueba, lo que desestima lo alegado por ellos mismos que el documento estaba listo para firmar el día 05/11/2014, ya que no se hubiese podido firmar si el banco no había aprobado el Crédito Hipotecario, que tampoco se entiende cuando los demandados reconvinientes señalan en este mismo punto que su representada alega en el libelo un deseo no adecuado al derecho y en discordancia con la protección que les otorga el trabajo realizado por ante el Banco Mercantil, por lo que sobre este punto se refiere está claramente demostrado que todo lo alegado por parte de los demandados es completamente falso SEGUNDO: Es falso y por eso lo rechazó, negó y contradijo lo expuesto en la reconvención referente a la Cláusula Segunda donde se le coaccionó a los demandados reconvinientes, a pagarles de mas tal cual como se reflejó en los anexos (E.1 y E.2) siendo esta una afirmación temeraria y sin fundamento alguno, explicando varias razones como que su representada no tenia los mecanismos idóneos, ni era funcionaria de algún organismo policial y mucho menos tenia la estatura ni la fuerza corporal para Coaccionar, como aduce, que textualmente lo señalaron en el escrito de contestación y reconvención, a tres (3) personas mayores de edad completamente adultas e independientes, que estaban optando por comprar el inmueble que legítimamente le pertenece a su representada, y que las mismas se hubiesen dejado coaccionar para pagar un dinero adicional, sin interponer ningún tipo de denuncia en contra de la coaccionante ante los organismos competentes y que además le hubiesen temido tanto a su representada para acceder de manera voluntaria a pagar lo solicitado. Que en el supuesto negado de ser cierto lo alegado, lo lógico era que se hubiese hecho un anexo al contrato de Opción a Compra Venta suscrito por las partes en fecha 05/08/2014, por ante la Notaría Publica Primera de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, aunque hubiese sido de manera privada, o por medio de un documento, donde se hubiese hecho la modificación del precio de venta del inmueble y el pago adicional que los Optantes estaban realizando en esa fecha y donde se fuesen señalado e identificado los cheques que se estaban entregando, como fueron identificados los cuatro (4) cheques en el contrato objeto de la presente demanda, ya que nadie entregaría en su sano juicio un dinero adicional por la compra de una vivienda sino tienen un documento debidamente firmado por el vendedor en donde se plasme tal negociación y se describan los cheques con los cuales se cancelaría, por otra parte, alego que por cuanto no se puede incluir como parte de pago en este proceso, cualquier otro tipo de negociación o acto de comercio que se hubiese realizado entre las mismas partes del contrato objeto de este juicio e imputar un pago cualquiera y diferente como parte de otro contrato que es completamente distinto a la obligación que se está cumpliendo y que se está ventilando en esta causa, solo con el objeto de hacer quedar bien a una de las partes e inculpar sin ningún tipo de fundamento a la otra. TERCERO: Es falso y por eso lo rechazó, negó y contradijo lo expuesto en la reconvención referente al incumplimiento de la Cláusula Tercera, debido a que no fue firmado el documento definitivo de venta en el Registro Público de Cabudare en fecha 05/11/2014, dentro de los lapsos establecidos en el contrato, dentro de los lapsos establecidos en el contrato, y que tal como se señalo formalmente en el libelo de demanda y en este escrito anteriormente, su representada no acudió en ningún momento a dicha oficina de Registro Publico por cuanto nunca fue notificado de que los documento de la venta definitiva estaban listos para ser firmados, ni que los Optantes habían cumplido con todos los requisitos ante la entidad bancaria donde estaban solicitando el respectivo Crédito Hipotecario, hasta el punto que fue en los actuales momentos cuando reviso los anexos presentados demandados reconvinientes cuando se entero que en fecha 20/01/2015, cuando el Banco Mercantil le notifico al ciudadano JOSE VIRGINIO GIMENEZ, que su Crédito Hipotecario había sido aprobado, ya que nunca se le envió, como dijo anteriormente, ningún tipo de notificación, por lo cual el incumplimiento de la obligación viene de parte de los demandados reconvinientes. CUARTO: Es falso y por eso lo rechazó, negó y contradijo lo expuesto en la reconvención referente al señalamiento de manera confusa que hiciere el demandado reconviniente en cuanto a que el promitente vendedor incumplió con la Cláusula Sexta, como consecuencia que la promitente vendedor no gestionó en los lapsos establecidos en el contrato objeto del presente proceso, la solvencia ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat BANAVIH y que; al existir este acto, según consta en documento de Opción a Compra debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto Estado Lara, anexado B, era de obligatoriedad Reconvenir, como lo hicieron y que el proceso se definiera mediante un procedimiento de Cumplimiento de Contrato, ya como lo han señalado en el libelo de la demanda, su representada siempre y en todo momento cumplió con la obligación impuesta en la Cláusula Sexta del contrato de Opción de Compra Venta, que era el de tramitar la Liberación de Hipoteca que tenía el inmueble que legítimamente le pertenecía, por ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat BANAVIH, lo cual hizo en el tiempo oportuno, y estuvo a la espera siempre y en todo momento que los promitentes compradores, los demandados reconvinientes, ya identificados, se comunicaran con ella para que le informaran la fecha de la firma del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente y de la aprobación del Crédito Hipotecario, lo cual nunca ocurrió, como está plenamente demostrado, y que fue la razón por la cual tuvo su representada que acudir luego de transcurridos Noventa (90) días después de haber vencido el lapso previsto en la Cláusula Tercera del Contrato, ante el organismo jurisdiccional competente para lograr que aparecieran tales ciudadanos por medio de esta vía, interponiendo demanda de Resolución de Contrato que era y sigue siendo el mecanismo idóneo y no de Cumplimiento