TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA

ASUNTO Nº KP02-V-2014-001407

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: ADELA DEL CARMEN SALDIVIA CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.065.701 y de este domicilio.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: TRINA ANGULO CALANCHE y MERY TORRES RODRIGUEZ, venezolanas, mayores de edad, abogadas en ejercicio, inscritas en el IPSA bajo los Números. 8.269 y 147.219, respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: HUGO JOSÉ GARCÍA ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.402.669 y de este domicilio.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MARÍA JOSEFINA MACIAS y MARIANA DEL FÁTIMA ALBI MACÍAS, abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Números. 27.786 y 222.949, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA

INICIO

Se inició el presente juicio, mediante libelo de demanda presentado en fecha 08-05-2014, por la ciudadana ADELA DEL CARMEN SALDIVIA CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.065.701, de este domicilio, debidamente asistida por los abogados TRINA ANGULO CALANCHE y MERY TORRES RODRIGUEZ, inscritas en el IPSA bajo los Números. 8.269 y 147.219, respectivamente, en contra del ciudadano HUGO JOSÉ GARCÍA ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.402.669 y de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SÍNTESIS DEL ESCRITO LIBELAR

Arguye la parte actora, que consta de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 23 de Febrero de 2010, bajo el N° 22, Tomo 4 de los Libros de Autenticaciones, que cedió en arrendamiento al ciudadano HUGO JOSÉ GARCÍA ALVAREZ, anteriormente identificado, un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un local comercial, que forma parte del inmueble distinguido con el N° 35-64, situado en la carrera 17 entre calles 35 y 36, de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Con la carrera 17, que es su frente; SUR: Con terrenos ocupados por ANGEL URDANETA; ESTE: En parte con inmueble propiedad de ADELA DEL CARMEN SALDIVIA CASTILLO y en parte con inmueble que es o fue de JUAN ANTONIO GIL y OESTE: con terrenos que son o fueron de OTILIA DE TERAN.
Citó las cláusulas SEGUNDA, TERCERA, QUINTA, SEXTA, SEPTIMA, DECIMA y DECIMA PRIMERA del contrato de arrendamiento, que versan sobre la duración del contrato, el monto del canon de arrendamiento, la forma en el cual se celebró intuito personae, los gastos que son por cuenta del arrendatario y arrendador, las condiciones en que se recibió el inmueble, como debe devolverlo y el uso exclusivo (Local Comercial).

Señaló la actora, que vencido el plazo de duración del contrato de arrendamiento, en fecha 30 de marzo de 2011, y por cuanto la relación arrendaticia se inició el 01 de abril del año 2001, conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, de fecha 30 de marzo de 2001, bajo el N° 71, Tomo 32 de los libros de autenticaciones, el contrato de arrendamiento se prorrogó por tres años, a tenor de lo establecido en el artículo 38 letra “d” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por lo que indica que vencida la prorroga legal el 31 de marzo de 2014, el inquilino HUGO JOSÉ GARCÍA ALVAREZ, no dio cumplimiento con su obligación legal, de entregar el inmueble arrendado, en la preindicada fecha, siendo totalmente infructuosas las gestiones realizadas para la entrega del mismo.
Resaltó la actora, que la anterior propietaria MICAELA SALDIVIA SALDIVIA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° 429.769, de este domicilio, en fecha 13 de Diciembre de 2005, le dio en venta la totalidad del inmueble distinguido con el N° 35-64, situado en la carrera 17 entre calles 35 y 36 de esta ciudad, que tiene una superficie aproximada de Doscientos Diez Metros Cuadrados con Sesenta y Cuatro Decímetros Cuadrados (210,64 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En siete metros con noventa y cinco centímetros (7,95Mts) con la carrera 17, que es su frente; SUR: En seis metros con noventa y dos centímetros (6,92mts) con terrenos ocupados por Angel Urdaneta; ESTE: En veintiocho metros con Treinta y cinco centímetros (28,35 mts) con terrenos que son o fueron de Juan Antonio Gil y OESTE: En veintiocho metros con treinta y cinco centímetros (28,35 mts) con terrenos que son o fueron de Otilia de Terán, conforme se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, de fecha 13 de Diciembre de 2005, bajo el N° 46, Tomo 175 de los libros de autenticaciones y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 24 de noviembre de 2010, bajo el N° 2010.11600, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3199 y correspondiente al libro del folio Real del año 2010. Que cuando ocurrió la negociación de compra-venta del deslindado inmueble, ya éste estaba conformado por dos (2) locales comerciales.

