TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintisiete (27) de Septiembre del año dos mil trece (2013).
203º y 154º

ASUNTO: KP02-V-2010-003687

PARTE ACTORA: DIANET ALICIA NOUREDDINE GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 7.583.399.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: EUCLIDES SEBASTIÁNI MÁRQUEZ, Inscrito en el I.P.S.A. bajo el No. 64.079, respectivamente y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: OSWALDO BRUCES y EBELDA DEL CARMEN VILORIA DE BRUCES, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, domiciliados en la ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy y titulares de las cédulas de identidad Nros 2.085.199 y 4.063.243 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: HAROLD CONTRERAS ALVIAREZ y WILMER ALBERTO PÉREZ GARCÍA, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nº 23.694 Y 54.787 respectivamente y de este domicilio

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA interpuesta por la ciudadana DIANET ALICIA NOUREDDINE GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 7.583.399 por medio de su apoderado judicial Abogado Euclides Sebastiáni Márquez , Inscrito en el I.P.S.A. bajo el No. 64.079, respectivamente y de este domicilio. En fecha 14/10/2010 se recibió ante la URDD Demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO presentado por la parte actora (Folios 01 al 11). En fecha 18/10/2010 el Tribunal dictó auto de entrada a la presente demanda (Folio 12). En fecha 20/10/2010 el Tribunal dicto auto donde se admite la presente demanda (Folio 13 y 14). En fecha 27/10/2010 la secretaria de este Tribunal dejo constancia de la comparecencia de la ciudadana DIANET ALICIA NOUREDDINE GÓMEZ, y otorgó Poder Apud-Acta a los Abogados EUCLIDES SEBASTIÁNI y JOSÉ CONTRERAS, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nº 64.079 y 31.534 respectivamente (Folio 15 y Vto). En fecha 27/10/2010 se recibió escrito ante la URDD presentado por la parte actora solicitando se comisione al Juzgado 2do del Municipio San felipe, Independencia, Cocorote del Estado Yaracuy, a los fines legales (Folios 16 y 17). En fecha 01/11/2010 el Tribunal dictó auto acordando librar comisión de citación librándose conjuntamente con oficio y compulsa (Folio 18 al 20). En fecha 15/02/2011 el Tribunal dictó auto de entrada de las resultas de la Citación emanado del Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes del Estado Yaracuy y se agregándose al respectivo expediente (Folios 21 al 45). En fecha 14/03/2011 se recibió escrito por ante la URDD Civil por parte del actor solicitando se designe Defensor Ad litem (Folio 46). En fecha 16/03/2011 se dicto auto donde la Juez Temporal Isabel Victoria Barrera Torres se avoco al conocimiento de la presente causa (Folio 47). En fecha 22/03/2011 el Tribunal mediante auto dicto designo defensor ad-litem y se libro la boleta respectiva (Folio 48 y 49). En fecha 28/03/2011 el Alguacil de este Tribunal consignó boleta de Notificación firmada por el Abogado FREDDY CORDERO en su condición de Defensor Ad-litem de los ciudadanos OSWALDO BRUCES Y EBELDA DEL CARMEN VILORIA DE BRUCES (Folios 50 y 51). En fecha 31/03/2011 el Tribunal mediante auto dejo constancia que compareció el ciudadano Freddy Cordero, aceptando el cargo de Defensor Ad-litem (Folio 52).En fecha 05/05/2011 la Secretaria de este Tribunal dejó constancia que compareció la Abogada PATRICIA PURIFICATO, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 117.613 y sustituyó Poder a los Abogados WILMER PÉREZ y HAROLD CONTRERAS, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nº 54.787 y 23.694 respectivamente (Folios 53 al 55). En fecha 05/05/2011 se recibió ante la URDD Civil ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA por parte del Defensor Ad-litem (Folio 56 al 60). En fecha 05/05/2011 se recibió ante la URDD Civil escrito de contestación presentado por los abg. Harold Contreras y Wilmer Pérez representantes legales de la parte demandada (Folios 61 al 76). En fecha 06/05/2011 el Tribunal mediante auto dictó dejando constancia del vencimiento del lapso de emplazamiento y providenciando sobre la Reconvención (Folio 77). En fecha 10/05/2011 se recibió ante la URDD Civil diligencia suscrita por el representante legal de la parte actora Apelando del auto de fecha 06-05-2011, y aperturandose la causa KP02-R-2011-000630 (Folio 78). En fecha 16/05/2011 se recibe por ante la URDD Civil ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN presentada por la parte actora (Folios 79 al 82). En fecha 16/05/2011 el Tribunal mediante auto Revoco el auto de fecha 06/05/2011 declarando inadmisible la reconvención y ordenando la notificación a las partes intervinientes (Folios 83 al 85). En fecha 17/05/2011 el Tribunal libró las boletas de notificación (Folios 86 y 87). En fecha 18/05/2011 se recibió ante la URDD Civil diligencia del Abg. Wilmer Pérez apoderado de los demandados, Apelando del auto de fecha 16/05/2011 (Folio 88). En fecha 14/06/2011 el Alguacil consigno boleta de notificación firmada por el abogado Euclides Sebastiáni (Folios 89 y 90). En fecha 15/06/2011 se recibió ante la URDD Civil del Abg. Wilmer Pérez apoderado de los demandados escrito en el cual ratifica apelación (Folio 91). En fecha 01/07/2011 el Tribunal mediante auto oye apelación y ordeno remitir copias certificadas (Folio 92). En fecha 07/07/2011 se recibió ante la URDD Civil diligencia presentada por el Abg. Wilmer Alberto Pérez García apoderado de la parte demandada solicitando copias certificadas (Folio 93). En fecha 11/07/2011 el Tribunal dicto auto acordando las copias certificadas conforme a lo solicitado (Folio 94). En fecha 19/07/2011 el Tribunal dictó auto agregando las pruebas promovidas por la parte actora (Folio 95 al 102). En fecha 27/07/2011 el Tribunal mediante auto admitió las pruebas promovidas por la parte actora (Folio 103). En fecha 29/07/2011 el Tribunal libro oficio (Folio 104). En fecha 02/08/2011 se recibió ante la URDD Civil diligencia por la parte demandada solicitando copia certificada del libelo de demanda y otros a los fines legales consiguientes (Folio 105 y Vto). En fecha 05/08/2011 el Tribunal dicto auto acordando las copias certificadas (Folio 106). En fecha 26/09/2011 el Tribunal dictó auto de entrada al oficio N° 1390-2011 emanado del Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara y se agregó al respectivo expediente (Folios 107 al 109). En fecha 14/10/2011 el Tribunal dictó auto dejando constancia del vencimiento del lapso de evacuación de pruebas (Folio 110). En fecha 08/11/2011 el Tribunal dictó auto dejando constancia del vencimiento del lapso de informes (Folio 111). En fecha 08/11/2011 se recibió ante la URDD Civil escrito de informes por el apoderado judicial de la parte actora (Folios 112 al 118 y Vto). En fecha 21/11/2011 el Tribunal dictó auto dejando constancia del vencimiento del lapso de observaciones (Folio 119). En fecha 02/02/2012 el Tribunal dictó auto difiriendo la publicación de la sentencia para el 11º día de despacho siguiente (Folio 120). En fecha 09/02/2012 el Tribunal dictó auto de entrada al oficio Nº 330-2012 emanado del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Centro Occidental, donde remiten copia certificada del Recurso de Hecho Nº KP02-R-2011-933 (Folios 121 al 131. En fecha 14/02/2012 el Tribunal dictó auto acordando oficiar al Jdo Superior a fin de que informen si fueron notificadas las partes de la decisión (Folios 132) y 133). En fecha 16/02/2012 el Tribunal dictó auto de entrada al oficio Nº 330-2012 emanado del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso- Administrativo de la Región Centro Occidental (Folios 134 al 144). En fecha 22/02/2012 el Tribunal dictó auto para oír apelación formulada por la parte demandada (Folio 145). En fecha 23/02/2012 el Tribunal dictó auto
