INICIO
Se inició la presente acción, mediante libelo de demanda presentada en fecha 01-10--2012, por los ciudadanos MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 31.267, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad en nombre colectivo LUÍS RAFAEL FIGUEROA SANTIAGO y JUAN CARLOS RODRIGUEZ SALAZAR, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 80.185, actuando igualmente en su condición de apoderado judicial de la Firma Mercantil “INVERSIONES FB, 2.009C.A.”, de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil II del Estado Lara, en fecha 27-02-2009, bajo el Nº 42, Tomo 16-A, en contra de la Firma Mercantil “MI POLLO CENTER 2.012 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el día 01 de Julio de 2.011, bajo el Nº 34, Tomo 53-A, representada por el ciudadano YONGKANG HE, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-83.274.100, por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR FALTA DE PAGO DURANTE LA PRORROGA LEGAL, recibido en este juzgado el 02-10-2012.

SÍNTESIS DEL LIBELO DE DEMANDA
Alegaron los actores, que sus representadas mantuvieron una relación arrendaticia por tiempo determinado con la Firma Mercantil “MI POLLO CENTER 2.012 C.A., antes identificada, sobre un inmueble constituido por un (01) local comercial, distinguido con el Nº L4, parte integrante de un local de mayor extensión signado con el Nº S1-B1, siendo sus linderos: Norte: Con el muro pantalla del lindero Norte del edificio; Sur: Con el muro pantalla del lindero Sur del Edificio; Este: Con el sótano I de la torre A y Oeste: Con el muro pantalla del lindero Oeste del edificio, el cual forman parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22 de la ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren, Estado Lara, cuyo destino exclusivo del local es la venta de Pollo Asado.

Que la referida relación arrendaticia por tiempo determinado duró por espacio superior a los Dos (2) años, donde las partes acordaban la suscripción de un NUEVO CONTRATO POR TIEMPO DETERMINADO (sic) en forma sucesiva, habiéndose suscrito el último contrato de arrendamiento el día veintiuno (21) de Julio de 2.011, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, anotado bajo el Nº 38, Tomo 195, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, en el mismo se estableció que tendría una vigencia de un (1) año contado a partir del 01 de Junio del año 2.011, hasta el 31 de Mayo del año 2.012, el cual anexaron marcado con la letra “C”.

Que vencido el contrato de arrendamiento, no se suscribió un NUEVO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, quedando en consecuencia, vigente en todas sus partes los derechos y obligaciones contenidos e indicados en el contrato de arrendamiento sobre el cual operó la prorroga legal.

Arguyeron, que en el último contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, anteriormente identificado se estableció en la cláusula DÉCIMA SEXTA: que en caso de proceder a favor de la arrendataria la prorroga legal, el canon de arrendamiento seria ajustado en un 40% más, sobre el establecido en el contrato, es decir, la suma a cancelar seria la cantidad de Bs. 7.700,00, igualmente ambas partes convinieron en la cláusula TERCERA: Que la arrendataria se comprometía en pagar por el inmueble arrendado la suma de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) mensuales.

Que conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o un convenio entre las partes, tal como quedo establecido.

Que es el caso que la arrendataria, la Firma Mercantil MI POLLO CENTER 2.012 C.A., anteriormente identificada, canceló hasta mes de JUNIO DE 2.012, tal y como consta de recibo de pago que se anexa marcado con la letra “D”, debiendo cumplir con todas sus obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento suscrito, y en especial, con la continuación del pago de los cánones de arrendamiento que se generan por su ocupación.

Por tal razón, conforme a lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, debe considerarse a la arrendataria en estado de insolvencia, motivo por el cual, ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE del año 2.012, a razón de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (bs. 5.500,00) mensuales, más el ajuste de acuerdo a lo establecido y convenido en la cláusula DÉCIMA SEXTA: que equivale a un incremento de DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.200,00) mensuales, daría un total de SIETE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 7.700,oo) mensuales como canon de arrendamiento a pagar durante la prorroga legal, LO QUE PERMITE ACCIONAR POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR FALTA DE PAGO DURANTE LA PRORROGA LEGAL, DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 38 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (sic), que establece que durante la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original.