Indicó, que por cuanto la relación arrendaticia entre el inquilino HUGO JOSÉ GARCÍA ALVAREZ y la anterior propietaria MICAELA SALDIVIA SALDIVIA, se inició en fecha 01 de abril de 2001, y es a partir de esa fecha que las partes vienen suscribiendo anualmente los contratos de arrendamiento del inmueble objeto del presente procedimiento, y como quiera que para la fecha de la negociación en referencia, estaba vigente el contrato de arrendamiento suscrito entre el citado inquilino y la anterior propietaria MICAELA SALDIVIA SALDIVIA, conforme se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, de fecha 06 de Mayo de 2005, bajo el N° 30, Tomo 71 de los libros se autenticaciones, se produjo Ipso-Jure la SUBROGACIÓN ARRENDATICIA regulada en el ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De seguidas fundamentó su acción en los artículos 1.167, 1.264 y 1.599 del Código Civil, y en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en la doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 09 de octubre del 2006, dictada por el Magistrado Ponente Francisco Carrasquero.
Finalmente, expuso que inútiles como han resultado las gestiones extrajudiciales, a objeto de que el inquilino cumpla con la entrega del inmueble arrendado, en los términos convenidos y libre de personas y cosas, acudió con el fin de demandar, el cumplimiento de contrato de arrendamiento, al ciudadano HUGO JOSÉ GARCÍA ALVAREZ, ya identificado, para que convenga a ello sea condenado por el Tribunal en:
1. Entregar el inmueble arrendado, constituido por un local comercial, que forma parte del inmueble distinguido con el N° 35-64, situado en la carrera 17 entre calles 35 y 36 de esta ciudad de Barquisimeto estado Lara, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren.
2. Dar por terminado el contrato de arrendamiento antes identificado, y en consecuencia, devuelva el inmueble arrendado objeto del referido contrato, en perfecto estado de aseo, con todas las solvencias relativas a los servicios utilizados por el inquilino, según lo estipulado en el aludido contrato de arrendamiento, o así sea declarado por ese Tribunal.
3. El pago de las costas y costos del presente juicio.

Asimismo estimó la presente acción en la cantidad de QUINCE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 15.600,00) o su equivalente 122.83 Unidades Tributarias.

BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

Riela a los folios 11 al 29 de autos, los documentos fundamentales de la presente acción.

Riela al folio 30, auto de admisión de la demanda.

Al folio 31, riela diligencia del alguacil de este Tribunal, donde informa que la parte actora cumplió con las obligaciones de Ley, destinadas a la consecución de la citación.

Riela al folio 32, poder apud - acta otorgado por la parte actora a las abogadas TRINA MILAGRO ANGULO CALANCHE y MERY CASILDA TORRES RODRIGUEZ, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nros. 8.269 y 147.219, respectivamente.

Al folio 33, riela diligencia de la parte actora donde consigna copias simples, a fin de que se libre la compulsa de citación respectiva, lo cual fue acordado por el Tribunal en fecha 06 de junio de 2014.

Riela al folio 37, diligencia suscrita por el alguacil del Tribunal, donde consigna y manifiesta que la parte demandada, se negó a firmar el recibo correspondiente a su citación.

Al folio 39, riela diligencia de la parte actora donde solicita se libre boleta de notificación a la parte demandada, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por el Tribunal en fecha 16 de julio de 2014.

Riela al folio 42, diligencia suscrita por la secretaria accidental de este Juzgado, donde dejó constancia de haberse trasladado a practicar la citación de la parte demandada, la cual efectuó satisfactoriamente.

Al folio 43, riela poder apud-acta otorgado por la parte demandada a las abogadas MARÍA JOSEFINA MACIAS y MARIANA DEL FÁTIMA ALBI MACÍAS, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Números. 27.786 y 222.949, respectivamente.

Riela a los folios 45 al 49, escrito de contestación de la demanda.

Al folio 50, riela cómputo secretarial.-

Riela a los folios 51 al 60, escrito presentado por la parte actora, donde rechaza las cuestiones previas alegada por la parte demandada.

A los folio 61 al 65, riela escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora, las cuales fueron admitidas por el Tribunal en fecha 16 de septiembre de 2014.

Riela al folio 67, escrito de impugnación a las pruebas presentadas por la parte accionante.

A los folios 68 al 71, riela escrito de promoción de pruebas presentado por la parte accionada, con anexos que corren insertos en autos a los folios 72 al 121, siendo admitidas por auto de fecha: 18-09-2014.
Al folio 123, riela cómputo secretarial.-

Riela al folio 124, auto de diferimiento de sentencia.

