TSJ Regiones - Decisión

COMPETENCIA CIVIL

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE:
Ciudadano JUAN CARLOS MATA LUBIN y DELIA DEL CARMEN SALAZAR DE MATA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-15.371.712 y V-16.945.496, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES:
Ciudadano LUIS ANTONIO ANAYA DUARTE, RAFAEL MARRON RANGEL, LUIS DEL VALLE ANAYA ANAYA y CELIA MATA LUBIN, abogados en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.437, 56.533, 124.842 y 131.614 respectivamente.

PARTE DEMANDADA:
El ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-18.450.558.

APODERADA JUDICIAL:
Ciudadana MARIA ALEJANDRA LEÓN MORENO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 197.742.

CAUSA:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA, que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
EXPEDIENTE:

N° 13-4591

Se encuentran en esta Alzada las actuaciones que conforman el presente expediente, en virtud del auto dictado al folio 91, en fecha 25 de julio de 2013, que oyó en ambos efectos, la apelación propuesta al folio 88, por el abogado RAFAEL MARRON RANGEL, en su carácter de co-apoderado judicial de los ciudadanos JUAN CARLOS MATA LUBIN y DELIA DEL CARMEN SALAZAR GONZALEZ, parte actora, en fecha 10 de julio del 2013, contra la decisión dictada de fecha 10 de julio de 2013, que riela del folio 86 y 87, que declaró (SIC…) “INADMISIBLE la pretensión propuesta por la parte actora por cuanto es contraria a una disposición expresa en la ley al no haberse agotado el procedimiento previo al que alude el artículo 5 supra referido…”.

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia este Tribunal hace las siguientes consideraciones:

CAPITULO PRIMERO
1.- Síntesis de la Controversia
1.1.- Antecedentes.-

El Juez de la causa en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, abogado RAFAEL MARRON RANGEL, remitió a esta alzada expediente original, signado con el Nº 19.715, nomenclatura de ese Tribunal, en el cual contiene lo siguiente:

- Cursa del folio 01 al 11, escrito de fecha 12-03-2013, presentado por los ciudadanos JUAN CARLOS MATA LUBIN y DELIA DEL CARMEN SALAZAR DE MATA, asistidos por la abogada CELIA MATA LUBIN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 131.614, parte actora, contentivo de libelo de demanda, la cual alego entre otros que:

• Que consta de documento auténtico, otorgado por ante la Notaría Publica Primera de Puerto Ordaz, en fecha 16 de agosto de 2012, quedando anotado bajo el Nº 12, Tomo 244, folios 40 al 43 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, que suscribieron un contrato de opción de compra venta con el ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un (01) apartamento destinado para vivienda, identificado con el Nº 3-4, situado en el tercer piso, del edificio 04-3, del Conjunto Residencial “Rió Aro Plaza” ubicado en la Urbanización Rió Aro, UD-294, de Ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar.
• Señalan lo dispuesto en las cláusulas TERCERA y SEGUNDA del contrato de opción de compra venta. Que es el caso, de acuerdo a las instrucciones que maneja la banca en materia de créditos hipotecarios es requisito esencial que los contratos de opción de compra venta o promesas bilaterales de compra-venta, tengan una vigencia y duración de 150 días, discriminados de la siguiente manera: (120) días contados a partir de la fecha de la suscripción de la promesa bilateral de compra venta y (30) días continuos adicionales como plazo de prórroga en caso de que el saldo restante de la operación de compra venta dependa de la aprobación de un crédito hipotecario, y como quiera que el documento suscrito no se ajustaba a los requerimientos para optar a un crédito hipotecario por estipular un plazo inferior al debido; es por ello que comunican tal condicionamiento al ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, quien voluntariamente decidió celebrar con ellos una nueva opción de compra venta en fecha 17-09-2012, dejando tácitamente sin efecto la opción de compraventa suscrita en fecha anterior y modificando las condiciones suscritas originalmente, quedando plenamente vigente el nuevo contrato con las disposiciones de modo de pago y tiempo.
• Que una vez suscrito el contrato de opción de compra venta, se dispusieron a realizar todas las gestiones atinentes a la solicitud y aprobación del préstamo hipotecario señalado en la cláusula SEGUNDA del contrato, siendo notificados en fecha 15 de febrero del presente año que el mismo habría sido aprobado por la totalidad del monto adeudado al promitente vendedor, es decir, por la cantidad de (Bs.350.000,00).
• Que desde la fecha de suscripción del contrato de opción de compra venta de fecha 17 de septiembre de 2012 hasta la fecha cierta de aprobación del crédito, 15 de febrero de 2013, transcurrieron 151 días continuos; dentro de los cuales se evidencia su buen y diligente proceder en todo momento, lo cual se comprueba con la aprobación misma del crédito hipotecario, no pudiendo serles imputable y por lo tanto no tienen responsabilidad por la demora de (01) día en que incurriera la institución financiera Banco Bicentenario en notificar la aprobación del crédito y posterior desembolso de los recursos al momento de protocolizar el documento definitivo de compra venta, así como tampoco por el tiempo transcurrido desde el momento en que el documento es presentado en la oficina de Registro Público hasta su efectiva suscripción por parte de los contratantes.
• Que el día 22 de febrero de 2013 fueron convocados a una reunión en las instalaciones de la Inmobiliaria Hemisferios (empresa Inmobiliaria mediadora en el presente negocio jurídico) por parte del ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, quien manifestó su intención de dar por resuelto de pleno derecho el contrato de opción de compra venta alegando un supuesto incumplimiento de su parte al no hacer entrega del monto adeudado el día 14 de febrero de 2013, y señalando además que había contratado hasta esa fecha y de ahora en adelante si realizara alguna operación de venta sobre el inmueble sería bajo un nuevo precio superior al contrato suscrito.
• Comunicándole al vendedor las causas que habían retrasado el pago y las razones por las cuales no podía considerar que estaban incumpliendo el contrato. Finalizada la reunión y habiendo expresado cada parte su postura, el prominente VENDEDOR de resolver el contrato o establecer un nuevo precio superior al pactado, y ellos de asumir la mora en vista de que había operado un retardo en el incumplimiento más no un incumplimiento definitivo; se dispusieron hacer la cancelación de las solvencias e impuestos a que estaba constreñido el demandado, y presentar el documento definitivo de compra venta por ante la oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, quedando su protocolización fijada para el día 05 de marzo de 2013, situación comunicada vía electrónica mediante su correo personal los días 01-03-2013 y 04-03-2013, tanto a la representación de la inmobiliaria como así al mismo vendedor, quien informó vía telefónica que se encontraba en Margarita, Estado Nueva Esparta, y que para trasladarse a Puerto Ordaz para firmar el documento definitivo de compra venta, debían costearle los pasajes de ida y vuelta a lo cual accedieron mas no llegaron a comprar debido a que nunca les giró instrucciones sobre la fecha y hora en que tenía disponibilidad de trasladarse a Puerto Ordaz.
• Llegada la fecha para la protocolización, 05 de marzo de 2013, encontrándose en la oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en presencia de la representación judicial del BANCO BICENTENARIO, el ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, no se presentó a firmar y dar cumplimiento al compromiso suscrito.
• Que de conformidad con lo establecido en los artículos 1159 y 1160 del código civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente al cumplimiento de lo expresamente señalado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, es por ello que, en el presente caso, se ha configurado un incumplimiento del contrato de opción de compra venta por parte del ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, al negarse expresamente a dar en venta definitiva el inmueble prometido en el contrato suscrito entre las partes, y ante el incumplimiento de las obligaciones a su cargo, no solamente le ha causado un desembolso adicional a su cargo sino que también los ha privado del acceso a una vivienda digna, acarreando además como pérdida consiguiente, la incapacidad de adquirir otro bien inmueble en vista de los elevados precios del mercado inmobiliario actual, siendo este un daño considerable en su patrimonio que indudablemente debe ser indemnizado por el referido ciudadano.
• Es por lo que solicita 1. El cumplimiento del contrato de opción de compra venta, otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, en fecha 17 de septiembre de 2012, quedando anotado bajo el Nº 48, Tomo 178 de los libros de autenticaciones llevados en dicha notaría, por parte del ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, o en su defecto sea condenado a ello el Tribunal. 2. La recepción por parte del ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO de la suma pactada como saldo del precio de la venta, esto es, la cantidad de (Bs.350.000,00). 3. Que ante la contumacia del ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO en vender el inmueble objeto de esa demanda, ese Tribunal declare en su sentencia que la misma sea considerada como título de propiedad y ordene a la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar su respectiva protocolización. 4. Que se condene al ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO a la indemnización que por concepto de daños y perjuicios establece la cláusula sexta de la opción de compra venta suscrita entre ellos ante el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, por la suma de (Bs.20.000,00) equivalentes al (10%) del monto total de las cantidades entregadas en calidad de cuota inicial en el suficientemente señalado contrato de opción de compra venta incumplido por el demandado. 5. Que se condene al demandado a la devolución de las cantidades que han desembolsado por concepto de pago de gastos administrativos, solvencia de inmueble, condominio, servicios básicos y honorarios; que tuvieron que soportar en su nombre para poder presentar a protocolización el documento definitivo de compra venta no suscrito finalmente por el mencionado ciudadano. 6. Que sea condenado el demandado a las costas y costos del juicio.

