TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, nueve (09) de junio del año dos mil quince (2015).
205º y 156º

ASUNTO: KP02-V-2012-000453

PARTE ACTORA: JOIBIN MARIA RODRIGUEZ DE ALVARADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.541.946 y de este domicilio

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: DIGNA ARRIECHE MOGOLLON, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 8.203 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: herederos desconocidos de la ciudadana CARMENE GONZALEZ DE MONTILLA, quien en vida era venezolana, mayor de edad titular de la cedula de identidad N° 889.767 y NAUDY PASTOR GOMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 3.542.066.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CO- DEMANDADA: NIL MARCANO AGULERA, PABLO MENDOZA OROPEZA, Y JOSE GREGORIO PINEDA GUERRA, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 63.072, 13.671 y 200.535, respectivamente y de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE RECTRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por la Abogada DIGNA ARRIECHE MOGOLLON, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora ciudadana JOIBIN MARIA RODRIGUEZ DE ALVARADO contra herederos desconocidos de la ciudadana CARMENE GONZALEZ DE MONTILLA, quien en vida era venezolana, mayor de edad titular de la cedula de identidad N° 889.767 y NAUDY PASTOR GOMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 3.542.066.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Se inició el presente juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por la Abogada DIGNA ARRIECHE MOGOLLON, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora ciudadana JOIBIN MARIA RODRIGUEZ DE ALVARADO, contra los herederos desconocidos de la ciudadana CARMENE GONZALEZ DE MONTILLA, quien en vida era venezolana, mayor de edad titular de la cedula de identidad N° 889.767 y NAUDY PASTOR GOMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 3.542.066. En fecha 16/02/2012se introdujo la presente demanda ante la U.R.D.D. (Folios 01 al 43). En fecha 22/02/2012 este Tribunal mediante auto dio por recibida la presente demanda (Folio 44). En fecha 24/02/2012 este Tribunal mediante auto admitió la presente demanda (Folios 45). En fecha 08/03/2012 compareció la parte actora dejando constancia de la entrega de los emolumentos (Folio 46). En fecha 111/04/2012 el Alguacil mediante auto dejó constancia de la entrega de los emolumentos por la parte actora (Folios 47). En fecha 30/04/2012 el tribunal insta a la parte a que indique el domicilio actual de los demandados a fin de librar la respectiva comisión (Folio 48). En fecha 09/07/2012 la parte actora presento escrito de reforma de la demanda (Folio 49 al 55). En fecha 11/07/2012 el tribunal mediante auto admitió la presente demanda (Folios 56). En fecha 19/07/2012 la parte actora mediante diligencia consigno compulsa a fin de la citación (folio 54). En fecha 13/08/2012 el tribunal por auto acuerda librar edicto de conformidad con el articulo 231 (Folio 58 al 63). En fecha 02/11/2012, 16/11/2012, 10/12/2012 y 19/12/2012 comparece la actora y consigna publicación de edictos (Folio 64 al 83). En fecha 16/11/2012 comparece la actora y solicita la designación de defensor ad-litem (Folio 84), lo cual fue cordado por el tribunal en fecha 08/04/2012, designándose a la Abogada Carmen Aguilar (Folio 85 y 86). En fecha 12/04/2013 compárese el ciudadano Naudy Pastor Gómez asistido de abogado y presenta escrito con ciertas consideraciones de las cuales el tribunal paso a pronunciarse en fecha 23/04/2013 indicando que debe publicarse los edictos para los herederos desconocidos y de esta forma revoca el auto por contrario impero la designación de la defensora ad-litem (Folio 87 al 88). En fecha 06/05/2013 compárese la actora y solicita al tribunal se revoque el auto dictado, en el cual en fecha 10/05/2013 el tribunal ratifica el auto y niega de esta forma lo solicitado por la parte (Folio 91 y 92). En fecha 20/05/2013 la parte co-demandada comparece y presenta escrito de observación a la improcedencia de la solicitud de la parte actora (Folio 93 al 95). En fecha 04/06/2013 comparece la actora y solicita la ratificación del defensor ad-litem, el tribunal por auto indico a la referida parte que ratifica su auto de fecha 23/04/2013 en el sentido que se debe cumplir con la publicación del edicto de los herederos desconocidos (Folio 96 y 97). En fechas 14/10/2013, 23/10/2013, 08/11/2013, 19/11/2013, 26/11/2013 y 02/12/2013 la parte actora consigna publicación de edictos (Folio 98 al 121). En fecha 03/12/2013 el tribunal acordó la apertura de una nueva pieza (Folio 122 y 123). en fecha 06/03/2014 la parte actora solicito el nombramiento de defensor (Folio 124). En fecha 11/03/2014 la Juez Temporal y quien suscribe el presente fallo se aboca al conocimiento de la causa (Folio 125). En fecha 12/03/2014 el tribuna designo defensor ad-litem al abogado Víctor Amaro Piña (Folio 126 y 127). En fecha 19/03/2014 compárese el ciudadano NAUYDY PASTOR GOMEZ asistido de abogado y solicita la perención de la instancia (Folio 128 al 135). En fecha 26/03/2014 el tribunal negó la solicitud de perención de la instancia (Folio 136 y 137). En fecha 27/03/2014 la parte co-demandada apelo del auto de fecha 26/03/2014, el tribunal ordeno escuchar la apelación en fecha 02/04/2014 (Folio 138 y 139). En fecha 04/04/2014 comparece la parte demándate y solicita designación de defensor ad-litem (Folio 140). En fecha 07/04/2014 el tribunal por auto advirtió que ya se designo defensor (Folio 141). En fecha 07/04/2014 comparece el co-demandado y consigna las copias a fin de la apelación (Folio 142). En fecha 03/04/2014 la parte co-demandada consigna nuevos copias fotostática a fin de remitir la apelación (Folio 143). En fecha 28/07/2014 la actora solicito se inste al alguacil a fin de notificar al defensor (Folio 145). Y en fecha 04/08/2014 por auto el tribunal negó lo solicitado por la parte actora (Folio 146). En echa 07/08/2014 el tribunal dio por recibido las actuaciones correspondientes a la apelación (Folio 147 al 312). En fecha 12/08/2014 la parte actora solicito nombramiento de defensor ad-litem (Folio 313), el tribunal por auto acordó lo solicitado en fecha 16/09/2014 y se designo como nuevo defensor al Abg. Víctor Amaro Piña (Folio 314 y 315). En fecha 22/09/2014 el tribunal acordó apertura una nueva pieza (Folio 316 y 317). En fecha 24/09/2014 comparece el ciudadano NAUYDY PASTOR GOMEZ y confiere poder a los abogados PABLO MENDOZA, NIL MARCANO Y JOSE GREGORIO PINEDA (Folio 318). En fecha 15/01/2015 el tribunal acordó abrir cuaderno de medida a fin de tramitar la mediad solicitada (Folio 319). En fecha 05/04/2015 la actora solicito la notificación del defensor ad-litem (folio 320). En fecha 09/02/2015 el tribunal insto al alguacil del tribunal a informar sobre las resultas (Folio 321). En fecha 12/02/2015 la actor solicito la devolución de los originales y se le expida copias certificadas (Folio 322 y 323]), lo cual fue acordado por el tribunal en fecha 18/02/2015 (Folio 324). En fecha 27/02/2015 comparece el apoderado del co-demandado y solcito copias certificadas siendo acordadas en fecha 04/03/2015 (Folio 325 y 326). En fecha 06/03/2015 comparece el alguacil y consigna boleta de notificación del defensor ad-litem (Folio 327 y 328), en cual fue juramentado en fecha 23/03/2015 (Folio 329). En fecha 25/03/2015 se dio por recibido el presente oficio (Folio 330 al 1033). En fecha 10/04/2015 el tribunal acordó abrir una nueva pieza (Folio 1034 y 1035). En fecha 13/04/2015 el tribunal acuerda remitir información solicitada (Folio 1036 al 1040). En fecha 15/04/2015 se escucho al testigo LUISA EMILIA PINEDA DE REYES, ROSA ISABEL CORDOBA OSAL, ALIDA JOSEFINA MENDOZA MEDINA, JUAN BAUTISTA RUIZ HEREDIA (Folio 1041 al 1048). En fecha 15/04/2015 el tribunal agrego y admitió las pruebas (Folio 1049 y 1050). En fecha 16/04/2015 compareció el alguacil y consigno copias de los oficios (Folio 1051 al 1053). En fecha 15/04/2015 la parte demandada presento escrito de pruebas (Folio 1054 al 1245). En fecha 17/04/2015 el tribunal acordó agregar y admitir las pruebas (Folio 1246 al 1247). En fecha 20/04/2015 el tribunal se traslado y constituyo a fin de realiza la inspección judicial acordada (Folio 1248 y 1249). En echa 20/04/2015 el tribunal advierte que venció el lapso probatorio y comienza a correr el lapso para dictar sentencia (Folio 1250). En fecha 20/04/2015 comparece la demandada mediante diligencia impugnando las documentales promovidas (Folio 1251). En fecha 21/04/2015 el tribunal agrego y admitió las pruebas promovidas por la parte (Folio 1252 al 1256). En fecha 22/09/2015 comparece la parte demandante y presenta escrito desconociendo documentos consignados así como ratificar las pruebas promovidas (Folio 1257). En fecha 28/04/2015 siendo la oportunidad para dictar sentencia el tribunal advierte que una vez conste en autos las resultas de los oficio se procederá a dictar sentencia (Folio 1258 y 1259). En fecha 28/04/2015 se recibió oficio (Folio 1260 al 1262). En fecha 06/05/2015 se recibió oficio (Folio 1263 al 1266). En fecha 25/05/2015 se recibió oficio (Folio 1267 y 1268). La parte demandada en fecha 25/05/2015 presento escrito de observaciones (Folio 1269 y 1270). En fecha 26/05/2015 se dio por recibido el presente oficio (Folio 1271 al 1283) en fecha 26/05/2015 comparece la parte demandada y solicito se dicte sentencia (Folio 1284). En fecha 03/06/2015 la parte actora insto al tribunal a realizar una revisión exhaustiva a fin de dictar sentencia (Folio 1286 al 1292). Para dictar Sentencia, esta Juzgadora pasa a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

