TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y
EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO LARA
204º Y 155º

ASUNTO N° KP02-V-2014-000453

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del Articulo 243 del Código de procedimiento Civil, procede esta Juzgadora a señalar las partes y sus apoderados, a cuyo efecto establece:

PARTE DEMANDANTE: ciudadano NELSON ESPINOZA, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° V-2.385.751, hábil en derecho y de este domicilio, representado judicialmente por el abogado en ejercicio JESUS NELSON OROPEZA SUAREZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 92.251 y por la abogada en ejercicio MARIELY ESPINOZA DEL NOGAL, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 205.078.

PARTE DEMANDADA: ciudadano NELSON JOSE ZERPA, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio y Titular de la Cédula de Identidad N° V-5.250.856, asistido por la abogada en ejercicio SARA MORLES, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 59.611.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

INICIO

En fecha 17 de febrero de 2014 es presentado demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por el ciudadano NELSON ESPINOZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, hábil en derecho y Titular de la Cédula de Identidad N° V-2.385.751, asistido por el abogado en ejercicio JESUS NELSON OROPEZA SUAREZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 92.251, contra el ciudadano NELSON JOSE ZERPA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil soltero y Titular de la Cédula de Identidad N° V-5.250.856, correspondiéndole su conocimiento a este tribunal quien lo recibe proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) Civil Barquisimeto en fecha 18 de febrero de 2014.
SÍNTESIS DEL ESCRITO LIBELAR

Expone el demandante que es propietario de un local construido en terreno propio según se puede constatar de documento registrado por ante el Registro Subalterno del Municipio Iribarren del Estado Lara, inserto bajo el N° 40, Tomo 2, Protocolo Primero de fecha 14/07/2003, ubicado en la calle 33 con carrera 28, N° 28-6, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara, cuyos linderos generales son: NORTE: en línea recta de 21. 50 Mts., con casa y terreno de Carlos Silva Valdez. SUR: en línea de 22.00 Mts., con carrera 28. ESTE: en línea de 11.82 Mts., con calle 33 que es su frente; y OESTE: en línea de 11.81 Mts., con casa y terreno de Francisco Peña; signado como SEGUNDO LOCAL, con un área total de 84.86 mts² alinderado de la siguiente manera: NORTE: con local comercial N° 1. SUR: con local comercial N° 3 y carrera 28. ESTE: con calle 33 que es su frente; y OESTE: con local N° 4, en un inmueble de su propiedad ubicado en la carrera 33 con calle 28, N° 28-6, de esta ciudad, según se puede constatar en el documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren, N° 17, Folios 96, Tomo 28, Protocolo de Transcripción de fecha 19/09/2011 y bajo el n° 21, Tomo 4, Protocolo Primero de fecha 29/10/2002, sobre el cual en fecha 15/12/2012, suscribió con el ciudadano NELSON JOSE ZERPA, ya identificado, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por dos (02) años contados a partir de esa fecha hasta el 15/12/2014, el cual fue otorgado por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, N° 4, Tomo 276, de fecha 26/12/2013. Que dentro de las clausulas contractuales se convino en arrendar el inmueble comercial ya identificado para uso comercial, donde le monto a cancelar se estableció en la clausula tercera, donde se estableció que será de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000, 00) mensuales el primer año y el segundo año será de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500, 00), que en todo caso EL ARRENDATARIO se obliga a pagar en el domicilio de EL ARRENDADOR por mes vencido dentro de los días quince (15) y veinte (20) de cada mes y el atraso en el pago de los cánones arrendaticios generarán el pago de la cantidad de CINCO BOLÍVARES (Bs. 5, 00) diarios por concepto de mora. Que además ambas partes convinieron en la clausula octava, que EL ARRENDATARIO no puede variar la forma del local comercial sin el previo consentimiento de LA ARRENDATARIA, siendo el caso especifico que el local fue pintado en su totalidad con anuncios comerciales de una marca comercial de cerveza negra “MALTA REGIONAL ligth”. Que por otro lado al inicio de la relación arrendaticia todas instalaciones sanitarias se encontraban en perfectos estado (sic), siendo que se hizo entrega de un solo baño para el inmueble y este fue demolido y se construyeron dos (02) baños, los cuales se encuentran en mal estado de pintura, friso y cerámica, en la clausula cuarta se convino como se entregaba el local en perfecto estado de limpieza con todas sus instalaciones sanitarias en buen estado, obligándose EL ARRENDATARIO en la clausula quinta al mantenimiento del local arrendado, así como también todas las reparaciones que se necesitaren, y en la clausula se obliga a cumplir todo lo indicado en el contrato de arrendamiento, siendo que el incumplimiento da derecho al ARRENDADOR de solicitar su resolución. Que igualmente se convino que en todo caso EL ARRENDATARIO continuará respondiendo por todos los alquileres y demás obligaciones contraídas en ese contrato hasta la culminación, así como los daños y perjuicios y gastos judiciales y extrajudiciales que ocasionaren por razón de cualquier procedimiento proveniente del cumplimiento de las obligaciones contraídas en este contrato. Que es el caso que la naturaleza del contrato de arrendamiento que fue suscrito con el ciudadano NELZON JOSE ZERPA, ya identificado, es de naturaleza a tiempo determinado, siendo cumplidos los pagos de arrendamiento en tiempo oportuno, pero no ha incumplido (sic) con las clausulas CUARTA, QUINTA y OCTAVA del contrato de arrendamiento, situación que le obliga a demandar la resolución del mismo. Fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil de Venezuela, artículos 34 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y jurisprudencias emanadas del Tribunal Supremo de Justicia. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil de Venezuela, demanda el pago de los daños y perjuicios ocasionados al inmueble arrendado, ya que fue destruido el baño con la intensión de realizar dos (02) baños los cuales están sin terminar y en total desmejora, presentado daños en el friso, cerámica, piso y pintura, lo que puede ascender a un total de gastos para repararlo de sesenta mil bolívares (Bs.60.000, 00), entre materiales y mano de obra, por otro lado, el hecho de haber pintado el local con la publicidad de un marca de cerveza negra “MALTA REGIONAL light”, sin su consentimiento, y poder pintarlo para que vuelva a tener la apariencia como se le entregó al momento de iniciar la relación arrendaticia, tiene un costo aproximado de treinta mil bolívares (Bs. 30.000, 00) entre mano de obra y materiales, resultando un total de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00). Que por lo antes expuesto, procede a demandar como en efecto demanda al ciudadano NELSON JOSE ZERPA, ya identificado, en su condición de ARRENDATARIO del citado inmueble, por la Resolución del Contrato de Arrendamiento, por estar incurso en el incumplimiento de las clausulas CUARTA, QUINTA y OCTAVA, del contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, N° 4, Tomo 276, de fecha 26/12/2013, en consecuencia pide sea obligado a cumplir: 1) declare con lugar la presente acción y en consecuencia declare la resolución del contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, N° 4, Tomo 276 de fecha 26/12/2013. 2) el desalojo del inmueble comercial plenamente identificado. 3) a cancelar la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90. 000, 00) por concepto de daños y perjuicios. 4) las costas y costos incluyendo los honorarios profesionales. Estima la acción en la cantidad de CIENTO SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 107.000, 00) equivalente a 1.000 U/T. Señala domicilio procesal de las partes.
RESEÑA DE AUTOS