- Recaudos consignados junto al libelo de demanda.

• Cursa del folio 12 al 15, copia certificada del contrato de opción de compra venta, suscrito por el ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, y los ciudadanos DELIA DEL CARMEN SALAZAR GONZALEZ y JUAN CARLOS MATA LUBIN, en fecha 16-08-2012.
• Cursa del folio 16 y 17, copia fotostática del contrato de venta suscrito entre el ciudadano PAUL ALEXANDER BORGES MORENO, y el ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, sobre el inmueble objeto del presente litigio.
• Cursa del folio 18 al 21, copia fotostática del contrato de opción de compra venta, suscrito por el ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, y los ciudadanos DELIA DEL CARMEN SALAZAR GONZALEZ y JUAN CARLOS MATA LUBIN, en fecha 17-09-2012.
• Cursa del folio 29 al 34, resolución de crédito aprobado por el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., por la cantidad de (Bs.350.000,00).

- Cursa del folio 37 y 38, auto de fecha 15-03-2013, mediante la cual el Tribunal aquo ADMITE la presente demanda, ordenando emplazar al ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO.

- Cursa del folio 48 y 49, diligencia de fecha 12-04-2013, suscrita por el ciudadano alguacil el cual consigna boleta de citación sin firmar por el demandado de autos.

- Cursa al folio 62, escrito de fecha 17-04-2012, presentado por la representación judicial de la parte actora, la cual procede a solicitar la citación por carteles de la parte demandada. Seguidamente cursa al folio 65, auto de fecha 24-04-2013, el Tribunal acordó la citación por carteles de la parte demandada.

- Cursa al folio 65, diligencia de fecha 29-04-2013, suscrita por la representación judicial de la parte actora, y consigna los carteles de citación debidamente publicados. Seguidamente cursa al folio 72, nota de secretaria de fecha 15-05-2013, dejando constancia que fijo el cartel de citación en las fachadas de la casa del demandado.

- Cursa al folio 78, diligencia de fecha 26-06-2013, suscrita por la abogada MARIA ALEJANDRA LEÓN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, la cual consigna instrumento poder que acredita su cualidad.

- Consta a los folios 84 y 85, auto de fecha 10-07-2013, mediante el cual el Tribunal aquo, expone (sic…) “REPONE la presente causa al estado de admisión la cual se hará por auto separado anulándose el auto de admisión de fecha 15-03-2.013 y demás actuaciones subsiguientes…”. Seguidamente cursa del folio 86 y 87, decisión dictada por el Tribunal aquo la cual declara (sic…)”INADMISIBLE la pretensión propuesta por la parte actora por cuanto es contraria a una disposición expresa en la ley al no haberse agotado el procedimiento previo al que alude el artículo 5 supra referido…”.

- Cursa al folio 88, diligencia de fecha 10-07-2013, suscrita por la representación judicial de la parte actora, abogado RAFAEL MARRON RANGEL, el cual apela de la decisión dictada en fecha 10-07-2013 la cual declaro inadmisible la demanda.

- Cursa al folio 91, auto de fecha 25-07-2013, el Tribunal ordena escuchar la apelación ejercida en ambos efectos.

1.2.- Actuaciones realizadas en esta alzada.

- Consta del folio 98 al 100, escrito de fecha 30-09-2013, presentado por la abogada CELIA MATA LUBIN, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos JUAN CARLOS MATA LUBIN y DELIA SALAZAR DE MATA, respectivamente, parte actora, la cual presenta informes en la presente causa.

- Cursa del folio 102 al 104, escrito de fecha 08-10-2013, presentado por la abogada MARIA ALEJANDRA LEÓN MORENO, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, parte demandada, la cual presenta observaciones a los informes.

- Cursa al folio 108, diligencia de fecha 28-10-2013, suscrita por la representación judicial de la parte demandada, la cual ratifica en cada una de sus partes el escrito de observaciones.

- Cursa al folio 110, auto de fecha 30-10-2013, este juzgado de alzada fija la oportunidad para dictar sentencia dentro de los sesenta (60) días siguientes al presente auto.

CAPITULO SEGUNDO
2.- Argumentos de la decisión.

El eje central de presente recurso radica en la apelación inserta al folio 88, que ejerció el abogado RAFAEL MARRON RANGEL, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos JUAN CARLOS MATA LUBIN y DELIA DEL CARMEN SALAZAR DE MATA, parte actora, contra la decisión dictada en fecha 10 de julio de 2013, que declaró (sic…)”INADMISIBLE la pretensión propuesta por la parte actora por cuanto es contraria a una disposición expresa en la ley al no haberse agotado el procedimiento previo al que alude el artículo 5 supra referido…”; cursante del folio 86 y 87.