de entrada a las resultas del Recuro de Hecho Nº KP02-R-2011-000933 emanado del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Centro Occidental (Folios 146 al 221). En fecha 02/03/2012 la suscrita Secretaria del Tribunal certificó la existencia de folios con enmendaduras en el asunto KP02-R-2011-689 (Folio 222). En fecha 12/03/2012 el Juzgado Sup Tercero dejaron constancia de recibir de la Unidad de Recepción de Documentos Civiles procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil del Estado Lara (Folios 224 y 225). En fecha 13/03/2012 el Tribunal mediante auto fijo día de despacho para decidir (Folio 226). En fecha 22/03/2012 la parte demandante consignó escrito de informes en el asunto KP02-R-2011-689 (Folios 227 al 228 y Vto). En fecha 26/03/2012 el Tribunal dejó sin efecto el auto de fecha 13/03/2012 (Folio 229). En fecha 13/04/2012 la parte demandante consignó escrito de informes en el asunto KP02-R-2011-689 (Folios 230 al 231 y Vto). En fecha 13/04/2012 la parte demandada consignó escrito de informes en el asunto KP02-R-2011-689 (Folios 232 y 233). En fecha 18/04/2012 el Tribunal recibió oficio Nº 259 de fecha 19/03/2012 emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara remitiendo oficio Nº 682-2012 de 01/03/2012 emanado del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental (Folios 234 al 237). En fecha 30/05/2012 el Tribunal Superior declaró en sentencia interlocutoria sin lugar el recurso de apelación (Folios 238 al 248). En fecha 14/06/2012 el Tribunal ordenó y remitió el asunto al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (Folios 249 y 250). En fecha 11/07/2012 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara recibió y dio entrada al presente expediente (Folio 251). En fecha 16/07/2012 se recibe diligencia presentada por el Abg. Euclides Sebastiani quien actúa con el carácter acreditado en autos, solicita se reanude la presente causa (Folio 254). En fecha 02/08/2012 se recibió escrito de Promoción de Pruebas presentado por la parte demandada (Folios 255 y 256). En fecha 10/08/2012 se recibe Escrito presentada por la parte actora Ratificando el escrito de Promoción de Pruebas (Folios 257 al 259 y Vto). En fecha 01/10/2012 se dictó auto advirtiendo a las partes que el presente juicio se encuentra en estado de dictar sentencia definitiva (Folios 260 y 261).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Expone la actora que suscribió Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra con los demandados sobre un inmueble propiedad de estos constituido por una (01) casa-quinta ubicada en la Avenida Morán entre carreras 28 y Avenida Gil Fortoul, Nº 28-62, Parroquia Catedral, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, para ese entonces construida sobre terreno ejido, hoy en día propio por haber operado el rescate por ante la Alcaldía del Municipio Iribarren, con una superficie aproximada de Doscientos Noventa y Ocho Metros Cuadrados con Veinte Centímetros Cuadrados (298,20 Mts.2) así como se desprende de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra Autenticado, acompañado en original con el libelo de la demanda marcado con la letra “A”. Que según la Cláusula “SEGUNDA: el precio de la Opción a Compra fue de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (135.000.000 Bs.) y serian cancelados por la ARRENDATARIA COMPRADORA, de la forma siguiente: VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (20.000.000 Bs) en este acto, el saldo restante CIENTO QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (115.000.000 Bs) pagaderos a través de un Crédito…..” En fecha Ocho (08) de Octubre del año 2008 fueron abonados a la deuda correspondiente al saldo restante, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) equivalentes hoy en día a QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. f. 15.000,00) como se desprende de Recibo de Pago debidamente firmado por los demandados acompañado en original al presente Libelo marcado con la letra “B”, quedándole como saldo restante la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00) o su equivalente hoy en día a la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. 100.000,00), disponiendo de dicha cantidad para ser pagada al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Así mismo expuso las Cláusulas QUINTA se estableció que el tiempo de duración de este contrato, será por el plazo de seis meses, prorrogable hasta que los arrendadores-vendedores, obtengan la liberación del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía y firme el documento definitivo de compra venta, por ante el Registro Inmobiliario y SÉPTIMA, donde se estipula que los arrendadores-vendedores, se comprometen a entregar el inmueble totalmente desocupado, entregar las solvencias de Hidrolara, Enelbar, tributaria especial y autorización de la Alcaldía, Rif, foto-copias de las cédulas de cada uno, y planilla de anticipo del impuesto del 0.5% I.S.L.R. Es por ello que expone que es un contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, vigente para la fecha y en plena etapa de ejecución y cumplimiento de las obligaciones pactadas, ya que el plazo de seis (06) meses al no establecerse dentro del Contrato a partir de que momento se empezarían a contar, se tomaría entonces como fecha de inicio, la de la Autenticación del mismo que fue el veinticinco (25) de Abril del año 2007, como llegada la fecha del veinticinco (25) de Octubre del año 2007 del vencimiento de dicho plazo, no contándose con la liberación del derecho preferente que sobre el terreno se reservaba la Alcaldía del Municipio Iribarren, dicho plazo se prorrogo como esta establecido en la cláusula QUINTA, hasta la fecha que la Alcaldía entrego la liberación y los demandados de conformidad con la Cláusula SÉPTIMA entregarían todos los recaudos establecidos para poder firmar el documento compra venta por ante la Oficina del Registro Inmobiliario competente. Que en fecha 23/03/2010 cuando la Alcaldía otorgo la Liberación del Derecho Preferente, documento necesario para poder obtener la Solvencia Municipal estas dos requisitos indispensables para la protocolización definitiva del documento compra venta, expedida en fecha 16/06/2010, y que acompaña al Libelo de Demanda marcados con la letra “C” y “D”. Seguidamente una vez teniendo estos documentos por parte de la Alcaldía, y que por su tramitación administrativa, tan difícil y engorrosa, los demandados se negaron hasta ahora a la entrega de los documentos restantes que ellos se obligaron y que se encuentran establecidos en la cláusula SÉPTIMA del Contrato en cuestión, también requeridos por el Registro Inmobiliario competente como recaudos necesarios para introducir el documento definitivo y proceder a su Protocolización, para así poder cumplir con su obligación de terminar de pagar el saldo restante del precio de venta, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. F. 100.000,00) de los cuales ya disponía en espera de la oportunidad legal para entregarlos a los vendedores, alegando estos sencillamente que ya no querían realizar la venta por el precio acordado, pretendiendo un aumento de casi el 100% del monto pactado y acordado en el contrato inicialmente. Por otra parte, expuso la demandante que el hecho de que los demandados se negaron a terminar de entregar los recaudos faltantes, establecidos en el contrato como lo son la Solvencia de Hidrolara y Enelbar y fotocopias de los Rif y Cédulas de cada uno de ellos, obviándose el anticipo del impuesto del 0,5% del I.S.L.R; ya que por el monto de la venta el Registro Inmobiliario competente no lo exige, así como su alegato negándose a realizar la venta acordada en los términos convenidos, aun cuando en su carácter de Arrendataria-Compradora cumplió con todas y cada una de las obligaciones convenidas en el contrato en cuestión, por lo que los arrendadores-vendedores estarían incursos en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, trayendo como consecuencias que al haberse cumplido con las condiciones establecidas en el Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, por los motivos ya comentados y explicados con fundamento al Articulo 1167 de Código Civil, le nació el Derecho de demandar inmediatamente la Ejecución de dicho contrato, que no es mas que los demandados cumplan con la obligación que tienen de venderle el inmueble en los mismos términos y condiciones en que se obligaron en el Contrato de Opción a Compra, que no es mas que una promesa preferencial de venta a su persona de el inmueble objeto de la presente demanda ya identificado, pudiendo demandar en conjunto con esta demanda los daños y perjuicios que se le están causando, en primer lugar por verse obligada a continuar pagando un canon de arrendamiento el cual se extinguiría al momento de que se realizara la venta definitiva y en segundo lugar al verse forzada a acudir por esta vía legal a los fines de hacer valer sus derechos como promitente compradora. Por las razones anteriormente expuestas demanda la ejecución del contrato de arrendamiento con opción a compra y una vez que sea declarada con lugar, se le termine de realizar la operación de la venta definitiva del inmueble en forma voluntaria o a ello lo condene el Tribunal, la indemnización por daños y perjuicios de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. F. 20.000,00) y las costas del proceso estimando la demanda en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. f. 195.500,00), equivalentes hoy en día a TRES MIL SIETE COMA SESENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (3007,69 U.T). Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159 y 1.167, del Código Civil.

