TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Heres
Ciudad Bolívar, nueve de octubre de dos mil doce
202º y 153º

ASUNTO : FP02-V-2012-000753

RESOLUCION N° PJ0242012000252

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA C.C. NAIM, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 15 de marzo de 2007, inscrita en el Registro de Comercio bajo el Nº 21, Tomo 6-A, Pro, RIF: J-29389481-6.
PARTE DEMANDADA: BLANCA EMILI CARABALLO, venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº 11.729.525.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: NADIA ABOUD NASSER, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 70.657.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: HERNAN GONZALEZ ROSAS, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 184.126.
MOTIVO: DESALOJO

Se plantea la controversia cuando la parte actora ADMINISTRADORA C.C. NAIM, C.A. por intermedio de su apoderada judicial ciudadana NADIA ABOUD NASSER, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 70.657, demandan el DESALOJO (POR FALTA DE PAGO) a BLANCA EMILI CARABALLO, venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº 11.729.525, quien ocupa un local comercial de su propiedad, por la existencia de un contrato de arrendamiento que se inició el día 01 de febrero del año 2011, hasta el 23 de enero del año 2012, existiendo dos antes del señalado, dicho contrato se dio inicio por tiempo determinado de UN (1) AÑO, según lo establece la cláusula segunda del contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar, de fecha 30 de marzo, inserto bajo el Nº 42, Tomo 76, de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaria, siendo que se realizo la notificación judicial a la ciudadana BLANCA EMILI CARABALLO la voluntad de rescindir del Contrato de Arrendamiento y que haría uso de la prorroga Legal que le corresponde sobre el referido inmueble de UN (1) año a partir del 01 de febrero del año 2012 hasta el 30 de enero del año 2013.
Ahora bien, señala la actora que la demandada ha incumplido con sus obligaciones legales y contractuales al adeudar CUATRO (4) pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO de 2012 lo cual constituye la cantidad de doce mil quinientos setenta y cuatro con cero ocho bolívares fuertes (Bs. 12.574,08), sin incluir las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble arrendado.
En fecha 30 de mayo de 2012 se introdujo por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Ciudad Bolívar (U.R.D.D. no Penal) Civil, demanda por COBRO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO, quedando asignada a este Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en esa misma fecha.
Por auto de fecha 07 de junio de 2012, se admite la demanda por los trámites del Procedimiento breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 11 de junio de 2012, compareció por ante la sede de este Tribunal la parte actora en el presente juicio quien procedió a reformar la demanda, siendo admitida por este Tribunal en fecha 13/06/2012.
En fecha 18/06/2012, el ciudadano MIGUEL CHACON, en su carácter alguacil titular de este Tribunal, manifestó haberse trasladado al Centro comercial Samara, Av 17 de Diciembre de esta ciudad y consigno recibo de citación debidamente firmado por BLANCA EMILI CARABALLO.
En fecha 20 de junio de 2012, siendo la oportunidad para dar contestación a la presente litis la parte demandada BLANCA EMILI CARABALLO, debidamente asistida por el ciudadano HERNAN GONZALEZ ROSAS, abogado en ejercicio y de este domicilio inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 184.126, compareció a dar contestación a la misma, reconviniendo a la parte actora interponiendo formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR REINTEGRO DE DEPOSITO EN GARANTIA. Fundamentado en lo establecido en la cláusula Séptima del contrato suscrito entre las partes que corre a los folios 13-14 y 15
En fecha 21 de junio de 2012 este Tribunal dicta auto admitiendo la presente reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de junio de 2012 la parte actora reconvenida comparece por ante la sede de este Tribunal y mediante escrito da contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniendo. (F. 58 y 59).
Asimismo, abierto el juicio a pruebas la parte demandada reconviniente en fechas 29/06/2012 03/07/2012, hizo uso de tal derecho consignando sus respectivos escritos de promoción de pruebas que rielan a los folios 64, 65, 89 y 90 siendo admitidas por este Tribunal en fecha 02 de julio de 2012 y 03/07/2012, respectivamente, igualmente la parte actora reconvenida en fecha 02/07/2012 consigno escrito de prueba siendo admitida por este Tribunal en fecha 03 de julio de 2012.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, en concordancia de lo establecido en el artículo 509 del CPC.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

En fecha 02 de julio del corriente año (f. 68, 69, y 70) el apoderado judicial de la parte actora reconvenida en el presente juicio promueven pruebas de la siguiente manara:
CAPITULO I: Reproduce el merito favorable de los autos, en especial hace valer el merito probatorio de las actas que favorecen a su representada.
Tal como ha sido reiterada por la Jurisprudencia el merito favorable de los autos no constituye pruebas.