A los folios 125 al 127, riela escrito de apelación presentado por la parte accionada.

Riela al folio 128, diligencia presentada por la parte demandada.

Al folio 129, riela auto estampado por el Tribunal donde niega oír la apelación interpuesta por la parte demandada.

Riela a los folios 130 y 131, escrito presentado por la parte actora.

Al folio 132, riela auto estampado por este Juzgado, donde ordena la apertura de incidencia de conformidad con los artículos 17 y 607 del Código de Procedimiento Civil.

Riela a los folios 133 al 136, escrito presentado por la parte demandada, con anexos que corren insertos en autos a los folios 137 al 142.

Al folio 143, riela auto de suspensión de la causa.

Riela al folio 144, auto estampado por el Tribunal.

Al folio 145, diligencia presentada por la parte actora, con anexos que corren insertos en autos a los folios 146 al 159.

Riela al folio 160, auto estampado por el Tribunal.

Al folio 161, riela auto de diferimiento de sentencia.

Y habiendo transcurrido el lapso para dictar Sentencia en la presente causa, esta Operadora de Justicia, procede a emitir el fallo correspondiente, y en la parte dispositiva de la presente decisión, ordenará la notificación de las partes, conforme lo prevé el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

Observó esta Sentenciadora que en fecha 31-07-2014, compareció ante este Tribunal, la ciudadana MARIANA DEL FÁTIMA ALBI MACÍAS, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 222.949, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano HUGO JOSÉ GARCÍA ÁLVAREZ, parte demandada en el presente asunto y estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, procedió a dar contestación a la demanda, en los siguientes términos:
I
Señala que el día 01 de abril del año 2011, su cliente suscribía con la ciudadana MICAELA SALDIVIA SALDIVIA, venezolana, mayor de edad, soltera, portadora de la cédula de identidad Nº 429.769, contrato de arrendamiento de un inmueble de su propiedad ubicado en la carrera 17 entre calles 35 y 36 N° 35-64, de Barquisimeto, estado Lara, cuyos linderos son NORTE: Carrera 17 que es su frente; SUR: Terrenos ocupados por ANGEL URDANETA; ESTE: En parte con el inmueble que es propiedad de ADELA DEL CARMEN SALDIVIA y en parte con inmueble que es ó fue de JUAN ANTONIO GIL; OESTE: Con terrenos que son o fueron de OTILIA TERÁN, el cual se renovó por 5 años consecutivos.

En este orden expositivo, indicó que en diciembre del año 2005 la arrendadora MICAELA SALDIVIA SALDIVIA, enajena a titulo de venta el referido inmueble a su sobrina, ADELA DEL CARMEN SALDIVIA CASTILLO, que es la hoy actora en el presente proceso, según consta en Documento Público consignado por la accionante, con quien se mantuvo el contrato en los mismos términos que estaba anteriormente hasta que en el mes de marzo del año 2011 señala operó la tácita reconducción del contrato, por lo cual paso a ser un contrato a tiempo indeterminado.

Que esto se evidencia en el asunto que cursó en el Tribunal Segundo de Municipio de este Circuito, cuya causa quedo signada bajo el número KP02-V-2013-1967, cuyas copias certificadas que sustentan su argumento consignara oportunamente. Que hace menos de un (01) año, la misma actora demando a su cliente por DESALOJO siendo decidida la causa por el Tribunal antes referido, donde se hizo pronunciamiento expreso sobre la naturaleza INDETERMINADA de ese contrato, pues ambas partes admitieron que el contrato se había reconducido.
Que es así como se puede notar, que en un proceso anterior, entre las mismas partes, con la misma representación de las profesionales del derecho que hoy patrocinan a la actora, ella ADMITIÓ EN JUICIO, que el contrato se había RECONDUCIDO A INDETERMINADO. Indicando que es obvio que la actora desea que exista una sentencia contradictoria.

Agrega además, que es oportuno hacer referencia a que durante todo el tiempo que se ha mantenido el contrato de arrendamiento, su representado se ha mantenido en cabal y fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones, legales y contractuales, que se derivan de ese contrato. No obstante, en menos de un año, la actora ha perturbado la posesión pacífica de su cliente de forma sucesiva y consecutiva, al intentar dos (02) acciones judiciales totalmente improcedentes, pues su verdadera intención es vulnerar el derecho de su cliente a permanecer en la posesión pacífica del inmueble arrendado, mientras él se mantenga en el cumplimiento de sus obligaciones.

