TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Quince (15) de Enero del Dos Mil Quince (2015).
204º y 155º

ASUNTO: KP02-V-2013-001762
PARTE ACTORA: ALEJANDRA COROMOTO CEPEDA TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 15.042.023, de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: MAILLIN SCARLETT MONTILLA URQUIOLA, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 205.075 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nos. 4.068.601 y 9.614.658 respectivamente y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARIANELLA NOHEMI RODRÍGUEZ MARTINEZ y CARLOS EDUARDO RODRÍGUEZ MARTINEZ, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 148.905 y 199.620 respectivamente y de este domicilio.
SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana ALEJANDRA COROMOTO CEPEDA TORRES, contra los ciudadanos ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por la ciudadana ALEJANDRA COROMOTO CEPEDA TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 15.042.023, de este domicilio, debidamente Asistida por la Abogada MAILLIN SCARLETT MONTILLA URQUIOLA, contra los ciudadanos ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nos. 4.068.601 y 9.614.658 respectivamente y de este domicilio. En fecha 14/06/2013 se introdujo la presente demanda ante la U.R.D.D. (Folios 01 al 62). En fecha 08/07/2013 se dio por recibida la presente demanda (Folio 63). En fecha 09/07/2013 este Tribunal a los fines de admitir la presente demanda instó a la actora a que consigne los recaudos en original (Folio 64). En fecha 16/07/2013 la parte actora consignó los recaudos originales (Folios 65 al 89). En fecha 19/07/2013 este Tribunal a los fines de admitir la presente demanda instó a la actora a que consigne el Documento de Propiedad del Inmueble (Folio 90). En fecha 19/07/2013 la parte actora consignó en copias certificadas Documento de Propiedad del Inmueble (Folios 91 al 98). En fecha 30/07/2013 este Tribunal admitió la presente demanda por Cumplimiento de Contrato (Folio 99). En fecha 31/07/2013 la parte actora consignó copia simple del libelo de la demanda (Folio 100). En fecha 07/08/2013 el Alguacil dejó constancia que la parte actora entrego oportunamente los emolumentos (Folio 101). En fecha 12/08/2013 visto el escrito de fecha 05/08/2013 este Tribunal ordenó desglosar el citado escrito del expediente principal al cuaderno de medida signado con el Nº KH02-X-2013-00046 (Folio 102). En fecha 20/09/2013 el Alguacil consignó recibo de citación firmado por la parte demandada (Folios 103 al 106). En fecha 12/10/2013 la parte demanda consignó escrito de contestación a la demanda (Folios 107 al 123). En fecha 21/10/2013 este Tribunal advirtió que comenzara a transcurrir el lapso para convenir o contradecir la cuestión previa (Folio 124). En fecha 24/10/2013 la parte actora consigno escrito de Oposición a la Cuestión Previa (Folios 125 al 126). En fecha 25/10/2013 este Tribunal advirtió que comenzara a transcurrir el lapso de articulación probatoria (Folio 127). En fecha 08/11/2013 se agregaron las pruebas promovidas por la parte demandada (Folio 128). En fecha 07/11/2013 la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (Folios 129 al 130). En fecha 08/11/2013 la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas (Folios 131 al 146). En fecha 11/11/2013 este Tribunal advirtió que comenzará a transcurrir el lapso para dictar sentencia (Folio 147). En fecha 18/11/2013 la parte demandada consignó escrito de conclusiones (Folios 148 al 151). En fecha 19/11/2013 este Tribunal dejó constancia que las pruebas promovidas por la parte actora fueron consignas dentro del lapso de Ley (Folio 152). En fecha 25/11/2013 siendo la oportunidad para dictar sentencia la misma fue diferida para el QUINTO (5°) día de despacho siguiente (Folio 153). En fecha 04/12/2013 este Tribunal dictó sentencia interlocutoria declarando con lugar la cuestión previa promovida (Folios 154 al 181). En fecha 09/12/2014 la parte actora mediante diligencia apeló de la sentencia dictada (Folio 182). En fecha 12/12/2013 la parte actora mediante diligencia aclaro error material (Folio 183). En fecha 13/12/2013 el Tribunal dicto auto oyendo la apelación interpuesta en ambos efectos (Folio 184). En fecha 17/12/2013 el Tribunal mediante auto aclaro error material de la sentencia proferida en fecha 04/12/2013 (Folio 185 y 186). En fecha 14/04/2014 el Tribunal mediante auto le dio entrada a resultas de apelación (Folios 190 al 218). En fecha 15/04/2014 el Tribunal mediante auto acordó la apertura de una segunda pieza (Folios 219 y 220). En fecha 24/04/2014 la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda (Folios 221 al 235). En fecha 06/05/2014 el Tribunal mediante auto motivado declaró inadmisible la reconvención propuesta (Folios 236 y 237). En fecha 12/05/2014 el Tribunal dictó auto advirtiendo de que había vencido el lapso de emplazamiento (Folio 238). En fecha 06/06/2014 el Tribunal dictó auto agregando las pruebas promovidas por las partes intervinientes (Folios 239 al 203). En fecha 10/06/2014 la parte demandada consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte actora (Folio 254). En fecha 16/06/2014 el Tribunal dictó sentencia interlocutoria (Folios 255 al 263). En fecha 16/06/2014 el Tribunal mediante auto admitió las pruebas promovidas por las partes intervinientes (Folios 264 y 267). En fecha 25/06/2014 la parte demandada apelo de la decisión dictada en fecha 26/06/2014 (Folio 268). En fecha 27/06/2014 el Tribunal acordó oír la respectiva apelación en un solo efecto (Folio 269). En fecha 04/08/2014 el Tribunal dictó auto advirtiendo de que había vencido el lapso de evacuación de pruebas (Folio 272). En fecha 05/08/2014 la representación judicial de la parte actora consigno diligencia en la que señala situación de oficios requeridos ante entidades bancarias (Folio 273). En fecha 29/09/2015 el Tribunal mediante auto consigno los respectos escritos de informes de las partes intervinientes (Folios 274 al 293). En fecha 02/10/2014 este Tribunal mediante auto le dio entrada a correspondencia recibida (Folios 244 y 245). En fecha 14/10/2014 el Tribunal dicto auto advirtiendo de que comenzaría a transcurrir el lapso para dictar sentencia (Folio 246). En fecha 05/11/2014 este Tribunal mediante auto le dio entrada a correspondencia recibida (Folios 297 y 299). En fecha 07/11/2014 la parte demandada mediante diligencia solicito valoración de los informes realizados (Folio 300). En fecha 12/11/2014 el Tribunal dicto auto negando la extemporaneidad de los escritos de los informes por haber sido presentados con anticipación (Folio 301). En fecha 21/11/2014 este Tribunal mediante auto le dio entrada a resultas de apelación provenientes del Juzgado Superior Tercero en lo Civil de esta Circunscripción Judicial del Estado Lara (Folios 302 al 444). En fecha 27/11/2014 el Tribunal mediante auto apertura una tercera pieza (Folio 445 y 446). En fecha 08/12/2014 este Tribunal mediante auto le dio entrada a correspondencia recibida (Folios 247 al 250). En fecha 12/12/2014 este Tribunal mediante auto difirió la publicación de la sentencia para el Decimo día de despacho siguiente (Folio 451).