REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, diecisiete de noviembre de dos mil quince 205º y 156º ASUNTO: KP02-R-2015-000437 PARTE DEMANDANTE: NAIBET DEL CARMEN CARRASCO BALLESTEROS, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº 13.345.489. APODERADOS JUDICIALES: EFREN LUBIN CARIPA, HECTOR CHIRINOS y ROSANNA INDAVE NIEVES, abogados en ejercicio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 53.216, 52.696 y 126.120. PARTE DEMANDADA: YACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO, venezolano, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° 7.717.367. APODERADOS JUDICIALES: ILYA HIANOV SCHWARZENBERG y NORELI LUCIA TERAN VERDE, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 140.928 y 153.523. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS. SENTENCIA: DEFINITIVA. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil se procede a hacer una síntesis de la controversia, la cual se hace en los siguientes términos: En fecha 15 de febrero de 2.013, la ciudadana NAIBET DEL CARMEN CARRASCO BALLESTEROS asistida de la abogado ROSANNA INDAVE NIEVES presentó escrito libelar en el que procedió a demandar a la ciudadana YACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO, todos supra identificados, por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS alegando que celebró con la ciudadana YACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO un contrato privado de oferta de compraventa de una vivienda constituida por paredes de bloques de arcilla, techo concreto y compuesta de una planta, tres habitaciones, dos baños, una sala, una cocina, un comedor, edificada sobre un lote de terreno propio ubicada en la Urbanización Santa Rita calle 30B, Catuca con carretera 02D México Municipio Torres del Estado Lara con una extensión de cuatrocientos veintitrés metros cuadrados con ochenta y cuatro centímetros (423,84 Mts.2) y un área de construcción de ciento veintitrés metros cuadrados con cuarenta y ocho centímetros (123,48 Mts.2), cuyos linderos son: NORTE: Calle 30B Catuca; SUR: Parcela N° 131-26-02; ESTE: Parcela N° 131-26-19; y OESTE: Parcela N° 131-26-19, inmueble éste que alegó le pertenece a YACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO según documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Torres, de fecha 21 de marzo de 2.011, bajo el N° 20011,202, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 360.11.6.1.2515 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.011. Adujo que el contrato estaba sujeto a las siguientes condiciones: 1) Que el precio de la venta era la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00); 2) Que para garantizar el fiel cumplimiento de la opción a compra-venta su persona cancelaría la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,00), lo cual alegó realizar mediante dos (02) cheques girados en fecha 25 de julio de 2.012, a nombre del ciudadano Augusto Reaño, titular de la cédula de identidad N° 12.724.820, según exigencias de la ciudadana YACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO, uno del Banco de Venezuela por la cantidad de treinta y seis mil bolívares (Bs. 36.000,00) y otro del Banco Bicentenario por la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00); e igualmente mediante la entrega de un vehículo Marca: Ford, Modelo: Fiesta A7V1 Fiesta, Placa: AD697UG, Año: 2011, valorado en ese momento por la cantidad de ciento noventa y nueve mil (Bs. 199.000,00), cuyo bien goza de una reserva de dominio a favor del Banco de Venezuela, que sería librado una vez finiquitado el documento traslativo de propiedad del inmueble, lo cual fue aceptado por la ciudadana YACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO, tomando posesión la misma desde ese momento del referido bien. 3) Que la cantidad restante de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,00) se cancelaría según otorgamiento de un crédito por Ley Política Habitacional del Banco Bicentenario. 4) Que el plazo de la opción era de sesenta (60) días seguidos y consecutivos contados a partir de la suscripción del contrato, prorrogables por treinta (30) días continuos sin que implique aumento en el precio de la venta con opción a renovación. Alegó que una vez que entregó la cantidad de dinero y el vehículo comenzó a tramitar el crédito de Ley Política Habitacional, y entre uno de los requisitos estaba la realización de un contrato de oferta de compra-venta debidamente autenticado, por lo que en fecha 16 de agosto de 2.012 realizaron el debido documento, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública de Carora, inserto bajo el N° 44, Tomo 41, de los Libros llevados por esa oficina, donde adujo que la ciudadana YACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO, le exigió nuevas condiciones como: Que de la cantidad de sesenta y un mil bolívares (Bs. 61.000,00), que entrego mediante dos (02) cheques, le reconocería solamente cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00); que a la cantidad pactada se le incrementó la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) sobre la cantidad original del inmueble, es decir, la cantidad de seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 62.000,00). En fecha 20 de febrero de 2.013, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara-Carora admitió la demanda de autos y ordenó la citación de la parte demandada (folio 49 Pieza N° 01). En la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, la ciudadana YACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO, asistida de la abogado NORELI LUCIA TERAN VERDE, ambas supra identificadas, presentó escrito en fecha 02 de octubre de 2.013, en el que procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Procedió a aceptar los siguientes hechos: 1. Que la ciudadana YACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO celebró con la parte aquí accionante un contrato de opción a compra propiedad de su representada por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00); 2. Que recibió la cantidad de SESENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 61.000,00), mediante dos (02) cheques y un vehículo de dicha ciudadana Marca: Ford, Modelo: Fiesta A7V1 Fiesta, Placa: AD697UG, Año: 2011, valorado en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL (Bs. 199.000,00), el cual goza de una reserva de dominio a favor del Banco de Venezuela, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato. 3. Que aceptó firmar un nuevo contrato Notariado por ante la Notaria Pública de Carora en fecha 16 de agosto de 2.012, inserto bajo el N° 44, Tomo 41, de los Libros de Autenticaciones llevados por ese despacho. Así mismo, negó, rechazó y contradijo el resto de los hechos conculcados por la parte accionada en el libelo de demanda, alegando que el vehículo entregado no había sido liberado en virtud que la actora no canceló la deuda total del mismo como lo habían acordado, y que por lo tanto no tenía certificado de Registro, razón por la cual le manifestó que por ello sería excluido de la negociación, igualmente alegó que la ciudadana NAIBET DEL CARMEN CARRASCO BALLESTEROS incumplió la clausula segunda del documento notariado al haber pagado la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), cuando lo acordado en el contrato era el pago adicional de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), por lo que de conformidad con los artículos 359, 360, 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, solicitó que se declare Sin Lugar la demanda instaurada en contra de su representada; se condene en costas a la parte actora; y sea revocada la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en el presente asunto. Igualmente, reconvino a la parte actora, solicitando de acuerdo al artículo 1.167 del Código Civil la resolución del contrato notariado para que la ciudadana NAIBET DEL CARMEN CARRASCO BALLESTEROS le cancele a su representada por concepto de indemnización o penalización por el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de opción a compra notariado por ante la Notaria Pública de Carora en fecha 16 de agosto de 2.012, inserto bajo el N° 44, Tomo 41, de los Libros de Autenticaciones llevados por ese despacho, según lo establecido en su clausula séptima, la cantidad de CIENTO VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 124,000,00), equivalentes al VEINTE POR CIENTO (20 %) de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (620.000,00), mas la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), por concepto de daños y perjuicios ocasionados por la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada sobre el inmueble propiedad de su representada objeto del contrato in comento, mas los honorarios profesionales originados en el presente caso calculados al TREINTA POR CIENTO (30%) de la cuantía de la demanda. Estimó la reconvención en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 291.200,00) equivalentes a DOS MIL SETECIENTOS VEINTIÚN COMA CUARENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (2.721,00 U.T.). En fecha 08 de octubre de 2.013, el Juzgado de la causa dictó sentencia en la que declaró la reconvención propuesta por la ciudadana YACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO, la cual quedo firme mediante sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara de fecha 17 de febrero de 2.014, que declaró Sin Lugar la apelación Ejercida por la apoderada judicial de la parte demandada contra la referida decisión, confirmando la misma. Cursa a los folios 102 al 106 y 107 al 108 Pieza N° 1, escritos de presentado en fecha 08 de noviembre de 2.013, por la coapoderada abogado ROSANNA INDAVE NIEVES, en su condición de coapoderada judicial de la parte actora, y por NORELI LUCIA TERAN VERDE en su condición de coapoderada judicial de la parte accionada, respectivamente, en el que promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas por el a quo mediante auto de fecha 05 de diciembre de 2.013 (folios 133 al 134 Pieza N° 01) En fecha 09 de abril de 2.015, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara-Carora dictó y publicó Sentencia Definitiva en la que declaró: “…PRIMERO: PARCIALMENTE LUGAR la pretensión contenida en la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA incoada por la ciudadana NAIBET DEL CARMEN CARRASCO BALLESTEROS, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-13.345.489, representada por sus Apoderados Judiciales, ciudadanos EFRÉN LUBÍN CARIPÁ, HÉCTOR CHIRINOS y ROSANNA INDAVE NIEVES, abogados en ejercicio, inscritos en el IPSA, bajo los Nos. 53.216, 52.696 y 126.120, respectivamente. Contra la ciudadana JACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-7.717.367, de éste domicilio, representada por sus Apoderados Judiciales, ciudadanos ILSA HIANOV SCHWARZENBERG y NORELI LUCÍA TERÁN VERDE, inscritos en el IPSA, bajo los Nros. 140.928 y 153.523, respectivamente. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada JACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO, suficientemente identificada, a gestionar y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes y que sean necesarios para realizar la venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, consistente en un inmueble compuesto por una casa de habitación, con una estructura de construcción: concreto armado; tipo de paredes: bloque de arcilla; pintura de paredes: caucho; acabado de paredes: friso liso; estructura de techo: concreto armado; cubierta externa techo: concreto; cubierta interna techo: no posee; piso: cerámica; ventanas; aluminio/vidrio; puertas: hierro y madera entamborada; accesorios (rejas): puertas y ventanas; instalaciones eléctricas: interna; estado de conservación: excelente; instalaciones sanitarias; baño completo; categoría: quinta, compuesta por: una (01) planta, tres (03) habitaciones, dos (02) baños, número de construcción: dos (02), una (01) sala, una (01) cocina y un (01) comedor y edificada sobre un lote de terreno propio, ubicada según documento de propiedad en la ciudad de Carora, en la Calle 30D Catuca, con carrera 02D México y Carrera 02C Las