En tal sentido y cumpliendo expresas instrucciones de sus representadas procedieron a demandar a la Firma Mercantil “MI POLLO CENTER 2.012 C.A., anteriormente identificada, para que convenga o a ello sea condenado en: A) La resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago durante el plazo de la prorroga legal en la forma convenida, específicamente por haber dejado de cancelar los meses correspondientes a JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE del año 2012, y en consecuencia, entregue libre de cosas y personas el bien inmueble arrendado; constituido (01) local comercial, distinguido con el Nº L4, parte integrante de un local de mayor extensión signado con el Nº S1-B1, siendo sus linderos: Norte: Con el muro pantalla del lindero Norte del edificio; Sur: Con el muro pantalla del lindero Sur del Edificio; Este: Con el sótano I de la torre A y Oeste: Con el muro pantalla del lindero Oeste del edificio, el cual forman parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22 de la ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren, Estado Lara, cuyo destino exclusivo del local es la venta de Pollo Asado. B) Por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de VEINTITRES MIL CIEN BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 23.100,00) que es el equivalente a los cánones insolutos, pro el uso de la cosas arrendada sin el cumplimiento de su contraprestación, lo que equivale conforme lo ha establecido la Jurisprudencia Nacional reiterativa y así aparece reflejado en el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera al monto adeudado por concepto de cánones de arrendamiento no pagados durante la vigencia del contrato. C) Las costas del proceso.

Fundamentaron la presente demanda en los artículos 1.167, 1.264, 1.357 y 1.592 del Código Civil, 33, 38 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 340 ordinal 5º y 7º, 585, 599 ordinal 7º, 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo, a tenor de lo establecido en el ordinal séptimo del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, solicitaron al Tribunal se decretara medida de secuestro sobre el local dado en arrendamiento.

Igualmente, estimaron la presente acción en la suma de VEINTITRÉS MIL CIEN BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 23.100,00) ó DOSCIENTAS CINCUENTA Y SEIS PUNTO SESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (UT. 256,66), que es el equivalente a los cánones insolutos y señalaron domicilio procesal de las partes.

RESEÑA DE LOS AUTOS
A los folios 09 al 27, rielan los instrumentos fundamentales de la presente acción. En fecha: 04-10-2011, se admitió la demanda. Al folio 29, comparecieron los actores y consignaron copia de la demanda a los fines de su certificación y emolumentos al alguacil de este Juzgado, a los fines de que practique la citación de la parte demandada. Por auto de fecha 22-10-2012, el Tribunal estampó auto ordenando librar compulsa a la parte demandada. En fecha 24-04-2013, compareció el abogado JOSÉ JAIRO GARCÍA MÉNDEZ, actuando en su condición de apoderado de la empresa MI POLLO CENTER C.A., y se dio por citado en la presente causa para todos los efectos procesales, asimismo acompaño poder el cual acredita su representación, el cual riela en autos a los folios 32 al 40. Al folio 41, compareció el abogado JOSÉ JAIRO GARCÍA MÉNDEZ, actuando en su condición de apoderado de la empresa MI POLLO CENTER C.A., y sustituyó poder judicial, reservándose su ejercicio a los abogados RAFAEL VICTOR ÁLVAREZ y FERNANDA KAWAN. A los folios 42 al 45, riela escrito de contestación a la demanda, donde opusieron defensas de fondo, presentado por la parte demandada. Al folio 46, riela cómputo expedido por la secretaria de este Tribunal. En fecha 03-05-2013, la parte demandada promovió pruebas, siendo admitidas por auto de fecha 07-05-2013. En fecha 10-05-2013, la parte demandada, solicitó medida cautelar innominada, con anexos que rielan en autos a los folios 60 al 80. Al folio 81 al 87, rielan las declaraciones de los testigos COUTTENYE FLORES GUILLERMO DANIEL y CHEN YANRONG. A los folios 88 y 89, el Tribunal dejó constancia que los testigos LUISA ANGELY NORGES DE WU y EVELIA ZULEIMA SALAZAR CUELLO, no comparecieron a declarar. En fecha: 14-05-2013, se acordó la devolución de los originales solicitados a la parte demandada. Asimismo, se corrigió la foliatura del presente expediente. En fecha: 15-05-2013, se oyó la declaración del testigo MÉNDEZ TORREALBA CARLOS ALBERTO. En fecha: 15-05-2013, la parte demandada presentó escrito de pruebas en donde solicitó al Tribunal practicar Inspección Judicial en el inmueble motivo de estas actuaciones, siendo acordada por auto de fecha: 16-05-2013. A los folios 95 al 98, riela Sentencia Interlocutoria mediante el cual se declaró improcedente la medida cautelar innominada. En fecha 21-05-2013, este Tribunal dictó auto de conformidad con lo establecido en el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 23-05-2013, es presentado por la Abogada Fernanda Kawan, con el carácter de autos, Recurso de Apelación, contra la decisión tomada por este Tribunal en fecha 21-05-2013, la cual es oída en un solo efecto en fecha 03-06-2013, en el asunto signado con el Nº KP02-R-2013-000509. A los folios 100 y 101, riela inspección judicial practicada por este Tribunal. Al folio 102, riela cómputo expedido por la secretaria de este Tribunal. En fecha 30-05-2013, el ciudadano LEONARDO JOSÉ OSPINO GUTIERREZ, consignó exposiciones fotográficas, la cuales rielan en autos a los folios 104 al 106. Al folio 108 la parte demandada solicitó copias certificadas, siendo debidamente acordadas. En fecha: 06-06-2013, se difirió la presente decisión.

