TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 2 de junio de 2.014
203º y 155º

Asunto: FP02-V-2012-000524
Resolución N°: PJ0262014000175

-I-
De la demanda

En el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, incoado por el abogado JOSE RAFAEL NATERA T., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 15.792, procediendo en su carácter de apoderado judicial del ciudadano RAMON RAFAEL CASTRO MATA, titular de la cédula de identidad número 752.387, contra el ciudadano FELIX NASSER NASSER, titular de la cédula de identidad número 14.288.732, representado por el defensor judicial designado en la presente causa, abogada MARIA ALEJANDRA AREVALO DI BLASI, inscrita en el mencionado instituto bajo el número 184.113, alega la parte actora, en resumen de los argumentos expuestos en el escrito de demanda, lo siguiente:

Que se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, en fecha 20 de diciembre de 2008, bajo el N° 92, tomo 178, que su mandante celebró con el ciudadano FELIZ NASSER NASSER un contrato de arrendamiento de inmueble (local para comercio) que tuvo por objeto el local comercial N° 1 que forma parte integrante del llamado Centro Comercial “Agua Cristal”, ubicado en el Paseo Orinoco con calle Anzoátegui de esta ciudad, propiedad de su mandante, el cual se encuentra edificado sobre una parcela de terreno con una superficie aproximada de mil trescientos metros cuadrados (1.000 M2), con los siguientes linderos y medidas generales: Norte: Línea recta que mide veinticinco metros (25 Mts.) linda con Paseo Orinoco; sur: Línea recta que mide veinticuatro metros con veinte centímetros (24,20 Mts.), linda con inmueble que es o fue propiedad de Ramón Castro Mata; este: Línea recta que mide cincuenta y dos metros (52 Mts) linda con calle Anzoátegui y oeste: Línea recta que mide cincuenta y dos metros (52 Mts) linda con los inmuebles donde funcionaron los establecimientos denominados “Cervecería La Playa y “Hotel Panamericano”.

Expresa que se convino que el canon arrendaticio lo constituiría la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000) pagaderos por mensualidades vencidas, durante el término fijo de la relación contractual arrendaticia y que el término fijo o duración de contrato se estableció en doce (12) meses, contados a partir de la fecha 1 de enero de 2009 y expiraba el 31 de diciembre de ese mismo año., con la imposibilidad de producirse o materializarse la tácita reconducción, para el caso que el arrendatario continuase como inquilino del inmueble, vencido que hubiese sido la duración del término fijo de la contratación.

Arguye que como quiera que la relación arrendaticia se había extendido un poco más de un año, en fecha 29 de enero de 2009 su mandante hizo trasladar hasta la sede del local comercial arrendado a la Notaría Pública Segunda de esta ciudad a los fines de notificarle que el contrato de arrendamiento venció el 31 de diciembre de 2009, que conforme al literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se le concede la prórroga legal de un año para que termine el referido contrato de arrendamiento contado a partir de la fecha de su notificación y que finalizado dicho plazo deberá hacer entrega material del local comercial arrendado, totalmente desocupado de personas y bienes y que durante la prórroga el canon de arrendamiento sería la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000) que es el actual el cual se incrementará anualmente de acuerdo al grado de inflación y conforme lo establezca el Banco Central de Venezuela.

Indica que en la práctica, luego de la notificación efectuada al ciudadano FELIX NASSER como inquilino que es del local comercial N° 1, quien hasta la fecha de la notificación venía cancelando puntualmente el canon de arrendamiento, comenzó a efectuar consignaciones arrendaticias a su favor, argumentando su resistencia a recibirlas, cuestión incierta toda vez que realmente no tenía ningún impedimento para seguir recibiendo los cánones hasta el vencimiento de la prórroga legal, lo cual debía ocurrir para la fecha 30 de diciembre de 2010 y efectivamente acudió al Juzgado Segundo del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial en el asunto N° FP02-S-2010-0603 donde retiró los cánones arrendaticios hasta la precitada fecha 31-12-2010, que es la fecha de expiración de la prórroga legal que venía disfrutando el inquilino.

Por último manifiesta que como quiera que habiendo expirado tanto el término fijo del contrato (12 meses), como la prórroga notificada del inquilino, por un año más, a contar de la expiración natural del contrato, demanda a FELIX NASSER en acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento a término fijo para que convenga o sea condenado en lo siguiente:

Primero: En hacer entrega formal y material del inmueble arrendado.
Segundo: A pagar las costas y costos del procedimiento.

Estimó la presente demanda en la cantidad de cuarenta y ocho mil bolívares (Bs. 48.000), equivalentes a 533,33 unidades tributarias.

-II-
De la contestación a la demanda

En fecha 5 de marzo de 2013, la abogada MARIA ALEJANDRA AREVALO DI BLASI, en su carácter de defensora judicial del demandado, previamente designada por este Tribunal mediante auto de fecha 24 de enero de 2013 y debidamente juramentada en fecha 29 del mismo mes y año, ante la incomparecencia en forma personal del demandado y previa las gestiones de la citación personal, y publicación y consignación de los respectivos carteles de citación, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, dio contestación a la demanda en la oportunidad legal, en los términos que este Tribunal se permite sintetizar de la siguiente manera:

Como punto previo denuncia un vicio en los trámites de citación personal y posterior citación por carteles del demandado, alegando que en el libelo de demanda y en los demás actos posteriores (boleta de citación, cartel librado y publicado en prensa) es llamado por el demandante como FELIZ NASSER, no obstante de que su nombre aparece en los recaudos acompañados en la demanda como FELIX NASSER, lo que pudo haber generado la falta de citación personal del demandado, arguyendo que aunque el mismo no se encuentra en la zona, razón por la que no pudo directamente contactarlo a él, si en cambio pudo entrevistarse con un primo suyo quien le entregó una serie de recaudos y le hizo saber que no tenían conocimiento de la presente demanda, hecho que atribuye al error producido en el nombre bajo el cual fue gestionada la citación del demandado, solicitando por este motivo se reponga la causa al estado de nueva citación.

Posteriormente opuso las siguientes cuestiones previas:

Primero: La del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no reunirse el requisito exigido en el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, esto es, por no determinar con precisión el inmueble objeto de la pretensión, por no indicar su situación y linderos, sino que tan solo se limita a indicar los linderos generales del centro comercial del cual forma parte dicho local.

Segundo: La del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no reunirse el requisito exigido en el ordinal 6° del artículo 340 ejusdem, en vista que el demandante indica en el libelo de demanda que anexa copia marcada con la letra “D” actuaciones del asunto N° FP02-S-2010-603 del Juzgado segundo del Municipio Heres Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, la cual no fue consignada.

Tercero: La del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no reunirse el requisito exigido en el ordinal 9° del artículo 340 ejusdem, esto es, el demandante no indica el domicilio procesal a que se contrae el artículo 174 del mismo Código.

Cuarto: La del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no reunirse el requisito exigido en el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem, esto es, que el actor no expresa la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que basa su pretensión de demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento a término fijo omitiendo señalar cuáles cláusulas del contrato el cumplimiento demanda, ni expone las conclusiones pertinentes de la relación que guardan los hechos narrados en el libelo de demanda con los fundamentos de derecho que de paso tampoco señala de manera específica.

