TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 18 de febrero de 2.015
204º y 155º

Asunto: FP02-V-2014-000941
Resolución: PJ0262015000031

-I-

De conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a extender por escrito el fallo dictado en el acto de la audiencia oral celebrada en este proceso en fecha 5 de febrero de 2015, en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento interpuesto por el ciudadano MANUEL ADOLFO NUÑEZ BURGOS, representada por el abogado CESAR ENRIQUE DUERTO MAITA contra el ciudadano RONNY BENITO MAITA BASTARDO, patrocinado por el abogado RENNY MACDOWELL RONDON, de la siguiente manera:

La representación judicial de la parte actora, MANUEL ADOLFO NUÑEZ BURGOS, alega en el escrito de demanda que su representado es propietario de un inmueble que antiguamente era una casa construida sobre un terreno que tiene forma rectangular, ubicado en el Paseo Moreno de Mendoza, sector Centurión, Parroquia Catedral de esta ciudad, Municipio Heres del Estado Bolívar, la cual fue transformada en cuatro locales comerciales independientes que tienen por frente el referido Paseo Moreno de Mendoza, e identificados con los números correlativos del 1 al 4 y comprendidos dentro de los siguientes linderos generales: Norte: Con la avenida o calle Afanador; Sur: Con casa y solar de María de Rody; Este: Su fondo, casa y solar de Luisa Herrera y oeste: Con la Avenida Moreno de Mendoza.

Sostiene que la difunta madre de su representado arrendó, estando autorizada para ello, uno de los referidos locales comerciales 03, al ciudadano RONNY B. MAITA BASTARDO, cuyo canon de arrendamiento mensual se estipuló en la suma de quinientos bolívares (Bs. 500), que ha de pagarse en forma adelantada dentro de los cinco días hábiles de cada mes del contrato, siendo los linderos particulares del local arrendado los siguientes: Norte: Local 04 propiedad de Manuel Nuñez Burgos; Sur: Local 02 propiedad de Manuel Nuñez Burgos; Este: Su fondo, con casa y solar que es o fue de Luisa Herrera y oeste: Su frente, con el Paseo Moreno de Mendoza, y con unplazo de duración dicho contrato de cuarenta y ocho (48) meses desde el 30 de septiembre del 2010 hasta el 30 de septiembre de 2014.

Expresa que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de julio a diciembre de 2012 (6 meses), todos los meses del año 2013 (12 meses) y lo que van de enero a agosto de 2014 (8 meses), por lo que adeuda hasta la fecha 26 mensualidades que a razón del canon estipulado (Bs. 500 mensual) totalizan la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000), cuestión por la cual pretende la resolución del mencionado contrato por vencimiento del término con la consecuencial entrega del inmueble arrendado y el pago de los cánones insolutos y los que se sigan venciendo hasta la efectiva desocupación del inmueble y la respectiva indexación judicial, estimando la demanda en la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000). .

Por su parte la representación judicial de la parte demandada rechazó que la relación arrendaticia que une a su mandante con la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ, esté sujeta solo al contrato de arrendamiento del inmueble identificado, celebrado el 30 de noviembre de 2010, ya que la relación arrendaticia empezó en fecha 15 de enero de 2008, con vigencia de seis meses, el cual se tornó a tiempo indeterminado por la anuencia de la arrendadora por no solicitar el inmueble.

Indica que posteriormente, pasados dos años del vencimiento del primer contrato, se comunicó con la arrendadora para solicitarle la renovación del contrato y ajuste en el canon de arrendamiento y procedieron a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento por cuatro años, cuya resolución solicita la parte actora.

