TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR.

DEMANDANTE: ESTILITA PADILLA venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 4.934.001, de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: SILENIA VARGAS VERA, GERMAN CABALLERO ALBA y MERCEDES MASSON Abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 19.834, 12.750 y 64.311 respectivamente, de este domicilio.
DEMANDADOS: JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 9.908.743 y 24.848.282, respectivamente, de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: ANSELMO FERREIRA y MARIA GOMES DA COSTA, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 66.385 y 125.747 respectivamente, de este domicilio.
CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
En fecha 22/09/2008 la profesional del derecho SILENIA VARGAS VERA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ESTILITA PADILLA propone demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en contra de los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA. Previa su distribución, le correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado, quedando signado con el No 17.625.
Señala la parte demandante en su libelo de demanda:
“(…) Que tal como se evidencia de contrato contenido en documento otorgado ante la Notaría Pública 4ª de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar en fecha 24/01/2008, anotado bajo el Nº 40, Tomo 259 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, la demandante suscribió con los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL un contrato que denominaron OPCIÓN A COMPRA VENTA sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número 10-4 y la casa sobre ella construida, ubicada en la Manzana 10 de la III Etapa del Conjunto Residencial Isla Dorada, construida sobre el lote 1 de la Urbanización El Tiamo, ubicada en la Unidad de Desarrollo 310 de Puerto Ordaz, Estado Bolívar. La parcela de terreno tiene una superficie aproximada de CIENTO CUARENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON CUARENTA DECIMETROS CUADRADOS (149,40 Mts ²) y está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NOROESTE: una línea recta de seis metros aproximadamente (6,00 Mts.) con la parcela 10-35; NORESTE: una línea recta de veinticuatro metros con noventa centímetros aproximadamente (24,90 Mts), con la parcela Nro. 10-5; SURESTE: una línea recta de seis metros aproximadamente (6,00 Mts.) con la Calle “I” del Conjunto; y SUROESTE: una línea recta de veinticuatro metros con noventa centímetros aproximadamente (24,90 Mts.) con la parcela Nº 10-3; La parcela consta de tres subáreas o porciones ubicadas desde la calle: la primera, aproximadamente de cinco metros con cincuenta centímetros (5,50 Mts.) de largo y el mismo ancho de la parcela, destinada exclusivamente a estacionamiento sin techar para vehículos y arborización, ubicada entre la calle de acceso y la acera peatonal, con un área mínima de treinta y tres metros cuadrados (33, 00 Mts²) y capacidad para dos vehículos; la segunda de aproximadamente un metro con veinte centímetros (1,20 Mts) y el mismo ancho de la parcela destinada exclusivamente a acceso peatonal; y la tercera de una longitud mínima aproximada de dieciocho metros con veinte centímetros (18,20 Mts) y el mismo ancho de la parcela, corresponde al sitio donde se encuentra construida la vivienda básica; y una casa unifamiliar continua de dos (2) pisos con una superficie aproximada de SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA DECIMETROS CUADRADOS (65,70 Mts ²) y consta de las siguientes dependencias: Planta Baja: estar, comedor, una habitación y un baño y escalera; Planta Alta: Una habitación y un baño; inmueble descrito este que resultó adquirido por los vendedores promitentes según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, bajo el Nro. 28, Protocolo Primero, Tomo 27, Cuarto Trimestre del año 1998.
Aduce que entre las cláusulas más resaltantes de dicho contrato destacan las relativas al precio, penalidad y plazo para el cumplimiento de las obligaciones contraídas que son:
SEGUNDA: El precio. Ambas partes aceptan que el precio estimado de venta de esta opción de compra venta es por la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES, equivalentes a CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (180.000, 00 Bs. F.)
TERCERA: El Plazo. El plazo de la presente opción es de CIENTO VEINTE (120) DIAS, contados a partir de la fecha de la notificación de la liberación de hipoteca que pesa sobre el descrito inmueble, que deberán los vendedores promitentes a la compradora optante: plazo que ambas partes consideran suficiente para ejercer cada uno su derecho a formalizar la venta del inmueble anteriormente descrito.
CUARTA: Forma de Pago. La Compradora Opcionante pagará el precio estimado de venta del inmueble de la siguiente forma:
1.- En este mismo acto de otorgamiento del presente documento entrega a los vendedores promitentes la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES equivalentes a OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (80.000,00 Bs. F.) en diversos cheques, como cuota inicial, cantidad de dinero que formará parte del precio de venta al momento de protocolización de la misma por ante la Oficina Subalterna de Registro.
2.- El saldo restante lo pagará la compradora opcionante mediante crédito bancario, al momento de la protocolización del documento de venta.
QUINTA: Sobre dicha cantidad de dinero entregada como cuota inicial las partes también pactan aplicar cláusula penal en la presente opción, equivalente a un veinte por ciento (20%). En ese sentido acuerdan lo siguiente: si los vendedores propietarios del inmueble desisten en el plazo indicado en realizar la venta del inmueble a la compradora opcionante deberá reintegrarle a la compradora, no solo la cantidad total de dinero pagado como cuota inicial sino que también deberá indemnizarla con un veinte por ciento (20%) más de dinero, calculado sobre el monto de la cuota inicial ya entregada. En caso contrario, si es la compradora opcionante quien decida no ejercer la presente opción en el mismo plazo acordado en este documento autoriza a los vendedores promitentes a deducir de la cuota inicial entregada por ella solo un veinte (20%) igual, como penalización, entregándoles éstos, en forma inmediata, la diferencia. En caso de renuncia de ambas partes deberán comunicarse el hecho por escrito, no habiendo penalización para ninguna de las partes.
SEXTA: Los vendedores promitentes se obligan a entregar a la compradora opcionante en el momento de la protocolización de la venta, la solvencia municipal del inmueble e inmediatamente después de autenticado este documento, deberán entregarle: fotocopia de las cédulas de identidad, del documento de propiedad y demás documentos que ésta necesite para la tramitación de su crédito hipotecario. Asimismo quedan obligados en este acto a liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble, entregando dicho documento a la compradora opcionante a los efectos legales. Igualmente al momento de la protocolización del documento deberán entregar solvencia de los servicios básicos, como condominio y luz eléctrica.
Dice que como se ve el plazo para el otorgamiento del documento definitivo de Compra Venta y la consiguiente Tradición Legal se ha debido computar a partir del otorgamiento del documento de Liberación de Hipoteca que pesa sobre el inmueble por causa de un préstamo por garantía hipotecaria que otorgó a los promitentes vendedores el Banco Del Sur; esto es un acto de cumplimiento de obligación por dichos vendedores que a la fecha no se ha materializado, tal como se evidencia de Certificación de Gravámenes expedida por la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Caroní en fecha 25/06/2008 y de donde se desprende textualmente lo siguiente: “Que sobre dicho inmueble pesa una hipoteca habitacional y convencional de primer grado a favor de Del Sur”. Hecho este que comprueba el incumplimiento por los propietarios vendedores opcionantes de los términos y condiciones y demás obligaciones pactadas por vía del contrato mencionado. (…)”