De los folios 5 al 15, rielan los instrumentos acompañados junto con el libelo de demanda. En fecha 24 de febrero de 2014, se admite la demanda mediante el procedimiento breve y se ordena la citación de la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 06 de marzo de 2014, la parte demandante asistido por la abogada Mariely Espinoza, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 205.078, deja constancia de la entrega de emolumento. Mediante auto de fecha 11 de marzo de 2014, se insta al alguacil a dejar constancia de haber recibido los emolumentos. En fecha 12 de marzo de 2014, el alguacil del tribunal hace constar que recibió los emolumentos. En fecha 10 de abril de 2014, el alguacil del tribunal consigna la boleta de citación de la parte demandada quien se negó a firmar. En fecha 28 de abril de 2014, la parte demandante asistida por la abogado Mariely Espinoza, solicita la citación complementaria de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 30 de abril de 2014 por auto del tribunal se acuerda se complemente la citación de la parte demandada. En fecha 03 de junio de 2014 el secretario temporal hace constar que fijo cartel en la morada del demandado. En fecha 06 de junio de 2014 la parte demandada, asistido por la abogada en ejercicio SARA MORLES, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 59.611, da formal contestación de la demanda incoada en su contra en el término correspondiente. Mediante computo secretarial se deja constancia que el lapso para dar contestación a la demanda venció el día 06/06/2014. En fecha 17 de junio de 2014, la parte demandada presenta escrito de promoción de pruebas y en fecha 18 de junio de 2014 la parte demandante, presenta escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por auto de fecha 19 de junio de 2014, salvo su apreciación o no en la definitiva. Mediante cómputo secretarial se hace constar que el lapso de promoción, admisión y evacuación de pruebas venció el día 20/06/2014. En fecha 25 de Junio de 2014, el ciudadano NELSON ESPINOZA, otorgó poder apud acta a los abogados en ejercicio JESUS NELSON OROPEZA SUAREZ y MARIELY ESPINOZA DEL NOGAL, Inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 92.251 y 205.078, respectivamente. Por auto de fecha 25 de junio de 2014, el tribunal de conformidad con el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, extiende el lapso de pruebas por cinco (05) días de despacho. En fecha 26 de junio de 2014 en la oportunidad correspondiente para que el ciudadano Nelson Espinoza reconozca en contenido y firma, el acto fue declarado desierto. En fecha 26 de junio de 2014, mediante auto del tribunal se difiere la declaración testimonial correspondiente a los ciudadanos NAYUSGA GALICIA, JULIA GUAYURPA y JULIA ALEJOS. En fecha 26 de junio de 2014, el abogado Jesús Nelson, con el carácter de autos, presenta escrito donde se opone formalmente a la admisión de la pruebas de la parte accionada descrita como anexo D, por resultar innecesaria e impertinente; igualmente se opone a la prueba de la documental insertada en copia simple otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto N° 13, Tomo 64 de fecha 18/03/2010. Al folio 87 riela auto del tribunal. En fecha 27 de junio de 2014, se declaró desierto el acto testimonial correspondiente a la ciudadana NAYUSGA GALICIA. En fecha 27 de junio de 2014, fue evacuada la declaración testimonial correspondiente a la ciudadana JULIA MARIA GUYURPA ESPINOZA. Al folio 91 riela auto del tribunal. En fecha 01 de julio de 2014, fue evacuada la declaración testimonial correspondiente a la ciudadana JULIA ALEJOS. En fecha 01 de Julio de 2014, fueron evacuadas las inspecciones judiciales promovidas por las partes. En fecha 03 de julio de 2014, fueron consignadas por el experto fotográfico designado las fotografías tomadas en la inspección judicial promovida. Al folio 115 riela cómputo secretarial. En fecha 09 de julio es recibido oficio N° 167/2014 proveniente de la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, en virtud de la prueba de informe solicitada. Al folio 126 riela auto del tribunal. En fecha 14 de julio de 2014, mediante auto es diferida la oportunidad para dictar sentencia en virtud que no consta en autos las resultas de la prueba de informes. En fecha 16 de julio de 2014 es recibida oficio N° 207/207, proveniente de la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, la cual guarda relación con la prueba de informes solicitada, siendo agregado por auto de fecha 17 de julio de 2014. En fecha 25 de julio de 2014, es agregado escrito presentado por el Abogado Jesús Nelson Oropeza Suarez, con el carácter acreditado a los autos.

LLEGADA LA OPORTUNIDAD PARA DECIDIR,
EL TRIBUNAL OBSERVA:

Síntesis Del Escrito De Contestación

En el término establecido para dar formal contestación a la demanda, el ciudadano Nelson José Zerpa, parte demandada en la presente causa, y asistido por la Abogada Sara Morles, ya identificada, dio formal contestación a la demanda en los siguientes términos: Capitulo Primero: Negativa de los Hechos: Niega, rechaza y contradice la presente demanda, tanto en los hechos como en el derecho invocado por la parte actora ya que no lo asiste, por ello niega de manera específica los siguientes hechos. Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano Nelson Espinoza, ya identificado, sea el propietario del inmueble ubicado en la calle 33 con carrera 28, N° 28-6, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara, cuyos linderos y medidas constan en autos, signado como SEGUNDO LOCAL. Que niega, rechaza y contradice que la naturaleza del contrato sea a tiempo determinado. Que niega, rechaza y contradice el hecho que deba pagar por concepto de daños y perjuicios por haber destruido el baño con la intención de realizar dos (2) (sic) los cuales están sin terminar y en total desmejora, presentando daños en el friso, cerámica, piso y pintura total, lo que puede ascender a un total de gastos para repararlos de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000, 00) entre materiales y mano de obra. Que niega, rechaza y contradice el hecho de haber pintado todo el local con la publicidad de una marca de cerveza negra “Malta Regional Light” sin el consentimiento del para aquel entonces propietario del local arrendado. Que niega, rechaza y contradice el hecho de tener que cancelar la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000, 00) para poder pintar el local comercial. Que niega, rechaza y contradice que tenga que cancelar la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000, 00) por concepto de daños y perjuicios. Que niega, rechaza y contradice que tenga que cancelar la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 27.000, 00) por concepto de costas y costos incluyendo honorarios profesionales. Que niega, rechaza y contradice categóricamente el total del monto demandado por la cantidad de CIENTO SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 107.000, 00), equivalente a MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1000 UT). Capitulo Segundo: Hechos Aceptados: que sin que su declaración convalide los hechos alegados en la demanda, reconoce que suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano NELSON ESPINOZA, plenamente identificado, de fecha 26-12-2013, por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto Estado Lara, inserto bajo el N° 4, Tomo 276, por un periodo de dos (2) años a partir de la fecha de suscripción hasta el día 15-12-2014. Capítulo Tercero: Defensas de Fondo: Que opone como defensa de fondo la falta de legitimidad del ciudadano demandante NELSON ESPINOZA, ya identificado, para interponer la presente acción, por cuanto no es el propietario del inmueble objeto de la mal pretendida demanda de Resolución de Contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Que ya que el ciudadano Nelson Espinoza, ya identificado, en fecha 18 de marzo de 2010 suscribió documento de venta con la ciudadana Norelis Espinoza del Nogal, Titular de la Cédula de Identidad N° V-8.822.455, por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, quedando inserto bajo el N° 13, Tomo 64, año 2010, Folios 03 de los libros llevados por ante esa Notaria Publica, conllevando este hecho la falta de cualidad e interés en el presente procedimiento. Que ahora bien, sin que los hechos alegados por él convaliden lo pretendido en la presente demanda a todo evento pasa a esgrimir los siguientes hechos. Que argumenta la parte actora que la relación arrendaticia sobre el inmueble comenzó el día 26 de diciembre de 2013, siendo este hecho falso ya que la misma comenzó en fecha 15 de mayo de 2008 con la suscripción del primer contrato de arrendamiento con una vigencia de dos (2) años, es decir, hasta el 15 de mayo de 2010, hecho que será probado en su debida oportunidad, que posteriormente suscribieron otro contrato por un periodo de un año desde el 15 de mayo de 2010 hasta el día 15 de mayo de 2011, luego firmaron otro contrato de arrendamiento en forma privada por un periodo de doce (12) meses, desde el 15 de mayo de 2011 hasta el 15 de mayo de 2012. Que posteriormente el ciudadano Nelson Espinoza, le convocó a una reunión donde le informa su voluntad de no continuar renovando contrato de arrendamiento del local N° 2 objeto de la relación arrendaticia, informándole que a partir del día 15 de mayo de 2012 comenzaría el disfrute de su prorroga legal, la cual culminaría el día 15 de mayo de 2013. Que en dicho contrato no se evidencia la fecha de entrega de su persona. Que posteriormente a ese escrito, fue convocado nuevamente por el ciudadano Nelson Espinoza para firmar un nuevo contrato de arrendamiento que entraría en vigencia desde el día 15 de diciembre de 2012 hasta el día 15 de diciembre de 2014, que el documento con el que maliciosa y temerariamente fundamenta la presente demanda. Que es necesario hacer del conocimiento que en fecha 18 de marzo de 2010, el ciudadano Nelson Espinoza, ampliamente identificado, vendió a la ciudadana Norelis Benicia Espinoza del Nogal, Titular de la Cédula de Identidad N° V-8.822.455, el local N° 2, ampliamente identificado, como el inmueble objeto de la presente acción, hecho que no le fue notificado, y del cual tuvo conocimiento días atrás cuando se dispuso a ubicar en las distintas notarias los contratos de arrendamientos suscritos para poder presentarlos como pruebas en el presente expediente. Que a todo evento quiere hacer de su conocimiento que ha cumplido a cabalidad con todas las obligaciones que impone la relación arrendaticia, y se deja ver claramente la mala intención del actor ya que venía suscribiendo contratos de arrendamiento sobre el mismo inmueble (objeto de la presente acción) desde el año 2008 y desde hace seis (6) años ha estado pintado de la misma forma. Que en el primer contrato suscrito con el arrendador (dueño para esa fecha) autorizó en la clausula séptima la edificación de otro baño y mal puede venir después de seis (06) años a manifestar descontento. Que cabe señalar que ambos baños se encuentran en óptimas condiciones, hecho que se demostrará en su debida oportunidad. Que por cuanto se está ante una relación arrendaticia a tiempo indeterminado la acción interpuesta de resolución de contrato no es la idónea en el presente procedimiento. Que todos los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, es por lo que solicita a este tribunal declare sin lugar la temeraria demanda incoada en contra de su persona.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS Y SU VALORACIÓN

Establecen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación. En este sentido, observa esta juzgadora que ambas partes promovieron sendos escritos de pruebas, procediéndose seguidamente a valorar las mismas en el orden en que fueron promovidas.

A) Pruebas de la Parte Demandada: dentro de la oportunidad procesal para promover pruebas en la presente causa fueron presentados los siguientes medios probatorios:

1. De las documentales: reproduce y hace valer en su contenido y firma las siguientes documentales:
1.1. Copia del Documento de Compra Venta, marcado con la letra “A”, constante de tres (03) folios útiles, con lo que pretende demostrar que la dueña desde el 18 de marzo de 2010 es la ciudadana Norelis Espinoza del Nogal, ya identificada, por ende la falta de cualidad del ciudadano Nelson Espinoza, también identificado, para interponer la presente demanda. Aprecia esta juzgadora que dicha documental corre inserta a los folios 40 al 45, en copia fotostática simple, donde el apoderado de la parte demandante se opone a su admisión, más sin embargo tratándose de una documental publica que no fue objeto de impugnación se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.257 del Código Civil de Venezuela, siendo la misma pertinente al proceso que nos ocupa a los fines de decidir la defensa de fondo opuesta. Así se decide.
1.2. Copia del primer contrato de arrendamiento, marcado con la letra “B”, constante de dos (02) folios útiles, celebrado entre el ciudadano Nelson Espinoza y su persona, en fecha 06 de junio de 2008, por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto Estado Lara, inserto bajo el N° 20, Tomo 112 de los libros de autenticaciones, con el que pretende demostrar que la relación arrendaticia del inmueble objeto de la presente acción comenzó el día 15 de mayo de 2008 y que el contrato fue establecido por dos (02) años, fecha establecida en la clausula Decima y no el 15 de diciembre de 2012; asimismo demostrar lo establecido en la clausula séptima donde se acuerda la edificación del otro sanitario. Aprecia esta juzgadora dicha documental fue traída a los autos en copia fotostática simple cursante a los folios 47 y 48, la cual versa sobre un contrato de arrendamiento notariado suscrito en fecha 06 de junio de 2008, entre el ciudadano Nelson Espinoza como EL ARRENDADOR y el ciudadano NELSON JOSE ZERPA, como EL ARRENDATARIO, donde se le da en arrendamiento un local comercial ubicado en la calle 33 con carrera 28 de esta ciudad de Barquisimeto, con una duración del contrato de arrendamiento de dos (02) años fijos contados a partir del 15 de mayo de 2008 hasta el 15 de mayo de 2010, y no siendo dicha documental publica objeto de impugnación se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.257 del Código Civil de Venezuela, siendo la misma pertinente al proceso que nos ocupa a los fines demostrar el inicio de la relación arrendaticia. Así se decide.
1.3. Copia del segundo contrato de arrendamiento, marcado con la letra “C”, en cuatro (04) folios útiles, celebrado entre el ciudadano Nelson Espinoza, ya identificado, suscrito por ambas partes por ante la Notaria Publica Cuarta de esta ciudad en fecha 01 de junio de 2010, inserto bajo el N° 57, Tomo 122 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, con lo que pretende demostrar la continuidad de la relación arrendaticia y la conformidad de EL ARRENDADOR con todo lo que implica la conservación del inmueble; asimismo la continuidad de la relación arrendaticia por cuanto establece la clausula cuarta el acuerdo de duración por doce (12) meses, contados a partir del 15 de mayo de 2010 hasta el 15 de mayo de 2011. Aprecia esta juzgadora que dicha documental fue traída a los autos en copia fotostática simple cursante a los folios 50 al 53, la cual versa sobre un contrato de arrendamiento notariado suscrito en fecha 01 de junio de 2010, entre el ciudadano Nelson Espinoza como EL ARRENDADOR y el ciudadano NELSON JOSE ZERPA, como EL ARRENDATARIO, donde se le da en arrendamiento un local comercial signado con el N° 2, ubicado en la calle 33 con carrera 28, N° 28-9, de esta ciudad de Barquisimeto, con una duración del contrato de arrendamiento de doce (12) meses fijos contados a partir del 15 de mayo de 2010 hasta el 15 de mayo de 2011, prorrogable por periodos iguales, y no siendo dicha documental publica objeto de impugnación se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.257 del Código Civil de Venezuela, siendo la misma pertinente al proceso que nos ocupa a los fines demostrar la continuación de la relación arrendaticia y las condiciones fijadas por ambas partes en el contrato de marras. Así se decide.
1.4. Original del tercer contrato de arrendamiento marcado con la letra “D”, en dos (02) folios útiles, celebrado entre el ciudadano Nelson Espinoza, ya identificado, y su persona, suscrito por ambas partes en forma privada, con lo que se pretende demostrar que quien se compromete con la parte ARRENDADORA es el ciudadano NELSON ESPINOZA, y no la ciudadana Norelis Espinoza del Nogal, ya identificada, quien era la única que se podía obligar por ser ya para ese momento la dueña del inmueble objeto de la presente acción. Asimismo se pude observar su permanencia y su carácter de ARRENDATARIO en todo momento. Aprecia esta juzgadora dicha documental fue traída a los autos en original cursante a los folios 55 y 56 la cual versa sobre un contrato de arrendamiento suscrito de manera privada entre el ciudadano NELSON ESPINOZA como LA ARRENDADORA y el ciudadano NELSON JOSE ZERPA, como EL ARRENDATARIO, donde se le da en arrendamiento un local comercial signado con el N° 2, ubicado en la calle 33 con carrera 28, N° 28-9 de esta ciudad de Barquisimeto, con una duración del contrato de arrendamiento de doce (12) meses fijos contados a partir del 15 de mayo de 2011 hasta el 15 de mayo de 2012, prorrogable por periodos iguales, y no siendo dicha documental privada objeto de desconocimiento por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil de Venezuela, siendo la misma pertinente al proceso que nos ocupa a los fines demostrar la continuidad de la relación arrendaticia y las condiciones en que fue suscrito el presente contrato. Así se decide.
1.5. Original de Notificación de no continuar la relación arrendaticia, marcada con la letra “E”, en un (01) folio útil, donde se le notifica que desde el 15 de mayo de 2012 comenzaría a disfrutar de su prorroga legal hasta el 15 de mayo de 2013, con la que pretende demostrar que quien se compromete como ARRENDADOR es el ciudadano NELSON ESPINOZA y no la ciudadana Norelis Espinoza del Nogal, quien ya para esa fecha era su dueña, asimismo que en el mismo no se establece fecha de notificación a su persona, requisito fundamental ya que se establecen lapsos. Dicha documental privada, de las conocidas tarjas, riela a los autos al folio 58, donde aparece como firmante el ciudadano Nelson Espinoza, Titular de la Cédula de Identidad N° 2.385.751, parte demandante en la presente causa, y de donde se desprende el deseo de no continuar renovando el contrato de arrendamiento del local que ocupa el ciudadano Nelson José Zerpa, en la calle 33 con carrera 28 signado con el N° 2, y donde asimismo le informa que la prorroga legal culminaría el día 15/05/2013, y no siendo dicha documental objeto de desconocimiento o tacha por la parte contraria, se da por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil de Venezuela . Así se decide.
1.6. Copia del cuarto contrato de arrendamiento, marcado con la letra “F”, en cuatro (04) folios útiles, celebrado entre el ciudadano Nelson Espinoza y su persona, suscrito por ambas partes por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 26 de diciembre de 2012 inserto bajo el N° 04, Tomo 276, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Que se estableció en la clausula segunda la duración del contrato que tendría una duración de dos (02) años fijos, contados a partir del 15 de diciembre de 2015 (sic) hasta el 15 de diciembre de 2014, que con esa prueba pretende demostrar que quien se compromete como ARRENDADOR es el ciudadano NELSON ESPINOZA y no la ciudadana Norelis Espinoza del Nogal quien ya para esa fecha era su dueña, asimismo la mala intención que ha tenido quien pretende hacer valer un derecho que no tiene en el presente juicio. Que cabe señalar que desde el año 2008, ha tenido la permanencia en dicho local como ARRENDATARIO y ha sido fiel cumplidor de las obligaciones que le impone la relación arrendaticia, y es evidente que el actor que no tiene cualidad para actuar en el presente procedimiento quiere menoscabar, basándose en hechos completamente falsos. Aprecia esta juzgadora que dicha documental fue traída a los autos en copia fotostática simple cursante a los folios 60 al 63, la cual versa sobre un contrato de arrendamiento notariado suscrito en fecha 26 de diciembre de 2012, entre el ciudadano NELSON ESPINOZA como EL ARRENDADOR y el ciudadano NELSON JOSE ZERPA, como EL ARRENDATARIO, donde se le da en arrendamiento un local comercial ubicado en la calle 33 con carrera 28, N° 28-6, de esta ciudad de Barquisimeto, signado como Segundo Local, con una duración del contrato de arrendamiento de dos (02) años fijos contados a partir del 15 de mayo de 2012 hasta el 15 de mayo de 2014, quedando entendido que la intención de ambas partes es celebrar un contrato a tiempo determinado, igualmente EL ARRENDATARIO manifiesta que da por agotada, en su totalidad la prorroga legal de la relación arrendaticia que termino en fecha 15-05-2012, siendo que si pudiera existir algún derecho, en este acto renuncia; y no siendo dicha documental publica objeto de impugnación se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.257 del Código Civil de Venezuela, siendo la misma pertinente al proceso que nos ocupa a los fines demostrar el inicio de la relación arrendaticia y las condiciones fijadas por ambas partes en el contrato de marras. Así se decide.
1.7. Acuerdos comerciales, marcados con la letra “G” en seis (06) folios útiles, debidamente suscritos con la desde el año 2008 (sic), con la Empresa Regional, con la que pretende demostrar que desde el año 2008 el local objeto de la presente demanda ha permanecido pintado de la misma forma. El tribunal aprecia que dichas documentales privadas cursan a los folios 65 al 70 de autos, los cuales tratan de acuerdos suscritos entre el ciudadano Nelson Zerpa y la C.A. Cervecería Regional representada por Alexis Suarez, quien no es parte en el presente juicio, y siendo que la documental emana de un tercero que no ratificó lo indiciado, el tribunal no pasa a valorar la documental promovida de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

2.- Prueba de Informes: promueve a los siguientes organismos públicos para lo cual solicita al tribunal se sirva librar los oficios requiriendo información sobre los siguientes particulares:

2.1. Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara: a los fines de que remita copia certificada de los siguientes documentos: a.- compra venta suscrita entre el ciudadano Nelson Espinoza y la ciudadana Norelis Espinoza del Nogal, ya identificados, de fecha 18 de marzo de 2010, inserto bajo el N° 13, Tomo 64, año 2010, folios 03. b.- contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Nelson Espinoza y Nelson Zerpa, ya identificados, inserto bajo el N° 57, Tomo 122, en fecha 01 de Junio de 2010. Y en su defecto informe lo siguiente: A. Si existe en los archivos de esa Notaria un documento de compra venta inserto bajo el N° 18, Tomo 64, de fecha 18 de marzo de 2010, donde Nelson Espinoza, ya identificado, vende a la ciudadana Norelis Espinoza del Nogal, también identificada, donde firma a ruego de la compradora la ciudadana Mariely del Mar Espinoza del Nogal, Titular de la Cédula de Identidad N° 11.684.498, por no saber firmar, un inmueble constituido por un local, distinguido con el N° 2, ubicado en la calle 33 con carrera 28, Parroquia Concepción Municipio Iribarren del Estado Lara. B. Si en la nota elaborada por la notaria se puede evidenciar en el documento inserto bajo el N° 13, Tomo 64, de fecha 18 de marzo de 2010, que el ciudadano Nelson Espinoza presenta como documento de propiedad uno Protocolizado por ante el Registro Subalterno del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 14/07/2003, inserto bajo el N° 40, Tomo 2, Protocolo Primero. C. si existe en los archivos de esa Notaria Contrato de Arrendamiento inserto bajo el N° 57, Tomo 122, de fecha 01 de junio de 2010, donde firma en carácter de ARRENDADOR el ciudadano NELSON ESPINOZA, y con carácter de ARRENDATARIO el ciudadano NELSON ZERPA, ambos identificados, de un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 2, ubicado en la calle 33 con carrera 28, N° 28.9, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara. Aprecia esta juzgadora, que una librado el oficio al organismo respectivo fueron recibidas sus resultas en fecha 09 de julio de 2014, las cuales rielan a los folios 116 al 124 de autos, donde remiten certificación de fotostatos del documento N° 13, Tomo 64 de fecha 18-03-2010 y el N° 57, Tomo 122, de fecha 01-06-2010. Ahora bien, enseña la doctrina patria que al realizar la valoración de la prueba de informes debe presumirse la autenticidad de la respuesta y la exactitud del contenido, dejando a la parte que impugne la referida prueba la carga de probar la falsedad de la misma, y al no existir una regla que indique el modo de valoración o apreciación de la prueba informes, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, a la prueba de informe evacuada, conforme a lo establecido en los artículos 12, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

2.2. Notaria Pública Tercera de Barquisimeto Estado Lara: a los fines de que remita copia certificada de los siguientes documentos: a.- Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano Nelson Espinoza y Nelson Zerpa, plenamente identificados, de fecha 06 de junio de 2008, inserto bajo el N° 20, Tomo 112. b.- Contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Nelson Espinoza y Nelson Zerpa, ya identificados, inserto bajo el N° 57, Tomo 122, en fecha 26 de diciembre de 2012. Y en su defecto informe lo siguiente: A. Si existe en los archivos de esa Notaria Contrato de Arrendamiento, inserto bajo el N° 20, Tomo 122, de fecha 06 de junio de 2018 (sic), donde Nelson Espinoza da en arrendamiento al ciudadano Nelson Zerpa, un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la calle 33 con carrera 28, Parroquia Concepción Municipio Iribarren del Estado Lara. B. Si existe en los archivos de esa Notaria Contrato de Arrendamiento inserto bajo el N° 04, Tomo 276, de fecha 26 de diciembre de 2012, donde firma en carácter de ARRENDADOR el ciudadano NELSON ESPINOZA y con el carácter de ARRENDATARIO el ciudadano NELSON ZERPA, de un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 2, ubicado en la calle 33 con carrera 28, N° 28-9, Parroquia Concepción Municipio Iribarren del Estado Lara. C. Si en la nota elaborada por la notaria se puede evidenciar que en el documento inserto bajo el N° 04, Tomo 276, de fecha 26 de diciembre de 2012, el ciudadano Nelson Espinoza presenta como documento de propiedad uno Protocolizado por ante el Registro Subalterno del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 14/07/2003, inserto bajo el N° 40, Tomo 2, Protocolo Primero. Aprecia el tribunal que las resultas de la prueba de informe solicitadas fueron recibidas en fecha 16 de julio de 2014, las cuales cursan a los folios 128 al 136 de autos, donde remiten copia fotostáticas certificadas de los documentos N° 20, Tomo 112 de fecha 06-08-2008 y el N° 04, Tomo 276 de fecha 26-12-2012 e informan que de la revisión a los archivos llevados por esa notaria no se constató la existencia de ningún acto con las características señaladas en el texto del oficio; este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, a la prueba de informe evacuada, conforme a lo establecido en los artículos 12, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo a los principios y reglas de la sana critica. Así se decide.

3.- Del Reconocimiento de Instrumento Privado: solicita sea citado al ciudadano Nelson Espinoza, Titular de la Cédula de Identidad N° 2.385.751, para que reconozca en contenido y firma las pruebas documentales reproducidas por el marcadas con las letras “D” y “E”, con lo que pretende demostrar que la supuesta prorroga legal fue interrumpida con la suscripción del cuarto contrato de arrendamiento, del cual se puede evidenciar que fue firmado por ambas partes el día 26 de diciembre de 2012. Aprecia el tribunal que fijada la oportunidad para el acto de reconocimiento el mismo fue declarado desierto, por lo que tales documentales se tienen por reconocidas en virtud del contenido del artículo 1.364 del Código Civil de Venezuela. Así se decide

4.- De la Inspección Judicial: solicita sea practicada inspección judicial en el local comercial signado con el N° 2, inmueble objeto de la presente demanda, ubicado en la calle 33 con carrera 28 de esta ciudad, a los fines de que se deje constancia de las condiciones en la cual se encuentra el inmueble objeto de la presente demanda. Aprecia el tribunal que fijada la oportunidad, el tribunal se traslado en fecha 01 de julio de 2014 a los fines de practicar la inspección judicial promovida, con presencia de las partes intervinientes de la litis, donde se dejo constancia que se encentra en un local identificado como PIZZAS NELS C.A, RIF. N° J-29870605-8, el cual se encuentra en buen estado de uso y conservación en cuanto a las paredes, techo y piso; asimismo se aprecia tuberías de electricidad y de agua colocada de manera externa, así como cables externamente colocados, y en cuanto a las condiciones de los baños en buen estado de limpieza, la cual el tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.428 del Código Civil de Venezuela, la cual será objeto de análisis en la motiva del fallo. Así se decide.

B) Pruebas de la Parte Demandante: del mismo modo la parte demandante, asistido por la Abogada Mariely Espinoza del Nogal, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 205.078, presento escrito de promoción de pruebas, donde como punto previo invoca a favor de su representado el principio de la comunidad de la prueba.

1. Pruebas documentales: promueve y opone la documental inserta a los folios 10 al 15, contentiva del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26-12-2012, por ante la Notaria Publica Tercera, N° 04, Tomo 276. Que dicha prueba documental es necesaria y fundamental, ya que además de ser reconocida por la contraparte contienen las estipulaciones que se rige la relación arrendaticia, en especial en sus clausulas segunda, quinta, sexta, decima y octava, las cuales parcialmente transcribe. Aprecia el tribunal que la misma fue traída a los autos en copia fotostática certificada, siendo este uno de los instrumentos fundamentales de la presente litis, la cual en base al principio de la comunidad de la prueba, fue objeto de valoración por parte de quien decide y por tal razón se ratifica la misma, siendo objeto de análisis en la motiva del fallo. Así se decide.