Vegas, del Municipio Torres del Estado Lara, edificada en un área de terreno que según documento de propiedad de bienhechurías mide aproximadamente CUATROCIENTOS VEINTITRÉS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO CENTÍMETROS (423, 84 m²) y un área de construcción según Documento de Propiedad de CIENTO VEINTITRÉS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y OCHO CENTÍMETROS (123, 48 m²) y según plano de Mensura: CIENTO NOVENTA METROS CUADRADOS CON TRES CENTÍMETROS (190, 03 m²). Dicho inmueble se encuentra dentro de los siguientes linderos según documento: Norte: Calle 30B Catuca; Sur: Parcela 131-26-02; Este: Parcela 131-26-19; y Oeste: Parcela 131-26-23; y según Plano de Mesura expedida por la Alcaldía Bolivariana G/D Pedro León Torres, de fecha: 06/08/2012: Norte: Calle 30B Katuca (frente); Sur: Parcela 031-026-002; Este: Parcela 031-026-019; y Oeste: Parcela 031-026-023, el cual le pertenece a la ciudadana JACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO, suficientemente identificada, según consta de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Torres del Estado Lara, de fecha 21 de Marzo del año 2011, bajo el N° 2011.202, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 360.11.6.1.2515 y correspondiente al Libro de Folios Real del año 2011, a la parte demandante, plenamente identificada. TERCERO: De conformidad con lo pactado en el Contrato de Opción de Compra de fecha 16/08/2012, la ciudadana NAIBET DEL CARMEN CARRASCO BALLESTEROS, plenamente identificada, deberá pagar a la demandada al momento del otorgamiento de la escritura ante el Registro Inmobiliario correspondiente la suma de QUINIENTOS DIECINUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 519.000,00), por concepto de pago del precio convenido, en virtud que la parte demandante, canceló la suma de ciento un mil bolívares (Bs. 101.000,00) a la parte demandada. CUARTO: En caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: En aras de preservar el orden jurídico constitucional, la tutela judicial efectiva, el derecho a la defensa y el debido proceso, en virtud de haber sido dictada la presente decisión fuera de la oportunidad establecida en la ley, se ordena la notificación de las partes. Líbrese boletas y cúmplase. SEXTO: Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas. …” (folios 207 al 234 de la Pieza N° 01) Sentencia ésta que fue apelada en fecha 20 de abril de 2.015, por la ciudadana YACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO asistida del abogado AMÁBILES JOSÉ SILVA CAMPOS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 7.574 (folio 240 Pieza N° 01), por lo que mediante auto de fecha 11 de mayo de 2.015, el A quo oyó dicha apelación en ambos efectos, razón por la cual ordenó la remisión del asunto a la URDD CIVIL a fin de su distribución entre uno de los Juzgados Superiores (folio 241 Pieza N° 01). Correspondiéndole conocer del presente asunto a este Juzgado Superior, quien lo recibió el 20 de mayo de 2.015, y mediante auto de fecha 21 del mismo mes y año, ordenó al a quo diere cumplimiento a lo establecido en el artículo 109 del Código Adjetivo Civil, y una vez cumplido con esto, se recibió nuevamente en fecha 05 de junio de 2.015, y mediante auto de fecha 08 del mismo mes y año, se le dió entrada y se fijó el para la realización del acto de informes al vigésimo (20°) día de despacho siguiente, conforme con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (folio 248 Pieza N° 01). En fecha 08 de julio de 2.015, siendo la oportunidad procesal para la presentación de los informes, éste Juzgado Superior dejó constancia que la coapoderada judicial de la parte actora presentó escrito de informes, por lo que el Tribunal se acogió al lapso de Observaciones establecido en el artículo 519 del Código Adjetivo Civil (folio 251 Pieza N° 02). En fecha 20 de julio de 2.015, siendo la oportunidad procesal para la presentación de Observaciones a los Informes, este Tribunal dejó constancia que ninguna de las partes presentó escrito al respecto, por lo que este Juzgado se acogió al lapso para dictar y publicar Sentencia establecido en el artículo 521 del Código Adjetivo Civil (folio 256 Pieza N° 02). Llegada la hora para decidir, este Tribunal observa: DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES Dado a que la sentencia recurrida fue emitida por un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por ser este Juzgado Superior le corresponde conocer del fallo recurrido, conforme a lo establecido en la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, referente a los deberes y atribuciones de las Cortes de apelaciones, la cual en su numeral 2, literal A señala: “Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo Civil, y de los Recursos de hecho”. En base a lo antes dicho se procede a establecer los límites de la competencia. Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso. Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso sólo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta. Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por la parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste. Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria parcialmente con lugar la demanda interpuesta ante esta Alzada, y por ser este el Juzgado Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado de la Primera Instancia que dictó el fallo recurrido. Y así se declara. MOTIVA Corresponde a este Juzgador determinar si la decisión definitiva de fecha 09 de abril del corriente, dictada por el a quo, cuya dispositiva fue supra transcrita está o no conforme a derecho, y para ello se ha de establecer los límites de la controversia, tal como lo prevé el artículo 243 ordinal 3° del Código Adjetivo Civil, y en base a ello establecer los hechos y luego de ésto proceder a emitir el pronunciamiento sobre los hechos controvertidos y las pretensiones de la actora, y a tales efectos en criterio de quien emite el presente fallo, dado a los hechos narrados por la actora en su libelo de demanda como por los hechos