En fecha 25/09/2008 se admite la demanda por los tramites del procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil y se ordena la citación de los demandados a fin de que comparezcan a dar contestación a la demanda.
En fecha 19/11/2008 el alguacil consignó Boleta de Citación dirigida a las ciudadanas JOSEFINA OLAYA JEREZ y CRISTI VASCO MORA ROSSEL sin firmar.
Consta en los folios 23 al 28 del presente expediente actuaciones correspondientes a la citación del demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cumpliéndose con todas las formalidades respectivas.
En fecha 18/02/2010 la demandada contesta la demanda y reconviene a la actora por RESOLUCION DE CONTRATO. Alegó el accionado:
“(…) RECONVENCIÓN
Que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública 4ª de Puerto Ordaz de fecha 24/01/2008, anotado bajo el Nº 40, Tomo 259, que los demandados suscribieron un contrato de opción de compra o promesa bilateral de compra venta, en el que prometían vender un inmueble distinguido con el número 10-04, ubicado en la manzana 10, Tercera Etapa de la Urbanización Isla Dorada, Lote 1 de la Urbanización El Tiamo, Unidad de Desarrollo 310 de la ciudad de Puerto Ordaz Estado Bolívar. Dicen que dicho contrato establecía en su cláusula cuarta que la ciudadana ESTILITA DEL VALLE PADILLA DE RAMIREZ debía pagar al momento del otorgamiento del mismo la cantidad de Bs. 80.000,00 como parte del precio de venta. Se fijó en la cláusula tercera de dicho contrato un plazo de 120 días contados a partir de la fecha de notificación de la liberación de la hipoteca que grava el inmueble para formalizar la venta definitiva y se dejó establecida en la cláusula quinta la penalidad equivalente a un 20% de la cuota inicial pagada a la parte que desistiera de realizar la venta.
Dicen que la ciudadana ESTILITA PADILLA no cumplió con la obligación asumida en el numeral 1 de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra que estipula que los compradores opcionante debían pagar la cantidad de Bs. 80.000,00 al momento del otorgamiento del contrato, ya que, en ese acto, no pagó la totalidad de la cuota inicial. Que en razón de ello los demandantes ejercieron la excepción de contrato no cumplido.
CONTESTACIÓN.
HECHOS ADMITIDOS
Admite que suscribieron un contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta, en el que prometían vender, un inmueble distinguido con el número 10-04, ubicado en la manzana 10, Tercera Etapa de la Urbanización Isla Dorada, Lote 1 de la Urbanización El Tiamo, Unidad de Desarrollo 310 de la ciudad de Puerto Ordaz Estado Bolívar a la ciudadana ESTILITA PADILLA y que es cierto el contenido del contrato de opción de compra venta, en el que se estipula, el precio y el plazo y la penalidad, en caso de incumplimiento.
HECHOS CONTROVERTIDOS.
Niega que los demandados hayan incumplido la obligación de liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la opción de compra. Que no es cierto y así expresamente lo niega, que al no haberse cumplido la obligación de liberar la hipoteca, la obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta debe cumplirse por los opcionantes en forma inmediata. Que no es cierto, que del precio convenido, deba deducirse la cantidad de Bs. 15.252, 50. Niegan que hayan incumplido alguna obligación de las establecidas en el mencionado contrato. VERACIDAD DE LOS HECHOS. Que lo cierto es que los demandados, recibieron el día del otorgamiento, del contrato de opción de compra el pago parcial y no total de la cantidad de dinero pactada en la cláusula cuarta, en virtud de lo cual se decidió suspender la ejecución del contrato hasta tanto la demandante cumpliera con su obligación lo cual nunca ocurrió. Es por ello que los demandantes no cumplieron su obligación. Que el plazo para ejercer la opción de compra venta aún no ha empezado a transcurrir, el cual es de 120 días contados a partir de la notificación de la liberación de la hipoteca, ya que la hipoteca que pesa sobre el inmueble no ha sido liberada, debido a la excepción de contrato no cumplido ejercida por los demandados y la falta de estipulación o plazo para liberarla, por ello la demandante no puede argüir a su favor el incumplimiento de los demandados (…)”.