Rechaza que el contrato de arrendamiento celebrado con PETRA MERCDES BURGOS DE NUÑEZ haya sido en virtud de autorización emanada del ciudadano MANUEL ADOLFO NUÑEZ BURGOS en su condición de propietario y menos que sea parte en la celebración del mismo, ya que como se evidencia del en el contrato de arrendamiento que dio génesis a la relación arrendaticia la fecha de la celebración y autenticación del contrato es de fecha 15 de enero de 2008 y el documento de compraventa celebrado entre PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ y el demandante data del 28 de marzo de 2008, es decir, que contradice que la arrendadora haya celebrado el contrato de arrendamiento como administradora autorizada del demandante ya que en los autos, ni de forma expresa ni en el texto del contrato, ni menos se participó por escrito a su mandante la celebración de la venta del inmueble, por lo que su mandante suscribe de buena fe el contrato de arrendamiento al igual que la novación, más las conversaciones referentes a la condición de ejercicio y ejecución de los referidos contratos con dicha ciudadana pensando que era la propietaria del inmueble arrendado, condición que en ningún momento le fue impugnada a dicha ciudadana, al igual que en el nuevo contrato no aparece el demandante de autos como suscribiente del mismo, no siendo hasta el momento en que su mandante se da por enterado de una demanda por resolución, cuando observa que la demanda la incoa en su contra el ciudadano MANUEL ADOLFO NUÑEZ BURGOS, en condición de propietario de dicho inmueble.

Rechaza que los cánones de arrendamiento insolutos datan de julio a diciembre de 2012 y todo el año 2013, y las que van desde enero a agosto de 2014, como lo expresa el demandante, ya que su mandante canceló hasta el 15 de abril de 2013, lo que quiere decir que desde esa fecha hasta la culminación del contrato el 30 de septiembre de 2014 son 17 meses restantes por quinientos bolívares (Bs. 500), para un total de ocho mil quinientos bolívares (Bs. 8.500), rechazando igualmente que el incumplimiento de la obligación de su mandante haya sido consecuencia de una conducta temeraria y dolosa.

Expresa que el 20 de mayo de 2013 su representado recibió una nota suscrita por la Dra. MERCEDES NUÑEZ BURGOS, quien en su nota se autodenomina apoderada y administradora del inmueble arrendado donde especifica su número de teléfono celular, por lo cual su representado procede a llamar a la Dra. MERCEDES NUÑEZ para que fuera al local y de esta manera conversar, al cual ella accedió, informándole a su representado que ella se trasladaba al local arrendado y conversaron delante de TORCUATO BENITO MAITA PEREIRA, ya que éste tenía interés legítimo debido a que funge como fiador en ambos documentos de arrendamiento.

Indica que la supuesta nueva administradora, MERCEDES NUÑEZ BURGOS, le manifiesta a su mandante que se tenía que hacer un nuevo contrato de arrendamiento porque ese local no costaba los quinientos bolívares y que procedía a aumentarlo a cuatro mil bolívares (Bs. 4.000) y que luego manifestó que era a ocho mil bolívares (Bs. 8.000) y que su representado le manifestó que no podía hacer eso porque todavía estaba vigente el contrato celebrado.

Añade que en esa reunión la ciudadana arriba identificada le manifestó que no le iba a recibir ningún pago y desde ese momento su mandante queda en el aire sin saber quien iba a pagar o recibir el pago del canon de arrendamiento del inmueble ya que el mismo se hacía directamente a la arrendadora, ni de forma verbal ni por acuerdo expreso en el contrato existía una cuenta bancaria donde podía hacer el depósito, y por tanto su mandante se dirigió a conversar con la arrendadora PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ, atendiéndole un ciudadano con el cual aquella mandaba a cobrar el canon el cual le expresó que ya no podía recibir el pago porque los locales tenían una nueva administradora siendo la ciudadana MERCEDES NUÑEZ BURGOS.

