REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, veinte de febrero de dos mil quince 204º y 156º ASUNTO: KP02-R-2014-000408 PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: IVAN JOSE CANELA MENDOZA y MARIA DE LOS ANGELES CANELA GONZALEZ, mayores de edad, venezolanos, comerciantes, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.072.655 y 14.398.911, respectivamente, en su condición Presidente y Vicepresidente de la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., inscrita el 10 de octubre de 2.001, en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, Bajo el Nº 28, Tomo 48-A e inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F) bajo el Nº J-30857598-4. APODERADOS JUDICIALES: VIOLETA BRADLEY RODRGUEZ DE CARRERO, VIRGINIA ISABEL CARRERO BRADLEY y JESÚS ALBERTO GUILLÉN MORLET, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 10.534, 90.222 y 45.863, respectivamente. PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: COMERCIAL ALZURU, S.R.L., empresa inscrita bajo el Nº 178, folios 334 Vto., del libro de Registro de Comercio que llevara el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo del Estado en fecha 18 de Julio de 1.968, y posteriormente modificado según consta en documento debidamente Registrado por ante el Registro Mercantil del Estado Lara bajo el Nº 48, Tomo 1º, en fecha 25 de Abril de 1.977, e inscrita en el Registro de Información fiscal (R.I.F.) bajo el Nº J-07504176-3, representada por su Gerente ciudadano RUPERTO FERNANDO ALZURU HERNANDEZ, titular de la cédula de Identidad Nº V- 241.654, venezolano, mayor de edad, y de este domicilio; y al ciudadano FARID ANTONIO NUR ELCURE, titular de la cédula de Identidad Nº 9.543.467, venezolano, mayor de edad, y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES: EUCLIDES SEBASTIANI MARQUEZ y JOSE RAMÓN CONTRERAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 64.079 y 31.534, respectivamente. MOTIVO PRINCIPAL: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. MOTIVO DE LA RECONVENCIÓN: DESALOJO. SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil se procede a hacer una síntesis de la controversia, la cual se hace en los siguientes términos: DE LA DEMANDA En fecha 06 de diciembre de 2.012, los ciudadanos IVAN JOSE CANELA MENDOZA y MARIA DE LOS ANGELES CANELA GONZALEZ, en su condición Presidente y Vicepresidente de la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., asistidos por los abogados VIOLETA BRADLEY RODRGUEZ DE CARRERO, VIRGINIA ISABEL CARRERO BRADLEY y JESÚS ALBERTO GUILLÉN MORLET, procedió a demandar a la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., representada por su Gerente ciudadano RUPERTO FERNANDO ALZURU HERNANDEZ, y al ciudadano FARID ANTONIO NUR ELCURE, todos supra identificados, por motivo de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, para lo cual expuso lo siguiente: Que su representada INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., es un espacio industrial-artesanal fundado en el año 1.957 por PABLO CANELA, donde inicialmente funcionaba su vivienda, una barbería, un alquiler de sacos y sombreros y que allí mismo se impartían clases de cuatro, con las cuales dicho ciudadano comenzó a ganar fama como instructor musical y bautizó el local con el nombre de “Aquí… Don Pablo”, el cual falleció en el año 1.981, y su hijo, el ciudadano IVÁN JOSÉ CANELA MENDOZA se encargó de dicho espacio, constituyéndose en su dirección actual ubicada en la carrera 21 entre calles 29 y 30, Locales Comerciales Nros. 29-32 y 29-42, con sus anexos, que juntos conformaban un solo edificio. Que el 10 de octubre de 2.001, fue cambiado de la empresa por INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., continuando con la fabricación de instrumentos musicales típicos venezolanos y extranjeros. Que en fecha 08 de agosto de 2.003, fue publicada en Gaceta Oficial del Estado Lara, bajo el Nº 2.087, la Ley del Patrimonio Cultural del Estado Lara. Que en fecha 20 de febrero de 2.005, el INSTITUTO DEL PATRIMONIO CULTURAL (I.P.C.) mediante Resolución Nº 003-05 asumió el 1º Censo del Patrimonio Cultural Venezolano. Que la información recabada del Catalogo del Patrimonio Cultural Venezolano 2004-2005 del Municipio Iribarren, es el resultado de un trabajo de meses con la participación de 336 equipos previamente capacitados. Transcribió la exposición de motivos de la Ley del Patrimonio Cultural del Estado Lara; igualmente solicitó medida cautelar Innominada, en el sentido de que se estampe una nota marginal en el Registro del Segundo Circuito del Municipio Iribarren Estado Lara, adicional a la medida cautelar de prohibición de enajenar y grabar que decrete que decrete protección y resguardo sobre el bien objeto de la pretensión por ser patrimonio cultural. Igualmente indicó que en fecha 01 de octubre de 2.001, su representada celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por el término de seis (06) meses con el ciudadano RUPERTO FERNÁNDO ALZURU HERNÁNDEZ, supra identificado, por un inmueble constituido por dos (02) locales comerciales y sus anexos, que juntos conforman un (01) solo edificio y con un área aproximada de CUATROCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS CON SESENTA METROS (480,60 Mts.2), ubicados en la carrera 21 entre calles 29 y 30, identificados con los Nros. 29-32 y 29-42 de la nomenclatura Municipal de esta Ciudad, indicando que se convirtió posteriormente en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Expuso que en fecha 26 de noviembre de 2.012, se presentó en el inmueble arrendado por su representada, el ciudadano FARID ANTONIO NUR ELCURE, a fin de participar a IVÁN CANELA MENDOZA, que es el nuevo dueño de los mencionados locales comerciales desde el 15 de noviembre de 2.012, el cual le indicó que ya se había vencido el plazo para aceptar o rechazar la notificación del derecho de preferencia ofertiva, que presuntamente y con el Traslado de la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 15 de octubre de 2.012, le había notificado el ciudadano RUPERTO FERNANDO ALZURU HERNÁNDEZ, en su carácter de gerente de la de vendedora oferente COMERCIAL ALZURU, S.R.L., supra identificada. Igualmente expuso que de la mencionada notificación se puede observar que la misma es irrita, no es válida y está mal efectuada por cuanto en primer lugar la funcionaria que se constituyó en representación de la Notaría Pública ciudadana Seheylit de García manifestó que estaba presente el ciudadano IVÁN JOSÉ CANELA MENDOZA, más no dejó constancia que tuvo a la vista la cédula de identidad del mismo para verificar si efectivamente estaba hablando con él o con una persona diferente; y en segundo lugar que la preidentificada funcionaria, en ningún momento ofreció a su representada, Sociedad Mercantil INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., la venta por