Quinto: La del ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona citada como demandado, ya que a su defendido se le atribuye el carácter de poseedor o detentador del bien inmueble objeto del proceso, cuando en realidad no es su defendido quien en todo caso ostenta el carácter de poseedor de dicho inmueble, sino que es la empresa METROPOLIS CITY, C.A.

Impugnó la notificación hecha por la Notaría Pública Primera de esta ciudad en fecha 29 de enero de 2010, fecha ésta en la que el arrendatario continuaba ocupando el referido local comercial de manera pacífica e ininterrumpida, vencido como fue el último contrato de arrendamiento celebrado, lo cual vicia dicha notificación por extemporánea, más aun cuando pretende desconocer la antigüedad de su defendido como arrendatario del referido local comercial desde el mes de mayo de 2004, lo cual conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, su defendido viene a ser acreedor de prórroga legal de dos años y no de un año como lo indica la referida notificación y siendo este un derecho adquirido por su defendido en su condición de arrendatario solvente y siendo que la referida notificación merma y pretende desconocer el derecho consagrado expresamente en la ley mal podría este Juzgado darle valor probatorio alguno a este acto de notificación, viciado de extemporáneo y partiendo el mismo de un falso supuesto cual es que su defendido llevaba menos tiempo del que realmente lleva ocupando el referido local en calidad de arrendatario.

Añade que este vicio de la notificación se resalta más aún cuando esa actuación que se quiere hacer valer como notificación, no aparece firmada por su defendido, ni por representante o apoderado alguno de él, y siendo este un acto realizado extra litem, no fue sometido al control de la prueba necesario para garantizar la tutela efectiva de los derechos y garantías del demandado, resultando además dicha notificación en irrelevante e impertinente.

En relación al mérito del juicio, negó los siguientes hechos: Que su defendido haya empezado a ocupar el local comercial objeto de este juicio desde el primero de enero de 2009, ya que lo empezó a ocupar desde el mes de mayo de 2004, como el mismo lo afirma en el primer escrito de consignación con el que apertura por ante el Juzgado arriba mencionado, el procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento frente a la negativa del arrendador de recibirle el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2010 (Exp. FP02-S-2010-603) y cuya negativa es necesaria presumir dada la conveniente coincidencia de que finalizado el mes de enero de 2010 cuando su representado acostumbraba a pagar dentro de los primeros cinco días del mes en curso, haya el arrendador pretendido notificar a su defendido de una falsa situación que pretende desconocer su derecho adquirido en el tiempo como arrendatario.

Luego de transcribir el contenido del escrito de consignaciones en referencia procede a indicar que niega y rechaza que su defendido haya estado presente y notificado y se haya negado a firmar el acta de notificación como lo alega el actor en el libelo de demanda; que su defendido haya firmado de su puño y letra un supuesto escrito dirigido a la Notaría Pública Primera de esta ciudad, pidiendo su traslado y constitución a la sede del local comercial arrendado; que su defendido haya incumplido el contrato de arrendamiento a término fijo, pues si bien es cierto que el último contrato de arrendamiento suscrito entre el actor y su defendido vencía el 31 de diciembre de 2009, no es menos cierto que, como lo indica el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas allí enumeradas, dentro de las cuales el literal c) establece que cuando la relación arrendaticia (y no el contrato de arrendamiento) haya tenido una duración de cinco años o más, pero menos de diez años, se prorrogará por un lapso máximo de dos años.

Aduce que la extensión de la prórroga legal está a su vez determinada por la duración que haya tenido la relación arrendaticia, que no el contrato, lo que significa que su defendido ha ocupado el inmueble por diez años en condición de tal y ese término será el que determine la duración de la prórroga, independientemente de que esos diez años hayan transcurrido bajo la vigencia de un contrato o de varios contratos sucesivos.

Solicitó la intervención de los terceros JHONNY ELIAS MASRY JIMENEZ y ROMAN GEORGE AZIZ TUFIC, las cuales fueron declaradas inadmisibles conforme al auto de fecha 21 de mayo de 2013 dictado por este Juzgado.

-III-
De la contradicción a las cuestiones previas

Mediante escrito de fecha de marzo de 2013 el apoderado de la parte actora, procede a rechazar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada de la siguiente forma:

Con relación a la contenida en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a que no se cumplieron los extremos del ordinal 4º del artículo 340 ejusdem indica que es improcedente en virtud de que en el libelo de demanda se expresa en forma detallada la ubicación e identificación del local comercial que fue objeto de arrendamiento, el cual no es otro que el marcado con el Nº 1, situado en el Centro Comercial Agua Cristal, sito en el Paseo Orinoco, el cual es el mismo que se identifica en el contrato de arrendamiento que se acompañó con la demanda, por ser el documento fundamental de la pretensión.

Con respecto a la contenida en el ordinal 6º del artículo 346, atinente a que no se cumplió con lo ordenado en el ordinal 6º del artículo 340, señala que el recaudo a que se refiere el libelo de demanda puede ser producido en el lapso probatorio de este proceso, en virtud de que el mismo no es documento fundamental se la acción, ni de él deriva el derecho deducido, por lo que el mismo será producido en a título ilustrativo en el lapso probatorio.

En lo relativo a la contenida en el ordinal 9º del artículo 346 atinente a que no se señaló el domicilio procesal de la parte demandante, procede a señalar como sede o domicilio procesal de su representado la siguiente: Paseo Heres, Edificio N.G. Tomassi, Planta alta, Sector Cruz Verde de esta ciudad.
Con respecto a la contenida en el ordinal 5º del artículo 346 referida al defecto de forma de la demanda por no llenar los extremos del ordinal 5º del artículo 340, indica que es improcedente ya que en el libelo de demanda se relatan con detalles los hechos que configuraron las causas o motivos que originaron la pertinencia de la acción deducida, de la misma manera expresaron los fundamentos de derecho en que se fundamentó la demanda.

En relación a la contenida en el ordinal 4º del artículo 346 atinente a la ilegitimidad de la persona del demandado señala que es improcedente ya que la condición de arrendatario del ciudadano FELIX NASSER deviene del contrato de arrendamiento suscrito entre su persona y su representado RAMON CASTRO MATA, pues éste último no habrá de reconocer otro arrendatario que no sea el demandado y que para llegar a ésta conclusión basta con examinar las cláusulas que conforman la convención cuya ejecución se demanda.

-IV-
Punto previo sobre la solicitud de reposición de la causa

En la contestación de la demanda la defensora judicial del demandado solicita la reposición de la causa al estado de practicar nuevamente la citación de éste último por cuanto su nombre es FELIX NASSER y en el libelo de demanda la parte actora lo identifica como FELIZ NASSER y así fue identificado en las gestiones del Alguacil del Tribunal tendiente a la citación del demandado y en los carteles de citación.

Para decidir el Tribunal observa:

Si bien es cierto que en la primera parte del escrito de demanda, la parte actora identifica al demandado como FELIZ NASSER NASSER, titular de la cédula de identidad Nº 14.288.732, sin embargo, en el resto del mencionado escrito, incluyendo la parte petitoria, identifica al demandado como FELIX NASSER, lo que considera este Juzgado que no es más que un error material al momento de la transcripción del nombre del demandado en el encabezamiento del escrito de demanda.