La parte actora presento libelo de la demanda el cual posteriormente fue reformado en los siguientes términos: que su representada ocupa un inmueble en calidad de arrendamiento ubicado en la calle 41 entre carreras 22 y 23, edificio Josefina, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara. Que desde el día 18/06/1999 cuando le fue cedido en arrendamiento por su propietario el causante Juan Ramón Montilla Bracamonte, quien en vida fuera venezolano, mayor de edad, comerciante y titular de la cedula V-1.247.279 y falleció en fecha 27/10/2009, el canon de arrendamiento que cancela actualmente su representada es de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 850,00) mensual ya que se fue incrementando en forma gradual cada año. Que desde el año 2007se subrogo de conformidad con lo establecido en el articulo 1.603 y 1163 del Código Civil, en la cualidad de arrendadora su esposa la difunta Carmen González de Montilla quien en vida fuera venezolana, mayor de edad, y titular de la cedula V-889.767, Única y Universal Heredera del Causante según planilla sucesoral N° 0045549, expediente N° 000211 de fecha 28/05/2009 expedida por el SENIAT, con quien su representada mantuvo buenas relación y le cancelaba personalmente sus cánones de arrendamiento de forma puntual hasta el mes de noviembre del 2009 y en vista que la ciudadana Carmen González de Montilla, hoy difunta no se presento como era su costumbre a cobrar los cánones de arrendamiento, en el inmueble que ocupa la ciudadana Joibin María Rodríguez de Alvarado, por lo que se vio en la necesidad de consignar los cánones de arrendamiento vencido desde el mes de noviembre hasta la presente fecha ante el Juzgado del Municipio de esta Circunscripción. Que es el caso que encontrándose vigente la relación arrendaticia solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y teniendo más de dos años en el inmueble con el carácter de arrendataria se produjo la venta del inmueble objeto del contrato ubicado en la calle 41 entre carreras 22 y 23 de esta ciudad, construido sobre una parcela de terreo ejido que mide diez metros (10.00 Mts) de frente por veinte (20.00 Mts) de fondo, perteneciéndole a este inmueble un terreno contiguo de once metros con cincuenta centímetros (11.50 Mts) de norte a sur por veintidós (22.00 Mts) de este a oeste, dentro de los siguientes linderos: NORTE: con terreno ocupado por Antonio Reyes; SUR: con terreno que ocupa Rogelio Pérez; ESTE: con la calle 41 que es su frente y OESTE: con terreno que ocupa José Herrera. Que al ciudadana Naudy Pastor Gómez tal y como const6a en Documento Autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barinas de fecha 26/02/2010, anotado bajo el N° 19, tomo 41 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria y posteriormente fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 30/09/2011, inscrito bajo el N° 2011.1675, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3974 y corresponde al Libro de Folio Real del año 2011. Que el hecho de haber cedido el inmueble sin ofertarlo a la arrendataria, la cual cumplía con todos los requisitos exigidos por ello, hace nacer el derecho a ejercer el retracto legarlo arrendaticio previsto en el artículo 138 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Que dicho derecho se refiere a la posibilidad d cierta que tiene el inquilino de tomar el lugar del tercero que compro, en las mismas condiciones en las cuales este lo hizo, por el hecho de obviársele notificación de venta del inmueble o si bien se realizara esta, al tercero se le vendiese por un precio menor al ofertado, que son los dos supuestos de hechos previstos en el artículo 140 de la Ley para la Regulación de Control de Arrendamiento de vivienda siendo su caso concreto previsto en el numeral 1 de dicho artículo. Que es de hacer notar que el retracto legal arrendaticio no viene referido a la nulidad alguna entre la venta realizada sino por el hecho de que era la inquilina el que tenia la primera opción para comprar y al no habérsele ofrecido y el determinar que en las condiciones en las cuales se vendió el inmueble él estaría dispuesto a adquirirle, demanda a ambos integrantes de la operación por tratarse de un litis consorcio pasivo necesario, para, pagando el mismo precio que en nuestro caso es la cantidad de TRESCIIENTOS DIEZ BOLIVARES ( Bs. 310.000,00) y de la misma forma en la cual se pago de estricto contados, tomar el lugar de este tercero que compro sin respetársele el derecho tenido de ser el primer opcionante del inmueble vendido. Que es el caso que se realizo la venta del inmueble por parte de la ciudadana Carmen González de Montilla, hoy difunta al ciudadano Naudy Pastor Gómez, sin ofrecerle el primer lugar el inmueble a su representada ciudadana Joibin María Rodríguez de Alvarado, a pesar de reunir los requisitos establecidos. Que exige por medio de esta presente demanda tomar lugar de la tercera persona que compro pagando la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000, 00) monto por el cual fue realizada la operación, lo cual cumple con las mismas condiciones del instrumento traslativo de la propiedad, que debe hacer notar que el referido cheque nunca fue cobrado por la vendedora tal como se demostrara en el curso del procedimiento por lo que se presume que se efectuó la venta de manera ficticia con el fin de perjudicar a su representada. Que es el caso que su representada nunca fue notificada de la venta realizada y se entero de la enajenación del inmueble porque el ciudadano Nauydy Gómez, se acerco al inmueble que ocupa en arrendamiento para decirle. Que en vista de esa situación la representada acudió a la Oficina del Registro Publico del Segundo Circuito del Estado Lara para verificar la certeza. Que una vez realizada la revisión de los archivos se constato que ciertamente el referido ciudadano había adquirido el inmueble. Que la demanda de retracto legal arrendaticio sebe intentarse en contra de los Herederos del anterior propietario y el tercero adquiriente, conformándose un litisconsorcio en cuanto a los que tiene la cualidad de demandados, y por lo que los demandados en el caso concreto serian los Herederos desconocidos de la causante Carmen González de Montilla nica y Universal Heredera del causante Juan Ramón Montilla Bracamonte, y quien se subrogo de conformidad con el establecido en los artículos 1.603 y 1.163 del Código Civil, en la cualidad de heredera arrendadora y el ciudadano0 Naudy Pastor Gómez como tercero adquiriente. Que fundamento su pretensión en los artículos 1.159, 1603 y 1163 del Código Civil venezolano, artículos 131, 138, 104 numeral 1 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de la Vivienda, que establece la preferencia ofertiva, así como también el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que es por lo que recibió instrucciones expresas de su mandante para demandada como en efecto demanda a los herederos desconocidos de la causante Carmen González de Montilla, quien fue propietaria del inmueble por ser Única y Universal Heredera del causante Juan Ramón Montilla Bracamonte, vendedora y al ciudadano Naudy Pastor Gómez tercero adquiriente del inmueble en los siguientes términos: a. el retracto legal arrendaticio, sobre el inmueble anteriormente identificado, una vez declarado con lugar la demanda tome su representada el lugar del tercero adquiriente Naudy Gómez, en las mismas condiciones en las cuales el compro comprometiéndose a depositar en el tribunal la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000, 00) precio que fue pagado por el inmueble y sirva la sentencia declarada con lugar instrumento suficiente para proceder al registro del traspaso de la propiedad; b. al pago de las costas y costos del juicio. Que estimo la presente demanda en la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000, 00) o cuatro mil setenta y ocho con noventa y cuatro unidades tributarias (4.078,94 U.T.). Que de igual forma solicito medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar.

