TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR.

DEMANDANTE: OSCAR JOSE GARCES VILLALBA venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No: 17.338.129 representado por el profesional del derecho ALEXIS LEZAMA inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 38.464, de este domicilio.

DEMANDADO: HANNA SAHELI DE EL SAHELI y ROSA JOSEFINA HERNANDEZ venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad No: 14.634.457 y 8.534.350 respectivamente, representada la primera por los profesionales del derecho DAVID NOHRA ZAKIA y JOSE MIGUEL IDROGO MARTINEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 72379 y 49280 respectivamente, de este domicilio y la segunda representada por el profesional del derecho WILMER BISLICK WEEDEN inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 49.280, de este domicilio.

CAUSA: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

En fecha 15-11-2012 el ciudadano OSCAR JOSE GARCES VILLALBA por intermedio del profesional del derecho JULIO HENAO propone demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO en contra de las ciudadanas HANNA SAHELI DE EL SAHELI y ROSA JOSEFINA HERNANDEZ antes identificadas. Previa distribución, le correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado, quedando signada con el número 19.637, por lo que por auto de fecha 23-11-2012 el tribunal admitió la presente demanda, ordenando la citación de la demandada por los tramites del juicio breve de conformidad con el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario (vigente para ese entonces) y 883 del Código de Procedimiento Civil.

Señala el Apoderado Judicial de la parte demandante en su libelo:
“(…) Que en fecha 30/9/20005 su representado celebró con la ciudadana ROSA JOSEFINA HERNANDEZ un contrato de arrendamiento cuyo objeto fue un local comercial ubicado en la parroquia Simón Bolívar, UD-101 Centro de San Félix, Carrera Nº 6, Manzana 11, parcela 209, Local 40-A. El cual tiene un área de terreno de SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (76 Mts2) y un área de construcción de CINCUENTA Y OCHO CON TREINTA Y DOS METRSO CUADRADOS (58,32 MTS2) y se encuentra alinderada de la siguiente manera: NORTE: En trece metros con ochenta centímetros (13,80 mts) con bienhechurías que es o fue propiedad de Edmundo Abchi; SUR: En veinte metros con cincuenta y cinco centímetros (20,55 mts) con bienhechurías que son o fueron de JACQUELINE HERNNADEZ RODRIGUEZ; ESTE: Con siete metros lineales (7,00 mts) con bienhechurías que son o fueron de JULIO ROMERO y OESTE: Con tres metros con ochenta y tres centímetros lineales (3,83 mts) con su frente a la carrera 6. Al inmueble descrito le correspondió el código catastral 07-01-01-05-101-301-011-209-001. Dice que en su cláusula 5ª se establece de forma clara, diáfana las prorrogas sucesiva del contrato de arrendamiento.

Afirma que en fecha 1/03/2012 la ciudadana ROSA JOSEFINA HERNANDEZ intentó una acción de desalojo en contra de su representado, OSCAR JOSE GARCES VILLALBA, alegando que estaba insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Diciembre de 2011 y Enero 2012 y que el canon de arrendamiento que es el actual, es la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (1.500,oo), lo cual es falso, lo que si es cierto, que en la vigencia de la relación arrendaticia su mandante siempre estuvo solvente con los pagos de los cánones de arrendamiento, como también es cierto que la arrendadora nunca le extendió los recibos de pago a su representado, para así demandar en desalojo al momento que ella creyera conveniente a sus intereses; demanda esta que fue declarada Inadmisible por el Tribunal Tercero de Municipio Caroní de esta misma circunscripción Judicial.