de Contrato como lo solicitan los demandados reconvinientes, en base a lo previsto tanto en la parte final de la cláusula cuarta del contrato suscrito entre las partes con respecto a que si la negociación no se perfeccionase , el contrato seria resuelto de pleno derecho, como en lo previsto en el artículo 3 de la resolución Nro 11 emanada del Despacho del Ministerio y de la Consultaría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de fecha 05/02/2013, que fue publicada en la Gaceta Oficial No 40.115, de fecha 21/02/2013, alegada por los demandados reconvinientes, y poder entablar con ellos una conversación aunque sea a través de una demanda y una contestación y reconvención, pero en todo caso poder solucionar tal problemática y resolver el contrato sin que ninguna de las partes salga perjudicada en la negociación y devolverle a los Optantes el dinero que está en poder de su representada. Finalmente, alego la actora reconviniente con respecto a lo señalado en el libelo de la demanda relativo a lo expuesto en la parte final del artículo 1 de la Resolución No 11 emanada del Despacho del Ministerio y de la Consultaría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de fecha 05/02/2013, de la nombrada Gaceta Oficial No 40.115, de fecha 21/02/2013, alegada por los demandados reconvinientes en todo su Escrito de Reconvención, que sería el hecho que si los Promitentes Compradores demostrasen de manera fehaciente ante ese digno Tribunal que la negociación no se pudo llevar a cabo en el plazo indicado en la Cláusula Tercera del Contrato, por causas ajenas a la voluntad de ellos, se aplicaría lo que señala la parte final de la Cláusula Cuarta del Contrato suscrito entre las partes resumiéndose en que si la negociación no se perfeccionase, el contrato seria resuelto de pleno derecho debiendo devolver la promitente vendedora a los promitentes compradores simplemente la cantidad dada como inicial, es decir, el monto de SETECIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 710.000,00) solicitando de manera formal que sea tomado en cuenta tal circunstancia por este digno Tribunal. Solicitó que fuera declarada sin lugar la Reconvención propuesta por la parte demandada, ya que la misma no debió ser admitida, por cuanto el petitorio expuesto en la misma, es incongruente y risible siendo contrario a derecho por la razón de que en el ordinal segundo se solicito condenar al demandado a dar cumplimiento al contrato definitivo que tiene por objeto el inmueble señalado en el documento que anexan B, suscribiendo el contrato definitivo de venta y que en caso de no dar cumplimiento voluntario a esta decisión una vez quede firme, se tenga la Sentencia como documento de venta definitivo y traslativo de propiedad; bajo el procedimiento establecido en el articulo 1306 y 1307 del Código Civil Venezolano Vigente; consecuencia de que, para la presente fecha existe Mora de Acreedor, evidenciándose la falta de conocimiento en cuanto al derecho, por cuanto no se puede obligar a la Promitente Vendedora a dar en venta el inmueble que legítimamente le pertenece, a menos que se le vaya a expropiar el inmueble por causa de utilidad pública), mas cuando esta evidentemente demostrado que fueron los demandantes reconvinientes quienes incumplieron con el contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, siendo lo procedente en derecho dar formal cumplimiento a lo previsto en la Cláusula Penal establecida en la Cláusula Cuarta del Contrato, la cual está ajustada a lo que establece tanto el artículo , como los artículos 1 y 3 de la Resolución No 11, emanada del Despacho del Ministerio y de la Consultaría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de fecha 05/02/2013, de la nombrada Gaceta Oficial No 40.115, de fecha 21/02/2013, alegada por los demandados reconvinientes, que no puede ser mayor del 10 % del monto de oferta de la vivienda y mucho menos fundamentarse en los artículos 1.306 y 1.307 del Código Civil Venezolano Vigente que nada tienen que ver con la materia planteada, en el ordinal tercero se solicitó que en vista de que en este tipo de procedimiento no fue agotada la vía administrativa que avala la Ley habilitante de gaceta Oficial Nº 40.115 del 21/02/2013, se emita consulta al ente regulador de la materia con copia por debido proceso de lo expuesto por las partes, causado a que, la referida Ley Obliga al Promitente vendedor a vender, probado así, el Fumus Bonis Iuris y el Periculum in Mora se decrete medida de embargo preventivo para evitar que la promitente vendedora siga ofreciendo un bien que ya está comprometido, evidenciándose de igual manera la falta de conocimiento en derecho, por cuanto la Resolución No 11, la cual se ha nombrado en varias oportunidades, no establece en ninguno de sus artículos que para interponer un procedimiento por Resolución de Contrato ante el organismo jurisdiccional competente se deba agotar la vía administrativa, cosa que si hace el artículo 4 del Decreto con rango, valor y Fuerza de ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en todos aquellos casos que conlleven al desalojo o la desocupación de una vivienda, que no es este el caso, y que menos aun establece en ninguno de sus artículos dicha Resolución que el Promitente Vendedor este obligado a dar en venta el inmueble ni que lo deje de ofrecer a terceras personas, siendo tan cierto que en el mismo contrato de opción de Compra Venta en la Cláusula Cuarta se prevé tal circunstancia en la Cláusula Penal, y en el ordinal Cuarto se solicitó que le sean reintegrados a sus representados la cantidad de Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 260.000,00) cobrados por la Promitente Vendedor de manera fraudulenta, siendo esto completamente falso que ya fue desvirtuado en este mismo escrito y que consideraron es una afirmación temeraria y sin fundamento alguno, que deberá ser probada por la parte demandada reconviniente en la oportunidad probatoria correspondiente, no solo con la presentación de copias fotostáticas de dos cheques las cuales eran tachadas en su debida oportunidad si no a través de pruebas fehacientes de que dichos cheques fueron entregados como parte de pago de la futura venta del inmueble.

VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello porque en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

ESCRITO DE INFORMES
• Oportunamente, las partes intervinientes consignaron el respectivo escrito de informes, cuyo contenido versa sobre la síntesis de los hechos suscitados en la presente causa, la cual esta juzgadora da por valorada. Así se establece.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS. Se Acompañó al Libelo
• Marcado con la letra “A” Original de Poder especial otorgado por la ciudadana LISETTE PASTORA SALCEDO DELGADO a los abogados REYBER JOSE PIRE GUTIERREZ y JOSEFINA MARIELU RODRIGUEZ BORAURE, autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 02/02/2015, inserto bajo el No 18, Tomo 12, Folios 83 hasta el 85 (Folios 38 al 40); el cual se valora como prueba de la capacidad procesal de los abogados. Así se establece.
• Marcada con la letra “B” Copia Certificada de Contrato de Opción a Compra Venta debidamente autenticado por la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 05/08/2014, inserto bajo el No 35 Tomo 151 (Folios 08 al 15); el cual se valora como instrumento fundamental de la presente demanda, contentivo de las obligaciones válidamente suscrita por las partes, de conformidad con el artículo 1.357 y 1.361 del Código Civil. Así se establece.
• Marcado con la letra “C” Copia Certificada de Documento de Propiedad protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 01/07/2013, bajo el Nº 2013.1223, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 359.11.5.2.5973 , correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, Numero 2013.1224 Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 359.11.5.2.5974, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013 donde el ciudadano FRANCISCO JOSE RIERA FREITEZ dio en venta un inmueble a la ciudadana LISETTE PASTORA SALCEDO DELGADO (Folios 41 al 56 24 al 34). Esta juzgadora le da valor probatorio por cuanto se evidencia que el inmueble objeto del presente litigio es propiedad de la demandante, ciudadana LISETTE PASTORA SALCEDO DELGADO, de conformidad con el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.
• Marcada con la letra “D” Copia Certificada de Documento de Propiedad protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 24/08/2007, bajo el Nº 29, Folios 1 al 7, Protocolo Primero, Tomo 15, donde los ciudadanos REINA SOFIA MOLINA GUERRA y FLORENCIO DE JESUS LUSIRAO dan en venta un inmueble a el ciudadano FRANCISCO JOSE RIERA FREITEZ (Folios 57 al 68. Esta juzgadora le da valor probatorio por cuanto se evidencia que el inmueble objeto del presente litigio pertenecía al ciudadano FRANCISCO JOSE RIERA FREITEZ, de conformidad con el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