Ahora bien, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda alegó como punto previo y para que sea resuelto antes de entrar a decidir el fondo de la demanda, la falta de cualidad e interés de la ciudadana JOIBIN MARÍA RODRÍGUEZ DE ALVARADO, antes identificada, para interponer la presente demanda de Retracto Legal Arrendaticio, por no tener la cualidad de arrendataria del inmueble, y que para una mayor ilustración, que conlleve a un mejor entendimiento de las defensas y alegatos que esgrime en este escrito de contestación a la demandada, se hace necesario precisar, que tal como se desprende del texto del documento por el cual su representado adquirió la propiedad de los derechos del inmueble, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 26/02/2010, inserto bajo el Nº 19, Tomo 41, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicho despacho público, protocolizado el día 30/09/2011, por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, quedando inscrito bajo el Nº 2011.1675, Asiento Registral 1, del Inmueble Matriculado con el Nº 363.11.2.2.3974, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, acompañado por la actora con su libelo de demanda, la causante CARMEN GONZÁLEZ DE MONTILLA, quien era venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad Nº 889.767, domiciliada en la ciudad de Barinas Municipio Barinas del Estado Barinas, actuando en su propio nombre y en su condición de única y universal heredera de JUAN RAMÓN MONTILLA, cedió y traspasó en plena propiedad a su representado el ciudadano NAUDY PASTOR GÓMEZ, antes identificado, los derechos y acciones que le pertenecían sobre un inmueble conformado sobre UNA CASA PARA HABITACIÓN FAMILIAR Y DOS LOCALES COMERCIALES, UBICADO EN LA CALLE 41 ENTRE CARRERAS 22 Y 23, JURISDICCIÓN DE LA PARROQUIA CONCEPCIÓN MUNICIPIO IRIBARREN, DE LA CIUDAD DE BARQUISMETO ESTADO LARA, CONSTRUIDO SOBRE UNA PARCELA DE TERRENO EJIDO QUE MIDE DIEZ METROS (10.00 MTS.2) DE FRENTE POR VEINTE METROS (20.00 MTS.2) DE FONDO PERTENECIÉNDOLE A ESTE INMUEBLE UN TERRENO CONTIGUO DE ONCE Y MEDIO METROS (11.50 MTS.2), DE NORTE A SUR POR VEINTIDÓS METROS CUADRADOS (22.00 MTS.2) DE ESTE A OESTE, CÓDIGO CATASTRAL 13-03-02-202-2341-007-000, Y DENTRO DE LOS SIGUIENTES LINDEROS: NORTE: TERRENOS QUE OCUPÓ ANTONIO REYES, SUR: TERRENOS QUE OCUPO ROGELIO PÉREZ, ESTE: CALLE 41 QUE ES SU FRENTE Y OESTE: TERRENOS QUE OCUPO JOSÉ HERRERA, inmueble que es una unidad constructiva, única e indivisible conformado por el EDIFICIO DENOMINADO JOSEFINA, que es su PLANTA BAJA, está integrado por: 1.- Los dos locales comerciales que se mencionan en el documento, 2.- La casa para vivienda familiar, y que allí igualmente se identifica, que es donde su representado el ciudadano NAUDY PASTOR GÓMEZ, tiene establecido su domicilio y residencia permanente del grupo familiar desde hace más de quince años, tal y como se muestra de la Carta de Residencia, expedida por los Voceros del Concejo Comunal Jesús “El Gordo” Páez , Parroquia Concepción, con sede en la calle 41 Nº 24-32 Zona Centro Barquisimeto, y 3.- Un área para el estacionamiento de vehículos con su portón de acceso. En la planta alta por dos apartamentos para uso residencial y familiar, uno de los cuales se encuentra arrendado a la demandante, y el otro que conforme se demuestra de la Inspección Ocular practicada por el Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 21/01/2015, esta siendo ocupado por la ciudadana MARÍA SAAVEDRA, ANGÉLICA SAAVEDRA, su Esposo e Hijos, deduciendo entonces que la demandante no tiene la cualidad que se atribuye como “arrendataria del inmueble”, ya que ella no ocupa la totalidad del Edificio, sino dos ambientes específicos y determinados del mismo, el Local Comercial y el Apartamento Nº 1, y que siendo como realmente lo es, que la demandante no es arrendataria del inmueble propiedad de su representado, sino que la relación arrendaticia está referida única y exclusivamente a Un Local Comercial distinguido con el Nº 1, situado en la planta baja donde funciona el fondo de comercio objeto de sus actividades económicas denominado “Floristería Arcángel Jofiel” y de Uno de los Apartamentos ubicados en la Segunda Planta, opera la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, vigente para la fecha cuando se hizo la cesión y traspaso de los derechos del inmueble. En consecuencia la accionante no tiene el invocado derecho a la preferencia ofertiva, y por ende la acción habilidosamente intentada, narrada en sus hechos que es arrendataria del inmueble destinando a vivienda y demandar el Retracto Legal Arrendaticio, con fundamento en lo establecido en el artículo 138 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, publicado en Gaceta Oficial Nº 6.053 del 12/11/2011, es improcedente, así solicitó a este Tribunal lo declare. Por otra parte, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda, por no ser ciertos los hechos narrados por la actora en su libelo y en consecuencia no se ajustan a derecho los principios jurídicos invocados, haciendo mención la representación judicial de la demandada a extracto de la narración de la parte actora en el Punto I de su Libelo de Demandada denominado “De La Relación Arrendaticia”, y que de manera categórica y referido a este punto en particular de la demanda, negó, rechazó y contradijo lo expresado por la actora en el fragmento de su libelo, ya que evidentemente, manipulado la realidad a su conveniencia trata de sorprender al Tribunal en su buena fe, queriendo hacer ver que es arrendataria de la totalidad del inmueble, cuando la realidad es, como expusieron en el punto anterior, que ella es solamente arrendataria del Local Comercial Nº 1, y del Apartamento distinguido con el Nº 2, y que prueba de ello lo constituye las consignaciones que desde el mes de febrero del año 2010, ha venido realizando de los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero y el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, en segundo lugar, porque la relación arrendaticia no se inició como ella dice el 18/06/1999, dicho éste que igual negó, rechazó y contradijo por ser completamente falsos, y que más adelante y en el mismo Capítulo I del Libelo de Demanda, negó, rechazó y contradijo dicha exposición y que a tal efecto consignó copia del asunto KP02-S-2010-002065, llevado por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, aperturado el 26/02/2010, donde constan las consignaciones realizadas por la ciudadana JOIBIN MARÍA RODRÍGUEZ DE ALVARADO, antes identificada, y copias de las actuaciones cursantes en el asunto KP02-S-2010-000737, llevados llevado por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, aperturado en fecha 27/01/2010 a solicitud de la ciudadana JOIBIN MARÍA RODRÍGUEZ DE ALVARADO, antes identificada, por lo que es claro y definitivo por confesión expresa de la propia demandante, contenida en sus escritos consignados en dos expedientes llevados por Tribunales de la República que la relación arrendaticia mantenida por la ciudadana JOIBIN MARÍA RODRÍGUEZ DE ALVARADO, antes identificada, con respecto al inmueble propiedad de su conferente, está circunscrita determinadamente a Un Local Comercial, ubicado en la Planta Baja del Edificio Josefina y a un apartamento distinguido con el Nº 2, ubicado en la Segunda Planta del mismo, lo que forzosamente implica que la arrendataria ocupa dos áreas especificas de un único inmueble quedando descartada por completo la posibilidad de que sea arrendataria del inmueble, y en consecuencia tenga derecho alguno para ejercer la Acción de Retracto Legal Arrendaticio propuesta, ya que el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Vigente para la fecha cuando se realizó la cesión de derechos y acciones del inmueble, señalan que el Retracto Legal Arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado, por lo que mal puede otorgarse un derecho que no tiene, por lo tanto negó, rechazó y contradijo lo explanado por la demandante en ese Punto I de su Libelo. En la continuidad de su contestación a la demanda, y