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA

Estando dentro del lapso legal correspondiente, esta Juzgadora procede a dictar Sentencia y lo hace en los siguientes términos:

SÍNTESIS DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, los ciudadanos JOSÉ JAIRO GARCÍA MÉNDEZ, RAFAEL VÍCTOR ÁLVAREZ y FERNANDA KAWAN, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada en la presente causa, presentaron escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Contradijeron la demanda planteada y señalaron al Tribunal los elementos legales que determinan la improcedencia de esta demanda, de la siguiente manera:
1. De la improcedencia de la demanda por acumulación prohibida de pretensiones.
2. De la falta de cualidad de la co-demandante Sociedad de Nombre Colectivo Luís Rafael Figueroa Santiago.
3. Que es falso que en la ejecución del contrato de arrendamiento existente entre la co-demandante Inversora FB, 2009, c.a y su representada, haya operado la prorroga legal. Que este contrato de arrendamiento otorgado efectivamente por las partes el día 21 de julio de 2011, ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, tal como se desprende del anexo “C” del libelo de la demanda se venció el día 31 de mayo de 2012, tal como lo establece la cláusula Cuarta del mencionado contrato.
4. De la excepción de contrato no cumplido.
5. De la forma de decidir las defensas opuestas.

Que las defensas contempladas en los puntos 2 al 4, lo formularon de manera conjunta, en el supuesto negado de que no prospere la primera de las defensas, es decir, la inepta acumulación de pretensiones, pues de prosperar y declarar con lugar esta primera defensa, se haría innecesario que el Tribunal se pronuncie sobre el fondo del asunto que implicaría el estudio de las siguientes defensas (puntos 2 al 4 del presente escrito)

Solicitaron que la demanda sea declarada sin lugar y se condene en costas a la actora.

Finalmente, señalaron su domicilio procesal.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES Y SU VALORACIÓN:

Al respecto, es importante señalar, que los artículos 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa, así como el cumplimiento por parte del Juez de la valoración de todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso.

En tal sentido, pasa esta Sentenciadora a valorar el material probatorio presentado por ambas partes y lo hace en los siguientes términos:

Pruebas de la Parte actora: abierta la causa a pruebas, aprecia quien Juzga, que la parte actora no presentó escrito de promoción de pruebas en el proceso, no obstante, se observa que acompañó su escrito libelar son los siguientes anexos:

1. como anexos “A” y “B”, presento en copia fotostática simple instrumento poder debidamente notariado, el cual es otorgado por la Firma Mercantil INVERSORA FB2.009, C.A., a los abogados JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR, JOSÉ NAYIB ABRAHÁN ANZOLA, JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO, MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, MARCO ANTONIO PERNALETE y JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ VIGNIERI.
Dichas documentales versan sobre instrumentos poder otorgados a los abogados actores, los cuales cumplen con las solemnidades legales, por ser estos debidamente notariados, y al no ser impugnados, se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil Venezolano. Así se establece.