parte de la propietaria oferente del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), mediante cheque de gerencia a nombre de la mencionada propietaria oferente, pues alegó que dicho ofrecimiento lo dirigió expresamente al ciudadano IVÁN JOSÉ CANELA MENDOZA, y no a su representada. Que en virtud de ello el día 27 de noviembre de 2.012, se trasladaron al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren Estado Lara comprobando que la venta se protocolizó el 15 de noviembre de 2.012, mediante documento inscrito bajo el Nº 2012.1394, Asiento Registral 1, del Inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.5252, correspondiente al libro del Folio Real del año 2.012, por la cantidad supra mencionada y que los recibió RUPERTO FERNANDO ALZURU HERNÁNDEZ en nombre de su representada COMERCIAL ALZURU, S.R.L., mediante 4 cheques de gerencia de la Cuenta Corriente Nº 0108-0087-10-0900000019 del Banco Provincial, identificados con los Nros. 00165449, 00165452, 00165464 y 00165476, por la cantidad de de CUATRIOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) los primeros tres cheques y TRECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) el último cheque, transfiriéndole ilegítimamente la propiedad y posesión del inmueble arrendado al mencionado ciudadano. Igualmente expuso que llama la atención que la cantidad cancelada por el inmueble de marras se haya pagado con 4 cheques de gerencia, lo que alegaron da a presumir que el inmueble fue vendido en una cantidad inferior. Consideraron importante destacar que por convenio verbal entre arrendador y arrendataria se había planteado el pago de los cánones de arrendamiento mensuales por la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 900.00), cantidad que el arrendador se ha negado a recibir en lo que concierne a los meses de octubre y noviembre de 2.012, a fin de colocar a su representada en un estado de insolvencia por falta de pago, motivo por el cual en fecha 16 de noviembre del año 2.012, el ciudadano IVÁN JOSÉ CANELA MENDOZA presentó solicitud de consignación de cánones de arrendamiento ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial, expediente KP02-S-2012-11.951. Fundamentaron su pretensión en los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en los artículos 26 y 49 de nuestra Carta Magna; en los artículos 6, 10, 24, 29, 31 y 35 de la Ley de Protección y Defensa del Patrimonio Cultural; en el artículo 8 ordinales 2º, 3º, 5º, y artículos 20, 21, 49, 50 y 92 de la Ley de Patrimonio Cultural del Estado Lara. De igual forma se fundamentaron su pretensión en Jurisprudencia establecida por la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal de Justicia según ponencia del Magistrado José Manuel Delgado Ocando, en donde le otorga el reconocimiento de patrimonio cultural a todo el que este debidamente registrado en el supra referido Catalogo del Patrimonio Cultural. De conformidad con los artículos 585 del Código de Procedimiento Civil, solicitaron se decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble de marras, a fin de evitar subsiguientes ventas a terceros de buena fe; Medida cautelar innominada de protección y resguardo del bien inmueble objeto de la presente demanda por ser patrimonio cultural; igualmente solicitó se estampe una nota marginal en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren Estado Lara, que decrete la protección del bien de marras por ser patrimonio cultural. Solicitaron sea llamados como terceros al Consejo Autónomo de Cultura y a la Gobernación del Estado Lara, de conformidad con lo establecido en el artículo 370 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente expuso que por las razones precedentemente expuestas es que demanda a la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., en la persona de su gerente RUPERTO FERNANDO ALZURU HERNÁNDEZ; igualmente al ciudadano FARID ANTONIO NUR ELCURE, todos supra identificados, para que convengan o sean condenados a: 1) En la subrogación legal de su representada INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., como compradora y en las mismas condiciones contempladas en el instrumento traslativo de propiedad, sobre los locales identificados con los Nros. 29-32 y 29-42 que constituyen el edificio vendido al ciudadano FARID ANTONIO NUR ELCURE, mediante la venta efectuada por la empresa Comercial ALZURU, S.R.L., a través de documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren Estado Lara el 15 de noviembre de 2.012, mediante documento inscrito bajo el Nº 2012.1394, Asiento Registral 1, del Inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.5252, correspondiente al libro del Folio Real del año 2.012; 2) Que declarada con lugar la subrogación el precio de venta que su representada debe pagar al codemandado FARID ANTONIO NUR ELCURE, sea el mismo que este pagó inicialmente; 3) Se condene en costos y costas procesales. Indicaron las citaciones de los codemandados e igualmente establecieron sus domicilios procesales; estimaron la demanda en la cantidad de de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), equivalentes a la cantidad de DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS CON SESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (16.666,66 U.T.). DE LA ADMISIÓN DE LA DEMANDA En fecha 17 de diciembre de 2.012, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara admitió la demanda y ordenó citar a los demandados; igualmente negó la tercería solicitada (folios 68 y 69 Pieza Nº 01). En fecha 09 de enero de 2.013, el Tribunal de la causa negó las medidas cautelares solicitadas (folio 70 Pieza Nº 01). En fecha 11 de enero de 2.013, la abogado VIRGINIA ISABEL CARRERO BRADLEY, presentó ante el a quo poder conferido por la parte actora (folios 71 al 75 Pieza Nº 01). En fecha 15 de enero de 2.013, la coapoderada actora presentó escrito explicando las causas para la procedencia de las medidas cautelares (folios 77 al 79 Pieza Nº 01). Cursa a los folios 2 y 3 de la Pieza Nº 02, poderes apud acta otorgados en fecha 05 de abril de 2.013, por el ciudadano FARID ANTONIO NUR ELCURE y RUPERTO FERNANDO ALZURUHERNANDEZ, en nombre propio y en nombre y representación de la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., respectivamente, a los abogados EUCLIDES SEBASTIANI MARQUEZ y JOSE RAMÓN CONTRERAS, todos supra identificados. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y DE LA RECONVENCIÓN En fecha 09 de abril de 2.013, el abogado EUCLIDES SEBASTIANI MARQUEZ, en su carácter de coapoderado judicial de los demandados, presentó escrito de contestación de la demanda, en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda incoada contra sus poder dantes, por no se ciertos los hechos narrados ni aplicables en cuanto a derecho los principios jurídicos invocados, seguidamente rechazó, negó y contradijo los alegatos y pretensiones del demandante, de la siguiente manera: • Negó, rechazó y contradijo que el inmueble objeto de la presente acción haya sido declarado Patrimonio Cultural del Estado Lara, • Negó, rechazó y contradijo que los 02 locales comerciales referidos por la parte demandante forman un solo edificio, ya que aparte de esos 02 locales comerciales también esta conformado por 02 oficinas en su planta alta. • Negó, rechazó y contradijo que se le haya violentado la preferencia ofertiva arrendaticia, por cuanto la venta realizada fue globalizada, es decir tanto de los locales comerciales ubicados en la planta baja como las oficinas ubicadas en la planta alta. Igualmente hizo referencia al artículo 49 del Decreto con Rango, y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. • Negó, rechazó y contradijo que a la parte demandante le corresponda la preferencia ofertiva y por lo tanto la acción y procedencia de la presente demanda de retracto legal arrendaticio, por el hecho explicado anteriormente, es decir, por que la venta se realizo del edificio en general, pero que sin embargo, el representante legal de la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., aun cuando sabia que no estaba obligado por Ley a hacerlo, le ofreció el inmueble en fecha 10 de octubre de 2.012, y en vista de haber pasado el termino legal establecido en el Parágrafo Único del artículo 44 eiusdem, procedió a ofertar el edificio en su globalidad. • Indicó igualmente que para el momento en que para el representante legal de la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., le ofertó el inmueble a la parte aquí demandante, éste se encontraba insolvente y en mora en el cumplimiento de su principal obligación como lo es el pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de octubre y noviembre, ambos del año 2.012. seguidamente se refirió al artículo 42 eiusdem. • Negó, rechazó y contradijo que el precio y el pago de la venta entre sus poderdantes por el edificio en su globalidad, del cual forma parte los locales objeto por la parte aquí demandante, haya sido por un monto menor al establecido en el documento de compraventa. Seguidamente procedió a dar contestación al fondo de la demanda fundamentándose en los artículos 42, 43, 44 y 49, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para lo cual en base a éstos artículos y a lo precedentemente expuesto alegó que la parte aquí demandada no puede aspirar y por lo tanto non tiene derecho que le proceda el retracto legal. De igual forma, de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el apoderado judicial del codemandado FARID ANTONIO NUR ELCURE, en su carácter de arrendador propietario del bien objeto de la presente acción, procedió a reconvenir a la empresa INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., representada por los ciudadanos IVAN JOSÉ CANELA MENDOZA y MARIA DE LOS ANGELES CANELA GONZALES, todos supra identificados, en su carácter de presidente y vicepresidente, respectivamente, en su condición de arrendadores del referido inmueble, por motivo de DESALOJO por falta de pago por parte de los mismos, en los siguientes términos: Expuso que en fecha 1º de octubre de 2.001, el ciudadano RUPERTO FERNANDO ALZURU HERNANDEZ, supra identificado, en su carácter de arrendador cedió en arrendamiento a la sociedad mercantil INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., representada por los ciudadanos IVAN JOSÉ CANELA MENDOZA y MARIA DE LOS ANGELES CANELA GONZALES, ya identificados, los inmuebles anteriormente señalados y suficientemente descritos, propiedad para ese entonces de la firma mercantil COMERCIAL ALZURU, S.R.L., supra descrita, de la cual él la representaba legalmente, siendo el caso que de conformidad con la Cláusula Tercera, la cual establece que el plazo de duración del contrato es de seis (06) meses y se prorrogaría por el mismo tiempo automáticamente si las partes así lo acordaren, por lo cual al haberse cumplido este tiempo inicial en fecha 30 de abril de 2.002, y al no haber acordado la mencionada prorroga, en este caso comenzó a transcurrir la prorroga establecida en el artículo 38, literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y una vez llegada la fecha de su vencimiento el 1º de octubre de 2.002, y sin que la arrendataria desocupara el mencionado inmueble, fue que el contrato paso de ser determinado a tiempo indeterminado. Siguió exponiendo que de conformidad a la Cláusula Cuarta de dicho Contrato de Arrendamiento, el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) mensuales, que la arrendataria se comprometió a pagar por adelantado, incrementándose dicho canon de Arrendamiento de manera progresiva de mutuo convenio, siendo el último pactado en la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES (BS. 900,00) mensuales, los cuales la arrendataria pagó correctamente y de manera consecutiva y puntual directamente al Arrendador, hasta el mes de Septiembre del año 2.012. Que posteriormente la propietaria de dichos inmuebles, la firma mercantil COMERCIAL ALZURU, S.R.L., representada por el ciudadano RUPERTO FERNANDO ALZURU HERNANDEZ, arriba identificados, en su carácter de Gerente decide vender el Edificio en su totalidad, del cual forman parte los locales comerciales objeto del Contrato de Arrendamiento, por las razones descritas en la cláusula de contestación de la presente demanda, aunque no estaba obligada legalmente a ofertárselo con preferencia a la Arrendataria, en primer lugar por ese mismo hecho o sea la venta global del edificio y en segundo lugar porque la misma se encontraba para ese momento insolvente y morosa en el pago del canon de arrendamiento, con todo y eso de manera voluntaria en fecha 10 de Octubre del año 2.012, a través de documento Autenticado se le ofrece en venta al arrendador del contrato de marras, para lo cual alegó transcurrido el lapso de 15 días continuos luego de dicha oferta y el arrendador no dio respuesta, por lo cual a criterio del coapoderado judicial las partes demandadas se tiene como una negativa, por lo que el Arrendador del mencionado contrato procedió a ofertar el Edificio en su globalidad a terceros que pudiesen estar interesados, siendo así como en fecha 15 de Noviembre del año 2.012, se lo vendió al ciudadano FARID ANTONIO NUR ELCURE, cediéndole y traspasándole con posterioridad todos los derechos y obligaciones que tenia como Arrendador y propietario de dicho inmueble en cuestión, según documento privado de fecha 03 de diciembre de 2.012, de lo cual alegó fue notificado el Arrendatario del contrato de marras, seguidamente hizo referencia al artículo 20 eiusdem. Alegó que la Arrendataria luego de su último pago del canon de Arrendamiento hecho directamente al anterior Arrendador, correspondiente al mes de septiembre del año 2.012 por la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,00), el