TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dos de febrero de dos mil quince
204º y 155º

ASUNTO: KP02-R-2014-001021

DEMANDANTES: FRANCISCO JOSE BARRAGAN e ISABEL TERESA MATA DE BARRAGAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. 4.387.864 y 7.403.607, respectivamente, ambos de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: RICARDO DIAZ MOYANO, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 114.330.

DEMANDADO: SIOLY DEL CARMEN MARIN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.150.970.

APODERADO JUDICIAL: FRANCIA YAÑEZ QUINTERO abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el IPSA bajo el Nº 63.462.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil se procede a hacer una síntesis de la controversia, la cual se hace en los siguientes términos:

En fecha 25 de julio de 2013, los ciudadanos FRANCISCO JOSE BARRAGAN e ISABEL TERESA MATA DE BARRAGAN, debidamente asistidos por el abogado RICARDO DIAZ, todos supra identificados, presentaron por ante la URDD Civil, escrito de demanda por Resolución de Contrato, en la cual alegaron que en fecha 03 de enero de 2013, suscribieron con la ciudadana SIOLY DEL CARMEN MARIN, ya identificada, una opción de compra sobre un inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno propio sobre la cual se encuentra construida, distinguida con el N° 6-37 de la Urbanización La Puerta, ubicada en la vía que conduce de los Rastrojos a la Piedad, en el sector conocido como Zanjón Colorado, al lado de la Urbanización Atapaima, en Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, el cual tiene una superficie aproximada de ciento dos metros cuadrados (102 Mts2), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NOR-ESTE: En seis metros (6Mts) con la calle 6 norte; SUR-OESTE: En seis metros (6Mts) con la parcela N-7-23; SURESTE; En diecisiete metros (17 Mts) con la parcela N6-38 y NOR-OESTE: En diecisiete metros (17 Mts) con la parcela N6-36, que le pertenecen según consta en documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara de fecha 07 de agosto de 1996, bajo el Nro 36, Folio 1 al 7, Tomo 2 Protocolo Primero; el cual aduce que tenía una duración de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga a partir del día en que se firmo es decir en fecha 03 de enero de 2013, que de la cláusula tercera del contrato se desprende que la vigencia de la referida oferta sería hasta 03 de mayo de 2013; que el precio de venta acordado fue de cuatrocientos cincuenta mil (Bs. 450.000,00) de los cuales se le hizo entrega al momento de la firma del documento de opción de compra la suma de ciento diez mil Bolívares (Bs. 110.000,oo) quedando un saldo pendiente de Trescientos cuarenta mil Bolívares (Bs. 340.000,00) monto que sería cancelado al momento de la venta definitiva; narra en su escrito libelar que en la clausula cuarta, se establece el 50% del monto opcionado si cualquiera de las dos partes desiste de referida negociación; alega que la ciudadana Sioly del Carmen Marín no dio cumplimiento con su obligación contractual, como lo es de efectuar el pago restante, dejando de cumplir con sus obligaciones como lo es la de cancelar la totalidad del precio de venta pautado y acordado; por lo que manifiesta que es aplicable el descuento del 50% al dinero recibido, lo cual asciende a la cantidad de cincuenta y cinco mil Bolívares (Bs. 55.000,00) quedando obligados la parte actora, a reintegrar la diferencia, es decir la suma de cincuenta y cinco mil Bolívares (Bs. 55.000,00) a lo que solicita al tribunal se sirva fijar dicho lapso; todo esto conforme a lo establecido en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil; procede a demanda por Resolución de Contrato a la ciudadana Sioly del Carmen Marín, estima la presente demanda en ciento diez mil Bolívares (Bs. 110.000,00) equivalentes a 1.028 unidades tributarias.

En fecha 31 de Julio de 2013 el Juzgado Segundo de los Municipio Palavecino y Simón Planas admite la demanda; en fecha 19 de septiembre de 2013 riela poder apud acta otorgado al abogado Ricardo Díaz por los ciudadanos francisco José Barragán e Isabel Teresa Mata de Barragán; en fecha 25 de noviembre de 2013 se observa poder otorgado a la abogada FRANCIA YAÑEZ QUINTERO por la ciudadana Sioly del Carmen Marin.