Dice la accionante que la acción intentada por la ciudadana ROSA JOSEFINA HERNANDEZ fue con la intención de lograr el desalojo lo cual le fue acordada por el Tribunal de la causa y ejecutada por el Tribunal de ejecución de esta misma circunscripción judicial y una vez desalojado mi representado procedió a vender a un 3º como efectivamente ocurrió en fecha 06/06/2012 a la ciudadana HANNA SAHELI DE EL SAHELI, por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs: 1.200.000,oo), dicha suma fue cancelada por partes y en distintas fechas, tal como se evidencia de la copia certificada del documento de venta inscrito en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar el 06/06/2012 mediante documento No. 2012.1743; Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 297.6.1.1.1132 y correspondiente al libro del folio real del año 2012, con lo cual fue violentado de esa manera en forma flagrante a su representado el derecho que tiene como arrendatario que le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en condición de arrendatario (…)”.

Mediante diligencia de fecha 14-2-2013 suscrita por el Alguacil de este Despacho y otra diligencia de fecha 28/2/2013 deja constancia que las demandadas se negaron a firmar la boleta de citación que les fue presentada.
Por auto de fecha 13-3-2013 el Tribunal ordena la notificación de la parte demandada mediante boletas que se ordenó librar de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que la secretaría del Tribunal cumpliera con la formalidad allí prevista en virtud de la negativa de los accionados a firmar la citación.
Constante a los folios 94 y 96 mediante acta de fecha 03/4/2013 que corre inserta a las actuaciones correspondientes a la notificación realizada por la ciudadana secretaria de este Tribunal.
En fecha 05/04/2013 la parte demandada da contestación a la demanda, en los siguientes términos:
“Admite la relación arrendaticia y la venta efectuada en el año 2012 a la ciudadana HANNA SAHELI DE EL SAHELI
“… DE LOS HECHOS RECHAZADOS Y CONTROVERTIDOS: Que es totalmente incierto que el ciudadano OSCAR GARCES VILLALBA se encontraba solvente con el pago de las pensiones arrendaticias para el momento en que la ciudadana ROSA JOSEFINA HERNANDEZ le vendió a la ciudadana HANNA SAHELI DE EL SAHELI el inmueble objeto del presente litigio.

Que lo verdaderamente cierto es que el mencionado ciudadano no pagaba el canon de arrendamiento desde el mes de Junio de 2011, encontrándose para el momento de efectuarse la venta insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011, Enero y Febrero de 2012, todos a razón de novecientos bolívares (Bs. 900,00) que era el canon convenido en el contrato de arrendamiento.

Que aplicando el marco teórico y jurisprudencial al caso que nos ocupa, al actor no le corresponde el derecho de preferencia ofertiva consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no encontrarse solvente en el pago del canon de arrendamiento (…)”.

Por auto de fecha 17-04-2013 el Tribunal procede a admitir las pruebas promovidas por la parte accionante, comisionando al Juzgado de Municipio Caroní (Distribuidor) de esta Circunscripción Judicial a los fines de que procedan a evacuar las testimoniales promovidas por la actora.
En fecha 17-05-2013 el Tribunal recibe resultas de despacho de pruebas proveniente del juzgado del municipio caroní de esta Circunscripción Judicial, debidamente cumplida.

ARGUMENTOS DE LA DECISION
Revisadas las actas del expediente este Tribunal pasa a proferir su decisión previo a las siguientes consideraciones:

El demandante pretende ejercer una acción por retracto legal arrendaticio con la consecuente subrogación de éste en los derechos de la compradora del presunto contrato de venta registrado en el año 2012 por habérsele desconocido su derecho de preferencia ofertiva. Afirma que celebró un contrato de arrendamiento para uso comercial desde el año 2005 con la propietaria del inmueble ROSA JOSEFINA HERNANDEZ constituido por un local comercial ubicado en la parroquia Simón Bolívar, UD-101 Centro de San Félix, Carrera Nº 6, Manzana 11, parcela 209, Local 40-A construido sobre una parcela de propiedad Municipal, cuyos linderos y demás datos de identificación constan en la narrativa de esta decisión, cuyo bien fue vendido por su propietaria a la ciudadana HANNA SAHELI DE EL SAHELI sin que la mentada venta le haya sido notificada, por tanto, pide se le subrogue en la posición de la compradora.

