TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR.

DEMANDANTE: VICTOR ROMEL VILLALBA ASTUDILLO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 4.039.182, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: LUIS ENRIQUE VILLAMIZAR SANCHEZ, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 38.360 y de este domicilio.
DEMANDADOS: NILO JUSTINO LOPEZ VIERA, VIVIAN COROMOTO SALAZAR DE LOPEZ, RODY ZORRILA y RAFAEL GALARRAGA MEOLA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V- 5.184.705, 4.675.111 y 5.909.301, respectivamente e Inpreabogado Nº 20.085, todos de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LOS DEMANDADOS: OCTAVIO MARIN VALDEZ, RAFAEL GALARRAGA MEOLA y CARMEN QUILARQUE, Abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 66.373, 20.085 y 21.706 y de este domicilio.
CAUSA: NULIDAD DE CONTRATO y SIMULACION DE NEGOCIO JURIDICO

En fecha 15/09/2003 el ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA ASTUDILLO propone demanda por NULIDAD DE CONTRATO y SIMULACION DE NEGOCIO JURIDICO en contra de los ciudadanos NILO JUSTINO LOPEZ VIERA, VIVIAN COROMOTO SALAZAR DE LOPEZ, RODY ZORRILA y RAFAEL GALARRAGA MEOLA, previa su distribución le correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado, quedando signado con el No 13.546, según nomenclatura interna de este Tribunal.

