REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL
Exp. Nº KP02-R-2011-000231
En fecha 09 de abril de 2012 se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (No Penal) de Barquisimeto, el Oficio Nº 12-364, de fecha 27 de febrero de 2012, emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, anexo al cual remitió a este Tribunal el expediente contentivo de la demanda por cumplimiento de contrato, interpuesta por los abogados César Brito y Julio Zambrano, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 31.266 y 18.918, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano LUIS ALBERTO LIZARRAGA LÓPEZ, titular de la cédula de identidad Nº 1.741.108; contra el ciudadano VICTOR M. BARRANCO C., titular de la cédula de identidad Nº 3.540.997.
Tal remisión obedeció a lo indicado en la sentencia de fecha 29 de noviembre de 2011, mediante la cual la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia declaró la competencia de este Juzgado Superior para conocer el presente asunto.
Así, en fecha 16 de abril de 2012, la Jueza Marilyn Quiñónez Bastidas se abocó nuevamente al conocimiento de la presente causa.
En fecha 23 de mayo de 2012 se le dio entrada al presente asunto, fijándose para el décimo (10°) día de despacho siguiente el acto de informes.
En fecha 12 de junio de 2012, este Juzgado Superior dejó constancia de que se recibió escrito de informes presentado por la parte actora en fecha 11 de junio del mismo año. Asimismo se otorgó el lapso para las observaciones a los informes.
El 26 de junio de 2012, se dijo “Vistos”, y se reservó el lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para el dictado y publicación de la sentencia.
En fecha 16 de abril de 2012, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se difirió el pronunciamiento del fallo por treinta (30) días contínuos siguientes.
Finalmente, estando en la oportunidad de dictar sentencia definitiva, se observa lo siguiente:
I
ANTECEDENTES
En fecha 03 de febrero de 2010, se recibió ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (No Penal) de Barquisimeto, escrito contentivo de la demanda de cumplimiento de contrato, interpuesta por los abogados César Brito y Julio Zambrano, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano Luís Alberto Lizarraga López, todos plenamente identificados.
En fecha 11 de febrero de 2010, se recibió por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara el mencionado escrito.
Seguidamente en fecha 23 de febrero de 2010 el referido Juzgado dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva declarando inadmisible la demanda incoada en concordancia con el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 01 de marzo de 2010, el abogado Luís Lizarraga, parte actora, ya identificado, apeló de la sentencia dictada en fecha 23 de febrero del mismo año, mediante la cual se declaró inadmisible la demanda interpuesta.
Por auto de fecha 04 de marzo de 2010 se oyó el recurso de apelación interpuesto en ambos efectos.
En fecha 15 de marzo de 2010 se recibió en el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Seguidamente por auto de fecha 16 de marzo del mismo año el referido Juzgado se declaró incompetente en razón de la materia para conocer el asunto.
En fecha 16 de abril de 2010 se recibió en el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Seguidamente por auto de fecha 21 de abril del mismo año el referido Juzgado se declaró competente para conocer del presente asunto.
Posteriormente en fecha 01 de junio de 2010 el referido Juzgado declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano Luís Lizarraga, parte actora, ya identificado, revocando la sentencia interlocutoria de fecha 23 de febrero de 2010 emanada del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
Por medio de acta de fecha 14 de julio de 2010 la Jueza Patricia Lourdes Riofrío Peñaloza del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, se inhibió de conocer el presente asunto.
Por lo que, en fecha 25 de octubre de 2010 el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara admitió la presente causa.
En fecha 02 de noviembre de 2010 se recibió por parte del abogado Andrés Eloy Parra Valera, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 14.071, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Víctor Barranco Castillo, ya identificado; escrito de contestación.
En fecha 10 de enero de 2011 el referido Tribunal admitió el escrito de pruebas presentado por la parte actora, dejando a salvo su apreciación en la definitiva. Seguidamente en fecha 11 de enero del mismo año, admitió el escrito de pruebas presentado por la parte demandada.