En fecha 27 de noviembre de 2013, la apoderada de la parte demandada, en la oportunidad legal presenta escrito para oponer cuestiones previas, lo cual realiza de la siguiente manera: opone en nombre de su representada de conformidad con el ordinal 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la incompetencia por el territorio del Juez Segundo de los Municipio Palavecino y Simón Planas del estado Lara; por cuanto las partes aduce que en contrato de opción de compra eligen la ciudad de Barquisimeto como domicilio especial, por lo que solicita se someta el presente juicio a un Tribunal de Municipio Iribarren del estado Lara; conforme a lo establecido en el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil; la cual es declarad con lugar en fecha 28 de Noviembre de 2013, correspondiéndole al Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara conocer de las presente causa; quien le da entrada en fecha 19 de diciembre de 2013; y siendo la oportunidad legal para contestar, la apoderada judicial la parte demandada lo realiza en los siguiente términos: Acepta en nombre de su representada que ésta suscribió un contrato de opción de compra otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, en fecha 03 de enero de 2013; por el inmueble descrito ut supra; Niega, rechaza y contradice que su representada ciudadana Sioly del Carmen Marín luego de vencido el tiempo de opción de compra no diera cumplimiento con su obligación contractual, como lo es de efectuar el pago restante, dejando así de cumplir con sus obligaciones como lo es cancelar la totalidad del precio de venta pautado y acordado; niega, rechaza y contradice que se evidencie que su representada no cumplió con su obligación y se le aplique la penalización correspondiente del 50% de la cantidad opcionada; así como que el tribunal se sirva fijar el lapso para esto; que su representada tenga que pagar cualquier cantidad de dinero por concepto de costas del proceso; Niega, rechaza y contradice la estimación de la presente demanda en la suma de ciento diez mil Bolívares (Bs. 110.000,00) equivalentes a 1.028 unidades tributarias; solicita sea declarada sin lugar la presente demanda. Seguidamente y conforme a lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 888 eiusdem, intenta reconvención o mutua petición a los demandantes en los siguientes términos: En fecha 03 de Enero de 2013 las partes suscribieron contrato de opción de compra por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, anotado bajo el N° 10, Tomo 257, sobre un inmueble propiedad de los ciudadanos Francisco José Barragán e Isabel Teresa Mata de Barragán; sobre el inmueble objeto de la presente demanda; según la cláusula segunda del contrato, el precio de venta es la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00) con una inicial de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) al momento de la firma del documento y el saldo restante es de Bolívares trescientos cuarenta mil Bolívares (Bs. 340.000,00) el plazo de esta opción es de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días de prórroga; de la misma manera se estableció en la cláusula cuarta del referido contrato “…se establece como clausula penal el 50% del monto opcionado si cualquiera de las dos partes desistiere de la presente negociación a convenir…”; el apoderado judicial de la parte demandada hace del conocimiento del tribunal que su representada ha hecho todo lo posible para dar cumplimiento a lo pautado y convenido en el contrato de opción, que la ciudadana Sioly Marín introdujo todos y cada uno de los requisitos para el crédito hipotecario en el banco de Venezuela, el cual fue Aprobado, así como fue entregado por parte del Banco Venezuela el documento contentivo de la venta definitiva del inmueble anteriormente descrito objeto de la opción y la garantía hipotecaria a propósito del crédito otorgado; aduce que su representada introdujo el documento definitivo de compra venta con los recaudos por los propietarios en el mes de Junio de 2013, que dicho documento fue revisado y la planilla de cálculo y presentación establece como nota textualmente lo siguiente “… LOS VENDEDORES DEBEN TRAER LA CEDULA DE CASADOS Y DATOS FILIATORIOS…” y que no fue posible que dichos ciudadanos le entregaran ese recaudo, por tanto fue imposible protocolizar el documento, que lo que se presentó fue la citación de la demanda, en la cual nada expresa de la falta de entrega de su parte del recaudo faltante solicitado por el registro respectivo, sino por el contrario pretende confundir al juzgador indicando que su representada ha desistido de la negociación; por lo que aduce verse en la necesidad de resolver el contrato al ver la falta de cumplimiento de los propietarios Francisco José Barragán e Isabel Teresa Mata de Barragán; al no entregar el recaudo faltante en el registro subalterno; y demanda a los referidos ciudadanos para que convenga en la Resolución del Contrato de Opción de Compra de fecha 03 de enero de 2013, suscrito por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, anotado bajo el Nro. 10 Tomo 257 del inmueble objeto de la presente controversia; fundamenta su demanda conforme a lo establecido en los artículos 159, 1160 y 1167 del Código Civil, así como también la clausula cuarta del contrato de arrendamiento, conforme a los establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estima la demanda en Ciento Sesenta y Cinco Mil Bolívares sin céntimos (165.000,00) lo que representa Un Mil Quinientos Cuarenta y Dos con cero Cinco Unidades Tributarias (1.542,05 UT). En fecha 17 de enero de 2014 el a-quo declara Inadmisible la reconvención conforme a lo establecida en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 04 de Febrero de 2014 el a-quo admite las pruebas presentada por la abogada Francia Yañez Quintero en su carácter acreditado en autos; En fecha 22 de abril de 2014, Tribunal A quo dictó sentencia en la cual declaró sin lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra interpuesta por los ciudadanos Francisco José Barragán e Isabel Teresa Mata de Barragán en contra de la ciudadana Sioly del Carmen Marín; de igual manera condena en costas a la parte perdidosa conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 31 de octubre de 2014, el abogado Ricardo Díaz Moyano, apoderado de la parte demandante apeló de la sentencia dictada en fecha 04 de febrero de 2014; el cual es oído en ambos efectos, en consecuencia se ordena la remisión de las actas a la URDD Área Civil del estado Lara a los fines de ser distribuido entre los Juzgadores Superiores Civiles del estado Lara correspondiéndole a esta alzada conocer de la causa actuaciones recibidas en fecha 05 de diciembre de 2014, seguidamente se ordenó al A quo a darle cumplimiento a lo previsto en el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil y el 17 de diciembre de 2014, el A quo subsanó la omisión.