Por otra parte, el número de cédula de identidad con el cual se identificó al demandado en el escrito de demanda (14.288.732) coincide plenamente con el número de cédula de identidad plasmado en el contrato de arrendamiento que fue acompañado por el actor y con el ubicado por la defensora judicial a través de la página web del Consejo Nacional Electoral (folio 70) al igual que el número de cédula de identidad colocado tanto en el auto de admisión de la demanda, en la boleta de citación y en los respectivos carteles de citación librados ante la imposibilidad de la Alguacil del Tribunal de practicar la citación personal del demandado.

Por todas estas razones, considera este Tribunal que el haber colocado la última letra “Z” en el nombre del demandado en lugar de la “X”, no es más que un error material que en nada viola el derecho a la defensa del demandado ni tendrá influencia en el dispositivo del presente fallo, desde luego que la Constitución Nacional propugna el principio del no sacrificio de la justicia por la omisión de formalidades no esenciales, motivo por el cual se declara improcedente la solicitud de reposición de la causa planteada por la defensora judicial del demandado. Así se decide.

-V-
Decisión sobre las cuestiones previas

La parte demandada opone la cuestión previa de defecto de forma a que se refiere el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no llenar el requisito exigido en el ordinal 4º del artículo 340 ejusdem, es decir, por no indicar los linderos del inmueble objeto de la relación arrendaticia.
Para decidir el Tribunal observa:

Por una parte el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil exige que la demanda debe expresar el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos si fuere inmueble.

Por otra, la Sala de Casación Civil mediante sentencia Nº 417 proferida en fecha 12 de noviembre de 2002 (Exp. 01-245, G. Dermesropian contra White Banana Cream C.A y otro), estableció lo siguiente:

(…) Por tanto, la pretensión es el fin concreto que el demandante persigue a través de las declaraciones de voluntad expresadas en la demanda, para que las mismas sean reconocidas en la sentencia. Por tanto, la pretensión es lo que se pide en la demanda, que en los procesos contenciosos se identifica con el objeto del litigio; en otras palabras, ésta comprende tanto la cosa o el bien jurídico protegido, como el derecho que se reclama o persigue. En este caso particular, el objeto de la pretensión es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual tiene por objeto un inmueble. Al estar determinado el objeto de la pretensión que como se dijo, es el cumplimiento de contrato de arrendamiento, no es necesario identificar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento”.

No comparte plenamente este Juzgador el criterio sostenido por la mencionada Sala, sin que ello signifique que se esté en contravención de la disposición contenida en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil que establece que los Jueces de instancia procurarán acoger la doctrina de casación establecida en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, pues, si bien es cierto que el objeto de una de las pretensiones, en el presente caso, es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por haber culminado el término de duración del mismo, sin embargo, no debe soslayarse el hecho que una pretensión consecuencial del cumplimiento solicitado es la entrega o devolución del inmueble.

El que se declare la obligación del demandado de cumplir con el contrato de arrendamiento sin que lleve consigo la condena en la entrega del inmueble al arrendador, haría ilusoria el derecho a la tutela judicial efectiva consagrada en la Constitución Nacional, pues la declaratoria del buen derecho del arrendador no quedaría en más que en una declaratoria meramente formal sin que pueda obtener la devolución del inmueble, no obstante el incumplimiento por parte del arrendatario.

Tan pretensión es el cumplimiento del contrato como lo es la solicitud de entrega o devolución del bien arrendado lo que conlleva a que si se pretende la devolución de un inmueble debe necesariamente identificarse en el libelo de demanda, como lo exige el citado artículo 340, pues, de otro modo, el Juez estaría en la imposibilidad de ordenar su entrega al no estar identificado en el libelo.

Ahora bien en el presente caso este Tribunal considera que lo que sí es innecesario es el señalamiento de los linderos particulares del local comercial arrendado, pues si está plenamente identificado tanto en el contrato de arrendamiento como en el escrito de demanda, exigir la descripción de tales linderos constituiría un formalismo no esencial para el logro de la justicia y de la tutela judicial efectiva.

Dicho esto se observa que tanto en el contrato de arrendamiento como en el libelo de demanda, se identifica plenamente el local arrendado, es decir, el local comercial N° 1 que forma parte integrante del llamado Centro Comercial “Agua Cristal”, ubicado en el Paseo Orinoco con calle Anzoátegui de esta ciudad, propiedad de su mandante, el cual se encuentra edificado sobre una parcela de terreno con una superficie aproximada de mil trescientos metros cuadrados (1.000 M2), con los siguientes linderos y medidas generales: Norte: Línea recta que mide veinticinco metros (25 Mts.) linda con Paseo Orinoco; sur: Línea recta que mide veinticuatro metros con veinte centímetros (24,20 Mts.), linda con inmueble que es o fue propiedad de Ramón Castro Mata; este: Línea recta que mide cincuenta y dos metros (52 Mts) linda con calle Anzoátegui y oeste: Línea recta que mide cincuenta y dos metros (52 Mts) linda con los inmuebles donde funcionaron los establecimientos denominados “Cervecería La Playa y “Hotel Panamericano”.
Con el señalamiento de la ubicación plena del local arrendado, así como el señalamiento pleno (con sus linderos) del inmueble del cual forma parte el local objeto de este juicio, realizado tanto en el contrato de arrendamiento como en el escrito libelar, se desprende que el inmueble objeto de la pretensión de entrega está plenamente identificado y determinado, por lo cual considera este Tribunal que la parte actora no infringió la disposición establecida ex artículo 340, motivo por el cual se declara sin lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.

En segundo lugar la representación ad litem del demandado opone la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no reunirse el requisito exigido en el ordinal 6° del artículo 340 ejusdem, en vista que el demandante indica en el libelo de demanda que anexa copia marcada con la letra “D” actuaciones del asunto N° FP02-S-2010-603 del Juzgado segundo del Municipio Heres Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, la cual no fue consignada.

Para decidir el Tribunal observa:

El defecto de forma por no cumplir con lo exigido en el indicado ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil se refiere a la falta de presentación del instrumento fundamental de la pretensión, es decir, aquél de cual se deriva inmediatamente el derecho deducido.

Existen casos en los cuales necesariamente debe existir y acompañarse el instrumento fundamental, verbigracia, en un juicio de reivindicación de inmueble en los cuales debe acompañarse el documento que acredite la propiedad del actor sobre el inmueble a reivindicar; o en el caso que se alegue que existe un contrato escrito de préstamo o de compra venta y una de las partes solicite judicialmente el cumplimiento de una obligación de la otra, debe acompañarse el instrumento (contrato escrito) del cual derive el derecho pretendido.
Empero hay casos en los cuales no existe un instrumento fundamental de la pretensión, como los de los juicios de divorcio por abandono voluntario, en el cual no existe un instrumento fundamental, ya que el acta de matrimonio no constituye el instrumento fundamental por cuanto de ésta no se deriva la causal del divorcio y en consecuencia puede producirse en juicio en una etapa posterior a la demanda.

En el presente caso se observa, que la pretensión de la parte actora consiste en el cumplimiento de un contrato de arrendamiento pactado por escrito, por haber vencido el término de su duración y la respectiva prórroga, de manera que el documento fundamental de la pretensión lo constituye el documento contentivo del respectivo contrato de arrendamiento.

Por tal razón, aquéllos documentos que no son fundamentales de la pretensión pueden producirse hasta los últimos informes, si son documentos públicos, o en el respectivo lapso probatorio, si fueren privados, como lo indican los artículos 434 y 435 del Código de Procedimiento Civil, y en el presente caso tramitado por el procedimiento breve, en el cual no está previsto un término para la presentación de informes, los documentos públicos pueden presentarse hasta tanto no se haya dictado sentencia definitiva.