En fecha 02/03/2010 este Juzgado mediante auto admitió la reconvención presentada por la parte demandada, ordenando la notificación de las partes.
En fecha 09/04/2010, la Apoderada Judicial de la demandante consignó escrito de contestación a la reconvención, en el cual alega:
“(…) Niega en todas sus partes la reconvención propuesta. Niega que haya transcurrido el plazo que se concedió a la demandante por vía de la Opción a compra, cuyo cumplimiento se demanda, se haya vencido en modo alguno. Niega que la demandante, haya incumplido su obligación de pago del precio en la forma convenida en la Opción a compra.
Niega que exista condición o término alguno de cuyo acaecimiento se haga depender el cumplimiento de las obligaciones de los codemandados reconvinientes. Niega que la demandante deba cancelar la cantidad de Bs. 16.000,00, por concepto de daños y perjuicios causados por la ejecución de la obligación de pago de la cuota inicial. Afirma que se está en presencia de una obligación submodo y no de una condición o de un término. Que el plazo fijado para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta fue de 120 días contados a partir de la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, hipoteca ésta que garantiza el cumplimiento de una obligación de pago de un préstamo cuyo término por causa del contrato debió ser renunciado por los demandados reconvinientes lo que tipifica respecto del contrato cuyo cumplimiento se demanda la existencia de una obligación submodo… Que el hecho exigible por la demandante es el cumplimiento de la obligación de liberación de hipoteca del bien objeto del contrato, hecho este que a su vez es el presupuesto no solo del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, sino del pago del saldo del precio así como también del cómputo de los 120 días pactados para la materialización de las obligaciones de la actora que en la reconvención se alegan como incumplidas (…)”.

En fecha 28/04/2010 el Apoderado Judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas y en fecha 04/05/2010 la apoderada Judicial de la actora promovió pruebas en el presente juicio.
En fecha 13/10/2010 este Juzgado mediante auto admitió las pruebas promovidas por ambas partes. Se ordenó oficiar al Banco Provincial y a BANESCO BANCO UNIVERSAL.
En fecha 09/11/2010 se fijó oportunidad para que las partes presenten sus respectivos escritos de informes.
En fecha 29/11/2010 el alguacil consignó boleta de notificación dirigida a la demandante debidamente firmada.
En fecha 10/12/2010 el alguacil consignó boleta de notificación dirigida a los demandados sin formar.
En fecha 18/01/2011 la Apoderada Judicial de la actora consignó escrito de informes.
En fecha 16/06/2011 la Jueza Provisoria Abg. Marina Ortiz Malavé se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 27/06/2011 el alguacil consignó Boletas de Notificación dirigidas a las partes debidamente firmadas.

ARGUMENTOS DE LA DECISION
Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el expediente el Tribunal procede a decidir con fundamento en las consideraciones siguientes:

En primer término se pronunciará esta sentenciadora sobre la demanda de cumplimiento de contrato propuesta por la actora ESTILITA PADILLA.

La actora pretende la ejecución de un contrato que denominó de opción compra venta de fecha 24/01/2008 que dice celebró con los accionados y que tuvo por objeto la venta un inmueble distinguido con el número 10-04, ubicado en la manzana 10, tercera etapa de la Urbanización Isla Dorada, Lote 1 de la Urbanización El Tiamo, Unidad de Desarrollo 310. Puerto Ordaz, estado Bolívar, cuyos linderos y demás datos de identificación constan suficientemente en la narrativa de esta decisión. Dice que el precio de venta fue convenido en la suma Bs. 180.000,00 de los cuales afirma canceló Bs. 80.000,00 después de la reconvención monetaria.

