TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y
EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO LARA
204º Y 156º

ASUNTO N° KP02-V-2013-003673

IDENTIFICACION DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del Artículo 243 del Código de procedimiento Civil, se señalan las partes y sus apoderados, a cuyo efecto establece:

PARTE DEMANDANTE: ciudadano MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° V-7.347.864, abogado, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 31.267, actuando en su condición de Apoderado del ciudadano MARCO GIOVANNI GUISEPPE GRETTER, venezolano, mayor de edad, soltero, Titular de la Cédula de Identidad N° V-11.783.250, representación que consta en poder autenticado por ante la Notaria Pública Séptima de Valencia, estado Carabobo, en fecha 14 de octubre de 2013, inserto bajo el N° 26, Tomo 477 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria.

PARTE DEMANDADA: ciudadano JOSE RAMON MACHUCA CASANOVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y Titular de la Cédula de Identidad N° V-2.762.203, representado por sus apoderados judiciales, abogados RAFAEL GARCÍA HERNANDEZ, EDGAR NUÑEZ ALMANZA, EUCLIDES SEBASTIANI MARQUEZ y MARICELA CONTRERAS, Inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 801, 12.423, 64.079 y 119.368, respectivamente, tal como consta de instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primero de Barquisimeto estado Lara, en fecha 15 de enero de 2014, inserto bajo el N° 05, Tomo 03, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL)

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

INICIO

En fecha 26 de noviembre de 2013, luego de la distribución del asunto que hiciera la URDD CIVIL Barquisimeto, recibe escrito contentivo de demanda y anexos incoada por el Abogado MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 31.267, actuando en su condición de Apoderado Judicial del ciudadano MARCO GIOVANNI GUISEPPE GRETTER, venezolano, mayor de edad, soltero, Titular de la Cédula de Identidad N° V-11.783.250, representación que consta en poder autenticado por ante la Notaria Pública Séptima de Valencia, estado Carabobo, en fecha 14 de octubre de 2013, inserto bajo el N° 26, Tomo 477 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, en contra del ciudadano JOSE RAMON MACHUCA CASANOVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y Titular de la Cédula de Identidad N° V-2.762.203, por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