En su oportunidad procesal, los demandados procedieron a dar contestación a la demanda planteando formal reconvención y así mismo rechazaron, negaron y contradijeron la presente demanda en todas y cada una de sus partes por ser temeraria e incongruente cuyo contentivo es la pretensión de Cumplimiento de Contrato, por no ser cierto tanto los hechos como el derecho invocado por la demandante. Admitieron que suscribieron con la demandante un contrato que convinieron en nominar de manera expresa “Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra Venta”, instrumento aportado por la parte actora cursando desde el folio 5 al 6, conviniendo las partes en que sus conferentes son los únicos, legítimos y exclusivos propietarios del inmueble identificado con anterioridad en las condiciones como hoy se encuentra edificada en un terreno ejido en arrendamiento, signado con el código catastral Nº. 13-03-01-U01-109-2907-027-00 con solicitud de compra a la Alcaldía de Iribarren, y que es cierto que mide 298,20 m2 siendo sus linderos los referidos en el escrito libelar, dándolos por reproducidos en esta contestación de demanda. Que sus mandantes son propietarios del inmueble conforme según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, el 26 de Diciembre de 1991, bajo el Nº 42, folios 1 al 2, Protocolo 1, Tomo 20. Que el precio previsto para la opción a compra, es de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 135.000.000,00), para la fecha de otorgamiento de la opción de compra venta, equivalentes hoy a CIENTO TREINTA Y CINCO MIL DE BOLÍVARES (Bs. 135.000.00), y que serian cancelados VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) equivalentes hoy a VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) en ese acto, como en efecto se realizó y el saldo restante de CIENTO QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 115.000.000,00), equivalentes hoy a CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 115.000,00), pagaderos a través de un crédito ; igualmente se convino a ser entregados en ese acto la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) equivalentes hoy a SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) y que correspondían a seis meses de alquiler con un canon mensual de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), mas un deposito de seis (6) meses en caso de una prorroga, contenido en la Cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento con opción a compra. Que sus mandantes asumieron la obligación de: 4.a) entregar la solvencia de Hidrolara, Enelbar, Tributaria Especial y Autorización de la Alcaldía 4.b) Rif y fotocopia de las cédulas de cada uno, 4.c) “Planilla de Anticipo de Impuesto del 0,5% I.S.L.R.” (Ver cláusula séptima del contrato de arrendamiento con opción a compra). Por otra parte se refirió a la Cláusula Tercera destacando que convinieron las partes: A) Que si por algún motivo la arrendataria opcionante (arrendataria compradora) se negara, desistiera o incumpliera en la negociación aquí planteada perdería la cantidad entregada hasta los momentos a sus mandantes, por concepto de daños y perjuicios (debían ejercer la opción en el termino de seis meses, es decir los seis meses de arrendamiento, mas una prorroga de seis meses desde que firmaron el “documento contentivo del contrato de arrendamiento con opción a compra”. B) Si el caso fuese por causa imputable a los propietarios (sus mandantes) estos reintegrarían la cantidad recibida como inicial, mas la cantidad, de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00) equivalentes hoy a Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) por concepto de daños y perjuicios. De la cláusula CUARTA, convinieron las partes: a) Todos los gastos relacionados con el documento definitivo de compra venta quedarían por cuenta de la arrendataria compradora (arrendataria optante) y los gastos de compra del terreno serian por cuenta de los propietarios. Que de la Cláusula QUINTA convinieron las partes: a) Que el tiempo de duración de este contrato seria por el plazo de seis meses, prorrogables hasta que los arrendadores vendedores obtuvieran la liberación del derecho preferente que sobre el terreno se reservaba la Alcaldía y se firmara el documento definitivo de compra venta por ante la oficina del registro inmobiliario, es decir, los seis meses de arrendamiento, mas una prorroga de seis meses, que era lo garantizado con el deposito de Bsf. 6.000,00 otorgado al momento que firmaron el “documento contentivo del contrato de arrendamiento con opción a compra”, Que en la Cláusula SEXTA convinieron las partes: a) que era condición expresa de las partes que para la firma del presente contrato sus mandantes entregarían las llaves del inmueble que ocuparía la arrendataria compradora (arrendataria optante) y b) que la arrendataria compradora no podía arrendar, sub-arrendar, cederlo ni traspasarlo a persona alguna bajo pena de nulidad y c) las mejoras que realizare quedarían en beneficio del inmueble. En este mismo orden de ideas, expresaron los demandados que sus mandantes asumieron la obligación de entregar el inmueble a la opciónante, hoy demandantes reconvenidos, totalmente desocupado por efecto del contrato de arrendamiento suscrito en el citado “documento contentivo del contrato de arrendamiento con opción a compra” encontrándose en la Cláusula Séptima de la opción. Por ultimo en relación a las Cláusulas que aquí toman en consideración, acotaron los demandados, que en la Cláusula SÉPTIMA del contrato, convinieron las partes en que elegían como domicilio especial la ciudad de Barquisimeto, renunciando a cualquier otro que pudieran tener a cuya jurisdicción se sometían. Continuando con su contestación, relató el demandado que es incongruente lo expresado en el contrato de marras, observando que la voluntad de las partes era la de pactar un contrato de los llamados por la doctrina y la jurisprudencia contrato de tracto sucesivo que correspondería al contrato de arrendamiento o locatario y a su vez, es decir, de manera mixta un “contrato preparatorio” el cual encajaría en la opción por ello le llamaron contrato de arrendamiento con opción a compra, pero nunca se celebraba una venta de manera definitiva, ya que quienes arrendaban reconocían la posesión derivada de una relación arrendaticia con los que querían arrendar y optar, pero dichas expresiones fueron interpretadas de una manera muy particular, las cuales obrepticiamente, la parte demandante reconvenida hizo alusión a su muy beneficioso modo de ver e interpretar, efectivamente; sus representados dieron en arrendamiento con opción de compra venta el inmueble identificado. Llamo a colación lo referido por el demandante expuesto en su escrito libelar que en fecha 08/10/2008 abonaron a la deuda correspondiente al saldo restante, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) equivalentes hoy en día a QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 15.000,00)… y declara la parte actora reconvenida que queda un saldo restante (para el pago de la opción o prima) la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00) hoy en día CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 100.000,00), declarando para el momento de presentar la demanda, que ya disponían de esa cantidad para ser pagada al momento de la protocolización del documento definitivo, lo que se traduce en una confesión espontánea “de reconocer que durante el plazo señalado en el precitado contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, no disponían de dicha cantidad”. También resaltó que habían convenido en el contrato de marras, la parte actora reconvenida en obligarse a pagar a sus representados, dentro de los seis (06) meses contados a partir de la suscripción del precitado contrato de arrendamiento con opción de compra-venta, valga decir, desde el 25/04/2007, la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00), obligación esta que nunca se materializo, puesto que, como lo señalaron anteriormente, la parte actora reconvenida señalo que solo al momento de presentar la demanda “ya disponía del saldo restante del precio de venta” por ello así lo dicen y que así probaran que nunca le fue notificado a sus mandantes que la parte actora reconvenida disponían de dicho monto, no le fue notificado ni al momento de vencerse el plazo, ni al momento de la liberación por parte de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Derecho Preferente que sobre el terreno se reservaba, y tampoco el pago de la opción le fue efectuado a sus poderdantes, pago este que constituía una prima al precio final de venta, lo que evidencia prima fascie, que la demandante incumplió con una de las prestaciones a las que se había obligado a realizar y no lo hizo. Que mas sin embargo la actitud de la actora reconvenida fue pasmosamente pasiva, vencido el plazo establecido en el precitado documento, valiendo decir, pasado mas de tres años desde el vencimiento de la prorroga, esta no pago ni ha pagado monto alguno de la opción que no sea el ya reconocido como recibido y solo siguió arrendada en el inmueble por lo cual no se pudo pactar el precio definitivo de venta, que era el que surgiera una vez se hicieran los tramites por la Alcaldía, razón por la cual sus representados no estaban en el animo de continuar la operación ya que el contrato preparatorio al que se contrae se hacia imposible de cumplir tanto para la demandante reconvenida como para sus mandantes, por lo que estos solo decidieron comunicarle a la parte actora reconvenida su deseo de elevar el monto del alquiler, por lo que la parte actora decidió depositar ante un Tribunal arguyendo que son sus mandantes los que no quisieron recibir el monto arrendaticio. En concordancia con lo antes expuesto, resalto el demandado que la parte demandante en forma hábil y menospreciando la sapiencia y conocimiento del sentenciador, pretendió confundirlo al manifestar en su escrito libelar que el contrato suscrito entre las partes, fue un contrato de compra-venta, confundiendo los elementos configurativos de este tipo de contratos con los de un contrato de opción a compra, apoyándose en la cita del Autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios” y este así mismo citó al Autor Castán, de todo lo definido por estos escritores, infirió el demandado que el beneficiario de la opción (futuro comprador) tuvo en su haber el derecho de decidir la celebración o no de la compra, debiendo abonar a su caso la prima (pago parcial) pactado y cumplir las condiciones establecidas en el contrato de opción. El ejercicio de la opción debe realizarse