Alegó el actor en su libelo:
Que el día 28/12/1998 el demandante adquirió alquilada una casa con un local comercial en la Avenida Nº 1 con vereda Nº 12, Unare II, Sector II, casa Nº 1, Puerto Ordaz, estado Bolívar, propiedad del señor NILO JUSTINO LOPEZ VIERA por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) antes de la reconvención monetaria.
Que mediante contrato verbal lo hicieron a tiempo determinado por cinco (5) años, entre las condiciones del negocio estaba la remodelación del referido local por lo cual terminó de hacer las mejoras el día 30/08/1999 fecha en que empezó a vivir en la referida casa con el respectivo local, después de desocuparlos los señores que para el momento de la negociación estaban ocupando la referida casa. Cada fin de mes o principio de mes, la ciudadana Luz Mary López Salazar hija del propietario, pasaba cobrando el canon de arrendamiento desde el mes de Marzo del 2000 hasta el mes de Noviembre de ese mismo año, pero sucedió que la ciudadana Luz Mary López Salazar no se presentó a cobrar el referido canon de arrendamiento de la casa en los meses de Diciembre del 2000 y Enero del 2001, por lo cual consignó las dos mensualidades que le debía por canon de arrendamiento al señor propietario de lo cual fue notificado el día 05/02/2001; pero es el caso que el día 21/03/2001 fue notificado por demanda de desalojo de la casa que tiene alquilada con el local comercial por incumplimiento del pago del canon de arrendamiento, demanda esta intentada por el señor NILO JUSTINO LOPEZ VIERA asistido por el Abogado RAFAEL GALARRAGA. Pero es el caso que en días anteriores en el local y casa alquilada se había presentado el señor RODY ZORRILLA RODRIGUEZ manifestándole que él era el nuevo dueño de la casa alquilada, enseñándole a distancia un documento después de haber sido notificado de la demanda, se apersonó en el Registro Subalterno de esta Jurisdicción y solicitó copia certificada de la presunta compra venta realizada entre los señores NILO LOPEZ VIERA y RODY ZORRILLA, observando que la misma fue redactada por el Abogado RAFAEL GALARRAGA… la Juez extinguió la causa incoada por el ciudadano NILO JUSTINO LOPEZ VIERA.
(..) el día 16/07/2001 el ciudadano RODY ZORRILLA junto con el señor Abogado RAFAEL GALARRAGA y la Doctora LIDIA SOLÓRZANO le notificaron de la presunta compra venta, solicitada esta notificación el día 03/07/2001. El día 06/12/2001 le notificaron de una nueva demanda de desalojo ante el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial intentada por el presunto nuevo dueño, ciudadano RODY ZORRILLA GUILARTE y como Abogado asistente RAFAEL GALARRAGA, aduciendo la parte actora que necesitaba la casa con el referido local, para instalar una empresa de él que funciona en Castillito, Puerto Ordaz, porque los propietarios del local donde está funcionando su empresa es alquilado y lo tiene que entregar, manifestando así mismo que él es propietario del referido local y casa que el actor viene poseyendo en calidad de arrendatario.
Que niega y pide la nulidad absoluta de la presunta compra venta por estar ésta comprendida en toda su extensión en colusión, fraude, simulación y abuso de derecho.
Que en dicho local comercial funciona el fondo de comercio de la propiedad del demandante denominado “EL BUCARE” LUNCHERÍA, RESTAURANT, CERVECERÍA y LICORERÍA. Igualmente posee una habitación para dormitorio y otro local que funciona como depósito. Vista la situación de arrendamiento, tiene interés legítimo, personal y directo es la primera persona interesada y con la posesión del bien en cuestión. El ciudadano NILO LOPEZ VIERA a sabiendas que el ciudadano VICTOR VILLALBA tiene la primera opción de compra y de las reparaciones y reconstrucción hecha a la casa y local alquilado y la construcción de un local en el mismo terreno de la misma casa, estaba obligado al decidir vender a otra persona, notificarle previamente de la decisión de vender.
Que el arrendador sabía que los tres meses de canon de arrendamiento estaban consignados en el Juzgado 1º de Municipio, porque él ya estaba notificado de ello y supuestamente él no era ya el dueño de la casa…
Que el vendedor NILO LOPEZ VIERA era la persona que tenía que entregarle lo vendido y quien estaba o está llamado a subsanar la presunta venta y cumplir con el procedimiento de la ley que está contemplado en el presunto contrato de compra venta y no el demandante… el ciudadano RODY ZORRILLA tenía que haber pedido la entrega material de lo vendido antes del día 12/12/2000, fecha en que exactamente se cumplió un año de tradición legal y cuando dicho ciudadano le solicita que le entregue lo vendido aún no siendo el actor el llamado a hacer la entrega o subsanar o salvar lo vendido, fue el día 02/10/2001 habiendo transcurrido un año y dos meses. Al no notificarle de la presunta venta no pudo ejercer el retracto legal al que se refiere el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque fue transferida toda la propiedad hasta las bienhechurías hechas por el demandante y la construcción del local, dejándolo en estado de indefensión.
Que el ciudadano RODY ZORRILLA presunto comprador, el presunto vendedor NILO JUSTINO LOPEZ VIERA y señora VIVIAN COROMOTO SALAZAR DE LOPEZ y el abogado RAFAEL GALARRAGA MEOLA están incursos también en el dolo procesal por colusión debido a que estos señores:
Primero: NILO JUSTINO LOPEZ VIERA y señora VIVIAN COROMOTO SALAZAR DE LOPEZ le demandan por desalojo de la casa y local, por falta de pago de canon de arrendamiento después que él había sido notificado el día 05/02/2001 de la consignación del canon de arrendamiento realizada por el demandante en el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Segundo: El señor RODY ZORRILLA trata de notificarle a través del mismo Juzgado Primero de Municipio, solicitud Nº 199 del día 03/07/2001 que no fue posible por la posición asumida por el demandante manifestándole a la Juez que era improcedente dicha Notificación.
Tercero: El señor RODY ZORRILLA nuevamente intenta una demanda, notificándole al demandante de la misma el día 06/12/2001, porque según él, necesita la casa para poner su empresa…
Cuarto: El documento de la presunta compra-venta fue realizado y avalado por la firma del Abogado RAFAEL GALARRAGA MEOLA que a sabiendas de que ya NILO LOPEZ VIERA no era propietario de la referida casa, porque según la había vendido…
Quinto: Todos y cada uno de estos actos fueron realizados por y con el aval del referido Abogado RAFAEL GALARRAGA MEOLA.
Que la demanda Nº 8374 intentada por RODY ZORRILLA va dirigida a la persona del demandante mantenido y sostenida por él, le demanda sin ser el dueño de ésta propiedad, porque el dinero dado como inicial del precio acordado por el inmueble fue de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00) antes de la reconvención monetaria y el presunto comprador dio como adelantado de la presunta venta, la cantidad de CATORCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 14.500.000,00) antes de la reconvención monetaria manteniéndose hasta la presente fecha esa deuda y la respectiva hipoteca de primer grado a favor de NILO JUSTINO LOPEZ VIERA y su señora tal como se evidencia de certificación de gravámenes de fecha 03/09/2003 el cual se anexó al escrito de promoción de pruebas en el Juzgado Superior, y que sobre este documento no se pronunció habiendo silencio de pruebas al respecto.
Que estos ciudadanos han forjado una inexistente litis contra la persona del demandante que desde el día 29/03/2001, fecha en que le notificaron de la primera demanda hasta hoy en día, le mantiene en un estado de indefensión tanto por las reparaciones, reconstrucción y construcción de las referidas bienhechurías al igual que el derecho preferencial de ser notificado para poder optar a comprar el inmueble en cuestión.
Que también es nula de nulidad absoluta la presunta compra venta, porque insolventa al señor NILO JUSTINO LOPEZ VIERA por cuanto el demandante no puede obtener el cobro del depósito dado en garantía por el alquiler del inmueble, el cual fue por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) antes de la reconvención monetaria desde el año 1999 y que debió devolverle al realizar la venta con sus respectivos intereses tal como lo expresa el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por estas razones es nula de nulidad absoluta esta presunta compra venta junto con la sentencia firme y ratificada en apelación del expediente Nº 8374, por cuanto la Jueza que conoció de la causa en Primera Instancia LIDIA DE SOLÓRZANO no le dio pleno valor a lo alegado y probado por el ciudadano VICTOR VILLALBA en la contestación de dicha demanda.
Que además de que pidió un pronunciamiento de la Juez para que un perito valorara la construcción, también alegó en su contestación a la demanda, la obligación del vendedor del saneamiento de Ley contemplado en el Código Civil Venezolano y recogido en el presunto contrato de compra, que tampoco fue tomado en cuenta por la referida Juez en su apreciación y sentencia dictada, no le dio pleno valor…
Que solicitó a la referida juez en la contestación de la demanda en apelación, una declaración jurada del presunto vendedor y presunto comprador la cual no fue tomada en cuenta por la Jueza para evidenciar que la compra venta era simulada. No le dio pleno valor, no valoró lo alegado y probado por el actor en cuanto a la oposición de fondo en la contestación de la demanda, donde manifiesta su oposición al demandante la falta de cualidad o falta de interés para sostener el juicio de acuerdo a lo anteriormente expuesto, y la ciudadana Jueza expresa que el demandante se limitó a narrar el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, única y exclusivamente, siendo ésta posición asumida por la Jueza falsa de falsedad absoluta, por cuanto en el escrito de contestación de la demanda hizo todos y cada uno de los alegatos que tomó en cuenta para alegar el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Que tampoco fue dado pleno valor real a las pruebas presentadas en su denuncia ni a los alegatos sustentados y probados en la contestación. Que es el caso que todavía el presunto comprador no ha cancelado la referida compra venta que la tenía que terminar de cancelar el 01/11/2001 y es donde está la otra parte del fraude por ser una venta simulada porque esta propiedad se mantiene en litigio y como lo expresa la señora registradora subalterna en su solicitud de certificación de gravámenes que lo que existe es una hipoteca de primer grado a favor de NILO LOPEZ y su señora esposa. Evidentemente todos estos ciudadanos actuaron simuladamente, y no se ha ocupado el comprador de terminar e hacer una compra real, cancelando todas y cada uno de los compromisos con el vendedor o al ver él que se aproximaba el año y no había obtenido la posesión del inmueble revocar esta presunta venta de acuerdo al artículo 1525 del Código Civil Venezolano, a la fecha de hoy el presunto vendedor está en la obligación de resolver esta presunta venta al presunto comprador por falta de pago, o por lo menos pedir la ejecución de la hipoteca; siendo aún mas el caso, de que el inmueble para esta fecha aún aparece Registrado en Catastro Municipal a nombre de NILO LOPEZ.
Que bajo engaños, actos de mala fe, maquinaciones y artificios hicieron la presunta compra venta, después a través de las leyes quisieron el presunto vendedor y su apoderado desalojarlo de su propiedad, fingiendo ser el dueño legítimo.
Que el presunto comprador, el presunto vendedor y el Abogado impulsor de todos y cada uno de los procedimientos, han estado más unidos que nunca porque en las consignaciones de los canon de arrendamiento hechos por el demandante, a nombre de NILO LOPEZ VIERA y después a nombre de RODY ZORRILLA GUILARTE se han puesto de acuerdo hasta para retirar los correspondientes pagos de arrendamiento, ya que lo que han hecho cada uno el mismo día con el mismo representante judicial, al igual que al momento de cobro de los diferentes cheques emitidos por el Juzgado Primero del Municipio, con lo que efectivamente se evidencia la complicidad de las partes incursas en la colusión, tal como se evidencia en las diferentes actuaciones de estos señores con la presunta compra venta, niega: 1) La presunta compra venta; 2) No cobró los cánones de arrendamiento para forjar una litis; 3) La demanda de desalojo intentada por NILO LOPEZ; 4) La solicitud de la Notificación de la presunta compra venta; 5) La demanda Nº 8374 de RODY ZORRILLA; 6) La complicidad entre el presunto comprador y vendedor y Abogado para cobrar los cánones de arrendamiento; por tales motivos rechaza y contradice la presunta compra-venta y solicita la nulidad absoluta de la misma por cuanto el presunto comprador y el presunto vendedor en su documento registrado el 12/12/2000, protocolizado por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, bajo el Nº 42, Protocolo Primero, Tomo 28, Cuatro Trimestre del 2000, acordaron el saneamiento de ley contemplado en el Código Civil Venezolano en su artículo 1503.
Que el Abogado Rafael Galárraga trató de incoar después de realizar la presunta venta, bajo engaño usar los beneficios que da la ley para administrar justicia usando en este acto el dolo procesal para obtener la propiedad en litigio sin cumplir con los requisitos de ley…
Por todo lo anteriormente expuesto acude ante este Tribunal para solicitar lo siguiente:
Que se declare nula de nulidad absoluta por simulación la presunta compra venta realizada por los señores NILO LOPEZ VIERA y su esposa VIVIAN COROMOTO SALAZAR DE LOPEZ y RODY ZORRILLA GUILARTE.
Pide con la admisión de la presente demanda se dicten sobre el inmueble objeto del presente juicio medidas cautelares innominadas; prohibición de enajenar y gravar, prohibición de demoler, modificar y edificar.
Que se suspenda la ejecución de la sentencia dictada en el expediente Nº 8354 dictada por el Juzgado Primero de Municipio Caroní de este Circuito y de esta misma Circunscripción Judicial.
Que se traslade al inmueble ya identificado para practicar Inspección Judicial sobre el mismo, a los fines de verificar y determinar: Su ubicación, características, medidas, linderos; construcciones, bienhechurías, personas que lo habitan; y cualquier otro punto de interés que pueda versas sobre la parcela y bienhechurías en cuestión al momento de practicarse la Inspección Judicial. Pidiendo al Juez se sirva acompañar para este acto un perito avaluador y un técnico fotográfico.
Que NILO JUSTINO LOPEZ VIERA y su esposa VIVIAN SALAZAR DE LOPEZ convengan en venderle el inmueble por el mismo precio y condiciones establecidas en la simulada venta que hicieron; o en su defecto sean condenados a hacerlo en la sentencia definitiva.
Que estima la demanda en la suma de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00) (…)”