Por otra parte, arguye que se debe tomar en cuenta que esta misma acción fue ventilada por ante el Tribunal Segundo de Municipio donde la actora el 03 de mayo del 2014 interpuso la misma demanda que hoy contesta, cuyo asunto quedo signado con el numero KP02-V-2014-1406, que se debe tomar en cuenta que la actora en su escrito libelar omitió consignar los instrumentos fundamentales de la demanda, los cuales si consigno en la demanda que hoy contesta, motivo por el cual el Tribunal Segundo de Municipio DECLARÓ INADMISIBLE ESTA ACCIÓN.

Fundamentó su contestación en los ordinales 9 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en este caso operó la cosa juzgada, ya que un tribunal anteriormente conoció y decidió la presente causa, con las mismas partes, el mismo objeto y la misma finalidad, aunado a que este caso existe una prohibición legal consagrada tácitamente en el artículo 1599 del Código Civil, puesto que si el arrendamiento a tiempo determinado concluye el día prefijado, el contrato a tiempo indeterminado no. Asimismo, invocó los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil.

Por último, solicitó al Tribunal que revoque la admisión de la presente demanda por contrato imperio por lo antes expuesto, declare sin lugar la presente demanda en la definitiva y condene en costas y costos a la parte actora.

Con respecto a las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la parte demandada, comparecieron las apoderadas actoras y mediante escrito de fecha: 12 de Agosto del año 2.014, procedieron a rechazar las mismas. Escrito que fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada.-

En tal sentido, observa esta Sentenciadora, que la parte demandada alegó una serie de defensas, que deben ser decididas previamente por esta Juzgadora, antes de entrar a conocer el fondo del presente asunto, lo cual procede a resolverlas en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO

PRIMERO: Conforme quedó expuesto anteriormente la representación judicial de la parte demandada, fundamentó su escrito de contestación a la demanda, en los ordinales 9º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual para que proceda el primero de ellos, la norma in comento establece lo siguiente:
Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandando en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
“…9º: La cosa juzgada.

Corolario de lo anterior, observa esta operadora de justicia, que la parte demandada alegó que en este caso operó la cosa juzgada, ya que el Juzgado Segundo de Municipio de este Circuito, cuya causa quedó signada con el Nro. KP02-V-013-1967, conoció y decidió la presente causa, con las mismas partes, el mismo objeto y la misma finalidad, cuya copia certificada del referido expediente acompaño en autos junto a su escrito de promoción de pruebas, la cual no fue impugnada, desconocida o tachada por la parte actora, siendo apreciada por este Tribunal conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, observándose de la revisión de las mismas, que la parte actora es la ciudadana: ADELA DEL CARMEN SALDIVIA CASTILLO, así como también que la parte demandada es el ciudadano HUGO JOSÉ GARCIA ALVAREZ, y que la acción intentada fue por DESALOJO del inmueble objeto de estas actuaciones, mediante el cual se declaró SIN LUGAR la referida acción, determinando esta operadora de justicia, que no concurre la triple identidad de sujetos, objeto y causa petendi, ya que la acción ventilada en el presente asunto, es el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, motivo por el cual la defensa opuesta por la parte demandada, no debe prosperar. Y así se decide.

SEGUNDO: En cuanto a la segunda defensa opuesta, prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, mediante la cual alegan que esta misma acción fue ventilada por ante el Tribunal Segundo de Municipio, con el numero KP02-V-2014-1406, donde se debe tomar en cuenta que la actora en su escrito libelar omitió consignar los instrumentos fundamentales de la demanda, los cuales si consignó en la demanda que hoy contesta, motivo por el cual el Tribunal Segundo de Municipio DECLARÓ INADMISIBLE ESTA ACCIÓN.

Así las cosas, observa esta Juzgadora, que la parte demandada durante el lapso de promoción de pruebas, consignó copias certificadas emitidas por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial del Estado Lara, de la causa Civil Nro. KP02-V-2014-1406, las cuales no fueron impugnadas, desconocidas o tachadas por la parte actora, motivo por el cual son apreciadas por este Tribunal en todo su valor probatorio, evidenciándose de su revisión que por auto de fecha: 14 de Mayo del 2.014, el referido Juzgado instó a las partes a consignar los instrumentos fundamentales de la acción, a los efectos de su admisión y no siendo aportados estos, en fecha: 15 de Julio del 2.014, declara INADMISIBLE la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 340 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil.

En tal sentido, el artículo 346 ordina 11º del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandando en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
“…11º: La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda.

