TSJ Regiones - Decisión

INICIO

Se inició el presente juicio, mediante libelo de demanda presentado en fecha: 09-02-2010, por la ciudadana SOUAD ROSA SAKR SAER, abogada en ejercicio, inscrita en el IPSA bajo el Nº 35.137, y de este domicilio, actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano JUAN JOSE SALAZAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.265.402, domiciliado en Caracas, en contra de la ciudadana YASMIN MAGDALENA HERNANDEZ HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.250.399, y de este domicilio, por motivo de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, siendo recibida en este Tribunal en fecha 10-02-2010.

SINTESIS DEL ESCRITO DE DEMANDA

Arguyó la actora, que en fecha 27 de julio del año 2008, su mandante suscribió un contrato de Opción a Compra con la ciudadana YASMIN MAGDALENA HERNANDEZ HERNANDEZ, ya identificada, sobre un inmueble propiedad de la ya citada ciudadana, constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio ubicada en la Urbanización Chucho Briceño, primera etapa, carrera 1 parcela Nº 121, Cabudare, en Jurisdicción del Municipio Palavecino del Estado Lara, y sus linderos y medidas son: NORTE: En 14,45 mts, con carrera 1 que es su frente y en línea curva de 0,94 mts hasta llegar al centro de la curva en el cruce de la carrera 1 con la calle 1; SUR: En 17,65 Mts con parcela Nº 122; ESTE: En 22,50 Mts con la parcela Nº 129, y OESTE: En 21,38 mts con calle 1 y carrera 1. Que el inmueble le pertenece a la vendedora según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, Cabudare el 23-02-2004, anotado bajo el Nº 05, folios 1 al 3, Protocolo 1, Tomo 7 al cual acompañó en copia marcada con la letra “A”. Que en dicho contrato se estableció que el precio de la venta del inmueble sería la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 265.000,00) de los cuales recibió la vendedora la suma de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 30.000,00) a objeto de garantizar la realización de la venta, y que la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 265.000,00), lo gestionaría el Opcionado ante una Entidad Bancaria y sería cancelado a la firma del documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Inmobiliario respectivo. Además, que en el contrato de opción a compra se estableció como cláusula penal para los casos en que no se culminara con la negociación por causas imputables a una de las partes, las siguientes sanciones: Si la venta no se realiza por causa imputable al Opcionado, la Opcionante tomara para si EL CINCUENTA POR CIENTO (50%) de lo recibido, o sea, la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 15.000,00) como justa compensación por daños y perjuicios, sin necesidad de pruebas de los mismos. Si el incumplimiento fuera imputable a LA OPCIONANTE esta deberá reintegrar a EL OPCIONADO la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 30.000,00) según esta escritura e indemnizarlo asimismo por concepto de daños y perjuicios por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 15.000,00) sin mas acciones de naturaleza alguna. Que la Cláusula Cuarta de la opción señala que el referido inmueble se encuentra liberado de todo gravamen por cuanto el que lo afectaba había sido cancelado. Que por cuanto su representado es una persona de clase media baja y con mediados recursos que no le permite ser acreedor de un crédito a tasa comercial, su intención era obtener un crédito bajo el amparo de la Ley de Política Habitacional, la cual establece tasa de intereses y cuotas de amortización acorde con su capacidad económica, para pagar el saldo del precio adeudado. Que en otro orden de ideas, es conocido ampliamente que la tramitación de las solicitudes de crédito concedido bajo la Ley de Política Habitacional duran aproximadamente SESENTA (60) días calendarios, por lo que en las Entidades Financieras que otorgan dichos créditos, exigen que los contratos de opción a compra que deben acompañarse como recaudos de dichas solicitudes, deben establecer un lapso de duración de por lo menos ciento veinte días (120) previendo el surgimiento de un posible inconveniente que retarde la aprobación del crédito y el feliz termino de la negociación celebrada entre los contratantes de la Opción. Que debido a lo antes expuesto en el contrato de opción a compra se estableció que el lapso de duración de la opción era de CIENTO VEINTE (120) días continuos, para que de esta manera estar seguros, que cualquier inconveniente surgido durante la tramitación del crédito no afectará el feliz término de la negociación celebrada. Que celebrado el contrato de Opción a compra en los términos y condiciones antes expuestos, en fecha 27 de julio de 2008, fue difícil que la OPCIONANTE, le entregara a su representado los recaudos exigidos por el Banco donde se estaba tramitando el Crédito. Que esta situación se debía que desde el principio de la negociación LA OPCIONANTE, no fue sincera con su representado y le informó que el inmueble estaba libre de gravamen, tal como lo señalaba la referida Cláusula Cuarta de la opción, ya que cuando le exigía la documentación, siempre dilataba arguyendo cualquier pretexto, que tal fue la sorpresa que cuando se dirigió al Registro Inmobiliario de Cabudare, para revisar el documento, la Hipoteca que pesaba sobre el mismo no había sido cancelada, a lo cual la Opcionante manifestó que el dinero dado en garantía ella lo iba a utilizar para liberar la hipoteca y lo descontaría del preció definitivo de venta, tal aseveración se puede constatar de la fecha de suscripción de la Opción y la fecha de registro del documento de liberación de hipoteca que se realizó en fecha 12-09-2008, es decir, dos meses después de la firma de la Opción. Que desde el momento en que su representado firmo la Opción, le solicitó a la Opcionante, los recaudos que requería para la aprobación del Crédito, los cuales eran Documento de propiedad, Certificación de Gravamen, copia de la cédula del vendedor y opción a compra; pero la Opcionante fue entregando los recaudos a cuenta gota, es decir no fue sino hasta el día 14-01-2009, que le hizo llegar la Certificación de Gravamen del inmueble, que le era solicitado por el Banco, tal como se evidencia de talón de la empresa MRW donde ella le envió la Certificación de gravamen que tenía fecha 22-12-2008, es decir, que por culpa de la Opcionante se venció el plazo establecido en opción que eran 120 días continuos desde la firma del compromiso de venta. Aunado a todas las demora para el envió de la documentación por parte de la Opcionante a su representado, quien vive en Caracas y era por donde esta tramitando el Crédito Bancario, sin más ni más le informa a su representado, que el precio de la venta era otro y que si él no lo acepta le iba a devolver QUINCE MIL BOLIVARES FERTES (Bs.F 15.000,00) por no haberse concretado la venta, no siendo en ningún momento culpa de su mandante la demora en la entrega los recaudos necesarios para la aprobación del Crédito por parte del banco como se estableció en la opción. Que debido a los hechos antes expuestos y dado que la opcionante-propietaria mantiene una posición inflexible, en no devolver el dinero más la penalización, es por lo que su representado ha desistido de la negociación celebrada, por cuanto esta decisión se debe a un hecho imputable a la Opcionante-propietaria, quien no quiere reconocer su culpabilidad, acudiendo ante los Tribunales a demandar la resolución del contrato celebrado, con fundamento en las siguientes disposiciones: Artículos 1159 y 1160 del Código Civil, y de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la demanda en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 45.000,00). Solicitaron medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la demanda, invocando el artículo 1167 del Código Civil.- Que por las razones de hecho y derecho antes expuestas comparece a demandar como en efecto demandó en nombre de su representado JUAN SALAZAR, a la ciudadana: YASMIN MAGDALENA HERNANDEZ HERNANDEZ, ya identificada, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: Primero: La resolución del contrato de opción a compra celebrada en fecha 28-07-2008. Segundo: Devolver la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 30.000,00) recibida como garantía para la realización de la venta al momento de la suscripción del contrato de opción a compra. Tercero: Pagar la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/CENTIMOS (Bs.F 15.000,00), por concepto de cláusula penal, prevista en la cláusula OCTAVA del contrato celebrado. Cuarto: Pagar la cantidad que corresponda a la corrección monetaria de TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs.F 30.000,00), garantía para la realización de la venta al momento de la suscripción del contrato de opción a compra en fecha 28-07-2008, calculados en base a los índices de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de la ciudad de Caracas, desde la mencionada fecha, hasta la definitiva fecha de la devolución de la cantidad dada en garantía. Quinto: Pagar las costas y costos del proceso.

A los folios 6 al 27, rielan los instrumentos fundamentales de la presente acción.

RESEÑA DE AUTOS

En fecha 10-03-2010, se admitió la presente demanda, librándose la correspondiente boleta de citación y compulsa.

En fecha 25-03-2010, la apoderada actora presentó diligencia mediante la cual consignó los emolumentos necesarios del alguacil para la práctica de la citación de la demandada y suministro la dirección del lugar de trabajo de la demandada en esta ciudad.

En fecha 28-04-2010 el Tribunal estampó auto donde se libró boleta de citación y compulsa y se hizo entrega al alguacil para que practique la misma.

En fecha 06-05-2010, el alguacil de este Tribunal dejó constancia que se trasladó a practicar la citación de la demandada, siendo debidamente citada. Le hizo entrega de la compulsa.

Al folio 37, la parte demandada ciudadana YASMIN MAGDALENA HERNANDEZ HERNANDEZ, ya identificada, con asistencia de abogado, otorgó poder apud-acta a los abogados: ANGEL AGUSTIN BECERRA ARTEAGA y MARIA AUXILIADORA FERNANDEZ ZERPA, inscritos en el IPSA bajos los Nros. 56.730 y 140.987, respectivamente.

En fecha 12-05-2010, compareció la demandada ciudadana YASMIN MAGDALENA HERNANDEZ HERNANDEZ, asistida por el abogado ANGEL BECERRA ARTEAGA, inscrito en el IPSA bajo el Nº 56.730, y dio contestación a la demanda, presentó anexo que riela a los folios 43 al 44.

En fecha 13-05-2010, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas con anexos, siendo admitidas por auto de fecha 17-05-2010.

En fecha 19-05-2010, la apoderada actora presentó escrito de promoción de pruebas con anexos insertos a los folios 51 al 59, siendo admitidas por auto de fecha 21-05-2012.

En fecha 26-05-2010, comparecieron a declarar ante este Tribunal los testigos: MARIA ISABEL LOMBO FERNANDEZ, y TOMAS VIVES LOMBO. Asimismo se declaró desierto el acto del testigo: MARIA AUXILIADORA BRICEÑO UNTI.

En fecha: 31-05-2010 se estampo auto de diferimiento de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 22-06-2011, estampó diligencia la abogada SOUAD ROSA SAKR SAER y solicito el abocamiento de la causa.

En fecha 81, el Tribunal estampo auto donde la Juez del Despacho se abocó al conocimiento.

En fecha 28-11-2011 compareció ante este Tribunal el abogado ANGEL BECERRA ARTEAGA, y se dio por notificado del abocamiento en el presente procedimiento.

En fecha 10-01-2012, el Tribunal estampo auto donde se reanudo la causa fijando la oportunidad para dictar Sentencia en el presente asunto.

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la ciudadana YASMIN MAGDALENA HERNANDEZ HERNANDEZ, demandada de autos, asistida por el abogado ANGEL BECERRA ARTEAGA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 56.730, presentó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos: Como Punto Previo y de conformidad con el artículo 434 en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó los documentos que se acompañaron al libelo de demanda y presentado por la parte actora como instrumentos fundamentales de su pretensión, por cuanto son copias simple de documentos tantos públicos como privados, en consecuencia, solicitó se declare inadmisible la demanda interpuesta. De la contestación al Fondo: Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes los alegatos presentados en el libelo de la demanda interpuesta por la parte actora con fundamento en los siguientes hechos y normas legales aplicables al caso: PRIMERO: La parte actora señaló en su libelo de demanda, que en fecha 27 de julio del año 2008, suscribió un Contrato de Opción a Compra, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, ubicado en la Urbanización Chucho Briceño, en el Municipio Palavecino del Estado Lara. Asimismo, alegó la parte actora, que en dicho contrato se estableció que el precio de venta del inmueble sería la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 265.000,00) a objeto de garantizar la realización de la venta. SEGUNDO: Es falso y por eso lo rechazó, negó y contradijo que la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 265.000,00) los gestionaría El Opcionado, hoy demandante, ante una entidad bancaria “…bajo el amparo de la Ley de Política Habitacional …” y que serían cancelados a la firma del documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Inmobiliario respectivo, hecho que no es cierto porque en ninguna cláusula del referido contrato (que insistió fue presentado en copia simple por la parte demandante), y así se evidencia de su simple lectura, se hace mención expresa a que realizaría dicha gestión, por tanto, en forma alguna estaba supeditaba la celebración definitiva de la venta, a la aprobación de un crédito bancario a El Opcionado, mucho menos que los Ciento Veinte Días (120) de duración de la referida opción, fueron establecidos para que El Opcionado realizara esa gestión, por tanto se rechaza cualquier alegato que haga referencia a ello, en virtud de que no formaba parte del ya referido Contrato de Opción a Compra. TERCERO: Es falso y por eso lo rechazó, negó y contradijo que no fue sincera con el opcionado, y que por tanto no le informó que el inmueble no estaba libre de gravamen, y que en consecuencia, supuestamente contravino lo establecido en la referida Cláusula Cuarta del Contrato de Opción a Compra y que dicha situación causo sorpresa en el Opcionado al expresar en la demanda que “. . . tal fue la sorpresa de mi representado que cuando se dirigió al Registro Inmobiliario de Cabudare, para revisar el documento, la hipoteca que pesaba sobre el mismo, no había sido cancelada, a lo cual La Opcionante manifestó que el dinero dado en garantía ella lo iba a utilizar para liberar la hipoteca y lo descontaría del precio definitivo de la venta, tal aseveración se puede constatar de la fecha de suscripción de la Opción y la fecha de registro del documento de liberación de hipoteca que se realizó en fecha 12-09-2008, es decir, dos meses después de la firma de la Opción” . Que por el contrario, si fue sincera con el Opcionado, tanto así que en la Cláusula Tercera del referido Contrato de Opción a Compra, que entrañablemente no menciona en forma alguna la parte actora en su demanda, se estableció que “el plazo o termino de vigencia de esta opción es de ciento veinte días (120) días continuo, contados a partir del 01 de agosto del presente año o como se dice mas adelante, a partir de la entrega del documento original de la protocolización del documento de liberación de la hipoteca” , es decir que sólo una vez que le hiciere entrega del documento de liberación de la hipoteca, era que comenzaba a transcurrir el plazo de la opción, ello era así por cuanto, parafraseando la referida Cláusula “…como se dice mas adelante…”el inmueble debería estar liberado para el momento de iniciarse dicho plazo y a eso es precisamente a lo que hace referencia la Cláusula Cuarta, ya que no puede hacerse una interpretación aislada de ambas cláusulas, más aún cuando la cláusula tercera, es esencial para la validez del contrato, toda vez que la misma es la que establece la duración de la opción y la condición para su cómputo, en consecuencia, la Cláusula Cuarta, contiene una obligación accesoria de la contenida en al Cláusula Tercera. CUARTO: Con base en lo expuesto en el punto anterior, es falso y por eso lo rechazo, niego y contradigo que en fecha: 12-09-2008, cuando le manifestó a El Opcionado que el dinero dado en garantía “lo iba a utilizar” para liberar la hipoteca que gravaba el inmueble objeto de la Opción, expresión que a todas luces hace referencia a una acción futura, cuando lo cierto fue que en un intento por procurar que el inicio del plazo de vigencia establecido para la Opción, se diera dentro del primer supuesto previsto en la Cláusula Tercera, vale decir, que comenzaría el 01-08-2008, que es cuando en efecto, con una parte de dicho dinero procedió en esa misma fecha, a cancelar el saldo del préstamo hipotecario con un monto de Veintisiete Mil Ciento Veintiuno Bolívares con Setenta y Cinco Céntimos (Bs. 27.121.75), que mantenía con el Fondo de Jubilaciones del Personal Docente y de Investigaciones de la UCLA, a los fines de liberar la hipoteca que gravaba el inmueble tal como consta del Recibo de Cancelación Nº 20612, de fecha: 01-08-2010, emitido a su nombre por dicho fondo y que consignó en original y copia a los fines de su certificación y posterior devolución, marcado con la letra “A”. No obstante lo anterior, aun cuando realizó las gestiones necesarias para su rápida protocolización, es conocido por todos, por tanto un hecho publico y notorio, que este tipo de dependencia universitaria (Fondo de Jubilaciones) durante parte de los meses de agosto y septiembre entra en vacaciones colectivas, y es por ello que no fue sino hasta el 12-09-2008, cuando se procedió con la firma de la liberación de la hipoteca que gravaba al inmueble, y así se lo manifesté oportunamente al Opcionante, en consecuencia, ante tal situación quedaba entendido que el plazo de la opción correría bajo el segundo supuesto de la Cláusula Tercera, es decir, “… a partir de la entrega del documento original de la protocolización de la hipoteca, fecha que pido al Tribunal tenga como cierta a la hora de dictar sentencia en el presente procedimiento, ya que coincide con la parte demandante en su escrito libelar , pero en el que solo hace referencia a que en esa fecha le hice entrega de una certificación de gravamen supuestamente por el solicitada y en ningún momento expresa la fecha cierta en la que en efecto le entregue el documento de liberación de la hipoteca, limitándose solo a decir que le hice entrega “a cuenta gota” siendo ello así, en el peor de los casos, y con base en lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Opción a Compra, el plazo de la opción comenzó a correr en la fecha arriba señalada, es decir el 14-01-2009, y venciendo dicho plazo en fecha 14-05-2009. QUINTO: Es falso y por eso lo rechazó, negó, y contradijo que para el 14-01-2009, por su culpa se había vencido el plazo establecido para cumplir con la Opción a Compra, toda vez que fue precisamente a partir de esa fecha, bajo el supuesto ya mencionado en los particulares TERCERO y CUARTO de este escrito, que comenzó a correr el plazo de la opción, y no como trata la parte demandante de confundir al expresar que “. . . eran 120 días continuos desde la firma del compromiso de venta”, forma ésta de cómputo que no estaba establecida en ninguno de los dos (2) supuesto contenidos en la Cláusula Tercera del ya referido contrato, por tanto no hubo incumplimiento alguno de su parte, por el contrario, el Opcionado, hoy demandante, tuvo a partir de la firma del compromiso de venta, tiempo más que suficiente, obsérvese , más de nueve (09) meses, hasta el 14-05-2009, para cumplir con su obligación y no lo hizo, no estando, insisto en esto supeditado dicho cumplimiento a la aprobación de crédito bancario alguno, más si estuvo supeditado a la entrega del documento de liberación requerido según el contrato, lo cual hice en su oportunidad (14-01-2009) y a partir de la cual comenzó a correr el plazo convencional establecido por las partes y que ella respetó íntegramente sin recibir al final del mismo por parte de El Opcionado, notificación alguna sobre la introducción del documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario respectivo, tal como lo establece la Cláusula Décima del Contrato de Opción a Compra, carga ésta que, en la forma como están narrados los hechos en la demanda, le correspondía realizar al hoy demandante por haber tenido durante dicho lapso en su poder (desde el 14-01-hasta el 14-05-2009), el documento de liberación de hipoteca, a fin de elaborar el documento definitivo de compra venta para su posterior presentación ante el registro, mucho menos recibió al final de dicho plazo ofrecimiento de pago alguno por parte de aquel. En definitiva, mal puede estar solicitando la parte demandante la resolución del contrato de opción a compra, cuya obligación ya se encuentra validamente extinguida, precisamente por el vencimiento del plazo establecido de dicho contrato para darle cumplimiento, alegando como causa de ello un supuesto incumplimiento de su parte que no es tal, sino que por el contrario si hubo un evidentemente incumplimiento por parte del Opcionado, hoy demandante, por lo ya suficientemente expuesto y pretendiendo que se le condene en pago de cantidades de dinero a la que no esta obligada. Que con fundamento en los hechos antes referidos y en lo dispuesto en el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, procedió a realizar formal oposición a la medida de enajenar y gravar solicitada por la parte actora en su libelo de demanda, y decretada por este Tribunal. Solicitó se revoque la medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar, se declare sin lugar la demanda por Resolución de Contrato, y se conde en pagar las costas y costos del proceso.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Establecen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación. En este sentido, observa el Tribunal, que ambas partes presentaron escritos de promoción de pruebas de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Cursa al folio 46 y vto. escrito de pruebas presentado por el abogado ANGEL BECERRA ARTEAGA, Inpreabogado Nº 56.730, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 21-05-2010, en donde promovió pruebas en los siguientes términos:

PRIMERO: Reprodujo el Mérito favorable de la Contestación de la demanda por Resolución de Contrato, por cuanto allí se encuentran fehacientemente demostrado en todos y en cada uno de los puntos tratados en dicha contestación que los hechos que dieron lugar a la interposición de la demanda de Resolución de Contrato en contra de su representada, son completamente falsos, ya que lo único que persigue el demandante , es obtener de manera infundada, temeraria, e ilegal, el pago de una indemnización por un supuesto incumplimiento de su representada del Contrato de Opción a Compra. Este Tribunal desecha el hecho de promover el acto de contestación de la demanda como medio probatorio, por no ser un medio de prueba de los permitidos, sino un acto de defensa, en el cual el demandado niega, en todo o en parte, los supuestos de hecho en que se fundamenta la pretensión del demandante, o propone las razones, defensas o excepciones perentorias, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. lo cual es intrascendente, ya que el Tribunal está obligado a examinar todas las pruebas que se consignen en el expediente, a tenor del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas”. Así se decide.

SEGUNDO: Reprodujo el mérito favorable del anexo presentado con el escrito de Contestación de la Demanda identificado con la letra “A” referido al Recibo de Cancelación Nº 2061, de fecha 01-08-2010, emitido a nombre de su representada por el Fondo de Jubilaciones del Personal Docente y de Investigación de la UCLA, en el que se evidencia que en esa fecha su representada canceló el préstamo hipotecario que mantenía con esa institución a los fines de que dicho fondo procediera a liberar la hipoteca que gravaba sobre el inmueble de su propiedad y objeto de la opción a compra, dicho comprobante de ingreso riela al folio 43 de autos, el cual trata sobre un recibo emitido por una persona que no es parte en el juicio, y al no ser ratificado de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, carece de todo valor probatorio y por lo tanto es desechado por el Tribunal. Así se decide,

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Riela a los folios 49 y 50 de autos, escrito de pruebas presentado por la abogada SOUAD ROSA SAKR SAER, actuando en su condición de Apoderada de la parte demandante, siendo admitida por auto de fecha 21-05-2010, donde promovió pruebas en los siguientes términos

1.- Como DOCUMENTALES: promovió y opuso a la demandada los contratos de original de la Opción a Compra firmado por su mandante y la demandada, con lo cual se propone a demostrar la relación contractual de la promesa bilateral de venta entre las partes, suscrita en fecha 27-07-2008, marcada con la letra “A”; promovió y opuso a la demandada recibo donde entregó las arras de la Opción a compra firmada entre las partes, con lo que se propone a demostrar que ella recibió la cantidad de BS 30.000,00 como garantía de la realización de la compra venta del inmueble ofrecido en la Opción marcado “B”, dichas instrumentales fueron impugnadas por la parte accionada en el acto de contestación de la demanda, y siendo traídos en original, se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser estas documentales de donde emerge la relación contractual existente entre las partes intervinientes, y se evidencian las cláusulas con las cuales fueron suscritas, es especial las cláusulas TERCERA, CUARTA, QUINTA y OCTAVA. Así se decide.

3.- Promovió y opuso a la demandada de autos, Documento de Liberación de Hipoteca firmado en fecha 12-09-2008, con lo que se propone a demostrar que la dilación por parte de la demandada para hacer efectiva la venta a su mandante fue imputable a la demandada, por la dilación en la entrega de los documentos para ser llevados al Banco donde estaba gestionando el crédito, que anexa marcado “C”, dicha documental fue impugnado por la parte accionada en el acto de contestación a la demandada, siendo traído a los autos en la oportunidad de promover pruebas el citado documento en copia fotostática simple carece de todo valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto no se le otorga valor probatorio. Así se decide.

4.- Promovió y opuso a la demandada las guías de envió donde ella le mando por el servicio de encomienda MRW a su representado la Certificación de Gravamen del inmueble y posteriormente la Solvencia Municipal que requería su representado para presentarlos al banco para la aprobación de su Crédito, con lo que demuestra que el retardo en el cumplimiento de las obligaciones fue de su parte. Se anexan marcadas “D”. dicha documental privada aun cuando no fue impugnada ni tachada no se demuestra con ello, el contenido del envió, y al no aportar nada al proceso, es desechada por esta jurisdiscente de conformidad con el artículo 12 y 507 del Código de Procedimiento Civil.. Así se decide

Promovió como testigos a los siguientes ciudadanos:
a) MARIA YSABEL LOMBO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº V-3.183.502.
b) MARIA AUXILIADORA BRICEÑO UNTI, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº V-12.203.701.
c) TOMAS VIVES LOMBO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº V-10.788.062.

No siendo evacuada la testimonial de la ciudadana MARIA AUXILIADORA BRICEÑO UNTI, ya identificada.

En nuestro sistema procesal, el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, aplicado de forma supletoria, indica la regla de valoración de la prueba testimonial ordenando al Juez, el examen de las deposiciones de los testigos, su concordancia entre sí y con las demás pruebas, a fin de estimar los motivos de sus declaraciones, y sus características relativas a la edad, vida y costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, ya por otro motivo. Con respecto a las testimoniales, y a los fines de valorar este medio de prueba, esta Juzgadora acoge el criterio expuesto por el Tribunal Supremo de Justicia, a través de su Sala de Casación Social, en Sentencia Nº 441, de fecha 09-11-2000, en el Expediente No. 00-235., en la cual señala que el sentenciador no está obligado a transcribir todas y cada una de las preguntas y repreguntas formuladas a un testigo, pues a los fines del control de la legalidad de su decisión sólo basta que exprese las razones que lo llevan a concluir sobre la procedencia o no del testimonio rendido.

Bajo el criterio anterior se analizan, las declaraciones de los siguientes testigos:

En cuanto a la testimonial de la ciudadana MARIA ISABEL LOMBO, plenamente identificada, se evidencia de sus dichos, que la misma califica como testigo presencial, ya que estuvo presente en ciertas oportunidades en que las partes aquí intervinientes se reunieron con respecto a la negociación de la compra venta de la vivienda objeto del contrato que aquí se pretende resolver, toda vez que también figura como testigo al momento de firmar el recibo donde se deja constancia que la ciudadana YASMIN HERNANDEZ, ya identificada, recibe del ciudadano JUAN SALAZAR, también identificado, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000, oo) por concepto de garantía en la realización de la compra venta del inmueble, así mismo no se aprecia de sus dichos que la testigo tenga algún interés en el juicio, o haya incurrido en contradicciones y en virtud de ello y de conformidad con lo establecido en los artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.392 del Código Civil Venezolano, por lo tanto es apreciado por este Tribunal. Así se decide.

Así mismo fue evacuada la testimonial correspondiente al ciudadano TOMAS VIVES LOMBO, plenamente identificado, el cual si bien es cierto es familiar directo de la testigo MARIA ISABEL LOMBO, no es un testigo inhábil, toda vez que no tiene interés con las resultas del juicio, más sin embargo aprecia este Tribunal, que el conocimiento que tiene de los hechos que aquí se ventilan, son muy escasos, por lo tanto es desechado por el Tribunal de conformidad con el artículo 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

MOTIVA

Entrando a resolver el fondo de lo debatido, se observa que la pretensión de la parte actora está dirigida a resolver el contrato de opción a compra venta suscrito con la demandada, donde se excepciona la misma alegando que niega, rechaza y contradice lo expuesto en el contenido de la demanda, en el hecho que no incumplió con las cláusulas establecidas en el contrato.

En efecto, señala el actor, que en fecha 27-07-2008, su mandante suscribió un Contrato de Opción a Compra, con la ciudadana YASMIN MAGDALENA HERNANDEZ H., ya identificada, sobre un inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, plenamente identificada en autos, siendo el precio de la venta la cantidad de DOSCIENTOS SECENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265. 000, oo) de los cuales recibió la accionada la cantidad de TREINTA ML BOLÍVARES (Bs. 30.000, oo) a objeto de garantizar la realización de la venta.

Ahora bien, establece la cláusula tercera que: “el plazo o termino de vigencia de esta opción es de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir del primero de agosto del presente año o como dice mas adelante a partir de la entrega del documento original de la protocolización del documento de liberación de la hipoteca.” De igual manera la cláusula octava establece “…Si la venta no se realiza por causa imputable al Opcionado, la Opcionante tomara para si EL CINCUENTA POR CIENTO (50%) de lo recibido, o sea, la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 15.000,00) como justa compensación por daños y perjuicios, sin necesidad de pruebas de los mismos. Si el incumplimiento fuera imputable a LA OPCIONANTE esta deberá reintegrar a EL OPCIONADO la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 30.000,00) según esta escritura e indemnizarlo asimismo por concepto de daños y perjuicios por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 15.000,00) sin mas acciones de naturaleza alguna...”

En tal sentido y conforme quedó establecido anteriormente, el contrato es la convención mediante la cual las partes pueden crear vínculos jurídicos y hacer nacer obligaciones, modificarlas, transformarlas o extinguirlas; siendo claro el contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley, donde una vez nacido jurídicamente el contrato, debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento de la parte que no ha ejecutado en forma debida su obligación. Así el Artículo 1.264 ejusdem, establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; pero además consagrada el artículo 1.267 ibidem, según el cual en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

A tal efecto, presupone la acción de resolución un incumplimiento de la parte demandada, y en los contratos bilaterales, como su denominación lo indica, se crean deberes y derechos recíprocos entre los contratantes. Se ha venido expresando en tribunales de instancias superiores en forma reiterada, cuales son los requisitos para la procedencia de la acción resolutoria, al señalar: “…la acción resolutoria exige como requisitos de procedencia: A) La Bilateralidad del Contrato; B) El incumplimiento definitivo del contrato; C) el incumplimiento culpable imputable al deudor; D) Que el Demandante hubiese cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y E) La intervención Judicial…”

En el presente caso, no se evidencia cuando fue la fecha de la entrega del documento original de la protocolización del documento de liberación de hipoteca, donde dicho documento fue traído en copia fotostática simple y no valorado por este Tribunal, y siendo así no puede tener claro esta juzgadora cuando se daba inicio al plazo de los ciento veinte (120) días continuos de vigencia de la opción, aunado al hecho que son contradictorias lo dispuesto en las cláusulas terceras y cuarta del contrato, en virtud que se establece que contrato se encuentra liberado de todo gravamen y establecen que empieza a correr el plazo de vigencia de la opción a compra venta una vez que se entregue el documento original de la protocolización de la liberación de la hipoteca, lo que hace presumir que para el momento de suscribir el presente contrato si existía una hipoteca sobre el inmueble objeto del mismo, y de la cual la parte opcionada-demandante, estaba en su conocimiento, de modo que es claro que no existen en autos, suficientes elementos que permitan demostrar el supuesto incumplimiento por parte de la Opcionante – demandada, al no manifestarle a El Opcionado que el inmueble estaba libre de gravamen, y que fue sino en fecha 14-01-2009 que se le hizo llegar la certificación de gravamen del inmueble que era solicitada pro el banco, y la cual tenia fecha 22-12-2008, y que es por culpa de la opcionante que se venció el plazo establecido en la opción, y ante la ausencia de prueba respecto de la causal invocada como fundamento para la solicitud de Resolución de Contrato de Compra-Venta, resulta forzoso para este Juzgador concluir que la acción incoada no puede prosperar, como en efecto será declarado en la dispositiva del fallo. ASI SE DECIDE.