TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diez de junio de dos mil quince
205º y 156º
ASUNTO: KP02-R-2015-000323
DEMANDANTE: LUIS BENITO SÁNCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.111.106, de este domicilio.

APODERADA: IRIS V. TORREALBA S, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 102.783, de este domicilio.

DEMANDADA: WALKIRIA YBIS REYES FIGUEROA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.437.695, de este domicilio.

APODERADAS: LUIGIA PASSARIELLO VERDICCHIO y CARMEN ROSALIA ÁLVAREZ, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 38.257 y 126.110, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA. EXPEDIENTE N° 15-2607 (Asunto: KP02-R-2015-000323).

Se inició el presente juicio por demanda de desalojo de local comercial, interpuesta en fecha 19 de diciembre de 2011 (fs. 1 al 4 y anexos del folio 5 al 38), por el ciudadano Luís Benito Sánchez, asistido por la abogada Iris Torrealba, contra la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, con fundamento a lo dispuesto en los artículos 1.592 y 1.167 del Código Civil, y artículo 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por auto de fecha 16 de enero de 2012 (f. 39), el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada a los fines de que diera contestación a la demanda, la cual se materializó en fecha 25 de junio de 2012, a través de su apoderada judicial (f. 59).
Mediante escrito presentado en fecha 27 de junio de 2012 (fs. 64 al 68 y anexos a los fs. 69 al 98), las abogadas Luigia Passariello Verdicchio y Carmen Rosalía Álvarez, en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, dieron contestación a la demanda y opusieron las cuestiones previas previstas en los ordinales 2, 6 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 10 de julio de 2012 (fs. 99 al 102 y anexos a los fs. 103 al 109), la abogada Iris Torrealba, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito mediante el cual contradijo las cuestiones previas opuestas. Por escrito de fecha 16 de julio de 2012 (fs. 110 al 112) las abogadas Luigia Passariello Verdicchio y Carmen Rosalía Álvarez, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, rechazaron lo alegado por la parte actora respecto a las cuestiones previas.

En fecha 16 de julio de 2012 (fs. 113 al 116), las abogadas Luigia Passariello Verdicchio y Carmen Rosalía Álvarez, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, presentaron escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 18 de julio de 2012 (fs. 117 y 118), en el que se prorrogó el lapso probatorio. Mediante escrito de fecha 18 de julio de 2012 (fs. 119 al 123 y anexos a los fs. 124 al 151), la abogada Iris Torrealba, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 23 de julio de 2012 (f. 157 y vto).

Mediante escrito de fecha 7 de noviembre de 2012 (fs. 210 al 212 y anexos a los fs. 213 al 240), la abogada Iris Torrealba, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, consignó sus conclusiones.

Mediante auto dictado en fecha 19 de noviembre de 2014 (f. 250), la abogada María Alejandra Romero Rojas, en su condición de juez provisorio del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de la parte demandada, la cual fue practicada en fecha 15 de enero de 2015 (fs. 251 y 252).

El Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 17 de marzo de 2015 (fs. 259 al 287), dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 11, 2 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, parcialmente con lugar la impugnación de la cuantía, parcialmente con lugar la demanda de desalojo, y en consecuencia condenó a la parte demandada a entregar del inmueble libre de personas y bienes y a pagar a título de indemnización de daños y perjuicios, los cánones insolutos a razón de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales. En fecha 13 de abril de 2014 (f. 293), la abogada Luigia Passariello Verdicchio, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, formuló el recurso de apelación contra el precitado fallo, el cual fue admitido en ambos efectos mediante auto de fecha 28 de abril de 2015 (f. 294).

Mediante auto de fecha 19 de mayo de 2015 (f. 298), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y se fijó oportunidad para decidir el décimo día de despacho siguiente, conforme a lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 3 de junio de 2015, la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, asistida de abogada, presentó escrito de informes (fs. 302 al 314 y anexos del folio 315 al 442), en el cual alegó como punto previo, que su representada ocupa desde el año 2008, en calidad de arrendataria un inmueble ubicado en la carrera 33 entre calles 41 y 42, casa N° 41-47, en la urbanización San Francisco de Miranda, Municipio Iribarren del estado Lara, destinado a la vivienda, tal como lo demostró en el curso del procedimiento, razón por la cual solicitó se valoraran conforme a derecho los documentos administrativos consignados y se declare inadmisible la demanda, de acuerdo a lo establecido en el artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En fecha 4 de junio de 2015, la abogada Iris Torrealba, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de informes (fs. 443 al 446). Por auto de fecha 4 de junio de 2015, se difirió la publicación de la sentencia para el cuarto día de despacho siguiente (f. 447).

Llegada la oportunidad para sentenciar, este tribunal superior lo hace previas las siguientes consideraciones:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de abril de 2015, por la abogada Luigia Passariello, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 17 de marzo de 2015, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo de inmueble, interpuesta por el ciudadano Luís Benito Sánchez, contra la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa.

El artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales….”. En materia arrendaticia el procedimiento para las acciones de desalojo es distinto al procedimiento derivado de las acciones por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar de acuerdo a lo pactado en el contrato.

Ahora bien, conforme a lo dispuesto en nuestro ordenamiento jurídico, la única vía para solicitar el desalojo de un inmueble cuyo contrato haya sido celebrado por tiempo indeterminado, es demandar conforme a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y fundamentar la pretensión en alguna de las causales taxativas prevista en dicha ley.