referido al Punto II denominado “De La Venta Del Inmueble”, categóricamente negó, rechazó y contradijo que la arrendataria para la fecha cuando se hizo efectiva la cesión y traspaso de derechos a favor de su representado el ciudadano NAUDY PASTOR GÓMEZ, antes identificado, estuviera solvente el pago de cánones de arrendamiento, que el inmueble objeto de la relación arrendaticia sea descrito por la actora en su libelo, como el ubicado en la CALLE 41 ENTRE CARRERAS 22 Y 23 DE ESTA CIUDAD DE BARQUISIMETO, JURISDICCIÓN DE LA PARROQUIA CONCEPCIÓN, MUNICIPIO AUTÓNOMO IRIBARREN DEL ESTADO Lara, CONSTRUIDO SOBRE UNA PARCELA DE TERRENO EJIDO QUE MIDE DIEZ METROS (10.00 MTS.2) DE FRENTE POR VEINTE METROS (20.00 MTS.2) DE FONDO PERTENECIÉNDOLE A ESTE INMUEBLE UN TERRENO CONTIGUO DE ONCE Y MEDIO METROS (11.50 MTS.2), DE NORTE A SUR POR VEINTIDÓS METROS CUADRADOS (22.00 MTS.2) DE ESTE A OESTE, CÓDIGO CATASTRAL 13-03-02-202-2341-007-000, Y DENTRO DE LOS SIGUIENTES LINDEROS: NORTE: TERRENOS QUE OCUPÓ ANTONIO REYES, SUR: TERRENOS QUE OCUPO ROGELIO PÉREZ, ESTE: CALLE 41 QUE ES SU FRENTE Y OESTE: TERRENOS QUE OCUPO JOSÉ HERRERA, ya que repiten y así lo han hecho constatar, la relación arrendaticia no se contrae a la totalidad del inmueble, sino que está constreñida a un Local Comercial identificado con el Nº 1 y aun Apartamento distinguido con el Nº 2, y que así repite, está expresamente reconocido y aceptado por la propia accionante en las consignaciones realizadas a favor de la causante CARMEN GONZÁLEZ DE MONTILLA, antes identificada, para el pago de los cánones de arrendamiento de cada uno de los ambientes por ante el Juzgado Tercero y el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara. De igual manera, negó, rechazó y contradijo que se haya realizado una venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y en este sentido reproducen en su integridad el documento por el cual su representado el ciudadano NAUDY PASTOR GÓMEZ, antes identificado, adquirió la propiedad del inmueble, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 26/02/2010, inserto bajo el Nº 19, Tomo 41, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicho despacho público, protocolizado el día 30/09/2011, por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, quedando inscrito bajo el Nº 2011.1675, Asiento Registral 1, del Inmueble Matriculado con el Nº 363.11.2.2.3974, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, y que es claro entonces que no es un contrato de venta, es un Documento a través del cual la causante CARMEN GONZÁLEZ DE MONTILLA, antes identificada, en reconocimiento de la cualidad de heredero de que su representado el ciudadano NAUDY PASTOR GÓMEZ, antes identificado, con respecto a su difunto cónyuge JUAN RAMÓN MONTILLA BRACAMONTE, lo que le otorga derechos en la herencia, y para evitar las acciones que pudieran ejercerse en su contra, le cede y traspasa todos los derechos y acciones que le corresponden sobre el identificado bien inmueble, así como de otros para cubrir el monto de la cuota parte que como heredero le correspondían sobre los bienes que conformaban el patrimonio hereditario, por lo que efectivamente la operación plasmada en ese documento, no es una venta como pretende hacerlo ver la apoderada judicial de la demandante en su libelo destacándose el hecho de que su representado el ciudadano NAUDY PASTOR GÓMEZ, antes identificado, aunque no fue legalmente reconocido por su padre, siempre gozo de la posesión de estado como hijo del causante JUAN RAMÓN MONTILLA BRACAMONTE, antes identificado, quien así lo reconocía públicamente, por lo que al producirse el fallecimiento de éste, su viuda hace la correspondiente declaración de herencia, para luego, previo acuerdo entre las partes, en reconocimiento de tal condición, adjudicarle la propiedad de unos bienes para cubrir la cuota parte que por Ley le corresponden en la herencia dejada por su padre. Este en términos generales viene hacer parte de un convenimiento extrajudicial al que ambos llegaron para evitar juicios innecesarios, asignándole a esa cesión un monto simbólico de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000.00) por requerirlo Notaría, como requisito indispensable para la autenticación de dicho documento. Por consiguiente, esto es perfectamente lógico y razonable que su representando el ciudadano NAUDY PASTOR GÓMEZ, antes identificado, como parte de la herencia de su padre, se le están cediendo y traspasando unos derechos de un bien, y que esta cesión y traspaso de derechos, que insistió, bajo en ninguna forma puede considerarse una venta, constituyó el medio o el instrumento legal idóneo, para adjudicarle al heredero la propiedad de un bien, que necesariamente y a los efectos de Registro, debía plasmarse en un Documento Público, estableciéndole un valor, y el monto de esta cesión, la forma como se presentó, es un acuerdo entre las partes y exclusivamente ellas como contratantes y otorgantes de ese Instrumento Público competiría dilucidar cualquier punto o controversia que pudiera haber surgido sobre el mismo, tal es el caso que si el cheque fue o no cobrado por la cedente, como en forma perversa y mal intencionada destaca la demandante en su narración, pudiendo incluso darse el caso, que no es el de su representado, que la cedente hubiera tenido la intención de reglar esos derechos y que ese regalo se plasmara en un documento de cesión y traspaso de los derechos, pues el propietario por mandato legal tiene el derecho de usar, gozar y disponer en forma exclusiva de una cosa. No existiendo por tratarse de una cesión de derechos con motivo de la partición y liquidación de bienes sucesorales, la obligación de notificación alguna a los arrendatarios ofertando el inmueble en preferencia ofertiva, y muchos menos nace esta cesión el derecho de los arrendatarios para ejercer acciones por Retracto Legal Arrendaticio, toda vez que el presente caso, el inquilino no puede tomar el lugar del heredero y siendo que por demás, como se encuentra demostrado, que la demandante no es bajo ninguna forma, arrendataria u ocupante exclusiva del inmueble, negó, rechazó y contradijo que la ciudadana JOIBIN MARÍA RODRÍGUEZ DE ALVARADO, antes identificada, sea acreedora de derecho de preferencia ofertiva conforme a lo dispuesto en el artículo 131 y siguientes de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, publicado en Gaceta Oficial Nº 6.053 del 12/11/2011,por que dicha Ley expresamente excluye del ámbito de su aplicación a los Locales Comerciales y en lo referente a los inmuebles arrendados para vivienda, en su artículo 131 establece que sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y esta condición o requisito indispensable para su procedencia no se encuentra demostrado en el expediente con recibos emitidos y firmados por la propietaria del inmueble la causante CARMEN GONZÁLEZ DE MONTILLA, antes identificada. Por otra parte, en la parte denominada “De La Notificación” negó, rechazó y contradijo en su totalidad, la apoderada judicial de la demandante manifestó que su representada nunca fue notificada de la venta y se enteró de la enajenación del inmueble porque su representado el ciudadano NAUDY PASTOR GÓMEZ, antes identificado, se acercó al inmueble que ocupa en arrendamiento su poderdante para decirle que necesitaba hablar con ella, y que la ciudadana JOIBIN MARÍA RODRÍGUEZ DE ALVARADO, antes identificada, conoce desde hace muchos años a su representado ciudadano NAUDY PASTOR GÓMEZ, antes identificado, quien reside con su familia en el área residencial de la Planta Baja del Edificio, contigua a los locales comerciales, y que la arrendataria siempre estuvo en conocimiento que él era hijo del propietario del Edificio del causante JUAN RAMÓN MONTILLA BRACAMONTE, antes identificado, y por ende del local y del apartamento arrendado a su persona, y que cuando se produjo la adjudicación de los bienes de la herencia de la Sucesión JUAN RAMÓN MONTILLA BRACAMONTE, y la causante CARMEN GONZÁLEZ DE MONTILLA, antes identificada, personalmente vino