En fecha 22/12/2003 se revocó por contrario imperio el auto de fecha 07/11/2003. Se admitió la presente demanda, se ordenó la Citación de los demandados y se ordenó abrir cuaderno separado a los fines de proveer sobre la medida solicitada.
En fecha 27/02/2004 el alguacil consignó boleta de Citación dirigida a RAFAEL GALARRAGA MEOLA debidamente firmada.
En fecha 09/03/2004 el Apoderado judicial de RODY ZORRILA GUILARTE, profesional del derecho RAFAEL GALARRAGA MEOLA contestó la demanda, en los siguientes términos:
“(..) Opone como cuestión previa la contenida en el numeral 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Dice que los únicos hechos ciertos que contiene el libelo de demanda son los que con especificación del documento que los contiene de seguidas se indican a saber: A) Que el ciudadano NILO LOPEZ le dio en venta un inmueble constituido por una casa con un local comercial en la Avenida Nº 1 con vereda Nº 12, Unare II, Sector II, casa Nº 1, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORESTE: Una línea recta de trece metros con noventa y tres centímetros (13,93 Mts.) con la vereda 12; SUROESTE: Una línea recta de catorce metros (14,00 Mts.) con la parcela No. 293-002-004 que es o fue propiedad de la Corporación Venezolana de Guayana (C.V.G.); NOROESTE: Que es su frente, una línea recta de veinticuatro metros (24,00 Mts.) con la avenida Nº 1 y SURESTE: Una línea recta de Veintitrés metros con cinco centímetros (23,05 Mts.) con la parcela Nº 292-002-006 que es o fue propiedad de la Corporación Venezolana de Guayana tal y como se desprende del documento de compra venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar bajo el Nº 42, Protocolo Primero, Tomo 28, Cuarto Trimestre del año 2000. B) Que en fecha 28/09/2001 propone demanda de desalojo en contra del ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA del inmueble ya descrito supra, cuyo inmueble ocupada como arrendatario. C) Que dicha demanda por desalojo interpuesta en contra del ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA, fue declarada con lugar por el Tribunal Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. Niega y contradice lo siguiente: A) Es falso que en el juicio de desalojo que cursó por ante el Tribunal 1º del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar el ciudadano VICTOR VILLALBA haya probado la tesis del dolo procesal que supuestamente cometió con el concurso de los ciudadanos NILO LOPEZ, VIVIAN DE LOPEZ y RAFAEL GALARRAGA MEOLA. B) Es falso y niega que hubiera fraude procesal porque el anterior propietario arrendador, ciudadano NILO LOPEZ se negara a recibirle al actor ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre del año 2000. C) Es falso y niega que hubiera fraude procesal porque el ciudadano NILO LOPEZ le dio en venta el inmueble objeto de la presente demanda sin que se le hubiere agotado el derecho de preferencia al actor. D) Es falso que hubiera fraude procesal por el hecho que el Abogado RAFAEL GALARRAGA presentara en el proceso ya sentenciado (exp. 8374) y también representara al ciudadano NILO LOPEZ en otro proceso que también fue sentenciado (exp. 8181). E) Que es falso que hubiera alevosía y premeditación entre RODY ZORRILA NILO LOPEZ y RAFAEL GALARRAGA. F) Que es falso y niega que la venta del inmueble objeto de la presente demanda y que fuera también objeto del proceso anterior ya sentenciado mediante sentencia definitivamente firme (exp. 8374) que le hiciera el ciudadano NILO LOPEZ, sea una simulación pues alega el actor que fue una venta simulada porque supuestamente no ha cancelado el saldo de la deuda restante, es decir, la cantidad de CATORCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 14.500.000,00) antes de la reconvención monetaria, pues si le hizo efectivo el pago de dicho saldo a que se refiere en actor en su escrito de demanda tal y como se desprende del documento de liberación de hipoteca que fuera autenticado ante la Notaría Pública 2ª de Puerto Ordaz en fecha 20/03/2002 bajo el Nº 71, Tomo 40 de los libros de autenticaciones que lleva dicha Notaría. Posteriormente protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 07/11/2003, bajo el Nº 30, Tomo 52, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 2003. G) Es falso que con la venta del inmueble objeto de la presente demanda y que fuera también objeto del proceso anterior ya sentenciado (exp. 8374) que hiciere el ciudadano NILO LOPEZ se violara el debido proceso y sus derechos a la defensa porque el ciudadanos VICTOR ROMEL VILLALBA debió ser notificado de dicha venta.
Que… como lo expresa el actor en el capítulo III de su libelo de demanda cuando insiste en que la demanda y denuncia debe prosperar de acuerdo a todos los argumentos expuestos y a los elementos de juicio que se desprenden de ellos, indicando el actor que “demostrará” en el curso del proceso que los demandados han incurrido en las causales por él alegadas, pidiendo en consecuencia que se declare nula de nulidad absoluta por “simulación” la presunta compra venta realizada por los señores NILO LOPEZ, VIVIAN DE LOPEZ y RODY ZORRILLA e incluso en el capítulo II que corresponde a los fundamentos de derecho en que apoyó su defensa en el proceso anterior.
Que no puede el actor pretender una supuesta simulación de venta y menos aún, cuando éste en su escrito de demanda le reconoce como propietario del inmueble objeto de la presente demanda, toda vez que desde que adquirió en compra dicho inmueble en fecha 12/12/2000 hasta la presente fecha, el ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA, consigna a su favor los respectivos escritos de consignaciones arrendaticias efectuadas por ante el Juzgado Primero del Municipio Caroní.
Que el hecho de que el ciudadano NILO LOPEZ le diera en venta el inmueble objeto de la presente demanda así como del proceso anterior (exp.8374) en modo alguno extingue el contrato de arrendamiento, pues tanto el arrendador, como el nuevo propietario, así como el arrendatario, pueden acudir a las vías judiciales previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según sea el caso, en ningún caso puede interpretarse como elemento revelador de la existencia de un fraude procesal por haber interpuesto en contra del arrendatario ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA demanda por desalojo fundada en el artículo 34 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para dar por terminada la relación arrendaticia preexistente a la adquisición del inmueble arrendado y así obtener la entrega del inmueble, por lo que mal podría el ciudadano demandante intentar algún otro juicio distinto a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la referida Ley. (…)”