aceptados y defensas alegadas por la accionada en su contestación de la demanda quedan como hechos aceptados y por ende relevados de prueba al tenor del artículo 398 del Código Adjetivo Civil, la suscripción de la actora con la accionada de los siguientes contratos: 1. El suscrito en forma privada en el cual la aquí accionada como optante compradora del inmueble consistente de una casa ubicada en la Ciudad de Carora, Urbanización Santa Rita, calle 30B, Catuca con carretera 02D México Municipio Torres del Estado Lara, aceptó el precio de venta del mismo en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), de la cual la aquí accionante le entregó a la aquí accionada al firmar dicho contrato la cantidad de SESENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 61.000,00), mediante dos cheques de los cuales uno era del Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0372-49-000058858, el cual tenía el N° 6602638 por TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 36.000,00), y uno del Banco Bicentenario, cuenta corriente N° 0175-0064-32-0000002442, el cual tenía el N° 71700256, por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), y la cantidad de CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 199.000,00) mediante la entrega de un vehículo Marca: Ford, Modelo: Fiesta A7V1 Fiesta, Placa: AD697UG, Año: 2011, el cual estaba bajo reserva de dominio la cual la optante compradora (aquí accionante) se comprometió a cancelar lo adeudado al acreedor de dicho crédito de reserva de dominio; y el saldo deudor de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00) mediante el otorgamiento de un crédito por Ley Política Habitacional del Banco Bicentenario, siendo el plazo de dicha operación de (60) días más la prorroga de treinta (30) días contados a partir de la suscripción del contrato. 2. El contrato suscrito por ambas partes por ante la Notaría Pública del Municipio Torres del Estado Lara el 16 de agosto de 2.012, bajo el N° 44, Tomo 41, del Libro de Autenticaciones llevados por ese despacho, en el cual modificaron el contrato de opción de compra privado precedentemente descrito, manteniendo el mismo objeto, pero variando en las siguientes condiciones: De acuerdo a la clausula segunda: Se estableció el precio de venta fijándolo en la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 620.000,00), de la cual la oferente aquí accionada recibió la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) al momento de la firma del contrato, y el saldo restante de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 570.000,00), se cancelaría mediante crédito hipotecario que otorgaría el Banco Bicentenario; modificación ésta que implicó un incremento del precio del contrato privado supra descrito, y a su vez excluyó tácitamente el pago en especie del vehículo Ford fiesta que por la cantidad de CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 199.000,00) habían convenido como parte de pago en el referido documento privado. A su vez en la clausula tercera: Establecieron que el plazo de opción de compra sería de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma de dicho contrato (16-08-2.012), mas una prorroga de treinta (30) días continuos, sin que por ello se pudiera exigir un cambio en el precio de venta convenido a su vez que la clausula cuarta del mismo, la oferente se comprometió a transferir la propiedad del inmueble oferido en opción de compra y de presentar las solvencias del inmuebles necesarias en el Registro Inmobiliario del Municipio Torres a los fines del Registro del documento de venta definitivo. En la clausula séptima convinieron una clausula penal, sólo en lo que respecta en la optante compradora bajo el siguiente tenor: “…El incumplimiento del pago del inmueble de parte de “EL OPTANTE” a “EL PROPIETARIO” se procederá a la aplicación de una penalización la cual intimara a que “EL OPTANTE” perderá el 20 % de lo que haya resuelto a pagar…”. Quedando como hechos controvertidos los siguientes: 1. ¿Si es verdad que la optante compradora no le pagó a la oferente vendedora y aquí accionada, los CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) que convinieron a entregar como parte del precio de venta convenido, sino cuarenta mil bolívares que le fueron entregados por la optante en fecha posterior a la suscripción del documento autenticado supra referido, mediante dos cheques, uno signado con el N° 65090263, del Banco Bicentenario en fecha 31 de octubre por la cantidad de VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.000,00), y otro con fecha de noviembre de 2.012, signado con el N° 47860272, del Banco Bicentenario por la cantidad de CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 14.000,00), los cuales la accionada reconoce haber recibido y se corresponde a las copias de los cheques cursantes a los folios 15 y 16, o si en realidad éstas cantidades se corresponden al pago adelantado del saldo del precio de venta convenido que dice la actora le exigió la oferente-accionada después de la firma del documento de acción de compra autenticado y dentro del plazo de tramitación del crédito hipotecario? 2. ¿Si efectivamente la accionante como optante compradora le notificó a la propietaria oferente y aquí accionada el 12 de diciembre de 2.012, la aprobación del crédito o si en su lugar fue a finales de enero de 2.013, que le fue notificado por la actora que el documento estaba listo para llevarlo al Registro Subalterno y que en ese momento que la accionada se enteró de que habían aprobado el crédito hipotecario, fue cuando le dijo que ya el contrato de opción a compra había fenecido por haber transcurrido los noventa (90) días convenidos para el pago del saldo deudor? 