RESEÑA DE LOS AUTOS

Riela a los folios 07 al 25 los instrumentos fundamentales de la presente acción acompañados junto con el libelo de la demanda. En fecha dos (02) de diciembre de 2013, se admite la demanda. En fecha diez (10) de diciembre de 2013 diligencia el apoderado actor consignando las copias para que se libre la compulsa al demandado y solicita se requiera información del alguacil sobre haber recibido los emolumentos, por auto de fecha trece (13) de diciembre de 2013, acuerda lo solicitado. En fecha dieciséis (16) de diciembre de 2013, el alguacil constancia que el día diez (10) de diciembre de 2013 recibió los emolumentos. En fecha cinco (05) de febrero de 2014 el alguacil informa que no ha podido practicar la citación y en fecha seis (06) de febrero de 2014, consigna la compulsa de la parte demandada sin cumplir. En fecha siete (07) de febrero de 2014 el apoderado actor solicita la citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordado por auto de fecha diecisiete (17) de febrero de 2014. En fecha veintiséis (26) de febrero de 2014 diligencia el apoderado actor donde consigna los carteles de citación debidamente publicados, siendo agregados por auto de fecha siete (07) de marzo de 2014, y donde el secretario temporal del tribunal hace constar el día veintiuno (21) de marzo de 2014, que el día catorce (14) de marzo de 2014 fijó cartel en la morada del demandado. En fecha veintiuno (21) de abril de 2014 el apoderado demandante solicita se designe defensor judicial, siendo acordado por auto de fecha veinticuatro (24) de abril de 2014, y designada la abogada Ivon Lucena como defensora ad litem de la parte demandada, a quien se le notifico en fecha treinta (30) de abril de 2014, prestando el juramento de ley en fecha cinco (05) de mayo de 2014. En fecha seis (06) de mayo de 2014 el abogado EUCLIDES SEBASTIANI MARQUEZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 64.079, consigna instrumento poder original debidamente autenticado otorgado por el ciudadano JOSE RAMON MACHUCA CASANOVA, ya identificado, y parte demandada, donde se da por citado en el presente juicio. En fecha trece (13) de mayo de 2014 la parte demandada representada por sus apoderados judiciales, abogados EUCLIDES SEBASTIANI MARQUEZ y RAFAEL GARCIA HERNANDEZ, Inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 64.079 y 801, respectivamente, presentan escrito de contestación de demanda. Mediante cómputo secretarial se hace constar que el lapso de contestación de la demanda venció el día trece (13) de mayo de 2014. En fecha veintiuno (21) de Mayo de 2014, la parte demandada representado por su apoderado judicial abogado EUCLIDES SEBASTIANI MARQUEZ, ya identificado, presenta escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en fecha veintiséis (26) de mayo de 2014, salvo su apreciación o no en la definitiva. Mediante cómputo secretarial se hace constar que el lapso de promoción de pruebas venció el día dos (02) de junio de 2014. En fecha seis (06) de junio de 2014 el apoderado demandante presento escrito de conclusiones, siendo agregados por auto de fecha nueve (09) de junio de 2014; corre al folio 69, estando dentro del lapso para dictar sentencia en fecha diez (10) de Junio del 2.014 la jueza Abg. DELIA GONZALES DE LEAL, emite el fallo; corre a los folios 70 al 87.- Ahora bien, en referencia al Cuaderno de Tercería, se hace saber que en fecha 14 de julio 2014 se admitió la tercería propuesta por la ciudadana ELIZABETH MENDEZ DE SALAZAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad 4.068.351, I.P.S.A: 119.344 apoderada judicial de la firma mercantil LOS COMESALES COMIDA RAPIDA C.A y seguidamente, en fecha 12 de febrero del 2015, la ciudadana: ELIZABETH MÉNDEZ DE SALAZAR, antes referida, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Firma Mercantil “LOS COMENSALES COMIDA RÁPIDA C.A.”, de conformidad con lo establecido en los artículos 263 y 265 del Código de Procedimiento Civil, desistió de la tercería recibida por este Tribunal en fecha 04 de julio del 2014, efectuándose la debida homologación al referido desistimiento y dándose por terminado el juicio de tercería en fecha: 05 de marzo del 2015. Continuando con la reseña de los autos del Asunto Principal se observa que en fecha: doce (12) de junio 2.014 el abogado EUCLIDES SEBASTIANI, apela de la sentencia, al folio 88, siendo negada la referida apelación en fecha: 16 de junio 2014, en virtud de que la cuantía de la presente acción no excede del monto mínimo que es de quinientas unidades tributarias (U.T. 500) a fin de dar curso al recurso de apelación; vencido el lapso de cumplimiento voluntario la parte actora solicita la ejecución forzosa y en fecha catorce(14) de julio de 2.014 mediante oficio N° 511; el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, decretó medida innominada por medio de la cual ordena la suspensión de la ejecución de la sentencia dictada en fecha 10-06-2014; en fecha veinticinco (25) de Julio del 2.014, se ordenó la suspensión de la ejecución de la sentencia dictada por este Tribunal. Por auto dictado en fecha primero (01) de Diciembre del 2.014, se abocó al conocimiento de la causa la Abg. MARIA ALEJANDRA ROMERO ROJAS en virtud de la designación por la comisión judicial del Tribunal Supremo de Justicia mediante oficio N° CJ-14-3148 de fecha 13-10-2.014 a un tribunal de Primera instancia de la Juez Abg. Delia González, se acordó la notificación de las partes del abocamiento efectuado, de conformidad con lo previsto en los artículo 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, para que una vez que constara en autos la última notificación, la causa continuara su curso pasados como sean diez (10) días y posteriormente comenzaría a correr el lapso de tres (3) días de despacho a que se refiere el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, para que las partes presenten recusación, transcurridos como fueron dichos lapsos sin apreciar ningún recurso. En fecha 18 de marzo del 2.015, se estampó auto donde se agregan las sentencias: 1.-De fecha 12 de Agosto del 2014 dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción del Estado Lara; que declara procedente la acción de amparo Constitucional intentada por el ciudadano JOSE RAMON MACHUCA CASANOVA, en contra de la decisión dictada por este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de fecha 14-06-2014, en la presente causa según oficio 370 de fecha 07/04/2015 donde subsana por error involuntario la fecha correcta de la decisión es el día 10/06/2014 ; la cual bajo los efectos de la decisión del A-quo constitucional queda ANULADA; 2.- De fecha 29 de Octubre del 2014 dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción del Estado Lara; la cual REVOCA el auto de fecha 22 de Septiembre del 2014, dictado por el A- QUO constitucional y la cual declara Inadmisible la apelación formulada en contra de la decisión de fecha 12 de agosto del 2014 dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción del Estado Lara; en consecuencia quedando anulada siendo que la decisión dictada por este Tribunal fue conocida por una sentenciadora a la que hoy lo hace; por lo que nunca conoció del fondo del asunto procedo en este estado a hacer el análisis de autos correspondientes en los siguientes términos:

LLEGADA LA OPORTUNIDAD PARA DECIDIR, ESTE JUZGADOR OBSERVA
De la Demanda

El apoderado demandante narra que en fecha 11 de noviembre de 1992 su representado, dio en arrendamiento al ciudadano JOSÉ RAMON MACHUCA, ya identificado, un inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL consistente en una estructura pequeña, sin número, con todas las instalaciones, ubicada en la Calle 20 entre carrera 21 y la Avenida 20 de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara. Que ese local tiene un área de NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA DECÍMETROS CUADRADOS (93,30 M²), comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte; en 7, 34 Mts., con terrenos que son o fueron de María Gervacia Virguez de Guedez; Sur: en 7, 43 Mts., con edificio propiedad de Creaciones Dos Ríos, S.A.; Este: en 13,05 Mts., con terrenos que son o fueron de Ochoa y Cía. y Garaje España y Oeste: en 13,05 Mts., con la calle 22. Que esa circunstancia consta de documento público autenticado por ante la Notaria Segunda de Barquisimeto en fecha 20 de octubre de 2010 (sic), bajo el N° 05, Tomo 131, de los libros de autenticaciones de dicha notaria (Anexo “B”). Que el termino de duración del señalado contrato fue por el termino de tres años prorrogable por otro periodo igual a voluntad de las partes, siempre y cuando alguna de las partes no manifieste lo contrario a la otra con por lo menos dos (02) meses de antelación al vencimiento del contrato por cualquier medio escrito. Qué sucede que las partes acordaron poder fin a la relación arrendaticia por tiempo determinado suscribiéndose al efecto un documento contentivo de la voluntad de las partes de dar por finalizada la relación arrendaticia. Que esa manifestación de las partes fue plasmado en el documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto, en fecha 20 de octubre de 2010, bajo el N° 05, Tomo 131 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, donde se acordó en las clausulas tercera, cuarta, quinta y sexta, las cuales transcribe. Que se estableció entre las partes dos circunstancias claras: en primer lugar, lo referente a la finalización de la relación arrendaticia, situación verificada el fecha 11 de noviembre de 2010, y en segundo lugar, el inicio de la prorroga legal por el periodo comprendido entre el 11 de noviembre de 2010 hasta el 11 de noviembre de 2013, conforme lo previsto en el ordinal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , dejando constancia del uso de dicho derecho (prorroga legal) de acuerdo al contenido de ese acuerdo de las partes (Anexo “C”), y en el último recibo del último canon de arrendamiento vigente (Anexo “D”).

Continua relatando que vencida la prorroga legal el día 11 de noviembre de 2013, el arrendatario JOSE RAMON MACHUCA, ya identificado, no hizo entrega del inmueble, es decir, no cumplió con la obligación asumida con su representado, la cual le hace permitir acudir a la vía judicial para exigir al arrendatario, el cumplimiento de la obligación referida a la entrega del inmueble arrendado, así como el cumplimiento de los daños y perjuicios originados por su incumplimiento, equivalente a los cánones de arrendamiento que se causen hasta la entrega total del inmueble libre de personas y cosas. Fundamenta la demanda en el contenido de los artículos 38 y 39 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también en los artículos 1.160, 1,167 y 1.264 del Código Civil de Venezuela.

Explica que agotadas las gestiones extrajudiciales encaminadas a obtener el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario, viene a demandar, como en efecto demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano JOSE RAMON MACHUCA, plenamente identificado para que convenga en:
PRIMERO: entregar a su representado el inmueble que consta en el contrato de arrendamiento agregado “B”, debidamente desocupado, de personas y de aquellas cosas que no fueron objeto de arrendamiento y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, solvente en los pagos de los servicios de luz, agua y teléfono hasta el día en que se verifique la entrega y en caso de negarse, a ello el tribunal en su sentencia la condene obligándola a cumplir con esta formalidad. SEGUNDO: pagarle a su representado, y en caso de negarse a ello lo condene el tribunal, a la suma de OCHO MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 8.460, 00) mensuales, más IVA, por los daños y perjuicios que le ha causado por su incumplimiento, vale decir, los cánones que ha dejado de percibir hasta la presente fecha (sic) y los que se sigan causando hasta que se verifique la entrega del inmueble.
De conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicita se decrete medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, ordenando su depósito en la persona de su representado en condición de propietario del mismo. Señala domicilio procesal de las partes y estima la demanda en la suma de OCHO MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 8.460, 00), equivalente a 79, 80 U/T.
De la Contestación

