TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diez (10) de diciembre de dos mil quince
205º y 156º

ASUNTO: KP02-V-2013-3444

DEMANDANTE RECONVENIDA: DESIREE ROSALIA MELENDEZ DE CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.257.025.

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE RECONVENIDA: Reinal José Pérez Viloria, Elisa Pineda Ochoa y Jesús Alberto Jiménez Peraza, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 71.596, 131.311 y 6.356, respectivamente.

DEMANDADA RECONVINIENTE: LUIS ALBERTO SEMPRUM SALGADO Y CARMEN HERNÁNDEZ DE SEMPRUM, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 2.935.004 y 4.765.552, en ese orden.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE: Oscar Hernández Álvarez, Francisco Meléndez Santeliz, Jaime Domínguez Sierralta, María Laura Hernández, Francesco Ricardo Civiletto Spada y Diana Carolina Meléndez Salas, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.912, 7.705, 56.291, 80.217, 104.142 y 192.780, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN y por REIVINDICACIÓN.
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, posteriormente reformado, con ocasión a la pretensión de Cumplimiento de Contrato, interpuesta por la parte actora asistida de abogado, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que suscribió un contrato denominado promesa bilateral de compra-venta con los ciudadanos Luis Alberto Semprum Salgado y Carmen Hernández de Semprum, antes identificado, y que tal instrumento quedó autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto en fecha 03 de junio de 2013, bajo el número 30, Tomo 145 de los libros llevados por esa Oficina.
Señaló que el referido contrato se celebró con la intención de lograr la transferencia de propiedad sobre un bien inmueble constituido por una casa quinta identificada con el Nº 4-71, construida sobre una parcela de terreno 48, ubicada en la Avenida España entre las Avenidas Paris y Paseo Hípico, Urbanización Santa Elena, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del estado Lara, construido sobre una parcela de terreno que tiene una superficie de 731.43 mts2, y sus linderos son Norte: En línea de 35,30 mts2, con parcela que es o fue de Juan Abril Diaz; Sur: en línea de 35,20 mts2, con servidumbre de paso de tres metros 3mts de ancho que la separa de la manzana C, que da frente a la Avenida España; Este: En línea de 21 mts. con Callejón de servidumbre de 6 mts de ancho que separa esa parcela de la parcela Nº 47 de la manzana C, que tiene su frente con la avenida Portugal; y Oeste: En línea de 20,50 mts con la Avenida España que es su frente. que el referido consta de 3 habitaciones con sus respectivos baños, un estudio cuarto con baño, medio baño en el área social, cocina empotrada, corredor, hall de entrada, terraza con techo de madera, garaje techado, jardín, piscina con cascada, sistema de aire acondicionado en el área social. La casa quinta antes descrita le pertenece a la parte demandada según documento inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del estado Lara, en fecha 29/06/1996, bajo el Nº 21, Folios 1 al 4, Protocolo Primero, Tomo 5.
Expuso que en el contrato en referencia, se establecieron como condiciones más relevantes las siguientes: el precio de venta del inmueble identificado supra se estableció en la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL (2.800.000 Bs.) las cuales fueron pagados de la siguiente manera: La cantidad de seiscientos mil bolívares (600.000,00 Bs.) mediante cheque 33425138, girado contra la cuenta corriente 0134-0326-18-3261099721 de Banesco, por trescientos cincuenta mil bolívares (Bs 350.000,00) y cheque 176586343, girado contra la cuenta 0175-0337-51-0571005770, del Banco Bicentenario por doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) y La cantidad de ochocientos mil bolívares (800.000,00 Bs.) mediante depósitos efectuados en las cuentas indicadas expresamente en el referido contrato; seiscientos sesenta mil bolívares (660.000,00 Bs.) depositados en la cuenta Nº 0175-3232-48-0071345427 del Banco Bicentenario y la cantidad de Ciento Cuarenta mil /Bs 140.000,00) mediante deposito efectuado en la cuenta Nº 0105-0140-71-1140012487 del banco Mercantil. Asimismo, señalo el remanente que es la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00) deberán ser pagados mediante cheque de gerencia al momento de la protocolización definitiva de compra venta ante el registro correspondiente según lo establece las clausulas tercera y cuarta del contrato.