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia ésta Juzgadora, que la presente causa por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ha sido interpuesta por la ciudadana ALEJANDRA COROMOTO CEPEDA TORRES, antes identificada, contra los ciudadanos ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS, antes identificados. Alegando la representación judicial de la parte actora que en fecha 30 de Enero del presente año 2013 mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaría Cuarta de Barquisimeto, quedando inserto bajo el Nº 11, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría en esa misma fecha, (anexo marcado con la letra “A”), suscribió con los ciudadanos: ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS, ya antes identificados un Contrato al que llaman de Opción de Compra sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, destinado a vivienda principal, el cual fue objeto de descripción e identificación en la cláusula Primera de dicho Contrato quedando identificado así: Inmueble constituido por una (1) parcela de terreno y la Casa sobre ella construida identificada con el Nº 3, de la Manzana 18-A, la cual forma parte de la Urbanización Quintas del Trigal, en la Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas del Municipio Palavecino del Estado Lara, identificado con el Número de Inscripción Catastral Nº 13-06-02-000-007-018-003-000-000-000, cuyos, linderos, medidas y demás determinaciones que constan suficientemente en el Documento de Parcelamiento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de Distrito Palavecino del Estado Lara, el día 14 de Julio de 1983, bajo el Nº 11, Tomo 05, Protocolo Primero, y de los Reparcelamientos protocolizado ante la citada Oficina de Registro el día 13 de Diciembre del año 1983, bajo el Nº 30, Tomo 15, Protocolo Primero, y el día 22 de Enero de 1985, bajo el Nº 29, Tomo 5, Protocolo Primero, dan aquí por reproducidos en su totalidad. La parcela de terreno objeto negociación tiene una superficie de: CIENTO CUARENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (147,00 Mts2.), y que se encuentra comprendida dentro de los siguientes Linderos particulares: NOR-ESTE: En SIETE METROS (7,00 Mts.) con Transversal Uno; SUR-ESTE: En VEINTIÚN METROS (21,00 Mts.) con la parcela Nº 4, SUR-OESTE: En SIETE METROS (7,00 Mts.) con la parcela Nº 6, y NOR-OESTE: En VEINTIÚN METROS (21,00 Mts.) con la parcela Nº 2. En la Cláusula Segunda del citado contrato se estableció el Precio de Venta del referido inmueble el cual fue vendido en la suma de: SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00). En la Cláusula Tercera las partes de común y amistoso acuerdo establecieron la forma de pago del precio de la venta acordado, haciendo entrega en ese momento, como inicial, la cantidad de: CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), los cuales fueron entregados mediante Dos Cheques de Gerencia el Primero Nº 00104392 a cargo del Banco Provincial emitido en fecha 08 de Enero del 2013 y a favor de la ciudadana NANCY COROMOTO VILLAREAL, por la cantidad de: CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), y el Segundo Nº 00000917 a cargo del Banco Bicentenario emitido en fecha 16 de Enero del 2013 a favor de ALFREDO RAFAEL CASTRO, (anexo marcado “B”), y conviniendo en la diferencia del Precio de Venta, es decir la suma de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) serían cancelados o pagados mediante un Crédito Bancario que Tramitaría la actora mediante la figura del Deudor Hipotecario, estableciendo en la Cláusula Cuarta del citado Contrato un plazo para dicha cancelación Noventa (90) días continuos, prorrogables por Treinta (30) días más, contados a partir de la firma del indicado Contrato de Compra Venta, y con respecto a la entrega del bien inmueble objeto de la negociación, las partes convinieron en la Cláusula Quinta del contrato lo siguiente: El inmueble descrito en la Cláusula Primera de este Contrato, será entregado por el Vendedor a la Compradora, libre de Gravámenes, censos e hipotecas y sin deudas por concepto de Impuestos Nacionales, Estadales o Municipales o por cualquier otro concepto. El Vendedor pondrá a la disposición de la Compradora, todos los documentos que acrediten la solvencia del inmueble y presentará las que sean requeridas para la protocolización del documento definitivo de Compra Venta. Por consiguiente, los ciudadanos ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS, se obligaron a dar venta el inmueble descrito en dicho instrumento, así como su persona se obligó a comprar o adquirir dicho inmueble, el cual se encuentra perfectamente determinado por su ubicación, medidas y linderos, cuyo precio se fijo en la cantidad de: SEISICENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), de los cuales los vendedores recibieron la suma de CIEN MIL BOLÍARES (Bs. 100.000,00), como aporte parcial del precio total y la diferencia de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) mediante Crédito Bancario de Deudor Hipotecario; es decir alega la actora que en dicho documento se encuentra los elementos o requisitos indispensables para la existencia del Contrato de Compra Venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1141 ejusdem, por ser la Compra Venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se trasmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo en el artículo 1161 del Código Civil (mencionando extractó de sentencia del 25 de Febrero de 1930 (sic.), M. 1931 (sic.) de la Antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil Venezolano, por EMILIO CALVO BACA, PÁG. 502). Asimismo, alega la representación judicial de la actora que habiendo cumplido la misma con cada una de las obligaciones a su cargo en el precitado Documento de Compra Venta entre ellas la adquisición y pago de Dos (02) Pólizas de Seguro la Primera de Vida y la Segunda de Hogar que cubre el inmueble objeto de negociación (anexo marcado “C-1”) y más aun habiendo tenido que cumplir con obligaciones expresamente pactadas a cargo de los vendedores como son la obtención de Certificados de Solvencia de Hidrolara, de Enelbar hoy en día Corpoelec, de la Solvencia de Propiedad Inmobiliaria o Derecho del Frente del Inmueble y demás recaudos indispensables para la presentación, revisión y pagos de los derechos de protocolización del Documento de Venta en la Oficina de Registro Público competente y más aun habiendo pagado con sus propios recursos, incluso la suma de TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.250,00) de la Planilla de Liquidación del Impuesto Anticipado por Enajenación de Inmuebles a Cargo del Vendedor ante el S.E.N.I.A.T. (Forma 33, equivalente a un 0,5% del Precio de Venta del Inmueble) (anexo marcado “C-2”) logro cumplir con la revisión, presentación y/o recepción en tiempo hábil ante la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino del documento definitivo de venta (anexo marcado “D” en 26 folios útiles) siendo Notificados de manera inmediata los vendedores de la eventual firma del citado documento (anexo marcado “E”), no obstante ello, los vendedores ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS, se han negado a cumplir con su obligación de otorgante el Documento Definitivo de Propiedad y peor aun le han manifestado que no se encuentra interesados en culminar la venta del inmueble en vista de que este ha alcanzado otro valor al originalmente convenido, subestimando el carácter bilateral de la compraventa y hasta la presente fecha se niegan a cumplir con lo dispuesto en el Contrato. Sin que ello implicara la aceptación de la actora a ese incremento de precio le solicitó a los vendedores anteriormente identificados, con fines de llevarlo a consideración del Banco Bicentenario una comunicación en la que expusieran los motivos del incremento del precio y a su vez el monto del mismo (anexo marcado “F”), gestiones que resultaron negadas por dicha institución financiera, todo lo cual lo obligaron a la actora acudir a esta instancia jurisdiccional en búsqueda de la solución a esta controversia que estos señores le niegan al mismo. Es por ello, que no puede una de las partes, en este caso los vendedores, sustituirse en el Órgano Jurisdiccional pretendiendo resolver un contrato, sin plantearse una de las opciones procesales que prevé el artículo 1167 del Código Civil, por una parte, y por la otra no puede atribuírsele incumplimiento alguno, siendo el juez a quien corresponde hacer la correcta discriminación de cuales hechos son actos para justificar un presunto incumplimiento de su parte. Ahora bien, solo una de las partes enfatizo pretende abrupta y unilateralmente resolver el contrato y, por si fuera poco, condicionar su vigencia a la aceptación por parte de la actora de la alteración del precio de venta del inmueble objeto de negociación, pretendida también inaudita parte, sin cumplir con la contraprestación a que es igualmente deudora y al margen del orden jurídico y de la imprescindible intervención de los Tribunales en los términos explicados suficientemente. Por todo lo anterior expuesto y con fundamento a lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159, 1.161, 1.167, 1.264, 1.474, 1.488 y Ordinal Nº 1 del artículo 1.920 del Código Civil, es por lo que con el carácter ya antes invocado demanda, como en efecto así lo hace, respectivamente para que: Primero: Cumplan, o en su efecto a ellos sean condenados por el Tribunal, la satisfacción de la obligación contraída en la negociación que celebraron que consta en el anexo marcado con la letra “A” y como consecuencia de ello, procedan a efectuar la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura definitiva de propiedad de compra venta correspondiente al inmueble objeto de negociación ya antes identificada por ante la referida Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, correspondiente a la Jurisdicción donde esta ubicado el mismo o a ello sea condenada por este Tribunal, por lo que solicitó igualmente que de producirse Sentencia, si la demandada no cumple con la obligación de protocolizar el Documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de negociación, la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, supliendo la voluntad del demandado, como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que la misma le sirva de Título de Propiedad; Segundo: demanda además las costas y costos procesales de la presente acción, incluyendo entre ellas los honorarios del Abogado, todo lo cual desde ya reclama y Tercero: demanda igualmente que en virtud de que el pago del Saldo deudor del Precio de Venta del Inmueble fue logrado por su persona mediante un Crédito Hipotecario que le fue otorgado por la institución Bancaria Banco Bicentenario y que en virtud de la negativa a otorgar dicho documento de venta en los próximos Sesenta (60) días corre el riesgo de perder dicho Crédito el cual sería anulado por dicha institución Bancaria, se le otorgue llegado el caso de ejecución de la Sentencia, el mismo plazo originalmente concedido para la cancelación de dicho saldo deudor, vale decir Noventa (90) días continuos, prorrogables por Treinta (30) días más, contados a partir de la fecha en que se haga ejecutoria dicha sentencia definitiva. Por último, de la cuantía y estimación de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil vigente y a los solos efectos de la competencia del Tribunal estima la presente demanda en la cantidad de: SEISICENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), equivalentes a 6.074, 76 UNIDADES TRIBUTARIAS.