cual realizó de manera adelantada, en fecha 10 de septiembre del año 2.012, tal como lo establece el Contrato de Arrendamiento privado escrito en su Cláusula Cuarta y se desprende de el último recibo de cancelación emitido por el anterior Arrendador, realizó la consignación arrendaticia del mes de octubre del año 2012, por ante el Juzgado Segundo Del Municipio Iribarren Del Estado Lara, asunto Nº KP02-S-2012-011951, en fecha 16 de Noviembre del año 2012, posterior a la venta del Edificio en su globalidad del cual forman partes los Locales comerciales objeto del arrendamiento, observando que para dicha fecha se encontraba insolvente con dos mensualidades correspondientes a los meses de octubre y noviembre del año 2012, siendo por lo tanto dicho mes y los meses posteriores consignados de manera extemporánea, ya que así como lo analizó anteriormente, según el coapoderado accionado, del Contrato de Arrendamiento en cuestión en su Cláusula Cuarta se desprende claramente que los pagos de los cánones de Arrendamientos son por mensualidades adelantadas, y de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1.614 del Código Civil Venezolano, aunque dicho Contrato de Arrendamiento sea indetermino por haberle operado la Tácita Reconducción, el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, por lo cual, de conformidad al Articulo 51 del Decreto Con Rango y Fuerza De Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el presente caso consideró que la Arrendataria por haber convenido dentro del Contrato de Arrendamiento, que los pagos lo realizaría por adelantado, entonces se entiende que le tocaba pagar el canon de arrendamiento el primer día de de cada mes, por lo tanto a los fines de consignar dentro del lapso legal tenia que hacerlo dentro de los primeros 15 días continuos al primer día de cada mes. Siguió exponiendo que tenía hasta los días dieciséis de cada mes para la cancelación del canon de arrendamiento dentro del lapso legal, teniendo así que el mes de Octubre del año 2012, lo debió consignar máximo hasta el 16 de octubre del año 2.012, y que lo consignó en fecha 16 de noviembre del año 2.012, cuando ya se encontraba incluso vencido el mes de noviembre del año 2.012; que consignó a su vez de manera extemporánea el mes de noviembre del año 2.012, en fecha doce 12 de diciembre del año 2.012, debiendo hacerlo máximo hasta el 16 de noviembre del año 2.012; ocurriendo lo mismo con las consignaciones de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de diciembre del año 2.012 y enero del año 2.013, los cuales debió hacerlos máximo hasta el 16 de diciembre del año 2.012 y 16 de enero del año 2.013, respectivamente, pero los consignó en fecha 15 de enero del año 2.013, y 14 de Febrero del año 2.013, respectivamente; alegó que el mes de febrero del año 2.013, el cual tenia hasta el 16 de febrero de ese año, lo realizó en fecha 14 de marzo de 2.013, al igual que el mes de marzo y siguientes del año 2013, y que de conformidad a la cesión de Derechos y Deberes del Contrato de Arrendamiento y la fecha de notificación realizada por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial, la cual fue realizada en fecha cinco 5 de Febrero del año 2.013, debía hacerlo máximo hasta el 16 de marzo del año 2.013 y a nombre del nuevo Propietario-Arrendador, ciudadano FARID ANTONIO NUR ELCURE, supra identificado. Por lo cual alegó que las consignaciones son ilegales y por lo tanto no cumplen con la finalidad y causa por la cual fue hecha, es decir que no solventa de ninguna manera a la Arrendataria, debiéndose tener por lo tanto como no realizada, ya que las efectuó a nombre y a favor de una persona que ya no tiene la cualidad de Arrendador, como lo es el ciudadano RUPERTO FERNANDO ALZURU HERNANDEZ, si no a nombre del nuevo Propietario-Arrendador, ciudadano FARID ANTONIO NUR ELCURE, razón por la que Reconvine el DESALOJO por falta de pago de los inmuebles objeto del contrato de marras supra identificados, y que sean reintegrados a su poderdante libre tanto de personas y cosas, por estar ante un contrato de Arrendamiento por tiempo indeterminado, por las causas ya explicadas anteriormente, para lo que se fundamentó en el artículo 34 literal “A” del Decreto Con Rango y Fuerza De Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la reconvención de la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), equivalentes a la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS SETENTA Y UN COMA CERO VEINTIOCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (3.271,028 U.T.). En fecha 10 de abril de 2.013, el Tribunal de la causa admitió la Reconvención supra descrita, por lo que estableció que la parte reconvenida debía dar contestación a la misma al segundo día de despacho el de esa fecha (folio 99 Pieza Nº 02). Cursa a los folios 100 al 107 de la Pieza Nº 02, escrito presentado en fecha 12 de abril de 2.013, por los apoderados judiciales de la parte actora reconvenida, en donde procedieron a dar contestación a la reconvención por motivo de DESALOJO incoado en contra de sus poderdantes, para lo cual lo realizaron en los siguientes términos: Opusieron la falta de cualidad del demandado reconviniente ciudadano FARID ANTONIO NUR ELCURE para reconvenir a su representada por motivo de DESALOJO, por cuanto al momento de efectuarse la notificación de la cesión de derechos y obligaciones a través del Juzgado Segundo del Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el asunto KP02-S-2012-13076, que como arrendador tiene el ciudadano RUPERTO FERNANDO ALZURU HERNÁNDEZ, tanto en el escrito de solicitud del folio 93 de la Pieza 02, como en el acta de traslado, se pretende notificar a una persona distinta al Presidente de INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., es decir, al ciudadano IVÁN JOSÉ CANELA MENDOZA titular de la cédula de identidad 9.185.212, para lo que alegaron que el verdadero Presidente es de cédula de identidad 4.070.655, y que el Tribunal una vez constituido en el local el 05 de febrero de 2.013, a fin de materializar la notificación, le hizo entrega al mencionado ciudadano de una copia simple de la solicitud en cuestión, de un documento original de cesión de derechos y copia de un contrato de arrendamiento el cual se negó a firmar, por lo que invocaron el artículo 1.550 del Código Civil; en razón de ello, solicitaron se declare inadmisible la reconvención por falta de cualidad, ya que la cesión no surte efectos contra terceros porque ninguno de los representantes legales de la empresa INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., por lo que alegaron no existe aceptación de dicha cesión. De igual forma, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil impugnaron la cuantía establecida en la reconvención por considerarla exagerada en comparación con la supuesta mora de 5 cánones de arrendamiento