Ahora bien, en el presente caso el documento que señala la parte demandada que no fue acompañado por el actor consiste en las actuaciones del asunto Nº FP02-S-2010-0603 contentivo del procedimiento de consignaciones arrendaticias efectuadas por el demandado a favor del demandante por ante el Juzgado Segundo del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial (actual Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas).

Al respecto se observa que si bien es cierto la parte actora no acompañó los recaudos señalados a pesar de haber indicado que los acompaña marcado con la letra “D”, sin embargo, es evidente que estas actuaciones no constituyen el instrumento fundamental de la pretensión, pues, tal instrumento fundamental lo constituye el documento de contrato de arrendamiento que sí fue acompañado por el actor junto con el escrito de demanda, pudiendo, en todo caso, haber producido las mencionadas actuaciones durante la etapa probatoria, mientras no se haya dictado la sentencia en este proceso.

En tal sentido, al no ser las actuaciones contenidas en el referido expediente Nº FP02-S-2010-0603 el documento fundamental de la pretensión, en consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa analizada. Así se declara.

En tercer lugar, la parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 6° ex artículo 346, es decir, el defecto de forma de la demanda por no reunirse el requisito exigido en el ordinal 9° del artículo 340 ejusdem, esto es, el demandante no indicó el domicilio procesal a que se contrae el artículo 174 del mismo Código.

Al respecto se observa que la parte actora, mediante escrito de fecha 11 de marzo de 2014 procedió a indicar que su domicilio procesal es el siguiente: Paseo Heres, Edificio N.G. Tomassi, Planta alta, Sector Cruz Verde de esta ciudad, motivo por el cual este Tribunal estima subsanada a cuestión previa opuesta. Así se declara.

En cuarto lugar la parte demandada opuso la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no reunirse el requisito exigido en el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem, esto es, que el actor no expresa la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que basa su pretensión de demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento a término fijo omitiendo señalar cuáles cláusulas del contrato el cumplimiento demanda, ni expone las conclusiones pertinentes de la relación que guardan los hechos narrados en el libelo de demanda con los fundamentos de derecho que de paso tampoco señala de manera específica.

Al respecto se observa que la parte actora expresamente señala en el libelo que su mandante celebró con el demandado un contrato de arrendamiento sobre el local comercial previamente identificado, por el término fijo de doce (12) meses contados a partir del 1 de enero de 2009 con fecha de expiración al 31 de diciembre de ese mismo año y que una vez vencida la respectiva prórroga legal de un año, conforme al literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual culminó en fecha 30 de diciembre de 2010, sin que el arrendatario le haya hecho entrega del inmueble arrendado procede a demandar el cumplimiento del contrato y la respectiva entrega del inmueble, señalando expresamente como fundamento del derecho reclamado el artículo 1.167 del Código Civil, el cual contempla a la acción resolutoria y la de ejecución contractual como derecho de los contratantes en un contrato bilateral de demandar la ejecución del contrato o la resolución del mismo ante el incumplimiento de la otra parte.

De lo antes expuesto se evidencia que la parte actora cumplió con lo exigido en el citado ordinal 5º ex artículo 340, al indicar la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa su pretensión, con las respectivas conclusiones, motivo por el cual se declara sin lugar la cuestión previa en referencia. Así se declara.

Por último, la parte demandada opuso la cuestión previa del ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona citada como demandado, ya que a su defendido se le atribuye el carácter de poseedor o detentador del bien inmueble objeto del proceso, cuando en realidad no es su defendido quien en todo caso ostenta el carácter de poseedor de dicho inmueble, sino que es la empresa METROPOLIS CITY, C.A.

Para decidir el Tribunal observa:

La cuestión previa analizada se refiere, como textualmente indica la norma a la “ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye”, esto es, cuando se cita a una persona como representante de otra (quien es el demandado) sin que el primero tenga carácter de representante del demandado.

En el presente caso la representante ad litem fundamenta la cuestión previa en que el demandado no tiene carácter de poseedor o detentador del bien sino una empresa denominada METROPOLIS CITY, C.A.

Como puede observarse, el hecho de que el demandado sea o no poseedor o detentador del inmueble arrendado no encuadra dentro del supuesto de hecho previsto en el ordinal 4º del artículo 346 el Código de Procedimiento Civil, constituyendo esta defensa una cuestión que atañe al mérito de la controversia.

Al ciudadano FELIX NASSER NASSER no se le citó en nombre de otra persona sino en nombre propio en su carácter de demandado y en todo caso, ante la imposibilidad de la práctica de su citación personal, se designó a la defensora judicial ya identificada, previo el cumplimiento de las formalidades legales, con quien se entendió la citación y demás actos del proceso, como lo ordena el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por todo lo expuesto y al no encuadrar los hechos en que la parte demandada fundamenta la cuestión previa en el supuesto de hecho consagrado por el ordinal 4º del mencionado artículo 346, en consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa opuesta. Así se declara.

-VI-
Del mérito de la causa, análisis y valoración de las pruebas

Resueltos los puntos previos, corresponde a este Tribunal decidir el mérito de la controversia de la siguiente manera:

El presente juicio trata de una demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término pactado, incluyendo la respectiva prórroga legal, alegando el actor que celebró con el ciudadano FELIX NASSER NASSER un contrato de arrendamiento del local comercial ya identificado por el término fijo de doce (12) meses contados a partir del 1 de enero de 2009 con fecha de expiración al 31 de diciembre de ese mismo año y que una vez vencida la respectiva prórroga legal de un año, conforme al literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual culminó en fecha 30 de diciembre de 2010, sin que el arrendatario le haya hecho entrega del inmueble arrendado procede a demandar el cumplimiento del contrato y la respectiva entrega del inmueble.

Por su parte la defensora ad litem del demandado negó que su defendido haya empezado a ocupar el local comercial objeto de este juicio desde el primero de enero de 2009, ya que lo empezó a ocupar desde el mes de mayo de 2004; que su defendido haya estado presente y notificado y se haya negado a firmar el acta de notificación como lo alega el actor en el libelo de demanda; que su defendido haya firmado de su puño y letra un supuesto escrito dirigido a la Notaría Pública Primera de esta ciudad, pidiendo su traslado y constitución a la sede del local comercial arrendado; que su defendido haya incumplido el contrato de arrendamiento a término fijo, pues si bien es cierto que el último contrato de arrendamiento suscrito entre el actor y su defendido vencía el 31 de diciembre de 2009, no es menos cierto que, como lo indica el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas allí enumeradas, dentro de las cuales el literal c) establece que cuando la relación arrendaticia (y no el contrato de arrendamiento) haya tenido una duración de cinco años o más, pero menos de diez años, se prorrogará por un lapso máximo de dos años.

Aduce que la extensión de la prórroga legal está a su vez determinada por la duración que haya tenido la relación arrendaticia, que no el contrato, lo que significa que su defendido ha ocupado el inmueble por diez años en condición de tal y ese término será el que determine la duración de la prórroga, independientemente de que esos diez años hayan transcurrido bajo la vigencia de un contrato o de varios contratos sucesivos.