En fecha 18 de febrero de 2011 el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia definitiva sobre el asunto, declarando inadmisible la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por los abogados César Brito y Julio Zambrano, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano Luís Alberto Lizarraga López, todos plenamente identificados.
En fecha 22 de febrero de 2011, el abogado Luís Lizarraga, ya identificado, apeló de la sentencia dictada en fecha 18 de febrero del mismo año, mediante la cual se declaró inadmisible la demanda interpuesta.
Por auto de fecha 01 de marzo de 2011 se oyó el recurso de apelación interpuesto en un sólo efecto.
En fecha 23 de marzo de 2011 se recibió en este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental el presente asunto. Seguidamente por auto de fecha 30 de marzo del mismo año este Juzgado declaró su incompetencia para conocer de la causa en razón de la materia.
En fecha 20 de mayo de 2011 se recibió el asunto por ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Seguidamente por sentencia interlocutoria de fecha 24 de mayo del mismo año el antedicho Juzgado no aceptó la declinatoria de competencia por la materia, planteando conflicto negativo de competencia.
En fecha 20 de junio de 2011 se recibió en la Sala de Casación Civil el presente asunto a los fines de regular la competencia.
En fecha 29 de noviembre de 2011 la Sala de Casación Civil dictó sentencia sobre el asunto, declarando la competencia de este Juzgado Superior para conocer la apelación interpuesta por el demandante contra el fallo dictado en fecha 18 de febrero de 2011 por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Circunscripción Judicial del Estado Lara, y es en razón de tal fallo que se encuentra el presente asunto ante este Órgano Jurisdiccional, para su correspondiente pronunciamiento.
II
DE LA DEMANDA
Mediante escrito presentado en fecha 03 de febrero de 2010, la parte demandante, ya identificada, presentó escrito contentivo de demanda de cumplimiento de contrato, con base a los siguientes alegatos:
Que suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Víctor M. Barranco C., cuyo objeto lo constituye un inmueble conformado por una casa quinta distinguida con el Nº 43-B, ubicada en la calle Vista Hermosa de la Urbanización Monte Real, Ubicada en Barquisimeto Estado Lara.
Que “se convino que el inmueble (…) sería destinado exclusivamente para la vivienda unifamiliar y se estableció originalmente una Pensión de Arrendamiento Anual de DOCE MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs,F 12.960,00); esto es un canon mensual de un mil ochenta bolívares fuertes (…)”. (Mayúsculas del original).
Que “(…) se acordó entre los contratantes que el plazo de duración del contrato de arrendamiento sería de dos (2) años fijos contados a partir del día 01 de junio de 1999 hasta el día 31 de mayo del 2001, plazo susceptible de prórroga por términos fijos (iguales o menores que el original) previa revisión y actualización del canon de arrendamiento; verificándose dos (2 prórrogas de dos (2) años fijos cada una las cuales decursaron la primera de ella el 01 de Junio del 2001 hasta el 31 de mayo del 2003, la segunda prórroga decurso entre el 01 de junio del 2003 hasta el 31 de mayo del 2005 y adicionalmente una ultima prórroga que se pactó por un (1) año fijo la cual transcurrió entre el 01 de Junio del 2005 y el 31 de Mayo del 2006 (…)”. (Negrillas y subrayado del original).
Que el demandante comunico al demandado que “(…) el Contrato de arrendamiento suscrito no sería renovado y por consiguiente le notificaba que la prórroga legal comenzaba a partir del día 01 de Junio del 2006 y expiraba el 31 de Mayo de 2008 (por imperio de lo preceptuado en el literal c) del articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); correspondencia que fue suscrita por el arrendatario en señal de conformidad (…)”. (Negrillas del original).
Que su representado “(…) suscribieron una Transacción extra judicial (…), en la cual se establece claramente no solo la verificación indubitable de la totalidad de los hechos descritos en el presente Libelo de Demanda, sino que EL ARRENDATARIO quedaba formalmente obligado a entregar en fecha 20 de Enero de 2010 el inmueble cuya propiedad ostenta nuestro patrocinado; lo cual hasta la fecha no se ha verificado (…)”. (Negrillas, mayúsculas y subrayado del original).
Que “(…) EL ARRENDATARIO con poca antelación al vencimiento de la prorroga legal y aceptando de manera inequívoca esta circunstancia factica, le notifico a [su] mandante su imposibilidad de cumplir con su obligación contractual el día 31 de Mayo de 2008 y le solicito mediante misiva fechada 25 de Mayo de 2008 a [su] mandante que le concediera un plazo de gracia de ochenta días consecutivos (contados a partir del 01/06/2008) (…)”. (Mayúsculas del original).
Que “Dado el reiterado incumplimiento del compromiso por parte de EL ARRENDATARIO (…) [su] mandante y EL ARRENDATARIO haciendo uso de la posibilidad otorgada por el Articulo 3 del Código Civil (...) suscribieron una Transacción Extrajudicial (…), en la cual se establecía claramente, no solo la verificación indubitable de la totalidad de los hechos descritos en el presente libelo de demanda sino que EL ARRENDATARIO quedaba formalmente obligado a entregar en fecha 20 de Enero de 2010 el inmueble cuya propiedad ostenta [su] patrocinado (…)”.(Negrillas, mayúsculas y subrayado del original).
Que demandan al ciudadano Víctor M. Barranco C. para que cumpla con sus obligaciones contractuales contraídas en el documento autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, en fecha 11 de Junio de 1999.
Que solicitan sea decretada Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado y se ordene el depósito del inmueble en la persona de sus mandantes.
III
DE LA CONTESTACIÓN
Mediante escrito recibido en fecha 02 de noviembre de 2010, la parte demandada, ya identificada, contestó a la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta, con base a los siguientes alegatos:
Que niegan, rechazan y contradicen que su representado deba entregar el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario desde el año 1999, con la anuencia y voluntad del arrendador vencida la prórroga legal.
Que rechazan la improcedencia del pago de daños y perjuicios.
Que rechazan en todas sus partes el contenido del petitorio de la acción incoada.
Finalmente solicitan se declare sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato y que se condene a costas.
IV
DE LA SENTENCIA APELADA
Por sentencia de fecha 18 de febrero de 2011, el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, declaró inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato incoada, con fundamento en las siguientes razones:
“...Omissis...
UNICO
Consta en autos que la parte actora que además de acompañar el original del poder para actuar en juicio a los apoderados actores, acompaño al libelo el original del contrato de arrendamiento celebrado en fecha primero de Junio de mil novecientos noventa y nueve (01-06-1999), el cual fue autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto bajo el Nº 70, Tomo 41 de los Libros de Autenticaciones, documentales a los que se les brinda valor probatorio por no haber sido impugnados. Asimismo, la parte actora acompaño al libelo originales de adendums privados y escritos fechados veinticinco de Mayo del dos mil ocho (25-05-2008); veinte de agosto del dos mil ocho ( 20-08-2008); diecinueve de agosto del dos mil nueve (19-08-2009) y dieciséis de Noviembre del dos mil nueve (16-11-2009), referidos a la entrega del inmueble y por consiguiente a la terminación voluntaria del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes identificadas en el juicio, adendum (anexos) a los que se les brinda valor probatorio por no haber sido desconocidos por la contraparte, contrato y adendum cuyo objeto es el arrendamiento del inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el Nro. 43-B, ubicada en la calle Vista Hermosa de la Urbanización Monte Real, Barquisimeto, Estado Lara, comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Con propiedades de Sebastiao Rodríguez de Moura; Sur: Con propiedades de Yolanda de Gómez y Milagros Gómez de Blavia, Este: Con la parcela numero 42 del plano general de la Urbanización, cuya parcela es o fue de la familia Colomo; y Oeste: Con la calle L3 hoy calle Vista Hermosa de la referida Urbanización. Ahora bien, en el ultimo adendum al contrato fechado dieciséis de Noviembre del dos mil nueve (16-11-2009) se estableció que la entrega del inmueble seria el veinte de Enero del año dos mil diez (20-02-2010), evidenciándose así que la terminación contractual de la relación arrendaticia establecida por la voluntad de las partes es, en efecto, hasta esta fecha, es decir hasta el veinte de Enero del año dos mil diez (20-01-2010), por lo que a partir del veintiuno de Enero del dos mil diez comenzó a operar la prorroga legal de tres (03) años, específicamente hasta el diecinueve de Enero del dos mil trece (19-01-2013); ello de conformidad con el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. Asimismo, se observa que las partes establecieron en el referido ultimo adendum que cursa al folio treinta y dos (32) de la presente causa que quien se identifica como parte demandada en este juicio pagaría desde el primero de Octubre del año dos mil nueve (01-10-2009) la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.283,00) diarios, señalando erróneamente, que dicho monto es por concepto de indemnización por el uso del inmueble cuando en esencia es por concepto de canon de arrendamiento diario, que multiplicado por los treinta (30) días que comprenden un mes totaliza la cantidad de OCHO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs.F. 8.490,00) por concepto de canon mensual de arrendamiento. En conclusión, visto que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es un contrato a tiempo determinado y el cual se encuentra vigente y siendo que la parte actora pretendió el cumplimiento del contrato en vez de la resolución del mismo; esta servidora debe declarar INADMISIBLE LA DEMANDA por ser contraria a derecho; motivo por el cual no hace pronunciamiento alguno sobre cualquier otro asunto, ello de conformidad con lo establecido en los artículos 341 del Código de Procedimiento civil y 1167 del Código Civil Venezolano Y ASÍ SE DECIDE.-----
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Administrando Justicia, en Nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara INADMISIBLE la demanda que por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentado por el ciudadano LUIS ALBERTO LIZARRAGA LOPEZ, representado por los abogados CESAR IGOR BRITO D'APOLLO y JULIO CESAR ZAMBRANO NTRERAS, en contra del ciudadano VICTOR M. BARRANCO C, representado por los Abogados: ANDRES ELOY PARRA VALERA, PIERANGELA MARIA GUTIERREZ AMODEO Y ANA RAQUEL RODRÍGUEZ CARNEVALI todos plenamente identificados en autos. En consecuencia, no hay condenatoria en costas por la naturaleza de lo aquí decidido, ello conforme a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil vigente.----------------------------------------
Dado, firmado y sellado en la sala de Despacho del JUZGADO CUARTO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los dieciocho (18) de Febrero del 2.011 años 200° y 151°.--------------------------------------------------------------------------“.
V
DEL INFORME PRESENTADO POR LA PARTE ACTORA
En fecha 11 de junio de 2012, el abogado y parte actora Luís Lizarraga, ya identificado, presentó escrito de informes con fundamento en las siguientes razones:
Como primer punto alegó que “LA TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL SUSCRITA EN FECHA 16 DE NOVIEMBRE DE 2006, ES UN DOCUMENTO PÚBLICO (AL NO SER DESCONOCIDO POR EL ACCIONADO); Y POR ENDE; ES LEY ENTRE LAS PARTES”. (Mayúsculas del original).
Como segundo punto indicó que “(…) LA CONVENCIÓN ARRENDATICIA CUYO CUMPLIMIENTO SE EXIGE, ES UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO, CARECE DE ASIDERO FÁCTICO Y JURÍDICO”. (Mayúsculas del original).
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Determinada la competencia de este Tribunal por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 29 de noviembre de 2011, este Juzgado pasa a conocer el asunto sometido a su consideración, y al efecto observa que:
El objeto de la presente apelación tiene su origen en la sentencia de fecha 18 de febrero de 2011, emanada del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante la cual se declaró inadmisible la demanda interpuesta, “visto que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es un contrato a tiempo determinado y el cual se encuentra vigente y siendo que la parte actora pretendió el cumplimiento del contrato en vez de la resolución del mismo”.