En el caso subjudice, la presente demanda fue admitida el día 14 de Mayo del 2.014, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa en la Ley, y por no existir prohibición alguna de la Ley para admitirla. Asimismo, es importante destacar, que la acción ventilada por al ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial jamás fue admitida, siendo declarada inadmisible el 15 de Julio del 2.014, cuando ya el presente juicio, se encontraba en curso y cumplidos todos los trámites de Ley referentes a la citación de la parte demandada, no operando el lapso de noventa días en el presente caso, para intentar nuevamente la acción, ni la prohibición de la Ley en admitir la acción propuesta. En consecuencia, lo alegado por la parte accionada, no debe prosperar. Y así se decide.

TERCERO: Igualmente, la impugnación efectuada al escrito presentado por las actoras, como rechazo a las cuestiones previas opuestas, se declara SIN LUGAR.- Y así se decide.

ANALISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS
AL PRESENTE PROCESO

Planteada así la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil Vigente, que establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, observando este Tribunal, que dentro del lapso establecido en ley ambas partes ejercieron su derecho a promover pruebas de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Riela a los folios 61 al 65, escrito de promoción de pruebas presentado por las abogadas TRINA ANGULO CALANCHE y MERY TORRES RODRIGUEZ, inscritas en el IPSA bajo los Nros. 8.269 y 147.219, respectivamente, actuando con el carácter de Apoderadas Judiciales de la parte actora, en los términos siguientes:

PRIMERO: Con fundamento en el principio procesal de la comunidad de la prueba, pidieron se aprecie en favor de su mandante, el mérito que se desprenda de las pruebas promovidas por el demandado HUGO JOSÉ GARCIA ALVAREZ.- Respecto a dicha alegación, este Tribunal se permite invocar el criterio constante de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, que señala:
“[…] Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y el cual el Juez, está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, ésta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones […]”. Doctrina que acoge esta Juzgadora, conforme lo prevé el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

SEGUNDO: De igual manera y con fundamento en el mismo principio procesal de la comunidad de la prueba, invocaron a favor de su representada, el merito que se desprende de los documentos cursantes en autos, en todo cuanto le favorezca y en especial de los que se especifican a continuación:
1. El contrato de arrendamiento acompañado al libelo de la demanda marcado con la letra “A”, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 23 de Febrero de 2010, bajo el N° 22, Tomo 4 de los Libros de Autenticaciones, suscrito entre su representada y el inquilino HUGO JOSÉ GARCÍA ALVAREZ. Dicho contrato de arrendamiento, riela en autos a los folios 11 al 13, y no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, es apreciado por este Tribunal, en todo su valor probatorio, conforme lo establecen los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, observándose de su revisión la relación arrendaticia que une a la parte actora, ciudadana ADELA DEL CARMEN SALDIVIA CASTILLO, en su carácter de arrendadora y el ciudadano HUGO JOSÉ GARCIA ALVAREZ, en su carácter de arrendatario, sobre el inmueble (local comercial) motivo de estas actuaciones. Y así se establece.
2. El contrato de arrendamiento acompañado al libelo de la demanda marcado con la letra “B” autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, de fecha 30 de Marzo del año 2001 bajo el N° 71, Tomo 32 de los libros de autenticaciones, suscrito entre MICAELA SALDIVIA y el inquilino HUGO JOSE GARCÍA ALVAREZ. Dicho contrato de arrendamiento, riela en autos a los folios 14 al 18, y no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, es apreciado por este Tribunal, en todo su valor probatorio, conforme lo establecen los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, observándose de su revisión la relación arrendaticia que une a la parte actora, ciudadana ADELA DEL CARMEN SALDIVIA CASTILLO, en su carácter de arrendadora y el ciudadano HUGO JOSÉ GARCIA ALVAREZ, en su carácter de arrendatario, sobre el inmueble (local comercial) motivo de estas actuaciones. Y así se establece.
3. Los documentos acompañados al libelo de la demanda, marcado con la letra “C” autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, de fecha 13 de Diciembre de 2005 bajo el N° 46, Tomo 175 de los libros de Autenticaciones y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 24 de Noviembre de 2010, bajo el N° 2010.11600, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3199 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2010 y marcado con la letra “D” autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto de fecha 06 de Mayo de 2005, bajo el N° 30, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones. Dichos documentos, tanto de propiedad como de arrendamiento, rielan en autos a los folios 21 al 29, y no siendo impugnados, desconocidos o tachados por la parte demandada, son apreciados por este Tribunal, en todo su valor probatorio, conforme lo establecen los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, observándose de su revisión la propiedad que ostenta la actora sobre el inmueble motivo de estas actuaciones y la relación arrendaticia que vincula a la parte actora, ciudadana ADELA DEL CARMEN SALDIVIA CASTILLO, en su carácter de arrendadora y al ciudadano HUGO JOSÉ GARCIA ALVAREZ, en su carácter de arrendatario. Y así se establece.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Riela a los folios 68 al 71, escrito de promoción de pruebas, presentado por la abogada MARIANA DEL FÁTIMA ALBI MACÍAS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en los siguientes términos:

CAPITULO I: Promovió el Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, reprodujo el merito favorable de autos y pidió sean apreciadas las pruebas promovidas por la actora ADELA DEL CARMEN SALDIVIA en cuanto le favorezcan a su mandante. En cuanto a dicha alegación, este Tribunal se permite invocar nuevamente el criterio constante de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, que señala:
“[…] Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y el cual el Juez, está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, ésta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones […]”. Doctrina que acoge esta Juzgadora, conforme lo prevé el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

Además, promovió los siguientes medios probatorios:
1.- Promovió en dos (2) folios útiles, contrato de arrendamiento suscrito el 01 de abril del año 2001 por el ciudadano HUGO JOSE GARCÍA ALVAREZ con la ciudadana MICAELA SALDIVIA SALDIVIA, en el inmueble objeto de litigio. Dicho contrato de arrendamiento, riela en autos en copia certificada, a los folios 72 al 74, y no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte actora, es apreciado por este Tribunal, en todo su valor probatorio, conforme lo establecen los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, observándose de su revisión que la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de abril del año 2001, entre la ciudadana MICAELA SALDIVIA SALDIVIA, en su carácter de arrendadora y el ciudadano HUGO JOSÉ GARCIA ALVAREZ, en su carácter de arrendatario, sobre el inmueble (local comercial) motivo de estas actuaciones. Y así se establece.
2.- Promovió en siete (7) folios útiles, marcados con los números del cuatro (4) al diez (10) y en copia certificada, contrato de venta suscrito en el año 2005 entre las ciudadanas ADELA DEL CARMEN SALDIVIA CASTILLO y MICAELA SALDIVIA SALDIVIA. Dicho contrato de venta, riela en autos en copia certificada a los folios 75 al 81, y no siendo impugnados, desconocidos o tachados por la parte actora, son apreciados por este Tribunal, en todo su valor probatorio, conforme lo establecen los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, siendo debidamente valorado anteriormente en las pruebas promovidas por la parte actora. Y así se establece.
3.- Promovió en dos (2) folios útiles, diligencia certificada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, marcada con los números once (11) y doce (12). Dicha diligencia, debidamente certificada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, riela en autos a los folios 82 y 83 del presente expediente, observando de su revisión que las actoras del presente proceso impugnan los fotostatos acompañados por el demandado, en su escrito de contestación de la demanda, marcados con las letras “A” y “B”, que corren a los folios 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51 y 52, que a decir de la parte demandada, tachan de falsos los referidos documentos que en este nuevo proceso “A conveniencia” (sic) le sirven de base para sostener su acción. Y no constando en autos cuales son específicamente esos documentos a los que hace alusión la parte accionada, se desecha la promoción de la presente prueba. Y así se establece.-
4.-Promovió y acompaño once (11) folios certificados del libelo de demanda y promoción de pruebas del asunto llevado a cabo entre las mismas partes y por el mismo objeto, marcados con los números trece (13) al veintitrés (23). Asimismo, consignó y promovió doce (11) sic, copias certificadas de la sentencia del asunto signado bajo el N° KP02-V-2013-001967. Con relación a la prueba promovida, dichas copias certificadas del asunto signado con el Nro. KP02-V-2013-1967, fue ventilado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de esta misma Circunscripción Judicial, las cuales rielan en autos a los folios 84 al 106, siendo debidamente valoradas en el punto previo al presente fallo, determinándose de su revisión que la acción intentada por DESALOJO, fue declarada sin lugar, en virtud de que no se demostró la necesidad de ocupar el inmueble por parte de la accionada. Ahora bien, en cuanto a la naturaleza del contrato que hoy vincula a las partes de este proceso, y que según la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio antes identificado era de naturaleza indeterminada, esta Juzgadora se pronunciara en las motivaciones para decidir. Y así se establece.-
5.- Promovió y consignó en quince (15) folios útiles, las copias certificadas de que recientemente esta misma acción fue ventilada y decidida por ante el Tribunal Segundo de Municipio. Dichas copias certificadas, ya fueron valoradas en el punto previo a la presente decisión, asimismo se tomó su decisión al respecto. Y así se establece.-
6.- Promovió la prueba de Posiciones Juradas, de la demandante ADELA DEL CARMEN SALDIVIA y solicitó la prueba de Inspección Judicial, en el Juzgado Segundo de Municipio, a los fines inspeccionar las causas KP02-V-2013-1967 y KP02-V-2014-1406. En cuanto a la promoción de las referidas pruebas, no fueron admitidas por este Despacho Judicial, motivo por el cual no serán objeto de valoración. Y así se establece.-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Establecido lo anterior corresponde a esta Juzgadora resolver el fondo de lo planteado y vistos los términos en que quedó trabada la litis, se da por admitido entre las partes la existencia de la relación arrendaticia que vincula a la demandante ADELA DEL CARMEN SALDIVIA CASTILLO y al ciudadano HUGO JOSÉ GARCIA, ambos plenamente identificados en autos, cuyo objeto lo constituye un local comercial, que forma parte del inmueble distinguido con el N° 35-64, situado en la carrera 17 entre calles 35 y 36, de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Con la carrera 17, que es su frente; SUR: Con terrenos ocupados por ANGEL URDANETA; ESTE: En parte con inmueble propiedad de ADELA DEL CARMEN SALDIVIA CASTILLO y en parte con inmueble que es o fue de JUAN ANTONIO GIL y OESTE: con terrenos que son o fueron de OTILIA DE TERAN. Asimismo, que la relación arrendaticia se inicio por contrato de fecha 01/04/2001 y con una vigencia de doce meses fijos, improrrogables, tal como lo prevé la cláusula tercera del contrato in comento, y que el contrato de arrendamiento, así como sus renovaciones sucesivas se celebró sobre el inmueble antes descrito y que el demandado se encuentra ocupando el inmueble objeto del referido contrato de arrendamiento. Y así se establece.