- Seguidamente consta del folio 98 al 100, escrito de informes presentado ante esta alzada, por la representación judicial de la parte actora, la cual alega entre otros que (sic…) “se contrae la controversia a que el tribunal aquo declaro la inadmisibilidad de la acción intentada por sus representados en ocasión de una errónea interpretación de la Ley contra el Desalojo y desocupación arbitraria de viviendas en Venezuela y una revisión deficiente del expediente contentivo de la causa. Que sobre las afirmaciones hechas en el auto recurrido, es necesario hacer referencia a que tal revisión de las actas procesales no fue del todo minuciosa y menos correcta, pues en sus argumentos la juzgadora señala que el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se exige lo constituye un inmueble destinado a vivienda principal condición mediante ningún medio probatorio fuere esgrimida por ninguna de las partes, más aún, consta en autos que el demandado, ciudadano GUSTAVO BORGES MORENO, no reside ni en el referido inmueble ni en el Estado Bolivar, pues expresamente señala mediante instrumento público (poder autenticado) que riela en el presente expediente que reside en Porlamar, Estado Nueva Esparta. Asimismo, constituye una falsa aplicación del derecho la interpretación de las normas contenidas en el decreto ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, pues el objeto, espíritu y razón de ese cuerpo legal es proteger a los adquirientes de viviendas y no como lo asegura y decide la juzgadora, a los propietarios vendedores. Que a los efectos de demostración de que el bien inmueble objeto de la negociación no constituye la vivienda principal del vendedor basta observar lo que establece el artículo 632 del código civil; siendo evidente que el inmueble objeto de la negociación incumplida por el demandado no constituye su vivienda principal, pues, de primeras, manifiestamente sus apoderados expresaron que es voluntad de su representado realizar nuevas negociaciones con el inmueble objeto del contrato suscrito con sus representados, y en ninguna parte afirma que el inmueble constituya de modo alguno el asiento de su hogar para sí o su grupo familiar. Que incurrió la juez aquo en una apreciación subjetiva y personal cuando falsamente señala que el bien objeto del juicio constituye la vivienda principal del demandado, sin apreciar las evidentes manifestaciones del demandante de desconocer las cláusulas que prohíben la resolución de pleno derecho del contrato de opción de compra venta, desconociendo además los medios probatorios consignados por esa representación para solicitar como medida cautelar la prohibición de gravar y enajenar el bien, y más aún, desconociendo el hecho cierto que por boca de la propia representación del demandado, han manifestado expresamente la voluntad de negociar el inmueble en desconocimiento del contrato suscrito, de las normas de orden público que regulan la compra de inmuebles, y que en el caso en concreto, no se perfeccionó en el plazo establecido por el hecho de un tercero (liquidación del crédito por parte de la entidad bancaria). Que este Tribunal asuma imperativamente el concepto de tutela judicial efectiva de los derechos y de la consideración del proceso como instrumento fundamental para la realización de la justicia, en este sentido lo que realmente surge de los autos como una verdad inobjetable, es que sus representados fueron objeto de un incumplimiento de contrato por parte del ciudadano GUSTAVO BORGES MORENO, quien además continúa celebrando nuevas negociaciones con el mismo inmueble litigioso; y no puede haber otro pronunciamiento por parte de este Tribunal que la declaratoria con lugar de la presente apelación, puesto que el auto que declara inadmisible la acción intentado en el Tribunal de Primera Instancia constituye un veredicto tan fuera de lugar pasando por encima de los derechos de sus representados…”.

