REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, Veinticinco de Julio de dos mil catorce 204º y 155º ASUNTO: KP02-V-2014-002179 Visto el libelo de demanda presentado por el ciudadano, DULCE MARIA BLASCO DE MENDOZA, titular de la cédula de identidad N° V- 7.362.357, asistida por el abogado Andrés Eloy Sánchez Álvarez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 207.893, por medio de la cual demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARENDAMIENTO contra el ciudadano VICENZO LOSETO AUTUORI, titular de la cedula de identidad N° V-12.710.559. Alega la parte actora que demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento de su lapso convencional de duración y del lapso de prorroga legal del mismo, por lo que solicita la entrega de local comercial, ubicado en la planta baja del edificio denominado “Delia” en la avenida Venezuela entre calles 15 y 16 de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, cuyas característica, superficie y linderos se encuentran señalados en su escrito, alega que la relación arrendaticia, desde el 15/11/2008 hasta el 14/07/2013, tendría una duración de cuatro años y ocho meses, que el arrendatario tendría un lapso de un año de prorroga legal a contar desde el 14/07/2013, y como es imposible llegar a una solución amigable acude a la vía jurisdiccional, a los fines de demandar el cumplimiento de contrato celebrado y en consecuencia sea condenado: Primero: A la entrega, libre de personas y de bienes el inmueble arrendado constituido por local comercial antes señalado. Segundo: a la indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumpliendo de la obligación de entregar el inmueble arrendado hasta la entrega definitiva del inmueble. Tercero: las costas y costos del proceso. Consigna originales de contratos privados de arrendamientos que corren insertos en el presente asunto marcados, con letra “A” folio 06, letra “C” folio 10, letra “D” folio 11, letra “E” folios 12 y 13, letra “F” folios 14 y 15, letra “G” folios 16 y 17. Y fundamenta la presente demanda de conformidad con los artículos 1167 y 1594 del Código Civil y elige el procedimiento establecido en el artículo 43 del Nuevo Decreto Con Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial. Al respecto este tribunal a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda pasa a realizar las siguientes consideraciones: Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de Ley, en caso contrario negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos. (Subrayado del Tribunal). De conformidad con lo establecido en la norma transcrita, el tribunal admitirá la demanda si no es contrario al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley, por lo que de acuerdo lo alegado, por la parte actora en su demanda se hace necesario traer a colación lo establecido el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, que indica lo siguiente: …. (Omissis)… CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL.- La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes. Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el límite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración, por efecto de la conclusión de la prórroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar a la prórroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prórroga, que en la praxis se conoce como “automática”, no se traduce de alguna manera en el sentido de que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsistente o no delicado, pues las partes cuando establece esa prorroga están consientes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión. No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Continua señalando el citado autor sobre la prorroga legal lo siguiente: … Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas. La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado por las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3, 2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora está especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI. La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establecen un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más. Es obligatoria la prórroga del modo acordado, debido a que por el solo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prórroga convenida. La prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, que antes del vencimiento del término prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prórroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada. Tal y como hemos observado, la prorroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada y dentro de la misma los subtipos de prorroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendamiento, así como las prorrogas sucesivas… (Omissis). Por su parte el Código Civil establece en el artículo 1599 lo siguiente: Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Igualmente el nuevo Decreto Con Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial en el artículo 26 estable: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho de optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: - ) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. - ) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración más de un (1) año y menos de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. -) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de más de cinco (5) años, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. - ) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenido por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. Tanto la doctrina como las disposiciones legales antes mencionadas, señalan: La Prórroga Legal, es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado, para lo cual en los contratos de arrendamiento que tengan por celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas establecidas en el nuevo Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye). Dado lo anterior se hace importante destacar que el Juez, en materia de arrendamiento, debe hacer una valoración previa del instrumento que sirve de fundamento a su pretensión, para determinar si la vía escogida por el actor es la idónea para ello, y verificar si puede dar curso o no a la pretensión incoada. Así lo señaló nuestro más Alto Tribunal, en sentencia dictada en fecha 24-04-2002 por la Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, expte. Nº 02-0570, sentencia Nº 834, que: “…la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto,….En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.” Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (Resaltado añadido). Con vista a la doctrina, las disposiciones legales y la sentencia del Máximo Tribunal y por cuanto del libelo de la demanda se desprende que la parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento para lo cual consigna varios contratos de arrendamientos privados. Por lo que este tribunal debe forzosamente pasar a revisar exhaustivamente los instrumentos presentados como anexo al libelo de demanda, a los fines de determinar la acción escogida por el actor, la cual se encuentran marcados con letra “A” folio 06, letra “C” folio 10, letra “D” folio 11, letra “E” folios 12 y 13, letra “F” folios 14 y 15, letra “G” folios 16 y 17. Contratos de arrendamientos privados celebrados entre Dulce María Blasco Dorante como arrendadora y Vicenzo Loseto Autuori como arrendatario, se observa que el contrato de arrendamiento marcado con letra “A” folio 06, en su clausula novena señala: El plazo de este contrato es únicamente por doce (12) meses y comenzara a regir a partir del 15 de Noviembre del 2008 hasta el 15 de Noviembre del 2009. El contrato de arrendamiento marcado con letra “C” folio 10, en su clausula octava señala: El plazo de este contrato es únicamente por doce (12) meses y comenzara a regir a partir del 15 de Noviembre del 2009 hasta el 14 de Noviembre del 2010. El contrato de arrendamiento marcado con letra “D” folio 11, en su clausula octava señala: El plazo de este contrato es únicamente por doce (12) meses y comenzara a regir a partir del 15 de Noviembre del 2010 hasta el 14 de Noviembre del 2011. El contrato de arrendamiento marcado con letra “E” folio 12 y 13, señala: que han convenido en celebrar un acuerdo de prorroga legal de doce (12) meses que inicia el 15 de Noviembre del 2011 y culmina el 14 de Noviembre del 2012. El contrato de arrendamiento marcado con letra “F” folio 14 y 15, señala: que el arrendatario solicito una prorroga adicional, se acuerda entre las partes la entrega definitiva del inmueble para el día 15 de Mayo del 2013, igualmente las partes acuerdan que el canon de arrendamiento que regirá la presente prorroga por el lapso de seis (6) meses, en tal sentido la referida prorroga inicia el 15 de Noviembre del año 2012 y culmina el 14 de Mayo del 2013. El contrato de arrendamiento marcado con letra “G” folio 16 y 17, señala: que el arrendatario solicito una segunda prórroga adicional, y siendo que cumplido el lapso de entrega del inmueble es decir el 15 de Mayo del 2013 el arrendatario declara que necesita una nueva prórroga de dos meses adicionales por lo que se acuerda entre las partes la entrega definitiva del inmueble para el día 14 de de Julio del 2013, en tal sentido la referida prorroga inicia el 15 de Mayo del año 2013 y culmina el 14 de Julio del 2013, así mismo por medio del presente documento las partes acuerdan la no renovación del contrato de arrendamiento y el inicio de la prorroga adicional. Una vez vencida el lapso de dos meses el arrendatario deberá efectuar la entrega material del inmueble... Siendo pues que el actor alega que la presente relación arrendaticia se inicio el 15/11/2008 hasta el 14/07/2013, que tendría una duración de cuatro años y ocho meses, y que el arrendatario tendría un lapso de un año de prorroga legal a contar desde el 14/07/2013. Así pues de la revisión y análisis de los hechos del libelo de la demanda y de los instrumentos que le acompaña. Observa esta juzgadora que la voluntad de las partes al momento de celebrar el contrato, fue pactar un contrato a tiempo determinado que inicio el 15/11/2008 y sucesivamente realizaron otros contratos a tiempo determinados hasta el 14/07/2013, fecha en el cual venció el último de los contratos, y conforme a lo establecido en el artículo 26 del Decreto Con Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, a partir del 15 de Julio del 2013, se iniciaba la prórroga legal, que establece: cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de más de un (1) año y menos de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. La cual transcurrió hasta 15 de julio del 2014, en dicha fecha le nació al arrendador el derecho de reclamar la entrega del inmueble, por lo que se tiene que al vencimiento del término del último contrato de arrendamiento, operaba de pleno derecho la prorroga legal, la cual transcurrió y venció el 15 de Julio 2014, y así se establece. En ese sentido el artículo 1 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, establece lo siguiente: El presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. (Subrayado del tribunal). Y el artículo 3 dispone: Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En aplicación del presente decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediantes los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas. (Subrayado del tribunal). Artículo 6 ibídem establece: … La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica: 1. Las disposiciones del presente Decreto Ley. 2. Los reglamentos que desarrollen el presente decreto ley. 3. Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general, que fueran dictada por el Ministerio con competencia en materia de comercio de conformidad con lo dispuesto en el presente decreto ley 4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. en tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión. (Subrayado del tribunal). De acuerdo a los disposiciones legales antes transcritas, el nuevo Decreto Ley establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinado al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los derechos que el mismo establece como irrenunciables y por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas, siendo que el mismo Decreto Ley expresamente establece que por cuanto la relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, prevalecerá un orden de aplicación y prelación de normas que regularan la relación arrendaticia teniendo en primer orden el nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, es decir existiendo esta Ley especial que regula la materia de arrendamientos, las demandas deben estar sustentadas y fundamentadas principalmente por dicho Decreto, y siendo que en el caso de autos el demandante fundamenta su demanda de cumplimiento del contrato de arrendamiento para la entrega del inmueble arrendado por las disposiciones del Código Civil, sin fundamentar los supuestos de hechos y de derechos por lo que demanda en el nuevo Decreto Ley, solo indica el procedimiento a seguir, no observando la Ley especial que regula la materia de arrendamiento de conformidad con lo señalado por la misma, que establece la prevalencia de su aplicación y es de cumplimiento obligatorio e inmediato, dado los intereses y derechos involucrados, lo contrario significaría violaciones a las normas sustantiva y de procedimientos, las cuales son de orden público, que garantizan el derecho al debido proceso, en el cual está implícita el derecho a la defensa, derechos estos establecido en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los cuales no pueden ser relajados, por lo que se hace necesario indicar que el artículo 40 del nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial tantas veces mencionado dispone que: Son causales de desalojo: literal g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o no renovación entre las partes. (Resaltado del tribunal). De la norma antes transcrita se infiere que, el actor puede pretender la acción de desalojo cuando se trate de un inmueble arrendado cuando el contrato suscrito haya vencido, según la causal prevista en dicha norma. Ahora bien, éste Tribunal observa que la parte actora fundamenta su petición, es en los artículos 1167 y 1594 del Código Civil para lo cual demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, y siendo que el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece, es la acción de desalojo, con fundamento a los contratos suscritos que hayan vencidos, no siendo la acción escogida por el actor la adecuada, por cuanto solicitó fue el cumplimiento del contrato, con el fin de que se le entregue libre de personas y bienes el inmueble arrendado con fundamentos a los artículos del Código Civil antes señalados y tratándose de la material especial de arrendamiento de locales comerciales, el nuevo decreto establece como causal de desalojo que el contrato suscrito entre las partes haya vencido. Por lo que en efecto, la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, pues al encontrarse vencido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y habiendo transcurrido la prorroga legal de un año que opera de pleno derecho y vencida la misma lo procedente era intentar una acción de desalojo, y no una acción de cumplimiento de contrato fundamentado únicamente en el Código Civil, sin observar lo establecido en la Ley especial de arrendamiento que es de aplicación inmediata y preferente por mandato expreso de la misma. Tal circunstancia se encuentra tipificada en el artículo 40 literal (g) de la Ley de Arrendamiento, como motivo para solicitar la acción de desalojo, vía ésta permitida para colocarle fin a la relación arrendaticia que tiene como fundamento un contrato vencido, lo que a todas luces configura la improcedencia de la pretensión realizada por la parte demandante, es por lo que resulta a juicio de esta Juzgadora que la parte actora eligió la vía equivocada para terminar la relación arrendaticia existente con la demandada, en consecuencia y conforme a lo antes indicado este Juzgado en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil DECLARA INADMISIBLE la demanda por cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana DULCE MARIA BLASCO DE MENDOZA, titular de la cédula de identidad N° V- 7.362.357, asistida por el abogado Andrés Eloy Sánchez Álvarez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 207.893, contra el ciudadano VICENZO LOSETO AUTUORI, titular de la cedula de identidad N° V- 12.710.559. Por no tener asidero jurídico la pretensión del demandante en los términos en que fue traído a estrados. Así se decide. Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 25 días del mes de Julio de 2014. Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación. La juez provisoria Abg. Milagro de Jesús Vargas El Secretario Abg. Rafael Sánchez Publicado en esta misma fecha a las 3: pm REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, Veinticinco de Julio de dos mil catorce 204º y 155º ASUNTO: KP02-V-2014-002179 Visto el libelo de demanda presentado por el ciudadano, DULCE MARIA BLASCO DE MENDOZA, titular de la cédula de identidad N° V- 7.362.357, asistida por el abogado Andrés Eloy Sánchez Álvarez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 207.893, por medio de la cual demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARENDAMIENTO contra el ciudadano VICENZO LOSETO AUTUORI, titular de la cedula de identidad N° V-12.710.559. Alega la parte actora que demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento de su lapso convencional de duración y del lapso de prorroga legal del mismo, por lo que solicita la entrega de local comercial, ubicado en la planta baja del edificio denominado “Delia” en la avenida Venezuela entre calles 15 y 16 de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, cuyas característica, superficie y linderos se encuentran señalados en su escrito, alega que la relación arrendaticia, desde el 15/11/2008 hasta el 14/07/2013, tendría una duración de cuatro años y ocho meses, que el arrendatario tendría un lapso de un año de prorroga legal a contar desde el 14/07/2013, y como es imposible llegar a una solución amigable acude a la vía jurisdiccional, a los fines de demandar el cumplimiento de contrato celebrado y en consecuencia sea condenado: Primero: A la entrega, libre de personas y de bienes el inmueble arrendado constituido por local comercial antes señalado. Segundo: a la indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumpliendo de la obligación de entregar el inmueble arrendado hasta la entrega definitiva del inmueble. Tercero: las costas y costos del proceso. Consigna originales de contratos privados de arrendamientos que corren insertos en el presente asunto marcados, con letra “A” folio 06, letra “C” folio 10, letra “D” folio 11, letra “E” folios 12 y 13, letra “F” folios 14 y 15, letra “G” folios 16 y 17. Y fundamenta la presente demanda de conformidad con los artículos 1167 y 1594 del Código Civil y elige el procedimiento establecido en el artículo 43 del Nuevo Decreto Con Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial. Al respecto este tribunal a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda pasa a realizar las siguientes consideraciones: Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de Ley, en caso contrario negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos. (Subrayado del Tribunal). De conformidad con lo establecido en la norma transcrita, el tribunal admitirá la demanda si no es contrario al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley, por lo que de acuerdo lo alegado, por la parte actora en su demanda se hace necesario traer a colación lo establecido el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, que indica lo siguiente: …. (Omissis)… CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL.- La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes. Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el límite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración, por efecto de la conclusión de la prórroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar a la prórroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prórroga, que en la praxis se conoce como “automática”, no se traduce de alguna manera en el sentido de que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsistente o no delicado, pues las partes cuando establece esa prorroga están consientes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión. No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Continua señalando el citado autor sobre la prorroga legal lo siguiente: … Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas. La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado por las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3, 2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora está especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI. La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establecen un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más. Es obligatoria la prórroga del modo acordado, debido a que por el solo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prórroga convenida. La prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, que antes del vencimiento del término prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prórroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada. Tal y como hemos observado, la prorroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada y dentro de la misma los subtipos de prorroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendamiento, así como las prorrogas sucesivas… (Omissis). Por su parte el Código Civil establece en el artículo 1599 lo siguiente: Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Igualmente el nuevo Decreto Con Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial en el artículo 26 estable: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho de optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: - ) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. - ) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración más de un (1) año y menos de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. -) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de más de cinco (5) años, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. - ) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenido por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. Tanto la doctrina como las disposiciones legales antes mencionadas, señalan: La Prórroga Legal, es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado, para lo cual en los contratos de arrendamiento que tengan por celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas establecidas en el nuevo Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye). Dado lo anterior se hace importante destacar que el Juez, en materia de arrendamiento, debe hacer una valoración previa del instrumento que sirve de fundamento a su pretensión, para determinar si la vía escogida por el actor es la idónea para ello, y verificar si puede dar curso o no a la pretensión incoada. Así lo señaló nuestro más Alto Tribunal, en sentencia dictada en fecha 24-04-2002 por la Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, expte. Nº 02-0570, sentencia Nº 834, que: “…la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto,….En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.” Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (Resaltado añadido). Con vista a la doctrina, las disposiciones legales y la sentencia del Máximo Tribunal y por cuanto del libelo de la demanda se desprende que la parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento para lo cual consigna varios contratos de arrendamientos privados. Por lo que este tribunal debe forzosamente pasar a revisar exhaustivamente los instrumentos presentados como anexo al libelo de demanda, a los fines de determinar la acción escogida por el actor, la cual se encuentran marcados con letra “A” folio 06, letra “C” folio 10, letra “D” folio 11, letra “E” folios 12 y 13, letra “F” folios 14 y 15, letra “G” folios 16 y 17. Contratos de arrendamientos privados celebrados entre Dulce María Blasco Dorante como arrendadora y Vicenzo Loseto Autuori como arrendatario, se observa que el contrato de arrendamiento marcado con letra “A” folio 06, en su clausula novena señala: El plazo de este contrato es únicamente por doce (12) meses y comenzara a regir a partir del 15 de Noviembre del 2008 hasta el 15 de Noviembre del 2009. El contrato de arrendamiento marcado con letra “C” folio 10, en su clausula octava señala: El plazo de este contrato es únicamente por doce (12) meses y comenzara a regir a partir del 15 de Noviembre del 2009 hasta el 14 de Noviembre del 2010. El contrato de arrendamiento marcado con letra “D” folio 11, en su clausula octava señala: El plazo de este contrato es únicamente por doce (12) meses y comenzara a regir a partir del 15 de Noviembre del 2010 hasta el 14 de Noviembre del 2011. El contrato de arrendamiento marcado con letra “E” folio 12 y 13, señala: que han convenido en celebrar un acuerdo de prorroga legal de doce (12) meses que inicia el 15 de Noviembre del 2011 y culmina el 14 de Noviembre del 2012. El contrato de arrendamiento marcado con letra “F” folio 14 y 15, señala: que el arrendatario solicito una prorroga adicional, se acuerda entre las partes la entrega definitiva del inmueble para el día 15 de Mayo del 2013, igualmente las partes acuerdan que el canon de arrendamiento que regirá la presente prorroga por el lapso de seis (6) meses, en tal sentido la referida prorroga inicia el 15 de Noviembre del año 2012 y culmina el 14 de Mayo del 2013. El contrato de arrendamiento marcado con letra “G” folio 16 y 17, señala: que el arrendatario solicito una segunda prórroga adicional, y siendo que cumplido el lapso de entrega del inmueble es decir el 15 de Mayo del 2013 el arrendatario declara que necesita una nueva prórroga de dos meses adicionales por lo que se acuerda entre las partes la entrega definitiva del inmueble para el día 14 de de Julio del 2013, en tal sentido la referida prorroga inicia el 15 de Mayo del año 2013 y culmina el 14 de Julio del 2013, así mismo por medio del presente documento las partes acuerdan la no renovación del contrato de arrendamiento y el inicio de la prorroga adicional. Una vez vencida el lapso de dos meses el arrendatario deberá efectuar la entrega material del inmueble... Siendo pues que el actor alega que la presente relación arrendaticia se inicio el 15/11/2008 hasta el 14/07/2013, que tendría una duración de cuatro años y ocho meses, y que el arrendatario tendría un lapso de un año de prorroga legal a contar desde el 14/07/2013. Así pues de la revisión y análisis de los hechos del libelo de la demanda y de los instrumentos que le acompaña. Observa esta juzgadora que la voluntad de las partes al momento de celebrar el contrato, fue pactar un contrato a tiempo determinado que inicio el 15/11/2008 y sucesivamente realizaron otros contratos a tiempo determinados hasta el 14/07/2013, fecha en el cual venció el último de los contratos, y conforme a lo establecido en el artículo 26 del Decreto Con Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, a partir del 15 de Julio del 2013, se iniciaba la prórroga legal, que establece: cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de más de un (1) año y menos de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. La cual transcurrió hasta 15 de julio del 2014, en dicha fecha le nació al arrendador el derecho de reclamar la entrega del inmueble, por lo que se tiene que al vencimiento del término del último contrato de arrendamiento, operaba de pleno derecho la prorroga legal, la cual transcurrió y venció el 15 de Julio 2014, y así se establece. En ese sentido el artículo 1 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, establece lo siguiente: El presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. (Subrayado del tribunal). Y el artículo 3 dispone: Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En aplicación del presente decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediantes los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas. (Subrayado del tribunal). Artículo 6 ibídem establece: … La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica: 1. Las disposiciones del presente Decreto Ley. 2. Los reglamentos que desarrollen el presente decreto ley. 3. Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general, que fueran dictada por el Ministerio con competencia en materia de comercio de conformidad con lo dispuesto en el presente decreto ley 4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. en tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión. (Subrayado del tribunal). De acuerdo a los disposiciones legales antes transcritas, el nuevo Decreto Ley establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinado al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los derechos que el mismo establece como irrenunciables y por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas, siendo que el mismo Decreto Ley expresamente establece que por cuanto la relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, prevalecerá un orden de aplicación y prelación de normas que regularan la relación arrendaticia teniendo en primer orden el nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, es decir existiendo esta Ley especial que regula la materia de arrendamientos, las demandas deben estar sustentadas y fundamentadas principalmente por dicho Decreto, y siendo que en el caso de autos el demandante fundamenta su demanda de cumplimiento del contrato de arrendamiento para la entrega del inmueble arrendado por las disposiciones del Código Civil, sin fundamentar los supuestos de hechos y de derechos por lo que demanda en el nuevo Decreto Ley, solo indica el procedimiento a seguir, no observando la Ley especial que regula la materia de arrendamiento de conformidad con lo señalado por la misma, que establece la prevalencia de su aplicación y es de cumplimiento obligatorio e inmediato, dado los intereses y derechos involucrados, lo contrario significaría violaciones a las normas sustantiva y de procedimientos, las cuales son de orden público, que garantizan el derecho al debido proceso, en el cual está implícita el derecho a la defensa, derechos estos establecido en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los cuales no pueden ser relajados, por lo que se hace necesario indicar que el artículo 40 del nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial tantas veces mencionado dispone que: Son causales de desalojo: literal g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o no renovación entre las partes. (Resaltado del tribunal). De la norma antes transcrita se infiere que, el actor puede pretender la acción de desalojo cuando se trate de un inmueble arrendado cuando el contrato suscrito haya vencido, según la causal prevista en dicha norma. Ahora bien, éste Tribunal observa que la parte actora fundamenta su petición, es en los artículos 1167 y 1594 del Código Civil para lo cual demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y siendo que el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece, es la acción de desalojo, con fundamento a los contratos suscritos que hayan vencidos, no siendo la acción escogida por el actor la adecuada, por cuanto solicitó fue el cumplimiento del contrato, con el fin de que se le entregue libre de personas y bienes el inmueble arrendado con fundamentos a los artículos del Código Civil antes señalados y tratándose de la material especial de arrendamiento de locales comerciales, el nuevo decreto establece como causal de desalojo que el contrato suscrito entre las partes haya vencido. Por lo que en efecto, la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, pues al encontrarse vencido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y habiendo transcurrido la prorroga legal de un año que opera de pleno derecho y vencida la misma lo procedente era intentar una acción de desalojo, y no una acción de cumplimiento de contrato fundamentado únicamente en el Código Civil, sin observar lo establecido en la Ley especial de arrendamiento que es de aplicación inmediata y preferente por mandato expreso de la misma. Tal circunstancia se encuentra tipificada en el artículo 40 literal (g) de la Ley de Arrendamiento, como motivo para solicitar la acción de desalojo, vía ésta permitida para colocarle fin a la relación arrendaticia que tiene como fundamento un contrato vencido, lo que a todas luces configura la improcedencia de la pretensión realizada por la parte demandante, es por lo que resulta a juicio de esta Juzgadora que la parte actora eligió la vía equivocada para terminar la relación arrendaticia existente con la demandada, en consecuencia y conforme a lo antes indicado este Juzgado en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil DECLARA INADMISIBLE la demanda por cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana DULCE MARIA BLASCO DE MENDOZA, titular de la cédula de identidad N° V- 7.362.357, asistida por el abogado Andrés Eloy Sánchez Álvarez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 207.893, contra el ciudadano VICENZO LOSETO AUTUORI, titular de la cedula de identidad N° V- 12.710.559. Por no tener asidero jurídico la pretensión del demandante en los términos en que fue traído a estrados. Así se decide. Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE . Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 25 días del mes de Julio de 2014. Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación. La juez provisoria Secretario (Firmada en su original) ( Firmado en su original) Abg. Milagro de Jesús Vargas Abg. Rafael Sánchez Publicado en esta misma fecha a las 3:pm. El Suscrito, Secretario del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, CERTIFICA: Que la copia fotostática que antecede es exactamente igual al original que se encuentra en el asunto KP02-V-2014-002179, Certificación que se expide por mandato judicial de esta misma fecha. En Barquisimeto a los 15 días del mes de Julio del 2.014. Años: 204º y 155º.- El Secretario Abg. Rafael Sánchez M.