En fecha 26/03/2004 el Apoderado Judicial de los co demandados NILO LOPEZ y VIVIAN SALAZAR DE LOPEZ profesional del derecho OCTAVIO MARIN VALDEZ contestó la demanda, en los siguientes términos:
“(…) Que los únicos hechos ciertos que contiene el libelo de demanda son los siguientes: A) Que los ciudadanos NILO LOPEZ y VIVIAN SALAZAR DE LOPEZ dieron en venta al ciudadano RODY ZORRILLA GUILARTE un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 1, ubicado en la Urbanización Unare II, Sector II de la Avenida 1 con vereda 12, Puerto Ordaz, estado Bolívar, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORESTE: Una línea recta de trece metros con noventa y tres centímetros (13,93 Mts.) con la vereda 12; SUROESTE: Una línea recta de catorce metros (14,00 Mts.) con la parcela Nro. 293-002-004, que es o fue propiedad de la Corporación Venezolana de Guayana (C.V.G.); NOROESTE: Que es su frente, una línea recta de veinticuatro metros (24,00 Mts.) con la avenida Nº 1 y SURESTE: Una línea recta de Veintitrés metros con cinco centímetros (23,05 Mts.) con la parcela Nº 292-002-006 que es o fue propiedad de la Corporación Venezolana de Guayana tal y como se desprende del documento de compra venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar bajo el Nº 42, Protocolo Primero, Tomo 28, Cuarto Trimestre del año 2000. B) Que en fecha 28/09/2001, el ciudadano RODY ZORRILLA interpuso en contra del ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA demanda por desalojo de dicho inmueble ya descrito, cuyo inmueble ocupada como arrendatario, cuya demanda cursó por el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Estado Bolívar, signado con el Nro. 8374. C) Que dicha demanda por desalojo que interpuso el ciudadano RODY ZORRILLA, en contra del ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA fue declarada con lugar por el Tribunal Primero del Municipio Caroní de esta Circunscripción Judicial, cuya sentencia fue posteriormente confirmada por el juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
Niega y contradice, a excepción de los hechos admitidos, todos y cada uno de los hechos y fundamentos de derecho alegados por el actor en apoyo y fundamento de su equívoca pretensión por lo siguiente: A) Es falso que en el juicio de Desalojo que cursó ante el Juzgado 1º del Municipio Caroní del estado Bolívar (Exp. 8374), el ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA haya probado la tesis del dolo procesal que supuestamente cometieron sus representados con el concurso del ciudadano RODY ZORRILLA y el Abogado RAFAEL GALARRAGA MEOLA. B) Que es falso y niega que hubiera fraude procesal, porque el anterior propietario arrendador, ciudadano NILO LOPEZ se negara a recibirle al actor los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre del 2000. C) Que es falso que hubiera fraude procesal porque el ciudadano NILO LOPEZ diera en venta el inmueble objeto de la presente demanda, sin que se le hubiere agotado el derecho de preferencia al actor. D) Que es falso que hubiera fraude procesal, por el hecho de que el Abogado RAFAEL GALARRAGA representara al ciudadano RODY ZORRILLA en el proceso ya sentenciado (exp. 8374) y también representara al ciudadano NILO LOPEZ en otro proceso que también fue sentenciado (exp. 8181). E) Que es falso que hubiera premeditación y alevosía entre RODY ZORRILA, NILO LOPEZ y RAFAEL GALARRAGA para causarle daño al actor. F) Que es falso que la venta del inmueble objeto de la presente demanda y que fuera también objeto del proceso anterior ya sentenciado (exp. 8374) que hicieran los ciudadanos NILO LOPEZ y VIVIAN SALSAZAR DE LOPEZ, al ciudadano RODY ZORRILLA sea una simulación… pues el ciudadano RODY ZORRILA si hizo efectivo el pago del saldo a que se refiere el actor en la demanda, es decir, Catorce Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 14.500.000,00), tal como se desprende del documento de liberación de hipoteca que fuera autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, en fecha 20/03/2002, bajo el Nº 71, Tomo 40 de los libros de autenticaciones que lleva dicha Notaría, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, endecha 07/11/2003. G) Es falso y niega que con la venta del inmueble objeto de la presente demanda y que fuera también objeto del proceso anterior ya sentenciado (exp. 8374) que hicieran sus representados al ciudadano RODY ZORRILLA se violara el debido proceso y sus derechos de defensa porque el ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA debió ser notificado de dicha venta.
Que los hechos sobre los cuales se basó el actor en su escrito de demanda son los mismos que alegó en su escrito de contestación de demanda que por desalojo interpuso en su contra el ciudadano RODY ZORRILLA…
Que el hecho de que el ciudadano NILO LOPEZ le diera en venta el inmueble objeto de la presente demanda, así como del proceso anterior (exp.8374), en modo alguno extingue el contrato de arrendamiento, pues tanto el arrendador, como el nuevo propietario, así como el arrendatario, pueden acudir a las vías judiciales previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según sea el caso, en ningún caso puede interpretarse como elemento revelador de la existencia de un fraude procesal, por haber interpuesto en contra del arrendatario ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA demanda por desalojo fundada en el artículo 34 literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para dar por terminada la relación arrendaticia preexistente a la adquisición del inmueble arrendado y así obtener la entrega del inmueble, por lo que mal podría el ciudadano demandante intentar algún otro juicio distinto a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la referida Ley.
Que en el presente caso. También debe dársele el mismo tratamiento al ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA quien manifiesta y admite su condición de arrendatario en el escrito de su demanda, por lo que en tal condición, debió acudir a la acción del retracto legal arrendaticio…”