Se Acompañó a la Contestación
• Marcado con la letra “A” Copia Certificada de Poder especial otorgado por los ciudadanos JOSE VIRGINIO JIMENEZ MARTINEZ, MARIA LAURA NAVAS GIMENEZ y FLOR DE MARIA GIMENEZ MELENDEZ, a los abogados CRUZ MARIO DUIN ESCALONA, ANA CECILIA QUINTERO PERAZA, SILENE GIMENEZ, MIGUEL SEGUNDO DUIN ESCALONA, JUAN MANUEL PEROZO, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 19/02/2015, inserto bajo el No 31, Tomo 19, Folios 158 al 160 (Folios 113 al 116); el cual se valora como prueba de la capacidad procesal de los abogados. Así se establece.
• Marcado con la letra “B” Copia Fotostática de Contrato de Opción a Compra Venta debidamente autenticado por la Notaria Publica Primera de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 05/08/2014, inserto bajo el No 35, Tomo 151 (Folios 117 al 122). Documento consignado por la parte actora en copias certificadas, los cuales fueron ya valorados en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.
• Marcado con la letra “C” Misiva emitida por Banco Mercantil Banco Universal, referente a Préstamo Hipotecario aprobado por Banco Mercantil en fecha 20/01/2014, a nombre del ciudadano JOSE VIRGINIO JIMENEZ MARTINEZ (Folio 123) Marcada con la letra “D” Copia Fotostática de Autorización para Inspección y Avalúo s/f (Folios 124 al 126); desecha pues siendo documento emanado de tercero debía ser ratificado a través de la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece
• Marcada con la letra “E.2” Copia Fotostática de Consulta de Movimiento emitida por el Banco Provincial donde se evidencia Transferencia Bancaria No 2860 de la cuenta No 01082434640100054341 TPBW V000741150901082 por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) de fecha 08/01/2015 (Folio 128); se desechan pues no con copias permitidas para su valoración en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Marcada con la letra “F” Copia Fotostática de Constancia de Recepción emitida por el Registro Publico del Municipio Palavecino Estado Lara en fecha 05/11/2014 (Folio 129); Marcado con la letra “G” Solicitud de Gravamen (Folio 130) se valoran como prueba de los trámites administrativos obtenidos en torno a la liberación del inmueble. Así se establece.

Se Acompañó a la Contestación a la Reconvención
Marcada con la letra “A” Gaceta Oficial No 40.115 del 21/02/2013 (Folios 137 al 139); no se valora pues las leyes y decretos no constituyen pruebas en sentido estricto. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
En el lapso Probatorio.
Promovió la Prueba Documental de los siguientes instrumentos:
1. Ratifico en todas y cada una de sus partes lo expuesto en el libelo de la demanda y las pruebas agregas.
2. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
En el lapso Probatorio
Reprodujo el merito favorable en autos especialmente en los siguientes documentos:
• Ratificó las pruebas agregadas en la contestación a la demanda.
• Solicito que el presente proceso sea referido y consultado a la vía Administrativa Ministerio de Vivienda y Hábitat (BANAVIH); Promovió y solicitó que la demandante absolviera Posiciones Juradas; no se valora pues no consta en autos su admisión ni evacuación. Así se establece

CONCLUSIONES

OPCIÓN A COMPRA

Es menester establecer que de las normas dispuestas en el Código Civil y los aportes efectuados por la doctrina, puede inferirse la naturaleza del contrato. El artículo 1.474 del Código Civil, establece que el “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta. Sin embargo, la formación progresiva del consentimiento puede ocurrir de diversas maneras, una de ellas, a través de una promesa bilateral de venta, siendo esta un contrato por el cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta ¿cuál es la característica de este tipo de contratos? Es un contrato preliminar que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; a diferencia de la oferta el contrato preliminar requiere el consentimiento de dos partes. Esta figura de la promesa bilateral de venta se estipulaba en el Código Napoleónico, artículo 1.539, en el que señalaba que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta. En nuestra legislación no existe la citada disposición, pero es evidente que la promesa bilateral de venta produce el mismo efecto que la compra-venta, pues el incumplimiento ilegal de la primera no impide la formación del contrato definitivo y la sentencia judicial que así lo declarara serviría de prueba para el perfeccionamiento del último contrato.