Los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito de contestación a la demanda en el término correspondiente a tales fines; de la siguiente forma:
PRIMERO: Rechazo genérico de la demanda: que a todo evento, niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda, por no ser ciertos los hechos narrados en su libelo, ni aplicables en cuanto a derecho los principios jurídicos invocados.
SEGUNDO: Rechazo pormenorizado de los alegatos y pretensiones del demandante: a) que es cierto que su poderdante en su carácter de arrendatario suscribió un contrato de arrendamiento autenticado sobre el inmueble objeto de la presente demanda, ya identificado, con el ciudadano MARCO GIOVANNI GUISEPPE GRETTER, ya identificado, en su carácter de arrendador-demandante, en fecha 11 de noviembre de 1992, el cual consignó en original la parte demandante marcado “B”, pero niegan, rechazan y contradicen que dicho contrato de arrendamiento, así como lo establece la parte demandada se prorrogara sucesivamente de manera convencional desde la fecha en su entrada en vigencia el 11 de noviembre de 1992 hasta el 20 de octubre de 2010, fecha esta última donde según su alegato supuestamente las partes acordaron poder fin a la relación arrendaticia por tiempo determinado a través de un documento contentivo de la voluntad de las partes de dar por finalizada la relación arrendaticia, lo cual es nulo de acuerdo al artículo 7 del Ley de Arrendamientos Inmobiliarios . b) niegan, rechazan y contradicen que a partir del 10 de octubre de 2010, comenzará a correr sobre el contrato de arrendamiento en cuestión una supuesta prorroga legal de tres (03) años, ya que sobre el primer y único contrato de arrendamiento autenticado suscrito entre las partes en fecha 11 de noviembre de 1992, opero la tacita reconducción, por lo cual de un contrato de arrendamiento determinado paso a ser un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado. c) niegan, rechazan y contradicen por lo tanto que en fecha 11 de noviembre de 2013 venciera dicha prorroga legal. d) niegan, rechazan y contradicen que su poderdante incumpliera con su obligación de devolver el inmueble en la fecha que la parte demandante alega. e) niegan, rechazan y contradicen que su poderdante tenga que pagar las costas procesales. f) niegan, rechazan y contradicen y se oponen a la medida de secuestro solicitada sobre el inmueble objeto de demanda. TERCERO: Contestación al fondo de la demanda: Que la presente acción está mal fundamentada, ya que la parte demandante demanda el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, alegando que supuestamente venció la prorroga legal que le correspondió a su poderdante en su carácter de arrendatario. Que la parte demandante consigna como documento fundamental de la presente acción conjuntamente con el libelo de demanda y con el cual basa la misma, documento público autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto en fecha 20 de octubre de 2010, bajo el N° 05, Tomo 131 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, el cual consigna marcado “C”, siendo supuestamente con la finalidad de dicho documento en poder fin a la relación arrendaticia por tiempo determinado conviniendo además una supuesta prorroga legal de tres (03) años de conformidad al artículo 38 ordinal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que deviene del contrato de arrendamiento de fecha 11 de noviembre de 1992, y transcribe el contenido de la clausula segunda, referida al lapso de duración del contrato, y que por lo tanto se desprende del mismo que no tiene validez alguna ya que para el momento en que lo suscribieron ya el contrato de arrendamiento en cuestión de fecha 11 de noviembre de 1992, se encontraba vencido y ya había pasado a ser a tiempo indeterminado por haberle operado la tacita reconducción, ya que se desprende claramente que el lapso de vigencia era por el termino de tres (03) años contados a partir del día del otorgamiento, es decir, desde el 11 de noviembre de 1992, prorrogables por otro lapso igual a voluntad de las partes, siempre y cuando alguna de las partes no manifieste lo contrario a la otra por lo menos con dos (02) meses de antelación al vencimiento del contrato, es decir, dicha clausula establece que puede prorrogarse convencionalmente una sola vez por tres (03) años más, cuando expresa por otro lapso igual, siendo entonces el caso que como llegado el vencimiento del término inicial en fecha 11 de noviembre de 1995, y ninguna de las partes manifestó por escrito lo contrario, entonces a dicho contrato de arrendamiento le opero su única prorroga convencional por el mismo lapso de tres (03) años, o sea hasta el 11 de noviembre de 1998 y como para esta fecha no había entrado todavía en vigencia el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no existía para entonces la figura de la Prorroga Legal, por lo cual al seguir su poderdante en posesión del inmueble arrendado constituido por el local comercial en referencia sin oposición del Arrendador, incluso continuó pagando el canon de arrendamiento debidamente aceptado por este, es que operó con fundamento a los artículo 1600 y 1614 del Código Civil de Venezuela, la tacita reconducción, pasando a ser de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que por lo cual el documento autenticado en que se fundamente la presente demanda, no tiene validez por las siguientes razones: -en primer lugar, no se puede acordar poner en la relación arrendaticia que es a tiempo indeterminado.- en segundo lugar, la prorroga legal de conformidad al artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios opera de pleno derecho, no se acuerda.- en tercer lugar, la prorroga legal opera es al vencimiento de un contrato de arrendamiento vigente y a tiempo determinado, nunca de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que además el documento autenticado en el cual la parte demandante fundamente la presente demanda es nulo de pleno derecho, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que dicho documento o acuerdo estaría menoscabando los derechos de su poderdante. Que de prosperar dicha acción se estaría violando los principios básicos del derecho y solicita la demanda sea declarada sin lugar en la definitiva.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS Y SU VALORACIÓN