Ahora bien, los demandados en su escrito de contestación a la demanda expuso: Negó, rechazo y contradijo tanto los hechos como en el derecho lo alegado por la parte actora en su demanda y pretensión. Que era cierto haber celebrado un contrato de opción a compra que le había otorgado el ciudadano ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO, por el inmueble descrito en el libelo de la demanda a la parte actora, contrato que constituía la promesa preferencial de venta, siendo esta la obligación que asumía un propietario de preferir a un tercero, si este llegara a vender determinado bien. Que era cierto que en la clausula segunda del contrato que exponía: “El precio de venta del mencionado inmueble es de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,oo) el prominente-Vendedor, fijó el precio de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,oo) como valor del inmueble y que en el caso de que decidiera vender y la optante había aportado como arras CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) como garantía para que se le mantuviera la opción de compra, y que en caso de que se produjera la venta, seria inicial del precio y el resto sería pagado como crédito hipotecario. Que era cierto que en la clausula cuarta se había fijado como plazo de la acción a compra noventa (90) días continuos y treinta (30) días más de prorroga es decir ciento veinte (120) días continuos a partir de la firma del contrato de opción a compra, es decir que habiéndose firmado ese contrato el 30 de Enero de 2013, finalizaba el 30 de mayo de 2013.

Negó que el lapso para el pago se contaría a partir de celebrarse el contrato de compra-venta que eventualmente se celebraría, sino que el lapso hasta el 30 de Mayo seria para que la beneficiaria demandante de la opción a compra, comprara el inmueble, en caso de que sus propietarios quisieran vender. Que era cierto lo establecido en la clausula quinta del contrato in comento, no comprometiendo el mismo a sus representantes para realizar una compra-venta, ni mucho menos a entregar el inmueble objeto de la preferencia de opción de compra, sino en el caso de que se concretara la venta, ya que en el contenido del contrato no existía la obligación de la optante de comprar el inmueble, sino el derecho de ser la beneficiaria de la opción de compra por el lapso en el establecida es decir del 30-01 al 30-05-2013, dada la naturaleza jurídica del contrato. Se expuso a su vez, que era cierto que los demandados, se habían obligado a venderle a la parte actora, pero negaron y rechazaron que esta se hubiese obligado a comprar o adquirir el inmueble descrito en autos, sino que había sido una opción de compra a la cual se le había otorgado un derecho de preferencia en caso de que los propietarios decidieran vender. Que era el caso que en contrato preliminar el objeto era celebrar dentro del lapso de 120 días continuos (30-01 al 30-05-2013) un contrato de compra-venta, siendo este contrato totalmente distinto al contrato in comento como pretendía la parte actora se calificara el contrato celebrado. Ahora bien, que de lo expresado por la parte actora en su libelo de demanda había introducido una solicitud de crédito, el documento de compra-venta en el Registro Inmobiliario, fijándose para el 04/06/2013 la compra-venta del inmueble al que hacía referencia propiedad de sus representados, como se podía observar en el contrato cuando ya había expirado la vigencia de la opción a compra y lo más grave era que para la fecha, la compradora no tenía el dinero para pagar el precio de la negociación de compra-venta, que era su principal obligación en el nuevo contrato para que sus representados le hicieran la transmisión de la propiedad, comunicándose sobre lo expuesto. Que por estas razones, habían tomado la decisión de no asistir al registro inmobiliario donde se llevaría a cabo la compra-venta; ya que la optante compradora no le pagaría el precio porque durante el lapso fijado 30-01-2013 30-05-2013 e incluso para el día 4-6-2013, no había obtenido el dinero y como consecuencia había cesado el contrato de compra-venta, por la expiración del término estipulado para su vigencia, así como la imposibilidad para sus representados de obligar a la optante para que comprara, cesando de esta forma la obligación de sus representantes de mantener la opción a compra a la eventual compradora.