hasta el local comercial y junto con su representado se reunió con la arrendataria para decirle que a partir de esa fecha su representado sería el encargado de cobrar los cánones de arrendamiento porque era el dueño del Edificio, y que le pidió en presencia de varias personas que le pagara los meses de arrendamiento que hasta la fecha tenía pendiente por pagar y que de allí para delante para todo lo referido a la relación arrendaticia se entendería con su representado, y que por su puesto la demandante no menciona esto en el libelo de demanda y menos reconoce que el Abogado PABLO MENDOZA, obrando de buena fe a solicitud de su representado ciudadano NAUDY PASTOR GÓMEZ, antes identificado, la visito en el negocio para plantearle lo conversado con su cliente, de hacerle un contrato notariado tanto por el Local como por el Apartamento, fijándoles un nuevo canon de arrendamiento, para lo cual se reunirían oportunamente, reunión que nunca llegó a efectuarse por la rebeldía de esta ciudadana negada en pagar los cánones de arrendamiento vencidos y de reconocer la cualidad del propietario de hoy demandado. De igual manera, negó, rechazó y contradijo las argumentaciones expuestas por la accionante en el punto IV de su escrito de reforma de la demanda denominada “De Los Demandados” cuando demandó a su representado ciudadano NAUDY PASTOR GÓMEZ, antes identificado, como tercero adquiriente, y que como quedó taxativamente plasmado en el documento de cesión y traspaso de derechos efectuados por causante CARMEN GONZÁLEZ DE MONTILLA, antes identificada, y su representado en su condición de hijo no reconocido por el causante JUAN RAMÓN MONTILLA BRACAMONTE, antes identificado, aceptó la mencionada cesión de los derechos que le corresponden en la herencia quedante fallecimiento de su padre, y que lo que desvirtúa esta condición de tercero adquiriente, que se le atribuye, ya que desde hace muchos años y de acuerdo a la tradición legal del inmueble, la propiedad del mismo siempre ha sido transferida por sucesiones ya que el causante JUAN RAMÓN MONTILLA BRACAMONTE, antes identificado, lo adquirió por herencia de su madre, y ahora a su representado ciudadano NAUDY PASTOR GÓMEZ, antes identificado, por herencia de su padre, por lo que negó, rechazó y contradijo todas y cada una de las pretensiones de la demandante, especialmente que en los artículos 1.159 del Código Civil Venezolano, que le da fuerza de Ley a los contratos, los artículos 131 y siguientes de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, que establece la Preferencia Ofertiva y los artículos 1.063 y 1.163 del Código Civil y el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esté consagrado el derecho de la ciudadana JOIBIN MARÍA RODRÍGUEZ DE ALVARADO, antes identificada, para ejercer la presente acción de Retracto Legal Arrendaticio sobre el bien inmueble ubicado EN LA CALLE 41 ENTRE CARRERAS 22 Y 23, JURISDICCIÓN DE LA PARROQUIA CONCEPCIÓN MUNICIPIO IRIBARREN, DE LA CIUDAD DE BARQUISMETO ESTADO LARA, CONSTRUIDO SOBRE UNA PARCELA DE TERRENO EJIDO QUE MIDE DIEZ METROS (10.00 MTS.2) DE FRENTE POR VEINTE METROS (20.00 MTS.2) DE FONDO PERTENECIÉNDOLE A ESTE INMUEBLE UN TERRENO CONTIGUO DE ONCE Y MEDIO METROS (11.50 MTS.2), DE NORTE A SUR POR VEINTIDÓS METROS CUADRADOS (22.00 MTS.2) DE ESTE A OESTE, CÓDIGO CATASTRAL 13-03-02-202-2341-007-000, Y DENTRO DE LOS SIGUIENTES LINDEROS: NORTE: TERRENOS QUE OCUPÓ ANTONIO REYES, SUR: TERRENOS QUE OCUPO ROGELIO PÉREZ, ESTE: CALLE 41 QUE ES SU FRENTE Y OESTE: TERRENOS QUE OCUPO JOSÉ HERRERA, ya que ella es ocupante parcial y por tanto no tiene la cualidad de arrendataria del inmueble, y que en segundo lugar la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda es inaplicable, por haber entrado en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial Nº 6.053 Extraordinaria del 12/11/2011, posterior a la autenticación del documento de cesión y traspaso de derechos que fue en fecha 26/02/2010 y de su protocolización en fecha 30/09/2011, en lo que pudiera ser respecto al Apartamento, y en lo atinente al Local Comercial para la fecha de la interposición de la demanda su regulación estaba regida por la derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, asimismo, negó, rechazó y contradijo que esta demanda pueda ser declarada con lugar para que la demandante tome lugar de tercero adquiriente, en las mismas condiciones que el adquirió esos derechos de propiedad ya que ella jamás podrá tomar su lugar como hija y por tanto heredera del propietario del inmueble, para que bajo esta condición en la liquidación y partición de los bienes de la herencia del causante, se le cedan y traspasen los derechos del bien a su favor, lo que respecta a la medida cautelar solicitada por la demandante en el Punto VI de su demanda, de que se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar el bien inmueble objeto de la demanda, ruega a este Tribunal se abstenga de decretar dicha medida, por los daños y perjuicios que pudieran causarla a su representado ciudadano NAUDY PASTOR GÓMEZ, antes identificado, toda vez que el derecho que pudiera tener la demandante como arrendataria de Un Local y de Un Apartamento del Edificio que le fue adjudicado en la herencia de su padre, es un derecho precario que ni siquiera se encuentra demostrado en forma fidedigna. En cuanto a los fundamentos legales que hacen procedente su defensa, se han precisado en los puntos anteriores y se demuestra con los recaudos que se anexan, que la ciudadana JOIBIN MARÍA RODRÍGUEZ DE ALVARADO, antes identificada, es arrendataria de dos espacios o áreas determinadas, que forman parte de un inmueble de mayor extensión denominado Edificio Josefina, está excluida del derecho de preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio, por así establecerlo la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es aplicable por las consideraciones precedentemente expuestas, en el artículo 49, y que sobre este punto en particular ha sido pacífica y reiterada la Doctrina y Jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal y de Tribunales de instancia como ha quedado sentado en Sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 23/05/2012, Exp. Nº Exp. AA20-C-2011-000741, con Ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, que declaro Sin Lugar el Recurso Extraordinario de Casación anunciado y formalizado por el demandante contra la Sentencia Dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 26/10/2011, asimismo, hace referencia a extracto jurisprudencial de la Sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 18/11/2009, en Demanda de Retracto Legal Arrendaticio conocida y decidida en el Asunto Nº KP02-V-2008-001299, de igual manera, Sentencia del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de Protección del Niño y Adolescente y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 20/09/2010, dictámenes jurisprudenciales de donde sin lugar a dudas, al ser aplicadas por analogía al presente caso, conlleva la improcedencia de esta demanda. Finalmente, a los efectos de corroborar las resultas de la inspección practicada por el Juez Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, en el Asunto Nº KP02-S-2015-000057, así como las afirmaciones de que la demandante no es arrendataria del inmueble, solicitó a este Tribunal el traslado y constitución en la sede del identificado bien, para dejar constancia de su ubicación, distribución y ambientes que conforman el inmueble tanto en su planta baja como en su segunda planta, así como las áreas específicas ocupadas por la accionante , y por los terceros allí identificados. Por último, y en base a los argumentos de hecho aquí suficientemente explicadas y demostradas con los medios probatorios que se acompañan, los fundamentos de derecho invocados, y en aplicación de la doctrina y jurisprudencias de nuestro máximo Tribunal, de obligatorio cumplimiento para los Tribunales, solicitó a este Tribunal declare sin lugar la demanda por improcedente, con expresa condenatoria en costas a la demandante.

VALOR DE LAS PRUEBAS
A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:
Entiende quien juzga, que en el proceso Civil, las partes persigan un fin determinado: Que la sentencia les sea favorable. Pero el sistema dispositivo que lo rige por mandato del Artículo 12 del Código Civil Venezolano Vigente, impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la carga desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que funda su pretensión, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenida, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran por tanto el perjuicio de ser declarados perdedores. Precisamente esta necesidad de probar para vencer es lo que se denomina la carga de la prueba, consagrada en nuestra legislación patria, en el artículo 1354 del Código Civil venezolano vigente.

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello porque en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet, y así se decide.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE
Agregó junto a la contestación
1) Original de poder conferido por la demandante, el cual se valora como prueba de la capacidad procesal.
2) Instrumento protocolizado en fecha 30/09/2011 bajo el número 2011.1675, asiento registral 1, inmueble matriculado con el número 363.11.2.2.3974; el cual se valora como instrumento fundamental de la demanda prueba de la enajenación en torno al inmueble objeto del arrendamiento.
3) Declaración sucesoral del ciudadano JUAN RAMÓN MONTILLA DE GRACAMONTE; se valora en su contenido como prueba de la declaración patrimonial generada por el causante.
4) Copias fotostáticas de expediente KP02-S-2010-742; se valoran y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia.
Agregó en el lapso de pruebas
1. Recibo de pago por concepto de servicios públicos y diversos alquileres; se desechan pues no puede el Tribunal darle vinculación con el inmueble objeto del arrendamiento así como a las partes intervinientes.
2. Copia certificada de expediente KP02-S-2010-000737, KP02-S-2010-000206 y KP02-S-2010-000742; se valora como prueba de las consignaciones hechas con ocasión del arrendamiento entre las partes.
3. Copia de solicitud de inspección técnica por la Fiscalía Municipal Primera del Estado Lara; se valora como prueba de la denuncia en contra del codemandado.
4. Copia de informe expedido por la Dirección Regional de Salud Ambiental y Contraloría Sanitaria del Estado Lara; se valora como prueba de las denuncias y medidas adoptadas en torno al estacionamiento del inmueble objeto del contrato.
5. Promovió la declaración de los ciudadanos LUISA EMILIA PENDA DE REYES, ROSA ISABEL CORDABA OSAL, ALIDA JOSEFINA MENDOZA MEDINA Y JUAN BAITISTA RUIZ HEREIDA, se valoran y su incidencia en al presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia.
6. Se oficio al Juzgado Cuarto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, a la Fiscalía Municipal Primera de la Circunscripción Judicial, y a la Contraloría Sanitarias del Estado Lara; las primeras resultas se valoran como prueba de las consignaciones hechas con ocasión del arrendamiento, mientras que las últimas como prueba de los conflictos sufridos entre las partes a raíz de la relación arrendaticia.
7. Recibos de pagos por concepto de estacionamiento; las cuales se desechan pues fueron desconocidos en su contenido y firma por el accionado, y no fuie demostrada su autenticidad.
Por el demandado en el lapso de pruebas
1) Copia fotostática de declaración ante Notario Público; Inspección judicial practicada por Notario Público; se desechan pues las mismas debieron ser ratificadas en esta causa para ejercer el control de la prueba.
2) Expediente de consignación arrendaticia número KP02-S-2010-742; instrumento ya valorado en consideraciones que se dan por reproducidas.
3) Boletín de Notificación catastral; el cual se valora en su contenido como indicio de las dimensiones y ambientes del inmueble objeto del arrendamiento.
4) Inspección Judicial practicada en fecha 20/04/2015 el cual se valora como prueba de las dimensiones y ambientes del inmueble objeto del arrendamiento.
5) Carta de residencia y constancia de ocupación; las cuales se desechan pues siendo instrumentos emanados de terceros debían ratificarse a través de la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
6) Constancias de residencia expedidas por la Jefatura Civil de la Parroquia Concepción y por el Consejo Nacional Electoral; se valoran en su contenido como prueba de la residencia de los demandados.
7) Fotografías diversas sobre el inmueble objeto del arrendamiento; se desecha pues el Tribunal no puede verificar su procedencia para supervisar el control de la prueba.
8) Denuncia e investigación por parte de la Dirección de Salud Ambiental del Estado Lara; el cual fue ya valorado en consideraciones que se dan por reproducidas.
9) Inspección Ocular practicada por el Cuerpo de Policía del Estado Lara; se desecha pues en criterio del Tribunal nada aportan a los hechos controvertidos, a saber el arrendamiento.
10) Original de declaración ante Notario Público; la cual fue ya valorada en consideraciones que se dan por reproducidas.
11) Minuta de reunión privada, misiva y recibo memoria expedida por tercero; se desechan pues son instrumentos emanados de terceros que no fueron ratificados con la prueba testimonial, en todo caso su contenido nada aporta en torno a los hechos controvertidos a saber el arrendamiento o la enajenación.
12) Copia certificada de expediente KP02-V-2010-2065; instrumento ya valorado en consideraciones que se dan por reproducidas.
13) Recibos de pago expedidos a favor de MARÍA SAAVEDRA; los cuales se desechan pues no existe firma que permita imputar su contenido a la contraparte, en consecuencia, se estaría permitiendo a la promovente fabricar su propia prueba, cuestión prohibida en el derecho probatorio.