Por su parte, el apelante en su escrito de informes indicó que el contrato de arrendamiento no fue renovado y como claramente se evidencia de autos, la prórroga legal comenzó el 1º de junio de 2006 y expiró el 31 de mayo de 2008, siendo que de la misiva de fecha 25 de mayo de 2008, emanada de la parte demandada, se evidencia con claridad meridiana que el demandado no sólo estaba consciente de que la prórroga legal vencía irremediablemente el 31 de mayo de 2008, sino del pago a efectuar.
En este sentido, este Juzgado observa del escrito libelar que la parte actora solicitó que la parte demandada “cumpla con sus obligaciones contractuales contraídas en el documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 11 de junio de 1999”.
En principio, cabe destacar que en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamiento en contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
En efecto, los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Así, la demanda por resolución de contrato de arrendamiento debe ser intentada por ante el Órgano Jurisdiccional, en contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, y debido al incumplimiento de alguna de las partes, a fin de resolver el contrato pactado entre éstas.
Por su parte, la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento es aplicable igualmente a los contratos a tiempo determinado tomándose en consideración el vencimiento del plazo estipulado para el arrendamiento, por lo cual se solicita su cumplimiento.
En otro orden, la demanda de desalojo debe tener en cuenta lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento en que fue interpuesta la demanda, y el contrato debe ser a tiempo indeterminado.
En este sentido, el artículo 1167 del Código Civil, norma de carácter general en materia contractual, otorga el derecho al contratante para proponer la pretensión de resolución de contrato o la de cumplimiento, a su elección, conjuntamente con la de daños y perjuicios en ambos casos, cuando este presente el incumplimiento de la otra parte del contrato de alguna de sus obligaciones, sin embargo el demandante no puede ejercer simultáneamente ambas pretensiones, Resolución y Cumplimiento, por excluirse mutuamente.
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Alzada analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, se debe determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En este contexto, se observa que, del contrato objeto de análisis, cursante a los folios catorce (14) al veintisiete (27), se desprende de la cláusula tercera, que la duración del contrato sería de dos (2) años fijos contados a partir del día 01 de junio de 1999 hasta el día 31 de mayo de 2001, siendo que si con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del mismo, el arrendatario solicitare la celebración de un nuevo contrato, el propietario podría previa revisión y actualización del canon, convenir en la celebración de un nuevo contrato por igual lapso, por un término menor o mayor al fijado, bajo las condiciones allí expuestas.
Así la parte demandante reconoce que el mismo se extendió por “dos (2) prórrogas de dos (2) años fijos (…) la primera de ella el 01 de Junio del 2001 hasta el 31 de mayo del 2003, la segunda prórroga decurso entre el 01 de junio del 2003 hasta el 31 de mayo del 2005 y adicionalmente una última prórroga que se pactó por un (1) año fijo la cual transcurrió entre el 01 de Junio del 2005 y el 31 de Mayo del 2006 (…)”, comunicándose luego que “(…) el Contrato de arrendamiento suscrito no sería renovado y por consiguiente le notificaba que la prórroga legal comenzaba a partir del día 01 de Junio del 2006 y expiraba el 31 de Mayo de 2008 (por imperio de lo preceptuado en el literal c) del articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios)”.
No obstante, la misma parte aduce que existía una transacción extrajudicial en virtud de misivas presentadas por la parte demandada solicitando posteriores períodos de gracia, lo cual se extendió hasta el 20 de enero de 2010.
Ahora bien, el artículo 1.600 del Código Civil, dispone lo siguiente:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Igualmente señala en su artículo 1614 que:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
En otras palabras, la tácita reconducción, consiste en que sí a la expiración del tiempo fijado para el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y sus efectos y consecuencias se reglan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Por lo tanto, para que se produzca la tácita reconducción, es necesario que se materialicen algunas condiciones que son a saber: que se trate de un contrato a tiempo determinado, que a la expiración del término el arrendatario quede y se le deje en el uso y posesión de la cosa arrendada.