En fecha 31/03/2004 el Abogado en ejercicio RAFAEL GALARRAGA contestó la demanda, en su propio nombre en los siguientes términos:
“(…) Que opone la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil.
Que los únicos hechos ciertos que contiene el libelo de demanda son los siguientes: A) Que el ciudadano NILO LOPEZ dio en venta al ciudadano RODY ZORRILLA GUILARTE, un inmueble constituido un local comercial distinguido con el Nº 1, ubicado en la Urbanización Unare II, Sector II de la Avenida 1 con vereda 12, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORESTE: Una línea recta de trece metros con noventa y tres centímetros (13,93 Mts.) con la vereda 12; SUROESTE: Una línea recta de catorce metros (14,00 Mts.) con la parcela Nro. 293-002-004, que es o fue propiedad de la Corporación Venezolana de Guayana (C.V.G.); NOROESTE: Que es su frente, una línea recta de veinticuatro metros (24,00 Mts.) con la avenida Nº 1 y SURESTE: Una línea recta de Veintitrés metros con cinco centímetros (23,05 Mts.) con la parcela Nº 292-002-006 que es o fue propiedad de la Corporación Venezolana de Guayana tal y como se desprende del documento de compra venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar bajo el Nº 42, Protocolo Primero, Tomo 28, Cuarto Trimestre del año 2000. B) Que en fecha 28/09/2001, el ciudadano RODY ZORRILLA interpuso en contra del ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA demanda por desalojo de dicho inmueble ya descrito, cuyo inmueble ocupada como arrendatario, cuya demanda cursó por el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Estado Bolívar, signado con el Nro. 8374. C) Que dicha demanda por desalojo que interpuso el ciudadano RODY ZORRILLA, en contra del ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA fue declarada con lugar por el Tribunal Primero del Municipio Caroní de esta Circunscripción Judicial, cuya sentencia fue posteriormente confirmada por el juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
Que niega, rechaza y contradice, a excepción de los hechos admitidos, todos y cada uno de los hechos y fundamentos de derecho alegados por el actor en apoyo y fundamento de su equívoca pretensión por lo siguiente: A) Es falso y niega que, en el juicio de Desalojo que cursó por ante el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Estado Bolívar (Exp. 8374), el ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA haya probado la tesis del dolo procesal que supuestamente cometieron sus representados con el concurso del ciudadano RODY ZORRILLA y el Abogado RAFAEL GALARRAGA MEOLA. B) Que es falso y niega que hubiera fraude procesal, porque el anterior propietario arrendador, ciudadano NILO LOPEZ, se negara a recibirle al actor los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre del 2000. C) Que es falso y niega que hubiera fraude procesal porque el ciudadano NILO LOPEZ diera en venta el inmueble objeto de la presente demanda, sin que se le hubiere agotado el derecho de preferencia al actor. D) Que es falso y niega que hubiera fraude procesal, por el hecho de que el Abogado RAFAEL GALARRAGA, representara al ciudadano RODY ZORRILLA en el proceso ya sentenciado (exp. 8374) y también representara al ciudadano NILO LOPEZ en otro proceso que también fue sentenciado (exp. 8181). E) Que es falso y niega que hubiera premeditación y alevosía entre RODY ZORRILA, NILO LOPEZ y RAFAEL GALARRAGA, para causarle daño al actor. F) Que es falso y niega que la venta del inmueble objeto de la presente demanda y que fuera también objeto del proceso anterior ya sentenciado (exp. 8374) que hicieran los ciudadanos NILO LOPEZ y VIVIAN SALSAZAR DE LOPEZ, al ciudadano RODY ZORRILLA, sea una simulación… pues el ciudadano RODY ZORRILA si hizo efectivo el pago del saldo a que se refiere el actor en la demanda, es decir, Catorce Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 14.500.000,00), tal como se desprende del documento de liberación de hipoteca que fuera autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, en fecha 20/03/2002, bajo el Nº 71, Tomo 40 de los libros de autenticaciones que lleva dicha Notaría, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, endecha 07/11/2003. G) Es falso y niega que con la venta del inmueble objeto de la presente demanda y que fuera tambien objeto del proceso anterior ya sentenciado (exp. 8374) que hicieran sus representados al ciudadano RODY ZORRILLA, se violara el debido proceso y sus derechos de defensa, porque el ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA debió ser notificado de dicha venta.
Que los hechos sobre los cuales se basó el actor en su escrito de demanda son los mismos que alegó en su escrito de contestación de demanda que por desalojo interpuso en su contra el ciudadano RODY ZORRILLA…
Que el hecho de que el ciudadano NILO LOPEZ le diera en venta el inmueble objeto de la presente demanda, así como del proceso anterior (exp.8374), en modo alguno extingue el contrato de arrendamiento, pues tanto el arrendador, como el nuevo propietario, así como el arrendatario, pueden acudir a las vías judiciales previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según sea el caso, en ningún caso puede interpretarse como elemento revelador de la existencia de un fraude procesal, por haber interpuesto en contra del arrendatario ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA demanda por desalojo fundada en el artículo 34 literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para dar por terminada la relación arrendaticia preexistente a la adquisición del inmueble arrendado y así obtener la entrega del inmueble, por lo que mal podría el ciudadano demandante intentar algún otro juicio distinto a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la referida Ley. (…)”