3. ¿La existencia o no de los daños y perjuicios cuya indemnización pretende la actora? Quedando a cargo de prueba de los primeros hechos controvertidos a la accionada, en virtud en virtud de las excepciones alegadas, mientras que los hechos referidos a los daños y perjuicios así como los requisitos de procedencia de éstos y el monto de los mismos exigidos, la tiene la parte actora, todo de acuerdo a lo preceptuado por el artículo 506 del Código Adjetivo Civil, y así se decide. DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN Las partes a los fines de probar sus afirmaciones promovieron las pruebas sobre las cuales se hace el siguiente pronunciamiento: 1. En cuanto al principio de la comunidad de la prueba y al valor y merito de los autos promovidos por separado por ambas partes, se desestiman por no ser medio probatorio alguno sino una carga procesal del Juez quien en sus decisiones debe atenerse a lo alegado y probado en autos sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, tal como lo prevé el artículo 12 del Código Adjetivo Civil y así se decide. 2. En cuanto a la promoción de las documentales en el contrato de opción a compra privado y de la copia fotostática de los cheques N° 66002638 de la cuenta corriente N° 0102-0372-49-0000058858, del Banco de Venezuela, librado por la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 36.000,00), con fecha 25/07/2.012, y el N° 71700256, de la cuenta corriente N° 0175-0064-32-0000002442, del Banco Bicentenario por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), de fecha 25/07/2.012, los cuales cursan del folio 13 al 16, cuya promoción por la parte actora fue con el objeto de demostrar las condiciones en las cuales se pactó inicialmente la negociación, así como las cantidades de dinero que fueron entregadas en cheque a la accionada; este juzgador, en virtud de ser un hecho aceptado por la accionada, la suscripción de dicho contrato y la recepción de dichos instrumentos cambiarios, pues se abstiene de pronunciarse sobre las mismas, tal como lo prevé el artículo 398 de Código Adjetivo Civil, por cuanto los hechos derivado de ellos al ser reconocidos no necesitan de prueba y así se decide. 3. Respecto a la documental consistente en el contrato de oferta de compra objeto de este proceso, la cual cursa en original del folio 20 al 22, y que fue igualmente promovido por la accionada como prueba, este juzgador se abstiene de pronunciarse por cuanto el hecho de la suscripción del mismo, y por ende los derechos y obligaciones establecidos en él, fue aceptado por la accionada, lo cual en virtud a lo establecido por el artículo 398 del Código Adjetivo Civil, está relevado de prueba y así se establece. 4. En cuanto a la documental consistente en copia sellada por el Banco Bicentenario cursante a al folio 23 se desestima por no ser copia simple de documento reconocido tal como lo permite el artículo 429 del Código Adjetivo Civil, mientras que las documentales cursantes a los folios 24 y 25 se desestiman por ser apócrifas, es decir, que no tienen elemento que permitan determinar la autenticidad del mismo, y así se decide. 5. En cuanto a la promoción de las documentales consistentes de copias de cheques N° 650090268, librado contra la cuenta corriente N° 0175-0064-32-0000002442, por la cantidad de VEINTE SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.0000,00), librado en fecha 31/10/2.012, y el N° 47860272, de la referida cuenta corriente, librado en fecha 8/11/2.012 y por la cantidad de CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 14.000,00), a favor de la aquí accionada, este Juzgador se abstiene de pronunciarse sobre las mismas por cuanto es un hecho reconocido por la accionada de que cobró dichos cheques pero alegó o se excepcionó en la contestación de la demanda que esa cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), se correspondía a la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), que se señaló como recibido por ella en la clausula séptima del contrato opción de compra objeto de este proceso; defensa ésta que el suscrito Juez desestima por cuanto al no haber tachado el documento autenticado, el cual es el instrumento fundamental de la acción del caso sub lite, pues lo establecido en él se tiene que dar por cierto, por lo que la excepción de la accionada de esa cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), al suscribir dicho instrumento es cierto y por ende se da por probado que la referida cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), señalada por la actora como recibida de la accionada, no forma parte de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), señalado como recibida en la suscripción del contrato objeto del proceso sub lite, sino que es adicional a dicha cantidad, y así se decie. 6. Respecto a la documental consistente del contrato de préstamo de intereses con garantía hipotecaria de primer grado realizado por ante la entidad bancaria Bicentenario cursante a los folios 29 al 40, se desestiman de cualquier valor probatorio por no estar suscrito por las partes ni por los demás entes financieros a que se hace referencia en el mismo, ya que solo está firmado por el Dr. Carlos E. Chiappe La Bella como redactor del mismo; lo cual permite inferir, que nada prueba la tempestividad del pago del saldo del precio de venta con venido en el contrato sub lite, ya que lo pertinente era que lo hubiese presentado dentro del lapso de vigencia del contrato para ser suscrito bien por vía autentica o presentado durante el tiempo en referencia ante la oficina de Registro respectivo y así probar el incumplimiento de la accionada como oferente vendedora en el contrato de marras y así se decide. 