Así pues, el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador no despliega una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa y el arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo así la tácita reconducción.
En efecto, uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificación de los contratos respecto a su duración, ocurre cuando existe un contrato a tiempo determinado y las partes no pactan alguna prórroga, o convienen prórrogas luego de su ocurrencia, de darse que el arrendatario permanezca ocupando el inmueble, opera la tácita reconducción en las mismas condiciones que regía el contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, con todas las consecuencias que ello conlleva como la imposibilidad de pedir su cumplimiento por vencimiento del término y la necesidad de accionar alegando las causales taxativas establecidas en la Ley.
Así, el autor Gustavo Contreras (Casos Prácticos Inquilinarios. Ed. Paredes. Caracas, pág 64), ha expresado que: “ … cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto al término o expiración de éste (prórroga legal), si el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se concierte en a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.613 del Código Civil que es la denominada Tácita Reconducción que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo …”.
Criterio éste ratificado por el tratadista Gilberto Guerrero Quintero (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I, pág 353), al expresar que “ … no obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del término previsto, puede acontecer que aquella relación se renueve (artículos 1.600 y 1.614 C.C), en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a) la conducta activa del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal … b) la actitud pasiva u omisiva del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolver el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa actitud activa del arrendatario y la actitud pasiva del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia?. Creemos que sí…”.
Ahora bien, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento en análisis suscrito por las partes, el mismo fue celebrado por un plazo fijo prorrogable. No obstante, la parte actora luego solicitó se concedieran plazos, agradeciendo “encarecidamente me conceda el favor de que el inmueble de su exclusiva propiedad, se lo pueda ineludiblemente entregar sin mas excusas (…)”, en fecha posterior, siendo que ello ocurrió hasta el 16 de noviembre de 2009, evidenciándose además que si bien la parte actora alude a una transacción extrajudicial, ello corresponde es a una comunicación igualmente enviada por la parte demandada (folio 32).
Es así como en el caso de autos, venciéndose la prórroga legal del contrato inicialmente celebrado a tiempo determinado, y ante la actitud activa del arrendatario de seguir ocupando el inmueble y la actitud pasiva del arrendador de no atacar judicial o extrajudicialmente tal circunstancia de hecho, siendo que si bien se le remitió al arrendatario una comunicación de fecha 4 de abril de 2006 notificándosele de la no renovación del contrato y que la prórroga legal comenzaría el 1º de junio de 2006 y expiraría el 31 de marzo de 2008, el arrendador consintió ante las comunicaciones enviadas con posterioridad, la permanencia del arrendatario en el inmueble hasta enero de 2010; por lo que, operó la tácita reconducción, encontrando a los autos un contrato que si bien nació a tiempo determinado se transformó en una relación a tiempo indeterminado, no pudiendo por tanto el accionante solicitar el cumplimiento del mismo producto del vencimiento del término de la prórroga, lo cual hace inadmisible la pretensión y así se decide.
En consecuencia, resulta forzoso declarar sin lugar la apelación interpuesta y, en consecuencia, se confirma la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 18 de febrero de 2011, pero con las motivaciones expuestas en el presente fallo, pues el análisis inicial del juez debió consistir en la naturaleza del contrato celebrado conforme a lo aquí expuesto. Así se decide.
VII
DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora en la demanda por cumplimiento de contrato, interpuesta por los abogados César Brito y Julio Zambrano, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano LUIS ALBERTO LIZARRAGA LÓPEZ; contra el ciudadano VICTOR M. BARRANCO C., todos plenamente identificados.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia apelada con las motivaciones expuestas en el presente fallo.
Notifíquese a las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los cuatro (04) días del mes de octubre del año dos mil doce (2012). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
La Jueza,
Marilyn Quiñónez Bastidas
La Secretaria,
Sarah Franco Castellanos
D1/Mq.-
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