En fecha 15 de enero de 2015, se recibió la presente causa; fijando el décimo (10mo) día de despacho siguiente para dictar sentencia y siendo la oportunidad para decidir este Tribunal observa:

DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES.

Es pertinente acotar que la competencia Funcional Jerárquica Vertical de este Juzgado Superior Segundo, se asume respecto a la sentencia del caso sublite, a pesar de haber sido emitida por un Juzgado de Municipio, acogiendo lo establecido en las sentencias Nros. REG. 00740 y REG. 0049, de fechas 10/12/2009 y 10/03/2010, emitidas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual señaló que los Juzgados Superiores son competentes para conocer de los recursos de apelación de sentencias emitidas por los Juzgados de Municipio. En cuanto a los límites de la competencia, son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

Establecidos los limites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria Sin Lugar de la demanda interpuesta y por ser este el Juzgado el Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado del Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que dictó el fallo recurrido, y así se declara.

MOTIVA
Corresponde a esta alzada determinar si la decisión definitiva dictada el 22 de abril de 2014 por el a-quo en la cual declaró “Sin Lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra interpuesta por los ciudadanos Francisco José Barragán e Isabel Teresa Mata de Barragán en contra de la ciudadana Sioly del Carmen Marín… sic” está o no conforme a derecho, y para ello, se ha de establecer los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243, ordinal 3° del Código Adjetivo Civil y a tal efecto en criterio de quien emite el presente fallo, dado a los hechos narrados por la parte actora en su libelo de demanda como por lo alegado por la accionada en el escrito de contestación a la misma, en la cual se limitó a reconocer: a) Que efectivamente suscribió con los demandantes el contrato objeto de este proceso. b) Que como arras le entregó a los accionantes la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000), los cuales imputaría al precio de venta convenido de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), c) Que en caso de desistimiento convinieron como cláusula penal, que quien desistiere de la negociación debería cancelarle a la otra parte el 50% del monto recibido en arras, es decir la cantidad de Bolívares de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 55.000,00) y a rechazar pormenorizadamente los demás hechos expuestos por la parte actora, así como también la pretensión de esta cobrar de los arras la referida cantidad equivalente al 50% a ellas y de que el tribunal le fijara el lapso prudencial para la consignación a favor de ella el 50% restante, pues los hechos admitidos supra expuestos de acuerdo al artículo 398 eiusdem, quedan relevados de prueba, quedando como hechos controvertidos los rechazados por la accionada, igualmente supra expuestos, los cuales quedaran como carga probatoria a la accionada tal como lo prevé el artículo 506 eiusdem. En cuanto a la reconvención en virtud que la negativa de su admisión no fue recurrida, quedando en consecuencia firma la misma, pues ella no forma parte de la controversia y así se decide.
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
La parte actora no promovió pruebas, por lo que se ha de valorar las documentales consignadas con el libelo de demanda lo cual se hace así: A) Respecto a las copias fotostáticas del documento de liberación de hipoteca sobre el inmueble objeto de este proceso, protocolizado el 28 de enero de 2009, cursantes del folio 5 al 6, se aprecia conforme al artículo 429 del Código Adjetivo Civil, por ser copia de documento público y que al no haber sido impugnado se declara fidedigno el mismo, y como consecuencia se da como cierto el hecho que a partir de esa fecha el bien inmueble en referencia, fue liberado de la hipoteca de primer grado a favor a favor de Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo CA, existía y así se establece. B) Respecto a la copia fotostática del documento autenticado el 3 de enero de 2013 por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto estado Lara, bajo el N° 10, Tomo 253, cursante al folio 11 al 12, este Juzgador se abstiene de pronunciarse de acuerdo al artículo 398 del Código Adjetivo Civil, por cuanto la suscripción del mismo, es un hecho aceptado por ellas, por lo que los derechos y obligaciones señalados en el mismo se dan por reproducidos y así se establece. C) En cuanto a las documentales cursantes del folio 15 al 17, este juzgador se abstiene de pronunciarse por ser copia de los precedentemente valorados y así se decide.
Por su parte la accionada promovió las siguientes:
1. Ratificación del mérito favorable de los autos que le favorezcan, se desestima por no ser este medio de prueba alguno, sino una obligación del juez de pronunciarse sobre las pruebas que se hayan producido en el juicio, tal como lo prevé el artículo 509 del Código Adjetivo Civil; y así se establece.
2. En cuanto a la ratificación del contrato objeto de este proceso, este juzgador se abstiene de pronunciarse por haberlo hecho ut supra y así se establece.