CONCLUSIONES
El Tribunal empieza por señalar que no resulta un hecho controvertido quién era la propietaria del inmueble objeto del arrendamiento, tampoco quien es el nuevo propietario, tampoco está cuestionada la solvencia en el pago de las pensiones. El primer aspecto a aclarar viene dado por la naturaleza de la enajenación en torno al inmueble porque el demandado asegura que lo recibió como herencia puesto que era hijo del causante inicial, criado por la fallecida codemandada y que el documento constituye una cesión a la cual se le colocó precio por requisitos de la Notaría Pública. El Juzgado no puede atender a tal alegato, la razón es que si verdaderamente era una donación debió hacerse el respectivo documento y no bajo esa figura, pues la cesión por la cual se cancela una cantidad de dinero sin lugar a dudas constituye una venta. Por lo tanto, mientras el instrumento protocolizado ante Registro Público no sea tachado o declarado nulo debe regir en todo su contenido.

Dilucidado lo anterior, el punto medular de la contención se limita a establecer si el retracto legal sobre la totalidad de los inmueble involucrados es procedente o no. La presente causa fue intentada en fecha 16/02/2012 en esa fecha estaba ya en vigencia la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el ámbito de aplicación de esa ley excluye los arrendamientos para uso comercial, por lo que estos últimos quedaron abrazados por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 2.000. Siendo que el inmueble objeto del retracto legal, comprendía un local comercial le es aplicable esta última normativa en torno a las excepciones y requisitos para la constitución del Retracto Legal.