7. Respecto a las documentales promovidas en el particular séptimo del escrito de promoción de pruebas de la accionante consistente en: a) La mensura actualizada; b) Solvencia Municipal; c) Solvencia de CORPOELEC (ENELBAR); d) Copia de la cédula de identidad de la accionada; e) De la planilla forma 33 del SENIAT cursante del folio 41 al 48, las cuales fueron promovidas con el objeto de demostrar que la actora hizo por la accionada los pagos a que ésta estaba obligada a hacer como propietaria del inmueble ofrecido en venta en el contrato sub lite, este juzgador desestima las de los literales a), c) y e), ya que son copias simples de documentos no permitidas en tal condición por el artículo 429 del Código Adjetivo Civil; mientras que la original de la Solvencia Municipal cursante al folio 43 en virtud de ser original de documento administrativo emitido por el Instituto Autónomo de Servicio de Administración Tributaria expedido a nombre de la accionada como constancia de que ésta como propietaria del bien inmueble ubicado en la CALLE 30B KATUCA E/CRR.02D MEXICO Y CRR. 02C LAS VERAS, SANTA RITA con fecha de 09/01/2.013, se aprecia conforme al artículo 429 eiusdem, en consecuencia por vía de presunción hominis tal como lo prevé el artículo 1.399 del Código Civil se establecen los siguientes hechos: 1) Que la accionante retiró ante dicho Instituto Municipal dicha solvencia, ya que fue ella quien consignó la original en referencia, pero en ningún momento refleja que ella realizó pago inmobiliario alguno por la accionada como adujo en la prueba, ya que dicha documental no hace referencia a pago alguno . 2) Que la solvencia fue emitida con fecha 09/01/2.013, es decir fuera del lapso de noventa (90) días continuos, más los treinta (30) días de prorroga fijados como vigencia del contrato de marras el cual en virtud de que fue autenticado el 16 de agosto del 2.012, pues los ciento veinte (120) días de vigencia del mismo comenzaban a partir de esa fecha, lo que implica que el mismo feneció el 16 de diciembre del 2.012. 3) Que la accionada en virtud de no haber alegado y probado que le había entregado a la accionante durante la vigencia del contrato de marras sólo esta Solvencia Inmobiliaria Municipal, sino todas las demás planillas necesarias para la protocolización del documento definitivo, permite establecer que ésta también incumplió con la obligación señalada en la cláusula cuarta del contrato de marras de tener libre de impuestos nacionales y municipales el inmueble objeto del contrato. 4) Mientras que de las copias fotostáticas de los documentos públicos consistentes en la copia del RIF de la accionada y de las copias de las cédulas de identidad de las partes, no se observa prueba alguna de los hechos controvertidos, por cuanto ello refleja la identificación de las partes y la inscripción de la accionada ante el SENIAT, y así se establece. 8. Respecto a la documental promovida por la accionada en el capítulo primero del escrito de marras, este Juzgador se abstiene de pronunciarse, por ser las mismas promovidas por la actora, las cuales fueron supra valoradas, y así se decide. 9. Respecto a la prueba de informes del Banco Bicentenario agencia Carora, las mismas se desestiman por ser ilegales a tenor del artículo 89 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley de Instituciones del Sector Bancario el cual preceptúa: “…El secreto bancario no rige cuando la información sea requerida para fines oficiales por: …Sic… 3. Los jueces y juezas y tribunales en el ejercicio regular de sus funciones y con específica referencia a un proceso determinado, en el que sea parte el usuario o usuaria de la institución del sector bancario a quien se contrae la solicitud. …Sic… En los casos de los numerales 2, 3 y 4la solicitud de información se canaliza a través de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario…” Por lo que al haberse requerido dichos informes al Banco directamente y no a la Superintendencia de Bancos, hace ilegal la misma, y así se decide. 10. Respecto a la prueba testimonial promovida por la accionada, en virtud de la declaratoria de desierta por ausencia de éstos al acto de evacuaciones respectivas, pues no hay pruebas que valorar, y así se decide. Una vez establecidos los hechos precedentemente señalados se considera pertinente señalar, que por cuanto la actora demandó el cumplimiento del contrato opción de compra del inmueble con la pretensión de que la accionada le haga la venta definitiva a través de documento protocolizado ante la oficina de Registro Inmobiliario respectivo, más indemnización de daños y perjuicios de los cuales el A quo declaró Parcialmente Con Lugar la demanda condenando a la accionada a firmar la venta definitiva del inmueble a la actora pero sin lugar la pretensión de indemnización exigida y en virtud que sólo la parte accionada apeló de la sentencia definitiva recurrida, pues en base al principio de reformatio in peius, esta Alzada sólo tiene competencia sobre lo decidido en el primer particular que es lo desfavorable a la recurrente, manteniéndose incólume la del segundo particular, por cuanto la actora no recurrió de ello por lo que se asume que ésta quedó conforme con lo decidido sobre este particular y así se decide. Ahora bien, una vez lo establecido precedentemente este juzgador pasa a pronunciarse sobre los hechos controvertidos y las defensas opuestas así: A. Ante el argumento de la actora que ella al firmar el contrato objeto de este proceso le entrego a la accionada la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) como parte del precio de venta convenido y la defensa de la accionada, quien alegó que era falso lo de esa entrega, ya que ese pago fue hecho posteriormente a la firma del contrato de marras y en cantidad inferior que alcanzó a la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), que ella aceptó haber recibido mediante dos (2) cheques, uno consignado con el N° 65090263 del Banco Bicentenario con fecha 31 de octubre de 2.012, por la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.000,00); y el otro signado con el N° 17860272 del Banco Bicentenario con fecha 31 de noviembre de 2.012, por la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 44.000,00), los cuales aceptó haber cobrado los mismos, este jurisdicente desestima dicha defensa, por cuanto tal como fue supra establecido al valorar las pruebas promovidas por las partes, que al haber aceptado la accionada el contrato objeto de este proceso y habiéndose establecido en el mismo en la clausula segunda: “…El precio de venta del indicado inmueble es la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 600.000,00) los cuales “LA OPTANTE” cancelara: la cantidad de SESENTA Y UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 