de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,00) cada uno, por lo que alegaron que la cuantía debió estimarse en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00) equivalentes a CUARENTA Y DOS COMA CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (42,05 U.T.), razón por la cual consideraron que el A quo es incompetente para conocer del asunto en razón de la cuantía, por lo que solicitaron se declare inadmisible la reconvención propuesta de conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la reconvención por desalojo intentada por el coapoderado actor contra sus poderdantes, por no estar ajustada a la realidad ni ser aplicable en derecho. De igual forma, rechazaron negaron y contradijeron: Que el ciudadano FARID ANTONIO NUR ELCURE tenga cualidad para intentar la reconvención; que su representada este ocupando en su condición de arrendataria solamente la planta baja del inmueble en cuestión ya que el contrato incluye todo el edificio; la cabida o superficie total y aproximada de construcción ya que alegó que la superficie ocupada es superior; se allanaron en el sentido de que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado por tácita reconducción de conformidad con los artículos 1600 y 1614 del Código Civil; rechazaron negaron y contradijeron la supuesta insolvencia por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses octubre, noviembre y diciembre todos de 2.012, enero y febrero ambos de 2.013, para lo cual destacaron la Cláusula Cuarta del contrato de marras, para lo que en base al artículo 1.269 del Código Civil alegaron no estar en mora y que dicha cláusula es ambigua e imprecisa ya que no especifica un plazo, ni fecha, ni los días en que se pagara cada canon, lo que expuso se evidencia en la fecha de los recibos Nros. 0170, 0171, 0172, 0173 y 0174 que fueron presentados por RUPERTO ALZURU para el cobro en el lugar fijado por dicho ciudadano los días 05 de mayo de 2.012, el canon del mes de mayo de 2.013, 13 de junio de de 2.012, el canon del mes de junio de 2.012; 07 de julio de 2.012 el canon del mes de julio de 2.012; 06 de agosto de 2.012 el canon del mes de agosto de 2.012; y 10 de septiembre de 2.012 el canon del mes de septiembre de 2.012. De igual forma alegó que el arrendador no cumplía con su obligación de hacer que era señalar el lugar para el pago ni la de dar el correspondiente recibo para cobrar el canon de arrendamiento a la empresa INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., por lo que consideró que la Cláusula Cuarta nula por ser una obligación condicional resolutoria, basándose en los artículos 1.269, 1.202, 1.197 y 1.198 del Código Civil y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia de ello, expuso que mal puede alegarse la falta de pago o la extemporaneidad por el retardo de pago de los cánones de arrendamientos antes mencionados en el procedimiento de consignación arrendaticia signado con el N° KP02-S-2012-11.951, ya que la Cláusula Cuarta del contrato objeto de la acción es nula por la razón arriba descrita, por lo que negaron, rechazaron y contradijeron la extemporaneidad por el retardo de pago de los cánones de arrendamientos antes mencionados en el supra referido asunto. Negaron, rechazaron y contradijeron que su representada este incursa en la causal de desalojo prevista en el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que expusieron que no puede demandarse el DESALOJO debido a que su representada esta solvente y habilitada para ejercer la pretensión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. En otro orden de ideas, establecieron que en el supuesto que la notificación de la cesión haya sido valida y surtiera efectos para su mandante como tercero cedido, alegaron que el pago de los cánones de arrendamiento se han realizado dentro del término legal establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que el adquirente de la cesión recibe todos los deberes y derechos del contrato de arrendamiento y con ello las consignaciones hechas en el asunto N° KP02-S-2012-11.951, para lo que se fundamentaron en el artículo 20 eiusdem. Finalmente solicitaron que la reconvención sea declarada sin lugar. En fecha 15 de abril de 2.013, el Tribunal a quo se acogió al lapso probatorio de acuerdo al artículo 889 del Código de Procedimiento Civil (folio 108 Pieza Nº 02). En fecha 16 de abril de 2.013, la representación judicial de la parte demandante reconvenida presentó escrito de promoción de pruebas (folios 109 y 110 Pieza Nº 02), por lo que mediante auto de fecha 17 de abril de 2.013, el Tribunal de la causa las admitió (folio 111 Pieza Nº 02), y en esa misma fecha la representación judicial de la parte demandada reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas (folios 112 al 118 Pieza Nº 02); por lo que en fecha 18 de abril de 2.013, mediante auto el A quo admitió a sustanciación las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada reconviniente (folio 160 Pieza Nº 02). Mediante auto de fecha 23 de abril de 2.013 el a quo suspendió la causa de conformidad con el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil (folio 163 Pieza Nº 02); en fecha 02 de mayo de 2.014 la parte demandante sustituyó poder modificando algunas facultades de sus apoderados (folio 164 Pieza Nº 02); en fecha 03 de marzo de 2.013, la coapoderada actora solicitó la suspensión de la causa hasta el día 14 de mayo de 2.013 (folio 176 Pieza Nº 02), siendo así tomado en cuenta por el A quo en fecha 03 de mayo de 2.013 (folio 177 Pieza Nº 02); en fecha 15 de marzo de 2.013, la coapoderada actora solicitó la suspensión de la causa hasta el día 20 de mayo de 2.013 (folio 180 Pieza Nº 02), siendo así tomado en cuenta por el A quo en fecha 15 de mayo de 2.013 (folio 181 Pieza Nº 02); mediante auto de fecha 21 de mayo de 2.013, el a quo advirtió que a partir de ese día inclusive se reanudaría la causa (folio 182 Pieza Nº 02). En fecha 22 de mayo de 2.013, la coapoderada actora presentó escrito de promoción de pruebas, igualmente lo hizo en esa misma fecha la representación judicial de la parte codemandada ciudadano FARID ANTONIO NUR ELCURE; de la misma forma cursa a los folios 204 al 206 de la Pieza Nº 02, escrito de pruebas presentados por las representaciones judiciales de ambas partes. En fecha 24 de mayo de 2.013, por el tribunal A quo. Cursa a los folios 128 al 131 de la Pieza Nº 02 escrito de promoción de pruebas presentado por la coapoderada, las cuales fueron admitidas por no haber sido providenciadas, en fecha 30 de mayo de 2.013, por el Tribunal A quo. En fecha 03 de junio de 2.013 el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas las cuales admitió el a quo mediante auto de fecha 05 de junio de 2.013. En fecha 17 de marzo de 2.014, el Tribunal de la causa difirió la publicación de la sentencia de acuerdo al artículo 251 del Código Adjetivo