TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Trece de Octubre de dos mil catorce
204º y 155º
ASUNTO: KP02-V-2014-002845
Visto el libelo de demanda por DESALOJO, presentado por los ciudadanos, JAIME DE JESUS GONZALEZ AGUDELO y ELSA MONDRAGON DE GONZALEZ, venezolanos mayores de edad titulares de la cédula de identidad N° -V-13.435.825 y V- 15.446.897, actuando en este acto con el carácter de representantes legales, de la firma mercantil RESTAURANT TASCA MIA PIZZA C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara ,en fecha 24 de agosto del Año 1995, bajo el N° 09, Tomo 104-A, con un acta extraordinaria inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara ,en fecha 09 de Mayo del Año 1997, bajo el N° 2, Tomo22-A, de la debidamente asistidos en este acto por el abogado Euclides Sebastiani Márquez I.P.S.A. N° 64.079. Contra la CIUDADANA YENNY YARNILA TREMARÍA, titular de la cedula de identidad N° V-13.981.800. Este Tribunal ha observado que los actores, pretenden a través de la demanda por DESALOJO, de un inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el N° 14-59 ubicada en la carrera 21 entre calles 14 y 15 de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, alegan que dicho inmueble fue cedido en arrendamiento para el uso netamente comercial, específicamente para un preescolar, fundamentando su pretensión de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliario para Uso Comercial, específicamente en los artículos 40 literal “A” y 43,de igual modo en el artículo 1592 ordinal 2 del Código Civil. Al respecto para decidir sobre la admisibilidad de la presente demanda este juzgado hace las siguientes consideraciones:
Con relación a la admisión de la demanda el legislador patrio, establece en el Código de Procedimiento Civil, en el artículo 341 lo siguiente:
Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…
De conformidad con el artículo anterior, el tribunal admitirá la demanda si no es contrario al orden publico a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley, en ese sentido de acuerdo a la acción en los términos como fue presentada a estrados por el demandante, se hace necesario destacar que el Juez, en materia de arrendamiento, debe hacer una valoración previa del instrumento que sirve de fundamento a su pretensión, para determinar si la vía escogida por el actor es la idónea para ello, y verificar si puede dar curso o no a la pretensión incoada. Así lo señaló nuestro más Alto Tribunal, en sentencia dictada en fecha 24-04-2002 por la Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, expte. Nº 02-0570, sentencia Nº 834, que:

“…la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto,….En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.”Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (Resaltado añadido).

Con vista a la sentencia del Máximo Tribunal y por cuanto del libelo de la demanda se desprende que la parte actora demanda el desalojo. Por lo que este tribunal debe forzosamente pasar a revisar exhaustivamente los instrumentos presentados como anexo al libelo de demanda, a los fines de determinar la acción escogida por el actor, y siendo que el mismo alega que desde el 18 de Julio del año 2008, mantiene una relación arrendaticia con la demandada según se evidencia del primer contrato de arrendamiento el cual anexa marcado “E” sobre un inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el N° 14-59 ubicada en la carrera21 entre calles 14 y 15 de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, alegan que dicho inmueble fue cedido en arrendamiento para el uso netamente comercial, específicamente para un preescolar, que se fue prorrogando convencionalmente todos los años, es decir todos los dieciocho de Julio, hasta que en fecha dieciocho de Julio del año 2013, entro en vigencia el segundo y último contrato de arrendamiento escrito privado, anexo marcado “F”, siendo este el vigente y sobre el cual se fundamenta la presente demanda, encontrándose para la fecha en plena vigencia la prorroga legal arrendaticia y por cuanto la arrendataria tiene más de dos meses consecutivos de morosidad demanda el desalojo, fundamentando su pretensión de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliario Para Uso Comercial específicamente en los artículos 40 literal “A” y el 43. Por lo que el tribunal una vez revisado tantos los hechos, los fundamentos de derechos y los contrato de arrendamientos marcados “E” y “F” folios (28) y (31) en la clausula segunda, se establece, que la arrendataria se obliga a utilizar el inmueble solo como local comercial destinado para el funcionamiento de un preescolar y a no cambiar su destino previa autorización otorgada por la arrendadora. Por lo que se constata que la actividad que se realiza en el referido local es de tipo educacional, siendo que el artículo 102 de la Constitución de República de Venezuela, establece sobre el derecho a la educación lo siguiente:
La educación es un derecho humano y un deber social fundamental, es democrática, gratuita y obligatoria. El estado la asumirá como una función indeclinable y de máximo interés en todos sus niveles y modalidades. Y como instrumento del conocimiento científico, humanístico y tecnológicos al servicio de la sociedad…

De conformidad con la normativa anteriormente citada de nuestra Carta Magna, se tiene que el derecho a la educación, es un derecho humano de máximo interés para el estado en todas sus modalidades como un instrumento de conocimiento para la sociedad.
Dadas las consideraciones anteriores se hace necesario indicar que el nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial en su exposición de motivos dispone:
El presente Decreto Ley, establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses de los venezolanos y venezolanas.

Igualmente el artículo 1 de la misma Ley señala que:
El presente Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados para el uso comercial.

En ese sentido la Ley Especial de Arrendamiento para el Uso Comercial, establece que se entenderán inmuebles destinados al uso comercial los señalados en el artículo 2:
A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley se entenderán por “inmuebles destinados al uso Comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por si sola forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexo a este.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centro comerciales, en edificaciones de vivienda u oficinas o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios , laboratorios o quirófanos o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirá además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stand, y establecimiento similares, aun cuando estos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funciona o se ubiquen en aéreas de dominio público. (Subrayado y resaltado del tribunal).

De la norma antes transcrita se infiere que, a los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley se entenderán por inmuebles destinados al uso Comercial, en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios a todos los señalados en la norma up-supra, distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos o educacional, es decir que aquellos inmuebles destinado al funcionamiento a la actividad educacional quedan excluidos de la aplicación del nuevo Decreto Ley y constatado en el presente caso, que de acuerdo a los hechos alegados por el demandante y revisado exhaustivamente los contratos de arrendamiento, que el inmueble está destinado para el funcionamiento de un pre-escolar por lo que la actividad que se realiza es educacional, en ese sentido se hace necesario señalar que, en las disposiciones derogatoria primera del Nuevo Decreto Ley de Arrendamiento Para Uso Comercial tantas veces señalado dispone que:
Primera se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N°36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999….(Subrayado del tribunal).

De conformidad a la disposición derogatoria antes citada, el mismo desaplica el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario N° 427 de fecha 7 de diciembre de 1999, solo para la categoría de los inmuebles destinados para el uso comercial taxativamente señalados en el nuevo Decreto, por lo que se infiere que para los arrendamientos de inmuebles excluido del nuevo decreto, se aplicará de ser el caso el decreto 427 del año 1999, y siendo que por tratarse del orden publico de la aplicación de la norma adecuada y ajustada al caso, para los inmuebles destinados al uso educacional lo regula es el Decreto la Ley 427 antes señalado, visto que en el presente caso la actividad que se desarrolla en el inmueble arrendado es tipo educacional, lo procedente y ajustado a derecho dado la materia especial de arrendamiento que lo regula, es aplicar el ordenamiento jurídico adecuado lo que implica otros tópicos jurídicos y otro procedimiento totalmente distinto al solicitado. Por lo que de conformidad con Nuestra Carta Magna, el Juez como director del proceso, debe velar porque el mismo se desarrolle dentro de un Estado de derecho y de justicia, siempre en resguardo del derecho a la defensa; igualmente los jueces están en la obligación de procurar la estabilidad de los juicios como directores del proceso; estar vigilantes de corregir y evitar que se cometan faltas que más adelante pudiesen acarrear la nulidad de todo lo actuado, o de alguno de los actos de procedimiento, siendo que el proceso, constitucionalmente, ha sido concebido como uno de los medios para alcanzar la justicia. Esta justicia se vislumbra como uno de los fines esenciales del Estado. (Art. 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), de manera que, el juez está dotado de grandes poderes de dirección por cuanto la labor que desarrolla, no sólo es para resolver un conflicto entre dos partes, sino a la final como un acto por el cual se imparte justicia, lo que se traduce como una garantía de la paz social que debe imperar en todo tiempo en el Estado venezolano.
Es por ello que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 2278/2001 de fecha 16-11-2001, caso Jairo Cipriano Rodríguez Moreno, estableció lo siguiente:

En su condición de director del proceso, el juez interviene de forma protagónica en la realización de este instrumento fundamental para la realización de la justicia, para la efectiva resolución de los conflictos y el mantenimiento de la paz social... El proceso no es un fin en sí mismo, lo que parece no es entendido por los procedimentalistas, y el hecho de que tenga un carácter instrumental en relación con la justicia, le imprime a la actuación del juez, el carácter de garante permanente del sistema de valores constitucionales y en especial, de la justicia como valor superior (artículo 2 de la Constitución). ...De forma tal que todo juez está en la obligación de asegurar la integridad de la Constitución, lo cual debe hacer en el ámbito de su competencia y conforme a lo previsto en la Constitución y la Ley. No solo la Constitución, sino la Ley Adjetiva y destacadamente en nuestro ordenamiento, el Código de Procedimiento Civil y el Código Orgánico Procesal Penal, confieren al juez ordinario poderes de actuación verdaderamente funcionales, que son indispensables para administrar justicia de forma idónea y eficaz.

Ahora bien, la doctrina sentada por el Tribunal Supremo de Justicia ha determinado que el ejercicio de la acción se encuentra condicionado por ciertas y estipuladas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante. Así fue sentado en su sentencia Nº 776 de fecha 18 de mayo de 2001, dictada por la Sala Constitucional, en la cual estableció lo siguiente:
…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada.
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación… (Resaltado añadido)

Dadas las disposiciones jurisprudenciales anteriormente citadas, y como quiera que el demandante en su escrito libelar fundamentó su pretensión en una ley distinta dada lo especial de la materia de arrendamiento lo que implicar otros tópicos jurídicos e indudablemente otro procedimiento, por lo que resulta a juicio de esta juzgadora que la parte actora eligió la vía equivocada lo que a todas luces configura la improcedencia de la pretensión realizada por la parte demandante, en consecuencia y conforme a lo antes indicado este Juzgado en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la demanda por DESALOJO, presentada por los ciudadanos, JAIME DE JESUS GONZALEZ AGUDELO y ELSA MONDRAGON DE GONZALEZ, venezolanos mayores de edad titulares de la cédula de identidad N° -V-13.435.825 y V- 15.446.897,actuando en este acto con el carácter de representantes legales, de la firma mercantil RESTAURANT TASCA MIA PIZZA C.A inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara ,en fecha 24 de agosto del Año 1995, bajo el N° 09, Tomo 104-A, con un acta extraordinaria inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara ,en fecha 09 de Mayo del Año 1997, bajo el N° 2, Tomo22-A, de la debidamente asistidos en este acto por el abogado Euclides Sebastiani Márquez I.P.S.A. N° 64.079. Contra la CIUDADANA YENNY YARNILA TREMARÍA, titular de la cedula de identidad N° V-13.981.800. De conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil .Así se decide. Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 13 días del mes de Octubre del 2014. Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
La Jueza Provisoria

Abg. Milagro de Jesús Vargas El Secretario

Abg. Rafael Sánchez
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