Negó y contradijo, que la optante haya contraído en el contrato de opción a compra las obligaciones de adquisición y pago de pólizas de seguro de vida y de hogar, presentación de documentos de compra-venta, no siendo obligaciones contractuales debidas por ella no previstas en aquel, siendo dicha conducta inaudita parte, sin el consentimiento de sus representados, verificándose lo mismo en el contenido de las clausulas del contrato y en el documento señalado en el libelo de la demanda con la letra E. Que la parte actora había solicitado a los demandados le redactaran una carta dirigida a ella, haciendo alusión al contrato fenecido, donde se explicara los motivos del aumento del precio del inmueble para ser consignada al banco. Que no era cierto, que sus representados pretendieran abrupta y unilateralmente resolver el contrato, por cuanto ya se había extinguido por vencimiento del lapso y por falta de causa y a demás la resolución no era procedente porque era un contrato unilateral. Que fuese declarado sin lugar la acción de cumplimiento de contrato de opción a compra ejercida por la parte actora y en consecuencia se produjeran los efectos del contrato incumplido, supliendo la voluntad del demandado tal y como lo estable el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil a fin de que la sentencia le sirviera de título de propiedad ya que era adverso la pretensión que la parte actora, como se dejara sin efecto la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble in comento, a si como la condenatoria en costas solicitada. A su vez, reconvinieron de forma subsidiaria y únicamente como defensa opuesta que antecedían de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declara inadmisible en fecha 06/05/2014 por auto motivado.