A) Pruebas de la Parte Demandante: junto con el escrito de demanda, presento las siguientes documentales:
 Marcado “A”; instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Séptima de Valencia Estado Carabobo, de fecha 14 de noviembre de 2013, inserto bajo el N° 26, Tomo 477 y de donde se desprende que el ciudadano MARCO GIOVANNI GUISEPPE GRETER, ya identificado, le confiere poder especial judicial a los ciudadanos MARCO ANTONIO PERNALETE, MIGUEL ANGEL ALVAREZ, JUAN CARLOS RODRIGUEZ SALAZAR, JOSE ANTONIO ANZOLA CRESPO, MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO y JOSE NAYIB ABRAHAN ANZOLA, quienes son abogados, para intentar demandadas, y siendo pues que dicha documental no fue impugnada, desconocida o tachada, se le otorga pleno valor probatorio de acuerdo a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela , teniendo el abogado MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO plena cualidad y capacidad necesaria para intentar la presente demanda. Así se decide.
 Marcado “B”, contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto estado Lara, de fecha 11 de noviembre de 1992, anotado bajo el N° 59, Tomo 197 de los libros de autenticaciones, y de donde se desprende que este fue suscrito entre el ciudadano MARCO GRETER como EL ARRENDADOR y el ciudadano JOSE RAMON MACHUCA CASANOVA, como EL ARREDATARIO, sobre un inmueble consistente en una estructura pequeña sin número, con todas sus instalaciones, ubicado en la calle 22 entre Carrera 21 y Avenida 20, del Distrito Iribarren del Estado Lara, el cual será destinado por EL ARRENDATARIO única y exclusivamente para el uso de comercial, y siendo pues que dicha documental figura como el instrumento fundamental de la demanda, por ser este el que dio origen a la relación arrendaticia, y no siendo impugnado, desconocido o tachada se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela , siendo objeto de análisis en la motiva del fallo. Así se decide.
 Marcado “C”; convenio suscrito entre EL ARRENDADOR ciudadano MARCO GRETTER y EL ARRENDATARIO ciudadano JOSE RAMON MACHUCA, ya identificados, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 20 de octubre de 2010, inserto bajo el N° 05, Tomo 131 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria y de donde se desprende que el mismo fue suscrito por las partes intervinientes de la litis a los fines de dar por concluida la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del contrato suscrito y autenticado en fecha 11 de noviembre de 1992 –anexo “B”- , motivo por el cual de conformidad con lo pautado en artículo 38 ordinal “D” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene derecho a una prorroga legal por espacio de tres (03) años contados a partir de la fecha de expiración del contrato de arrendamiento suscrito, dentro del cual las condiciones de la relación arrendaticia permanecerán vigente, salvo las convenidas en relación al canon de arrendamiento, y siendo que dicha documental publica forma parte integrante como instrumento fundamental de la presente acción, por ser esta accesorio del contrato principal, el cual tampoco fue objeto de impugnación o desconociendo, se le concede pleno valor probatorio de acuerdo a lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en el artículo 1.357 del Código Civil de Venezuela. Así se establece.
 Marcado “D”, factura N° 000088, con N° de control 000088, de fecha 18/10/2013, a favor de Los Comensales Comida Rápida C.A, por concepto de pago de alquiler local comercial calle 22 entre carrera 20 y 21 correspondiente al mes de octubre de 2013, con membrete de Franco Gretter, RIF: V-10277841-6, este tribunal procede a desechar dicha documental por impertinente al objeto de la demanda, aunado al hecho que está a favor de un tercero que no es parte del juicio, y por lo tanto no es valorada de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, donde además en atención al principio de alteridad probatoria, nadie puede fabricar en un proceso sus pruebas. Así se decide.