3. En cuanto a la documental cursante al folio 58, consignada con el escrito de prueba como anexo “A” se desestima por ser documento apócrifo, y así se decide.
4. En cuanto a la documental consistente en la planilla de depósito del Banco de Venezuela N° 82380096, cursante al folio 59, en virtud de tener sello húmedo de dicha entidad se aprecia que la accionada depositó en su propia cuenta que lleva en dicho banco y así se decide.
5. Respecto la documental cursante al folio 60 consistente en la autorización de cargo a la cuenta de la aquí accionada en el Banco de Venezuela, en fecha 06-03-2013, para que le debitaran la cantidad de TRES MIL CIEN CON CINCUENTA Y NUEVE CÉNTIMOS BOLÍVARES (Bs. 3.100,59), por concepto a gastos que generara el crédito hipotecario N° 0102-0312-00-3331202009, tipo de crédito; Fondos de Ahorros Obligatorios de Vivienda, para que emitieran un cheque por la cantidad de Bs. 300.000,00 a favor del aquí Coaccionante Francisco José Barragán Alvarez; en virtud de ser documento emitido por una institución pública como lo es el Banco de Venezuela, el cual es un hecho público y notorio es propiedad de la República Bolivariana de Venezuela, se aprecia siguiendo la doctrina de la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, en la sentencia N° RC-00410 de fecha 04 de mayo de 2004, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, como documento administrativo por lo que al no haber sido desvirtuado lo señalado en él, se determina que en esa fecha 06-036-2013, la aquí accionada había logrado tramitar el crédito para adquirir el inmueble objeto de este contrato, lo cual hizo dentro del lapso de 90 días continuos convenido en la cláusula tercera del contrato sub iudice y así se decide.
6. Respecto a los documentales consistentes en la solvencia municipal del inmueble con fecha de expedición el 04-07-2013, y fecha de vencimiento 31-12-2013, y original de certificado de solvencia de Corpoelec, con fecha de expedición del mes de julio del 2013, las cuales en virtud de ser documentales emitidas por organismos públicos descentralizados, se aprecian como documentos administrativos y que al no haber sido desvirtuados los hechos declarados en ellas, pues en virtud que éstos solo lo pueden obtener la persona que aparecen como propietarios del inmueble señalado en ellos, pues este Juzgador de acuerdo al artículo 1399 del Código Civil por presunción hominis establece, que dichos documentales fueron entregados por los aquí demandantes a la accionada en fechas posteriores a las de emisión de ellos, ya que comparando estas fechas de emisión, con la fecha de vencimiento del lapso de 90 días continuos de vigencia establecido en la cláusula tercera “El plazo de esta opciones es de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prórroga” permite concluir, que los 90 días continuos vencieron el 23 de abril de 2013 y los 30 días continuos adicionales vencieron el 31 de mayo de 2013, por lo que quienes impidieron el cumplimiento del contrato fueron los accionantes y no la accionada y así se establece.
7. En cuanto a la documental cursante al folio once (11) consistente en el contrato de compra venta de los accionantes a la accionada del inmueble objeto del contrato sub índice, en virtud que en él se señala como objeto de negociación: el bien inmueble señalado en el libelo de demanda; el precio de venta convenido de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) que parte de ese precio se pagaría con crédito hipotecario solicitado por la aquí accionada, y aprobado por el Banco de Venezuela CA lo cual coincide con la convenido en la cláusula segunda del contrato sub iudice el cual dice: “…Que el saldo restante, es decir TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00) que serán cancelados mediante crédito hipotecario que la optante compradora solicitara” Si bien es cierto no está firmado pero en virtud que junto con ello la accionada promovió la documental constante de planilla de cálculo de presentación de dicho documento emitido por el Registro Público de Municipio Palavecino, Cabudare Estado Lara, la cual aparece suscrita por el funcionario revisor abogado J. M. Borquez con fecha 10/07/2013, pues se aprecia como indicio de acuerdo al artículo 510 del Código Adjetivo Civil, de que ese documento fue presentado a los fines del Registro de la Trasmisión de la propiedad en el contrato objeto de este proceso, pero que dicha presentación fue hecha por la accionada después de vencido el lapso de 120 días continuos convenido en la cláusula tercera del contrato sub íudice, supra transcrito y de que ésta extemporaneidad es imputable a los accionantes quienes como oferentes vendedores entregaron a la accionada las solvencias supra señaladas después de vencido el lapso de vigencia del contrato de marras y así se establece.
Una vez establecidos los hechos supra señalados este jurisdicente procede a emitir el siguiente pronunciamiento:
PUNTO PREVIO:
Sobre La Impugnación a la cuantía de la estimación de demanda la cual fue hecha en la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), y que la accionada, refutó limitándose a señalar “…Niego, rechazo y contradigo la estimación de la presente demanda en la suma de Ciento equivalente a 1.208 unidades tributarias…” este juzgador coincide con el a-quo en que dicha impugnación no se ajusta a lo exigido por el artículo 38 primer aparte del Código Adjetivo Civil, el cual establece la forma y el motivo por el cual se ha de impugnar la estimación de la cuantía de la demanda cuando preceptúa “…El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando lo considere insuficiente o exagerada formulada al efecto ser contradicción al contestar la misma…”, por lo que se ha desestimar dicha impugnación ratificándose lo decidido por el a-quo quien declaró la legalidad del monto de la estimación hecha por la parte actora y así se decide.
DEL FONDO DEL ASUNTO
Respecto a la acción de resolución del contrato de marras, este Juzgador disiente del a-quo por los siguientes argumentos: A) En cuanto a la consideración que el contrato de marras es un contrato de compra venta, y no de opción de compra venta como lo denominaron las partes, argumentando para ello “La Doctrina patria generalizada ha señalado que en el contrato de venta las partes manifiestan su consentimiento sobre la trasmisión de la propiedad y establecen las condiciones de la venta, perfeccionándose inmediatamente con el consentimiento dado… no importando que se establezcan pagos parciales. Esto está claramente establecido en el artículo 1474 del Código Civil, en donde se dispone “La venta es un contrato por el cual el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Tratándose de bienes inmuebles el derecho sustantivo establece como requisito solemne el registro del documento de venta lo que no quiere decir esto que sea un elemento esencial para la validez del contrato, sino que es una formalidad legal, para que la venta produzca efecto frente a terceros de manera que su perfeccionamiento viene dado por el consentimiento legítimamente manifestado. De manera que el contrato traído a los Autos es un contrato de ventas por el cual los ciudadanos Francisco José Barragán, dan en venta a la ciudadana Sioli del Carmen Marín”; en su lugar considera que el contrato de marras es un contrato preliminar tal como lo ha admitido la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal emanada en sentencia N° 358 de fecha 09/03/2009, con ponencia del Magistrado Ortíz Hernández en la cual estableció.
“… Los contratos de promesa bilateral de compra venta son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que solo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre en un futuro contrato”
Estos deben contener los elementos esenciales del anterior contrato de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compra venta, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Así mismo estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuestos inmuebles urbanos, certificación de gravámenes entre otros necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho respectivamente cuando se solicita un préstamo a un banco o institución financiera para la compra del inmueble... (sic). Véase doctrina de la Sala de Casación Civil.2009. Tribunal Supremo de Justicia. N° 44 Caracas/Venezuela 2010) doctrina que se acoge y aplica al caso de autos conforme al artículo 321 del Código Adjetivo Civil y por ende se establece que el contrato de marras es un contrato de compra venta o preliminar y no un contrato de venta como lo estableció el a-quo, por cuanto las partes convinieron en la clausula tercera que la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00) del saldo del precio de venta convenido lo pagarían mediante crédito hipotecario, mas los accionantes tenían que entregarle a la opcionante compradora aquí demandada, las solvencias del inmueble ofertado en venta y posteriormente a ésta actividad es que surgen para las partes la obligación de otorgar el documento de venta respectivo y así se decide.
B) En cuanto a la calificación jurídica de la acción de autos en virtud que el a-quo concluyó sin especificar el por qué declaraba sin lugar la acción de cumplimiento de contrato, cuando la parte actora en su libelo de demanda específicó a texto expreso “Que demandada: PRIMERO: En resolver el contrato de opción de compra celebrada en fecha 03/01/2013, anotada bajo el N° 10, Tomo 257 por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto” y así consta que fue admitido por el a-quo, en el auto de admisión de la demanda cursante al folio 19; por lo que en criterio de este Juzgador, en caso sub lite se está ejerciendo es la acción de resolución del contrato precedentemente identificado y no la de cumplimiento del mismo como injustificadamente lo estableció el a-quo en la sentencia recurrida y así se establece.
En base a lo precedentemente establecido, es decir de que la acción ejercida del caso sub lite es la de resolución del contrato de opción de compra venta supra identificado y aceptado por las partes la suscripción del mismo; acción de resolución contemplada en el artículo 1167, el cual preceptúa:
“En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta sus obligaciones, la otra puede pedir a su elección reclamar a su elección, la ejecución del contrato o la solución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Sobre este particular es pertinente traer a colación la opinión del auto patrio Emilio Cavo Baca, quien a parte de definir la acción resolutoria estableciendo:
“Es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación del mismo y en consecuencia liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya”