Oportunamente las partes intervinientes consignaron los respectivos escritos de informes, cuyo contenido versa sobre la síntesis de los hechos suscitados en la presente causa, la cual esta juzgadora da por valorados. Así se establece.

VALOR DE LAS PRUEBAS
A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

Entiende quien juzga, que en el proceso Civil, las partes persigan un fin determinado: Que la sentencia les sea favorable. Pero el sistema dispositivo que lo rige por mandato del Artículo 12 del Código Civil Venezolano Vigente, impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la carga desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que funda su pretensión, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenida, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran por tanto el perjuicio de ser declarados perdedores. Precisamente esta necesidad de probar para vencer es lo que se denomina la carga de la prueba, consagrada en nuestra legislación patria, en el artículo 1354 del Código Civil venezolano vigente.

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello porque en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet, y así se decide.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
Se acompaño al Libelo:
Marcado con la letra “A” Copias Certificadas de Documento de Opción de Compra de fecha 30 de Enero de 2013 mediante documento debidamente Autenticado por ante la Notaría Cuarta de Barquisimeto, quedando inserto bajo el Nº 11, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría en esa misma fecha, suscrito entre los ciudadanos ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS. (Folios 66 al 70). Esta juzgadora le da pleno valor probatorio como instrumento fundamental de la presente demanda y que señala las obligaciones y condiciones que regirían la presente convención, de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Marcado con la letra “B” Copias Fotostáticas de Cheques de Gerencia Nos. 00104392 y 00000917 emitido por la parte actora, a favor de los ciudadanos VILLARREAL NANCY y ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO, cada uno por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00) de fechas 08 de Enero de 2013 y 16 de Enero de 2013, Nº de Cuentas 0108-2407-99-0900000013 y 01750394400070690482 Banco Provincial (Folio 08). Se desechan pues no son copias de las permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Marcado con las letras “C-1” y “C-2” Copias Fotostáticas de Póliza de Seguro (Folios 19 al 32) y las respectivas solvencia Municipal, de Hidrolara, CORPOELEC y SENIAT-Forma 33, correspondientes al inmueble in comento. Se valoran como prueba de la gestión realizada por la parte accionante a los fines de la tramitación y aprobación del crédito bancario gestionado. Así se establece.
Marcado con la letra “D” Copias Certificadas de Documento de Compra-Venta y Otorgamiento y Liquidación de Crédito Hipotecario (Deudor Hipotecario) otorgado por la entidad bancaria Banco Bicentenario, Banco Universal de fecha 17/06/2013, presentado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara a los fines de su respectiva protocolización (Folios 73 al 85). Se valora y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

