REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, veintinueve de abril de dos mil catorce 204º y 155º ASUNTO: KP02-V-2014-001186 Visto el libelo de demanda presentado por el ciudadano, JOSÉ NANI AGUERO, titular de la cédula de identidad N° 3.086.417, asistido por el Abg. Ángel Navas González, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.767, por medio de la cual demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARENDAMIENTO al ciudadano WILLIAMS ELIS ZANABRIA ROMERO, titular de la cédula de identidad N° 11.964.990. Este Tribunal ha observado que: El actor pretende a través de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, y consecuencialmente, la entrega de un local comercial ubicado: En la calle 41, entre carreras 24 y 25, número 24-33, Parroquia Concepción Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, y según lo narrado por el actor que de manera confusa señala en el encabezado de su escrito, que demanda el desalojo del referido inmueble y posteriormente, señala que demanda la resolución de contrato de arrendamiento realizado entre las partes, por el incumplimiento por parte del arrendatario del pago de los cánones de arrendamiento, de la cual se transcribe textualmente lo siguiente: del folio 1: “…acudo para demandar el desalojo del ciudadano Williams Elis Zanabria Romero…”. Al folio 1, vuelto lo siguiente: “…en fecha primero (01) de febrero del año dos mil cinco (2005), realice un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano Williams Elis Zanabria Romero, en lo sucesivo arrendatario, el cual se convirtió en contrato a tiempo indeterminado, producto del incumplimiento por las obligaciones contraídas por el arrendatario…”. Al folio (2): “…igualmente se convino mutuamente entre las partes en fijar la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000), en contrato verbal vigente para la fecha…”. Al folio 2, vuelto: Objeto de la pretensión: El objeto de la pretensión de esta demanda es conseguir que el tribunal en virtud de la extemporaneidad de la falta de pago de los cánones arrendamiento en que incurrió el demandado decrete la resolución del contrato y en consecuencia la entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes…” Al folio 4 vuelto: en su petitorio establece: “... demando como en efecto lo hago al arrendatario para que convenga o en su defecto a ello lo condene el Tribunal. Primero: a la resolución del contrato y en consecuencia a la entrega del inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la calle 41, entre carreras 24 y 25, N° 24-33, parroquia concepción Barquisimeto Municipio Iribarren, del Estado Lara, como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones contractuales arrendaticias, las cuales han sido violentadas en perjuicio del arrendador al no realizar oportunamente los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo junio, julio, agosto septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2012, y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del 2013. Segundo: a la cancelación de los cánones de arrendamiento insolutos dejados de percibir de los meses Julio y agosto del año 2013 que su totalidad suman seis mil bolívares y los que se continúan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble” . De manera que conforme a lo antes expuesto la parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento. Al respecto para decidir sobre la admisibilidad de la presente demanda este juzgado hace las siguientes consideraciones: El Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, Volumen 1, señala cuales con los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento: “Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis)”, es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones… (Omissis).-”. Por su parte el Código Civil establece en el artículo 1167 lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello “. Igualmente la Ley de Arrendamientos Inmobiliario en su artículo 1600 estable: “Si se resolviere el contrato celebrado por tiempo determinado por falta del arrendatario, tiene esta la obligación de pagar el precio…” (Subrayado del Tribunal). Tanto la doctrina como las disposiciones legales antes mencionadas, señalan que el contrato jurídicamente debe existir, el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato, éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones, la resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes por cuanto la resolución de contrato por incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, solo resulta procedente cuando se trata de un contrato de arrendamiento escrito celebrado a tiempo determinado, por cuanto no puede resolverse una relación que no tiene establecido un lapso de duración. En ese sentido se hace necesario traer a colación del Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero lo siguiente: “La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario receptio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencia jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo. Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continua la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión. Resultaría un contrasentido afirmar que si el contrato se ha extinguido por fuerza de la conclusión del tiempo prefijado, mal podría renovarse, cuando lo concluido o extinguido, concluido o extinguido está; resultando posiblemente incongruente que si por el solo vencimiento del término de la locatio conductio por tiempo determinado, ésta concluyó como lo establece el artículo 1.599 del Código Civil en relación con el artículo 1.600 y 1.614 eiusdem; no obstante que el artículo 1.614 (norma posterior), se ocupa de expresar que: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en lo que se hacen sin tiempo determinado. Como se observa, pareciera existir una contradicción entre los artículo 1.600 y 1.614 con el artículo 1.599 en lo relativo a la conclusión o extinción del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado y con el ánimo de mantener incólume ese conjunto normativo, se aprecia que ante el hecho de continuar el arrendatario ocupando el inmueble, por la actitud pasiva del arrendador, con el ánimo de aquél para continuar en la posesión del inmueble arrendado con el carácter que ha tenido, es comprensible la no conclusión o extinción del contrato, pues esta conclusión o extinción por el solo vencimiento del lapso temporal prefijado, no se produce, si no queda en suspenso su aparecimiento por defecto de la previsión establecida en los artículo 1.600 y 1.614 en comento, especialmente bajo el principio de la continuación arrendaticia contemplada en esta última norma, al establecer la vigencia continuativa bajo las mismas condiciones del contrato por determinación del tiempo; condiciones que pueden variar en cuanto al precio por fuerza del acto regulatorio, o en su defecto, según lo acordado por las partes cuando el inmueble no está sujeto a regulación y de encontrarse exento de la misma, se aplicará, como hemos observado, lo dispuesto en el artículo 14 de LAI. ¿Acaso la inacción del arrendador una vez agotada la prórroga legal o de no proceder la misma, no pareciera ser una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación? Es indudable, además, que las condiciones u obligaciones arrendaticias son conocidas por las partes, especialmente por el arrendador, estando preestablecidas y si bien no podrían ser las mismas, no obstante, se presume que pueden ser aun cuando no se trate del mismo tiempo. Hay un interés de protección tutelado por la ley inquilinaria. El Derecho Arrendaticio tiene, en el caso propuesto así como en muchos otros, un carácter regulador bajo un orden público de protección que no puede no debe obviarse o ignorarse… (Omissis)”. Así tenemos, que el Código civil en el artículo 1599 señala lo siguiente: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio” El artículo 1600 indica: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” Y el artículo 1614 ibídem: ” En lo arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado” Así pues el propio legislador señala que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma), y sin oposición del propietario, la relación se convierte o transformare en otra modalidad, es decir los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en lo que se hacen sin tiempo determinado. Se transforma debido a que continua la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. Dado lo anterior se hace importante destacar que el Juez, en materia de arrendamiento, debe hacer una valoración previa del instrumento que sirve de fundamento a su pretensión, para determinar si la vía escogida por el actor es la idónea para ello, y verificar si puede dar curso o no a la pretensión incoada. Así lo señaló nuestro más Alto Tribunal, en sentencia dictada en fecha 24-04-2002 por la Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, expte. Nº 02-0570, sentencia Nº 834, que: “…la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto,….En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.” Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (Resaltado añadido). Con vista a la doctrina, las disposiciones legales y la sentencia del Máximo Tribunal y por cuanto del libelo de la demanda se desprende que la parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento con fundamento a que se convino mutuamente a un contrato verbal, vigente para la fecha. Por lo que este tribunal debe forzosamente pasar a revisar exhaustivamente los instrumentos presentados como anexo al libelo de demanda, a los fines de determinar la acción escogida por el actor, las cuales se encuentran marcados con letras “A”, “b”, “C”, “D”, “E” y “F”, contratos de arrendamiento privados celebrado entre los ciudadanos José Nania Agúero, arrendador y el ciudadano arrendatario Williams Elys Zanabria Romero, se observa que el marcado con letra “A” con una duración un seis (6) meses a partir del 1 de febrero del año 2005 hasta el 30/07/2005, el marcado con letra ”B” con una duración de un año desde 01/03/2006 hasta 01/03/2007, el marcado con letra ”C” con una duración de un año desde 01/03/2007 hasta 01/03/2008, el marcado con letra ”D” con una duración de un año sin prorroga desde 01/03/2008 hasta el 01/03/2009, el marcado con letra “E” con una duración de un año sin prorroga desde 01/03/2009 hasta 01/03/2010, y el marcado con letra “F” con una duración de un año desde 01/03/2010 hasta 01/03/2011, y siendo que el actor señala que se convirtieron a tiempo indeterminado, por incumplimiento del arrendatario y que se