61.000,00), mediante los dos Cheques: uno (01) del Banco Venezuela, Cheque N° 66002638, de la Cuenta Corriente N° 0102-0372-49-000058858, por la cantidad Bs. 36.000,00 y uno (01) del Banco Bicentenario, Cheque N° 71700256, de la Cuenta Corriente N° 0175-0064-32-0000002442 por la cantidad Bs 25.000,00, y la cantidad de CIENTO NOVENTA Y NUEVE (Bs. 199.000,00), en un vehículo, Marca: Ford, Modelo: Fiesta A7V1 Fiesta, Placa: AD697UG, Año: 2011. Es de hacer notar que dicho vehículo no ha sido cancelado en su totalidad por “LA OPTANTE”, comprometiéndose la misma, “LA OPTANTE”, a cancelarlo en su totalidad, y el resto, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 340.000,00) según el otorgamiento de un crédito por Ley de Política Habitacional que otorgará Bicentenario Banco Universal…”; y no haber tachado a dicha instrumental, pues lo señalado en él tiene plena prueba y por tanto es cierto el hecho que afirma la actora de que la accionada al firmar el contrato de marras recibió la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) señalada en la supra transcrita clausula segunda y que los CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) que aduce le entregó a la accionada después de la suscripción del contrato de marras y que ésta acepta haber hecho efectivo los cheques supra señalados por ese importe, se corresponde a un pago adicional de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), y así se decide. B. En cuanto a la afirmación de la actora que le notificó a la accionada oferente el 12 de diciembre de 2.012, la aprobación del crédito hipotecario por parte del Banco Bicentenario y ante la defensa esgrimida por ésta, quien aduce, que fue notificada de ello por la actora (optante compradora) a finales de enero de 2.013; es decir, después de fenecido el contrato objeto de este proceso, por cuanto el mismo fue convenido con una vigencia de noventa (90) días continuos contados a partir de la suscripción del mismo (lo cual ocurrió el 16 de agosto de 2.012) más una prórroga de treinta (30) días continuos; por lo que alegó la exeptio non adimpleti contractus, quien emite el presente fallo, en virtud que la accionante no probó que efectivamente le había notificado a la accionada durante los noventa (90) días de vigencia del contrato de marras, el cual feneció el 16 de diciembre de 2.012, ni tampoco probó que presentó a los fines del otorgamiento bien por vía autentica o ante el Registro Inmobiliario respectivo el documento de venta definitivo que pudiera establecer la mora de la aquí accionada, pues se ha de concluir que efectivamente la actora notificó del crédito hipotecario en referencia fue a finales de enero, es decir, después de fenecido el contrato de marras, y que además dicha notificación tampoco implicaba el pago que se derivara en la obligación de transmitir la propiedad, por cuanto de la misma cláusula segunda se deriva que esta obligación se condicionaba: “…El precio de venta del indicado inmueble es la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 620.000,00), de los cuales “LA OPTANTE” cancelara en el momento de la firma la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00) y la diferencia, o sea, la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 570.000,00) se cancelara según otorgamiento de un crédito Hipotecario que otorgará Bicentenario Banco Universal…” por lo que al no haber pagado el saldo deudor del precio de venta convenido en el contrato dentro del lapso de vigencia de la opción de compra, y pretender que se reciba dicho pago después de fenecido el contrato, es violatorio al artículo 1.160 del Código Civil, el cual preceptúa que “…los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obliga no solo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad…” por lo que se ha de desestimar el alegato de la actora, y así se decide. C. En cuanto a la pretensión de la actora de que la accionada le firme tal documento definitivo de propiedad, lo cual fundamentó en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual preceptúa: “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…” la cual fue declarada con lugar por el a quo en la sentencia recurrida, este juzgador disiente de ambos, por cuanto en autos quedó demostrado, que las partes dieron una vigencia del contrato de marras de ciento veinte (120) días continuos incluida la prorroga de treinta (30) días a partir de la suscripción del mismo lo cual ocurrió el 16 de agosto del 2.012, y venció el 16 de diciembre de 2.012, y que quien incumplió con la obligación del pago del saldo deudor durante la vigencia contractual e inclusive con obligación d la obtención del crédito hipotecario con el Banco Bicentenario durante esa vigencia fue la optante compradora aquí accionante y por ende la accionada no incumplió el contrato cuya pretensión de cumplimiento se demanda, por lo que la pretensión del caso sub lite es contrario al artículo 1.167 eiusdem; mientras que de la conclusión del a quo en la sentencia recurrida, por cuanto éste en la motiva estableció que el contrato de marras es un contrato preparatorio y bilateral, y que por ende este era una venta pura y simple, por cuanto en él se estableció el consentimiento de las partes contratantes, el objeto y precio, tomando como apoyo a la Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia en sentencia N° RC-000116 de fecha 22 de marzo de 2.013; por cuanto de acuerdo a la sentencia N° 878, de fecha 20 de julio de 2.015 de la Sala Constitucional ello no es así, y distingue claramente de qué son contratos preliminares con los contratos de compra venta, y a tal efecto, tenemos que ella estableció: “…OBITER DICTUM Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142). Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no. Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195). En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial. Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca. El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción. La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada. El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219). El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante. Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación: A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales. B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa. C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato. D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere. 2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo. El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción. Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción. En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato. 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. 4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios. En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no. En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo. El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74). El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción. En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide. Doctrina que se acoge y aplica al caso sub lite conforme al artículo 335 de nuestra Carta Magna en concordancia con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, por lo que basado en el contrato sub lite en la cual se evidencia que las partes convinieron lo siguiente: “…Entre los ciudadanos: YACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad N° 7.717.367 y domiciliado en la ciudad de Carora Estado Lara, quien a los efectos de este Contrato se denominará “LA PROPIETARIA”, por una parte, y por la otra NAIBET DEL CARMEN CARRASCO BALLESTEROS…Sic… quien a los mismos efectos en lo adelante se denominará “LA OPTANTE”, se ha convenido en celebrar, el siguiente contrato de opción de compra, contenida en las siguientes clausulas: PRIMERA: “LA PROPIETARIA” concede una Opción a Compra a favor de “LA OPTANTE” para adquirir un inmueble, constituido…Sic… SEGUNDA: El precio de venta del indicado inmueble es la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 620.000,00), de los cuales “LA OPTANTE” cancelara en el momento de la firma la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00) y la diferencia, o sea, la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 570.000,00) se cancelara según otorgamiento de un crédito Hipotecario que otorgará Bicentenario Banco Universal…Sic… TERCERA: El plazo de esta opción es de un lapso de NOVENTA (90) días seguidos y consecutivos a partir de la fecha de la firma del presente contrato y podrá tener una prorroga adicional de TREINTA (30) días seguidos sin que dicha prorroga pueda implicar un aumento en el precio de renovación…” Se concluye, que el contrato de marras es un contrato preliminar de opción de compra y de que allí el opcionante y aquí demandante, no ejerció su opción a compra dentro del término de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la firma del mismo, por cuanto no pagó el saldo deudor del precio convenido antes del día 16 de diciembre de 2.012 e inclusive ni siquiera para la fecha de la introducción de la presente demanda (15 de febrero de 2.013); por lo que de acuerdo a dicha Doctrina Constitucional en el caso sub lite no hay contrato de venta como lo estableció el a quo y por ende tampoco es procedente lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” Circunstancias estas que obligan a concluir que la decisión recurrida contraría lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual preceptúa: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.” Y que al no ser el contrato sub lite un contrato de compra venta sino un contrato preliminar de opción de compra en la cual la accionante no ejerció la misma por no haber pagado el saldo deudor del precio convenido dentro del lapso de ciento veinte (120) días continuos a partir de la firma del mismo, pues el incumplimiento del contrato de marras es de la propia accionante como optante compradora y no de la aquí accionada, lo cual obliga a declarar con lugar la apelación interpuesta por la parte accionada ciudadana YACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO asistida del abogado AMÁBILES JOSÉ SILVA CAMPOS, contra la decisión definitiva de fecha 09 de abril de 2.015, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara-Carora, revocándose en consecuencia la misma, declarándose sin lugar la acción de cumplimiento de contrato de autos, quedando incólume lo decidido por el a quo sobre la indemnización de daños y perjuicios pretendidos; y así se decide. DISPOSITIVA Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente: PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por la parte accionada ciudadana YACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO titular de la cédula de identidad N° 7.717.367, asistida del abogado AMÁBILES JOSÉ SILVA CAMPOS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 7.574, contra la decisión definitiva de fecha 09 de abril de 2.015, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara-Carora, revocándose en consecuencia la misma. SEGUNDO: SE DECLARA SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana NAIBET DEL CARMEN CARRASCO BALLESTEROS, titular de la cédula de identidad Nº 13.345.489, asistida de la abogado ROSANNA INDAVE NIEVES, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 126.120, contra la ciudadana YACQUELINE DEL VALLE FIGUEROA MORILLO, supra identificada, quedando incólume lo decidido por el a quo sobre la indemnización de daños y perjuicios pretendidos. TERCERO: Se condena en costas a la parte accionante por haber resultado totalmente vencida en el proceso de autos, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y regístrese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los diecisiete (17) días del mes de noviembre del año Dos Mil Quince (2.015). El Juez Titular Abg. José Antonio Ramírez Zambrano La Secretaria Abg. Natali Crespo Quintero Publicada en su fecha a las 02:33 p.m., asentada en el Libro Diario bajo el Nº 06. La Secretaria Abg. Natali Crespo Quintero JARZ/NCQ/mavg