Manifiesta que luego de varias gestiones para solventar la forma de pagar el canon, le informan que la señora PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ falleció, quedando prácticamente acéfalo para cumplir el contrato en el sentido de que no se sabe a ciencia cierta quienes son los herederos de la arrendadora, procediendo a conversar nuevamente con la ciudadana MERCEDES NUÑEZ BURGOS la cual le manifiesta que está de acuerdo con la novación del contrato pero que el nuevo canon sería de quince mil bolívares a lo cual le manifestó que tenía que conversarlo con su fiador, aceptando dicha propuesta la ciudadana mencionada pero dándole un plazo de un día para que le diera una respuesta.

Indica que luego su mandante procede a llamar a la ciudadana MERCEDES NUÑEZ BURGOS quien le manifestó que ya ella no podía hacer nada porque ya le había pasado el caso al Dr. CESAR ENRIQUE DUERTO MAITA y que había una demanda en los Tribunales y que luego de conversar con éste le manifestó que la orden que él tenía era el desalojo.

Luego de citar el contenido de los artículos 1.160 y 1.166 del Código Civil expone que como se evidencia en los documentos tanto de arrendamiento celebrado entre su mandante y la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ, así como de la compraventa celebrada por MANUEL ADOLFO NUÑEZ BURGOS y su arrendadora y la celebración subsiguiente de otro contrato de arrendamiento aun después de dos años de haberse tornado indeterminado por anuencia de la arrendadora que permitió su uso y disfrute del inmueble ostentando una cualidad de propietaria que nunca fue opuesta.

Manifiesta que la contrayente de su patrocinado nunca expresó otra cualidad sino de propietaria y al ver que nadie lo opuso su mandante contrató de buena fe y por tal razón siempre se mantuvo el hilo de la conciliación y buena fe de las partes y por tanto solo la arrendadora tenía la facultad de hacer cumplir con la obligación, hasta el día 20 de mayo de 2013 que hace acto de presencia la ciudadana MERCEDES BURGOS, ostentando una representación de la arrendataria, situación valida ya que las partes pueden figurar personalmente o por medio de sus representantes, siendo este el caso el arrendador al tomar la actitud contumaz e irreverente de no aceptar más en pago del canon de arrendamiento cayó en una mora del acreedor (mora accipiendi).

Señala que se observa en lo expuesto en la contestación, ,que la arrendataria cae enferma en la ciudad de Caracas, donde posteriormente muere y tanto esta como su supuesta representante no estaban en condiciones para dirimir cualquier controversia, situación expuesta por la misma arrendataria y su supuesta representante, aunado a que nunca su mandante por ninguna vía obtuvo una cuenta bancaria donde hacer los depósitos respectivos tal como lo ordena el artículo 27 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, todo con el fin de que este cayera en insolvencia, demostrando así el dolo de la representante de la arrendataria y menos adecuar el contrato a las exigencias de la prenombrada ley tal como fue ordenado por las disposiciones transitorias de la misma, que otorgó seis meses contados a partir de la promulgación y puesta en vigencia, de prórroga para tal fin, y en conclusión la insolvencia de su mandante viene dada por una causa extraña no imputable conforme al artículo 1.271 del Código Civil, considerando que el incumplimiento de su representado viene dado por situaciones sobrevenidas, tales como la enfermedad grave y posterior fallecimiento de la arrendadora, la ausencia de los herederos de ésta, la ocupación a tiempo completo al cuido de la arrendadora en su convalecimiento por parte de la representante y apoderada administradora que era su madre, aunado a que éstas no estaban en condiciones humanas para enfrentar cualquier litigio, la prohibición expresa para hacer consignaciones ante los Tribunales de Municipio en razón de cánones de arrendamiento, imposibilitó cualquier acción de jurisdicción voluntaria, ya que contra quien iba a operar tal acción, en lo referente a notificaciones, asistencias a los tribunales competentes y todo aquello que trae inmerso el desarrollo de un procedimiento de esta estirpe, y que la misma arrendataria y su apoderada expresaran que su representado se quedara tranquilo que ellas estaban en Caracas en asuntos médicos delicados y de igual forma en el Municipio Heres no existe una oficina especializada para dirimir de forma administrativa toda controversia derivada de las relaciones arrendaticias para uso comercial, desde que éstas fueron suprimidas por orden de ley.

Por último, luego de citar criterios jurisprudenciales indican que la acción dolosa del demandante, que conjuntamente con la supuesta administradora del inmueble, con su actitud solo pretenden buscar la resolución del contrato para así de esta forma privar a su mandante de los derechos consagrados en la novísima ley de alquileres de locales comerciales, que otorga un derecho preferente para seguir arrendando y e igual forma escurrir la prórroga legal que a bien tiene derecho su representado a dos años por el tiempo que tiene arrendando el inmueble objeto de controversia.

En la audiencia preliminar fijada para el día 2 de diciembre de 2014 ninguna de las partes compareció declarándose desierto dicho acto y conforme al auto de fijación de los hechos de fecha 5 de diciembre de 2014 se determinó que los hechos controvertidos y que deben ser objeto de pruebas son la cualidad que tiene el demandante para accionar en este proceso; la duración de la relación arrendaticia; la solvencia o insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento señalados por la parte actora y la causa extraña no imputable para la falta de pago a que se refiere la parte demandada, para así determinar si el arrendatario tiene derecho preferente a seguir ocupando el inmueble o a la prórroga legal a que hace referencia en su contestación y así determinar la procedencia o no de la pretensión ejercida por la parte actora.

-II-
De las pruebas producidas

1.- Con el escrito de demanda la parte actora produjo copia fotostática de documento protocolizado por el ante el Registro Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar en fecha 28 de marzo de 2008, bajo el 17, tomo 26 del protocolo primero del año 2008, mediante el cual el ciudadano ARMANDO ISMAEL NUÑEZ, con el consentimiento de su cónyuge, PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ, dan en venta el inmueble objeto de este juicio a MANUEL ADOLFO NUÑEZ BURGOS. Este documento no fue impugnado en forma alguna en este proceso, en vista de lo cual se tiene como fidedigno como lo indica el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en atención a ello, por tratarse de documento público por ser autorizado por funcionario público legalmente autorizado, como lo indica el artículo 1.357 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 ejusdem, teniéndose al último de los nombrados como propietario del bien en cuestión. Así se establece.

2.- Asimismo, con la demanda acompañó copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, de fecha 30 de noviembre de 2010, bajo el N° 61, tomo 304 contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de este juicio cuya celebración fue expresamente admitida por la parte demandada, motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

3.- Con la contestación de la demanda la parte demandada acompañó copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, de fecha 15 de enero de 2008, bajo el N° 67, tomo 5, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ y el demandado el cual no fue impugnado en forma alguna por la parte actora, en vista de lo cual se tiene como fidedigno como lo indica el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en atención a ello, por tratarse de documento público por ser autorizado por funcionario público legalmente autorizado, como lo indica el artículo 1.357 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 ejusdem.

4.- Con respecto a los recibos privados de pago que rielan a los folios 38 al 60, correspondientes al pago del local arrendado desde el mes de noviembre de 2008 a junio de 2012. En vista de que estas mensualidades no han sido reclamadas por la parte actora este Tribunal las considera irrelevantes para la solución del proceso, ya que los cánones que denuncia el actor que no han sido pagadas son las que van desde el mes de julio de 2012 a agosto de 2014. Por tal motivo se desechan del presente proceso.

5.- El demandado acompañó junto a su contestación, específicamente en los folios 61 al 68 unos recibos privados que corresponden al pago de los meses de julio de 2102 a abril de 2013, que imputa como emanados de la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ, causante del demandante. Estos recibos no fueron desconocidos por la parte actora, motivo por el cual se tienen por reconocidos como lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en tal virtud se les otorga pleno valor probatorio, conforme al artículo 1.363 del Código Civil, desprendiéndose de ellos que la parte demandada canceló estas mensualidades, es decir, las de julio de 2012 a abril de 2013. Así se establece.

6.- En el folio 69 cursa copia fotostática de documento privado emanado de la ciudadana Mercedes Núñez Burgos hacia el demandado. Ha sido criterio pacífico y reiterado de las distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia que las copias fotostáticas de documentos privados no gozan de ninguna validez, aún cuando no hayan sido impugnadas por la parte a quien se la oponen, ya que no se les puede dar el mismo tratamiento que le otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil a las copias fotostáticas de documentos públicos o a los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, Por tal motivo no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

6.- En la audiencia oral rindieron declaración los testigos GONZALO OSCAR CANINO RUIZ, TORCUATO BENITO MAITA PERERIA Y LORGENIS JOSE RON PEREZ, promovidos por la parte demandada.

El primero de ellos declaró, a las preguntas formuladas por el promovente que la relación que tiene con el demandado es que el testigo le despachaba mercancía a los clientes; que presenció una discusión entre el demandado y una señora donde aquél le preguntada que cómo le iba a pagar y quién le iba a recibir el pago y ésta le contestó que no le iba a recibir ningún pago y que el mismo arrendatario le comentó que era la dueña o la apoderada pero que como no era de su incumbencia no le prestó mucha atención; a las repreguntas formuladas por el actor contestó que no sabe la procedencia de la señora con la cual manifiesta que discutía el demandado y que lo único que escuchó fue que éste le preguntaba donde le iba a hacer el pago y ella le respondíó que no iba a recibirle el pago.

Como puede observarse, las declaraciones de este testigo en nada coadyuvan a la resolución del litigio ya que manifiesta no conocer la identidad de la señora con la que supuestamente el arrendatario mantuvo una discusión, motivo por el cual este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

El segundo de los testigos manifiesta que es el padre del demandado, observándose que ambos tienen el mismo apellido, es decir, “Maita” y en tal virtud este Tribunal, en atención a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 480 ejusdem, desecha su declaración, por estar incurso en una de las inhabilidades para ser testigo a favor de quien lo promueve, al ser padre (pariente consanguíneo en línea recta en primer grado) del promovente. Así se establece.

El tercer testigo manifestó igualmente que presenció una discusión entre el demandado y una señora en la que aquél le preguntaba cómo hacía para pagarle a lo que aquella respondió que no le iba a recibir ningún pago y a las repreguntas formuladas por la parte actora manifestó que no conoce la relación existente entre esa señora y el demandado ya que era primera vez que la veía; tampoco recuerda la fecha en que ocurrió esa discusión.

Esta testimonial, al igual que la primera analizada, tampoco coadyuva a la resolución del litigio ya que el testigo manifiesta no conocer la identidad de la señora con la que supuestamente el arrendatario mantuvo una discusión ni recuerda la fecha de tal incidente lo que hace dudar a este Tribunal de la veracidad de sus dichos, motivo por el cual no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

DECISIÓN

Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Juzgado decidir de la siguiente manera:

Ambas partes están contestes en que la relación arrendaticia sobre el local comercial objeto de este proceso se inició entre el demandado, ciudadano RONNY MAITA BASTARDO y la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ, quien fuera progenitora del demandante.

Ahora bien la parte actora alega que la relación arrendaticia se inició en fecha 30 de noviembre de 2010 y el demandado alega que se inició en fecha 15 de enero de 2008. En este sentido se observa que del documento de arrendamiento acompañado por la parte demandada junto al escrito de contestación, el cual no fue impugnado por la parte demandante, se desprende que la relación arrendaticia se inició en fecha 15 de enero de 2008 como expresamente lo señalaron las partes en el cuerpo del documento.