La demanda fue admitida en fecha 23/11/2012 conforme las previsiones establecidas en la Ley de arrendamiento Inmobiliario, para ese entonces aplicado a los arrendamientos de inmuebles de uso comercial.

Los demandados en la contestación, admitieron la relación arrendaticia con el actor desde el año 2005 y la venta efectuada a la ciudadana HANNA SAHELI DE EL SAHELI en el año 2012 excepcionándose en el hecho que el actor no se encontraba solvente en la oportunidad que se efectúo la venta y que por tal razón no tenía derecho a la preferencia ofertiva conforme lo establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (año 1999, vigente para ese entonces) y por ende, no estaba obligada la vendedora a realizar la notificación al arrendatario a fin del ejercicio de la preferencia ofertiva.

Así quedó delimitado el tema litigioso.

Los demandados admiten la relación arrendaticia desde el año 2005 con el actor, la propiedad del inmueble dado en arrendamiento supra identificado; que la señora ROSA JOSEFINA HERNANDEZ vendió a la ciudadana HANNA SAHELI DE EL SAHELI el referido bien en el año 2012 y que no se efectuó la notificación al actor respecto a la voluntad expresa de la propietaria del inmueble arrendado de vender, precio, condiciones y modalidades de venta, por tanto, estos hechos quedan exonerados de prueba. Así se establece.-

Por otra parte, afirmaron las demandadas que no estaban obligadas a notificar al actor de la venta por cuanto no tenía derecho a ejercer la preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pues desde Junio de 2011 hasta la fecha de celebración de la venta se encontraba insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento el arrendatario, hoy actor.

Primeramente esta juzgadora quiere acotar, que no existe constancia en autos de la fecha cierta en que el accionante tuvo conocimiento de la venta celebrada en fecha 06/06/2012 por la señora ROSA JOSEFINA HERNANDEZ y la ciudadana HANNA SAHELI DE EL SAHELI. En consecuencia, en aras de garantizar el derecho constitucional a la defensa y del principio pro actione como no tiene esta juzgadora manera de determinar desde que fecha comenzó a discurrir el lapso de caducidad de 40 días para proponer la presente acción concluye que no ha operado la caducidad en la acción propuesta contra los demandados. Así se establece.-

En la etapa probatoria solo el actor promovió pruebas. Las testimoniales promovidas por el actor no fueron evacuadas oportunamente, por lo que la comisión fue devuelta sin cumplir.

No obstante lo anterior, de conformidad con los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil recae en cabeza de la parte demandada (excepcionada), demostrar que el actor no tenía derecho a la preferencia ofertiva y por tanto, no debió ser notificado de la venta, por lo que le toca a la parte accionada verbigracia probar la insolvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento, lo cual fue afirmado por ellas en su contestación. Así se establece.-

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

En el caso bajo análisis, solo podía ser acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que tuviera más de dos (2) años como tal, siempre que se encontrara solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y siempre que satisfaga las aspiraciones del propietario.

Respecto al primer requisito “que tenga más de dos (2) años como arrendatario” no es un hecho controvertido al haber sido alegado en la demanda y admitido en la contestación que el demandante OSCAR JOSE GARCES VILLALBA desde el año 2005 es arrendatario del inmueble suficientemente identificado supra, por lo que obviamente a la fecha de celebración de la venta (año 2012) tenía más de dos años con tal condición. Así se establece.-

El tercer requisito “que satisfaga las aspiraciones del propietario” no es un hecho controvertido al haber sido alegado en la demanda y admitido en la contestación que la vendedora ROSA JOSEFINA HERNANDEZ no notificó al actor acerca de su voluntad expresa de vender el inmueble arrendado, así como su precio, condiciones y modalidad de la venta, por tanto, obviamente no podía satisfacer las aspiraciones de la propietaria respecto a una venta que no le fue notificada. Así se establece.-

En cuanto al segundo requisito “solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento” los demandados se excepcionaron alegando que el actor no se hizo acreedor de la preferencia ofertiva, afirmaron que el demandante se encontraba insolvente en el pago de las pensiones arrendaticias desde Junio de 2011 hasta la fecha de celebración de la venta, por tanto, le tocaba a la parte demandada probar dicha afirmación. No obstante, en la etapa probatoria las accionadas no promovieran pruebas, por lo que no habiendo demostrado la parte demandada la alegada insolvencia del actor la excepción aquí opuesta debe sucumbir y la acción propuesta debe prosperar. Así se decide.-

Consecuencia de lo expuesto es que este tribunal determina que el demandante dispondrá de un plazo de treinta (30) días contados a partir de que esta decisión haya quedado definitivamente firme, para consignar en virtud que no fueron demostrados gastos y demás conceptos originados por virtud de la venta de conformidad con el artículo 1544 del Código Civil, un (1) cheque de gerencia por la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) cuya suma fue cancelada por la compradora HANNA SAHELI DE EL SAHELI como precio establecido por la venta celebrada en el año 2012. Así se decide.-

DECISION
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por el ciudadano OSCAR JOSE GARCES VILLALBA contra las ciudadanas HANNA SAHELI DE EL SAHELI y ROSA JOSEFINA HERNANDEZ. En consecuencia, 1º El ciudadano OSCAR JOSE GARCES VILLALBA queda subrogado en los derechos de la compradora HANNA SAHELI DE EL SAHELI en los mismos términos que adquirió el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la parroquia Simón Bolívar, UD-101 Centro de San Félix, Carrera Nº 6, Manzana 11, parcela 209, Local 40-A. El cual tiene un área de terreno de SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (76 Mts2) y un área de construcción de CINCUENTA Y OCHO CON TREINTA Y DOS METROS CUADRADOS (58,32 MTS2) y se encuentra alinderada de la siguiente manera: NORTE: En trece metros con ochenta centímetros (13,80 mts) con bienhechurías que son o fueron propiedad de Edmundo Abchi; SUR: En veinte metros con cincuenta y cinco centímetros (20,55 mts) con bienhechurías que son o fueron de JACQUELINE HERNANDEZ RODRIGUEZ; ESTE: Con siete metros lineales (7,00 mts) con bienhechurías que son o fueron de JULIO ROMERO y OESTE: Con tres metros con ochenta y tres centímetros lineales (3,83 mts) con su frente a la carrera 6. Al inmueble descrito le correspondió el código catastral 07-01-01-05-101-301-011-209-001, conforme contrato de venta inscrito en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar el 06/06/2012 bajo el No. 2012.1743; Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 297.6.1.1.1132 y correspondiente al libro del folio real del año 2012. 2º El actor OSCAR JOSE GARCES VILLALBA dispondrá de un plazo de treinta (30) días contados a partir de que esta decisión haya quedado definitivamente firme, para consignar en virtud que no fueron demostrados gastos y demás conceptos originados por virtud de la venta de conformidad con el artículo 1544 del Código Civil, un (1) cheque de gerencia por la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) cuya suma fue cancelada por la compradora HANNA SAHELI DE EL SAHELI como precio establecido por la venta celebrada en el año 2012. Una vez que el demandante haya dado cumplimiento a lo anterior - en forma autentica - se oficiará a la Oficina Inmobiliaria de Registro Público a fin de que estampe la nota marginal correspondiente.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencido en el proceso.
Se ordena la notificación de las partes
Publíquese, regístrese y déjese copias certificadas de la presente decisión, conforme a lo estipulado en el artículo 248 eiusdem.
Dado firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y del Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los veintiún (21) días del mes de Abril del año 2015. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-
LA JUEZA.

ABG. MARINA ORTIZ MALAVE.
LA SECRETARIA,

ABG. GIOVANNA FERNANDEZ.
La suscrita Secretaria deja constancia que la presente sentencia definitiva se publicó en el día de hoy, agregándose al Expediente No. 19637 de conformidad con el artículo 247 del Código de Procedimiento Civil. Conste.
LA SECRETARIA

ABG. GIOVANNA FERNANDEZ

Exp. 17.839