En el caso de autos, el ciudadano Luís Benito Sánchez, asistido por la abogada Iris Torrealba, en su escrito libelar alegó que celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado en fecha 30 de enero de 2008, con la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, sobre un inmueble identificado con el N° 41-47 (actualmente 41-87), ubicado en la carrera 33 entre calles 41 y 42 de la urbanización San Francisco de Miranda, Municipio Iribarren del estado Lara, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de cinco metros (5 m) con la casa N° 23; Sur: en línea de cinco metros (5 m), con la casa N° 33, que es su frente; Este: en línea de dieciséis metros (16 m), con la casa N° 41-83 y; Oeste: en línea de dieciséis metros (16 m), con la casa N° 22, con una duración de seis (6) meses prorrogables por un período contado a partir del 21 de enero de 2008, con un canon de arrendamiento establecido por la suma de mil bolívares (Bs. 1.000,00), pagaderos los primeros quince (15) días de cada mes. Indicó que la relación contractual se mantuvo en perfecta armonía hasta el día 15 de mayo de 2009, que la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa (arrendataria), cesó en el pago del canon de arrendamiento, con lo cual incumplió con lo acordado en la cláusula cuarta del contrato, por lo que se acumularon los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, enero a diciembre de 2010, y de enero a diciembre de 2011; que así mismo dejó de cancelar los servicios de agua y energía eléctrica, lo que generó una situación de ambiente irregular. Que por todas las razones expuestas procedió a demandar por desalojo a la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, para que convenga o, a ello sea condenada en entregar el inmueble, libre de objetos y personas, o en su defecto sea condenada al desalojo del inmueble arrendado, y a pagar a título de indemnización por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento, los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de junio de 2009, hasta el mes en que se entregue el inmueble arrendado, más el pago de las costas y costos del proceso. Fundamentó la acción en el artículo 34 literal “A” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 1.592 y 1.167 del Código Civil y los artículos 36 y 881 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la demanda en la suma de cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 43.000,00), equivalentes a quinientas ochenta y cinco unidades tributarias (585 UT).

En la oportunidad de contestar la demanda, las abogadas Luigia Passariello Verdicchio y Carmen Rosalía Álvarez, en su condición de apoderadas judiciales de la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto para la admisión de la demanda de desalojo debió cumplirse con el procedimiento administrativo previo, por lo que invocó a su favor los derechos que le asisten como ocupante legal de la citada vivienda, previstos en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, y en los artículos 7 al 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; invocó la cuestión previa del ordinal 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el inmueble dado en arrendamiento pertenece y es propiedad de la difunta Yolanda Montes de Sánchez, cónyuge del demandante, por lo que en razón de su fallecimiento, sus derechos le corresponden a sus hijos y no existiendo ninguna representación de éstos en el juicio, es ilegítima la representación del actor en el presente juicio, dada la existencia de un litis consorcio activo necesario. Opusieron la cuestión previa del ordinal 6 del artículo 346, por cuanto no se especificaron los daños y perjuicios, con lo cual se incumplió con el ordinal 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

En relación al fondo del asunto, negaron, rechazaron y contradijeron que entre su representada y el ciudadano Luís Benito Sánchez, se haya celebrado un simple contrato de arrendamiento, por cuanto se celebró un contrato de arrendamiento con opción a compra en fecha 21 de enero de 2008, con el ciudadano Luís Benito Sánchez, sobre una casa ubicada en la carrera 33 entre calles 41 y 42 de la urbanización San Francisco de Miranda, Municipio Concepción del estado Lara, casa N° 41-47 (actualmente 41-83), ubicada dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de 5 metros con la casa N° 23; Sur: en línea de 5 metros con la carrera 33 que es su frente; Este: en línea de 16 metros con la casa N° 41-47 (hoy 41-87); y Oeste: en línea de 16 metros con la casa N° 22, suscrito ante la Notaría Pública de Cabudare, en fecha 30 de enero de 2008, en el que se le autorizó a su representada realizar mejoras en el inmueble arrendado, motivo por el cual reparó de forma total la vivienda y habilitó una segunda pieza.

Señalaron que el inmueble cuyo desalojo se demanda, constituye la vivienda principal de su representada, en el cual realiza labores diarias como artista y diseñadora de modas con su nombre Walkiria Reyes, sin sociedades ni compañías, menos como comercio, que se trata de un trabajo artesanal y artístico el cual conocía desde el comienzo el arrendador y bajo esas condiciones le arrendó el inmueble, pero que cuando llegó la oportunidad de materializar la venta del inmueble, su poderdante vio burlado el contrato ya que el ciudadano Luís Benito Sánchez no era el dueño del inmueble, sino que pertenecía a la sucesión de su difunta esposa Yolanda Montes de Sánchez, a quien le heredan sus hijos y no teniendo la legalidad de la propiedad referida, especialmente la declaración sucesoral y demás recaudos, sus herederos no han podido materializar la venta.