B) Pruebas de la Parte Demandada: dentro del lapso establecido para promover pruebas promovió lo siguiente:
1. Reprodujo y ratifica el merito favorable y probatorio que se desprende de autos en todo lo que favorezca a su poderdante, especialmente:
1.1. Del escrito de contestación a la demanda en todo su contenido. Aprecia quien juzga que el escrito de contestación de la demanda, no es más que la actividad que le toca cumplir al demandado para dar respuesta a la demanda deducida en su contra por el demandante, por lo que no constituye un medio probatorio de los admitidos en el proceso judicial venezolano, por tal motivo no constituye un medio de prueba y no es valorado por el tribunal. Así se decide.
1.2. De conformidad al principio general de la comunidad de la prueba, todos los documentos presentado por la parte Demandante conjuntamente con su escrito de la demanda, en especial: A) original del contrato de arrendamiento autenticado sobre el inmueble objeto de la presente demanda, ya identificado, suscrito por su poderdante en su carácter de arrendatario y el ciudadano MARCO GIOVANNI GIUSEPPE GRETTER, ya identificado, en su carácter de arrendador, en fecha 11 de noviembre de 1992, el cual consignó el demandante marcado con la letra “B”. B) Original de documento público autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto, en fecha 20 de octubre de 2010, bajo el N° 05, Tomo 131, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, el cual consignó la parte demandante marcado con la letra “C”. Este Tribunal advierte que ha sido criterio reiterado que la solicitud de apreciación de lo que consta en autos no constituye per se medio de prueba alguno, sino que más bien está dirigida a la invocación del principio de la exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, se ratifica lo valorado por la juez. Así se decide.

MOTIVA

Efectuado el recorrido integro de las actas que conforman la presente causa, así como el estudio exhaustivo tanto de demanda como del escrito de contestación del mismo, y de las pruebas aportadas al proceso, se desprende que dicha acción fue interpuesta bajo el imperio del instrumento legislativo como es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial N° 36. 845 de fecha 7 de Diciembre de 1999, con vigencia a partir del 1° de enero del año 2000, por lo que el fuero atrayente en el aspecto procedimental es la ley vigente para la fecha de la interposición de la demanda. Así se decide.

Se observa de seguidas que el apoderado judicial de la parte demandante persigue el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, debido al vencimiento de la prorroga legal suscrito entre su representado, ciudadano MARCO GIOVANNI GUISEPPE GRETTER y el ciudadano JOSÉ RAMÓN MACHUCA, todos identificados en auto suficientemente, que cursa en autos como anexo “B”, y de donde se desprende que la relación contractual tuvo sus inicios en fecha 11 de noviembre de 1992, fundamentado a su vez, en el contrato convenio suscrito en fecha 20 de octubre de 2010, cursante a los autos como anexo “C”, donde una vez vencido el término de tres años (03) que ocurrió el 11 de noviembre de 2010, comenzó a correr la prorroga legal prevista en el ordinal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo esta de tres (03) años, la cual finalizó el día 11 de noviembre de 2013. En tanto que el demandado previo a la contestación de la demanda, alegó que estábamos ante un contrato a tiempo indeterminado y por tanto no procedía la acción de resolución de contrato, negando, rechazando los hechos y alegando en su descargo que se produjo la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, en los términos expuestos en su escrito de contestación, donde considera esta juzgadora que la parte demandada admitió la relación arrendaticia que lo vincula con la parte demandante y a tal efecto invocó el contrato de arrendamiento cuyos datos de autenticación son coincidentes con los del presentado por la parte actora como documento fundamental de la demanda. En consecuencia siendo éste un hecho admitido no será objeto de prueba. Así se establece.

El punto controvertido se centra entonces en la naturaleza del contrato que la parte demandante alega es a tiempo determinado y la parte demandada, que lo es a tiempo indeterminado pues al vencerse el termino único de prorroga contractual por tres (03) años más, en fecha 11 de noviembre de 1998, donde para la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento no había entrado en vigencia el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no existía la figura de la Prorroga Legal, el demandado continuó en posesión del inmueble arrendado e incluso continuo pagando el canon de arrendamiento aceptado por el demandante, operando la tacita reconducción fundamentada en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil de Venezuela.

De conformidad con el principio de distribución de la carga probatoria y en vista que el demandado negó el carácter determinado de la relación arrendaticia y en consecuencia improcedente la acción intentada por Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la prórroga legal, le corresponde de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de probar su afirmación de hecho. Así se decide.