2. Inspección Judicial: solicita al tribunal se constituya en la sede del local signado como Segundo Local, ubicado en la calle 33 con carrera 28, N° 28-6, de esta ciudad, a los fines de dejar constancia de los siguientes puntos: Primero: dejar constancia de la ubicación del inmueble donde se constituye el tribunal. Segundo: dejar constancia de las personas que ocupan el inmueble y el carácter en que ocupan el inmueble. Tercero: dejar constancia como se encuentra el inmueble en cuanto a pintura, techos, pisos y paredes en relación a su mantenimiento y el estado estructural del inmueble. Cuarto: dejar constancia si existen bienes muebles que se encuentran en el inmueble y a quién pertenece. Quinto: dejar constancia por vía de inspección como se encuentra el estado de los baños, estados de las piezas y el sistema eléctrico. Sexto: dejar constancia si se aprecia en las paredes exteriores la propaganda comercial de una cerveza negra o en su defecto dejar constancia que se puede leer en su exterior. Séptimo: otros que señalare al momento de la inspección. Solicita la designación de un práctico fotográfico. En la oportunidad fijada el tribunal en fecha 01 de julio de 2014, se traslado y constituyo a los fines de evacuar la inspección judicial promovida con la presencia de ambas partes intervinientes en este asunto, dejando constancia en el particular primero del lugar del inmueble objeto de inspección, ubicado en la calle 33 con carrera 28, del sector “La Estación” signado con el N° 28-06, específicamente en el local denominado “PIZZAS NELS C.A.”, Rif. N° J-29870605-8; particular segundo: quien ocupa en su condición de arrendatario es el ciudadano Nelson José Zerpa quien es el Presidente de la empresa “PIZZAS NELS C.A.”; particular tercero: se encuentra en buen estado de pintura, techo, piso y paredes en cuanto a su mantenimiento y en cuanto a su estructura el tribunal se abstiene de pronunciarse por ser objeto de experticia; particular cuarto: se deja constancia de los bienes muebles; particular quinto: los baños se encuentran en buen estado de funcionamiento y mantenimiento; así mismo se deja constancia de la existencia de dos (02) baños uno para damas con una poceta como pieza sanitaria y un (01) baño para caballero con urinario como pieza sanitaria y disponen de dos lámparas fluorecentes; sexto particular: que las paredes exteriores del local se encuentran pintadas en color amarillo, rojo y blanco y en sus dos santa marías se aprecia un loco que dice “MALTA REGIONAL”, siendo evacuada la prueba de inspección por este tribunal la cual fue promovida en la litis, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.428 del Código Civil de Venezuela, la cual será objeto de análisis en la motiva del fallo. Así se decide.

3. Pruebas testimoniales: que la relación laboral existente entre el actor en la presente causa y tanto para con la empresa aquí demandada, puede ser perfectamente ratificada por los ciudadanos que a continuación ofertamos (sic): 1) Nayusga Galicia, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y Titular de la Cédula de Identidad N° V-13.775.714. 2) Julia Guayurpa, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y Titular de la Cédula de Identidad N° V-3.538.252; y 3) Julia Alejos, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y Titular de la Cédula de Identidad N° V-2.176.77 (sic).

A los fines de la valoración de las testimoniales promovidas, se deja en claro que dicho proceso versa sobre la resolución de un contrato de arrendamiento y no sobre hechos litigiosos en materia laboral como así lo hizo saber la parte promovente en su encabezamiento. En nuestro sistema procesal, el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, aplicado de forma supletoria, indica la regla de valoración de la prueba testimonial ordenando al Juez, el examen de las deposiciones de los testigos, su concordancia entre sí y con las demás pruebas, a fin de estimar los motivos de sus declaraciones, y sus características relativas a la edad, vida y costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, ya por otro motivo. Con respecto a las testimoniales, y a los fines de valorar este medio de prueba, esta Juzgadora acoge el criterio expuesto por el Tribunal Supremo de Justicia, a través de su Sala de Casación Social, en Sentencia Nº 441, de fecha 09-11-2000, en el Expediente No. 00-235., en la cual señala que el sentenciador no está obligado a transcribir todas y cada una de las preguntas y repreguntas formuladas a un testigo, pues a los fines del control de la legalidad de su decisión sólo basta que exprese las razones que lo llevan a concluir sobre la procedencia o no del testimonio rendido.

Bajo el criterio anterior se analizan, las declaraciones de los siguientes testigos evacuados:

1) Ciudadana JULIA MARIA GUAYURPA ESPINOZA, quien dijo ser venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y Titular de la Cédula de Identidad N° V-3.538.252, quien fue debidamente juramentada y donde aprecia el tribunal que en la repregunta Primera, se le preguntó si es sobrina del Sr. Nelson Espinoza, a lo que respondió que: “Si soy sobrina de el”. Ahora bien, quien decide desecha este testimonio, por cuanto la testigo está incursa en una de las causales que le impiden declarar en el proceso. Efectivamente, la ley adjetiva señala el régimen de inhabilidades de carácter absoluto o relativo que, impiden a una persona deponer válidamente en un juicio, en tal sentido el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil precisa entre otros que nadie pude ser testigo en contra, ni a favor de sus ascendientes o descendientes, por tal razón el testimonio rendido es desechado y no valorado por el tribunal. Así se decide.
2) Ciudadana JULIA ALEJOS, quien dijo ser venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y Titular de la Cédula de Identidad N° V-2.176.077 Ahora bien, quien decide desecha este testimonio, por cuanto la testigo está incursa en una de las causales que le impiden declarar en el proceso, Ya que en primera repregunta se le expuso que diga la testigo si tiene algún lazo de amistad con el ciudadano Nelson Espinoza, a lo que respondió: “si, quince años de amistad”. Efectivamente, la ley adjetiva señala el régimen de inhabilidades de carácter absoluto o relativo que, impiden a una persona deponer válidamente en un juicio, en tal sentido el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil precisa entre otros que no puede testificar el amigo intimo, por tal razón el testimonio rendido es desechado y no valorado por el tribunal. Así se decide.

PUNTO PREVIO

Ahora bien, antes de dilucidar el fondo del asunto, es imperativo decidir acerca de las defensas de fondo opuestas. A tenor de lo dicho, entonces, así se hace bajo las siguientes consideraciones:

La parte demandada, en el Capítulo Tercero de su escrito de contestación a la demanda, opone como defensa de fondo la falta de legitimidad del ciudadano demandante NELSON ESPINOZA, ya identificado, para interponer la presente acción, por cuanto no es el propietario del inmueble objeto de la mal pretendida demanda de Resolución de Contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Que ya que el ciudadano Nelson Espinoza, ya identificado, en fecha 18 de marzo de 2010 suscribió documento de venta con la ciudadana Norelis Espinoza del Nogal, Titular de la Cédula de Identidad N° V-8.822.455, por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, quedando inserto bajo el N° 13, Tomo 64, año 2010, Folios 03 de los libros llevados por ante esa Notaria Publica, conllevando este hecho la falta de cualidad e interés en el presente procedimiento.

Así pues, verifica esta juzgadora que toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).

La cualidad en sentido procesal denota o expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada a quien en abstracto la ley concede la acción (cualidad activa), y una relación de identidad lógica entre la persona del demandado concretamente considerada, y la persona contra quien abstractamente la ley concede la acción (cualidad pasiva).

La concepción de la cualidad hemos de anteponerla, de enfrentarla con el concepto de legitimación o legitimidad. Para contraponer los conceptos de legitimación y de cualidad, se debe señalar que existe en Derecho un status procesal llamado legitimación, el cual tiene a su vez dos acepciones: La llamada legitimación ad causam y la legitimación ad procesum.
La legitimación ad causam, tiene que ver con el derecho material que se discute en juicio, se es legítimamente titular o no de un derecho; la legitimación ad procesum, está vinculada con el derecho a estar presente, a obrar en el juicio como parte que actúa en el mismo. El primer concepto, legitimación ad causam se corresponde con el principio de la cualidad; el segundo legitimación ad procesum, se corresponde con el de legitimación.

Ahora bien, observa esta sentenciadora que la resolución de contrato de arrendamiento planteada en el presente juicio, esta referida a una relación arrendaticia bajo contrato de arrendamiento escrito, donde es menester resaltar que la cualidad o legitimidad para estar en juicio en materia de arrendamiento no viene determinada por la propiedad del inmueble, pues en estos casos no se discute el derecho a la propiedad, toda vez que el arrendamiento está referido al derecho a gozar de la cosa por cierto tiempo, mediante el pago de un precio determinado.

El artículo 1.579 del Código Civil, establece que:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”.

De la lectura de esta disposición, se aprecia que la cualidad de arrendador no implica la de propietario y las partes en el contrato de arrendamiento, son por una parte el arrendador, que puede o no ser propietario y por la otra el arrendatario. La posibilidad de que el propietario y el arrendador pueden ser personas diferentes, se evidencia además, del texto del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:

“A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados:
a) El propietario
b) El arrendador y el arrendatario
c) El subarrendador y el subarrendatario
d) El usufructuante y el usufructuario
e) Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación.

Parágrafo único.- Se consideran también interesados a las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual de la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores. “

Asimismo, ha sido establecido por la doctrina jurisprudencial imperante en nuestro país que no se requiere ser propietario de un inmueble para que éste pueda ser dado en arrendamiento; de igual forma, se ha establecido con relación a la falta de cualidad, que el demandante que se afirme que lo asiste algún derecho puede acudir al órgano jurisdiccional, considerándose que sí tiene cualidad; y será el órgano jurisdiccional quien deberá pronunciarse si su pretensión es procedente o no, por lo tanto, dada la naturaleza de la acción planteada en el presente juicio, la legitimación o cualidad activa debe recaer en la persona que afirma tener la condición de arrendador en el contrato suscrito objeto de litigio, donde el juez no debe revisar la efectiva titularidad del derecho lo cual es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho y, si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva, tal como lo estableció la Sala Constitucional en sentencia N° 5007 del 15 de diciembre de 2005 (caso: Andrés Sanclaudio Cavellas), la cual es acogida por este tribunal, y en tal sentido, quien decide la defensa de fondo referida a la falta de legitimidad del actor no debe prosperar, por lo tanto, la falta de legitimación no puede estar fundamentada en el simple hecho de que el arrendador no tenía el carácter de propietario del inmueble para el momento que alega celebró el contrato de arrendamiento cuya resolución persigue en el presente juicio. Así se decide.

MOTIVA

Este Sentenciadora deja expresa constancia, que el presente juicio se decide bajo el imperio del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1.999, y en tal virtud, tanto la sustanciación del mismo como su decisión se rige por dicha normativa, debido a que la misma se encontraba vigente para el momento de la interposición de la demanda. Así se decide.

El presente caso trata de un juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoado por el ciudadano Nelson Espinoza contra el ciudadano Nelson José Zerpa, alegando el demandante que en fecha 26 de diciembre de 2012 suscribió contrato de arrendamiento debidamente notariado con el ciudadano Nelson José Zerpa, a tiempo determinado por dos (02) años contados a partir del 15 de diciembre de 2012 hasta el 15 de diciembre de 2014, donde da en arrendamiento un local comercial signado como Segundo Local ubicado en la calle 33 con carrera 28, N° 28-6, de esta ciudad, donde entre las clausulas pactadas se convino el monto del canon fijado, -lo que no es objeto de discusión en el presente asunto- y además que EL ARRENDATARIO no puede varias la forma del local comercial sin previo consentimiento de LA ARRENDATARIA, y era el caso que el local fue pintado en su totalidad con anuncios comerciales de una marca comercial de cerveza negra “MALTA REGIONAL light” y por otro lado al inicio de la relación arrendaticia todas las instalaciones sanitarias se encontraban en perfecto estado, siendo que se hizo entrega de un (01) solo baño para el inmueble y este fue demolido y se construyeron dos (02) baños, los cuales se encuentran en mal estado de pintura, friso y cerámica, por lo que solicita la resolución del contrato en virtud del incumplimiento de las clausulas cuarta, quinta y octava, y solicita del mismo modo el pago de los daños y perjuicios ocasionado al inmueble arrendado.

Por su lado, el demandado Nelson José Zerpa, en el acto de contestación a la demanda reconoció que suscribió contrato de arrendamiento notariado con el ciudadano Nelson Espinoza en fecha 26 de diciembre de 2012, por un periodo de dos (02) años a partir de la fecha de suscripción hasta el día 15 de diciembre de 214, pero que entre otras cosas, es falso que la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del contrato iniciará el día 26 de diciembre de 2013, ya que la misma comenzó el fecha 15 de mayo de 2008, mediante la suscripción de un primer contrato con vigencia de dos (02) años, es decir, hasta el día 15 de mayo de 2010, y posteriormente suscribieron otro contrato por un periodo de un (01) año desde el día 15 de mayo de 2010 hasta el día 15 de mayo de 2011, luego firmaron otro contrato de forma privada por un periodo de doce (12) meses desde el 15 de mayo de 2011 hasta el 15 de mayo 2012, donde posteriormente el ciudadano Nelson Espinoza, manifiesta su deseo de no continuar renovando el contrato informándole que a partir del día 15 de mayo de 2012 comenzaría el disfrute de la prorroga legal la cual culminaría el día 15 de mayo de 2013, y luego firman un nuevo contrato de arrendamiento que entraría en vigencia desde el día 15 de diciembre de 2012 hasta el día 15 de diciembre de 2014. Que ha cumplido a cabalidad con todas las obligaciones que impone la relación arrendaticia, y que desde hace seis (06) años el inmueble está pintado de la misma forma y por cuanto se está en presencia de un relación arrendaticia a tiempo indeterminado la acción interpuesta no es la idónea en el presente procedimiento.

Planteada así la litis, conviene analizar la temporalidad de la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes y se debe verificar si ciertamente el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado o si es un contrato a tiempo indeterminado, debido a que este hecho incide indefectiblemente sobra la inadmisibilidad de la acción propuesta, y a los efectos de definir la naturaleza temporal del contrato, se observa en la clausula segunda del contrato de arrendamiento notariado por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, en fecha 26 de Diciembre de 2012, inserto bajo el N° 04, Tomo 276, que la duración de ese contrato es de dos (02) años fijos, contados a partir del 15/12/2012 hasta 15/1272014, quedando entendido y convenido que la intención de ambas partes era celebrar un contrato a tiempo determinado y que consintieron en una relación a tiempo determinado de dos (029 años fijos, mas sin embargo, si bien es determinante y clara la voluntad de las partes de conferirle al contrato de arrendamiento un término fijo, este es indicativo que se estableció ad initio por las partes tal termino fijo de duración en la relación locativa. Así se decide.

Ahora bien, es determinante para quien decide resolver el tema referente a la fecha de inicio de la relación contractual arrendaticia, la cual es objeto de controversia en el presente asunto debido a que el demandante sostiene que la misma tuvo su inicio en fecha 15 de diciembre de 2012, debido al contrato de arrendamiento notariado en fecha 26 de diciembre de 2012 y la parte demandada sostiene que la misma comenzó en fecha 15 de mayo de 2008, momento en que fue suscrito el primer contrato con una vigencia de dos (02) años; así pues de las pruebas aportadas y apreciadas por este tribunal se pudo verificar la existencia de varios contratos posteriores suscritos al que fue traído a los autos junto con el libelo de la demanda, quedando plenamente corroborada por esta jurisdiscente que la relación arrendaticia que une a las partes intervinientes en la presente litis data de fecha 06 de junio de 2008, fecha en que fue suscrito el contrato de arrendamiento notariado por ante la Notaria Publica Tercera de esta ciudad de Barquisimeto, inserto bajo el N° 20, Tomo 112, el cual de acuerdo a la cláusula decima tenía una duración de dos (02) años contados a partir del 15 de mayo de 2008; aún cuando del contrato suscrito en fecha 26 de diciembre de 2012, cursante a los folios 11 al 14 de autos, se dice expresamente en la clausula segunda lo siguiente: “…igualmente EL ARRENDATARIO manifiesta que da por agotada, en su totalidad la prorroga legal de la relación arrendaticia que termino el fecha 15/05/2012, siendo que si pudiera existir algún derecho, en este acto renuncia…”

Es importante traer a colación el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la interposición de la demanda, el cual es del tenor siguiente: “los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.” (Resaltado del tribunal), por lo que mal puede pretender el actor relajar lo establecido en la ley para su propio beneficio siendo dicha cláusula objeto de nulidad por contrariar los derechos de EL ARRENDATARIO, quedando más que evidenciado en autos para quien decide que la relación arrendaticia que arropa a las partes intervinientes en la presente traba data de fecha 06 de Junio de 2008, siendo convenido por ellos la celebración de un contrato a tiempo determinado. Así se decide.

Continuando con el análisis y juzgamiento del presente caso se aprecia que la parte demandante alegó el incumplimiento de las cláusulas cuarta, quinta y octava del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de diciembre de 2012, argumentado que EL ARRENDATARIO varió la forma del local dado en arrendamiento ya que este fue pintado en su totalidad con anuncios de una marca comercial, y que a su vez el baño fue demolido y se construyeron dos (02) baños los cuales se encuentran en mal estado, siendo ello el hecho controvertido y objeto de discusión, para lo cual se hace necesario la transcripción parcial de las clausulas mencionadas:

CUARTA: EL ARRENDATARIO, declara expresamente que recibe el local comercial arrendado desocupado, en perfecto estado de limpieza, conservación y con todos sus accesorios e instalaciones eléctricas y sanitarias en buen estado y a su entera satisfacción, y así mismo se compromete a devolverlo al finalizar el presente contrato.

QUINTA: EL ARRENDATARIO correrá con los gastos de conservación y mantenimiento del local Arrendado, …”

OCTAVA: EL ARRENDATARIO no podrá variar la forma, disposición o estructura del local, sin obtener previamente y por escrito el consentimiento de EL ARRENDADOR. La violación de esta disposición dará derecho a EL ARRENDADOR a exigir que el inmueble se restablezca al estado en que se encontraba antes de las variaciones o de las reformas antes referidas, sin que ello genere derecho indemnizatorio o restitutorio alguno para LA ARRENDATARIA. Ambas partes convienen que para dar inicio de esta convención, LA ARRENDATARIA efectuará por su propia cuenta y riesgo cualquier modificación o mejoras que pudiera necesitar para una mejor utilización del local objeto de este contrato, es pacto expreso y así queda entendido que toda mejora, reparación o modificación que EL ARRENDATARIO ejecute en el local quedará en beneficio del mismo, y sin que por ello nada tenga que pagar, indemnizar o resarcir EL ARRENDADOR.”

Los juicios de resolución de contrato de arrendamiento, es un tipo de acción, la cual debe ser intentada en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, y debido al incumplimiento de laguna de las partes, a fin de resolver el contrato pactado entre éstas, y así lo infiere el artículo 1.167 del Código Civil de Venezuela, por lo que en el presente caso, nos encontramos en presencia de un contrato bilateral, por lo que el primer caso para que procesa la acción resolutoria están dados los extremos, así mismo el segundo de los requisitos, en cuanto a que el contrato fue pactado a tiempo determinado, correspondiendo la verificación del incumplimiento de alguna de las clausulas suscritas.

En relación al incumplimiento de las clausulas contractuales alegadas por el demandante, se aprecia que en las inspecciones practicadas al local comercial objeto del contrato de arrendamiento que hoy piden su resolución, y de las impresiones fotográficas, las cuales fueron debidamente apreciadas y valoradas por este tribunal, que el local objeto de inspección se encuentra en buen estado de uso y conservación y las condiciones de los baños se encuentra generalmente en buen estado de limpieza, de funcionamiento y de mantenimiento, que la misma posee dos (02) baños, uno para damas y otro para caballeros y disponen de luz artificial por medio de lámparas redondas fluorescente; asimismo se dejo constancia que las paredes exteriores del local se encuentran pintadas en color amarillo, rojo y blanco y en sus dos (02) santa maría se aprecia un logo que dice: “MALTA REGIONAL”. De igual forma del contrato suscrito en fecha 06 de junio de 2008 cursante a los folios 47 y 48 de autos, valorados y apreciados por el tribunal en su debida oportunidad, se pudo constatar de la clausula SEPTIMA lo siguiente: “EL ARRENDATARIO manifiesta expresamente que recibe en buenas condiciones el inmueble objeto del presente contrato. Asimismo manifiesta que realizará gastos para la obtención de luz propia con su respectivo medidor y para la edificación de otro sanitario en el inmueble objeto del presente contrato…” (Resaltado del Tribunal), por lo que al verificarse tales situaciones se concluyente que el demandado no incumplió con las cláusulas cuarta, quinta y octava del contrato, en virtud de que la edificación del otro sanitario, ya se había dejado expresamente establecido en el primer contrato suscrito y en cuanto a la pintura, esta no es considerado en modo alguno variación en la forma, disposición o estructura del local, ya que se trata de pintura para la publicidad del local dado en arrendamiento, por lo que es forzoso para este tribunal declarar SIN LUGAR la pretensión del demandante de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, por incumpliendo de las clausulas CUARTA, QUINTA y OCTAVA del contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 26 de diciembre de 2012, inserto bajo el N° 04, Tomo 276. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en el Edificio Nacional, de la Ciudad de Barquisimeto, de conformidad con lo establecido en los Artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, referida a la falta de cualidad activa.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda incoada por el ciudadano NELSON ESPINOZA, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° V-2.385.751, hábil en derecho y de este domicilio, representado judicialmente por el abogado en ejercicio JESUS NELSON OROPEZA SUAREZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 92.251 y por la abogada en ejercicio MARIELY ESPINOZA DEL NOGAL, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 205.078, en contra del ciudadano NELSON JOSE ZERPA, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio y Titular de la Cédula de Identidad N° V-5.250.856, asistido por la abogada en ejercicio SARA MORLES, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 59.611, por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

TERCERO: Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.

CUARTO: La presente decisión fue dictada dentro del lapso correspondiente.

Publíquese, incluso en la página Web de este Despacho, Regístrese, y Déjese Copia Certificada. Dada, Firmada y Sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, con sede en el Edificio Nacional de la Ciudad de Barquisimeto, a los TRES días del mes de OCTUBRE de DOS MIL CATORCE (03/10/2014).
AÑOS: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
La Jueza,

Abg. Delia González De Leal
El Secretario Temporal

Abg. Ernesto Yépez
En la misma fecha siendo las DOS Y CINCO horas de la TARDE (02: 05 P.M.) se dictó, registró y publicó la anterior sentencia. Conste.
El Sec. Temp.

Delia/EY.-
Exp. Nº KP02-V-2014-000453