En fecha 23/09/2004 se declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Se ordenó a la parte demandada dé contestación a la demanda. Se ordenó la Notificación de las partes.
En fecha 05/10/2004 el ciudadano RODY ZORRILLA GUILARTE asistido por el profesional del derecho RAFAEL GALARRAGA contesta la demanda, en los siguientes términos:
Opone la falta de cualidad o interés del actor para proponer esta demanda, señala que el actor no dice sí actúa como arrendatario o como acreedor tal como lo prevé el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil. Admite que el ciudadano NILO LOPEZ le dio en venta un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 1, ubicado en la Urbanización Unare II, Sector II de la Avenida 1 con vereda 12, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, cuyas medidas y linderos fueron descritos suficientemente supra (..) tal como se desprende del documento de compra venta protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar bajo el Nº 42, Protocolo Primero, Tomo 28, 4º Trimestre del año 2000. B) Que en fecha 28/09/2001 el ciudadano RODY ZORRILLA interpuso en contra del ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA demanda por desalojo de dicho inmueble ya descrito, cuyo inmueble ocupada como arrendatario, cuya demanda cursó por el Juzgado 1º del Municipio Caroní del estado Bolívar, signado con el No. 8374. C) Que dicha demanda por desalojo que interpuso el ciudadano RODY ZORRILLA en contra del ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA fue declarada con lugar por el Tribunal 1º del Municipio Caroní de esta Circunscripción Judicial, cuya sentencia fue posteriormente confirmada por el Juzgado 1º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
Negó a excepción de los hechos admitidos, todos y cada uno de los hechos y fundamentos de derecho alegados por el actor en apoyo y fundamento de su equívoca pretensión (…)”.
En fecha 05/10/2004 el profesional del derecho RAFAEL GALARRAGA actuando en su propio nombre y en fecha 18/10/2004 actuando en representación del ciudadano RODY GUILARTE ratifica la contestación de la demanda presentada en fecha 05/10/2004, en los siguientes términos: Opone la falta de cualidad o interés del actor para proponer esta demanda, señala que el actor no dice sí actúa como arrendatario o como acreedor tal como lo prevé el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil. Admite que el ciudadano NILO LOPEZ le dio en venta un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 1, ubicado en la Urbanización Unare II, Sector II de la Avenida 1 con vereda 12, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, cuyas medidas y linderos fueron descritos suficientemente supra (..) tal como se desprende del documento de compra venta protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar bajo el Nº 42, Protocolo Primero, Tomo 28, 4º Trimestre del año 2000. B) Que en fecha 28/09/2001 el ciudadano RODY ZORRILLA interpuso en contra del ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA demanda por desalojo de dicho inmueble ya descrito, cuyo inmueble ocupada como arrendatario, cuya demanda cursó por el Juzgado 1º del Municipio Caroní del estado Bolívar, signado con el No. 8374. C) Que dicha demanda por desalojo que interpuso el ciudadano RODY ZORRILLA en contra del ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA fue declarada con lugar por el Tribunal 1º del Municipio Caroní de esta Circunscripción Judicial, cuya sentencia fue posteriormente confirmada por el Juzgado 1º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
Negó a excepción de los hechos admitidos, todos y cada uno de los hechos y fundamentos de derecho alegados por el actor en apoyo y fundamento de su equívoca pretensión (…)”.

En fecha 16/11/2004 el Apoderado judicial de RODY GUILARTE presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 18/01/2005 se admitieron las pruebas promovidas por el co demandado RODY GUILARTE.
En fecha 18/04/2005 se fijó oportunidad para que las partes presenten sus respectivos escritos de informes.
En fecha 16/05/2005 el actor consignó escrito de informes.
En fecha 08/11/2006 la Jueza Titular de este Despacho Abg. Zurima Fermín Díaz se abocó al conocimiento de esta causa. Se ordenó la Notificación de la parte demandante.
En fecha 03/03/2011 la Jueza Provisoria Abg. Marina Ortiz Malavé se abocó al conocimiento de la presente causa. Se ordenó la Notificación de los demandados.
En fecha 11/05/2011 el alguacil consignó boleta de Notificación dirigida a NILO LOPEZ VIERA y VIVIAN SALAZAR DE LOPEZ debidamente firmada.
En fecha 10/06/2011 se ordenó la Notificación del demandante.
En fecha 25/07/2011 el alguacil consignó boleta de Notificación dirigida a VICTOR VILLALBA ASTUDILLO debidamente firmada.

ARGUMENTOS DE LA DECISION
Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia en los siguientes términos:

El demandante aduce que “adquirió” alquilada un inmueble constituido por una casa y local comercial cuya ubicación, medidas y linderos fueron descritos suficientemente en la narrativa de esta decisión por la cual entregó novecientos bolívares (Bs. 900,00) después de la reconvención monetaria como depósito y se comprometió a pagar Bs. 100,00 mensuales (después de la reconvención monetaria) . Afirma que dicho arrendamiento se pactó verbalmente con una duración inicial de cinco (5) años. Expresa que asumió la obligación de remodelar la vivienda y comenzó a habitarla en Agosto de 1999; Señala que en Febrero de 2001 procedió a instaurar un procedimiento de consignaciones arrendaticias, pero en Marzo del mismo año fue notificado de una demanda por desalojo incoada por su arrendador NILO JUSTINO LÓPEZ VIEIRA.

Por otra parte, alega el actor que días antes fue notificado por un ciudadano que dijo llamarse RODY ZORRILLA RODRIGUEZ que era el nuevo dueño de la vivienda por cuyo motivo acudió a la entonces Oficina Subalterna de Registro Público para pedir copia certificada del contrato de venta lo que le sirvió para hacer valer en el juicio por desalojo dicho negocio jurídico alegando que NILO JUSTINO LÓPEZ ya no era el dueño del inmueble por lo que el juicio se extinguió. Afirma que el 16-7-2001 fue notificado formalmente de la venta mediante un Tribunal de Municipio. Señala que el 16-12-2001 fue notificado de una nueva demanda de desalojo por el nuevo propietario con fundamento en la causal consagrada en el artículo 34-B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Pretende la nulidad absoluta del contrato de compraventa por estar inficionado de dolo procesal: colusión, fraude, simulación y abuso de derecho.

Sigue señalando que en su condición de primer interesado en la compra de la vivienda que habita junto a su grupo familiar por las reparaciones que hizo a la casa y porque en ella construyó dos locales comerciales con su propio peculio y su arrendador NILO LÓPEZ VIEIRA se obligó a reconocer lo invertido en ese inmueble en virtud de lo cual si decidía enajenarlo tenía que notificarle su intención de enajenar y las condiciones del negocio conforme a lo previsto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Argumenta que al no haber sido notificado de la intención de vender incurrió su arrendador en un fraude procesal y en una violación del debido proceso constitucional. Dice que NILO JUSTIN PEREIRA conocía que los tres meses del arrendamiento estaban consignados en un Tribunal de Municipio por lo que al pretender desalojarlo a sabiendas de tales consignaciones y siendo que ya no era el dueño de la vivienda cometió un acto de dolo procesal. Señaló que el presunto comprador RODY ZORRILLA también incurrió en fraude procesal al pretender notificarlo de la venta a pesar de que él no era la persona legitimada para notificarlo como lo expresa el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que también incurrió en abuso de derecho RODY ZORRILLA al demandarlo por desalojo a pesar de que no fue notificado de la venta del inmueble por su condición de inquilino.