Aprecia quien juzga, que de acuerdo con lo narrado por la parte actora en su libelo, el fundamento de su demanda lo constituye que el inquilino HUGO JOSÉ GARCÍA ALVAREZ, no dio cumplimiento con su obligación legal, de entregar el inmueble arrendado a la fecha de su vencimiento, tal como se desprende de las actas procesales que conforman el presente expediente, específicamente de los contratos de arrendamientos que rielan en autos marcados con las letras “A, B y D”, a los cuales esta Operadora de Justicia le otorgó pleno valor probatorio, siendo pactado en el último de estos, tal como lo establece la cláusula segunda del referido contrato, que el término de duración era de doce (12) meses, fijo, improrrogable, comenzando a partir del 01 de Abril del 2010 y finalizando el 30 de Marzo del 2011, a las 12: 00 pm, siendo claro su deseo de que este arrendamiento sea siempre fijo y determinado. Conviniendo y siendo expresamente aceptado por ambos contratantes obviar participación escrita u oral la fecha en que finaliza el plazo del presente contrato de arrendamiento. Y así se establece.-

Por su parte, la representación judicial de la parte demanda, se excepciona e indica que en diciembre del año 2005 la arrendadora MICAELA SALDIVIA SALDIVIA, enajena a titulo de venta el referido inmueble a su sobrina, ADELA DEL CARMEN SALDIVIA CASTILLO, que es la hoy actora en el presente proceso, según consta en Documento Público consignado por la accionante, con quien se mantuvo el contrato en los mismos términos que estaba anteriormente hasta que en el mes de marzo del año 2011 señala operó la tácita reconducción del contrato, por lo cual paso a ser un contrato a tiempo indeterminado.

Así, en ese orden de ideas, se tiene que el Juez, en materia inquilinaria, debe hacer una valoración previa del instrumento que sirve de fundamento a su pretensión, para determinar si la vía escogida por el actor es la idónea para ello, para verificar si se le puede dar curso o no a la acción incoada.

En ese sentido se tiene que nuestro más Alto Tribunal, en sentencia dictada en fecha 24-04-2002 por la Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, expte. Nº 02-0570, sentencia Nº 834, estableció lo siguiente:

…la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto,….

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (Resaltado añadido)

Ahora bien, establecida la validez del contrato de arrendamiento de fecha 01 de Abril del 2010, el cual se vencía el 30 de Marzo del 2011, y no siendo suscrito ningún otro contrato de arrendamiento se debe establecer el alcance y duración de la prorroga legal para determinar si al vencimiento de ella acaeció alguna circunstancia que hubiere variado la naturaleza del contrato.