Aduce que el plazo de la opción fue convenido en ciento veinte (120) días que comenzarían a discurrir a partir de la fecha de notificación de la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato. Igualmente afirma que ha hecho la tradición del inmueble mediante el otorgamiento de un documento registrado porque los demandados no han liberado la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato.

En la oportunidad de contestar la demanda los accionados admiten que suscribieron el contrato cuya ejecución se pretende pero endilgaron el incumplimiento contractual a la actora por no haber pagado satisfactoriamente la cuota inicial convenida. Oponen la Exeptio Non Adiplemti Contractus. Reconvienen a la actora por resolución del denominado contrato opción compra venta y piden sea condenada a pagar la cantidad de Bs. 16.000,00 por concepto de cláusula penal prevista en la cláusula 5ª del referido contrato.

Así quedó delimitado el tema litigioso.

El documento autenticado producido por la parte actora como instrumento fundamental de su pretensión aparece suscrito por ambas partes, sus estipulaciones fueron admitidas por la demandada; sin embargo, fue controvertido lo concerniente al pago de la cuota inicial por la suma de Bs. 80.000,00.

En relación a la naturaleza jurídica del referido contrato celebrado el 24-01-2008 esta sentenciadora advierte que para la fecha que fue otorgado el contrato no imperaba el criterio de la Sala de Casación Civil que considera tales contratos preparatorios como verdaderas ventas si llenan los elementos de este tipo de contrato: consentimiento, objeto y precio, criterio que fue modificado por la mencionada Sala en la decisión No. 358 del 9/7/2009. En consecuencia, debe reputarse el contrato suscrito por los litigantes de este juicio como una opción compraventa. Así se establece.-

Ese orden de ideas, el artículo 1167 Código Civil prevé:
“(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (…)”.

En el contrato de fecha 24-01-2008 cuyo ejemplar fue producido en copia certificada por la actora cursante a los folios 6-8, se estableció:
“(…) PRIMERA: LOS VENDEDORES PROMITENTES JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSEL prometen dar en venta a LA COMPRADORA OPCIONANTE SEÑORA estilita del valle padilla de Ramírez, quien a su vez hace formal promesa de compra venta a estos, un inmueble de su propiedad constituido por la parcela No. 10-4 y la casa sobre ella construida perteneciente a la manzana 10 de la III etapa del Conjunto Residencial Isla Dorada constituida sobre el lote 1 de la Urbanización El Tiamo, ubicada en la Unidad de Desarrollo 310 de Puerto Ordaz, Estado Bolívar (…).

“(…) TERCERA: El plazo de la presente opción es de ciento veinte (120) días contados a partir de la notificación de la liberación de la hipoteca que pesa sobre el descrito inmueble,

“CUARTA: Forma de pago: La compradora opcionante pagará el precio estimado de venta del inmueble de la siguiente forma:
1- En este mismo acto de otorgamiento del presente documento entrega a los vendedores la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00) equivalente a (Bs./F 80.000,00) en diversos cheques como cuota inicial, cantidad de dinero que formará parte del precio de venta al momento de protocolización de la misma por ante la Oficina Subalterna de Registro.
2- El saldo restante lo pagará la compradora opcionante mediante crédito bancario al momento de la protocolización del documento de venta.

“SEXTA: Los vendedores promitentes se obligan a entregar a la compradora opcionante en el momento de la protocolización de la venta, la solvencia municipal del inmueble. E inmediatamente después de autenticado este documento deberán entregarle: fotocopia de las cédulas de identidad, del documento de propiedad y demás documentos que ésta necesite para la tramitación de su crédito hipotecario. Asimismo, quedan obligados en este acto a liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble, entregando dicho documento a la compradora opcionante a los efectos legales. Igualmente, al momento de la protocolización del documento deberán entregar solvencia de los servicios básicos, como condominio y luz eléctrica (..)” Resaltado de esta juzgadora

De la revisión del referido contrato se demuestra que las partes acordaron: a) el objeto: un inmueble constituido por la parcela No. 10-4 y la casa sobre ella construida perteneciente a la manzana 10 de la III etapa del Conjunto Residencial Isla Dorada constituida sobre el lote 1 de la Urbanización El Tiamo, ubicada en la Unidad de Desarrollo 310 de Puerto Ordaz, Estado Bolívar; b) el precio: CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00) c) la forma de pago: la entrega de una cuota inicial por la suma de Ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00) en la oportunidad de autenticar el contrato cuya ejecución se pretende - estableciéndose expresamente en el mentado contrato que esa cantidad fue recibida por los accionados - y el saldo restante por la suma de CIEN MIL BOLIVARES actuales (Bs. 100.000,00) debían ser entregados en la oportunidad de registrar la venta en la oficina pública respectiva, advirtiendo que el plazo de la opción por 120 días comenzaría a discurrir una vez que fuera notificada la optante hoy actora que se había liberado el gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble ofrecido en venta.