Civil (folio 12 Pieza Nº 03) DE LA SENTENCIA RECURRIDA En fecha 21 de abril de 2.014, el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, dictó y publicó sentencia definitiva en el presente asunto en la que declaró: “…1. SIN LUGAR la pretensión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por los ciudadanos IVAN JOSE CANELA MENDOZA Y MARIA DE LOS ANGELES CANELA GONZALEZ, actuando como Presidente y Vicepresidente de la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., en contra del ciudadano FARID ANTONIO NUR ELCURE, y de la Firma Mercantil “COMERCIAL ALZURU S.R.L.”, ya identificadas; y 2. SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO, intentada por los últimos de nombrados en contra de los primeros. Se condena en costas tanto a la parte demandante reconvenida, por haber sido desechada su pretensión, cuanto a la parte demandada reconviniente, por haber fracasado la reconvención por ella propuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem…” Sentencia ésta que fue apelada en fecha 06 de mayo de 2.014, por la abogado VIRGINIA ISABEL CARRERO BRADLEY, apoderada judicial de la sociedad mercantil INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., ambas supra identificadas, por lo que mediante auto de fecha 14 de mayo de 2.014, el Tribunal de la causa oyó dicha apelación en ambos efectos, por lo que ordenó la remisión del expediente a la URDD CIVIL a fin de su distribución entre una de los Juzgados Superiores de esta Circunscripción Judicial (folio 89 Pieza Nº 03) Correspondiéndole conocer del presente asunto al Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, quien en fecha 30 de junio de 2.014, se declaró incompetente de conocerlo, por lo que declinó la competencia en uno de los Juzgados Superiores en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, ordenando la remisión del expediente a la URDD CIVIL a fin de su distribución. DE LAS ACTUACIONES EFECTUADAS ANTE ESTA ALZADA Correspondiéndole conocer del presente asunto a este Juzgado Superior, quien lo recibió el 30 de septiembre de 2.014, y mediante auto de fecha 03 de octubre de 2.014, se le dió entrada y se fijó el para la realización del acto de informes al vigésimo (20°) día de despacho siguiente, conforme con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 24 de nuestra Carta Magna y 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial (folio 120 Pieza Nº 03). En fecha 30 de octubre de 2.014, esta Alzada admitió la tercería adhesiva presentada por los ciudadanos NUBIA GRATEROL, PEDRO TERÁN, RAFAEL PÁRRAGA y JUAN MORENO (folios 173 y 174 Pieza Nº 03). En fecha 31 de octubre de 2.014, siendo la oportunidad procesal para la presentación de los informes, éste Juzgado Superior Segundo dejó constancia que comparecieron tanto la representación judicial de la parte demandada como de la parte actora y presentaron escrito de informes, por lo que el Tribunal se acogió al lapso de Observaciones establecido en el artículo 519 del Código Adjetivo Civil (folio 175 Pieza Nº 03). En fecha 12 de noviembre de 2.014, siendo la oportunidad procesal para la presentación de Observaciones a los informes, este Tribunal dejó constancia igualmente que tanto la representación judicial de la parte actora como la representación judicial de la parte demandada presentaron escrito de Observaciones a los Informes, por lo que este Juzgado se acogió al lapso para dictar y publicar Sentencia establecido en el artículo 521 del Código Adjetivo Civil (folio 202 Pieza Nº 03). Llegada la hora para decidir, este Tribunal observa: DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES Dado a que la sentencia recurrida fue emitida por un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por ser este Juzgado Superior le corresponde conocer del fallo recurrido, conforme a lo establecido en la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, referente a los deberes y atribuciones de las Cortes de apelaciones, la cual en su numeral 2, literal A señala: “Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo Civil, y de los Recursos de hecho”. En base a lo antes dicho se procede a establecer los límites de la competencia. Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso. Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso sólo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta. Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por la parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste. Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria Sin Lugar la demanda y Sin Lugar la Reconvención interpuesta ante esta Alzada, y por ser este el Juzgado Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado de la Primera Instancia que dictó el fallo recurrido. Y así se declara. MOTIVA Corresponde a este juzgador determinar si la decisión de fecha 21 de abril de 2.014 en la cual el a quo declaró Sin Lugar la Acción de Retracto Arrendaticio intentada por la empresa INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., contra la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., y FARID ANTONIO NUR ELCURE, y Sin Lugar la Reconvención que por Desalojo intentaron estos últimos contra la actora reconvenida, está o no conforme a derecho, y para ello, a los fines de establecer los limites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 ordinal 3º del Código Adjetivo Civil y basado en los escritos de demanda y contestación de ésta, así como también el de reconvención planteada y de la contestación a la misma, en criterio de quien emite el presente fallo, quedan como hechos reconocidos los siguientes: 1. Que el contrato de arrendamiento por el cual la actora reconvenida demandó el Retracto Legal Arrendaticio, fue suscrito por ésta como arrendataria y el ciudadano RUPERTO FERNANDO ALZURU HERNANDEZ, titular de la cédula de Identidad Nº V- 241.654, como arrendador, tal como lo describió la actora y aceptado por la accionada, así como también de la documental consistente en original de dicho contrato consignado como anexó “A” al escrito de contestación de Demanda cursante al folio 33 de la Pieza Nº 02, y del cual se evidencia, que dicho contrato fue suscrito con fecha de inicio el 1º de octubre del 2.001, y con vigencia de un lapso de 6 meses, prorrogable automáticamente por igual periodo salvo que las partes lo derogaran, lo cual debía hacerse por escrito y con un mes de anticipación a la fecha de vencimiento del mismo. 2. Que el inmueble sobre el cual se pretende el Retracto Legal Arrendaticio de autos, pertenecía a la aquí accionada COMERCIAL ALZURU, S.R.L., quien se lo vendió al aquí coaccionado FARID ANTONIO NUR ELCURE, el 15 de noviembre de 2.012, a través de documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el Nº 363.11.2.25252, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.012, por un precio de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), tal como se evidencia de copia fotostática de documento de venta cursante a los folios 24 y 25 de la Pieza Nº 01. 