Posteriormente cursa del folio 102 al 104, escrito de observaciones presentado ante esta alzada por la representación judicial de la parte demandada, abogada MARIA ALEJANDRA LEÓN MORENO, la cual alego entre otros que (sic…) “Primero: la parte actora, no entiende, ni ha entendido en ninguna de las instancias del proceso que el inmueble objeto de la demanda, es un inmueble destinado única y exclusivamente a vivienda familiar y según lo establecido en el artículo 5 y siguientes del Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, debió agotar el procedimiento administrativo previsto para este tipo de demanda. Segundo: la parte actora ha inobservado que el inmueble objeto de la opción de compra venta, se encuentra ubicado en el Conjunto Res. Rió Aro Plaza, edificio 4-3, apartamento 3-4, ubicado en la UD-294, R-3, es decir, está señalado en la ordenanza municipal como zona residencial, y el mismo documento de propiedad señala que es un inmueble destinado a vivienda familiar; en consecuencia, la demanda incoada ante el Tribunal de Primera Instancia es contraria a una disposición expresa en la ley, al no haberse agotado el procedimiento previo al que alude el artículo 5 supra referido; es por ello, que su poderdante a sabiendas que la negociación planteada por la parte demandante se hacia intolerable, debido a la finalización del lapso de operabilidad de la opción de compraventa y las constantes discusiones generadas con la parte actora, decidió girar cheque de gerencia en fechas 25/02/2013 por la suma de 40mil Bs y posteriormente otro en fecha 26/03/2013 por la suma de 180mil Bs, cuyos datos de identificación corren en autos, demostrando así la buena fe y la intención de restituir el dinero recibido como anticipo de la negociación, dinero que nunca quiso recibir la parte actora, proporcionándose para si la esperanza de suscribir el documento definitivo de compra venta aún sabiendo que la opción de compra venta había expirado desde el punto de vista legal. Tercero: La parte demandante, recurre la decisión emitida por el Tribunal de Primera Instancia, sin considerar la posibilidad de haber evacuado alguna inspección ante algún órgano competente a los fines de aclarar al Tribunal si su representado se encuentra o no ocupando el inmueble, no se puede tomar en consideración un planteamiento subjetivo y un tanto inverosímil formulado por la parte actora para cuestionar la obvia ocupación del inmueble, destacándose, que el documento de propiedad por sí mismo indica que el bien se encuentra ubicado en una zona residencial como se indicó anteriormente y tal como lo señala el respectivo documento de declaración de vivienda principal. Cuarto: La parte demandante recurre de igual manera la aludida decisión por considerar que los propietarios de los inmuebles quedan exentos de la aplicación del ámbito del decreto con rango valor y fuerza de ley, sin tomar en consideración que el propietario del inmueble por documento indubitable de propiedad está por encima de cualquier relación contractual suscrita con terceras personas, ya que, no detenta la cosa, sino que proporciona el nacimiento mismo de cualquier naturaleza contractual que quiera suscribir sobre su propiedad, indicando el artículo 2 del referido dispositivo legal. De tal manera, la misma norma indica que los que ocupen legítimamente un inmueble son protegidos por la ley, en el caso que les ocupa, el demandado suscribió el documento de opción de compraventa por tener la cualidad de propietario legítimo, vale decir justo título debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro, en consecuencia, no es cierto, que el Decreto Ley cuestione la debida protección ante futuros adquirientes inescrupulosos que pretendieron suscribir simultáneamente y de manera dolosa dos contratos de opción de compraventa, cuyos datos de identificación corren insertos en autos, sobre el mismo inmueble, idéntico sujeto, excepto una variación en el tiempo que sólo favoreció a parte demandante. Quinto: la parte demandante señala que la protección del Decreto Ley versa principalmente sobre los adquirientes de viviendas nuevas en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles destinados a vivienda principal comporte la pérdida de la posesión de la cosa, ya que los contratos de opciones de compraventa no son traslativos de propiedad, solo son precontratos que requieren del consentimiento de las partes para perfeccionarse y en el presente caso, el lapso de opción acordado por las partes para que se perfeccionara la compraventa definitiva del inmueble ampliamente identificado inequívocamente fue de 150 días, contados a partir de la autenticación del contrato, el cual finalizó en fecha 14/02/2013, sin que se haya realizado el pago a su cliente, como contraprestación a la venta del inmueble; en consecuencia, mal pudiera haberse suscrito el documento definitivo de venta sobre el inmueble, por tal razón, el decreto ley, no puede beneficiar a una adquiriente que jamás tuvo la posesión o la tenencia del inmueble ya que el mismo, nunca salió del patrimonio jurídico de su representado. Sexto: cabe indicar que la parte actora, alega en su exposición de motivo que el documento definitivo de compraventa no se materializó por causa de un tercero, alegando la aplicación de una resolución del Ministerio para Vivienda y habitad publicada en gaceta oficial el 21/02/2013, sin considerar que las leyes no tiene efecto retroactivo excepto para favorecer al reo o al trabajador, circunstancia que no aplica al caso en cuestión, ya que el documento de opción de compra venta había finalizado inequívocamente el 14/02/2013, antes de la entrada en vigencia de dicho decreto, precisando fehacientemente, que la causa principal por la que no se perfeccionó el contrato de compraventa, fue que su cliente nunca recibió el remanente del dinero acordado como parte total del precio convenido, dentro de la vigencia del contrato de opción de compraventa, en tal circunstancia, mal pudiera el Tribunal aquo acordar alguna medida cautelar sobre un inmueble que se dio en opción de compraventa y cuyo contrato venció sin haberse cancelado el precio estipulado por las partes. En los contratos no puede bastar la sola intención de hacer las cosas, pues lo que las partes convienen tiene fuerza de ley y si bien hubo la intención de vender el inmueble también es de suponer que había la intención de comprar, pero las circunstancias alegadas por la parte actora dejan entre dicho la falta de pago dentro del plazo convenido. Por lo que solicita sea declarada sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora en la sentencia definitiva…”.

Planteada como ha quedado la controversia este Tribunal para decidir observa:

La decisión apelada es la dictada el día 10 de julio de 2013, por la ciudadana Jueza MARINA ORTIZ MALAVE contentiva de la declaratoria de Inadmisibilidad de la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA, interpuesta por los ciudadanos JUAN CARLOS MATA LUBIN y DELIA DEL CARMEN SALAZAR DE MATA, en contra del ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, toda vez que constató que la parte actora no acreditó en autos haber tramitado la vía administrativa prevista en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, según el cual debe cumplirse en virtud de que el pedimento de la parte accionante traería consigo una posible ejecución contentiva de la perdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal.

En cuenta de lo anterior, este juzgador de alzada, procede analizar si en el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, debe suspenderse o continuarse el trámite por el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil, esto, en virtud de la publicación del Decreto Nº 8.190, de fecha 5 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, denominado “Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas”, concordado ahora con reciente sentencia Nº 502, publicada en fecha 1 de noviembre de 2011, Expediente 2011-000146, en la cual, en ponencia conjunta de esta Sala de Casación Civil, se estableció entre otros particulares, lo siguiente:

“…El anterior precedente jurisprudencial nos obliga a los integrantes de esta Sala de Casación Civil, que en aquellos casos sometidos a conocimiento de la Sala mediante el recurso de casación que pudiera resultar afectados la posesión legitima de una familia sobre un inmueble y que se encuentren comprendido dentro de la protección del Decreto ya indicado deben ser estudiados con acuciosidad y a la luz de los derechos fundamentales protegidos por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual si bien en principio involucra la afectación de un interés particular, lo cierto es que se trata de una situación de interés social que ha afectado a un sector importante de nuestra sociedad.
…omissis…
ANALISIS SOBRE EL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDA.
El artículo 1 dispone:
Artículo 1.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.”

De esta forma, entrando en el contenido del Decreto, se observa que el artículo 1° desarrolla su objeto, señalando que busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble.
De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
…omissis…
El decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:
1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11;
2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12.
El precitado artículo 12 es enfático al establecer que el procedimiento que debe ser cumplido en los juicios en curso, es previo a la ejecución de desalojos, con lo cual deja en claro, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. La referida norma preceptúa:
“Procedimiento previo a la ejecución de desalojos.
Artículo 12.- Los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo no menos de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el desalojo y cualquier otra persona que considere necesario en resguardo y estabilidad de sus derechos.” (Resaltado de la Sala).
En este orden de ideas, el artículo 12 ordena a los funcionarios judiciales, suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. En igual sentido se perfila el artículo 16° respecto a las medidas cautelares de secuestro.
…omissis…
La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados.
Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley.
Por lo tanto, considera esta Sala de Casación Civil, que el presente recurso de casación debe continuar en su trámite y así conocerlo, pues la suspensión del presente proceso sólo puede producirse en la oportunidad de una eventual ejecución de sentencia definitiva que provoque el desalojo del ocupante de la vivienda principal, hasta tanto no se genere y agote el procedimiento previo que indica el Decreto en referencia. Así se decide…”.

Asimismo, en jurisprudencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de febrero de 2012, con ponencia del magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, dejó sentado el análisis a la normativa prevista en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, al establecer:

(Sic…) “La jurisprudencia de la Sala, es clara y precisa al señalar en primer lugar que, los sujetos que comprende y beneficia este Decreto Ley son: Las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario y, seguidamente, hace mención al objeto del mismo, que es, la protección a los mencionados sujetos contra medidas administrativas o judiciales cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.
Asimismo, se desprende que la intención del conjunto normativo del referido Decreto no es la paralización de todos los procesos judiciales, sino simplemente continuar el trámite de los mismos hasta la fase de ejecución cuando esta implique el desalojo arbitrario de los ocupantes de la vivienda, que es cuando deberán ser suspendidos, mientras se aplican y verifican los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley, esto, en aras de evitar el desalojo injusto de la vivienda destinada como principal, o una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados…”.
Es necesario destacar la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1317 de fecha 03 de agosto de 2011, expediente No. 10-1298, la cual hizo referencia al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.668 del 6 de mayo de 2011, estableció lo siguiente:

(Sic…) “corresponde afirmar que el derecho a una vivienda adecuada –o digna- no puede ser un derecho retórico, el cual, en efecto, aun cuando dispone de un amplio marco jurídico en nuestro país, debe propenderse a su efectiva concreción, evitando en lo posible que sea desplazado al evanescente mundo de las aspiraciones éticas. La garantía de tal derecho, cuyo contenido trasciende socialmente, implica un real compromiso, una política de acción social, “un enorme esfuerzo (…) –por parte del Estado a través de sus órganos y entes, entiéndase incluido al Poder Judicial- en función de la complejidad social y económica de la solución de problemas habitacionales (…)” (Exposición de Motivos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas), que garantice plenamente a toda persona el acceso a la misma, sin que sea posible excluir a ningún segmento de la población. De esta forma, dentro de la nueva concepción del Estado Social de Derecho y de Justicia en Venezuela, se ha ido adecuando ese marco jurídico, pretendiendo corregir los desequilibrios y las distorsiones causadas por la amplia injerencia del sector privado, que había venido menoscabando el goce del derecho a la vivienda, en especial a los menos favorecidos económicamente, brindando la debida seguridad al acceso y a la tenencia de la vivienda. Al respecto, se han promulgado leyes de trascendencia social vinculadas con el derecho a la vivienda, como la Ley Orgánica para Terrenos y Viviendas, la Ley de Tierras Urbanas, la Ley de la Academia Nacional de la Ingeniería y el Hábitat, la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, la Ley que Autoriza el Establecimiento de Bancos Multinacionales de Crédito Habitacional, la Ley que Regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional y, muy recientemente, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, entre otras. Cabe destacar que este desarrollo legislativo se ajusta a los requisitos que, desde el punto de vista de la regulación jurídica, estableció el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales en la aludida Observación N° 4, con el fin de que los Estados garanticen el derecho a la vivienda digna, una protección legal contra el desahucio, el hostigamiento u otras amenazas, independientemente de cualquiera de la forma que adopte -arrendamiento, vivienda en cooperativa, ocupación por el propietario, vivienda de emergencia y los asentamientos informales (incluida la ocupación de tierra o propiedad)-, y que permita la justiciabilidad de tal derecho, es decir, que quien se vea afectado en su disfrute pueda acudir ante los tribunales para presentar una reclamación y obtener una justicia eficiente y efectiva al respecto.
Ahora bien, en los actuales momentos, la demanda de vivienda en Venezuela se ha convertido en un problema social serio, que trasciende al individuo y las obligaciones asumidas por el Estado en una Convención Internacional, pues existe una gran cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, a las cuales acceden a través de arrendamientos inmobiliarios, comodatos o cualquier otra alternativa de ocupación o mediante la compra a crédito, lo cual denota la brecha existente entre la real satisfacción del contenido del derecho a la vivienda y la situación reinante, sobre todo ante las limitaciones de los recursos económicos y otros existentes. Así las cosas, se advierte que el aludido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, de manera novedosa, impone la obligación a los jueces de la República de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen de manera legítima, en calidad de arrendatarias, arrendatarios o comodatarias o comodatarios, inmuebles destinados a vivienda principal (artículo 2), el cual deberán aplicar en forma preferente a la legislación que rige los arrendamientos inmobiliarios o a la norma adjetiva en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de los sujetos objeto de protección (artículo 19) para la solución de conflictos que se susciten con ocasión de los mismos. En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide.”

Asimismo, cabe destacar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 13 de marzo de 2012, con ocasión de un recurso de casación propuesto por el ciudadano Raúl Rivas Garantón y otros, en un juicio de resolución de contrato de arrendamiento e indemnización por daños y perjuicios, expresó que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley objeto de estudio, el sistema adquiere un marco jurídico integral de protección de los ciudadanos, particularmente en su derecho humano a la vivienda, y tal protección debe entenderse en forma integral pues la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal.

Ahora bien, este juzgador observa que efectivamente la parte actora al respecto en su libelo de demanda señala en el petitorio que la demandada convenga o sea condenada en lo siguiente (sic…) “El cumplimiento del contrato de opción de compra venta otorgado por ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz, en fecha diecisiete (17) de septiembre de 2012, quedando anotado bajo el Nº 48, Tomo 178 de los libros de autenticaciones llevados en dicha Notaria, por parte del ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, plenamente identificado; o en su defecto sea condenada a ello por este Tribunal (…) 3. Que ante la contumacia del ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, en vender el inmueble objeto de esta demanda, este tribunal declare en su sentencia que la misma sea considerada como titulo de propiedad y ordene a la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar su respectiva protocolización…”. Sin embargo, de lo anterior este juzgador observa una serie de alegatos realizados por el actor, específicamente cuando expone que (sic…) “la protocolización fue fijada para el día Martes Cinco (05) de Marzo de 2013 (…) que el vendedor informó vía telefónica que se encontraba en Margarita, Estado Nueva Esparta, y que para trasladarse a Puerto Ordaz para firmar el documento definitivo de compra venta, debían costearle los pasajes de ida y vuelta Porlamar- Puerto Ordaz-Porlamar…”.

Ahora bien, de los documentos que cursan en autos, se evidencia Instrumentó poder debidamente notariado por ante la Notaria Publica Segunda de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, en fecha 17-04-2013, inserto bajo el Nº 20, Tomo 100 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, consignado por la representación judicial de la parte demandada, folio 79 al 82, expresa lo siguiente (sic…) “Yo, GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, Venezolano, Mayor de edad, soltero, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-18.450.558, Civilmente hábil y domiciliado en la ciudad de Porlamar, Estado Nueva Esparta…”. Negrillas y Subrayado de este Tribunal.

En análisis de lo antes expuesto, se obtiene que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, busca proteger al débil jurídico, siendo en este caso los optantes, ciudadanos JUAN CARLOS MATA LUBIN y DELIA DEL CARMEN SALAZAR DE MATA, respectivamente, por ser los que compraron para obtener una vivienda principal, y observándose además, que no se evidencia de autos de que el ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, este ocupando el inmueble objeto del presente litigio ubicada en el Conjunto Residencial identificado con el Nº 3-4, Rió Aro Plaza, Urbanización Rió Aro, UD-294, Ciudad Guayana, Municipio Caroní del Estado Bolívar, y en cuenta de las señaladas circunstancias la decisión dictada por el Tribunal aquo, en fecha 10 de julio de 2013, viola la tutela judicial efectiva, pues el a-quo debió determinar, si hay poseedor legitimo, y si lo está poseyendo, y siendo que consta en autos, la actuación realizada por la representación judicial de la parte demandada al consignar instrumento poder que alude al domicilio del demandado, ello conlleva a deducir de manera lógica, que el demandado vive en Porlamar, tal como fue declarado ante la notaria al identificarse. Es así que, este juzgador destaca que no todo juicio cuyo objeto de litigio sea un inmueble destinado a vivienda principal, puede ser aplicado el referido Decreto, es decir, como en el presente caso que se debe analizar si existe poseedor legitimo, y si lo esta poseyendo, así también observar si el vendedor posee otra vivienda en la cual conste sea el asiento de su vivienda principal, por lo cual, la ejecución de la decisión en el presente juicio no traería consigo una posible ejecución contentiva de la perdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal, salvo que se demuestre lo contrario, y así se establece.

Como coronario de lo antes expuesto, esta alzada debe declarar CON LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora, abogado RAFAEL MARRON RANGEL, en consecuencia, queda REVOCADO el fallo dictado en fecha 10 de julio de 2013, inserto del folio 86 y 87, que declaró Inadmisible la demanda interpuesta, por ser contraria a lo dispuesto en el artículo 5 del Decreto con Valor y Fuerza de ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. En consecuencia se ordena continuar el curso legal de la causa, por no constar en autos que el inmueble objeto del litigio se encuentre habitado por el vendedor GUSTAVO BORGES, parte demandada en esta causa, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.
CAPITULO TERCERO
Decisión

En fuerza de las consideraciones anteriores este JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación efectuada en fecha 10 de julio de 2013, por el abogado RAFAEL MARRON RANGEL, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos JUAN CARLOS MATA LUBIN y DELIA DEL CARMEN SALAZAR DE MATA, parte actora, contra la decisión de fecha 10 de julio de 2013, que declaró Inadmisible la presente demanda, con motivo del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, sigue los ciudadanos JUAN CARLOS MATA LUBIN y DELIA DEL CARMEN SALAZAR DE MATA, en contra del ciudadano GUSTAVO ADOLFO BORGES MORENO, dictado por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y Transito del Segundo Circuito y Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. En consecuencia se ordena continuar el curso legal de la causa. Todo ello en conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales ya citadas y los artículos 12, 15 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

Queda REVOCADO el auto de fecha 10 de julio de 2013, inserto del folio 86 y 87, que declaró Inadmisible la presente demanda, dictado por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y de Transito del Segundo Circuito y Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

Por cuanto la presente causa salió fuera del lapso legal, en virtud de las publicaciones de las sentencias recaídas en las causas signadas con los Nros. 13-4433, 13-4514, 13-4476, 13-4630, 13-4610, 13-4640, 13-4683, 13-4639, 13-4653 y 13-4693 de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes.

Publíquese, regístrese, déjese copia y devuélvase oportunamente el Juzgado de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en Puerto Ordaz, a los cinco (05) días del mes de febrero del dos mil catorce (2.014). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
El Juez,

Abg. JOSE FRANCISCO HERNANDEZ OSORIO,

La Secretaria,

Abg. Lulya Abreu López.

En la fecha ut supra siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.), se publicó la sentencia anterior, previo el anunció de Ley. Conste.
La Secretaria,

Abg. Lulya Abreu López.
Exp.13-4591.
JFHO/LAL/laura.