2. como anexo “C”, presentó en copia certificada, contrato de arrendamiento debidamente notariado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 21-07-20011, inserto bajo el Nº 38, Tomo 195, de los libros llevados por esa notaria, suscritos entre INVERSORA FB, 2.009, C.A., representada por su directora MARIA ELENA FIGUEROA BLANCO, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 9.542.630, autorizada para ese acto por la Sociedad en Nombre Colectivo LUÍS RAFAEL FIGUEROA SANTIAGO, como LA ARRENDADORA y por la otra la empresa MI POLLO CENTER 2.012, C.A., representada en ese acto por su Presidente, YONGKANG HE, titular de la Cédula de Identidad Nº E-83.274.100, como LA ARRENDADORA.
Siendo este el instrumento fundamental de la acción, el cual no fue tachado ni impugnado por el accionado, y de donde se evidencia la relación arrendaticia que vincula a las partes involucradas en el presente proceso y las cláusulas contractuales pactadas por ellos en el mismo, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece

3. Copia fotostática simple, del acta constitutiva de la compañía MI POLLO CENTER 2012 C.A., cursante a los folios 19 al 26 vtos.
Aprecia esta juzgadora que dicha documental fue traída a los autos en copia fotostática simple, la cual al no ser impugnada se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

4. como anexo “D”, factura a carbón Nº 002438, de Inversora FB2009, C.A., otorga a Mi Pollo Center, 2012, C.A., correspondiente al canon de arrendamiento del mes de Junio de 2012, de local L-4, C.C. Cosmos.
La documental promovida, fue traída al proceso por una de las partes involucradas, la cual se trata de un instrumento privado, por lo que se otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Pruebas de la parte demanda: En fecha 03-05-2013, los apoderados de la parte demandada, consignaron escrito de pruebas, en donde promueven:

1. En aplicación del principio probatorio de la comunidad de la prueba, observó a este Tribunal que la parte demandante consignó el contrato de arrendamiento que une a su representada con Inversora FB 2009, C.A el cual anexa a su libelo de demanda marcado “C”. El Tribunal ratifica lo expuesto en cuanto a la documental promovida en virtud que esta fue debidamente valorada al momento de analizar las pruebas de la parte actora. Así se decide.
2. En aplicación del principio de la comunidad de prueba, observó a este Tribunal que la parte demandante consigna como anexo “D” del libelo de la demanda, recibo de pago correspondiente al mes de junio de 2012, tal como expresa en el tercer párrafo del folio 03 del escrito de la demanda. El Tribunal ratifica lo expuesto en cuanto a la documental promovida en virtud que esta fue debidamente valorada al momento de analizar las pruebas de la parte actora. Así se decide.
3. Promovió el testimonio de las siguientes personas: a) GUILLERMO DANIEL COUTTENYE FLORES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad no. 6.132.313, domiciliado en esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. b) CHEN YANRONG, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 25.688.218 domiciliado en esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara. c) LUISA ANGELY NORGES DE WU, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 19.165.940, domiciliada en esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. d) EVELIA ZULEIMA SALAZAR CUELLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 9.600.570 domiciliada en esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara y e) CARLOS ALBERTO MÉNDEZ TORREALBA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 18.059.019, domiciliado en esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara.
Evidencia esta Juzgadora, que de los testigos promovidos por la parte accionada., que únicamente comparecieron a declarar los ciudadanos COUTTENYE FLORES GUILLERMO DANIEL, CHEN YANRONG y MÉNDEZ TORREALBA CARLOS ALBERTO, plenamente identificados en autos. Al respecto, cabe destacar que el Artículo 1.387 del Código Civil, dispone: “No es admisible la prueba de testigo para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumento públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares. Queda sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio.” Por lo que en la presente causa, tenemos que la parte demandada trató de demostrar durante el lapso probatorio, con las pruebas testimoniales promovidas, los hechos que constituyeron graves incumplimientos por la parte arrendadora de sus obligaciones contractuales y que hacen surgir el derecho a la excepción de contrato no cumplido, aunado a ello, los testigos fueron contestes en declarar entre otras cosas que trabajaron en la feria de la comida, y ser conocidos de los dueños, demostrando tener un interés en sus declaraciones, siendo forzoso concluir, que la prueba testimonial promovida y evacuada por la parte demandada, es carente de todo valor probatorio para la demostración de los hechos controvertidos, motivo por el cual se desechan las mismas. Así se decide.
4. Promovieron solicitud de Inspección Judicial a los fines de que el Tribunal se traslade y constituya en la denominada Feria de la Comida ubicada en el Local Comercial Nº S1-B1, que forma parte del Centro Comercial Cosmos I.
Dicha inspección judicial fue evacuada por este Tribunal en fecha: 24 de Mayo del 2.013, la cual es valorada por este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.428 y 1.472 del Código Civil Venezolano. Así se decide.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva, así pues del escrito de contestación a la demanda presentada por la parte accionada, se desprende que fueron opuestas una serie de defensas a los fines de determinar la improcedencia de la demanda incoada en su contra, siendo las siguientes:
1) De la Improcedencia de la demanda por acumulación prohibida de pretensiones: Alegaron que la demanda es improcedente de forma legal y lógica porque las pretensiones se excluyen mutuamente, lo que es una acumulación prohibida por la ley. Por un lado, la parte actora pretende que el contrato sea resuelto, lo que conlleva a admitir que el contrato surtió sus efectos legales, pero que por verificarse una causa sobrevenida, la cual es la supuesta morosidad de la demandada, está legitimado, aparentemente, para pedir cesen sus efectos. Y por este mismo supuesto de resolver un contrato que surtió efectos legales, es por lo cual incluso pide el pago de una prestación debida en el contrato, cual es los cánones de arrendamiento presuntamente insolutos. Aun cuando los hechos en que se fundamente el actor no tienen asidero, al menos desde el punto de vista lógico y jurídico hasta aquí tiene coherencia la pretensión.
Pero donde pierde toda coherencia y sustento lógico la hacino es en el momento en que el actor pide algo completamente contrario a lo primero, púes solicita, no que se resuelva, sino que se anule el contrato. En efecto, señaló y citó textualmente el petitorio del actor en su libelo de demanda en la página 6.
A lo que arguyeron que en su original aceptación jurídica, la resolución de un contrato supone la anulación de un contrato para retrotraer las cosas al estado que están al inicio de la relación contractual, como si las partes no hubieran contratado (que lo distingue de la “rescisión”, en la cual el contrato cesa en sus efectos por causas sobrevenidas) También que muchas veces se usa el término “resolución” para pedir realmente una “rescisión” contractual, lo que se desprende de los términos en que un demandante se expresa.
Que esa equiparación no se da en este caso, donde el actor señala expresamente que pretende que la justicia retrotraiga las cosas en sus efectos hacia el pasado como si nunca hubiere existido el contrato. Que esto no es sino una petición de nulidad contractual, que colide directamente con la rescisión que solicita inicialmente el actor, y que colide con la posibilidad de exigir el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, porque no puede pedir que se cumpla con un contrato que el mismo señala que es nulo.