convino mutuamente entre las partes en fijar la cantidad de tres mil bolívares mensuales en el contrato verbal vigente para la fecha. (Resaltado del tribunal). Así pues de la revisión y análisis de los hechos del libelo de la demanda y de los instrumentos que le acompañan. Observa esta juzgadora que la voluntad de las partes al principio, al momento de celebrar el contrato, fue pactar un contrato a tiempo determinado, siendo el primero celebrado el 01 de febrero del año 2005, hasta el 30 de julio 2005, y sucesivamente se celebraron otros contratos para un total de 6 contratos, siendo que el ultimo se realizo con una duración de un año desde 01 de marzo del año 2010 hasta el 01 de marzo del 2011. Conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, a partir del 02 de marzo del 2011 se iniciaba la prórroga legal. (De ser aplicable al caso) contemplada en el literal c) que establece: cuando la relación arrendaticia hay tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) se prorrogara por un lapso máximo de 2 años. La cual transcurrió hasta 02 de marzo del 2013, en dicha fecha le nació al arrendador el derecho de reclamar conforme lo establecido en el articulo 39 ibídem la entrega del inmueble. Pero como lo alega la parte actora que el contrato a tiempo determinado se convirtió a tiempo indeterminado, en consecuencia se produjo un consentimiento tácito de su parte en el sentido de seguir manteniendo el carácter de arrendador y en cuanto al demandado que este siguiera poseyendo el inmueble en calidad de arrendatario, lo que no es más que consintió que se produjera la tacita reconducción y al producirse la misma el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, máxima cuanto señala que convino mutuamente con el arrendatario en fijar la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000), del canon mensual, en el contrato verbal vigente para la fecha, de lo cual se tiene que la naturaleza del contrato de arrendamiento es verbal. Así se establece. En ese sentido el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente: “Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales: a) omissis…” (resaltado añadido). De la norma antes transcrita se infiere que, el actor puede pretender la acción de desalojo cuando se trate de un inmueble arrendado con un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, según las causales previstas en dicha norma. Ahora bien, éste Tribunal observa que la parte actora, se fundamenta en un contrato verbal, por medio del cual demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARENDAMIENTO, y siendo que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece, es la acción de desalojo, con fundamento a contratos de arrendamientos celebrados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado, no siendo la acción escogida por el actor la adecuada, por cuanto solicitó fue la resolución del contrato, con un contrato verbal que sirve de fundamento a la pretensión del demandante, la misma no tiene ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste verbal lo procedente era intentar una acción de desalojo, y no una acción de resolución de contrato. La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes, siempre que los motivos sean distintos a los establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cambio la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales establecidas por la disposición legal antes indicada; por cuanto la resolución de contrato por incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, solo resulta procedente cuando se trata de un contrato de arrendamiento escrito celebrado a tiempo determinado, ya que no puede resolverse una relación que no tiene establecido un lapso de duración. En base a este criterio y en aplicación del mismo en el presente caso, se observa que la parte demandante reclama la resolución del contrato de arrendamiento por falta de cánones de arrendamiento en un contrato verbal, razón ésta que se encuentra tipificada en uno de los ordinales establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento como motivo para solicitar la acción de desalojo, vía ésta permitida para colocarle fin a la relación arrendaticia que tiene como fundamento un contrato verbal, lo que a todas luces configura la improcedencia de la pretensión realizada por la parte demandante por el hecho de haber escogido la vía equivocada, es por lo que resulta a juicio de esta Juzgadora que la parte actora eligió la vía equivocada para terminar la relación arrendaticia existente con la demandada, en consecuencia y conforme a lo antes indicado este Juzgado en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil DECLARA INADMISIBLE la demanda intentada por el ciudadano, JOSÉ NANI AGUERO, antes identificado, asistido por el Abg. Ángel Navas González, antes identificado contra el ciudadano WILLIAMS ELIS ZANABRIA ROMERO, por no tener asidero jurídico la pretensión del demandante en los términos en que fue traído a estrados. Así se decide. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los 29 días del mes de Abril del 2014. Años: 204° y 155°.-------------------------------------------------------------------------------- La Jueza Provisoria Abg. Milagro de Jesús Vargas El Secretario Abg. Rafael Sánchez M. Publicada en esta misma fecha.