De la lectura del instrumento arrendaticio marcado “B”, observa este Tribunal que las partes convinieron en la Cláusula Segunda que el plazo de duración sería por el termino de tres (3) años prorrogables por otro periodo igual a voluntad de las partes, siempre y cuando alguna de las partes no manifieste lo contrario a la otra con por lo menos dos meses de antelación al vencimiento del contrato, por cualquier medio, incluso por medio de telegrama certificado con acuse de recibo dirigido a la dirección del inmueble objeto del contrato, o notificación a cualquier persona que se encuentre en dicho inmueble entendiéndose prorrogado automáticamente para el lapso siguiente y comenzando a regir el presente contrato desde el día del otorgamiento de este instrumento; acordándose que si el arrendatario continuare ocupando el inmueble después de vencido los plazos fijos no operaría la tácita reconducción y que el tiempo del contrato sea siempre fijo y determinado.

El artículo 1.159 del Código Civil dispone, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. Esto significa que ambas partes están obligados a cumplir los acuerdos allí establecidos. En principio, una vez que expira el término de duración del contrato, el arrendatario está en la obligación de devolver el inmueble a su arrendador, y en caso de incumplimiento, éste tiene derecho a accionar por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento del Término, conforme lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, el cual pauta que:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Este Tribunal observa que en el documento autenticado en fecha 20 de octubre de 2010, por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto Estado Lara, marcado anexo “C”, el ciudadano MARCO GRETTER, en su condición de EL ARRENDADOR, suscribió un convenio con el ciudadano JOSE RAMON MACHUCA, en su condición de EL ARRENDATARIO, que guarda estrecha relación con el contrato primigenio suscrito en fecha 11 de noviembre de 1992, en virtud de las condiciones en que fue estipulada la clausula segunda, es decir, de manera escrita, y aceptado por ambas partes intervinientes en el contrato de la demanda es el contrato de arrendamiento, que si bien no fue manifestado con por lo menos dos (02) meses de antelación al vencimiento del contrato, así lo acordaron expresamente las partes al suscribir dicha documental, la cual tiene fuerza de ley entre las partes, y en donde se convino de manera expresa en la clausula tercera que EL ARRENDADOR manifiesta su voluntad a EL ARRENDATARIO de dar por concluida la relación arrendaticia sobre el inmueble identificado en la clausula primera de este contrato por vencimiento del término, motiva por el cual, le hace saber que de conformidad con lo pautado en el artículo 38 ordinal “D” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene derecho a una prorroga legal por espacio de TRES AÑOS contados a partir de la fecha de expiración del contrato de arrendamiento suscrito, es decir, que en aplicación del artículo 1.159 del Código Civil citado ut - supra, el arrendatario estaba en conocimiento al vencerse el termino contractual de tres (03) años en fecha 11 de noviembre de 2010, comenzaría a correr la prorroga legal arrendaticia la cual por ley le corresponde por un periodo de tres (03) años, el cual concluyo el día 11 de noviembre de 2013, y aún así ocupando el inmueble el contrato seguía siendo a tiempo determinado pues así se le expresa claramente en la Cláusula Tercera. Así se declara.

Por lo que, conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez debe hacer la interpretación de los contratos en atención al propósito y a la intención de las partes. Así aplicando el principio previsto en esta disposición legal, se concluye que la intención de las partes fue que la relación que los vinculara fuese siempre a un término fijo.

Ahora bien, este juzgadora considera que, para el caso de autos, NO ha operado la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, ya que dicha convención no está sujeta a condición alguna en la cláusula relativa a la duración del contrato (clausula segunda); y visto que el contrato que nos ocupa es de naturaleza determinada y que el tiempo de duración de la prórroga legal venció el día 11 de noviembre de 2013, donde su regulación está normada por los dispositivos del Código Civil, como norma sustantiva, por lo cual ante un incumplimiento obligacional las partes deben acudir a los remedios establecidos por aquel, de acuerdo a la potestad de elección, este Tribunal considera procedente la acción intentada por Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la prórroga legal, así como la condenatoria por los daños y perjuicios que se ha causando en virtud del incumplimiento de la entrega del inmueble dado en arrendamiento constituido por un Local Comercial, consistente de una estructura pequeña, sin número, ubicado en la calle 22 entre Carrera 21 y Avenida 20, de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, quedando aceptado por las parte dado que no fue un hecho controvertido que dicho inmueble consta de un área de NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA DECÍMETROS CUADRADOS (93,30 M²), comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte; en 7,34 Mts., con terrenos que son o fueron de María Gervacia Virguez de Guedez; Sur: en 7,43 Mts., con edificio propiedad de Creaciones Dos Ríos, S.A.; Este: en 13,05 Mts., con terrenos que son o fueron de Ochoa y Cía. y Garaje España y Oeste: en 13,05 Mts., con la calle 22, de conformidad con lo estipulado en el artículo 1.167 del Código Civil de Venezuela. Así se declara.