dentro del plazo pactado, siendo el plazo de caducidad. De otra forma infirió que también el oferente o prominente de la opción (futuro vendedor) tenia en su haber el derecho de decidir la celebración o no de la compra, y en todo caso resolverla, en caso de que la prima pactada (pago parcial) no le haya sido satisfecha o si no cumplen las condiciones establecidas en el contrato de opción y sobre todo si el ejercicio de la opción se realizara fuera del plazo pactado, siendo el plazo de caducidad, para quien contrato con el, es decir el optante. Solicitó que la presente demanda de cumplimiento de contrato calificada así por el demandante, sea declarada improcedente en atención a lo antes expuesto. Siguiendo con sus alegatos tenemos que rechazaron los petitorios de la demanda, al quererse obligar a sus conferentes a terminar de realizar venta definitiva alguna sobre el inmueble de su propiedad, ni pueden ser obligadas a vender dicho inmueble otorgando el correspondiente documento de compra, porque la opción no fue ejercida oportunamente por la opcionante, del mismo modo la ejecución del contrato por efecto del incumplimiento de la parte que lo solicito e igualmente rechazaron la indemnización de daños y perjuicios por cuanto estos no fueron generados y además por no haber sido señalados mediante la relación causa-efecto reforzando lo que ya fue expuesto con anterioridad. Refiriéndose a la Cláusula TERCERA indico que se convino que el incumplimiento por parte del optante (demandante reconvenido) en la negociación planteada traería como consecuencia que perdería la cantidad entregada e indefectiblemente el contrato de opción quedaría resuelto de pleno derecho, no así el de arrendamiento que se mantiene, por ser de diferentes características y obligaciones, que no explicaron por cuanto no era lo que interesaba, pero si normando las obligaciones asumidas de esta manera: Que en la Cláusula SEXTA y SÉPTIMA los propietarios se obligaron a entregar las llaves y entregar el inmueble desocupado, siendo cumplida por sus conferentes como fue expresado por la parte demandante – reconvenida en el libelo. Igualmente en la misma Cláusula SÉPTIMA asumieron los propietarios la obligación de B.1) Entregar las solvencias de Hidrolara, Enelbar, Tributaria Especial y Autorización de la Alcaldía, Rif, Fotocopias de las cedulas de identidad y planilla de anticipo del 0.5% de I.S.R.L y, B.2) De obtener la liberación del derecho preferente que sobre el terreno se reservaba la Alcaldía del Municipio Iribarren. Que la primera obligación fue incumplida y la segunda se cumplió plenamente, como confeso la demandante – reconvenida en su libelo y surgió del instrumento marcado “C” que acompañó a su demanda. Que en la Cláusula QUINTA se estableció: a) un término de Seis meses, un prorroga de seis meses dependiendo de la voluntad de ambas partes, hasta obtener la liberación del derecho preferente que sobre el terreno se reservaba la Alcaldía del Municipio Iribarren, que como señaló la parte actora fue otorgada el 23/03/2010 y que supuestamente pero absolutamente negado fue notificado su representado Oswaldo Bruces el 29/03/2010. Que este plazo era para ambos, así los propietarios debían notificar que ya tenían los recaudos necesarios para firmar. Y segundo, correspondía también a la opcionante, hoy demandante-reconvenida quien se reservaba el derecho de solicitar un préstamo a una entidad bancaria, ya que se comprometía en pagarlo a través de un crédito, y o que tenia el dinero para pagar la prima. Así mismo expresó el demandado que nunca la opcionante, hoy demandante-reconvenida notificó a sus conferentes el cumplimiento o no de esa condición, hasta la citación por carteles de la demandada en el asunto KP02-V-2010-003687, en que sus patrocinados les fue informado de la existencia de una demanda en su contra y que en ella se pidió al Juez la Ejecución del contrato de arrendamiento con opción de compra venta, señalando la opcionante, hoy demandante-reconvenida que si disponía del monto de la opción, lapso este que era prorrogable una sola vez y que no correspondía fijar nuevamente al ciudadano Juez, por efecto de la caducidad anteriormente alegada, señalando que lo anteriormente implicó que ambas partes incumplieron sus obligaciones. Como tercero acotó el demandado que las consecuencias a este incumplimiento recíproco lo habían previsto las partes expresamente en la cláusula tercera del contrato donde por el incumplimiento imputable a los propietarios, hoy demandados-reconvenientes, debían devolver a la opcionante, demandante-reconvenida la cantidad de dinero recibida, es decir, veinte mil bolívares (Bs. 20.000) mas quince mil que reconocieron haber recibido, mas una cantidad igual, por daños y perjuicios. Por otra parte, que sobre las mejoras realizadas, se convino en que quedarían en beneficio del inmueble, acotando que en este punto surgieron dos advertencias: A) La cantidad producto de la devolución de las arras y daños y perjuicios, no deberían ser indexadas porque ello no fue solicitado en el libelo. B) Que no debería proceder el pago por alguna mejora o construcción realizada por la opcionante, a la vez demandante y reconvenida porque no fue solicitada en el libelo y menos se establecieron de manera alguna. Del mismo modo, que por el incumplimiento, si es imputable a la opcionante, hoy demandante-reconvenida, perdería la prima entregada. Que las reparaciones y mejoras quedarían en beneficio de las propietarias, quienes debieron recibir el inmueble libre totalmente de bienes y personas, tal como fue entregado en su momento. Señaló como cuarto punto que correspondería al Tribunal determinar cual de las dos partes incumplió sus obligaciones como base para la congruencia en su sentencia, los alegatos de las partes y las pruebas aportadas. Que en ningún caso podrá el Tribunal obligar a sus conferentes a la ejecución del contrato de arrendamiento con opción a compra, y que la demandante aun ocupa el inmueble con el animo reconocido mediante confesión espontánea “de arrendataria”; menos podría el Tribunal obligar a sus conferentes a vender el inmueble, ni a pagar alguna cantidad extra, ni fijar oportunidad para el pago de precio, ni menos aun establecer que la sentencia pueda constituir titulo para los opciónantes, esto porque no fue solicitado por la demandante, porque el contrato de opción debería quedar resuelto de Pleno Derecho o por la sentencia que emanara de la Juzgadora y las sanciones ante el incumplimiento de las partes fueron previstos por estas en el contrato mismo. En ese mismo orden de ideas, siguió relatando el demandado que establecido como estaba que la opción quedaría resuelta y así se pidió expresamente, correspondería a la opcionante a la vez demandada – reconvenida, devolver el inmueble libre de personas y cosas, de manera inmediata una vez que el ciudadano Juez estableciera cual de las partes incumplió con la opción y condenara lo que pertenezca y a quien correspondería, conforme lo establecido en el contrato. Es por ello que reconvinieron formalmente conforme al articulo 365 del Código de Procedimiento Civil a la demandante plenamente identificada, en virtud de incumplimiento de la cláusula segunda, tercera, quinta del contrato de arrendamiento con opción de compra venta, respectivamente, el cual se pidió resolver, en nombre de sus conferentes ya identificados para que convengan o así sea declarado por este Tribunal que el contrato de arrendamiento con opción de compra venta tantas veces descrita anteriormente quedaría resuelto. Que hicieran entrega material, a sus mandantes, del inmueble constituido e identificado a plenitud, en las condiciones como hasta hoy se encuentra. Demandó las costas procesales. Estimó la reconvención en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 195.000), equivalentes en la actualidad a dos mil quinientos sesenta y cinco coma setenta y nueve unidades tributarias (2.565,79 U/T). Siguiendo con su contestación, el demandado refirió la relación de su petitorio en los hechos que a continuación se explican: Que la parte que exige el cumplimiento de una obligación debería estar en cumplimiento de sus propias obligaciones, y que el Juez podría observar con ocasión al principio de la tutela judicial efectiva, que el precio que fue previsto para el arrendamiento con opción a compra venta, según la cláusula segunda es de Ciento Treinta y Cinco Millones de Bolívares (135.000.000,00 Bs.) hoy en día Ciento Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 135.000,00), y que este no fuera cumplido y menos pagado por la parte actora reconvenida. Que el incumplimiento por la parte actora reconvenida en la negociación pactada haría perder la cantidad entregada hasta el momento por concepto de daños y perjuicios según la cláusula Tercera (Incumplimiento). Que el tiempo de duración se encontraba establecido en la cláusula quinta y este era: a) un plazo de seis meses, mas una prorroga de seis meses mas dependiendo de la voluntad de ambas partes, hasta obtener la liberación del derecho preferente que sobre el terreno se reservaba la Alcaldía del Municipio Iribarren como lo señalo la parte actora en su momento. Que este plazo era para ambos, así los propietarios debían notificar que ya tenían los recaudos necesarios para firmar. Y segundo, correspondería también a la opcionante, hoy actora-reconvenida quien se reservaba el derecho de solicitar un préstamo a una entidad bancaria, ya que se comprometería en pagarlo a través de un crédito. Seguidamente refirió el demandado que nunca la opcionante, hoy parte actora reconvenida notifico a sus conferentes el cumplimiento o no de esa condición (pagar en el plazo acordado) y que vencido el plazo y los días pautados en la cláusula quinta, la parte actora, no pagó a sus representados la cantidad debida, pautados en el contrato ya identificado. Que tampoco le fue notificado a sus mandantes de la voluntad de ejercer la opción por parte de la hoy actora reconvenida; es decir, que sus poderdantes en ningún momento impidieron, trastornaron, frustraron, imposibilitaron de modo alguno la operación, y menos luego del plazo fijado y, habiendo incluso incumplido la parte actora reconvenida, con el pago de la opción a ya casi 3 años de vencido el plazo, señalando que la cantidad recibida por sus mandantes no representó sino un pirrico porcentaje. Fundamentó la pretensión en los artículos 1.133, 1.167, 1.264, 1.269 y 1.527 todos del Código Civil. Para finalizar solicitó medida preventiva de embargo sobre bienes muebles de conformidad con el artículo
585 del Código de Procedimiento Civil.