Ahora bien, se determinó precedentemente que el contrato cuyo cumplimiento se pide es una promesa bilateral de venta, en el mismo se pueden detectar obligaciones principales para ambos contendientes, una explícita a cargo de la futura compradora, otras a cargo de los propietarios. La futura compradora (llamado optante) estaba obligado a pagar una cuota inicial de Bs. 80.000,00 el día 24-01-2008 y a completar el precio por la suma de Bs. 100.000,00 el día de registro de la venta, estableciendo que contaba con 120 días para ejercer la opción los cuales iban a comenzar a discurrir una vez que le fuera notificada que se había liberado el gravamen hipotecario que pesa sobre el inmueble objeto del contrato cuya ejecución se pretende. También fue convenido que esa suma sería cancelada mediante una fuente de financiamiento externa (crédito bancario), por lo que es menester que se libere el gravamen hipotecario que pesa sobre el bien para que la demandante tramite el préstamo bancario. Los accionados, por su parte, estaban obligados a liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato cuya ejecución se pretende; a suministrarle a la parte accionante la documentación necesaria para que ella tramitara un crédito bancario que le serviría para completar el saldo adeudado del precio de venta y obviamente, estaban obligados hacer la tradición del inmueble supra referido mediante el otorgamiento de un documento registrable, oportunidad en la que debe la actora pagar el saldo del precio.

Los señores JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL a través de su apoderado judicial opusieron la Exeptio Non Adiplemti Contractus. Admitieron que no cumplieron con su obligación porque la actora no pagó satisfactoriamente la suma de Bs. 80.000,00 establecida en la cláusula 4ª del aludido contrato.

Dice el artículo 1168 Código Civil lo siguiente:
“(…) En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones (…)”.

De la lectura del artículo supra transcrito esta juzgadora estima que no es posible oponer la excepción de incumplimiento en el caso bajo análisis, pues las obligaciones de los contratantes no fueron estipuladas para cumplirse simultáneamente “dando y dando”, por una parte, debía la demandante pagar una cuota inicial por la cantidad de Bs. 80.000,00 y los demandados debían entregar la documentación necesaria para que la actora pudiera tramitar el crédito bancario establecido en el contrato en estudio para completar el precio de venta, por otra parte, debían los demandados liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble ofrecido en venta y notificar de esa liberación a la actora a fin de que comenzara a discurrir los 120 días del plazo de la opción, en tal sentido, no siendo las obligaciones de los contratantes de cumplimiento simultaneó resulta improcedente la Exeptio Non Adiplemti Contractus opuesta por la demandada, manteniendo en cabeza de la parte accionada probar las afirmaciones de hecho alegadas en su contestación.

La Sala de Casación Civil en su fallo No. 389 del 30/11/2000 puntualizó:
“Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (..) Resaltado de la Sala.

La parte demandada, en la etapa probatoria, ratificó el valor probatorio del contrato de préstamo de fecha 26/11/1998 donde la institución financiera DEL SUR Banco Universal le otorgó un crédito garantizado con hipoteca, estableciendo un lapso de 20 años para la cancelación del crédito. El objeto de la prueba fue demostrar la existencia de un plazo o condición pendiente para liberar la hipoteca. Es pertinente destacar, que mediante decisión de fecha 02/12/2013 el Juzgado Superior de OFICIO a pesar de que en fecha 20/01/2010 se declaró con lugar la cuestión previa prevista en el numeral 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordenó que en salvaguarda del derecho a la tutela judicial efectiva y al derecho a una vivienda digna, se reanudará la causa de inmediato previa notificación de las partes, después de lo cual en el plazo legalmente previsto se procediera a dictar sentencia, por lo que no puede esta sentenciadora revisar nuevamente ese punto pues vulneraría los efectos de la cosa juzgada. Por otro lado, los señores JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL admiten que no cumplieron con su obligación porque la actora no pagó satisfactoriamente la suma de Bs. 80.000,00 establecida en la cláusula 4ª del aludido contrato, no obstante, ese supuesto incumplimiento de la accionante respecto al pago de la suma de Bs. 80.000,00 se contrapone a lo establecido en la clausula 4ª del contrato de fecha 24-01-2008 cuyo ejemplar fue producido en copia certificada por la actora - que no fue impugnado por los accionados- donde se puede leer que los hoy demandados declaran haber recibido de la hoy actora mediante cheque la suma en referencia, no obstante, con la escasa actividad probatoria no llegan a demostrar los demandados verbigracia que alguno de los cheques recibidos fue devuelto o ¿cual fue la suma supuestamente pagada por la actora?.

Conforme a lo anterior, esta sentenciadora estima que cuando los accionados manifiestan en la cláusula 4ª que reciben la suma de Bs. 80.000,00 lo hacen a su entera satisfacción, pues de lo contrario no hubiesen firmado el contrato declarando que reciben la cantidad inicial convenida, por tanto, se establece que la actora sí pagó la cuota inicial convenida en la cláusula 4ª de contrato, por lo que debían los demandados cumplir con sus obligaciones contractuales, siendo estas: 1° Liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato cuya ejecución se pretende; 2º Suministrar a la parte accionante la documentación necesaria para que ella tramitará un crédito bancario que le sirviera para cancelar el saldo adeudado del precio de venta; y 3º hacer la tradición del inmueble supra referido mediante el otorgamiento de un documento registrado, obviamente pagando el precio la compradora, en tal sentido, sí la
actora cumplió con el pagó de la suma de Bs. 80.000,00 debían los accionados cumplir con las obligaciones en referencia. El obstáculo puesto por los accionados de no liberar la hipoteca ha impedido a la actora tramitar su crédito bancario lo cual fue establecido en el contrato supra referido y con ello a que comience a discurrir los 120 días del plazo de la opción, de manera que la actora adquiera una vivienda adecuada conforme el artículo 82 Constitucional.

Por su parte, la actora promovió el contrato cuya ejecución se pretende e informes a las entidades financieras BANESCO y PROVINCIAL (Banco Universal). Respecto a los informes fueron recibidas las respuestas en su orden, el día 01-07-2010 y 08-10-2010 respectivamente, corroborando el contenido del contrato de fecha 24-01-2008 respecto a que efectivamente fueron librados unos cheques a la orden de la co-demandada JOSEFINA JEREZ. Respecto a la existencia del contrato resulta un hecho no controvertido.

Del análisis de las pruebas evacuadas en este juicio, esta juzgadora arriba a la conclusión que la actora demostró que cumplió con el pago de la cuota inicial por la suma de Bs. 80.000,00, obviamente, el plazo de 120 días para completar el saldo del precio por la suma de Bs. 100.000,00 no ha comenzado a discurrir por cuanto los accionados no llegaron a demostrar haber liberado el gravamen hipotecario que pesa sobre el inmueble objeto del contrato cuya ejecución se pide – por lo que quedó demostrado plenamente que la demandante hasta ahora sí ha cumplido con las obligaciones impuestas en el contrato y que han sido los accionados quienes han incumplido con las de ellos, al no haber cumplido siquiera con tramitar la liberación del gravamen hipotecario que pesa sobre el inmueble en referencia, poniendo obstáculos para que se inicie el plazo de la opción por 120 días de manera que la demandante pueda ejercer su derecho a adquirir una vivienda digna conforme lo prevé el articulo 82 Constitucional para ella y su grupo familiar. Consecuencia de lo expuesto es que este tribunal determina que es posible condenar a los demandados a cumplir el contrato habida cuenta que el inmueble sigue siendo propiedad de ellos, no habiendo sido transferido a terceros de buena fe gracias a una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar decretada al inicio del juicio. Tampoco consta que las partes hayan excluido la posibilidad de que la sentencia se subrogue a la voluntad del contratante contumaz lo cual no podrá acontecer porque la parte demandada declaro libremente su voluntad de hacer la tradición del inmueble, en consecuencia, en el dispositivo de esta decisión se declarará con lugar la pretensión de la actora.

Ahora bien, el artículo 1212 del Código Civil prevé excepciones donde el plazo para el cumplimiento de las obligaciones puede ser fijado por el Juez. Precisamente, la liberación del gravamen hipotecario y la tradición del inmueble mediante el otorgamiento de un documento que sea inscrito en el Registro Público son actos complejos que están sometidos a ciertos requisitos y trámites previos que deben cumplirse en el Registro Público y que requiere la obtención de un cúmulo de documentos legales, solvencias, etcétera, situación que permite encuadrar la obligación del vendedor de hacer la tradición en la hipótesis mencionada en la letra b), esto es, cuando la manera como debe ejecutarse la obligación conlleva a la fijación de un plazo por el juez.

Consecuencia de lo expuesto es que este tribunal determina que los demandados dispondrán de un plazo de 60 días hábiles calendarios para liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato supra referido contados a partir de que esta decisión quede firme. Si los demandados obtienen la liberación de la hipoteca antes de transcurrido el plazo anterior, inmediatamente,

notificaran a la actora para que comience a discurrir el plazo de la opción. Transcurrido el plazo de 60 días sin que conste en autos que la parte accionada ha tramitado la liberación de la hipoteca, la parte actora queda autorizada para realizar dicho trámite pagando lo adeudado por los accionados a la institución financiera DEL SUR Banco Universal, cuyo monto pagado previa comprobación – de forma autentica en autos - será deducido del saldo adeudado del precio de venta por la suma de Bs. 100.000,00.

Asimismo, se determina que dentro del plazo de 60 días hábiles calendarios supra indicados deberá la actora consignar una lista de los recaudos, comprobantes y papeles que requiera de los demandados para que la institución financiera escogida por ella tramite el crédito bancario y redacte el documento de venta. En los diez (10) días hábiles calendarios siguientes al requerimiento por parte de la actora, deberán los accionados entregar la documentación solicitada. Transcurrido este plazo sin que conste en autos que la parte accionada ha consignado los recaudos queda autorizada la actora a obtener los recaudos pertinentes a costa de la parte demandada conforme lo previene el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil.

Seguidamente notificada la liberación de la hipoteca a la actora por los demandados u obtenida la liberación de la hipoteca por la actora, comenzara a discurrir los 120 días para hacer la tradición del inmueble mediante un documento debidamente registrado previo al pago por la actora del saldo adeudado por concepto de precio de venta, haciendo la deducción correspondiente en caso que la actora haya pagado alguna cantidad de dinero a la entidad financiera DEL SUR Banco Universal por concepto del préstamo otorgado a los accionados. Advirtiendo a la parte demandada que si inobservara la última conducta aquí descrita - previo - a la consignación por parte de la demandante de la constancia autentica correspondiente al pago del saldo adeudado del precio convenido, el presente fallo servirá de titulo suficiente de propiedad del aludido inmueble tal como lo dispone el artículo 531 del CPC. Así se establece

EXAMEN DE LA RECONVENCIÓN
Por vía de reconvención la parte demandada pretende la resolución del contrato supra referido atribuyendo a la demandante no haber cumplido con su prestación de pagar la cuota inicial convenida en el contrato de fecha 24-01-2008.

En la contestación a la mutua petición la demandante reconvenida negó las imputaciones afirmadas por los demandados reconvinientes, señaló que el incumplimiento ha sido por parte de los demandados reconvinientes quienes no han liberado el gravamen hipotecario que pesa sobre el inmueble y quines no le han entregado la documentación necesaria para tramitar el crédito bancario ante una entidad bancaria.

Así quedó delimitado el tema litigioso.

Para decidir este Tribunal observa:

El argumento fundamental de los demandados reconvinientes es que no cumplieron con su obligación porque la actora no cumplió con las suyas, específicamente aducen que la actora no cumplió con la entrega de la suma de Bs. 80.000,00 tal como fue establecido en la cláusula 4ª del contrato.

Esta Juzgadora considera que es una práctica contraria a la buena fe del contrato (artículo 1160 Código Civil) demandar la resolución de un contrato sin que se compruebe que permaneció leal al contrato cumpliendo las obligaciones a su cargo, sea que hayan sido expresadas en el texto del documento o que deban considerarse implícitas en atención a la naturaleza del negocio jurídico. Siendo pertinente acotar, que conforme al artículo 1160 CC los contratos obligan a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Previamente quedó establecido:

Que el documento de fecha 24-01-2008 es un contrato bilateral de compra venta, donde las partes acordaron: a) el objeto: un inmueble constituido por la parcela No. 10-4 y la casa sobre ella construida perteneciente a la manzana 10 de la III etapa del Conjunto Residencial Isla Dorada constituida sobre el lote 1 de la Urbanización El Tiamo, ubicada en la Unidad de Desarrollo 310 de Puerto Ordaz, Estado Bolívar; b) el precio: CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00) c) la forma de pago: la entrega de una cuota inicial por la suma de Ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00) estableciéndose en el mentado contrato que esa cantidad fue recibida por los accionados y el saldo restante por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES actuales (Bs. 100.000,00) debían ser entregados en la oportunidad de registrar la venta en la oficina pública respectiva, advirtiendo que el plazo de la opción por 120 días comenzaría a discurrir una vez que se liberará el gravamen hipotecario que pesa sobre dicho inmueble.

Quedó demostrado precedentemente que la actora reconvenida sí cumplió con sus obligaciones, pagando la suma de Bs. 80.000,00, por el contrario, han sido los accionados reconvinientes los que no han cumplido con sus obligaciones – hecho admitido por estos - de: 1º liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato cuya ejecución se pretende; 2º de suministrar a la parte accionante la documentación necesaria para que ella tramitará un crédito bancario que le sirviera para cancelar el saldo adeudado del precio de venta y en definitiva, 3º de hacer la tradición del inmueble supra referido una vez pagado el saldo del precio mediante el otorgamiento de un documento registrable, en tal sentido, sí la actora cumplió con el pagó de la suma de Bs. 80.000,00 debían los accionados cumplir con las obligaciones en referencia, cuyo incumplimiento por parte de los accionados reconvinientes es grave y afectó marcadamente el interés de la parte actora ya que el obstáculo puesto al no liberar la hipoteca, ha impedido a la actora tramitar su crédito bancario y con ello pagar el saldo del precio, para adquirir una vivienda adecuada conforme el artículo 82 Constitucional, en la oportunidad que se registre el documento de venta ante el registro público.

De acuerdo a lo anterior y habiéndose establecido en los capítulos precedentes que el incumplimiento culposo contractual devino de los accionados, no puede imputarse a la demandante ningún incumplimiento pues pagó oportunamente la cuota inicial tal como se estableció precedentemente tampoco ha incumplido con el pago del saldo del precio del inmueble pues no ha comenzado a discurrir los 120 días establecido como plazo de la opción ya que los demandados no cumplieron con su propia prestación, siendo una de ellas, la de liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato cuya ejecución se pretende y de entregar a la accionante los documentos que amerita tener para solicitar un crédito bancario que le sirva para pagar el saldo del precio. En consecuencia, en virtud de las argumentaciones anteriores se declara sin lugar la demanda reconvencional por resolución de contrato propuesta por los demandados. Así se decide.-.