Posteriormente, en fecha 28 de marzo de 2008 la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ da en venta el inmueble arrendado al hoy demandante, ciudadano MANUEL ADOLFO NUÑEZ BURGOS, como se evidencia del documento de venta aportado por éste junto con el libelo de demanda. Para esta fecha se encontraba en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuyo artículo 20 se consagra la denominada “subrogación arrendaticia” lo que significa que al pasar de propiedad el inmueble arrendado a una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario asume los mismos derechos y deberes del antiguo propietario y la relación arrendaticia se traslada hacia el nuevo propietario con respecto al arrendatario.

En el caso que nos ocupa al adquirir el demandante en propiedad el inmueble arrendado éste asumió todos los derechos y deberes de los cuales era titular la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ. No obstante a ello se observa que en fecha 30 de noviembre de 2010 ésta última suscribió un último contrató de arrendamiento con el demandado, como se evidencia del contrato acompañado por el demandante en el escrito de demanda. De ello se infiere que el nuevo propietario consintió que su progenitora continuara siendo la arrendadora del local en referencia.

Esta circunstancia no está prohibida por las leyes puesto que el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la época, permite que el arrendador pueda ser una persona diferente de la del propietario, como el caso del usufructuario, depositario, administrador del inmueble o del gestor de negocios, o de cualquier otra persona que tenga un derecho real sobre el inmueble.

Asimismo, ambas partes admiten que la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ falleció, aproximadamente en enero o principios del año 2014. Al respecto, el artículo 1.603 del Código Civil dispone que el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario lo que implica que al fallecer una de las partes contratantes sus herederos o causahabientes se subrogan en los derechos y deberes de aquéllas.

En el caso de autos, al fallecer la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ la relación arrendaticia se traslada hacia sus sucesores, en este caso el ciudadano MANUEL ADOLFO NUÑEZ BURGOS quien además es el propietario del inmueble arrendado, motivo por el cual este Tribunal estima que la parte actora tiene plena cualidad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento. Así se declara.

Con respecto al carácter del contrato se observa que en el último contrato celebrado entre PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ y el demandado, las partes acordaron que el tiempo de duración sería por cuarenta y ocho (48) meses, es decir, cuatro años, contados desde el 30 de septiembre de 2010 hasta el 30 de septiembre de 2014, evidenciándose palmariamente que al interponer la parte actora la demanda que hoy nos ocupa en fecha 13 de agosto de 2014, esto es, antes de culminar el término referido, el contrato continuaba siendo a tiempo determinado y no a tiempo indeterminado como lo expresa el demandado en su contestación. Así se declara.

Con respecto a la insolvencia alegada por el actor como causal de resolución del contrato se observa que éste alega que el arrendatario no ha cancelado los cánones correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2012, todos los meses del 2013 y los que van de enero a agosto de 2014, en total veintiséis (26) meses a razón de quinientos bolívares (Bs. 500) mensuales que era el monto fijado en el último contrato de arrendamiento. Por su parte el demandado niega que esté insolvente desde el mes de julio de 2012, admitiendo que el último mes cancelado fue abril de 2013 y que adeuda diecisiete (17) mensualidades, es decir, a partir del mes de mayo de 2013 y no veintiséis (26) como manifiesta el actor.

Ahora bien, el demandado acompañó junto a su contestación, específicamente en los folios 61 al 68 unos recibos privados (ya valorados) que corresponden al pago de los meses de julio de 2102 a abril de 2013, que imputa como emanados de la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ, causante del demandante. Estos recibos no fueron desconocidos por la parte actora, motivo por el cual previamente se declararon como reconocidos como lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de ellos se desprende que la parte demandada canceló estas mensualidades, es decir, las de julio de 2012 a abril de 2013. Así se declara.

Con relación a las mensualidades de mayo de 2013 hasta la fecha de interposición de la demanda, se observa que el demandado alega que la falta de pago de estos meses se debe a una causa extraña no imputable que le imposibilitaron seguir cancelando los cánones posteriores, indicando una serie de argumentos que van desde que se presentó una supuesta apoderada de la arrendadora manifestándole un incremento en el canon y su posterior negativa a recibirlos hasta la convalecencia y posterior fallecimiento de la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ.

Tales afirmaciones hechas por el demandado no tienen ninguna justificación legal, pues, mas bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el mes de mayo de 2013, en el cual admite el arrendatario dejó de cancelar los cánones por las razones indicadas, prevé un procedimiento especial para que el arrendatario consigne los cánones en caso de que el arrendador se niegue a recibirlos. En este caso, si la arrendadora primigenia se encontraba convaleciente y posteriormente muere, y los familiares y luego herederos se niegan a recibir el canon, como indica el demandado, debió acudir al procedimiento de consignaciones mencionado a los fines de evitar caer en insolvencia arrendaticia. Sin embargo, no consta en autos que el arrendatario haya realizado alguna consignación arrendaticia a favor de la antigua arrendadora o de sus sucesores, motivo por el cual, al admitir el arrendatario que no ha cancelado los meses de mayo de 2013 hasta la fecha de interposición de la demanda, es evidente que se encuentra en situación de insolvencia arrendaticia y en consecuencia es improcedente la defensa de la causa extraña no imputable como justificación para no haber cancelado tales cánones. Así se declara.

Dicho esto, en vista que tanto la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para la época en que el arrendatario incurrió en insolvencia como la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente para la época de interposición de la demanda, disponen que para que el arrendatario sea acreedor tanto del derecho a la prórroga legal como de la preferencia ofertiva a adquirir el inmueble, así como de la preferencia para seguir ocupándolo, en el caso de la última ley indicada, y comoquiera que el arrendatario ha incumplido con la obligación principal derivada de una relación arrendaticia que no es más que el pago de los cánones de arrendamiento, en consecuencia la acción ejercida por el demandante de resolución de contrato de arrendamiento debe prosperar, como así expresamente será establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

En atención a ello, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por MANUEL ADOLFO NUÑEZ BURGOS contra RONNY MAITA BASTARDO, condenándose al demandado a lo siguiente:

PRIMERO: A la entrega del local objeto de este juicio, identificado con el N° 3 ubicado en un inmueble que antiguamente era una casa construida sobre un terreno que tiene forma rectangular, ubicado en el Paseo Moreno de Mendoza, sector Centurión, Parroquia Catedral de esta ciudad, Municipio Heres del Estado Bolívar, que tiene por frente el referido Paseo Moreno de Mendoza, comprendido dentro de los siguientes linderos generales: Norte: Con la avenida o calle Afanador; Sur: Con casa y solar de María de Rody; Este: Su fondo, casa y solar de Luisa Herrera y oeste: Con la Avenida Moreno de Mendoza, siendo los linderos particulares del local arrendado los siguientes: Norte: Con la avenida o calle Afanador; Sur: Con casa y solar de María de Rody; Este: Su fondo, casa y solar de Luisa Herrera y oeste: Con la Avenida Moreno de Mendoza, una vez firme la presente decisión.

SEGUNDO: A cancelarle a la parte actora la suma de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo de 2013 hasta agosto de 2014 a razón de quinientos bolívares (Bs. 500) mensuales.

TERCERO: A cancelarle a la parte actora la suma de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre de 2014 a enero del presente año 2015 a razón de quinientos bolívares (Bs. 500) mensuales,

CUARTO: A cancelarle al actor la correspondiente indexación o corrección monetaria sobre las cantidades arribas indicadas calculadas a partir de la fecha de admisión de la demanda (24/09/14) hasta la fecha de la realización de la respectiva experticia complementaria del fallo, la cual se ordena realizar conforme a los índices inflacionarios suministrados por el Banco Central de Venezuela, en atención a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

No hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total en esta litis, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los dieciocho (18) días del mes de febrero del año dos mil quince (2.015). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
El Juez

Dr. Noel Aguirre Rojas
La Secretaria Acc.

Abg. Nancy Guevara

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de Ley, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.)
La Secretaria Acc.

Abg. Nancy Guevara