Marcado con las letras “E” y “F” Copias Fotostáticas de Misivas de fecha 30/05/2013 (Folios 59 al 62). Esta juzgadora las valora como presunción de la gestiones realizadas por las partes intervinientes a los fines de que se perfeccionara la compra-venta. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.
En el lapso probatorio.
Promovió el Merito Favorable de Autos. La sola enunciación del merito favorable de los autos, no constituye prueba alguna que requiera ser valorada.
a) La Afirmación de la demandante en el Capitulo I de los Hechos, de la demanda (Folio 1 Línea 26) al expresar “…suscribió con los ciudadanos… un Contrato al que llaman de Opción de Compra sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, destinado a vivienda principal, el cual fue objeto de descripción e identificación en la cláusula Primera de dicho Contrato…”. (Folios 01 al 05). Se desecha, pues tal como ha ratificado la doctrina contemporánea la confesión concebida requiere de elementos propios como la voluntariedad y manifestación expresa de pretender favorecer a la contraparte, aspecto ausente en esta prueba. Así se establece.
b) Documento Marcado “B” anexo al escrito de propuesta de Cuestiones Previas, que contiene Original Constancia de Residencia emanado en fecha 12 de Octubre del 2013 del Consejo Comunal Trigal Abajo Sector 1 de la Urbanización El Trigal Parroquia José Gregorio Bastidas del Municipio Palavecino del Estado Lara, registrado bajo el Nº 13-06-02-V10-0001 ante el Ministerio del Poder Popular con Competencia en Materia de Participación Ciudadana, R.I.F. J-29952177-9, donde se evidencia que su representada y su grupo familiar, habita el inmueble objeto de este proceso desde hace 28 años constituyendo éste su vivienda principal. (Folio 119). Se valora como indicio del domicilio de los demandados. Así se establece.
c) Original de Registro de Vivienda Principal Nº 202032400-70-13-00368718, emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración de Aduanera y Tributaria (S.E.N.I.A.T.) en relación a la casa Nº 18A3 Av. El Placer de la Urbanización El Trigal Parroquia José Gregorio Bastidas del Municipio Palavecino del Estado Lara. (Folio 130). Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio por ser Documento Público Administrativo, todo de conformidad a lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
d) Sentencia Nº RI-00175 de fecha 17 de Abril del año 2013 Exp. Nº AA20-C-2012-0000712, con Ponencia Conjunta emitida por al Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el cual interpretó los artículos 5º al 12º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668 del 06 de Mayo del año 2011. (Folios 129 al 130). Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio siendo decisión que permite establecer fundamento jurisprudencial a ser tomado en cuanta en el presente juicio. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.
En el lapso probatorio.
Ratifico y promovió conforme al Principio de la Comunidad de la Prueba, Copia Simple del Documento de fecha 30 de Enero del presente año 2013, ya que el original fue consignado en el expediente, denominado por las partes “Contrato Opción a Compra” mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaría Cuarta de Barquisimeto, quedando inserto bajo el Nº 11, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría en esa misma fecha, (anexo marcado con la letra “A”). (Folio 132). Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio por ser documento público, todo de conformidad a lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Copia Fotostática de misiva mediante el cual le notificaron un incremento en el precio convenido inicialmente en el contrato (anexo marcado con la letra “B”) la cual se encuentra agregado en original en autos. (Folios 133 al 135). Instrumento promovido con el libelo de la demanda siendo ya valorado en consideraciones que este Tribunal da por reproducido. Así se establece.
Copia Fotostática del Documento de Aprobación del Crédito Bancario, donde la entidad financiera le aprueba el Crédito Bancario por el monto de Bs. 550.000,00 (anexo marcado con la letra “C”). (Folios 136 al 146). Instrumento promovido con el libelo de la demanda siendo ya valorado en consideraciones que este Tribunal da por reproducido. Así se establece.

CONCLUSIONES

NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO
Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta fórmula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87.

En el caso de marras, estamos en presencia de una convención entre particulares que si bien es cierto, el mismo es nominado por las partes como un contrato de opción a compra, también lo es que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el proporcionar el Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya por que no es el quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso, de allí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos, sin embargo ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código de las formas. Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

“El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes” (pg. 70)”

OPCIÓN A COMPRA
De las normas dispuestas en el Código Civil y los aportes efectuados por la doctrina, puede inferirse la naturaleza del contrato. El artículo 1.474 del Código Civil, establece que el “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta. Sin embargo, la formación progresiva del consentimiento puede ocurrir de diversas maneras, una de ellas, a través de una promesa bilateral de venta, siendo esta un contrato por el cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta ¿cuál es la característica de este tipo de contratos? Es un contrato preliminar que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; a diferencia de la oferta el contrato preliminar requiere el consentimiento de dos partes. Esta figura de la promesa bilateral de venta se estipulaba en el Código Napoleónico, artículo 1.539, en el que señalaba que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta. En nuestra legislación no existe la citada disposición, pero es evidente que la promesa bilateral de venta produce el mismo efecto que la compra-venta, pues el incumplimiento ilegal de la primera no impide la formación del contrato definitivo y la sentencia judicial que así lo declarara serviría de prueba para el perfeccionamiento del último contrato. Entonces, ¿en qué se diferencia de la venta? En resumidas cuentas lo que principalmente le diferencia es que el acuerdo se ubica en una etapa previa al perfeccionamiento definitivo, importancia que parece más pedagógica que práctica, sin embargo, es un instrumento muy utilizado en la actualidad por las entidades que otorgan créditos habitacionales.