Que evidentemente, si se retrotraen las cosas hacia el pasado como si nunca hubiera existido el contrato, entonces el arrendador debería devolver los cánones de arrendamiento percibidos durante la relación que se anula, porque ¿cual seria la razón para beneficiarse de una prestación de un contrato que no existió? Sin duda, la demanda acumula dos pretensiones contradictorias, que se excluyen mutuamente, lo cual colide expresamente con la norma del articulo 78 del Código Procedimiento Civil, según la cual “no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si”.

Que esto determina que no pueda declararse con lugar a la demanda, pues de hacerse, supondría una infracción a la forma como se administra justicia, porque supone que el sentenciador escogió a priori una de las dos pretensiones, es decir, supondría un vicio de extrapetita, al darse cosa distinta a lo pedido por el actor. De tal forma que, aun sin entrar a la consideración y prueba de los hechos, ya del mismo planteamiento de la acción se debe determinar que la demanda es improcedente por acumular pretensiones contradictorias que se excluyen mutuamente.

Con vista al anterior alegato esta Juzgadora considera oportuno señalar el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, otorga la potestad al Juez, atribuyéndole un carácter inquisitivo, de admitir o no una demanda cuando esta no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, de allí que en el caso que nos ocupa considera esta Sentenciadora que en el mismo texto del escrito liberal y en las pretensiones demandadas, se lee expresamente que lo que se demanda es la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago durante el plazo de la prorroga legal y por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de VEINTITRÉS MIL CIEN BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 23.100, oo) que es equivalente a los cánones insolutos y lo pretendido por la parte demandante es la entrega libre de cosas y personas del bien inmueble dado en arrendamiento, por lo tanto la interpretación hecha por la representación demandada de que existan dos pretensiones excluyentes no se configura en el caso en particular bajo estudio, motivo por el cual se declara improcedente tal defensa. Así se decide.