También señala cuales son los efectos de la declaración de Resoluciones, cuando afirma 1° la terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que se encontraba antes de contactar. 2) Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencias tenemos: las partes vuelven a la misma situación precontractual en que se encontraban antes de celebrar el contrato y por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubieran ejecutado durante la vigencia del contrato. 3) La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución causa al accionante para algunos autores, la acción de daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la resolución de contrato bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato” Calvo Baca Emilio. Código Civil Venezolano. Concordado y comentado Ediciones Libra. Pág. 771 al 772). Doctrina que se acoge y aplica, por lo que de acuerdo al artículo 1167 supra transcrito y a la referida doctrina y subsumido dentro de ellas al contrato de marras, del cual se determina que si bien es cierto, el mismo es bilateral al tenor del artículo 1134 del Código Civil, por cuanto los aquí accionantes se comprometieron a venderle a la accionada el inmueble señalado en dicho contrato y ésta última se comprometió a comprarle a los actores dicho bien, también es cierto al haber establecido en la cláusula tercera: El plazo de esta opción es de noventa (90) días continuos más treinta días (30) de prórroga”, pues infiere quien juzga, que dicho lapso comenzaba a correr a partir del día siguiente a la fecha de suscripción del contrato de marras, el cual fue suscrito por vía autentica el 03 de enero del 2013, lo cual implica que el lapso de vigencia venció el 23 de abril de 2013; por lo que tomando en consideración esta fecha de vencimiento contractual con la fecha de interposición de la demanda de autos lo cual ocurrió el 25/07/2013 según consta del sello húmedo de la URDD CIVIL e inclusive con la fecha de la admisión de demanda la cual ocurrió el 31/07/2013, tal como se evidencia del auto cursante al folio 19; se determina, que la demanda de resolución de autos fue interpuesta estando vencido el contrato, lo cual la hace igualmente improcedente al tenor del artículo 1167 del Código Civil supra transcrito y a la doctrina acogida, por cuanto al haberse vencido el contrato es imposible determinar mediante sentencia judicial que se resuelve lo ya extinguido; por lo que la acción de resolución de contrato de marras, se ha de declarar sin lugar y así se decide.
En cuanto a la pretensión “Segunda; Que el tribunal fije prudencialmente lapso para la consignación del remanente del dinero entregado en arras de descontada la clausula penal es decir la suma de cincuenta y cinco mil Bolívares (Bs. 55.000,00)” en criterio de este Juzgador, la misma se ha de declarar sin lugar en virtud de lo siguiente: 1) La parte accionante en ningún momento está solicitando que el Tribunal declare que tiene derecho a cobrar la cláusula penal convenida en la cláusula tercera del contrato sub índice, sino que los propios demandantes asumen ese derecho y se limitan a que el tribunal les fije el término para devolverle a la accionada la cuota parte del monto que le había entregado al suscribir el contrato, el cual sería imputable al precio de venta en caso de llegarse a firmar efectivamente el contrato de venta. 2) Porque obviando lo precedentemente señalado de acuerdo al texto de la cláusula cuarta del contrato de marras, cuyo tenor es el siguiente:
“Cuarta: Se establece como cláusula penal el 50% del monto opcionado si cualquiera de las partes desisten de la presente negociación, a convenir para todos los efectos que puedan derivarse de esta acción de compra venta”
Se infiere, que la ejecución de esa cláusula penal estuvo condicionada a que alguna de las partes desistiere de la negociación y resulta, de acuerdo al significado de la palabra desistir la cual es definida en el diccionario jurídico elemental. Guillermo Cabanellas Torres: “Acción o efecto de desistir. A) En Derecho Civil. Abandono o abdicación de un derecho/renuncia de un pacto o contrato cuya ejecución ha comenzado…” permite establecer, que ese hecho de que la accionada hubiese manifestado que abdicaba a favor de los oferentes vendedores o renunciaba al contrato de marras, no consta en autos, sino que lo evidenciado en el proceso fue el incumplimiento de los actores en entregarles oportunamente a la accionada todas las solvencias del inmueble a vender, ya que se las entregaron a ésta habiéndose ya extinguido el contrato sub iudice; pero ese incumplimiento al tenor de la cláusula supra transcrita no encuadra para ninguna de las partes por cuanto el supuesto de hecho para la procedencia del derecho a ejecutar la cláusula penal, es la del desistimiento y no de incumplimiento, y así se declara.
En virtud de las razones precedentemente expuestas, la decisión recurrida fue dictada acorde con el artículo 254 y del Código Adjetivo Civil, el cual consagra que el Juez solo puede declarar con lugar la demanda cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ellas. Por lo que la apelación interpuesta contra ella se ha de declarar SIN LUGAR ratificándose en consecuencia la misma, pero con la salvedad del cambio de motivación supra expuesta y así se decide.