Expuestos los hechos anteriormente indicados, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Pruebas producidas en el juicio

1.- Junto con la demanda la parte actora acompañó documento de contrato de arrendamiento del inmueble en litigio, suscrito entre los ciudadanos RAMON R. CASTRO M. y FELIX NASSER NASSER, en fecha 20 de diciembre de 2008 por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, bajo el N° 92, tomo 178, el cual no fue impugnado en forma alguna en este proceso, motivo por el cual, al tratarse de documento público, por estar autorizado por funcionario público competente para ello, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.

2.- Con el mismo escrito de demanda la parte actora produjo notificación practicada por la Notaría Pública Primera de esta ciudad en fecha 29 de enero de 2010, y realizada al ciudadano FELIX NASSER NASSER, por solicitud del primero de los nombrados, mediante la cual se notificó al arrendatario “Que el contrato de arrendamiento que tiene suscrito venció en la fecha 31 de diciembre de 2009”; (..) que de conformidad con lo establecido en el literal B del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario se concede la prorroga legal de un (1) año se indica pleno derecho de prorroga legal, para que termine el referido contrato de arrendamiento contando a partir de la fecha de su notificación”; “(…) de la prorroga legal el canon de arrendamiento será la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00) que es el actual, el cual incrementa anualmente al grado de inflación y conforme con lo establezca el Banco Central de Venezuela”.

Esta actuación fue impugnada por la defensora judicial del demandado quien manifestó que su defendido para la fecha de la práctica de la notificación en referencia (29/01/2010) continuaba ocupando el referido local comercial de manera pacífica e ininterrumpida, vencido como fue el último contrato de arrendamiento celebrado, lo cual vicia dicha notificación por extemporánea, más aun cuando pretende desconocer la antigüedad de su defendido como arrendatario del referido local comercial desde el mes de mayo de 2004, lo cual conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, su defendido viene a ser acreedor de prórroga legal de dos años y no de un año como lo indica la referida notificación y siendo este un derecho adquirido por su defendido en su condición de arrendatario solvente y siendo que la referida notificación merma y pretende desconocer el derecho consagrado expresamente en la ley mal podría este Juzgado darle valor probatorio alguno a este acto de notificación, viciado de extemporáneo y partiendo el mismo de un falso supuesto cual es que su defendido llevaba menos tiempo del que realmente lleva ocupando el referido local en calidad de arrendatario, añadiendo que este vicio de la notificación se resalta más aún cuando esa actuación que se quiere hacer valer como notificación, no aparece firmada por su defendido, ni por representante o apoderado alguno de él, y siendo este un acto realizado extra litem, no fue sometido al control de la prueba necesario para garantizar la tutela efectiva de los derechos y garantías del demandado, resultando además dicha notificación en irrelevante e impertinente.

Al respecto se observa que esta actuación fue practicada por un funcionario público competente para ello, conforme a las disposiciones de la Ley del Registro Público y del Notariado así como las del Reglamento de Notarías Públicas, de manera que la misma goza de presunción de veracidad mientras no se pruebe lo contrario.

En tal sentido, no cursa en autos ninguna prueba que demuestre que tal actuación no se practicó, o que el notificado en realidad no estuvo presente en el acto, motivo por el cual el Tribunal determina que tal notificación es auténtica.

No obstante el Tribunal observa que la notificación en referencia mediante la cual el arrendador hace del conocimiento al arrendatario acerca el vencimiento del término del contrato y del inicio de la prorroga legal, carece de relevancia, pues, por una parte, los contratantes están en pleno conocimiento de la fecha de culminación del término contractual por así establecerlo expresamente el contrato y, por otra, una vez vencido el lapso de culminación del contrato la prórroga legal procede de pleno derecho, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, como lo dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin la necesidad de notificación al arrendatario, amén de que el artículo 1.599 del Código Civil dispone que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.

Por tales motivos este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio a las mencionadas actuaciones. Así se establece.

3.- Al folio 70 cursa planilla de “Datos Personales” expedida por el Consejo Nacional Electoral correspondiente al ciudadano FELIX NASSER NASSER, del cual solo se evidencia el nombre correcto con la cédula de identidad del demandado, sobre el cual este Tribunal se pronunció en punto previo en la presente decisión, pero en relación al fondo del litigio no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

4.- Con respecto a las copias fotostáticas del auto de admisión de fecha 18 de abril de 2012, la respectiva boleta de citación librada al demandado y a la certificación de la compulsa (folios 71 al 73), libradas por este Tribunal en este mismo juicio, se observa que ya previamente se determinó que el error en la última letra del nombre del demandado es un simple error material que en nada influirá en el dispositivo del presente fallo, motivo por el cual, al no guardar pertinencia con el mérito del litigio no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

5.- En relación a las actuaciones que corren insertas en los folios 74 al 101, correspondientes a un escrito de demanda de resolución de contrato de arrendamiento, se observa que la mencionada demanda fue interpuesta por un ciudadano de nombre JHONNI ELIAS MASRY JIMENEZ contra un ciudadano de nombre FELIX NAZEM NASSER, titular de la cédula de identidad número 12.602.971, es decir, que el demandado en la mencionada causa es una persona totalmente diferente al demandado en este juicio, motivo por el cual, al no guardar relación con los hechos debatidos en el presente proceso, no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

6.- En los folios 102 al 146 y 179 al 180 cursan copias de actuaciones realizadas por ante el Juzgado Segundo del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial (actual Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas) mediante las cuales el ciudadano FELIX NASSER NASSER procede a realizar consignaciones arrendaticias a favor del demandante en este proceso.

Estas actuaciones hay que analizarlas conjuntamente con el informe remitido por el mencionado Juzgado (folios 336 al 343), de fecha 1 de junio de 2013, mediante el cual hace saber a este Tribunal que en el asunto Nº FP02-S-2010-603 de la nomenclatura de ese Despacho, cursa procedimiento de consignaciones de arrendamiento efectuado por el ciudadano FELIX NASSER NASSER a favor de RAMON CASTRO MATA, iniciándose dicho proceso en fecha 11 de febrero de 2.010 y en el cual el arrendatario ha efectuado consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde enero de 2010 hasta junio de 2013, a razón de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000).

De estos documentos solo se desprende que el arrendatario procedió a consignar, una vez vencido el contrato, los cánones de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2010 hasta el mes de junio de 2013 y ese es el valor probatorio que se le otorga estas actuaciones. Así se establece.

7.- Con respecto a la copia fotostática del documento constitutivo de la empresa METROPOLIS CITY, C.A. (folios 148 al 157), las cuales también fueron producidas por la defensora judicial en el lapso probatorio, y a la copia del Registro de Información Fiscal correspondiente a dicha empresa (folio 163) se observa que fueron producidas por la parte demandada como fundamento de la cita de terceros a esta empresa planteada en el escrito de contestación de la demanda.

Empero, dicha cita fue declarada inadmisible conforme al auto de fecha 21 de mayo de 2013. Por otra se observa que si bien es cierto la mencionada empresa demandó en tercería a las partes involucradas en este juicio, la cual fue admitida mediante auto de fecha 8 de julio de 2013 en el cuaderno separado de tercería Nº FN03-X-2013-000019, sin embargo, mediante auto de fecha 26 de marzo de este mismo año, este Tribunal, de conformidad con lo previsto en el artículo 374 del Código de Procedimiento Civil ordenó la continuación del juicio principal, en vista que el lapso máximo de suspensión de noventa días a que se refiere la norma mencionada culminó el día 9 de noviembre de 2013.