Respecto a las pretensiones subsidiarias igualmente resultan improcedentes por cuanto son accesorias de la pretensión principal corriendo la misma suerte de aquella. Así se establece.

DECISIÓN
En mérito de todas las anteriores consideraciones, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: Improcedente la Exeptio Non Adiplemti Contractus opuesta por la demandada SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA propuesta por la ciudadana ESTILITA PADILLA contra los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL. TERCERO: SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCION DE COMPRA VENTA propuesta por los ciudadanos JOSEFINA OLAYA JEREZ FLORES y CRISTI VASCO MORA ROSSEL contra la ciudadana ESTILITA PADILLA. En consecuencias, se condena a la parte demandada hacer la tradición del inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número 10-4 y la casa sobre ella construida, ubicada en la Manzana 10 de la III Etapa del Conjunto Residencial Isla Dorada, construida sobre el lote 1 de la Urbanización El Tiamo, ubicada en la Unidad de Desarrollo 310 de Puerto Ordaz, Estado Bolívar. La parcela de terreno tiene una superficie aproximada de CIENTO CUARENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON CUARENTA DECIMETROS CUADRADOS (149,40 Mts ²) y está comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NOROESTE: una línea recta de seis metros aproximadamente (6,00 Mts.) con la parcela 10-35; NORESTE: una línea recta de veinticuatro metros con noventa centímetros aproximadamente (24,90 Mts), con la parcela Nro. 10-5; SURESTE: una línea recta de seis metros aproximadamente (6,00 Mts.) con la Calle “I” del Conjunto; y SUROESTE: una línea recta de veinticuatro metros con noventa centímetros aproximadamente (24,90 Mts.) con la parcela Nº 10-3 a la actora mediante un documento debidamente registrado, para ello este tribunal determina que los demandados dispondrán de un plazo de 60 días hábiles calendarios para liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato supra referido contados a partir de que esta decisión quede firme. Si los demandados obtienen la liberación de la hipoteca antes de transcurrido el plazo anterior, inmediatamente, notificaran a la actora para que comience a discurrir el plazo de la opción. Transcurrido el plazo de 60 días sin que conste en autos que la parte accionada haya tramitado la liberación de la hipoteca, la parte actora queda autorizada para realizar dicho trámite pagando lo adeudado por los accionados a la institución financiera DEL SUR Banco Universal, cuyo monto pagado previa comprobación en autos será deducido del saldo adeudado del precio de venta por la suma de Bs. 100.000,00. Asimismo, se determina que dentro del plazo de 60 días hábiles calendarios supra indicados deberá la actora consignar una lista de los recaudos, comprobantes y papeles que requiera de los demandados para que la institución financiera escogida por ella tramite el crédito bancario y redacte el documento de venta. En los diez (10) días hábiles calendarios siguientes al requerimiento por parte de la actora, deberán los accionados entregar la documentación solicitada. Transcurrido este plazo sin que conste en autos que la parte accionada ha consignado los recaudos queda autorizada la actora a obtener los recaudos pertinentes a costa de la parte demandada conforme lo previene el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente notificada la liberación de la hipoteca a la actora por los demandados u obtenida la liberación de la hipoteca por la actora, comenzara a discurrir los 120 días para hacer la tradición del inmueble mediante un documento debidamente registrado previo al pago por la actora del saldo adeudado por concepto de precio de venta, haciendo la deducción correspondiente en caso que la actora haya pagado alguna cantidad de dinero a la entidad financiera DEL SUR Banco Universal por concepto del préstamo otorgado a los accionados. Advirtiendo a la parte demandada que si inobservara la última conducta aquí descrita - previo - a la consignación por parte de la demandante de la constancia autentica correspondiente al pago del saldo adeudado del precio convenido, el presente fallo servirá de titulo suficiente de propiedad del aludido inmueble tal como lo dispone el artículo 531 del CPC. Así se establece
Se condena en costas a la parte demandada por virtud de la demanda principal y por la mutua petición propuesta.
Por cuanto la decisión salió fuera de lapso se ordena la notificación de las partes
Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la sentencia en el compilador respectivo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. En la Ciudad de Puerto Ordaz, a los trece (13) días del mes de Julio del año 2015. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ

Abg. MARINA ORTIZ MALAVE
LA SECRETARIA,

Abg. GIOVANNA FERNANDEZ
La suscrita Secretaria deja constancia que la presente sentencia se publicó en el día de hoy siendo las dos y veinte minutos de la tarde (02:20 p.m.) de conformidad con lo establecido en el artículo 247 del Código de Procedimiento Civil, agregándose al Expediente No. 17625.
LA SECRETARIA,

ABG. GIOVANNA FERNANDEZ.