Quien juzga en estrado evidencia que la Reconvención fue declarada Inadmisible, por lo que se procede a la revisión del acervo probatorio:

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
Se acompañó al libelo
1) Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra de fecha 25/04/2007 marcado con la letra “A” emitido por la Notaria Pública Segunda del Estado Lara (Folios 05 al 06 y Vto). El Tribunal lo valora como prueba instrumento fundamental de la demanda, de la relación contractual y las condiciones válidamente suscritas entre las partes, de conformidad con el artículo 1.357 y 1.361 del Código Civil. Así se establece.
2) Copias Fotostáticas de Documento Constancia de Pago realizado por las partes y de Cheque de Gerencia marcada con la letra “B” signado con el numero 0570000324 de fecha 08/10/2008 emanado del Banco Central Banco Universal por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) equivalentes hoy en día a QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. f. 15.000,00) (Folios 7 y 8). El Tribunal las valora como prueba del abono al precio pactado según la cláusula segunda del contrato suscrito por las partes en el tiempo indicado, al no haber sido impugnado por la parte demandada, de conformidad con el artículo 1.355 del Código Civil. Así se establece.
3) Original de Notificación emanada de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, donde se notifica que el ente nombrado no esta interesado en ejercer el derecho preferente sobre la parcela objeto de la presente demanda marcada con la letra “C” a nombre de los ciudadanos OSWALDO BRUCES y EBELDA DEL CARMEN VILORIA DE BRUCES Cedulas de Identidad Nº 2.085.199 y 4.063.243 respectivamente de fecha 29/03/2010 (Folio 9). Se valora en su contenido como documento administrativo, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se establece.
4) Original de Solvencia Municipal marcada con la letra “D” emitida por la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 16/06/2010 (Folios 10 y 11). se valora en su contenido como pago del inmueble objeto de Opción de compra al concatenar el mismo con el boletín catastral, en el que se evidencia que ambos pertenecen al mismo inmueble, y como documento administrativo, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se establece.
5) Original de Boletín de Notificación Catastral Código de Planilla 4810-000 – 18068-15-10148 de fecha 31/05/2010 emitida por Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Iribarren (Folio 11). Se valora en su contenido como documento administrativo, en el cual se evidencia el Número catastral de inmueble objeto de Opción de Compra-Venta. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
En el lapso probatorio
Reprodujo y ratificó el merito favorable y probatorio que se desprende de autos, en todo a lo que favorezca a su poderdante y especialmente el Libelo de la Demanda en todo su contenido. El cual no se valora pues no constituye per se prueba alguna que requiera valoración. Así se establece.