En tal sentido, la Ley de arrendamientos inmobiliarios reconoce el derecho de prórroga del contrato en beneficio de los arrendatarios. Esto significa que los arrendatarios tienen derecho de seguir ocupando el inmueble después de vencida la duración del contrato, dependiendo del tiempo que hayan estado en el inmueble como arrendatarios.

Así tenemos que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
…d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogara por un lapso máximo de tres años.
…Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

La prórroga legal arrendaticia opera de pleno derecho, de manera que vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, como bien lo dispone el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De esta forma, al haber durado la relación de arrendamiento más de diez (10) años o más, le correspondía al arrendatario una prórroga legal de tres (3) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 ordinal d de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, lo que significa que la prórroga legal venció el 31 de Marzo del 2014.

Establecido lo anterior, resta determinar si el arrendatario, posterior a la fecha del vencimiento de la prórroga legal cobró algún canon de arrendamiento que revertiría la naturaleza del contrato conforme quedó establecido, observándose de autos que no consta ningún recibo fechado con posterioridad al 31 de Marzo del 2014.

Asimismo, es importante resaltar, que riela en autos copia certificada de la sentencia definitiva dictada con ocasión al juicio por DESALOJO signado con el Nº KP02-V-2013-1967, la cual fue promovida por la parte demandada, en donde arguye que dicho fallo estableció que la naturaleza de la relación arrendaticia era indeterminada, naturaleza esta que no fue analizada previamente por la Juez de dicho Juzgado, en virtud de no haber sido un hecho controvertido, ya que el thema desidendum se basó en la necesidad en la que se encontraba la parte actora en ocupar su inmueble, no siendo vinculante para esta Juzgadora, conforme lo establece el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil, dicha decisión. Y así se establece.

Como consecuencia de lo expuesto se establece que la relación arrendaticia existente entre las partes fue de naturaleza determinada hasta el 30 de Marzo del 2011 y que el arrendatario conoció que el contrato no sería renovado, de manera que disfrutó de la prórroga legal arrendaticia correspondiente hasta el 31 de marzo del 2014, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de lo cual es procedente declarar CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal. En consecuencia, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte demandante, de un inmueble constituido por un local comercial, que forma parte del inmueble distinguido con el N° 35-64, situado en la carrera 17 entre calles 35 y 36, de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Con la carrera 17, que es su frente; SUR: Con terrenos ocupados por ANGEL URDANETA; ESTE: En parte con inmueble propiedad de ADELA DEL CARMEN SALDIVIA CASTILLO y en parte con inmueble que es o fue de JUAN ANTONIO GIL y OESTE: con terrenos que son o fueron de OTILIA DE TERAN. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este Juzgado Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 346 ordinales 9º y 11º del Código de Procedimiento Civil y SIN LUGAR, la IMPUGNACION al escrito presentado por las actoras rechazando las cuestiones previas opuestas por la parte accionada.-
SEGUNDO: CON LUGAR, la demanda intentada por la ciudadana ADELA DEL CARMEN SALDIVIA CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.065.701, de este domicilio, en contra del ciudadano HUGO JOSÉ GARCÍA ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.402.669 y de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En consecuencia, se condena al ciudadano HUGO JOSÉ GARCÍA ALVAREZ, anteriormente identificado, hacer entrega a la parte actora de un inmueble constituido por un local comercial, que forma parte del inmueble distinguido con el N° 35-64, situado en la carrera 17 entre calles 35 y 36, de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Con la carrera 17, que es su frente; SUR: Con terrenos ocupados por ANGEL URDANETA; ESTE: En parte con inmueble propiedad de ADELA DEL CARMEN SALDIVIA CASTILLO y en parte con inmueble que es o fue de JUAN ANTONIO GIL y OESTE: con terrenos que son o fueron de OTILIA DE TERAN, en perfecto estado de aseo, con todas las solvencias relativas a los servicios utilizados por el inquilino.
TERCERO: Se da por terminado el contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes actora y demandada, sobre el inmueble motivo de estas actuaciones.-
CUARTO: Se CONDENA en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en esta instancia.
QUINTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.-
Publíquese y regístrese e incluso en la página Web de este Despacho.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los seis (06) días del mes de febrero del año dos mil quince(06-02-2015).
AÑOS: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
La Jueza Temporal,

Abg. Emma García de Barradas.
La Secretaria Acc,

Abg. Katherine Colmenarez.

En la misma fecha siendo las once y cinco horas de la mañana (11:05 am) se dictó, registró y publicó la anterior sentencia.
La Secrt Acc,

Emma/katy/1407