3. Que en fecha 10 de octubre de 2.012, tal como consta de documento cursante al folio 48 y 49 de la Pieza Nº 02, la coaccionada COMERCIAL ALZURU, S.R.L., le hizo a la aquí accionante reconvenida notificación del derecho de preferencia ofertiva sobre el inmueble objeto de este proceso. 4. Que en fecha 16 de noviembre de 2.012, la actora reconvenida por ante el Juzgado Distribuidor del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial, presentó escrito de consignación arrendaticia del mes de octubre de 2.012, a favor del ciudadano RUPERTO FERNANDO ALZURU HERNANDEZ, con ocasión del contrato de arrendamiento del inmueble objeto del este proceso, tal como consta de copia del expediente KP02-S-2012-0111951, cursante del folio 51 al folio 58 de la Pieza Nº 02 del expediente de autos, por lo que dicha consignación la hizo a su arrendador, a sabiendas que la propietaria del inmueble objeto de este proceso le había ofrecido en venta con anterioridad (el 10-10-2.012) e inclusive el referido inmueble para esta fecha de consignación (16-11-12) ya había sido vendido, lo cual ocurrió el 15 de noviembre de 2.012. Quedando como hechos controvertidos los siguientes: A) ¿Si es verdad o no, que el arrendador RUPERTO FERNANDO ALZURU HERNANDEZ, se había negado a recibirle a la arrendataria y aquí accionante reconvenida el canon de arrendamiento del inmueble objeto del contrato de este proceso?; B) ¿Si es verdad o no que la actora reconvenida estaba insolvente respecto a los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2.012?; C) ¿Si es o no valida la notificación de derecho de preferencia ofertiva sobre el inmueble objeto de este contrato efectuado el 10-10-2012, por la propietaria de dicho bien aquí accionada (COMERCIAL ALZURU, S.R.L.) a la accionante reconvenida?; D) ¿Si efectivamente la actora reconvenida tenía o no derecho al retracto arrendaticio de autos?, y así se establece. Una vez lo precedentemente establecido procede este Jurisdicente a hacer los siguientes pronunciamientos: PUNTO PREVIO Dado a que en el caso sub lite hubo demanda y reconvención, las cuales fueron declaradas por el a quo sin lugar, pero en virtud que sólo la parte actora reconvenida ejerció el recurso de apelación contra la sentencia definitiva de fecha 21/04/2014, pues en virtud del principio de reformatio in peius se ha de considerar que sólo se apeló de lo decidido sobre la acción principal, es decir, de la declaratoria de sin lugar de la acción de retracto legal arrendaticio incoada por la actora reconvenida INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., contra la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., y FARID ANTONIO NUR ELCURE, que es lo desfavorable respecto a la apelante; por lo que quien emite el presente fallo se abstendrá de pronunciarse sobre la decisión de sin lugar la reconvención que por Desalojo incoaron estos últimos contra la actora reconvenida, y así se establece. DEL FONDO DEL ASUNTO Respecto a la acción de retracto legal arrendaticio incoada por la empresa INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., contra la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., y FARID ANTONIO NUR ELCURE, todos identificados en autos, el suscrito, disiente del A quo quien se pronunció al fondo del asunto declarando Sin Lugar la misma, por cuanto de acuerdo a la normativa legal que consagra tanto la preferencia ofertiva como el derecho de Retracto Legal Arrendaticio y a los hechos admitidos por las partes, e incluso, probado documentalmente, se evidencia, que la actora no tiene cualidad o legitimatio ad causam para instaurar el juicio de autos; instituto jurídico procesal éste consagrado en el artículo 361 del Código Adjetivo Civil, y que la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia en sentencia Nº 118, Exp. 2009-000471, de fecha 23 de abril de 2.010, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortíz Hernández, estableció lo siguiente: “…La jurisprudencia de este Alto Tribunal ha señalado en torno a la cualidad o interés jurídico de una persona para instaurar una querella judicial, lo siguiente: “(...)-la legitimatio ad procesum– o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquéllas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores; cuestión ésta que única y exclusivamente puede dilucidarse en la sentencia de mérito, conforme a los términos del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil (...).” (Sentencia de la Sala Político Administrativa, de fecha 22 de julio de 1999.) Al respecto esta Sala hace las siguientes consideraciones: I.- La legitimatio ad procesum o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquéllas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores. II.- La falta de cualidad, es una excepción que debe ser decidida en la sentencia de fondo, y el juez, para constatar la legitimación o cualidad de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. III.- La legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional, por lo cual, quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido). IV.- La legitimación ad causam o cualidad, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. V.- Que la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del demandante, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. VI.- El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. VII.- Una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, surge en el juez la obligación de pronunciarse en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés.…” Lo cual impedía pronunciarse sobre el mérito de la causa como lo hizo y en su lugar, debió declarar de oficio la inadmisibilidad sobrevenida de la demanda de retracto legal arrendaticio de autos, por cuanto tal como lo estableció la doctrina de la Sala de Casación Civil supra transcrita, aplicada al caso sub iudice de acuerdo al artículo 321 eiusdem, la legitimación ad causam es un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que debe ser verificado por el Juez. Efectivamente, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha en que se inició el proceso de autos y aplicable a la solución del mismo regula tanto la preferencia ofertiva como al retracto arrendaticio, cuando en sus artículos 42 y 43 preceptúa: “…Articulo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en cualquier condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. Articulo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…” De esta normativa transcrita se infiere, que tanto para la preferencia ofertiva como la del derecho de retracto arrendaticio se requiere la existencia de la relación jurídico sustancial arrendaticia entre el arrendador propietario del inmueble arrendado y el arrendatario; situación legal ésta que no se da en este caso, por cuanto del texto del contrato de arrendamiento invocado por la actora como el fundamento por el cual ejerce la acción de retracto legal arrendaticio consignado con el libelo de la demanda marcado con letra “B”, y en original por la demandada como anexó “B”, cursante al folio 16 de la Pieza Nº 01 y 53 de la Pieza Nº 02 respectivamente, cuyo tenor es el siguiente: “…Nosotros, Ruperto Fernando Alzuru Hernández, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio, Titular de la cédula de identidad Nro. V-241.654, quien en lo adelante y en los efectos de este contrato se denomina “EL ARRENDADOR” por una parte, y por la otra Iván José Canela Mendoza venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio también, Titular de la cédula de identidad Nro. V-4.072.655, en representación de INDUSTRIAS MUSICALES “PABLO CANELA” C.A; registrdo por ante el Registro Mercantil Segundo de Lara, bajo el Nro. 28, Tomo 48-A de fecha 10 de Octubre del 2001y quien a los mismos efectos en lo adelante se denominara “LA ARRENDATARIA”, declaramos haber celebrado un contrato de arrendamiento el cual se rige por las siguientes cláusulas: PRIMERA.- “EL ARRENDADOR” da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA” dos (02) locales comerciales y anexos de la planta de un edificio, marcado con los Nros. 29-32 y 29-42, ubicados en la carrera 21 entre calles 29 y 30, de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara…Sic…” Se determina, que dicho contrato fue suscrito como arrendador, por el ciudadano RUPERTO FERNANDO ALZURU HERNÁNDEZ, y en ningún momento éste argumentó actuar en nombre de la propietaria del inmueble, por lo que actuó en nombre propio y por tanto, al ser la propietaria del inmueble objeto del presente proceso un tercero respecto a la supra referida relación arrendaticia como lo es la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., tal como lo aceptan las partes y así consta del documento de venta hecha por ésta al codemandado FARID ANTONIO NUR ELCURE, cursante a los folios 21 al 31 de la Pieza Nº 01 en copia certificada; pues obliga a concluir, que la actora no tiene cualidad activa de acuerdo al artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios supra transcrito para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio sobre el inmueble supra identificado; apreciación ésta que no varía a pesar de la notificación de preferencia ofertiva hecha a la actora por la codemandada propietaria del referido inmueble (COMERCIAL ALZURU, S.R.L.), ya que la actora en virtud de no tener relación contractual arrendaticia sobre dicho bien con dicha codemandada, sino que la tenía con un tercero (RUPERTO FERNANDO ALZURU HERNÁNDEZ), no tenía derecho a dicha notificación ofertiva y cualquier controversia o derecho que eventualmente le pudiera generar ésta a la actora, deberá ser dilucidado de acuerdo al artículo 111 del Código de Comercio, por ser la actora y la codemandada propietaria oferente, personas jurídicas de carácter mercantil en concordancia con los artículos 101 y 1.090 eiusdem, y así se decide. De manera que en virtud de no tener la actora cualidad para intentar el juicio de autos de acuerdo al artículo del Código Adjetivo Civil en concordancia con el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos vigente para la fecha en que se inició caso sub liten, y habiéndose pronunciado el A quo al fondo del asunto declarando sin lugar la acción de retracto legal arrendaticio estando impedido para ello en virtud de la falta de legitimatio ad causam de la actora, tal como lo estableció la doctrina casacional supra transcrita y acogida, obliga a declarar con lugar la apelación interpuesta por la abogado VIRGINIA ISABEL CARRERO BRADLEY, apoderada judicial de la parte actora reconvenida sociedad mercantil INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., modificándose la misma, declarándose en su lugar, inadmisible de manera sobrevenida la demanda de retracto legal arrendaticio incoada por la sociedad mercantil INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., contra la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., y el ciudadano FARID ANTONIO NUR ELCURE, prescindiéndose por innecesario del análisis de cualquier otro hecho, alegato o pruebas promovidas por esta, así como de la tercería ejercida ante esta Alzada, quedando incólume lo decidido sobre la reconvención por no haber sido objeto de esta incidencia en virtud del principio reformatio in peius, y así se decide. DISPOSITIVA En virtud de las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la Abogado VIRGINIA ISABEL CARRERO BRADLEY, apoderada judicial de la parte actora reconvenida sociedad mercantil INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., en contra de la sentencia definitiva, dictada en fecha 21 de abril del año 2014, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la cual declaró: “…1. SIN LUGAR la pretensión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por los ciudadanos IVAN JOSE CANELA MENDOZA Y MARIA DE LOS ANGELES CANELA GONZALEZ, actuando como Presidente y Vicepresidente de la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., en contra del ciudadano FARID ANTONIO NUR ELCURE, y de la Firma Mercantil “COMERCIAL ALZURU S.R.L.”, ya identificadas; y 2. SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO, intentada por los últimos de nombrados en contra de los primeros. Se condena en costas tanto a la parte demandante reconvenida, por haber sido desechada su pretensión, cuanto a la parte demandada reconviniente, por haber fracasado la reconvención por ella propuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem…” Modificándose la misma así: 1. De manera sobrevenida se declara INADMISIBLE la demanda de retracto legal arrendaticio intentada por la empresa INDUSTRIAS MUSICALES PABLO CANELA, C.A., contra la firma mercantil COMERCIAL ALZURU, S.R.L., y FARID ANTONIO NUR ELCURE, ya identificados en autos. 2. Respecto a la decisión de la Reconvención en la cual el a quo declaró sin lugar la reconvención de Desalojo incoada por estos últimos contra la primera, queda incólume en virtud de no haber formado parte del recurso de apelación en virtud del principio de reformatio in peius. No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza jurídica de la decisión tomada. Déjese copia certificada de la referida sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y regístrese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, en Barquisimeto a los veinte (20) días del mes de Febrero del año 2015. El Juez Titular, Abg. Jose Antonio Ramirez Zambrano La Secretaria Acc., Abg. Carmen Luisa Moncayo Barrios. Publicada en la misma fecha, siendo las 12:18 p.m., y quedando anotada bajo el asiento del Libro Diario Nº 09. La Secretaria Acc., Abg. Carmen Luisa Moncayo Barrios.