1. Ratificó las siguientes documentales: Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra autenticado marcado con la letra “A” (Folios 05,06 y Vto); Ratificó Original de Notificación marcada con la letra “C” a nombre de los ciudadanos OSWALDO BRUCES y EBELDA DEL CARMEN VILORIA DE BRUCES Cedulas de Identidad Nº 2.085.199 y 4.063.243 respectivamente emitido por la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 29/03/2010 (Folio 9). Ratifico Original de Solvencia Municipal marcada con la letra “D” emitida por la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 16/06/2010 (Folio 10 y 11). Instrumentos ya valorados en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.
2. Reprodujo el merito favorable del escrito de la contestación a la demanda en el reconocimiento de hechos (Folios 69 y 70). El cual no se valora pues no constituye per se prueba alguna que requiera valoración. Ahora bien en cuanto a la confesión es menester indicar: No es cierto que la contestación de la demanda constituya una confesión de la parte demandada, al respecto cabe traer a colación lo establecido por la Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, en el expediente Nº.06-0480 de fecha 06/02/2007 al respecto: (…) La prueba de confesión ha sido objeto de estudio exhaustivo, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia. Para Francesco Carnelutti, la confesión “(…) es un testimonio y, por eso, una declaración de ciencia, desde luego no hay confesión sino cuando la parte declara alguna cosa como verdadera (…) no cualquier testimonio de la parte es confesión, sino solamente aquel que narra un quid contrario al interés de la misma parte (…)” (Sistema de Derecho Procesal Civil. Traducido por Alcalá Zamora, N. y Sentís Melendo, S., del original en italiano. Unión Tipográfica Editorial Hispano América, Buenos Aires, 1944, Pp. 482 y 483). La Sala de Casación de Civil de este Máximo Tribunal de Justicia ha sostenido que la prueba de confesión espontánea debe valorarse de forma obligatoria por el juez sólo cuando ha sido invocada por la parte que pretende beneficiarse de ella, posición que ha sostenido desde 1993 (s.S.C. 3 de marzo de 1993) y que ha ratificado en los fallos nos 400 de 30 de noviembre de 2000, 006 de 12 de noviembre de 2002 y 737 de 1° de diciembre de 2003, y que se ha resumido en el siguiente extracto:
“Sobre el deber del juez de analizar las confesiones espontáneas en que puedan incurrir las partes en litigio, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 3 de marzo de 1993, sostuvo lo siguiente:
‘…Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios.
En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales (cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.), buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Caso contrario, es decir, que el juez no la detecte y la silencie, tal situación no sería susceptible de recurso alguno contra el fallo, ni puede atacarse con la alegación de vicio de silencio de prueba, ya que la confesión judicial espontánea que nace en cualquier estado y grado de la causa, fuera del término probatorio, al no ser de las pruebas producidas (promovidas) expresamente, no cae obligatoriamente bajo el mandato del tantas veces citado artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y consecuencialmente no tiene el juez obligación de examinarla.
Por tales razones, la falta de examen del sentenciador, de las actuaciones extrañas a los medios probatorios, en busca de confesiones de las partes, en nada vicia el fallo y mal puede configurar esa ausencia de examen el vicio de silencio de prueba, ya que esas confesiones espontáneas ocurridas en etapas distintas a las probatorias, no nacieron como productos de medios propuestos por los litigantes, sobre las cuales sí debe el juez ejercer el análisis y valoración respectivo, por ser ellos invocados como pruebas e incorporados a los autos.
En este caso citado de confesiones espontáneas, que pueden tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa, sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuanto a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el Juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial…’.” (s.S.C. n° 400 de 30 de noviembre de 2000) (Subrayado y resaltado añadidos).
Asimismo, ese medio de prueba para su admisión, debe cumplir con ciertos requisitos o extremos objetivos, que la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha precisado, de la forma siguiente:
“En este sentido, la confesión puede ser judicial o extrajudicial, según se haga en juicio y a favor de la parte contraria o fuera del juicio. También la confesión puede dividirse en espontánea o voluntaria y provocada. La primera se hace por iniciativa del confesante, y la segunda a exigencia de la contraparte, en respuesta obligada a los interrogatorios que se le formulan. También puede clasificarse como expresa y tácita, esta última llamada confesión ficta; siendo la primera una declaración categórica por la cual se reconoce un hecho controvertido.
No obstante lo anteriormente expuesto, la doctrina ha sido cónsona al sostener que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por si misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes.
(…)
Sobre estos particulares la Sala estima, que no toda declaración implica una confesión, pues para que ella exista se requiere que la misma verse sobre un hecho capaz de tener la suficiente juricidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En consecuencia, para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte.” (s.S.C.C. n° 347 de 2 de noviembre de 2001, resaltado añadido) (..)
Este criterio es compartido por quien juzga y acoge la sentencia de conformidad con el artículo 321 del Código Procedimiento Civil. de la confesión señalada por la parte accionante la misma no implica una confesión en los términos citados, por cuanto la parte accionada establece que en cuanto a la cláusula séptima admite que no fue cumplida en la entrega de las solvencias de servicios, tributaria especial y autorización de la alcaldía, rif, fotocopias de las cedulas de identidad y planilla de anticipo, por lo que se toma es como una admisión de los hechos en cuanto a este particular, más que una confesión, por lo que no requiere de pruebas en cuanto a este particular. Así se establece.

3. Ratificó pruebas instrumentales en Original de Documento constancia de Pago realizado por las partes marcada con la letra “E” Cheque signado con el numero 0570000324 de fecha 08/10/2008 emanado del Banco Central Banco Universal por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) equivalentes hoy en día a QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. f. 15.000,00) (Folios 99 y 100). Se valora como prueba del pago respectivo y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.
4. Promovió como pruebas documentales las instrumentales en Originales consta de Recibos de Pago por Cánones de Arrendamiento (Folios 101 y 102); La cual se desecha pues el arrendamiento no está controvertido en la presente causa. Así se establece.
5. Promovió la prueba de informes solicitando a este Tribunal requiera a el Juzgado 1º de Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, para que informe sobre Expediente signado KP02-S-2010-8563 (Folios 108 y 109), el cual se refiere a las consignaciones arrendaticias. La cual se desecha pues el arrendamiento no está controvertido en la presente causa. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
No constituyo.

NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO

Esta juzgadora a los fines de pronunciarse sobre la presente causa, considera que es menester traer a colación, las disposiciones legales que rigen la materia al respecto:

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87. En el presente caso la acción promovida por la parte actora es el Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra, fundamentándose en los artículos 1.159 y 1167 del Código Civil.

Así las cosas, esta Juzgadora estima necesario realizar las siguientes consideraciones doctrinarias y normativas respecto a la naturaleza jurídica de la demanda promovida y sus requisitos concurrentes para su procedencia.

El fundamento de esta acción está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala:

SIC: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Establecen igualmente los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil:
Artículo 1.133:

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.159:

“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.264:

“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

En el caso de marras, estamos en presencia de una convención entre particulares que si bien es cierto, el mismo es nominado como un contrato de opción a compra, también lo es que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el proporcionar el Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya por que no es el quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso, de allí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos, sin embargo ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código de las formas.

Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

“El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Las reglas de apreciación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a las reglas de la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes” (pg. 766 y 67)”

Sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones este Tribunal se permite transcribir la siguiente jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil de fecha 21/09/2006 (Exp.: Nº AA20-C-2006-000237:

En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: ANA TERESA PÉREZ VIVAS, contra FANNY COROMOTO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ y JHONNY ALBERTO COLLAZO COLLAZO, señaló lo siguiente

“…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta.
Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...”(Negritas de la Sala)

Al examinar los alegatos presentados por las partes, este Juzgado observa que no existen hechos controvertidos sobre la existencia de la relación contractual, sino que la controversia se reduce. Primero. La parte demandante alega que el contrato se prorrogo hasta la fecha en que efectivamente la Alcaldía del Municipio Iribarren entregara la liberación del Derecho Preferente de adquirir el inmueble por parte del ente. La parte demandada alega que la duración del contrato era de seis meses mas una prorroga de seis meses, que era el garantizado del deposito; Segundo. La parte demandante señala que en fecha 23/03/2010 la Alcaldía del Municipio Iribarren otorgo la respectiva liberación del derecho preferente y que los arrendadores se negaban a entregar los documentos restantes para protocolizar y que ahora ya tenia el dinero para entregarlo a los vendedores; Tercero: La parte demandante alega que la parte demandante señala que ahora es que tiene dispone del precio de venta CIEN MIL BOLIVARES, para entregarlos a los vendedores. Los demandados alegan que la demandante se obligo a pagar en fecha 25/04/2007, la cantidad de Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000,) hoy Cien mil Bolívares (Bs. 100.000,00), obligación esta que nunca se materializo, señala que la demandante nunca le notifico que disponía de dicho monto, ni al momento de vencerse el plazo, ni al momento de la liberación por parte de la Alcaldía, y tampoco al pago de la Opción le fue efectuado.
Ahora bien de la revisión del contrato se evidencia: Las cláusulas quinta y séptima del contrato de opción a compra establecen las partes lo siguiente:
QUINTA: El tiempo de duración de este CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA será por el plazo de SEIS (06) meses, prorrogable hasta que LOS ARRENDATARIOS VENDEDORES, obtengan la liberación del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía y se firme el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina del Registro Inmobiliario.
SÉPTIMA: LOS ARRENDADORES VENDEDORES, se comprometen a: 1) Entregar el inmueble totalmente desocupados; 2) Entregar Solvencia de HIDROLARA, ENELBAR, Tributaria Especial y Autorización de la Alcaldía; 3) Rif y fotocopia de las cédulas de cada uno; 4) Planilla de anticipo del Impuesto del 0,5% I.S.L.R.
SEGUNDA: El precio de la Opción a Compra es de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.135.000.000 Bs.) serán cancelados por ARRENDATARIA COMPRADORA, de la forma siguiente: VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (.20.000.000 Bs.) en este acto, el saldo restante CIENTO QUINCE MIL MILLONES DE BOLIVARES (115.000.000 Bs.) pagaderos a través de un Crédito. SEIS MILLONES DE BOLIVARES (6.000.000 Bs.) en este acto, equivalente a seis (6) meses de alquiler con un canon de mensual de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.00,oo Bs.) más un deposito de seis (6) meses en caso de una prorroga;

Siendo que el contrato se celebró en fecha 25/04/2007, resulta claro que el mismo vencía en fecha 25/10/2007 los primeros seis mese, de la interpretación de la cláusula quinta su-citada, tal como la pactaron las partes es evidente que la prorroga seria hasta que se obtuviera la liberación la liberación del derecho preferente, que sobre el terreno se reserva la Alcaldía. Pudiéndose constatar en autos, al folio 09, en el comunicado expedido por el Despacho de la Alcaldesa del Municipio Iribarren de Barquisimeto del Estado Lara Oficio Nº 050-10 de fecha 29/03/2010, donde se constata que dicha oferta había sido formulada por los codemandados en fecha 03/02/2010. Por lo que se declara esta fecha como el vencimiento para las Prorrogas. Así se establece.
Una vez obtenida la liberación nació para los demandados su obligación de cumplir con la entrega de los documentos necesarios para la protocolización, hecho este que no cumplió, tal como fue pactado en la cláusula séptima antes citada, y que por ser un hecho admitido no esta sujeto a pruebas. Así se establece.
En cuanto al pago del precio de la Opción de Compra se estipulo que el pago sería de CIENTO QUINCE MIL MILLONES DE BOLIVARES hoy CIENTO QUINCE MIL BOLIVARES (BS.115.000,00). De la revisión del acervo probatorio no se evidencia que la parte demandante haya cumplido con esta obligación, pues solo se materializo el pago de Bs. 15.000,00 tal como lo expresa la parte demandante en su escrito libelar, en consecuencia la parte demandante tampoco cumplió con sus obligaciones como es pagar el precio. Así se establece.
No obstante lo anterior, el emblemático artículo 1.167 del Código Civil establece que para pedir el cumplimiento de una obligación a la otra parte, quien haga la denuncia debe haber estado previamente en cumplimiento de su obligación.

Tal como lo señala el autor Eloy Maduro Luyando, al hablar del incumplimiento de las obligaciones (Tomo I p. 121), el incumplimiento parcial produce efectos según la magnitud del mismo, y corresponde al juez determinar su gravedad y consecuencias, igualmente, si ambas partes han incumplido. Al sopesar la conducta de ambas partes, el Tribunal estima que el incumplimiento de los demandados y de la demandante no se encuentran justificados.

En consecuencia tomando en consideración la gravedad del incumplimiento, del pago del precio del bien objeto de Opción de Compra-Venta, la demanda debe sucumbir, por lo que se declara SIN LUGAR el Cumplimiento de la Opción de Compra-Venta incoada. Así se decide

DECISIÓN

En merito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN A COMPRA VENTA incoada por la ciudadana DIANET ALICIA NOUREDDINE GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 7.583.399, contra el ciudadano OSWALDO BRUCES y EBELDA DEL CARMEN VILORIA DE BRUCES, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, domiciliados en la ciudad de San Felipe , Estado Yaracuy y titulares de las cédulas de identidad Nros 2.085.199 y 4.063.243 respectivamente.
Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado vencida en la interposición de la presente acción, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES, por mandato expreso del artículo 251 ejusdem. Líbrese las boletas respectivas.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los veintisiete (27) días del mes de Septiembre del año dos mil trece (2013). Año 203º de la Independencia y 154º de la Federación. Sentencia Nº.230. Asiento Nº.29.

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La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana Hernández Silva

En la misma fecha se publicó siendo las 10:10 a. m y se dejó copia.

La Secretaria