2)De la Falta de Cualidad de la co-demandante Sociedad en Nombre Colectivo Luís Rafael Figueroa Santiago: Que es falso que mantengan alguna relación inquilinaria con la Sociedad en Nombre Colectivo Luís Rafael Figueroa Santiago, como se alega en la demanda. En consecuencia, la demandante trata de constituir un consorcio procesal activo voluntario sin fundamento alguno, pues del mismo contrato de arrendamiento que consignan con el libelo de la demanda, se desprende que la arrendadora del local comercial dado en arrendamiento es la sociedad mercantil Inversora FB, 2009, C.A. En consecuencia, la precipitada Sociedad en Nombre Colectivo Luís Rafael Figueroa Santiago carece de la cualidad activa para interponer la presente demanda y así piden que lo declare este Tribunal.

La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa (legitimatio ad causam) para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según que aquella se refiere al actor o al demandado la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir, que es la cualidad necesaria de las partes.

La falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva.

La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). De allí que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de merito a favor o en contra.

Aplicando tal doctrina al caso de autos y ante tales alegatos, se observa, que el actor presenta como documento fundamental de su pretensión, contrato de arrendamiento, una instrumental pública con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, emanado de la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, del 21 de julio de 2.011, inserto bajo el Nº 38, Tomo 195, donde consta que el contrato de arrendamiento se celebró entre las partes de la litis, esto es INVERSORA FB, 2.009, C.A., representada por su directora MARIA ELENA FIGUEROA BLANCO, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 9.542.630, autorizada para ese acto por la Sociedad en Nombre Colectivo LUÍS RAFAEL FIGUEROA SANTIAGO, como LA ARRENDADORA y por la otra la empresa MI POLLO CENTER 2.012, C.A., representada en ese acto por su Presidente, YONGKANG HE, titular de la Cédula de Identidad Nº E-83.274.100, como LA ARRENDADORA, por lo que en éste caso, es claro que los signatarios del contrato en calidad de arrendadores, es quienes detentan la titularidad para ejercer cualquier acción que se derive como consecuencia del referido contrato de arrendamiento. Por lo anterior resulta evidente para esta operadora de Justicia que la defensa de falta de cualidad activa alegada por la demandada debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

3) De la tacita reconducción: Que es falso que en la ejecución del contrato de arrendamiento existente entre la co-demandante Inversora FB, 2009, c.a y su representada, haya operado la prorroga legal. Que este contrato de arrendamiento otorgado efectivamente por las partes el día 21 de julio de 2011, ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, tal como se desprende del anexo “C” del libelo de la demanda se venció el día 31 de mayo de 2012, tal como lo establece la cláusula Cuarta del mencionado contrato.

Que al haber recibido la arrendadora, tal como lo confiesa espontáneamente (confesión judicial), el canon correspondiente al mes de junio de 2012, operó la tacita reconducción, convirtiéndose la relación inquilinaria a tiempo indeterminado o indefinido. Ciertamente cuando se vence el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la ley especial (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) le confiere al arrendamiento el derecho a una prorroga legal, no obstante, esto ocurre siempre y cuando no haya la manifestación expresa o tacita de realizar un nuevo contrato de arrendamiento, porque lógicamente en tal caso no corre prorroga legal, sino que hay extensión del lapso de duración del contrato.

Que esto ocurre de dos formas: o porque se celebra formalmente un nuevo contrato, sea de forma oral o escrita (recordemos que el arrendamiento no es un contrato formal que requiera de escritura) o porque opera una reconducción del contrato que vincula a las partes (articulo 1614 del Código Civil), lo cual es conocido como la tacita reconducción, que supone que el contrato de arrendamiento continua como un contrato a tiempo indeterminado.

Y fue esto, la tácita reconducción, lo que operó en el caso que nos atañe porque al vencerse el lapso del contrato de arrendamiento en mayo de 2012, el arrendatario no le exigió al arrendador las prestaciones acordadas para la prórroga, en específico el pago del canon especial, de 7.700 bolívares, sino que le aceptó sin oposición ni reservas el pago del canon de arrendamiento que tenían antes, de 5.500 bolívares mensuales, aceptando la continuidad de la posesión inquilinaria. Así, el arrendador le aceptó el pago del mes de junio de 2012, por tanto, su parte esta arrendada bajo un contrato a tiempo indeterminado.