Manifestó que los demandados, según la clausula octava del referido contrato, se obligaron a hacer entrega de todos los documentos exigidos para el registro inmobiliario pertinente. Indicó que se trataba de un verdadero contrato traslativo de propiedad, y que los “vendedores” no han cumplido con sus obligaciones de hacer entrega de los recaudos correspondiente y del documento compra venta en la oficina de registro respectivo.
Fundamentó su pretensión en los Artículos 1.474, 1.161, 1.478 del Código Civil.
Estimó la pretensión en la cantidad de Seis Millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00), equivalentes a 56.074,80 Unidades tributarias (U.T.). Solicitó Medida de prohibición de Enajenar y Gravar sobre el bien ya descrito.
En fecha 08 de noviembre de 2013, este Juzgado admitió a sustanciación la demanda y negó decreto de medida de prohibición, enajenar y grabar solicitada. Asimismo en esta misma fecha la parte actora ciudadana Desiree Rosalía Meléndez de Castillo otorgo poder apud-acta a los abogados Reinal José Pérez Viloria, Elisa Pineda Ochoa y Jesús Alberto Jiménez Peraza.
En fecha 13 de febrero de 2014 se admitió reforma de demanda.
En fecha 12 de noviembre de 2014, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de oposición de Cuestiones Previas previsto en los Ordinales 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 29 de julio de 2014, se declaró abierto el lapso establecido en los artículos 350 y 351 eiusdem; siendo subsanado por la parte actora el defecto de forma de la demanda en fecha 06 de agosto de 2014.
En fecha 01 de octubre de 2014, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando la impugnación a la cuantía por exagerada, negó, rechazó y contradijo todo lo alegado por la parte actora en su escrito de reforma de demanda y propuso la reconvención de la demanda por resolución de contrato de promesa bilateral de compra-venta del inmueble descrito anteriormente.
En fecha 22 de septiembre de 2014, se admite a sustanciación la reconvención y declaro abierto lapso para la contestación a la misma.
En fecha de septiembre de 2014, la representación judicial de la parte actora reconvenida presentó escrito de contestación de demanda solicitando al este Tribunal declarar sin lugar la reconvención propuesta. Asimismo convinieron en la cuantía de la reivindicación deducida.
En fecha 06 de noviembre de 2014, este Juzgado resolvió oposición a las pruebas de la parte actora y en esta misma fecha admitió a sustanciación las pruebas promovidas por las partes intervinientes.
En fecha 11 de noviembre de 2014, la representación judicial de la parte demandada reconviniente presento escrito de aclaratoria y planteó apelación a los autos de fecha 06/11/2014.
En fecha 12 de noviembre de 2014, se oyó la declaración de los testigos Vladimir Ernesto Callejas Velazco y María Beatriz Montes de Guevara. Asimismo, en el recurso Nº KP02-R-2014-1052, este Juzgado ordeno oír dicha apelación planteada en fecha 11/11/2014 por la parte demandada reconviniente en un solo efecto.
En fecha 08 de enero 2015, se fijó oportunidad para la consignación de informes.
En fecha 13 de mayo de 2015, este Tribunal ordenó agregar resultas del recurso de apelación oído por este despacho en un solo efecto.
En fecha 10 de agosto 2015, se fijó oportunidad para dictar sentencia, por lo que llegada tal ocasión este Tribunal cumple esa actividad en los términos siguientes:
Punto previo: La Estimación de la Cuantía
En la oportunidad de presentar su contestación y posterior reconvención, opone la demandada este alegato, por considerar que la estimación de la pretensión formulada por la actora resulta, a su juicio exagerada, dado que la ponderación en la cantidad de Seis Millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00), equivalentes a 56.074,80 Unidades tributarias (U.T.), toda vez que la cantidad de dinero entregada en calidad de arras ascendía a Un Millón Cuatrocientos Mil bolívares (Bs. 1.400.000,00), así como que el saldo del precio se trataba de una cantidad idéntica, por lo que a lo sumo “la cuantía debió estimarse aproximadamente por la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS VEINTITRÉS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 3.323.364,40), equivalentes hoy a VEINTISÉIS MIL CIENTO SESENTA Y OCHO CON VENTIDOS UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 26.168,22)” (mayúsculas y negrillas del texto citado).
Bajo ese respecto, debe ponerse de relieve el criterio que conforme a fallo de fecha 30 de marzo de 2005, proferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, ella tuvo ocasión de reiterar:
Sobre el particular, en sentencia N° RC-0250, de fecha 2 de agosto de 2001, dictada en el juicio de Mercado Popular El Baratón, S.R.L. contra Gladis Mercedes Ulbandini, esta Sala dejó sentado el siguiente criterio:
“...De conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 ordinal 5°, del Código de Procedimiento Civil, los jueces de instancia se encuentran en el deber de resolver las controversias a que por ley se encuentran llamados de acuerdo con todo lo que se haya alegado, emitiendo la correspondiente decisión expresa, positiva y precisa con respecto a las pretensiones y excepciones que hubieren sido invocadas por las partes. Cuando el juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de incongruencia, bien por haber omitido la resolución de algún alegato o por haberse excedido desbordando los términos en que las partes delimitaron la controversia, denominándose incongruencia negativa a la primera y positiva a la segunda.
Aparte de ese mandato general, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuando se ha cuestionado la cuantía de la demanda, aplicable también a la cuantía de la reconvención, impone que el juez, en capítulo previo a su sentencia de fondo, resuelva el problema de la estimación que se hubiere suscitado y establezca definitivamente la cuantía del juicio...”. (negritas y subrayado de este Tribunal)
En función de la cuantía originalmente estimada por la actora, y rebatida por la demandada, ha de recurrirse en el caso bajo exámen a las normas dispuestas en el Código de Procedimiento Civil que regulan el problema de la competencia del órgano jurisdiccional en razón de la cuantía:
Artículo 30: El valor de la causa, a los fines de la competencia, se determina en base a la demanda, según las reglas siguientes.
La actora en su libelo de demanda estima su pretensión en la preindicada suma, de acuerdo dispone el artículo 39 del referido Código de las formas, conforme al que se consideran apreciables en dinero todas las pretensiones, salvo las que tienen por objeto el estado y la capacidad de las personas, y así, por no ser de esta especie asume tal cantidad.
Del criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Supremo en fecha 15 de noviembre de 2004, reiterado en el expediente 2005-000213 en fallo del 11 de agosto de 2005, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, se tiene, acerca de la discusión que se suscite sobre la cuantía, que:
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, pura y simplemente, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, (Caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada, Alberto Enrique Fuenmayor Galue y Nereida Del Valle Bravo Machado contra Pablo Segundo Bencomo, Ledy Santander de Bencomo y Juan Pablo Bencomo Santander), estableció:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, sin lo cual deberá la Sala tener a los efectos de la admisibilidad del recurso de casación, la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar. (negritas y subrayado de este Tribunal)
De lo que puede colegirse, que la demandada yerra en un cálculo aritmético al establecer que tanto la suma dada por concepto de arras, así como el saldo deudor ascienden cada uno a Un Millón Cuatrocientos Mil bolívares (Bs. 1.400.000,00), por lo que ello debe sumar la cantidad de Dos Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 2.800.000,00) y no la cantidad “aproximadamente de TRES MILLONES TRESCIENTOS VEINTITRÉS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 3.323.364,40)” según indicó la reconviniente, que a la par de no explicar de donde obtiene dicha suma, tampoco resulta congruente con la sumatoria antes explicada, por cuanto no lo dispone de manera enfática, sino que se limita a señalar un aproximado.
Por su parte, la representación judicial de la reconvenida impugna – a su vez- la estimación de la cuantía que la reconviniente hace en su pretensión resolutoria, por considerar ínfima la suma de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000), pues debe considerarse que el valor de la operación de compraventa sobre el inmueble antes identificado totaliza Dos Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 2.800.000,00), con fundamento a lo que resulta prístino para quien decide, que cuanto aspiran las contendientes sea satisfecho por intervención judicial es la declaratoria de cumplimiento o resolución de las prestaciones dimanantes de un vínculo contractual, por tanto, debe colegirse que tanto para una y otra la cuantía debe ser establecida en Dos Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 2.800.000,00), y por lo que deben prosperar las impugnaciones aludidas, tanto para la pretensión de cumplimiento como para la resolutoria intentada por vía reconvencional. Así se establece.