En tal sentido, las mencionadas documentales perteneciente a la empresa METROPOLIS CITY, C.A., tercera en este proceso, no guarda ninguna relación con el fondo debatido en este juicio, motivo por el cual no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

8.- Al folio 181 cursa copia fotostática certificada por el Juzgado Segundo del Municipio Heres, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos JHONNI ELIAS MASRY JIMENEZ y NAZEM NASSER, observándose que estas personas son terceros ajenos al presente proceso, motivo por el cual no se le otorga ningún valor probatorio a tal instrumento. Así se establece.

9.- Con respecto a las actuaciones cursantes en los folios 187 al 190, contentivas de poder apud acta otorgado por el ciudadano FELIX NASSER NASSER al abogado ROMAN AZIZ en el expediente de consignaciones arrendaticias efectuadas a favor de RAMON CASTRO MATA ante el Juzgado arriba mencionado Nº FP02-S-2010-000603 y de escritos presentados por el mencionado abogado ROMAN AZIZ, se observa que fueron promovidas por la parte actora a los fines de evidenciar que la solicitud de intervención de terceros formulada por la defensora judicial es una manipulación procesal para burlar la buena fe de este Tribunal.

Ahora bien, en vista de que las citas de terceros planteadas por la defensora judicial fue declarada inadmisible por las razones indicadas en el auto de fecha 21 de mayo de 2013, motivo por el cual, al no guardar relación con los hechos debatidos en el presente proceso concernientes al mérito del litigio, este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio a las mencionadas actuaciones. Así se establece.

10. En relación a la diligencia de fecha 5 de diciembre de 2012 suscrita por el abogado EYNARD TOVAR PARRA interpuesta por ante el Juzgado en mención (folio 191) se observa que el promovente no indica cuál es el objeto de la prueba, es decir, no indica cuáles hechos pretende demostrar con este instrumento.

No obstante, se evidencia del contenido de la diligencia que el abogado mencionado, en su carácter de apoderado de RAMON CASTRO MATA procede a solicitar la entrega de cantidades de dinero consignadas por el arrendatario a favor del actor. Empero no se evidencia que guarde relación este hecho con los debatidos en este juicio, ya que en este proceso no se reclama pago de cánones de arrendamiento sino la entrega de inmueble por vencimiento del término de duración. Por tal motivo, al no hallar este Juzgador relevancia alguna con respecto a la diligencia analizada, en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

11.- Con respecto al poder que riela a los folios 194 al 195 otorgado por el ciudadano RAMON CASTRO MATA a los abogados LEON ANTONIO GUEVARA FRANCHI y EINAR TOVAR PARRA, se observa que el carácter de apoderados de estos abogados con respecto al actor, no es un hecho discutido ni relevante para la solución de este litigio, motivo por el cual no se le otorga ningún valor probatorio con respecto al mérito del juicio. Así se establece.

12.- En los folios 221 al 230 cursan copias fotostáticas de los siguientes instrumentos:

a) Recibo de pago por la suma de un millón de bolívares recibidos del ciudadano FELIX NASSER, de fecha 29 de diciembre de 2004, por concepto de: “alquiler local comercial Paseo Orinoco. Mes diciembre”, firmado ilegible.
b) Recibo de pago por la suma de un millón de bolívares recibidos del ciudadano FELIX NASSER, de fecha 15 de febrero de 2005, por concepto de: “alquiler local comercial. Mes febrero”, firmado ilegible.
c) Recibo de pago por la suma de un millón de bolívares recibidos del ciudadano FELIX NASSER, de fecha 15 de marzo de 2005, por concepto de: “alquiler local comercial. Mes marzo”, firmado ilegible.
d) Recibo de pago por la suma de quinientos mil bolívares recibidos del ciudadano FELIX NASSER, de fecha 27 de abril de 2005, por concepto de: “alquiler local comercial. Mes abril”, firmado ilegible.
e) Recibo de pago por la suma de un millón de bolívares recibidos del ciudadano FELIX NASSER, de fecha 24 de mayo de 2005, por concepto de: “alquiler local comercial. Mes mayo 15-05-05”, firmado ilegible.
f) Recibo de pago por la suma de un millón de bolívares recibidos del ciudadano FELIX NASSER, de fecha 22 de junio de 2005, por concepto de: “alquiler local comercial. Mes junio”, firmado ilegible.
g) Recibo de pago por la suma de un millón de bolívares recibidos del ciudadano FELIX NASSER, de fecha 15 de julio de 2005, por concepto de: “pago de alquiler local comercial. Mes julio”, firmado ilegible.
h) Recibo de pago por la suma de un millón de bolívares recibidos del ciudadano FELIX NASSER, de fecha 19 de agosto de 2005, por concepto de: “alquiler local comercial. Mes agosto”, firmado ilegible.
i) Recibo de pago por la suma de un millón de bolívares recibidos del ciudadano FELIX NASSER, de fecha 19 de agosto de 2005, por concepto de: “alquiler local comercial. Mes septiembre”, firmado ilegible.
j) Recibo de pago por la suma de un millón de bolívares recibidos del ciudadano FELIX NASSER, de fecha 17 de diciembre de 2005, por concepto de: “alquiler local comercial Paseo Orinoco. Mes 15-12-05”. firmado ilegible.

Estos instrumentos son, como antes se expresó, copias fotostáticas de documentos privados, los cuales, conforme a reiterada posición jurisprudencial y doctrinaria del Tribunal Supremo de Justicia carecen de toda validez, por cuanto no se les puede dar el mismo tratamiento que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil les da a las copias fotostáticas de instrumentos públicos, cuestión por la cual no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

13.- En relación al recibo que riela en los folios 231 y 232, de fecha 19 de enero de 2005, suscrito por el ciudadano RAMON CASTRO MATA y dirigido al ciudadano FELIX NASSER, mediante el cual el primero participa al segundo que el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano JHONNY ELIAS MASRY JIMENEZ venció el 31 de enero de 2004 y el lapso de prórroga otorgado al arrendatario vencerá el día 31 de enero de 2006, por consiguiente “…le informo que en ningún momento y bajo ninguna circunstancia usted deberá aceptar un nuevo contrato de subarrendamiento que sobrepase dicha fecha so pena que sea desconocido por el suscrito y declarado nulo”, se observa que este documento pertenece al ámbito de los instrumentos privados el cual no fue impugnado en forma alguna por parte del actor, motivo por el cual, a tenor de lo establecido en el artículo 444 de Código de Procedimiento Civil se tiene por reconocido y en tal virtud, de conformidad con los artículos 1.359, 1.360 y 1.363 del Código Civil se le otorga la misma fuerza probatoria de los instrumentos públicos. Así se establece.

14.- Con respecto a las facturas y recibo de los folios 233 al 253, 260 al 281, 283 al 289 y 291 al 295, se observa que las mismas fueron emanadas de una empresa denominada Inmobiliaria Castro Mata, C.A.

Si bien es cierto que la razón social de esta empresa coincide con los apellidos del actor, sin embargo, no consta en autos la relación que con ella tenga el actor, es decir, si es su representante, accionista o si ejerce algún cargo dentro de ella.
Ante la falta de prueba de la relación que guarde el actor con la mencionada empresa, este Tribunal determina que la empresa en referencia es un tercero ajeno a este proceso, y por tal virtud, no le otorga ningún valor probatorio a los instrumentos analizados. Así se establece.