Observa quien Juzga, que consta a los folios 14 al 18 del presente expediente, marcado como anexo “C”, un contrato de arrendamiento sobre un local comercial supra señalado, suscrito entre INVERSORA FB, 2.009, C.A., representada por su directora MARIA ELENA FIGUEROA BLANCO, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 9.542.630, autorizada para ese acto por la Sociedad en Nombre Colectivo LUÍS RAFAEL FIGUEROA SANTIAGO, como LA ARRENDADORA y por la otra la empresa MI POLLO CENTER 2.012, C.A., representada en ese acto por su Presidente, YONGKANG HE, titular de la Cédula de Identidad Nº E-83.274.100, como LA ARRENDADORA, el cual fue traído a los autos mediante copia certificada y debidamente notariado, de donde se desprende en su cláusula cuarta que el tiempo de duración de dicho contrato fue de un (01) año, contado a partir del 1º de junio de 2.011 y vence el 31 de mayo de 2.012, donde quedo claramente establecido que su deseo es que el tiempo de duración de ese contrato sea siempre fijo y determinado y que en el caso de que ambas partes decidan continuar la relación contractual, deberá hacerse un nuevo contrato, siendo indiscutible, que la relación arrendaticia inherente al presente caso, estuvo basada en contrato celebrado a tiempo determinado. De la precitada cláusula se desprende que dicho contrato venció el día 31 de mayo de 2012 y estuvo condicionado a que de continuar con la relación contractual las parte convinieron en hacerse por medio de un nuevo contrato, por lo que en el presente caso, opera el contenido de los artículo 1599 del Código Civil Venezolano, el cual establece que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio, y a su vez el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que la prorroga legal opera de pleno derecho. En tal sentido, la doctrina imperante en la materia, ha clasificado los contratos de arrendamiento desde el punto de vista del tiempo en que han de regir, de la siguiente manera: a) Contrato a tiempo indeterminado: es aquel en el cual las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuánto habrá de durar. b) Contrato a tiempo fijo o determinado, renovable automáticamente: es aquel en el cual las partes, han tenido el cuidado de establecer el tiempo de duración y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos… c) Contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable: es aquel en el cual las partes han establecido el tiempo de su duración, no son susceptibles de renovación y por ello, vence el día fijado para ello. Comparte éste Tribunal y acoge la clasificación de los contratos antes esgrimida y en atención a ella, considera que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio, cursantes a los folios 14 y 18 y sus vueltos, encuadra sin lugar a dudas, en la clasificación del contrato celebrado a tiempo determinado no renovable o improrrogable, por cuanto así lo establece la cláusula cuarta, la cual contempla además, que en caso de que ambas partes decidan continuar la relación contractual, deberá hacerse un nuevo contrato, por lo que en el presente caso no puede operar la tacita reconduccion contemplada en el artículo 1600 del Código Civil Venezolano, y se declara que el contrato de arrendamiento existente entre las partes aquí contendientes, es un contrato a tiempo determinado. ASÍ SE DECIDE.

4) De la excepción del contrato no cumplido: Que es falso que su representada haya incurrido en mora o insolvencia, pues la suspensión de los pagos del canon de arrendamiento se debió al ejercicio legítimo del derecho a la exceptio non adimpleti contractus, (sic) debido al incumplimiento sistemático de las obligaciones contractuales de la arrendadora aquí demandante.

Que en efecto, la arrendadora Inversiones FB 2009 C.A, administraba la Feria de las Comidas del Centro Comercial Cosmos, entre cuyos inquilinos estaba su representada que tenía su restaurante para el público. La arrendadora quería ir sacando a los inquilinos de la Feria, por lo cual se dio la tarea de entorpecerles su actividad y causarles molestias tan graves que hicieran imposible su permanencia. Toda esta actividad ilícita y abusiva culminó en lo que hoy en día ha ocurrido; el desalojo arbitrario de los inquilinos de la Feria. En efecto, hoy en día se encuentra cerrado el espacio de la Feria de la comida por un acto arbitrario y violento de los administradores del centro comercial.

Ocurre que desde el año pasado la arrendadora dejó de cumplirles a los inquilinos, como buen padre de familia y persona responsable, con sus obligaciones de garantizar la posesión pacifica y demás prestaciones debidas del contrato de arrendamiento, dándose por contrario a una campaña de hostigamiento para lograr la salida intempestiva de los inquilinos. Así, los servicios elementales y necesarios para su actividad comercial en la feria de la comida comenzaron a ser saboteados. Por ejemplo, dentro del pago del canon iba incluido el suministro de gas, el cual les fue cortado de súbito, para impedir que pudieran cocinar y tuvieran que, forzadamente, entregar el local, aun cuando estaban en su derecho de seguir ocupando el mismo. Tuvieron que comprar bombonas de gas para poder continuar laborando a pesar del complot en su contra.