Dice que en todo caso el codemandado RODY ZORRILLA tenía que demandar a su vendedor NILO JUSTINO PEREIRA porque él como vendedor es el obligado a entregar la vivienda; alega que el supuesto comprador debió pedir la entrega material del bien vendido antes del 12-12-2000 al vendedor.

Afirma que la falta de notificación de la venta le impidió ejercer el retracto legal. Que existe dolo procesal porque en ambos procesos de desalojo las partes fueron representadas por el mismo abogado RAFAEL GALÁRRAGA MEOLA. Dice que la venta es simulada porque el codemandado NILO PEREIRA sigue siendo el dueño de la vivienda ya que el supuesto comprador RODY ZORRILLA aún le adeuda Bs. 10.500,00 después de la reconvención monetaria del precio pactado y porque aún se mantiene una hipoteca de primer grado en beneficio del pretendido vendedor.

Alega que hay simulación procesal debido a que el presunto comprador estaba obligado a evidenciar las condiciones físicas e inquilinarias del inmueble antes de formalizar la adquisición del inmueble; no obstante, adquirió el inmueble cómo y en qué condiciones estaba el demandante en el inmueble.

Afirma que la venta es nula porque su arrendador se insolventó impidiéndole obtener la restitución del depósito dado en garantía en el año 1999 y la resarcimiento de los daños y perjuicios que le ocasionó al demandarlo sin causa justificada en el expediente 8181.

Que la venta es simulada por cuanto existen fundados indicios de tal circunstancia: 1) el propósito de transferir un bien de un patrimonio a otro en perjuicio de un tercero; 2) la amistad o parentesco de los contratantes; 3) el precio vil e irrisorio de adquisición; 4) inejecución total o parcial del contrato; 5) la capacidad económica del adquirente del bien.

Dice que la venta desconoce sus intereses legítimos, personales y directos sobre el referido inmueble (folio 7) y la falta de notificación le impidió ejercer el retracto legal (folio 8).

Las anteriores son las alegaciones que sirven de sustento a la demanda de simulación y que serán analizadas en los siguientes párrafos. Cabe puntualizar, sin embargo, que lo pretendido por el demandante no es la anulación por fraude del juicio por desalojo seguido en su contra por el ciudadano RODY ZORRILLA sino la nulidad del contrato de compraventa por el cual este ciudadano adquirió el inmueble arrendado de manos del otro codemandado NILO LÓPEZ VIERA con el argumento de que ese negocio es simulado y que es nulo porque no fue notificado por su arrendador de la venta impidiendo que ejerciera su derecho de preferencia.

Los codemandados por su parte rechazaron los hechos que sirven de fundamento a la demanda y plantearon la falta de cualidad del actor VICTOR ROMEL VILLALBA ASTUDILLO.

Para decidir este Tribunal observa:

A pesar de que en la demanda se alude a un supuesto fraude procesal esta juzgadora advierte que lo que pretende el señor VICTOR ROMEL VILLABA ASTUDILLO es que se declare la nulidad del contrato de compraventa celebrado por los codemandados por dos motivos fundamentales: 1) la supuesta falta de notificación por el arrendador de su intención de enajenar el inmueble lo cual frustró su derecho de preferencia ofertiva; 2) la simulación de la venta en cuestión.

La demanda fue interpuesta el 15/09/2003. El actor admite que el codemandado RODY ZORRILLA lo notificó por intermedio de un Tribunal de Municipio el 16/07/2001 del negocio de compraventa del inmueble que él habita en calidad de arrendatario. Dice que el comprador no era la persona legitimada para efectuar tal acto de comunicación. En relación con este alegato la juzgadora advierte que el comprador sí estaba legitimado para notificarlo de la venta conforme lo prevé el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuya virtud se desecha el alegato referido al supuesto fraude procesal en que incurrió el señor RODY ZORRILLA al notificarlo del negocio traslativo del dominio.

A partir del 16/07/2001 comenzó a computarse el lapso de caducidad de 40 días de que disponía el demandante para hacer valer ese legítimo interés en el inmueble que menciona en su libelo ejerciendo su derecho de retracto legal. Si dejó transcurrir dicho plazo sin incoar la demanda por retracto legal arrendaticio no es admisible que le impute fraude procesal alguno de los codemandados por cuanto el adquirente RODY ZORRILLA cumplió con su obligación legal de notificarle la venta; por consiguiente, la pérdida del derecho de retracto por caducidad obedece a la propia conducta del demandante y no a un fraude procesal.

La venta no puede anularse por la supuesta falta de notificación porque el demandante admite que sí le fue notificada dicha operación por el presunto comprador a través de un Juzgado de Municipio; aún más, en el libelo admite que antes de esa notificación acudió al Registro Subalterno para pedir copia certificada del documento de compraventa lo que contribuye a desvirtuar el supuesto fraude a sus derechos de arrendatario. Por si este argumento no bastara la juzgadora debe recordar que la falta de notificación no acarrea la nulidad del contrato, pues el remedio previsto por el legislador en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es conferirle al inquilino el derecho de retracto arrendaticio el cual debe ejercerse en el lapso de cuarenta (40) días que fija la norma, el cual se computará a partir de la fecha en la cual quede demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la venta de la propiedad (v. Sala de Casación Civil, fallo No. 260 del 20/05/2005).

Otra consecuencia de que el demandante haya dejado transcurrir el lapso de caducidad para ejercer su derecho de retracto legal arrendaticio es que carece de interés para demandar la simulación de la venta. En efecto, la doctrina y jurisprudencia patria (véase Sala de Casación Civil Nº 542 del 3-8-2012) puntualizan que la acción por simulación puede ser ejercida por toda persona que tengan interés en contradecir dicho acto en razón del perjuicio que se le hubiere ocasionado; en palabras llanas, es necesario que quien pretende la simulación de un negocio haya sufrido un daño que dimana precisamente de dicho negocio por lo que el perjuicio es el elemento que caracteriza el interés del actor.

En el caso de autos, el demandante no ejerció su derecho de retracto lo cual denota que no estaba interesado en adquirir el inmueble que ocupa u ocupaba en calidad de arrendatario; consecuencia de lo anterior es que la venta del inmueble no le infligió un perjuicio al accionante que carece entonces de interés para pedir la simulación de la venta celebrada entre el ciudadano NILO JUSTINO LOPEZ VIERA y RODY DONEL ZORRILA GUILARTE; acota esta sentenciadora que la noción de interés es necesaria para preservar la seguridad del tráfico jurídico, pues no es admisible que cualquier tercero pueda demandar la nulidad por simulación de un negocio jurídico si éste no representa para él una afectación patrimonial.