15.- En relación a los recibos que rielan en el folio 254 y 259 de fechas 19 de diciembre de 2007 y 17 de enero de 2007, respectivamente, suscritos por el ciudadano RAMON CASTRO MATA y dirigido al ciudadano FELIX NASSER, mediante el cual el primero declara recibir del segundo la suma de dos mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 2.250) por concepto de diferencia del depósito de garantía por el contrato de alquiler de un local comercial propiedad del actor, marcado con el Nº 1, sector entrada Calle Orinoco, ubicado en el Centro Comercial Agua Cristal, calle Orinoco con calle Anzoátegui de esta ciudad, y la suma de seis mil bolívares (Bs. 6.000) por concepto de depósito en garantía por el contrato de alquiler sobre el local en referencia, se observa que estos documentos pertenecen al ámbito de los instrumentos privados, los cuales no fueron impugnados en forma alguna por parte del actor, motivo por el cual, a tenor de lo establecido en el artículo 444 de Código de Procedimiento Civil se tienen por reconocidos y en tal virtud, de conformidad con los artículos 1.359, 1.360 y 1.363 del Código Civil se les otorga la misma fuerza probatoria de los instrumentos públicos. Así se establece.

16.- En los folios 255 al 258 cursa documento contentivo de contrato de arrendamiento sobre el local objeto de este juicio, suscrito por las partes involucradas en este juicio, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, en fecha 24 de enero de 2007, bajo el Nº 54, tomo 10, el cual no fue impugnado en forma alguna por la parte actora, motivo por el cual, al tratarse de instrumento público por ser autorizado por funcionario público competente, se le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

17.- Con relación al recibo que riela al folio 282, de fecha 3 de marzo de 2009, por la suma de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000) se observa, en primer lugar, que el mismo está suscrito por una ciudadana de nombre Nuris Bonalde; en segundo lugar que se refiere al pago de una empresa denominada Metropolis; ambas personas terceras ajenas a este proceso y en tercer lugar no se identifica el inmueble por el cual se cancela la suma indicada.

En tal virtud, al no guardar ninguna relación con las partes de este proceso ni con el inmueble en litigio, no se le otorga ningún valor probatorio a la mencionada documental. Así se establece.

18.- Con respecto a la copia fotostática de los cheques Nros. 75000030 y 39607007 (folios 290 y 300) a la orden de Ramón Castro, se observa que las copias fotostáticas de instrumentos privados no tienen ninguna validez, como lo ha determinado en forma pacífica y reiterada el Máximo Tribunal, ya que no se le puede dar el mismo tratamiento que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, les otorga a las copias fotostáticas de documentos privados. Por tal motivo no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

19.- Con relación a los talonarios y notas de débitos relacionados con la emisión de cheques de gerencia a la orden de Ramón Castro Mata (folios 296 al 299 y 301 al 303) se observa que se trata de documentos que no son emanados de la parte a quien se le opone, es decir, que el no promovente no participó en su elaboración, lo que conlleva a que éste último no haya tenido oportunidad del ejercicio del derecho a controlar la prueba.

A lo sumo solo podrían considerarse como tarjas si corresponden con sus patrones, como lo establece el artículo 1.383 del Código Civil. Empero, en vista que el promovente no promovió ninguna otra prueba, a los fines de comprobar la efectiva emisión de los cheques en referencia y el concepto por los cuales fueron emitidos, no se le otorga ningún valor probatorio a los instrumentos mencionados. Así se establece.

20.- Con relación al instrumento que riela al folio 304, fechado 8 de abril de 2010, se observa que en el encabezamiento corresponde con una copia “carboncillo” en el cual se lee “Felix Nasser tres mil exactos” firmado ilegible y posteriormente una nota en tinta azul en el cual se lee “para depositar en Cta. Personal de Banesco para cancelar Alq. Mes de Marzo 2010 Chq Bsf Por 3.000” sin firma alguna.

No observa este Tribunal que el instrumento mencionado guarde alguna relación con lo debatido en este proceso y por otro lado, al tratarse de una reproducción de un instrumento privado, el mismo carece de toda validez, ya que no se le puede dar el mismo tratamiento que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil les otorga a las copias fotostáticas de instrumentos públicos. Por tal motivo se desecha del presente proceso. Así se establece.

21.- En relación a los escritos de fechas 3 de marzo de 2010 y 13 de abril de 2010, interpuesto por el abogado ROMAN AZIZ, quien procede en nombre y representación de FELIX NASSER, contentivo de consignación de cánones de arrendamiento, a favor de Ramón Castro Mata, se observa que esta prueba contiene declaraciones del mismo demandado, motivo por el cual considera este Juzgador, que la prueba mencionada viola el principio de la alteridad probatoria según el cual nadie puede fabricar prueba a su favor, sin la intervención de la contraparte.

En tal sentido y por cuanto la parte actora no intervino en la formación de la prueba producida por el demandado, por lo que no gozó del derecho a controlar y contradecir la prueba, en consecuencia no se le otorga valor probatorio. Así se establece.

22.- La testigo ELIMAR MARIDE PARRAGA SISO, promovida por la parte actora. Declaró conocer a FELIX NASSER; que trabajaba con él en la Zapatería Metrópolis; que no sabe el tiempo exacto desde qué fecha el ciudadano FELIX NASSER ocupa el local donde funciona la Zapatería Metrópolis, pero que llevó su síntesis curricular a finales del 2007; que se desempeñaba en la Zapatería Metrópolis como Asistente Administrativo; a la quinta pregunta referida a si por ese cargo sabe y le consta a quien el ciudadano FELIX NASSER le pagaba el canon de arrendamiento del local donde funciona la Zapatería Metrópolis, contestó que “Yo entre a trabajar con el Señor FELIX NASSER en el 2010, sé que lo pagaba a un abogado aquí en los tribunales”. A la sexta pregunta acerca de si sabe y le consta quien es o fue el Abogado de la empresa Zapatería Metrópolis, contestó que “hasta donde tengo conocimiento, mientras estuve trabajando con él fue el Dr. ROMAN AZIZ. A la repregunta formulada por la parte actora. Acerca de las fechas en que estuvo laborando para el Señor FELIX NASSER contesto: “desde noviembre del 2010, hasta el 31 de diciembre del 2012”.

Por su parte la testigo DAMELIS YURAIMA GARCIA PEREZ, también promovida por la parte demandada, declaró conocer al ciudadano FELIX NASSER ya que Trabajaba con él; que FELIX NASSER, ocupa el local donde funcionan la Zapatería Metrópolis desde mayo del 2004; que era asistente administrativo de la Zapatería Metrópolis; que el ciudadano FELIX NASSER le pagaba el canon de arrendamiento del local donde funciona la Zapatería Metrópolis al señor JHONNY MASRY; que al Señor JHONNY MASRY se le pago el alquiler desde mayo del 2004, hasta diciembre del 2008, porque él era quien le arrendaba al ciudadano FELIX NASSER.

Con respecto a estas testimoniales, este Tribunal no observa que haya habido alguna contradicción entre los testigos en referencia que hagan dudar de sus dichos. Al contrario, al adminicular estas testimoniales con la comunicación que riela al folio 231 (previamente analizada) suscrita por el ciudadano RAMON CASTRO MATA y dirigida al ciudadano FELIX NASSER se evidencia que el demandado ya ocupaba, por lo menos para el año 2004 el inmueble objeto de este juicio, como será declarado en capítulo aparte en este fallo.