Al examinar los alegatos de las partes este Tribunal encuentra que el fondo de la causa se limita a una cuestión de mero derecho, esto, porque tanto la actora como los demandados reconocen la existencia del contrato de opción a compra con sus condiciones, las partes reconocen el tiempo transcurrido en el cumplimiento de algunas obligaciones, incluso reconocen las posibles modificaciones efectuadas por los codemandados posterior a la suscripción del contrato como era el aumento del precio del inmueble, según se evidencia en misiva signada con la letra “F” (Folio 60). La controversia se reduce a determinar, como señala la actora en el libelo, si procede la firma del documento definitivo de la venta como cumplimiento del contrato.
Al observar las condiciones del contrato el Tribunal observa que la compradora ofreció entregar las cantidades de dinero respectivas por cuotas en fechas determinadas en cuanto a la inicial y que en los plazos de noventa (90) días continuos y treinta (30) días prorrogables contados a partir de la fecha de presentación de la celebración del contrato de opción a compra es decir de fecha 30/01/2013 y que dicho remanente por pagar en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,oo); seria cancelado mediante Crédito Bancario Hipotecario, tal y como se desprende del contenido de las clausulas tercera y cuarta del contrato in comento, todo con la finalidad de cubrir el pago total de lo acordado en la negociación en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,oo), mientras que los vendedores se comprometieron a liberar el inmueble de gravámenes que sobre él pesaba y como es natural, la protocolización del documento definitivo de venta. Ahora bien, sobre el pago final, el cual estaba condicionado con la aprobación de crédito tramitado ante la entidad bancaria Banco Bicentenario, la liquidación del mismo fue presentado para su protocolización en fecha 17/06/2013 por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino Estado Lara, no pudiéndose ejecutar dicho acto a razón de la incomparecencia del codemandado ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO, siendo imposible la perfección del contrato incomento, por lo que quien suscribe identifica el cumplimiento oportuno y cabal de la compradora con la que por excelencia en su principal obligación, pagar el precio de la cosa en los términos acordados, es decir en fecha 30/05/2013, siendo acordada en la misma fecha el otorgamiento tal y como se desprende en Constancia de Recepción (Folio 33). Así se establece.

Los demandados por su parte, cumplieron con la obligación de liberar el inmueble de los gravámenes que pesaban sobre el mismo. La obligación incumplida, quizá la principal, es la causa injustificada por la cual no se ha formado el documento definitivo de venta ante el Registro respectivo y hacer la venta oponible a terceros, tal como es natural en este tipo de negociaciones y como de hecho exige el legislador. Por el contrario, los codemandados reconocen haber comunicado a la accionante sobre el aumento considerable del precio inmueble, con lo que se presume la falta de ánimo para transferir la propiedad a favor de la compradora. Así se establece.

Los codemandados aseguran que el lapso para el pago seria contado a partir de celebrarse el contrato de compraventa que eventualmente se celebraría, sino el lapso hasta el 30 de Mayo para que la actora comprara el inmueble, en caso de que sus propietarios quisieran vender. Sin embargo, para este Tribunal tales declaraciones son insuficientes, la razón es que de lo que se desprende del contrato a cumplirse en la CLAUSULA CUARTA: “contados a partir de la firma de la presente opción de compra-venta”, es decir en fecha 30/01/2013. Por otra parte, de ser cierto el lapso mayor, la naturaleza del negocio escrito debió llevar a los vendedores a poner por también escrito tales condiciones nuevas, al no hacerlo y el comprador negar las circunstancias, así como la falta de prueba contundente, este Tribunal no puede menos que atenerse a lo originalmente pactado en el instrumento fundamental de la demanda. Así se establece.

Ahora bien, más allá de lo expuesto, la realidad es que todas las partes ya han cumplido con sus obligaciones, la actora sobretodo, en el tiempo contractualmente establecido por lo que opera en su favor la letra del artículo 1.167 del Código Civil, esto es, exigir la ejecución o cumplimiento del contrato. Por lo tanto, los vendedores, una vez quede firme la presente decisión, deberán comparecer junto a la actora al Registro respectivo y protocolizar el documento definitivo de venta; caso contrario, este Tribunal remitirá oficio con copia certificada de la presente decisión al Registro respectivo para que le sirva a la demandante compradora como documento traslativo de propiedad, consiguiendo así el cumplimiento del contrato suscrito. Así decide.

DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana ALEJANDRA COROMOTO CEPEDA TORRES, debidamente asistida por la Abogada MAILLIN SCARLETT MONTILLA URQUIOLA, contra los ciudadanos ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS, todos debidamente identificados en la parte superior de la presente sentencia. En consecuencia, se fija el lapso de treinta días a fin de que la parte actora consigne el saldo restante del precio, lapso que se empezara a computar una vez quede firme la presente sentencia. Se condena en costas a los demandados por haber vencimiento total de conformidad con el artículo 274 del Código De Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los quince (15) días del mes de enero del año dos mil quince. Año 203º y 154º.

La Juez Temporal

Abg. Marlyn Emilia Rodrigues Pérez

La Secretaria Accidental

Rafaela Milagros Barrero

En la misma fecha se publicó siendo las 02:37 p.m. y se dejó copia.
La Secretaria Accidental