Primero: Las pretensiones de cumplimiento y resolución
En virtud de la naturaleza de la causa petendi empleada por la actora y por la demandada, sustentada en el concierto de voluntades escriturado, el suscriptor del presente fallo, considera oportuno hacer referencia a los siguientes artículos del Código Civil, algunos de los que también han servido para robustecer por igual la explanación jurídica de la pretensión actoral y de la reconvencional:
Artículo 1.133:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.167:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De ellos se pone de manifiesto, tanto el carácter que la legislación sustantiva concede al contrato, así como sus efectos, y de acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la parte actora reconvenida procura el cumplimiento de un contrato que -a su decir- suscribió con la parte demandada, y que ese concierto de voluntades reviste las características de una verdadera compra venta.
En ese sentido, es menester advertir que de acuerdo a la legislación común el contrato de compra venta es aquel por medio del que “el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”, con lo que entiende quien decide que las afirmaciones fácticas del demandante deben hallar eco en la actividad probatoria desplegada por él, proporcionando así, en modo incuestionable la satisfacción de los preindicados extremos, a saber: a) que tal como afirma celebró el contrato de compra venta con la demandada de autos, y b) que ha pagado el precio de la cosa convenida.
Ante la invariable caracterización como de “compra venta” de los contratos que tuvieren por objeto bienes inmuebles, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2.015, estableció:
En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no (…)
De suerte que atendiendo a este norte quien aquí decide observa que el contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto en fecha 03 de junio de 2013, bajo el número 30, Tomo 145 de los libros correspondientes, del que dimana el vínculo obligacional hoy controvertido, lejos de haber sido desconocido o impugnado por la demandada reconviniente, lo produjo en la oportunidad de presentar su contestación simultáneamente con sus pretensiones reconvencionales, por lo que ese instrumento debe surtir pleno valor probatorio, Y por ello carece de asidero el socorrido argumento expuesto por la representación de la ciudadana Desiree Rosalía Meléndez de Castillo, concerniente a que la pretensión reconvencional fue propuesta sin acompañarse los instrumentos fundamentales de ella.
Sin embargo, quienes representan intereses contrapuestos en esta causa, antagonizan sobre la naturaleza y consecuencias que ese contrato tiene, pues el demandante aduce que el mismo conducía a una transferencia de propiedad, en tanto que la demandada reconviniente argumenta se trataba de un contrato preliminar.
Tan ello es así, que de acuerdo a la antes indicada sentencia de la Sala Constitucional que se erige como criterio orientador en casos como el de especie, ese órgano continuó aseverando:
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
Con fundamento a lo que no resulta adecuada en derecho la pretensión del actor reconvenido tendente a lograr la caracterización del contrato antes aludido como de “compra venta”, pues de acuerdo a las particularidades que lo insuflan, se trata de un contrato de opción, sometiendo la ulterior transmisión de propiedad inmobiliaria a la protocolización de un instrumento final, en cuya oportunidad pagaría la reconvenida el saldo deudor a que había quedado obligada. Esta aseveración queda reforzada por el propio texto contractual que establece “Queda expresamente convenido, que este contrato no constituye venta alguna y en consecuencia ambas partes renuncian desde ya a toda acción tendente a desvirtuar la naturaleza del mismo, ya que la intención de las partes no es otra que la de garantizar una futura y eventual operación de compra-venta”, de modo que al haberlo estipulado así las cocontratantes no tiene asidero el propósito de la demandante en procurar insuflar al contrato de la naturaleza de la venta definitiva cuando en realidad se trata de un contrato preparatorio. Así se establece.
En tal virtud, si bien las contratantes estipularon un plazo de setenta (70) días continuos contados a partir de la suscripción del instrumento, que tuvo lugar en fecha 03 de junio de 2.013, para que tuviera lugar la suscripción del instrumento definitivo (cláusula segunda), ello estaba subordinado a que los hoy demandantes reconvinientes entregaren “los recaudos exigidos para la protocolización del documento definitivo de compra venta, de lo contrario, las partes fijaran [sic.] una nueva fecha para la protocolización del mismo”, por lo que el plazo preindicado feneció en fecha 12 de agosto de ese mismo año 2013, y no en 2014 como erróneamente lo señaló al apoderado de la demandante, y con ello debe concedérsele razón a la representaciójn judicial de la reconviniente que identifica a esa estipulación como una obligación condicionada a tiempo determinado cuya ejecución debió efectuarse en la preindicada fecha.
La interpretación del anterior extracto debe hacerse en forma armónica con el condicional establecido en esa cláusula expresado en la locución conjuntiva “siempre y cuando”, es decir, que para que naciere la obligación en cabeza de la allí denominada “promitente compradora”, ciudadana Desiree Meléndez de Castillo de pagar el saldo deudor, debía la “promitente vendedora”, representada por los ciudadanos Luis Alberto Semprún Salgado y Carmen Meléndez de Semprún, hacer entrega de los instrumentos necesarios para que pudiere tener lugar la suscripción de los protocolos ante la Oficina de Registro Inmobiliario.
En esa línea de consideraciones, debe establecer este Juzgador si efectivamente para la fecha originalmente estipulada para la conclusión contractual, la reconviniente había puesto en manos de la actora reconvenida la totalidad de los recaudos requeridos por el Registro Inmobiliario para la pertinencia de la inscripción del documento de venta, el instrumento que liga a quienes hoy representan intereses contrarios enunció cuáles era tales instrumentos en su cláusula octava, bajo el epígrafe “documentación” y allí dispuso que tales eran “Solvencia Municipal (Derecho de Frente) [sic.], RIF personal actualizado, fotocopia de la cédula de identidad, Documento de propiedad, y Documento de liberación de hipoteca si lo hubiere, copia de poder en caso de necesitarse, Boletín Catastral Vigente, las solvencias referidas a todos los servicios públicos de los cuales goza el inmueble, principalmente solvencia de Hidrolara, Corpoelec, condominio, For4ma 33 debidamente cancelada o en su defecto Certificación de Vivienda Principal emitida por el SENIAT”. Por lo tanto, consta al folio 166 de autos que la representación judicial de la demandada tenía en su poder, cuando menos dos de los previamente señalados instrumentos, el “boletín de notificación catastral” emitido en fecha 07 de agosto de 2013 y el Registro de Vivienda Principal hecho ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) de fecha 03/06/2.013.
No obstante, a los folios 255 y 256 se evidencia que la solvencia de Hidrolara fue expedida en fecha 30/10/2013, así como que al folio 260 la solvencia del Servicio de aseo urbano domiciliario está datada en 31 de octubre de 2013, así como que al folio 262 cursa la solvencia emitida por Corpoelec en 30 de octubre del mismo año, vale decir, todos instrumentos indispensables para que tuviera lugar la transferencia de propiedad ante la Oficina Subalterna de Registro fueron obtenidos fuera del plazo concedido contractualmente para ello.
Sin embargo, uno de los recaudos señalados en la cláusula contractual antes parcialmente transcrita y que este sentenciador sabe por vía de la experiencia común es exigido por las oficinas de Registro Inmobiliario para darle curso a los documentos traslativos de propiedad inmobiliaria es la solvencia de impuesto inmobiliario urbano que la demandada reconviniente acompañó en copia fotostática al folio 154, aparece expedida en fecha 30 de agosto de 2013.
De ello, debe seguirse que la declaración de la testigo María Elena García Arangú tiene un severo influjo personal, por cuanto no sólo admite que fue contratada por los demandados reconvinientes para la correduría del inmueble, lo que en criterio de quien juzga le hace inhábil para declarar en virtud de tener un interés indirecto en las resultas del proceso, sino que cuando se refiere a los recaudos necesarios para la protocolización afirma que “el señor Semprum me los consignó el 30 de Agosto la totalidad”, se patentiza que para ese entonces se había consumido el plazo establecido en el contrato para su obtención.
Este hecho encuentra reflejo también en el escrito de contestación-reconvención cursante en autos, pues la representación de la demandada allí establece que fue esa la fecha en que los recaudos estuvieron disponibles en su totalidad (f. 128), por lo que a pesar de la argumentación allí sostenida, consistente en señalar que la reconviniente realizare incontables llamadas telefónicas a la reconvenida no está demostrado en autos, pero además señaló que la falta de entrega de los recaudos fuere atribuible a la demandante pues como ya ha quedado fijado era ésa una obligación que estaba prevista fuere satisfecha por ella, de manera que no es admisible que el potencial hecho de que el demandante reconvenido haya rehusado recibir los recaudos pueda ser tenido como “causa extraña no imputable”, pues esa eximente de responsabilidad alude al incumplimiento involuntario del deudor (obligado a entregar los instrumentos necesarios para la protocolización del contrato definitivo) y suelen ser asimiladas con circunstancias que se revelan en el caso fortuito y la fuerza mayor, pero de ningún modo ello puede identificarse en el “animus” del cocontratante, por cuanto para su pertinencia la doctrina es conteste en exigir la comprobación de haber mediado una fuerza externa desvinculada de la voluntad del obligado que sea imprevisible e irresistible.
Desde esa óptica no pueden aprovechar a la posición de la reconviniente en resolución la impresión del correo electrónico (f. 172 y 314), que luego de haber sido impugnado por la actora reconvenida, debió ser objeto de experticia informática (f. 59 a 67 de la segunda pieza) que concluyó la autenticidad de los mismos, pero que se evidencia fueron dirigido por la ciudadana María Elena García Arangú con destinatarios ddinternacionalc.a.@gmail.com y davidinfante@hotmail.com, pues tanto su emisor como sus receptores son terceros extraños a la causa, y la misma consecuencia debe aplicarse al instrumento que cursa al folio siguiente, pues pese a que es dirigido a la demandante reconvenida aparece suscrito por un tercero ajeno a la relación jurídico procesal.
Semejante suerte debe correr el recibo de telegrama que aparece inserto al folio 174 y el texto de ese medio, pues ambos aparecen fechados en 04 de noviembre de 2.013, cuando habían transcurrido sobradamente los 70 días de plazo para el cumplimiento de la convención, de acuerdo con cuanto se ha establecido previamente, y de igual forma es reconocido en su propio texto, por cuanto los remitentes señalan que para la fecha en que el mismo es librado “han pasado [sic.] un poco más de CIENTO CINCUENTA DÍAS (150)” (mayúsculas del texto citado), de suerte que se pone de bulto la extemporaneidad de esas notificación. Así se establece.
En base a tal argumentación, es forzoso concluir que la aspiración que la actora reconvenida ha deducido judicialmente, debe prosperar, y así será resuelto de manera expresa, positiva y precisa en la dispositiva de este fallo.
Segundo: La Pretensión Reivindicatoria por vía de Reconvención
En relación a la pretensión reivindicatoria pretendida, el artículo 548 del Código Civil Venezolano vigente dispone:
“El propietario de una cosa tiene el derecho a reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes.
Si el poseedor o detentador después de la demanda judicial ha dejado de poseer la cosa por hecho propio, está obligado a recobrarla a su costa por cuenta del demandante; y, si así no lo hiciere, a pagar su valor, sin perjuicio de la opción que tiene el demandante para intentar su acción contra el nuevo poseedor o detentador.”

La pretensión reivindicatoria es aquella en virtud de la cual el actor alega que es propietario de una cosa que el demandado detenta o posee sin derecho para ello, y consecuencialmente pide se le condene a devolver dicha cosa. En ciertos casos, esta acción permite obtener también la restitución o el valor de los frutos y gastos. Su fundamento es el derecho de propiedad y el derecho de persecución, que lo caracteriza por el Artículo 548 del Código Civil Venezolano Vigente. Siendo así que la reivindicatoria es una pretensión real, petitoria, y, en principio, imprescriptible y restitutoria.
Esa pretensión, en virtud de la disposición sustantiva antes transcrita, solo puede ser ejercida por el propietario, de manera que, siendo el poseedor de la cosa, es también, a la vez, propietario de los bienes por causas de mejoras realmente hechas y procede únicamente contra el poseedor o detentador actual de dichos bienes por causa de mejoras, quien podría ser o no, el propietario de la cosa, pero, a su vez, necesariamente, poseedor de dichas mejoras.
Se requiere para su procedencia identidad entre la cosa cuya propiedad invoca el actor, y la que posee y detenta efectivamente el demandado. No pueden reivindicarse cosas genéricas. La consecuencia fundamental de la reivindicación, es que el demandado queda condenado a restituir la cosa con todos sus accesorios, o en el caso previsto en el aparte único del artículo 548 del Código Civil, a recobrarla a su costa por cuenta del demandante o a pagar su valor si así no lo hiciere. La Acción Reivindicatoria, tiene por objeto fundamental, obtener el reivindicante la restitución de la cosa que se dice en posesión del demandado.
Ahora bien, en relación a la procedencia de esta pretensión reivindicatoria la doctrina y la jurisprudencia la han condicionado a la concurrencia de los siguientes requisitos: a) El derecho de propiedad o dominio del actor o reivindicante; b) El hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada; c) La falta de derecho a poseer del demandado; y d) Que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual el actor alega tener derechos como propietario. Teniendo la carga el actor de demostrar estos requisitos que deben observarse y probarse de manera concurrente, para lograr la procedencia de la pretensión deducida, aunque el demandado no pruebe nada que le favorezca, la parte accionante debe probar el fundamento de su demanda sin que el demandado esté dispuesto a aducir prueba alguna para la conservación de su posesión; el demandante debe demostrar el derecho de propiedad de la cosa y que el demandado posee aquella cuya restitución se pide, y para que aquella prospere se requiere, además, la completa identificación de la cosa reivindicada, es decir, la prueba plena de que aquella es la misma que tenía el propietario o su causante, para que la acción prospere. El titular de ese derecho, sea quien sea, está facultado por la Ley para reivindicar la cosa de quien la tenga, y por su parte, aquellos a quienes se les requiera, a devolverla, previa una decisión judicial que aclare, en medio del conflicto de intereses, quien tiene el mejor título y, por tanto, el mejor derecho.
En cuanto a la propiedad de la cosa objeto del presente proceso, se observa que este requisito debe probarse mediante documento oponible a terceros. De esta manera, el artículo 1.359 del Código Civil establece: “el instrumento público hace plena fé entre las partes como respecto de terceros mientras no sea declarado falso”.
Por tanto, debe este juzgador atender a la instrumental consignada por la demandada reconviniente en reivindicación, inscrita en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del estado Lara, en fecha 29/06/1996, bajo el Nº 21, Folios 1 al 4, Protocolo Primero, Tomo 5, por medio de la que pretende acreditar la propiedad sobre el inmueble cuya reivindicación reclama, y que por no haber sido desconocido ni impugnado por la parte en contra de quien se hace valer, deben ser apreciados por este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por lo que a juicio de quien esto decide, queda así satisfecho el primero de los requisitos de procedencia de la pretensión reivindicatoria, es decir, el derecho de propiedad o dominio del actor o reivindicante.
Ahora bien, en cuanto al segundo requisito que debe probar la parte reconviniente en reivindicación referido a que el demandado posee aquella cosa cuya restitución debe adicionarse que tal posesión la haga el sujeto pasivo de la pretensión sin justo título, y se evidencia de los autos con base a los hechos narrados por la parte demandada en su escrito reconvencional, que la reconvenida posee el bien inmueble sobre el que se pretende recaiga esta pretensión, y que de la contestación de la esa pretensión por parte del mandatario judicial, se hace manifiesto el rechazo y contradicción de los hechos, aduciendo que la propia demandante en reivindicación hizo entrega de las llaves espontáneamente para que se realizaran algunas remodelaciones.
En ese sentido, deben valorarse las testimoniales de los ciudadanos María Beatriz Montes de Guevara y Vladimir Callejas Velazco, quienes por tener conocimiento directo de los hechos, en tanto que la primera fungió como interlocutora en la negociación llevada a efectos entre las hoy contendientes, en tanto que el segundo de ellos llevó a cabo trabajos de limpieza y pintura en el inmueble, quienes son contestes en afirmar que las contratantes convinieron en la entrega de la llave de esa casa a fin de llevar a cabo tales tareas, con lo que debe seguirse que no se encuentra cumplido el prenombrado requisito, por cuanto, conforme se señaló precedentemente, los requisitos exigidos por la doctrina y la jurisprudencia deben ser demostrados concurrentemente.