Manifestaron que su poderdante cumplió cabalmente con el pago mensual del arrendamiento, sin embargo el ciudadano Luís Benito Sánchez, interpuso una demanda que cursó en primera instancia ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, expediente N° KP02-V-2010-000925, y en alzada el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, expediente N° KP02-R-2010-000801, la cual fue declarada sin lugar; que su representada procedió a consignar los cánones de arrendamiento ante al Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del estado Lara, bajo el expediente N° KP02-S-2010-1165, ante la solicitud de desalojo ilegal a través del juicio de resolución de contrato de arrendamiento y ante la negativa de recibir los cánones de arrendamiento; que paralelo a esto se interpuso una acción de amparo constitucional ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, expediente N° KP02-O-2010-000172, la cual fue declarada con lugar, y en la audiencia celebrada se presentaron los herederos de la difunta Yolanda Montes de Sánchez, quienes junto al ciudadano Luís Benito Sánchez, acordaron regularizar los documentos del inmueble para la inmediata venta a un tercero, y concederle a su poderdante el reintegro de todo el dinero invertido en la mejora del inmueble, más la determinación de los daños y perjuicios que le causaron a la ciudadana Walkiria Reyes; que existe en poder del actor un dinero que debe cancelar a su representada y del que se acordó descontar los cánones de arrendamiento, por lo que la presente acción de improcedente; que como consecuencia de lo anterior, negaron, rechazaron y contradijeron que la demandada no haya cancelado los cánones de arrendamiento desde el mes de junio de 2009 hasta el mes de diciembre de 2011, así como es falso que se encuentre insolvente en el pago de los servicios de Corpoelec e Hidrolara. En consecuencia, existiendo un pago pendiente por parte del actor y sus hijos, por todas las mejoras y bienhechurías edificadas por su representada, resulta evidente que los cánones de arrendamientos serían descontados de ese monto, por lo que su representada ocuparía la casa hasta que se proceda a la venta. Finalmente impugnaron la estimación de la cuantía por ser exagerada e improcedente, por cuanto se pretende valuarla como si se tratara de una acción no estimable en dinero, cuando conforme a lo establecido en el artículo 30 del Código de Procedimiento Civil, es determinable y cuantificable mediante un procedimiento matemático simple y sencillo, por lo que a todo evento estimaron la acción en la cantidad de doce mil novecientos bolívares (Bs. 12.900,00), más los gastos procesales.

Establecidos los términos en los que quedó planteada la controversia, se observa que constituyen hechos admitidos la celebración de un contrato que tiene por objeto un inmueble constituido por una casa ubicada en la carrera 33 entre calles 41 y 42 de la urbanización San Francisco de Miranda, Municipio Concepción del estado Lara, casa N° 41-47 (actualmente 41-83), en fecha 30 de enero de 2008, entre el ciudadano Luís Benito Sánchez, y la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa. Por el contrario constituyen hechos controvertidos los siguientes: la naturaleza del contrato, por cuanto no se trata de un simple contrato de arrendamiento, sino de un contrato de opción a compra venta que fue incumplido por la parte actora; si en el contrato se autorizó a la arrendataria a realizar mejoras en el inmueble y si sobre el pago de dichas mejoras se celebró un convenio que implica el pago de las mismas por parte del arrendador, y su imputación a la deuda entre las partes, con ocasión a los cánones de arrendamientos insolutos; el uso del inmueble arrendado como vivienda principal de la demandada; la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de junio 2009 hasta la fecha de la demanda, y la insolvencia en el pago de los servicios públicos, y los daños y perjuicios reclamados que se corresponden con los cánones de arrendamientos adeudados.

Como punto previo observa esta juzgadora que, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece que “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva”. En el caso de autos, la demandada impugnó la estimación de la cuantía establecida por el actor en la cantidad de cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 43.000,00), por ser exagerada e improcedente, y en tal sentido indicó que fue valuada como si se tratara de una acción no estimable en dinero, cuando conforme a lo establecido en el artículo 30 del Código de Procedimiento Civil, es determinable y cuantificable mediante un procedimiento matemático simple y sencillo, por lo que a todo evento estimó la acción en la cantidad de doce mil novecientos bolívares (Bs. 12.900,00), más los gastos procesales.

En tal sentido observa esta juzgadora que el artículo 30 del Código de Procedimiento Civil establece que “El valor de la causa, a los fines de la competencia, se terminará en base a la demanda, según las reglas siguiente, artículo 36 “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si por el contrario fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”. En el caso de autos, el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, y el canon de arrendamiento se acordó en la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales, razón por la cual quien juzga declara procedente la impugnación de la cuantía conforme a lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y la fija en la cantidad de doce mil novecientos bolívares (Bs. 12.900,00), y así se decide.

Establecido lo anterior, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a esta sentenciadora pronunciarse en alzada, sólo en relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, en razón que las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no se les concede recurso de apelación, y por consiguiente esta alzada no puede pronunciarse al respecto.

En tal sentido se observa que la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda en el juicio de desalojo, invocó a su favor los derechos que le asisten como ocupante legal de la citada vivienda, previstos en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, y en los artículos 7 al 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y por tal motivo indicó que para la admisión de la demanda de desalojo, el actor debió cumplir el procedimiento administrativo previo, y al no hacerlo, la acción de desalojo es inadmisible, y así solicitó se declarara. Por su parte la abogada Iris Torrealba, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contradijo la cuestión previa y al efecto negó que el inmueble esté destinado a vivienda principal, sino que el mismo tiene un uso comercial, tal como se evidencia de la inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, estado Lara, de la que quedó demostrado que el destino dado al inmueble es de una agencia de modelaje, y por consiguiente no es susceptible de la protección establecida en La Ley contra El Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto por no tener la actora la cualidad o condición jurídica prevista en el objeto de la referida normativa, ni el inmueble objeto de la pretensión es una vivienda principal, sino que el uso dado es comercial, razón por la cual solicitó que la cuestión previa sea declarada sin lugar.

El artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas establece que “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de habitad y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos siguientes…”, y el último aparte del artículo 10 prevé “No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.