Que el aseo de las instalaciones, esencial en este tipo de espacios, fue suspendido también por la arrendadora cuando lo había venido cumpliendo durante el contrato. Igualmente les incapacitó el aire acondicionado y los extractores de humo que servían a toda la feria de comida, provocando casi irrespirable, propio para provocar la huida de sus clientes.

Con toda esta serie de situaciones nos fuimos enfrentando tratando de irlas sorteando de la mayor manera, a pesar de ser una situación totalmente ilícita, inclusive mas allá de lo contractual, porque denotaba un comportamiento casi delictivo. Al final, al ver que no lograba que abandonáramos el legitimo ejercicio de nuestros derechos, la arrendadora, en un acto de violencia manu militari, cual fuerza violenta, aprovechando los días de receso navideño de finales de 2012 y comienzos de 2013, cerró físicamente el acceso de la feria de la comida, imposibilitando directa y materialmente la posibilidad de seguir trabajando.

Pero ya antes de esta ultima medida de agresión, se venían dando de manera grotesca los abusos e incumplimientos por parte de la arrendadora, que motivaron a su representada, como legitima medida de presión, a suspender el pago del canon de arrendamiento, en ejercicio del derecho establecido en el articulo 1168 del Código Civil, que dispone “ En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

De esta forma, no puede pretender la arrendadora Inversiones FB 2009 C.A, quien ha sido la representación del abuso y el atropello, quien ha incumplido el contrato a sus anchas, quien actuado no solo al margen del contrato sino al margen de la ley; pretender favorecerse de una situación imputable a ella misma, por lo cual, mal puede considerarse que hubo mora en el pago por mi representada.

Niegan por tanto que existan causales para la resolución del contrato de arrendamiento que vincula a su mandante con Inversora FB, 2009, C.A., y en consecuencia, la pretensión del demandante resulta a todas las luces improcedente y así pidió que lo declare este Tribunal en la definitiva.

Al respecto este Tribunal observa que la exceptio non adimpleti contractus es la expresión con la que se designa la oposición formulada por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto. No es una verdadera excepción, porque el demandando ha de probar que cumplió o esta dispuesto a cumplir. El artículo 1.168 del Código Civil establece que en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones. En materia procesal esta excepción es una defensa de fondo o perentoria, que la parte demandada debe oponer en la contestación a la demanda para ser resuelta por el Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada. En tal sentido, para que proceda la excepción opuesta por la parte demandada, el artículo 1.168 del Código Civil, requiere que la contraparte haya exigido el cumplimiento de su obligación, y que verse sobre obligaciones principales y no sobre obligaciones secundarias, así pues, en el presente caso, no se cumplen los presupuestos de procedencia de la invocada excepción, por cuanto lo alegado por la parte accionada con respecto a la suspensión de los pagos de los canones de arrendamiento debido al incumplimiento sistemático de las obligaciones de la arrendadora, donde se les imputa el estado de insolvencia de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre de 2012, no esta determinada por este Tribunal, debido a que no existe una fecha factica de inicio del supuesto incumplimiento por parte del actor, por lo que mal puede declarar procedente esta Juzgadora la excepción de contrato no cumplido, donde se excepciona la empresa demandada a cumplir con la obligación principal establecida en el contrato de arrendamiento, como lo es el pago del canon mensual. Así se decide.
Corolario de lo anterior, y analizado el material probatorio vertido en los autos de lo anterior observa esta Sentenciadora que existió efectivamente una relación arrendaticia entre las partes aquí involucradas, donde la parte actora en su escrito libelar alega que la parte demandada se encuentra en estado de insolvencia, en virtud de haber dejado de cancelar los meses correspondientes a JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE del año 2012, a razón de SIETE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 7.700,oo) mensuales como canon de arrendamiento a pagar durante la prorroga legal. Por su parte, el accionado ante el hecho alegado por el actor, arguyó una serie de defensas que fueron decididas como punto previo, a los efectos de excepcionarse en la falta de pago antes expuesto, limitándose únicamente a oponer defensas de fondo, mas no dio formal contestación a la demanda como lo dispone el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, debido a que no expresó con claridad si contradice la demanda incoada en contra de su representada, siendo forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la demanda, en virtud de que el demandado de autos no probó su solvencia, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo. ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVA

Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en el Edificio Nacional, de la Ciudad de Barquisimeto, de conformidad con lo establecido en los Artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: