TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, quince (15) de Julio del año dos mil trece (2013).
203º y 154º

ASUNTO: KP02-V-2013-000788

PARTE ACTORA: RICARDO ALFONSO BRAVO ASTORGA Y BENJALUZ MARBELYS GRATEROL DE BRAVO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 13.028.514 y 7.475.846, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: AMILCAR RAFAEL VILLAVICENCIO LOPEZ, LENIN JOSE COLMENAREZ LEAL, JESUS ANTONIO MARTINEZ JOVITO, EDER XAVIER SALAZAR ROJAS, ANGEL CELESTINO COLMENAREZ RODRIGUEZ, NATHALY JACQUELINE ALVIAREZ DE VILLAVICENCIO, MARIA DE LOS ANGELES ROAS CHAVEZ YYOSMERY YSMAR SERRANO RAMIREZ, inscritos bajo los Inpreabogados Nros. 90.413, 90.464, 158.715, 117.668, 173.720, 90.412, 108.921, y 126.195 respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: RAFAEL RAMON GARCIA GUTIERREZ Y OLIVIA DEL VALLES SEGOVIA DE GARCIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 3.351.735 y 5.519.004 de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FILIPPO TORTORICI SAMBITO Y AYMARA BRACHO, de ese domicilio e inscritos en el Inpreabogados bajo los Nros. 45.954 y 138.706, respectivamente y de este domicilio.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA EN JUICIO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Cuestiones Previas).

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Conoce este Juzgado la presente causa por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por los ciudadanos RICARDO ALFONSO BRAVO ASTORGA Y BENJALUZ MARBELYS GRATEROL DE BRAVO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 13.028.514 y 7.475.846, de este domicilio, asistido por el abogado LENIN JOSE COLMENAREZ LEAL, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 90.464, de este domicilio, contra los ciudadanos RAFAEL RAMON GARCIA GUTIERREZ Y OLIVIA DEL VALLES SEGOVIA DE GARCIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 3.351.735 y 5.519.004 de este domicilio MARIA ANTONIA DAZA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.408.152, de este domicilio. En fecha 22/03/2013 se admitió la demanda (Folio 49 y 50) En fecha 08/04/2013 el apoderado de la parte demándate consigno copias simples del libelo de la demanda, a los fines de librar las respectivas compulsas y documentos originales (Folio 51 al 69). En fecha 15/04/2013 el alguacil consigno recibos de citación firmados por los ciudadanos Rafael Ramón García Gutiérrez y Olivia del Valle Segovia de García (Folio 70 al 72). En fecha 14/04/2013 las partes demandadas ciudadanos RAFAEL RAMON GARCIA GUTIERREZ y OLIVIA DEL VALLE SEGOVIA DE GARCIA, titulares de las cédulas de identidad Nº 3.351.735 y 5.519.004, otorgaron Poder Apud-Acta a los Abogados FILIPPO TORTORICI y AYMARA BRACHO inscritos en el I.P.S.A bajo los Nº 45.954 y 138.706 (Folio 73). En fecha 20/04/2013 la apoderada de la parte demandada presento escrito de Cuestiones Previas (Folio 74 al 82). En fecha 21/05/2013 se dicto auto dejando constancia del vencimiento del lapso emplazamiento (Folio 83). En fecha 23/05/2013 el apoderado de la parte actora presentó escrito de contradicción de cuestiones previas (Folio 84 al 86). En fecha 27/05/2013 se dictó auto abriendo articulación probatoria de ocho días (Folio 87). En fecha 04/06/2013 se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada (Folio 88 al 97). En fecha 06/06/2013 se dicto auto agregando las pruebas presentadas por la parte actora (Folio 97 al 99). En fecha 11/06/2013 se dicto auto dejando constancia del vencimiento de la articulación probatoria (Folio 100).
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Expone el actor que en fechas 18/10/2012 y 14/11/2012 suscribió contrato de opción a compra con los demandados, el primero por contrato privado y el segundó por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el Nº 28, Tomo 208, sobre un inmueble con las siguientes características: Una casa quinta unifamiliar pareada, distinguida con el Nº 8 e integrante del Conjunto Residencial La Loma, ubicado en la Urbanización El Pedregal, en un sitio conocido como El Piñal y Zamuro Vano, Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, constituido sobre una parcela de terreno propio, distinguida como parcela PCV-2, Nº 13, con una superficie aproximada de 2.410,36 M2, con un área de construcción de 253,54 mts, mas 27,22 mts.2 de estacionamiento y 51 metros de jardín, consta de cuatro niveles, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con lindero norte del conjunto, SUR: Con acceso peatonal, ESTE: Con la vivienda Nº 7; OESTE: Con la vivienda Nº 9, el cual le pertenece a los demandados segun documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 30/08/2011, bajo el Nº 33, folios 255 al 266, Protocolo Primero, Tomo 11 del Tercer Trimestre del 2001. Estableciendo como condiciones relevantes para el futuro comprador por la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.750.000,00), la cual se estableció de la siguiente manera; DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (200.000,00 BS), mediante cheque número: 74004174 del Banco de Venezuela librado contra la cuenta corriente número: 010204220000139968 de fecha 13 de Noviembre de 2.012, lo verdaderamente ocurrido fue que la suma preindicada se canceló así: Mediante dos Cheques del Banco Provincial girados contra la cuenta corriente: 01082406120100006743, perteneciente a RICARDO ALFOSO BRAVO ASTORGA Y BENJALUZ MARBELYS GRATEROL DE BRAVO, venezolanos, casados, titulares de las cédulas de identidad N° 13.028.514 y 7.475.846, efectivamente cancelados a favor del Ciudadano RAFAEL RAMÓN GARCÍA GUTIÉRREZ en fecha 19-10-2.012, signados con los números: 355139 por la SUMA DE VEINTE MIL BOLIVARES (BS 20.000,00) y el segundo por la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs 180.000,00), identificado con el número: 355140. 2) LA SUMA DE CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (400.000,00BS), mediante cheque de gerencia número: 00029085 del Banco Provincial emitido a favor de RAFAEL RAMÓN GARCÍA GUTIÉRREZ librado contra la cuenta corriente del Ciudadano RICARDO ALFOSO BRAVO ASTORGA, la entrega de las cantidades supra identificadas consta del mismo Documento de Promesa de Compra Venta. Igualmente y otra parte y aún sin estar en la Obligación contractual de hacer entrega de otra cantidad distinta a la ya señalada, sino hasta el acto del Otorgamiento del Documento definitivo de Compra Venta, previo insistente requerimiento por parte de LOS PROMITENTES COMPRADORES, en fecha 21 de Diciembre de 2.012, mediante cheque del Banco Provincial, identificado con el número: 0000408 girado contra la cuenta corriente: 01082406110100019551 perteneciente a LUIS FERNANDO BRAVO GRATEROL, Venezolano, mayor de edad, Titular de la cédula de identidad número: 17.178.688, quien es nuestro hijo se entregó también la suma de CIEN MIL BOLIVARES (100.000,00 BS) mas y siendo que no se emitió ningún documento consistente en un recibo que soportara la entrega de la cantidad requerida, el Ciudadano RAFAEL RAMÓN GARCÍA GUTIÉRREZ, nos hizo entrega de un Instrumento Cambiario (CHEQUE NÚMERO: 00009007 QUE ADJUNTO EN COPIA MARCADO E), perteneciente a la Firma Mercantil MIELE COCINAS Y MUEBLES, C.A., la cual es propiedad de su persona y de su cónyuge también demandada, por la misma cantidad vale decir CIEN MIL BOLIVARES (100.000,00 BS) a nombre de RICARDO ALFONSO BRAVO ASTORGA, mientras se expedía conforme a derecho el recibo que soportara la entrega de los CIEN MIL BOLIVARES (100.000,00 BS) antes mencionados. A los fines de reforzar lo antes señalado, es decir el hecho de que fue entregada la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (700.000,00 BS) y no de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (600.000,00 BS) como lo contemplaba la cláusula Segunda del contrato suscrito. Destacando que el excedente sería cancelado dentro de los NOVENTA (90) días continuos siguientes en el acto de protocolización del documento de compra definitivo, esos noventa días estaban compuestos por un lapso de SESENTA (60) días más TREINTA (30) días que se establecieron como prórroga, tal y como lo refiere el Contrato ya aludido. Comprometiéndose el futuro vendedor a hacer entrega del inmueble libre de todo gravamen, impuestos municipales o nacionales, así como cualquier otra persona. Estableciendo la necesidad de que el vendedor entregue al comprador los documentos necesarios para proceder a la presentación del documento ante el Registro Respectivo. Siendo la principal razón es que por los efectos de la devaluación acaecida en nuestro país los futuros vendedores pretendían UN MILLÓN DE BOLÍVARES (1.000.000,00) adicionales a lo pactado contractualmente los cuales evidentemente contrarían cualquier principio de honorabilidad y literalidad de los contratos.
De conformidad con los artículos 1167, 1354 de Código Civil y 506 del Código de procedimiento Civil. Que es por lo que demanda a los ciudadanos RAFAEL RAMON GARCIA GUTIERREZ Y OLIVIA DEL VALLES SEGOVIA DE GARCIA, para que convenga o a ello sea condenado: 1) El cumplimiento del contrato que se autenticó ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el N° 28, Tomo 208. Ordenando a los demandados a cumplir con la obligación de otorgar los documentos necesarios para la tramitación de la venta definitiva ante el Registro Inmobiliario Competente, sobre el inmueble antes identificado, 2) En caso de negativa, el Tribunal señale un tiempo prudencial dentro de las condiciones contractuales asumidas, para la consignación del dinero restante por quienes aquí demandamos y luego, la sentencia de mérito haga las veces de documento traslativo de propiedad. 3) A pagar las costas procesales. Estimando la presente demanda por la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.750.000,00) o el equivalente a (25.700,00) Unidades Tributarias. Solicitando una medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble en cuestión, de conformidad con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 588 del mismo texto adjetivo Civil.

Expone el demandado que opone formalmente la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del código de Procedimiento Civil, La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda”, alegan que la presente demanda viene intentada en virtud de una opción de compra venta, de su propiedad, que de la descripción del inmueble se desprende que el mismo es destinado a vivienda, y que están ocupando con su núcleo familiar, como vivienda principal, que la contraparte señala que incumplieron con sus obligaciones, solicitando que cumplan con la obligación de otorgar el documento definitivo, y en caso contrario a ello sean condenados por el Tribunal. Señalan que se encuentra en juego la posesión legitima o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, y debe aplicarse el contenido de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en su artículo 2 y 5, que del artículo 5 se desprende que existe una prohibición de la Ley que comporta que previo a la admisión y tramitación de toda demanda, que comporte la perdida de la posesión legítima del inmueble destinado a vivienda principal, el demandante deberá acreditar haber intentado y agotado dicho procedimiento administrativo, tal como lo establece la Sala constitucional en sentencia de fecha 03/08/2011, Acción de Amparo incoado por la ciudadana Morelia Espinoza Díaz, por lo que resulta obligatorio el cumplimiento de dicho procedimiento de manera previa la introducción de la presente demanda, procedimiento que la contraparte no cumplió, en consecuencia se evidencia que queda demostrado que existe una prohibición de la ley de admitir la presente demanda, y así solicita se declare.

Invoco la cuestión previa del numeral 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: “La existencia de una condición o plazo pendiente”. Señala que el inmueble objeto de la presente demanda es ocupado en calidad de vivienda principal junto con su núcleo familiar, y lo que persiguen es obtener la posesión material del referido inmueble, a tal efecto el artículo 5º de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, establece que previamente al ejercicio de esta acción deben cumplir con la condición de un procedimiento administrativo y así solicita se declare

Invoco la cuestión previa del numeral 8º del artículo 346 ejusdem “La existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto”. Señala que el artículo 5º de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, establece de manera clara que previamente al ejercicio de cualquier acción que comporte la perdida de la posesión de la vivienda debe tramitarse previamente el proceso administrativo. Así solicita se declare.

La parte demandante en su escrito de contradicción de la cuestión previa expone: que la acción que se pretende es el cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta de fecha 18/10/2012y 14/11/2012, el primero suscrito de manera privada y el segundo autenticado, que corre inserto en autos, en razón del incumplimiento de los demandados.

Alega que es norma rectora en materia civil, que la demanda resulta inadmisible si es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, lo que implica que aquel que quiera valerse de esta excepción o defensa, necesariamente deberá indicar la ley que prohíbe la
Interposición de determinada acción. Que del escrito de la parte demandada se desprende una errónea interpretación, fundamentándose en la Ley Contra El Desalojo Y La Desocupación arbitraria De Viviendas, que la presente acción no fue ejercida con el propósito de desalojar o desocupar a los demandados de su vivienda principal, que los demandados no tienen cualidad de arrendatarios o comodatarios, que no son objeto de protección especial mediante el decreto Ley, que es una acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, que se comprometieron a transmitir la propiedad y no cumplieron, aún cuando han recibido el dinero.

Señala en cuanto a la cuestión previa de la condición o plazo pendiente, que en los documentos fundamentales de la demanda, se estableció un plazo único en la cláusula tercera, más ninguna otra, y que este lapso transcurrió en su totalidad, que esta cuestión previa implica la admisión de la existencia de la obligación o el reconocimiento del derecho, y solo se invoca una circunstancia que lo limita o afecta temporalmente, hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente, que no paraliza el proceso, sino que detiene el pronunciamiento de la sentencia de merito.

En cuanto a la cuestión previa del ordinal 8º del artículo 346 ejusdem, la Existencia de Una Prejudicial, señala que la misma trata de que deba resolverse en un proceso distinto y exige: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la Jurisdicción Civil; b) Que esa cuestión planteada en otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso influya de tal modo en la decisión de esta, que sea necesario resolverla en el presente proceso que influya de tal modo en la decisión de esta, que sea necesario resolverla con carácter previo a la sentencia el juez civil, solicitando que sean declaradas sin lugar las cuestiones previas.

PRUEBAS PROMOVIDADAS POR LA PARTE ACTORA:
Ratifico las documentales promovidas con el libelo de la demanda consistentes en:

1) Documento de Opción de Compra Venta suscrito en fecha 18 de Octubre de 2.012. Marcado “A”. El cual se valora en cuanto a la verificación de las cuestiones previas alegadas, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

2) Documento de Opción de Compra Venta suscrito en fecha 14 de Noviembre de 2.012, otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, anotado bajo el numero: 28, Tomo: 208 de los libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaría Pública. Marcado “B”. El cual se valora en cuanto a la verificación de las cuestiones previas alegadas, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

3) Documento de Propiedad en fecha 30 de Agosto de 2.001, debidamente Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro de Iribarren, Estado Lara, anotado bajo el numero: 33, Folio 255 al 266, Protocolo Primero, Tomo: Décimo Primero. Marcado “C”. El cual no es objeto de valoración en esta etapa del proceso. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
4) Promovió marcado “A” constancia de Registro de vivienda Principal del inmueble constituido sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, suscritos por la partes, por lo que queda establecido la causal que inadmite la demanda. El cual se valora en cuanto a la verificación de las cuestiones previas alegadas, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

CONCLUSIONES

Las cuestiones previas funcionan como instituciones saneadoras del proceso y suponen la solución de cualesquiera cuestiones que tengan relación directa con el fondo de la causa, facilitando la labor del Tribunal y la visión de las partes en el proceso toda vez que quede fijado definitivamente el objeto del mismo y, por ende, el de la prueba. No obstante, y más acentuado en los defectos de forma, la cuestión previa no puede considerarse de manera tan rigurosa que se confunda con el aspecto de fondo a tratar en el resto del proceso.

Expuso el demandado en su escrito de Oposición de cuestiones previas en cuanto al ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda”, que la presente demanda viene intentada en virtud de una opción de compra venta, de un inmueble de su propiedad, que es un inmueble destinado a vivienda, y que están ocupando con su núcleo familiar, como vivienda principal, que la contraparte señala que incumplieron con sus obligaciones, solicitando que cumplan con la obligación de otorgar el documento definitivo, y en caso contrario a ello sean condenados por el Tribunal. Señalan que se encuentra en juego la posesión legitima o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, y debe aplicarse el contenido de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de viviendas en su artículo 2 y 5, que del artículo 5, existe una prohibición de la Ley que comporta que previo a la admisión y tramitación de toda demanda que comporte la perdida de la posesión legítima del inmueble destinado a vivienda principal el demandante deberá acreditar haber intentado y agotado dicho procedimiento administrativo, por lo que resulta obligatorio el cumplimiento de dicho procedimiento de manera previa a la introducción de la presente demanda, procedimiento que la contraparte no cumplió. Expone el accionante en su escrito de contradicción de la cuestión previa, que la acción que se pretende es el cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta de fecha 18/10/2012y 14/11/2012, el primero suscrito de manera privada y el segundo autenticado, que corre inserto en autos, en razón del incumplimiento de los demandados, que es norma rectora en materia civil, es que la demanda resulta inadmisible si es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, lo que implica que aquel que quiera valerse de esta excepción o defensa, necesariamente deberá indicar la ley que prohíbe la Interposición de determinada acción, que la presente acción no fue ejercida con el propósito de desalojar o desocupar a los demandados de su vivienda principal, que los demandados no tienen cualidad de arrendatarios o comodatarios, que no son objeto de protección especial mediante el decreto Ley, que es una acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, que se comprometieron a transmitir la propiedad y no cumplieron, aún cuando han recibido el dinero.

Al respecto cabe traer a colación el Artículo 346 del Código de Procedimiento civil:
Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
11° La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Para la admisión de las demandas se hace imperativo que las pretensiones no sean contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de ley. Excepcionalmente, la prohibición de ley encuentra un lugar en las cuestiones previas, si es el caso que el juzgador no lo verificó al momento de la admisión, como lo establece el artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil. El presente caso se circunscribe solamente a establecer si existe una prohibición de ley de admitir la presente demanda de conformidad, con lo expuesto.
Para decidir el Tribunal observa:

Tanto la jurisprudencia como la doctrina patria han sido consecuentes en sostener que para que haya prohibición de admitir la acción propuesta debe aparecer clara la voluntad del legislador de prohibirla. Solo hay carencia de acción según nuestro sistema, cuando la ley objetivamente prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada.

Por ello, sólo puede hablarse de carencia de acción, cuando el propio orden jurídico, determina los casos excepcionales en que no considera digno de tutela a ciertos intereses y niega expresamente la acción. (...) También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Es menester citar, que la prohibición debe provenir de la ley y no de la doctrina, de la jurisprudencia o de cualquier otra fuente y aquí no se ha invocado ni existe precepto legal alguno que pudiera entenderse como causal de prohibición, siendo la finalidad de la cuestión previa opuesta la de impedir la entrada de la demanda en juicio, independientemente de que exista o no el derecho alegado, que es cuestión de fondo, por lo cual, a falta de norma legal que impida la contención sobre el asunto sometido a la consideración de este Tribunal, no procede la referida cuestión previa, aunado a ello, lo que el legislador estableció en el artículo 341 eiusdem. Es decir, que el juez sólo podrá rechazar la demanda cuando considere que la misma se encuentra dentro de los presupuestos supra señalados que la hagan inadmisible, y fuera de estos, el juez no puede negarse a admitirla.

A fin de determinar si en verdad el Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda prohíbe la admisión de una demanda en la que, como en el presente, la parte actora reclama el cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, y que el demandado señala que esta en la posesión del inmueble que es su vivienda principal.

El artículo 1º del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas establece:

El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirentes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

Y el artículo 2 es del siguiente tenor:

Serán objeto de protección especial (…) las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.

La lectura de las disposiciones normativas arriba copiadas revela que el Decreto Ley se aplica a los sujetos protegidos a los que hacen referencia los artículos 1 y 2 que son aquellos que tienen el derecho a poseer el inmueble por un título legítimo, es decir, que se encuentran autorizados por la ley o por un negocio jurídico de naturaleza convencional (contrato) para ocupar las viviendas: arrendatarios, comodatarios, usufructuarios o los poseedores legítimos a los que alude, por ejemplo, el artículo 772 del Código Civil.

Una interpretación armoniosa del ordenamiento jurídico conduce a establecer que los sujetos protegidos por el Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria son los ocupantes legítimos como reza el artículo 2 de ese instrumento normativo, es decir, los que poseen o detentan el inmueble por virtud de la ley o un negocio jurídico. A diferencia de lo que sucede en un juicio por desalojo o resolución de un arrendamiento o por cumplimiento de un contrato de comodato, por ejemplo, en los que el demandante ab initio en su libelo reconoce que el demandado ocupa el inmueble en virtud de un contrato que lo autoriza a ello, es decir, que es poseedor legítimo, en un juicio por restitución de la posesión (sea que se sustancie por el procedimiento de los interdictos o por la vía ordinaria) al juez no le es posible de entrada determinar si el demandado es poseedor legítimo o si, por el contrario, es un usurpador de la posesión que no merece la protección del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Siguiendo con el hilo argumental la Sala de Casación Civil, en Ponencia conjunta, de fecha 17/04/2013 se pronuncio sobre el alcance del artículo 5 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria en los siguientes términos:
SiC:”……..El el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social.
En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
Aun más, debe tenerse presente el conjunto de políticas públicas y medidas que ha adoptado el Estado venezolano en estos últimos años, para resguardar el derecho humano a una vivienda digna cuando se enfrenta a intereses individuales o privados. Así, por una parte se tiene el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, entre cuyas competencias figura, la facultad de financiar con recursos propios o de otros fondos regulados en esta Ley, planes, programas, proyectos, obras relacionadas con la vivienda, así como financiar, la adquisición, sustitución, restitución, refinanciamiento o pago de créditos hipotecarios o cualquier otra actividad relacionada con la vivienda y el hábitat (artículos 9 y 12, numerales 1 y 2 ibidem).
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
En este orden de ideas, piénsese en el pasado bajo la vigencia del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que condicionaba la solicitud de la desocupación de la casa de habitación a las causales taxativas allí establecidas, respecto de las cuales quedaba excluida de plano la sola voluntad del arrendador e inclusive se estableció un procedimiento administrativo ante una Comisión –y luego ante la extinta Dirección de Inquilinato- que debía comprobar suficientemente, entre otros, si la desocupación que se solicitaba por el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado tenían objetivamente “…la necesidad de ocupar el inmueble…”.
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En el presente caso se evidencia que la presente acción se circunscribe a determinar si hay o no incumplimiento de un contrato de Opción de Compra venta, que fueron suscritos por las partes y que en su petitorio se solicita que la parte demandada cumpla con su obligación de transmitir la propiedad, por lo que en consecuencia la causa de marras, no se encuadra dentro de los supuestos señalados en la normas Citadas, por lo que no existe prohibición de la ley de admitir la presente demanda, y será en la sentencia de merito en la que se establezca la procedencia o no de la acción incoada. En consecuencia se declara improcedente la Cuestión previa alegada. Así se establece.

En cuanto a la cuestión previa prevista en el numeral 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. La parte demandada alega que el inmueble objeto de la presente demanda es ocupado en calidad de vivienda principal junto con su núcleo familiar, y lo que persiguen es obtener la posesión material del referido inmueble, a tal efecto el artículo 5º de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de viviendas, establece que previamente al ejercicio de esta acción deben cumplir con la condición de un procedimiento administrativo. Por su parte la accionante señala que en los documentos fundamentales de la demanda, se estableció un plazo único en la cláusula tercera, más ninguna otra, y que este lapso transcurrió en su totalidad, que esta cuestión previa implica la admisión de la existencia de la obligación o el reconocimiento del derecho, y solo se invoca una circunstancia que lo limita o afecta temporalmente, hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente, que no paraliza el proceso, sino que detiene el pronunciamiento de la sentencia de merito.

Planteada en esos términos la cuestión previa, este Tribunal trae a colación lo siguiente:

Sobre la Cuestión Previa promovida referida al ordinal 7°, del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, el autor RICARDO HENRRIQEZ LA ROCHE, en el TOMO III, página 60, titulado CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, al hacer su comentario acerca del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, en lo relacionado a la Cuestión Previa sobre la Condición o Plazo pendiente, expone: “(...)(...) La doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que devine de la ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza...(sic) La cuestión previa atañe solo a estipulaciones contractuales de término o condición aún no cumplidas; al quando debeatur de la obligación. Los otros supuestos de falta de interés procesal no pueden ser denunciados, en principio, por esta vía, de la cuestión previa 7ª, toda vez que la inexistencia de incertidumbre a los fines de las demandas mero-declarativas, y la innecesidad de la fiscalización procesal del estado en ciertas relaciones (demandas de procesos constitutivos), son cuestiones-atañederas al interés procesal, ciertamente-pero que conciernen netamente al mérito del asunto, y por tanto no pueden ser resueltas in limine litis”.
La categoría “Condición” ha estado siempre ligada a la categoría “Riesgos”, que conceptualiza ELOY MADURO LUYANDO como la “situación Jurídica que se presenta cuando las partes de un contrato, o una de ellas, se encuentra en la imposibilidad de cumplir sus obligaciones o sus prestaciones debido a una causa extraña que no le es imputable (Curso de Obligaciones Derecho Civil III, página 521.). Ello equivale a decir, que cuando el Legislador habla de una obligación condicional como “aquélla cuya existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto” (artículo 1197 del Código Civil), que puede categorizarse como Suspensiva o Resolutoria, Causal o Imposible; Presupone la existencia previa de una OBLIGACIÓN ya convenida, con un Acreedor y un Deudor, ya previamente pautados. Por ello cuando el Legislador establece la posibilidad que en vez de contestarse la demanda se puedan oponer Cuestiones Previas, dentro de ellas establece la posibilidad de promover la Cuestión Previa contenida en el ordinal 7º, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y, dentro de los supuestos establecidos esta la CONDICION O PLAZO PENDIENTES; pero referidas exclusivamente a las pactadas en un contrato, a una obligación ya contraída.

En el caso In concreto estamos en presencia de una demanda, que pretende sea declarado el Incumplimiento de una obligación, de la revisión de la Opción de compra venta, no se evidencia que exista en el mismo una condición o plazo pendiente, por cumplir, sin que esto signifique un pronunciamiento de merito. Ahora bien tal como lo establece HENRIQUEZ LA ROCHE, la Cuestión Previa del ordinal 7º, solo atañe a estipulaciones contractuales, en virtud que cualquier otro-supuesto, concierne netamente al fondo o mérito del asunto, no pudiendo ser resueltas in limine litis; en tal sentido la Cuestión Previa contenida en el ordinal 7º, solo puede promoverse cuando se trata de un asunto referido al incumplimiento de una obligación contractual, lo cual no guarda relación con el fundamento invocado, por la parte demandada, relativa a que se debe cumplir con el procedimiento administrativo previsto en el artículo 5 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Ocupación Arbitraria, en consecuencia se declara improcedente la presente causal. Así se establece.

En cuanto a la Cuestión previa del numeral 8º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la Parte demanda en su escrito señalo: Que el artículo 5º de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, establece de manera clara que previamente al ejercicio de cualquier acción que comporte la perdida de la posesión de la vivienda debe tramitarse previamente el proceso administrativo. Por su parte el demandante en su escrito de contradicción alego: Que la misma trata de que deba resolverse en un proceso distinto y exige: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la Jurisdicción Civil; b) Que esa cuestión planteada en otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso influya de tal modo en la decisión de esta, que sea necesario resolverla con carácter previo a la sentencia el juez civil.

Esta juzgadora a los fines de resolver la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinales 8° lo hace en los siguientes términos:

A todas luces es menester traer a consideración los aspectos doctrinales y jurídicos, de la cuestión previa alegada.

La Prejudicialidad

Consiste en la existencia de un proceso distinto o separado que puede influir, en la decisión de mérito que se dictará en el juicio donde se opone, por lo cual no debe suspender el proceso, sino que éste continúa hasta llegar al estado en que se dicte sentencia de mérito, donde sí se paraliza hasta que se resuelva por sentencia firme la cuestión prejudicial alegada, por cuanto la naturaleza de la acción que se ventila en el juicio que se alegó como prejudicial puede atentar contra la pretensión que se hace valer en la causa donde se opuso.

La existencia de la cuestión prejudicial pendiente, requiere el cumplimiento de los siguientes extremos: 1°) la existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; 2°) que esa cuestión curse en un procedimiento distinto y 3°) que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, sin posibilidad de desprenderse de aquélla.

Cuando se esgrime esta defensa, es porque realmente existe un Juicio en curso, cuya decisión constituye un presupuesto lógico para la causa a solventarse; Comparte esta Sentenciadora el criterio Doctrinario, en el sentido, de que para que prospere la Cuestión Previa de Prejudicialidad, es necesario que se haya incoado una querella contra el accionado, por algún delito penal, para el supuesto de una Prejudicialidad penal y/o que efectivamente exista en curso una acción de cuya decisión dependa el Juicio Civil, como el caso de la prejudicialidad administrativa; y/o el procedimiento Inquilinario; esto es ratificando la idea, para que proceda la prejudicialidad, deben haber dos juicios en curso, uno de los cuales debe influir indefectiblemente en la decisión del otro, es decir es necesario que exista una resolución judicial previa a la cual deba supeditarse la decisión de la causa aquí debatida.

Doctrinariamente se ha establecido que este tipo de cuestión previa. La prejudicialidad la determina la subordinación de una decisión a otra, es prejudicialidad toda cuestión que requiere o exige resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal, por estar o hallarse éste subordinada a aquella, sin embargo, debe señalarse que si bien toda cuestión prejudicial es previa, no toda cuestión previa es prejudicial, que para que opere la prejudicialidad se hace necesaria que la cuestión que se discute en otros procesos influya determinantemente en aquel en que se opone de modo que la sentencia que se dicte en aquellos supedite la suerte de este.

En el caso de marras, el fundamento de derecho alegado por la parte demandada de que deba ventilarse previamente un procedimiento administrativo, de conformidad con el artículo 5 del Decreto Ley antes citado, no encuadra dentro de los supuestos procesales para la procedencia de la cuestión previa alegada, por cuanto no cursa un procedimiento distinto a este, y cuya decisión influya en la presente causa, en consecuencia la cuestión previa alegada es improcedente por todo lo expuesto. Así se establece
DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, se declara: Sin lugar la Cuestiones previas, contenidas en los numerales 7º, 8º, y 11º previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada ciudadanos RAFAEL RAMON GARCIA GUTIERREZ Y OLIVIA DEL VALLES SEGOVIA DE GARCIA. En el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta incoado por los ciudadanos RICARDO ALFONSO BRAVO ASTORGA Y BENJALUZ MARBELYS GRATEROL DE BRAVO, contra los ciudadanos RAFAEL RAMON GARCIA GUTIERREZ Y OLIVIA DEL VALLES SEGOVIA DE GARCIA, todos identificados en autos. En consecuencia se advierte expresamente a las partes, que la contestación de la demanda tendrá lugar dentro de los cinco días de despacho siguientes al vencimiento del termino de apelación, si este no fuere interpuesto, si hubiere apelación, la contestación se verificara dentro de los cinco días de despacho siguientes a aquel en que haya oído la apelación en un solo efecto, de conformidad con la regla contenida el artículo 358 ordinal 4º.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la presente incidencia, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, en Barquisimeto, a los quince (15) días del mes de Julio del año dos mil trece (2013). Años 203º de la Independencia y 153º de la Federación. Sentencia Nº.146. Asiento Nº.63

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria Accidental

Ligia Rosa Díaz

En la misma fecha se publicó, siendo las 03:23 p.m, y se dejo copia.

La Secretaria Accidental