El inquilino que no ejerce el derecho de retracto no sufre perjuicio alguno por la venta porque la transferencia de la propiedad no extingue la relación arrendaticia que continúa entre el inquilino y el adquirente tal cual lo establece el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El demandante alega que la venta es nula porque deja insolvente al codemandado NILO PEREIRA impidiéndole obtener la restitución del depósito dado en garantía en el año 1999 y el resarcimiento de los daños y perjuicios que le ocasionó al demandarlo sin causa justificada en el expediente 8181. Estos alegatos tampoco confieren al demandante interés para pedir la nulidad por simulación de la venta por los siguientes motivos: 1.- La restitución del depósito puede pedirla el inquilino al nuevo propietario del inmueble conforme se deduce de los artículos 20, 25 y 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El primero de estos dispositivos señala claramente que el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados y las acciones relativas a la terminación de la relación sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley. En tal sentido, la acción para pedir el reintegro del depósito únicamente puede incoarse al vencimiento del plazo de 60 días siguientes a la terminación del arrendamiento como lo dispone el artículo 26. Estando vigente el arrendamiento, lo que infiere esta juzgadora porque en autos no consta que se hubiere ejecutado alguna medida de desalojo en contra del accionante. 2.- En cuanto a la pretendida insolvencia del vendedor codemandado que lo dejaría insolvente y sin garantías para demandar la indemnización de daños y perjuicios sufridos supuestamente por el actor debido a la demanda de desalojo sustanciada en el expediente Nº 8181 llevado por el antes denominado Tribunal 1º del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar que califica de injustificada esta sentenciadora observa que el denunciante del fraude procesal no mencionó en su libelo que hubiera interpuesto la referida demanda lo que lleva a inferir que la proposición de tal pretensión es una mera expectativa de la que no se tiene certeza que efectivamente se deduzca en juicio algún día. En este sentido, el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil exige que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Advirtiendo esta sentenciadora con meridiana claridad de esa norma que el interés para pedir la simulación de un negocio jurídico en que el demandante no es parte no puede estar representado por la mera probabilidad de que en un futuro el accionante decida incoar una demanda de daños y perjuicios, que esa demanda resulte procedente y que la ejecución se lleva a cabo precisamente sobre el inmueble objeto de la venta.

Por otro lado, el artículo 16 determina que no son admisibles las demandas de mera declaración cuando el demandante pueda obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente. Este precepto es perfectamente aplicable al caso de autos, puesto que el señor VICTOR ROMEL VILLABA ASTUDILLO que denuncia la comisión de un dolo procesal “en toda su extensión”, la simulación de la venta y su nulidad, pudo ejercer la acción por retracto legal arrendaticio dentro de los 40 días siguientes a que el codemandado RODY ZORRILLA le notificó de ella con lo cual lo habría sustituido en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad con lo cual habría satisfecho su alegado interés personal, legítimo y directo en la adquisición del inmueble.

La simulación es una acción declarativa y como tal si el interés del actor es preservar su derecho a adquirir el inmueble que habita en calidad de inquilino no puede para conseguir dicho fin ejercer la acción de simulación porque su pretensión sería inadmisible conforme lo prevé el artículo 16 de la ley adjetiva habida cuenta que para ello cuenta con una acción que satisface completamente su interés como lo es la acción por retracto legal arrendaticio a menos que el demandante justifique que en la venta se simularon, por ejemplo, condiciones muy onerosas para frustrar el derecho de retracto, justificación que no se dio en el caso de autos.

De lo que sí existe constancia es que en el juicio por desalojo interpuesto por el ciudadano RODY DONEL ZORRILA GUILARTE se dictó una sentencia definitivamente firme que declaró con lugar la demanda incoada por RODY DONEL ZORRILA GUILARTE en contra del ciudadano VÍCTOR VILLALBA ASTUDILLO. Este proceso no puede ser aniquilado alegando un supuesto fraude procesal basado en una venta del inmueble arrendado de la cual tuvo noticias en dos oportunidades: por haber acudido al Registro Público para solicitar copia certificada del documento traslativo de la propiedad y por haber sido notificado por el adquirente por órgano de un Tribunal de Municipio. El demandante, no obstante, dejó caducar su derecho de retracto, el cual pretende hacer renacer con esta acción afirmando que es una apariencia porque en verdad no hubo el traslado del dominio y a modo de corolario demandar la nulidad del juicio en que se dictó la sentencia que puso fin al arrendamiento so pretexto de que se trata de un juicio creado artificialmente por los codemandados para perjudicar sus derecho de inquilino. En resumen, la venta no es nula porque el demandante sí fue notificado oportunamente de ella por el adquirente sin que ejerciera el derecho de retracto legal arrendaticio que el es remedio previsto por el legislador cuando el propietario enajena el inmueble sin antes ofrecerlo a su inquilino; El demandante carece de interés actual para proponer la demanda de simulación de la venta porque dicha operación no reviste para él un perjuicio patrimonial desde luego que la falta de ejercicio del derecho de retracto significa que no estaba en condiciones o no quiso comprar el inmueble arrendado manteniéndose vigente la relación arrendaticia con el nuevo propietario por lo menos hasta que éste ejerció con éxito su derecho a pedir el desalojo o la resolución del arrendamiento. Así se decide.-

Las anteriores consideraciones son razones de derecho que exoneran a esta sentenciadora del análisis de las pruebas y de los hechos; debiendo resaltar que a pesar lo señalado anteriormente durante el periodo probatorio la parte actora no promovió algún medio de prueba. Así se decide.-

DECISION
En mérito de todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de nulidad del contrato protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar en fecha 12/12/2000 anotado bajo el No. 42, Protocolo 1º, tomo 28 cuarto trimestre del año 2000 por la supuesta falta de notificación, incoada por el ciudadano VICTOR ROMEL VILLALBA ASTUDILLO contra los ciudadanos NILO JUSTINO LOPEZ VIERA, VIVIAN COROMOTO SALAZAR DE LOPEZ, RODY ZORRILA y RAFAEL GALARRAGA MEOLA. SEGUNDO: INADMISIBLE la pretensión de simulación del mismo negocio jurídico por no tener interés jurídico actual el demandante.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en este proceso.
Se ordena la notificación de las partes
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. En la Ciudad de Puerto Ordaz, a los veinticuatro (24) días del mes de Marzo del año 2015. Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ
Abg. MARINA ORTIZ MALAVE
LA SECRETARIA,
Abg. GIOVANNA FERNANDEZ.
La secretaria hace constar que en esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m). Agregándose al expediente N° 13546.
LA SECRETARIA.
Abg. GIOVANNA FERNANDEZ.