Ahora bien, resulta de necesaria determinación a los efectos de la decisión que se ha de tomar en la presente causa, si la ciudadana Walkiria Ibis Reyes Figueroa, es un sujeto protegido por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, y si la acción comporta la pérdida de la posesión de un inmueble destinado a la vivienda principal.
En este sentido se observa que el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas establece que

Artículo 1.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.”

Conforme a la norma antes transcrita se busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble, y sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas y judiciales que impliquen su desposesión o desalojo. Así mismo en los artículos 5 y siguientes se estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa, las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones estas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto, el cual configura un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.

Finalmente la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su título III, artículos 94 al 96, establece el procedimiento que debe seguir el arrendador de forma obligatoria, antes de incoar una demanda derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados para la vivienda, en los siguientes términos:
“Artículo 94.- Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a la vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a la vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Artículo 95.- El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.
Artículo 96.- Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el artículo N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descritos en los artículos 7 al 10”.

En el caso de autos, se observa que la ciudadana Walkiria Ibis Reyes Figueroa, es una arrendataria en virtud del contrato de arrendamiento aceptado por ambas partes, por lo que se encuentra dentro del ámbito subjetivo de aplicación de la ley. De igual manera se trata de una poseedora precaria y lícita, es decir con ocasión al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y que la acción intentada comporta la desocupación del inmueble dado en arrendamiento.

Finalmente en cuanto al uso dado al inmueble, se hace necesario analizar las pruebas que obran a los autos, a los fines de determinar si estamos en presencia de un inmueble destinado a la vivienda principal. En este sentido se observa que el actor con la finalidad de demostrar el uso del inmueble dado en arrendamiento promovió como anexo al escrito libelar marcado “A”, copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 30 de enero de 2008, ante la Notaría Pública de Cabudare del estado Lara, bajo el N° 26, tomo 8, entre los ciudadanos Luís Benito Sánchez (arrendador) y la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa (arrendataria), sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la carrera 33 entre calles 41 y 42 de la urbanización San Francisco de Miranda, Municipio Concepción del estado Lara (fs. 5 al 9), el cual, al haber sido aceptado por ambas partes se valora favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Con la finalidad de demostrar el uso comercial dado al inmueble objeto de la presente acción, y no de vivienda principal, promovió el actor marcado “B”, copia certificada de la inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto del estado Lara, en fecha 7 de septiembre de 2011 (fs. 10 al 16), cuyo original riela a los fs. 103 al 109, en la cual se deja constancia en el particular quinto, que la ocupación del inmueble es comercial y que se observa un aviso comercial relacionado con una Academia de Baile y su respectivo horario. Durante el lapso probatorio y con pleno control de su adversario, de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se acordara practicar la inspección judicial en la carrera 33 entre calles 41 y 42 de la urbanización San Francisco de Miranda, Municipio Concepción del estado Lara, N° 41-47, a los fines de dejar constancia sobre los siguientes particulares: primero: descripción del inmueble; segundo: dirección exacta del inmueble; tercero: identificación del número cívico del inmueble y; cuarto: serie fotográficas del inmueble en cuestión. Cuyas resultas corre inserta a los folios 177 y 178, en la que el tribunal dejó constancia que “primero: el Tribunal deja constancia que no tuvo acceso al interior del inmueble pero se pudo apreciar un toldo verde que indica lo siguiente: Bailoterapia – Rumba Terapia, Eluqueria y Salsa Casino; Segundo: el Tribunal deja constancia que el inmueble objeto de la inspección se encuentra ubicado en carrera 33 entre calles 41 y 42, de la urbanización San Francisco de Miranda, específicamente a dos casas del Banco de Venezuela, y al lado de la casa N° 41-83; Tercero: el Tribunal deja constancia que no pudo apreciar número que identifique el inmueble; Cuarto: el Tribunal procede a juramentar a la ciudadana Ana D´Orazio, C. I. 12.534.835, como experta fotógrafa, quien juro cumplir fielmente con la misión encomendada por el tribunal. Asimismo se deja constancia que la experta fotógrafa designada utilizo (sic) una cámara marca Panasonic lumix, modelo DMC-FX12, serial no se visualiza con claridad, a los fines de tomar las impresiones fotográficas y una vez consignadas formaran parte integrante del presente asunto”. La anterior prueba se valora favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera solicitó se acordara practicar inspección judicial en la carrera 33 entre calles 41 y 42 de la urbanización San Francisco de Miranda, Municipio Concepción del estado Lara, N° 41-83, a los fines de dejar constancia sobre los siguientes particulares: primero: dirección exacta del inmueble; segundo: identificación del número cívico del inmueble; tercero: identificación de la persona y/o personas que ocupan el inmueble; cuarto: determinar la condición y/o titularidad de la persona que ocupa el inmueble y; quinto: se haga una serie fotográfica del identificado inmueble. Cuyas resultas corre inserta a los folios 178 y 179, en la que el tribunal dejó constancia que “Primero: el Tribunal deja constancia de que el inmueble se encuentra ubicado en la carrera 33 entre calles 41 y 42, de la urbanización San Francisco de Miranda, Municipio Concepción, N° 41-83 de Barquisimeto, Estado Lara. Segundo: el Tribunal deja constancia que el inmueble se encuentra ubicado e identificado con el N° 41-83. Tercero: el Tribunal deja constancia previa información del notificado quien manifestó que las personas que ocupan el inmueble son: Luís Benito Sánchez, Zeus Alfredo Sánchez, la ciudadana Zaide Rico; Cuarto: el Tribunal deja constancia que tuvo a la vista, documento de propiedad registrado en el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Distrito Iribarren de fecha 22 de enero de 1992, bajo el N° 37, folio 34, a nombre de la ciudadana Yolanda Montes de Sánchez, C.I. 3.859.200, la cual es consignada por la apoderada judicial de la parte demandante, constante de cuatro (4) folios útiles, por lo que se acuerda sea agregada al presente asunto; quinto: el tribunal deja constancia de que se procedió a juramentar a la ciudadana Ana D’Orazio, titular de la cédula de identidad N° 12.534.835, como experta fotógrafa designada, utilizo (sic) una cámara marca Panasonic lumix, modelo DMC-FX12, serial no se visualiza con claridad con claridad, a los fines de tomar las impresiones fotográficas y una vez consignadas formaran parte integrante del presente asunto”. La anterior prueba se valora favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.