Por tales motivos, este Tribunal les otorga valor probatorio a las declaraciones testimoniales analizadas, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

Se infiere de la comunicación de fecha 19 de enero de 2005 (folio 231), dirigida por el ciudadano RAMON CASTRO MATA a FELIX NASSER que el actor tenía suscrito con un ciudadano de nombre JHONNY ELIAS MASRY JIMENEZ un contrato de arrendamiento sobre el local objeto de este juicio; que el demandado, ciudadano FELIX NASSER era, a su vez, subarrendatario del ciudadano JHONNY ELIAS MASRY JIMENEZ y que el contrato de arrendamiento suscrito entre el propietario y éste último nombrado vencía el 31 de enero de 2004 y la prórroga legal culminaba el día 31 de enero de 2006. Y así lo declara este Tribunal.

Ahora bien, no consta en autos si la relación arrendaticia entre FELIX NASSER NASSER y JHONNY ELIAS MASRY JIMENEZ fue pactada por escrito, ni tampoco consta el tiempo de su duración, de lo cual este Tribunal infiere, ante la falta de prueba sobre tal relación, que se trató de una relación verbal y a tiempo indeterminado. Así se declara.

Tampoco cursan pruebas en autos sobre la fecha en la cual comenzó la relación arrendaticia entre el arrendatario JHONNY ELIAS MASRY JIMENEZ y el subarrendatario FELIX NASSER NASSER. Al respecto se observa que la parte actora no narró los hechos de acuerdo a la verdad, por cuanto nada dijo sobre la relación arrendaticia previa existente entre el demandado y el primero de los nombrados.
Ante tal hecho, y considerando que conforme a la comunicación analizada, el actor le envió la comunicación en referencia al demandado en enero del 2005, surge un indicio que ya para el año 2004 existía tal relación entre aquellas personas.

Este indicio, hay que adminicularlo, conforme lo dispone el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, a las declaraciones testimoniales rendidas en este proceso, de las cuales se desprende que para el año 2004 ya el demandado ocupaba el local en litigio en calidad de arrendatario.

En este sentido, este Tribunal presume e infiere, como lo asevera la parte demandada en el escrito de contestación, que la relación arrendaticia que tiene el demandado con respecto al local en litigio, se inició en mayo de 2004. Así se declara.

De la misma forma no cursa prueba en autos si efectivamente la relación arrendaticia entre el propietario, ciudadano RAMON CASTRO MATA y el arrendatario primigenio JHONNY ELIAS MASRY JIMENEZ culminó en fecha 31 de enero de 2006, incluyendo la prórroga legal, como lo indica el demandante en la comunicación bajo análisis.

No obstante, partiendo del hecho de que la relación arrendaticia entre los ciudadanos arriba mencionados culminó en fecha 31 de enero de 2006, como lo indica el actor en la comunicación dirigida al demandado, tampoco cursa en autos si el subarrendatario (hoy demandado) hizo entrega del local subarrendado por él. En este sentido y considerando que entre el hoy actor y el demandado se suscribió un contrato de arrendamiento con vigencia desde 1 de enero de 2007 al 31 de diciembre de 2007, conforme se evidencia del documento contentivo de contrato de arrendamiento sobre el local objeto de este juicio, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad en fecha 24 de enero de 2007, bajo el Nº 54, tomo 10, producido por el demandado (folios 255 al 258, previamente valorado) este Tribunal, en atención al principio pro reo, infiere y considera que el subarrendatario (convertido luego en arrendatario del local objeto de este juicio) continuó en posesión del inmueble, esto es, que la relación arrendaticia que tenía con el arrendatario sub arrendador, JHONNY ELIAS MASRY JIMENEZ continuó con la persona del propietario, quien se subrogó en los derechos y obligaciones del sub arrendador. Así se declara.

Ahora bien, en forma posterior las partes de este juicio convirtieron, por virtud del principio de la autonomía de las partes, el contrato verbal e indeterminado que había iniciado con el ciudadano JHONNY ELIAS MASRY JIMENEZ, en uno por escrito y a tiempo determinado, como se evidencia del contrato autenticado en fecha 24 de enero de 2007 por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, bajo el Nº 54, tomo 10 (folio 258), previamente valorado. Así se declara.

Dicho esto se observa que habiendo iniciado la relación arrendaticia del ciudadano FELIX NASSER NASSER, con respecto al local en litigio, en el mes de mayo de 2004 -como antes se declaró- y habiendo culminado en fecha 31 de diciembre de 2009 el último contrato de arrendamiento suscrito con el propietario (folios 6 al 9, previamente valorado) conforme a la cláusula quinta, en virtud del cual el mencionado contrato es improrrogable (convencionalmente), se desprende que la relación arrendaticia sobre el local arrendado tuvo una duración de cinco (5) años y siete (7) meses, para todos los efectos de este proceso. Así se declara.

En atención a lo expuesto y conforme a lo establecido en el Literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al arrendatario le correspondía una prórroga legal de dos (2) años, la cual culminaba en fecha 31 de diciembre de 2011. Así se declara.

Culminada el lapso de la prórroga legal en la fecha arriba señalada (31/12/11) y habiendo el actor procedido a interponer su respectiva acción de cumplimiento de contrato en fecha 12 de abril de 2012, es evidente que el arrendador ha hecho oposición a la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado, motivo por el cual no se dan los supuestos de hecho previstos en el artículo 1.614 del Código Civil para considerar que se haya producido la tácita reconducción, en virtud de lo cual el actor está en pleno derecho de exigir el cumplimiento del contrato con la consecuencial entrega del inmueble.

Esto quiere decir que, aun teniendo razón el demandado en cuanto al lapso de duración del contrato y al lapso de la prórroga legal de dos años a la cual tenía derecho, siempre el actor es acreedor –una vez vencida la prórroga legal- del derecho de solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento con la consecuencial entrega del inmueble arrendado, lo cual efectivamente demandó a través de la acción que hoy nos ocupa y que intentó una vez vencida la prórroga legal en referencia, motivo por el cual este Tribunal estima procedente esta pretensión. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

Primero: Sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, fundamentada en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Segundo: Sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, fundamentadas en el ordinal 6º del artículo 346 ejusdem, por no haberse llenado en el libelo los requisitos exigidos en los ordinales 4º, 5º 6º del artículo 340 ibídem.

Tercero: Subsanada la cuestión previa opuesta por la parte demandada, fundamentada en el ordinal 6º del artículo 346 ejusdem, por no haberse llenado en el libelo el requisitos exigidos en el ordinal 9º del artículo 340 ibídem.
Cuarto: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término interpuesta por RAMON RAFAEL CASTRO MATA contra FELIX NASSER NASSER. Así se decide.

En consecuencia se condena a la parte demandada a entregarle a la parte actora, el inmueble propiedad de ésta última, constituido por el local comercial N° 1 que forma parte integrante del llamado Centro Comercial “Agua Cristal”, ubicado en el Paseo Orinoco con calle Anzoátegui de esta ciudad, una vez firme la presente decisión.

Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes, conforme al artículo 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los dos (2) días del mes de junio del año dos mil catorce (2.014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez

Dr. Noel Aguirre Rojas La Secretaria

Abg. Inocencia Linero de Cárdenas

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).
La Secretaria

Abg. Inocencia Linero de Cárdenas