El actor como la demandada reconocen la existencia del Contrato de Opción a Compra Venta con sus condiciones, el punto controvertido por la demandante se limita a señalar que los accionados posterior al vencimiento del contrato no han hecho ningún acto tendente a obtener el perfeccionamiento del contrato, por lo tanto el plazo ha vencido y el demandante solicita su resolución. Por su parte el demandado asegura que ha sido la demandante quien se ha negado a cumplir el contrato, que no canceló la hipoteca que pesa sobre el inmueble y ha procurado el incumplimiento contractual, incluso cobrando dinero adicional no pactado.

De los folios 129 y 130 el Tribunal extrae como los demandados habían iniciado los trámites administrativos tendentes a obtener el crédito hipotecario y subsidio correspondiente para la obtención del inmueble para uso de habitación. Por su parte, la parte demandante tenía la carga de demostrar que el inmueble había sido liberado del gravamen que sobre él reposaba, lo cual no está demostrado en actas, por lo que mal puede concluirse que ha cumplido con los deberes válidamente suscritos. Finalmente, el hecho de que los recursos o crédito no hayan sido aprobados dentro del lapso del contrato no es razón para justificar una solicitud de resolución del contrato por parte del vendedor, pues la resolución en gaceta N° 40.115 de fecha 21/02/2013 prevé la imposibilidad de imputar incumplimiento por el retardo en los recursos aprobados a favor del comprador.

El perfil descrito en el contrato así como el objeto de la demanda, a saber, la adquisición de una vivienda para fines habitacionales permite concluir al Tribunal que la interpretación a prevalecer es aquella que garantiza un mejor ejercicio al derecho constitucional a una vivienda digna. En este caso, siendo que los accionados reconvinientes han cumplido su carga contractual les asiste derecho en exigir la ejecución del contrato por parte de la demandante, como en efecto se decide.

Sobre el reintegro por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 260.000,00) el Tribunal lo niega pues no existe prueba de ese pago como excedente, toda vez que la prueba documental promovida al respecto fue rechazada.

En consecuencia, el Tribunal estima que la demanda por resolución de contrato debe ser declarada sin lugar y parcialmente con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato, como en efecto se decide. En este sentido, una vez quede firme la respectiva decisión la parte demandante tendrá ciento veinte (120) días para presentar ante este Tribunal la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.940.000,00) en cheque de gerencia o a través de crédito garantizado por tercero, entregada la cantidad de dinero o finalizado el lapso anterior de ciento veinte (120) días la parte demandada será notificada para que en el lapso de cinco (05) días se presente a la suscripción del instrumento definitivo de venta, caso contrario se oficiará lo conducente al registro público para que la sentencia haga las veces de documento traslativo de propiedad. Se advierte a la demandante que de no consignar la cantidad de dinero enunciada en el lapso descrito el Tribunal dará por desistida la ejecución y la terminación de la presente causa.

DECISIÓN
En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana LISETTE PASTORA SALCEDO DELGADO, contra los ciudadanos JOSE VIRGINIO JIMENEZ MARTINEZ, MARIA LAURA NAVAS GIMENEZ y FLOR DE MARIA GIMENEZ MELENDEZ; y PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por los ciudadanos JOSE VIRGINIO JIMENEZ MARTINEZ, MARIA LAURA NAVAS GIMENEZ y FLOR DE MARIA GIMENEZ MELENDEZ contra la ciudadana LISETTE PASTORA SALCEDO DELGADO, todos identificados; SEGUNDO: la parte demandante deberá dar cumplimiento al contrato autenticado en fecha 05/08/2014 ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, Estado Lara. Una vez quede firme esta decisión la parte demandante tendrá ciento veinte (120) días para presentar ante este Tribunal la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.940.000,00) en cheque de gerencia o a través de crédito garantizado por tercero, entregada la cantidad de dinero o finalizado el lapso anterior de ciento veinte (120) días la parte demandada será notificada para que en el lapso de cinco (05) días se presente a la suscripción del instrumento definitivo de venta, caso contrario se oficiará lo conducente al registro público para que la sentencia haga las veces de documento traslativo de propiedad; TERCERO: Se condena en costa a la parte demandante, por existir vencimiento total en la demanda principal y no hay condenatoria en la reconvención pues el vencimiento fue parcial, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veintisiete (27) días del mes de noviembre de dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. Sentencia Nº: 450; Asiento Nº:60.

La Juez Temporal

Abg. Marlyn Emilia Rodrigues Pérez

La Secretaria

Abg. Rafaela Milagro Barreto

En la misma fecha se publicó y dejó copia siendo las 03:30 p.m.

La Secretaria