Promovió marcado “C”, copia simple de la sentencia dictada en fecha 14 de febrero de 2011, por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental con sede en Barquisimeto, mediante la cual declaró inadmisible la demanda por resolución de contrato (fs. 17 al 38), la cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. En su escrito de pruebas ratificó las probanzas anexadas en el escrito libelar E Invocó el valor probatorio de los instrumentos administrativos consignados por la parte demandada, relativos al Registro de Información Fiscal, constancia de residencia emitida por la Junta Parroquial de Concepción, y constancia del Consejo Nacional Electoral.

En fecha 26 de septiembre de 2012 (fs. 173 vto y 174), rindió declaración el ciudadano Elio José Mújica, titular de la cédula de identidad Nº V-3.861.168, quien al ser interrogado respondió en los siguientes particulares: “PRIMERO: DIGA EL TESTIGO SI CONOCE DE VISTA TRATO Y COMUNICACIÓN AL SEÑOR LUIS BENITO SANCHEZ? RESPONDE. Bueno, el señor luis (sic) Benito es mi vecino. SEGUNDO. DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA QUE DIO EN ARRENDAMIENTO UN INMUEBLE A LA CIUDADANA WALKIRIA REYES? RESPONDE. Si. TERCERO: DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA QUE LA SEÑORA WALKIRIA REYES HABITA O VIVE EN EL INMUEBLE ARRENDADO? RESPONDE: No vive. CUARTO: DIGA EL TESTIGO SI SABE Y LE CONSTA QUE FUNCIONA EN EL REFERIDO INMUEBLE? RESPONDE: Si tengo conocimiento, una academia de modelaje y bailoterapia. QUINTA: DIGA EL TESTIGO COMO SABE Y LE CONSTA TODO LO AQUÍ EXPRESADO POR EL? RESPONDE: Porque eso es de conocimiento público, eso es un comercio. SEXTA: DIGA EL TESTIGO SI TIENE ALGÚN INTERÉS EN ESTE PROCESO? RESPONDE: Ninguno”. La anterior testimonial se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Promovió las testimoniales de los ciudadanos José Gregorio Sivira Suárez y Luzmila Chiquinquirá Sivira Arteaga, nos constan en el expediente.

Por su parte la demandada con la finalidad de demostrar que el inmueble arrendado constituye la vivienda y asiento principal y permanente donde vive y ejerce su actividad comercial, promovió junto con el escrito de contestación marcado “A”, Registro de Información Fiscal N° V-07437695-5, de la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, con fecha de inscripción del 31 de marzo de 2003 y fecha de vencimiento del 17 de mayo de 2015, en el cual se evidencia que la dirección de habitación de dicha ciudadana es la carrera 32ª, entre calles 41 y 42, casa N° 41-83, zona centro (f. 69); marcado “B”, Constancia de residencia expedida en fecha 30 de mayo de 2012, por la Alcaldía del Municipio Iribarren, Junta Parroquial de Concepción, estado Lara, a nombre de la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, en la cual se evidencia que la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, tiene su vivienda y residencia personal en la siguiente dirección: carrera 32A entre calles 41 y 42, casa N° 41-83 (f. 70); marcado “C”, solicitud de actualización de datos del Consejo Nacional Electoral planilla N° 11233520120530100626, de fecha 30 de mayo de 2012, datos del elector Walkiria Ybis Reyes Figueroa, en la que se señala su residencia en la carrera 32A entre calles 41 y 42, casa N° 41-83 (f. 71). Las anteriores pruebas se valoran favorablemente al haber sido aceptadas por ambas partes a los fines de demostrar el domicilio fiscal y de residencia de la prenombrada ciudadana, no obstante las mismas son inconducentes para demostrar la condición de vivienda principal y el uso del inmueble arrendado. Promovió marcado “D”, copia fotostática de la cédula de identidad del ciudadano Luís Benito Sánchez (f. 72); marcado “G”, copia certificada de la sentencia dictada en fecha 14 de febrero de 2011, por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental del estado Lara, mediante la cual declaró inadmisible la demanda por resolución de contrato (fs. 75 al 98). Con la finalidad de demostrar que el contrato tiene una promesa de venta sobre el inmueble arrendado, que se autorizó la realización de mejoras en el inmueble, que fue celebrado sobre una casa deteriorada sin condiciones de uso, que el inmueble es una casa y que el lindero Este es la casa Nº 41-83; promovió marcado “H”, Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 30 de enero de 2008, ante la Notaría Pública de Cabudare del estado Lara, inserto en el N° 26, tomo 8, entre los ciudadanos Luís Benito Sánchez (arrendador) y la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa (arrendataria), sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la carrera 33 entre calles 41 y 42 de la urbanización San Francisco de Miranda, Municipio Concepción del estado Lara (fs. 5 al 9 consignado por el actor el escrito libelar), valorado supra. Promovió la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara a la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, Dirección de Catastro, a los fines de que informe a esta alzada la información física que reposa en sus archivos sobre el inmueble ubicado en la carrera 33 entre calles 41 y 42 N° 41-47 de la urbanización San Francisco de Miranda, Municipio Iribarren del estado Lara, con la finalidad de acreditar a ese despacho que el contrato de arrendamiento celebrado sobre una casa es propiedad de la sucesión de la difunta Yolanda Montes de Sánchez, cuyas resultas corre inserta al folio 162, en la cual informan que en su sistema y archivo catastral se encuentra registrado a nombre de la ciudadana Yolanda Montes de Sánchez, un inmueble constituido por una vivienda LPH I, propia, ubicada en la carrera 32A entre calles 41 y 42 N° 41-87, con Código Catastral N° 203-3341-042-000, con área de terreno de 80,00 m2 y área de construcción de 181,68 m², la cual se valora favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Promovió la prueba de inspección judicial, la cual no fue evacuada tal como consta al folio 176, así como la prueba testimonial.

Junto con el escrito de alegatos presentado en esta alzada, promovió marcado “A”, Sistema de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda a nombre de la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, código arrendatario 131320631-0354142 (f. 315); marcado “B”, constancia de residencia expedida en fecha 8 de abril de 2015, por el Consejo Comunal Vencedores de Japón II y Comité de Tierras Urbanas Japón II, de la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, en la que se deja constancia que la dirección es carrera 33, entre calle 41 y 42, Nº 41-47 (f. 316); marcado “C”, solicitud de actualización de datos del CNE de fecha 7 de abril de 2015, de la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa (f. 317); marcado “D”, registro de información fiscal de la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, en el que se deja constancia que su domicilio fiscal es carrera 33 entre calles 41 y 42 (f. 318); marcado “E”, copia certificada del expediente N° KP02-V-2012-2352, llevado en el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, juicio por daños y perjuicios, interpuesto por la ciudadana Walkiria Ybis Reyes, contra el ciudadano Luís Benito Sánchez (fs. 319 al 363); marcado “F”, Copia simple del expediente N° KP02-O-20125-172, llevado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, acción de amparo interpuesta por la ciudadana Walkiria Ybis Reyes, contra las actuaciones interpuestas por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del estado Lara (fs. 364 al 435), en el que se dictó sentencia en fecha 22 de septiembre de 2010, mediante la cual se declaró con lugar la acción de amparo constitucional y se ordenó al Juzgado Cuarto de Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se abstuviera de proceder a la ejecución forzosa de la sentencia dictada en fecha 1 de julio de 2010; copia simple del expediente Nº KP02-M-2011-00657, relativo al juicio por cobro de bolívares incoado por el ciudadano Luís Enrique Yzquiel, contra el ciudadano Luís Benito Sánchez, el cual cursa ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara (fs. 436 al 442).

Ahora bien, del análisis de las pruebas que obran a los autos, y en especial del contrato de arrendamiento, se observa que, el ciudadano Luís Benito Sánchez, dio en arrendamiento a la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, un inmueble constituido por una casa ubicada en la carrera 33, entre calles 41 y 42 de la urbanización San Francisco de Miranda, Municipio Concepción del estado Lara, en el cual no se señala el uso que se le daría al inmueble, si de habitación o comercial, no obstante, de las pruebas de inspecciones judiciales practicadas en el inmueble, adminiculada a la prueba testimonial, se desprende que el inmueble arrendada es utilizado para uso comercial y así se declara.

En consecuencia, y por cuanto el inmueble objeto del contrato de arrendamiento no se trata de un inmueble destinado a la vivienda principal, quien juzga considera que no es necesario realizar el procedimiento administrativo previo al desalojo, y por consiguiente la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no es procedente en derecho y así se declara.

En cuanto a la naturaleza del contrato, se observa que la parte demandada alegó que el contrato celebrado no era un simple contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, sino que se trata de un contrato de arrendamiento con opción a compra sobre una casa ubicada en la carrera 33 entre calles 41 y 42 de la urbanización San Francisco de Miranda, Municipio Concepción del estado Lara, en el que se le autorizó a su representada ejecutar mejoras en el inmueble arrendado, motivo por el cual realizó reparaciones de forma total la vivienda y habilitó una segunda pieza, y a tales fines invocó el valor probatorio de la copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 30 de enero de 2008, ante la Notaría Pública de Cabudare del estado Lara, bajo el N° 26, tomo 8, sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la carrera 33 entre calles 41 y 42 de la urbanización San Francisco de Miranda, Municipio Concepción del estado Lara, el cual al haber sido aceptado por ambas partes se valora favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil.

El artículo 1.474 del Código Civil establece que “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y comprador a pagar el precio”.

Conforme a la doctrina actual de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, son los jueces de instancia los facultados para interpretar y calificar los contratos, con la limitación de que en tal actividad, no pueden distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, puesto que si bien la labor del juez es indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, no obstante en modo alguno puede errar en la calificación del contrato o incurrir en una suposición falsa.

El contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte denominada optante, quién es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quién tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión, Mauricio Rodríguez Ferrara, El Contrato de Opción, segunda edición 1.998, pg. 5.

Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”.

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, la cual legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo (comentarios de Nicolás Vegas Rolando).
El contrato de arrendamiento es aquel en virtud del cual una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. El artículo 1.579 del Código Civil establece que se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

Ahora bien, en el caso de autos, se trata de un contrato que tiene por objeto el arrendamiento de bien inmueble, en el que si bien se estableció que el arrendador autorizaba al arrendatario a realizar mejoras en el inmueble arrendado, las cuales serían reconocidas “si se llegase a realizar la compra”, no obstante, no se encuentran los elementos necesarios para considerarlo como un contrato de arrendamiento con opción a compra venta, tales como la prohibición del propietario de disponer del inmueble y la obligación de vender a la arrendataria en cualquier momento el inmueble, por lo que a los efectos de la presente acción la naturaleza es un contrato de arrendamiento de un inmueble destinado a local comercial y así se decide.

En atención a lo antes expuesto, y demostrada como ha sido la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, que tiene por objeto un local comercial, corresponde a esta sentenciadora analizar la procedencia de la acción de desalojo por la insolvencia de la arrendataria de dos o más cánones de arrendamiento.

En tal sentido se observa que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que, “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades”.

En el caso de autos el arrendador alegó que la arrendataria no canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio de 2009 al mes de diciembre de 2011, así como incumplió con la obligación de pagar los servicios de energía eléctrica y agua. Por el contrario la arrendataria alegó haber cancelado de manera puntual los cánones de arrendamiento, hasta el momento en que fue demandada ante el tribunal, por lo que ante la negativa del arrendador de recibirle el dinero, procedió a consignarlo ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara; que con ocasión a la acción de amparo constitucional incoada en su contra, en la audiencia constitucional se acordó vender el inmueble a un tercero y reintegrarle a la arrendataria todo el dinero que le adeudaran, más los daños y perjuicios causados, así como acordaron descontarlo de los cánones de arrendamiento; que existiendo un pago pendiente por parte del actor, por las mejoras y bienhechurías edificadas, los cánones deben ser descontados de ese monto, y debe permitirse a la demandada ocupar la casa hasta tanto se proceda a la venta.

Ahora bien, en el contrato de arrendamiento se estableció en la cláusula cuarta que “EL ARRENDATARIO se obliga a pagar el canon de arrendamiento con toda puntualidad los primeros 15 días de cada mes, en la dirección que EL ARRENDADOR designe, hasta que entregue el inmueble totalmente desocupado, en el perfecto estado que lo recibe y a la plena satisfacción de EL ARRENDADOR. Será por cuenta de EL ARRENDATARIO todo lo relativo al pago de agua, luz eléctrica y cualquier otro servicio público que necesite el inmueble”.

El artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el arrendatario podrá consignar ante el juez el monto del canon de arrendamiento, en caso de que el arrendador se rehúse a recibir el pago. En lo que respecta a la interpretación del precitado artículo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009, expediente N° 07-1731, estableció lo siguiente:

“En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces”.

En el caso de autos, en el contrato de arrendamiento celebrado de forma escrita entre el ciudadano Luís Benito Sánchez y la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, se estipuló que el arrendatario se obligaba a pagar el canon de arrendamiento los primeros 15 días de cada mes, y por tanto el arrendatario tenía hasta el día 30 de cada mes para realizar la consignación a que se refiere el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.

En tal sentido se observa que el actor para demostrar la insolvencia de la demanda ratificó las probanzas anexadas en el escrito libelar y promovió copia simple del expediente N° KP02-S-2010-001665, correspondiente al procedimiento de consignación arrendaticia que cursa ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, seguido por la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, a favor del ciudadano Luís Benito Sánchez, con la finalidad de demostrar el estado de insolvencia de la arrendataria y demostrar que no cancela los cánones de arrendamiento desde el 6 de julio de 2010 (fs. 124 151), el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Promovió la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara al Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, a los fines de que informe a esta alzada si en ese tribunal cursa expediente N° KP02-S-2010-001665, quienes son las partes y el motivo del juicio y la fecha de las consignaciones realizadas, con la finalidad de demostrar el estado de insolvencia y las fechas de las consignaciones, cuya resulta corre inserta al folio 208, en el cual informan que ante ese tribunal no cursa asunto signado con el N° KP02-S-2010-001665, sin embargo si aparece registrado un asunto signado con el N° KP02-S-2010-001165, motivo consignación de canon de arrendamiento, solicitante: Walkiria Ybis Reyes Figueroa, beneficiario: Luís Benito Sánchez, fechas de consignaciones: 1.- 8 de marzo de 2010, cheque N° 012003778, mensualidad del mes de febrero de 2010, por la suma de mil bolívares (Bs. 1.000,00); 2.- 26 de marzo de 2010, cheque N° 0510001062, mensualidad del mes de febrero de 2010, por la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000,00); 3.- 6 de mayo de 2010, cheque N° 0120003860, mensualidad del mes de abril de 2010, por un monto de mil bolívares (Bs. 1.000,00); 4.- 4 de junio de 2010, cheque N° 0120003900, mensualidad del mes de mayo de 2010, por un monto de mil bolívares (Bs. 1.000,00) y; 5.- 6 de julio de 2010, cheque N° 0120003940, mensualidad del mes de junio de 2010, por un monto de mil bolívares (Bs. 1.000,00). La anterior prueba se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Promovió marcado “E”, certificado de solvencia expedida en fecha 17 de abril de 2012, por Corpoelec a nombre de la ciudadana Yolanda de Sánchez (f.73); marcado “F”, constancia de solvencia de pago expedida en fecha 17 de abril de 2012, por Hidrolara a nombre de la ciudadana Yolanda Montes de Sánchez (f. 74), las cuales se valoran favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil.

Ahora bien, del análisis de las actas del expediente y en especial del expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias se desprende que, la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, no demostró haber cancelado las mensualidades correspondientes a los meses junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2009 y enero de 2010. Así mismo se observa que el mes de febrero de 2010, lo consignó el día 8 de marzo de 2010, de forma extemporánea, por cuanto no fue depositado ni dentro de los quince primeros días del mes como lo estipula el contrato, ni dentro de los quince días siguientes a su vencimiento conforme a la doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia; el canon del mes de marzo lo consignó en fecha 26 de marzo de 2010, es decir dentro de lapso; el canon del mes de abril de 2010, lo consignó de manera extemporánea el 6 de mayo de 2010; el canon del mes de mayo de 2010, lo consignó de manera extemporánea el día 4 de junio de 2010, y el mes de junio de 2010, lo consignó de manera extemporánea el 6 de julio de 2010. De igual manera no está demostrado en autos el pago de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, y de enero a diciembre de 2011.

En lo que respecta a la autorización del arrendador para realizar mejoras en el inmueble, y el acuerdo celebrado entre las partes para imputar al pago de los cánones de arrendamientos el valor de la mejoras edificadas por la arrendataria, se observa que en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento se estableció “EL ARRENDADOR autoriza a EL ARRENDATARIO realizar mejoras en el inmueble arrendado, el cual reconocido si se llegase a realizar la compra”. Se estableció además en el contrato que el arrendatario declara conocer que el inmueble objeto de este contrato no está en perfectas condiciones de uso, y que el arrendador le estaba haciendo mejoras. Ahora bien, constituía una carga procesal para la arrendataria en el presente juicio, demostrar las mejoras realizadas en el inmueble y la cuantía de las mismas, así como la existencia de un acuerdo previo para descontar el valor de las mismas de los cánones de arrendamiento, y al no hacerlo, en modo alguno puede esta alzada pronunciarse al respecto, y así se decide.

En consecuencia de lo antes expuesto, y demostrada como ha sido la insolvencia de la demandada en el pago de dos o más mensualidades, quien juzga considera que lo procedente es declarar con lugar la demanda de desalojo de local comercial con fundamento a lo dispuesto en el artículo 34 ordinal 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.

En lo que respecta a los daños y perjuicios reclamados, se observa que el ciudadano Luís Benito Sánchez, solicitó que se condenara a la demandada a pagar a título de indemnización por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento, los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de junio de 2009, hasta el mes en que se entregue el inmueble arrendado, y por cuanto está demostrado que la demandada depositó los cánones correspondientes a los meses de febrero de 2010 al mes de junio de 2010, quien juzga considera que son procedentes de manera parcial los daños y perjuicios reclamados, en el entendido que se ordena cancelar los meses junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, enero a diciembre de 2011, y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble, a razón de un mil bolívares (Bs. 1.000.00), cada uno y así se declara.

En consecuencia de lo antes expuesto, demostrada como ha sido la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indeterminado, la cualidad de propietaria de la actora y la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, y por consiguiente los requisitos para la procedencia de la causa de desalojo prevista en el literal “b” del artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, quien juzga considera que la presente demanda de desalojo será declarada con lugar de manera parcial, en tanto que la indemnización por daños y perjuicios es procedente en derecho pero de manera parcial y así se decide.

D E C I S I Ó N
En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 13 de abril de 2015, por la abogada Luigia Passariello, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 17 de marzo de 2015, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En consecuencia, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA por desalojo de inmueble, interpuesta por el ciudadano Luís Benito Sánchez, contra la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, todos plenamente identificados a los autos. En consecuencia, se ordena a la ciudadana Walkiria Ybis Reyes Figueroa, a hacer entrega libre de objetos y personas, el inmueble ubicado en la carrera 33 entre calles 41 y 42 de la urbanización San Francisco de Miranda, Municipio iribarren del estado Lara, Nº 41-47 (actualmente 41-87), dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de cinco metros (5 m), con la casa N° 23; Sur: en línea de cinco metros (5 m), con la carrera 33, que es su frente; Este: en línea de dieciséis metros (16 m), con la casa N° 41-83 y; Oeste: en línea de dieciséis metros (16 m), con la casa N° 22. Se condena a pagar a título de indemnización de daños y perjuicios, los cánones de arrendamiento insolutos dejados de pagar correspondientes a los meses de junio 2009 a diciembre de 2009, enero 2010, los meses de julio 2010 a diciembre de 2010 y de enero de 2011 a diciembre de 2011, a razón de un mil bolívares (Bs. 1.000.000,00) mensuales, así como los que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado.

QUEDA ASI CONFIRMADA la sentencia dictada en fecha 17 de marzo de 2015, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas del juicio en razón de haberse declarado con lugar de manera parcial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.
Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los diez (10) día del mes de junio del año dos mil quince.

Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

La Juez Titular,

Dra. María Elena Cruz Faría El Secretario Titular,

Abg. Juan Carlos Gallardo García

En igual fecha y siendo las 3:26 p.m., se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario Titular,

Abg. Juan Carlos Gallardo García