A ese propósito debe desecharse la testimonial rendida por la ciudadana Margarita Vetencourt de Belmonte, pues pese a que dijo haber presenciado la aquiescencia del ciudadano Luis Semprúm en permitir la ocupación del inmueble, no menos cierto es que al ser repreguntada confesó tener “algún interés en el presente procedimiento”, lo que le resta eficacia a ese testimonio y por ello no debe ser apreciada.
Por lo tanto, al advertir la falencia antes apuntada, es irrelevante que se haya demostrado la identidad del inmueble ocupado por la demandante reconvenida y el que aspira la demandada reconviniente sea reivindicado, pues ciertamente la cosa reclamada es la misma sobre la cual la primeramente nombrada fue autorizada por el propietario para su ocupación, y así se establece.
De tal suerte que la inspección extrajudicial que consignare la representación de la demandada reconviniente con ocasión a la presentación de informes, debe advertirse que no puede surtir efecto por cuanto debió ser promovida dentro de la fase probatoria, a objeto que ella pudiera ser objeto de control o contradicción por parte de la litigante contra quien se ha querido hacer valer.
Como quiera que quedó establecido, a través de las reflexiones precedentes, que la parte demandada reconviniente no demostró el conjunto de elementos fácticos para que prosperare su pretensión reivindicatoria, debe ser así declarada sin lugar. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: 1) CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la ciudadana DESIREE ROSALIA MELENDEZ DE CASTILLO, contra los ciudadanos LUIS ALBERTO SEMPRUM SALGADO y CARMEN HERNÁNDEZ DE SEMPRUM, previamente identificados, y 2) SIN LUGAR la RECONVENCIÓN planteada por los segundos nombrados en contra de la primera que procuraba la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y la REIVINDICACIÓN del inmueble que seguidamente se identifica.
En consecuencia, una vez quede firme la presente decisión, dentro del plazo de diez (10) días de despacho siguientes a esa ocasión, la actora gananciosa deberá consignar cheque de gerencia por la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (1.400.000,00 Bs) a nombre de los ciudadanos LUIS ALBERTO SEMPRUM SALGADO y CARMEN HERNÁNDEZ DE SEMPRUM, para que seguidamente estos últimos procedan, conforme quedan obligados a través de este fallo, a otorgar el contrato de venta definitiva sobre un bien inmueble constituido por una casa quinta identificada con el Nº 4-71, construida sobre una parcela de terreno 48, ubicada en la Avenida España entre las Avenidas Paris y Paseo Hípico, Urbanización Santa Elena, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del estado Lara, construido sobre una parcela de terreno que tiene una superficie de 731.43 mts2, y sus linderos son Norte: En línea de 35,30 mts2, con parcela que es o fue de Juan Abril Diaz; Sur: en línea de 35,20 mts2, con servidumbre de paso de tres metros 3mts de ancho que la separa de la manzana C, que da frente a la Avenida España; Este: En línea de 21 mts. con Callejón de servidumbre de 6 mts de ancho que separa esa parcela de la parcela Nº 47 de la manzana C, que tiene su frente con la avenida Portugal; y Oeste: En línea de 20,50 mts con la Avenida España que es su frente, y que consta de 3 habitaciones con sus respectivos baños, un estudio cuarto con baño, medio baño en el área social, cocina empotrada, corredor, hall de entrada, terraza con techo de madera, garaje techado, jardín, piscina con cascada, sistema de aire acondicionado en el área social, y consecuentemente deberán hacer la tradición del mismo. La casa quinta antes descrita le pertenece a la parte demandada según documento inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del estado Lara, en fecha 29/06/1996, bajo el Nº 21, Folios 1 al 4, Protocolo Primero, Tomo 5.
Se advierte que habiendo observado tal previsión la actora gananciosa, y sin que la demandada perdidosa hubiere dado acatamiento a cuanto se le ha condenado, el presente fallo servirá a la primeramente nombrada como título suficiente de propiedad del inmueble aludido, según la prescripción contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la demandada, tanto por haber resultado vencida en la pretensión propuesta por la actora, como por haber fracasado su pretensión reconvencional.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los diez (10) días del mes de diciembre del año dos mil quince (2015). Años 205º y 156º.
El Juez,

Abg. Oscar Eduardo Rivero López
La Secretaria Accidental,

Abg. Mariani Selena Lináres Peraza

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 10:30 a.m.
La Secretaria Accidental,
OERL/rr