DISPOSITIVA
En virtud de las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA:
1. SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado RICARDO DIAZ MOYANO, inscrito en el IPSA bajo el Nro. 114.330, en su condición de apoderado judicial de los accionantes FRANCISCO JOSE BARRAGAN e ISABEL TERESA MATA DE BARRAGAN identificados en autos contra la sentencia definitiva de fecha 22 de abril de 2014, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.-
2. SIN LUGAR la acción de Resolución de Contrato, opción de compraventa, interpuesta por FRANCISCO JOSE BARRAGAN e ISABEL TERESA MATA DE BARRAGAN en contra de la ciudadana SIOLY DEL CARMEN MARIN todos identificados en autos.-
2.1. SIN LUGAR la pretensión de “Se fije prudencialmente lapso para la consignación del remanente del dinero entregado en aras luego de descontada la cláusula penal, es decir la suma de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 55.000,00)” ratificándose en consecuencia la sentencia recurrida con la salvedad del cambio de motivación supra expuesto.-
3. De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte apelante.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, en Barquisimeto a los dos (02) días del mes de febrero de dos mil quince (2.015). Años: 204º y 155º
El Juez Titular,

Abg. José Antonio Ramírez Zambrano.
La Secretaria,

Abg. Natali Crespo Quintero.
Publicada en esta misma fecha, Siendo las 02:20 p.m., quedando asentada en el Libro Diario bajo el Nº 07.
La Secretaria,

Abg. Natali Crespo Quintero.
JARZ/NCQ/mc/mavg