En cuanto al escrito presentado por la representación judicial de la parte demandante, inserto a los folios 66 al 68 al cual denomina conclusiones sobre la procedencia de la presente acción, el tribunal no hace ningún tipo de pronunciamiento, debido a que no se encuentra previsto ni en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni en el articulado que desarrolla el procedimiento breve la presentación de estos escritos, y por otro lado, de conformidad a lo establecido en el Artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni las cita de terceros a la causa, más sin embargo se toma en consideración lo señalado, a los efectos de motivar la decisión en atención a los preceptos constitucionales del derecho a la defensa y garantía al debido proceso. Así Se Decide.

DISPOSITIVA

Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en el Edificio Nacional, de la Ciudad de Barquisimeto, de conformidad con lo establecido en los Artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda incoada por el ciudadano MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° V-7.347.864, abogado, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 31.267, actuando en su condición de Apoderado del ciudadano MARCO GIOVANNI GUISEPPE GRETTER, venezolano, mayor de edad, soltero, Titular de la Cédula de Identidad N° V-11.783.250, representación que consta en poder autenticado por ante la Notaria Pública Séptima de Valencia, estado Carabobo, en fecha 14 de octubre de 2013, inserto bajo el N° 26, Tomo 477 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, en contra del ciudadano JOSE RAMON MACHUCA CASANOVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y Titular de la Cédula de Identidad N° V-2.762.203, representado por sus apoderados judiciales, abogados RAFAEL GARCÍA HERNANDEZ, EDGAR NUÑEZ ALMANZA, EUCLIDES SEBASTIANI MARQUEZ y MARICELA CONTRERAS, Inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 801, 12.423, 64.079 y 119.368, respectivamente, tal como consta de instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primero de Barquisimeto estado Lara, en fecha 15 de enero de 2014, inserto bajo el N° 05, Tomo 03, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).

SEGUNDO: Se da por terminado el contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 11 de noviembre de 1992, anotado bajo el Nro. 59, Tomo 197de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria y por ende finalizada su prórroga legal convenida mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto estado Lara, en fecha 20 de octubre de 2010, anotado bajo el N° 5, Tomo 131 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, debiendo el demandado, ya identificado, hacer la entrega del inmueble arrendado constituido por un Local Comercial, consistente de una estructura pequeña sin número, con todas las instalaciones, ubicado en la calle 22 entre Carrera 21 y Avenida 20, de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, tal y como quedo aceptado en el proceso por las partes con un área de NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA DECÍMETROS CUADRADOS (93,30 M²), comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte; en 7, 34 Mts., con terrenos que son o fueron de María Gervacia Virguez de Guedez; Sur: en 7, 43 Mts., con edificio propiedad de Creaciones Dos Ríos, S.A.; Este: en 13,05 Mts., con terrenos que son o fueron de Ochoa y Cía. y Garaje España y Oeste: en 13,05 Mts., con la calle 22, destinado para el uso comercial, debidamente desocupado de personas y de aquellas cosas que no fueron objeto de arrendamiento y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, solvente en el pago de los servicios de luz, agua y teléfono hasta el día en que se verifique la entrega a la parte demandante, plenamente identificada.

TERCERO: Se le condena a la parte demandada, ya identificada al pago de la suma de OCHO MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 8.460, 00) mensuales más IVA, por concepto de daños y perjuicios, es decir, los cánones que ha dejado de percibir el demandante hasta la fecha de la presente decisión y los que se sigan causando hasta la entrega del inmueble.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, ya identificada, por haber resultado totalmente vencida en esta instancia, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada DENTRO del lapso correspondiente, por lo que el tribunal se ABSTIENE de notificar a las partes.

Publíquese, incluso en la página Web de este Despacho, Regístrese, y Déjese Copia Certificada. Dada, Firmada y Sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, con sede en el Edificio Nacional de la Ciudad de Barquisimeto, a los QUINCE días del mes de Abril de DOS MIL QUINCE (15/04/2015).

AÑOS: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
La Jueza,

Abg. María Alejandra Romero Rojas
El Secretario Temporal

Abg. Ernesto Yépez

En la misma fecha siendo las dos y treinta y tres horas de la TARDE (02: 33 P.M.) se dictó, registró y publicó la anterior sentencia. Conste.

El Sec.