La figura del retracto legal está comprendida y definida en el artículo 43 de la especialísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

El retracto legal arrendaticio es consecuencia de otra figura consagrada a favor del arrendatario, la preferencia ofertiva, que a su vez es el derecho para el arrendador en que se le ofrezca el inmueble en venta, si es la voluntad del propietario vender, en las mismas condiciones en que lo ofrecería a un tercero. El retracto puede ser intentado si la preferencia ofertiva ha sido elaborada disconforme a derecho o con algún menoscabado. Los requisitos para que proceda el retracto legal están consagrados en el artículo 42 ejusdem:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

En armonía con lo expuesto, el arrendatario debe tener 1) dos años en su condición, 2) solvente en los pagos y 3) satisfacer las aspiraciones del propietario, además la notificación debe hacerse forma auténtica, lo que permite concluir que debe mediar la intervención de un funcionario público. En cuanto al primer requisito, al reconocimiento efectuado por el demandado deja claro que existe una relación de arrendamiento mayor a los dos años

A pesar de todo esto, hay un hecho que no debe escapar a esta consideración y es el establecido en el artículo 49 ibidem:
El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

La razón de esta estipulación es que si bien estas edificaciones físicamente están compuestas por distintas dependencias independientes unas de las otras, legalmente constituyen una sola propiedad o inmueble. Además, como señala el escritor patrio Roberto Hung Caveliari en su obra “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, (pág. 170) comentando el citado artículo 49:
“Igualmente es aplicable para aquellos arrendamientos celebrados sobre piezas en casas de vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado por partes”

El inmueble objeto de la venta comprendía una casa para habitación comercial y dos locales comerciales. En el devenir del proceso las partes dejaron claro que también constaba de un estacionamiento utilizado con el fin comercial.

Con las pruebas evacuadas el Tribunal no pudo convencerse de que la demandante arrendaba la totalidad de las piezas. Por ejemplo, con la declaración de los testigos promovidos por la propia actora quedó evidenciado que también estaba el demandado viviendo desde antes de la fecha de adquisición del inmueble en una de las piezas, en calidad de dueño o por lo menos reconocido en la comunidad como familia de los causantes vendedores, tal como se refuerza den las constancia de vivienda valoradas como pruebas. Igualmente, en los expedientes de consignación arrendaticia se percibe la existencia de otra ciudadana que estaba residenciada en el inmueble, de nombre, MARÍA DEL CARMEN SAAVEDRA.

En la inspección judicial practicada este Despacho pudo verificar con sus sentidos la independencia que existe entre las piezas involucradas, a saber, dos locales comerciales y una casa para vivienda familiar, así como un estacionamiento utilizado para fines comerciales, esa totalidad de espacio no es utilizado por la demandada quien está limitada a un local comercial. Finalmente, con las resultas remitidas por el Juez de Municipio el Tribunal no ve con agrado el presunto engaño en el que se pretendió incurrir, cuando las pensiones consignadas por una tercera pretendieron cambiarse a la aquí demandante, desnaturalizando la realidad arrendaticia, a saber, la existencia de varios arrendatarios junto al codemandado, todos en ocupación del inmueble.

Por estas consideraciones, poco importa que la demandada tenga más de dos años como arrendataria o que esté solvente en el pago, ese no fue tema de controversia. Lo que sí está claro es que en la turbia relación sostenida entre las partes el arrendamiento ejercido por la actora es parcial y no puede pretender subrogarse en los derechos de la enajenación a favor del ciudadano NAUDY PASTOR GOMEZ, quien hace vida en el mismo inmueble que había sido dado por los causantes y reconocidos por la comunidad como cuidado y criado. Por las razones expuestas, la demanda por retracto legal debe ser declarada sin lugar, como en efecto se decide.

DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por JOBIN MARIA RODRIGUEZ DE ALAVARADO contra los herederos desconocidos de la ciudadana CARMEN GONZALES DE MONTILLA y NAUDY PASTOR GOMEZ, todos antes identificados; SEGUNDO: se condena en costas a la parte demandante pues hubo vencimiento total en la demanda. NOTIFIQUESE A LAS PARTES del presente fallo, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese Boletas.

PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA CERTIFICADA.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, con sede en Barquisimeto, a los nueve (09) días del mes de junio del año dos mil quince (2.015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. Sentencia N°: 212; Asiento N°: 29
La Juez temporal

Abg. Marlyn Emilia Rodrigues Pérez

La Secretaria Accidental

Abg. Rafaela Milagro Barreto

En la misma fecha se publicó siendo las 11:01 a.m., y se dejó copia.
La Secretaria Accidental