CAPITULO II: Ratifica en todo valor probatorio las pruebas que fueron acompañadas con el libelo de la demanda a saber:
1.- MARCADO “A” Instrumento Poder, debidamente otorgado por ante la Notaria Publica Segunda de Ciudad Bolívar, de fecha 25 de febrero del año 2010, inserto bajo el Nº 16, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaria..
Del análisis del presente instrumento se desprende que el mismo fue debidamente autenticado y no fue desconocido ni impugnado, se le otorga valor probatorio.-

2.- MARCADO “B” Contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar, de fecha 30 de marzo de 2011, inserto bajo el Nº 42, Tomo 76 de los Libre de Autenticaciones llevados por la referida Notaria.
Se desprende del análisis de la presente prueba, que se trata de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual no es objeto de discusión en la presente litis, encontrándose debidamente autenticado se le otorga valor probatorio.-
3.- MARCADO “C” Notificación Judicial hecha por ante el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial en la cual se le notificó a la demandada el disfrute de su prorroga legal sobre el referido inmueble dejando establecido el nuevo canon de arrendamiento mensual.
Del análisis de la notificación judicial en referencia realizada por este mismo tribunal en fecha en fecha 23 de enero de 2012, se desprende el señalamiento de la prorroga legal a la demandada y el incremento del canon de arrendamiento, que de conformidad a la normativa en la parte in fine articulo 38 y lo señalado en el contrato suscrito por las partes , éste no se ajusto a lo señalado en la norma, por cuanto no se puede permitir de forma unilateral el incremento del canon durante la prorroga legal, por otro lado de acuerdo a lo convenido por las partes en la cláusula segunda del referido contrato autenticado en fecha 30 de marzo de 2011, por lo que no debe considerarse el expresado ajuste o aumento del canon. Así se establece.-

CAPITULO III: Promueve y hace valer la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de la ciudadana BLANCA EMILI CARABALLO, supra identificada en autos, la cual se traduce a CUATRO (4) pensiones de arrendamiento correspondientes a los FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO de 2012 lo cual constituye la cantidad de doce mil quinientos setenta y cuatro con cero ocho bolívares fuertes (Bs. 12.574,08), sin incluir las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble arrendado.
En cuanto a la insolvencia señalada, no existe en auto de forma inequívoca la demostración de tal situación, al ser demandada cuatro meses de los cuales la demandada acredita el pago de tres, sin que se pueda precisar a cual mes corresponde, menos aun puede tenerse como valido el ajuste del canon; Siendo en consecuencia un monto distinto, que de conformidad a lo señalado en el ultimo de los contratos suscrito por las partes es la cantidad de MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 1980,00) mas IVA (12%) totalizaría la suma de Dos MIL CIENTO DIECISEIS, 80 (Bs. 2116.80) .- Así se establece.-

CAPITULO IV: Promueve los documentales siguientes:
 MARCADO “D”: Consigna estado de Cuenta otorgado por el Banco Caroní, en fecha 25/06/2012 de la cuenta donde algunos de los arrendatarios depositan el canon de arrendamiento a nombre de NAEL NIM NAIM Nº 1280041014101455106, entre esos arrendatarios la ciudadana BLANCA EMILI CARABALLO que empezó a depositar el canon de arrendamiento a partir del mes de abril del año 2011 en fecha 30/05/2011 hasta el mes de enero del año 2012.

De el estudio del instrumento aportado, no se puede precisar cual deposito puede atribuírsele a la actora, ni a que mes se corresponde , por lo que resulta difícil determinar la oportunidad del pago. Así se establece.-

 MARCADO “E”: Consigna copias de los depósitos efectuados por la arrendataria y entregados al arrendador de los cánones de arrendamiento de la mencionada cuenta Bancaria de los meses de Agosto, Septiembre, Octubre y Diciembre del año 2011, demostrando de esta manera la impuntualidad de la arrendataria en el mencionado pago del canon de arrendamiento.
Analizada la prueba puede evidenciarse que no se corresponde a los meses demandados lo cual en nada contribuye a resolver la controversia, al estar centrada la misma en cuatro meses del año 2012 ya señalados.

 MARCADO “F”: Consigna las facturas originales que se le entrega a la ciudadana BLANCA EMILI CARABALLO una vez cancelaba el pago de los cánones de arrendamiento.
Luego del estudio de la prueba puede concluirse que en nada contribuye a la solución de la litis, al no estar en discusión los pagos señalados en los respectivos recibos, con la sola observación de que es incluido en los mismo los gastos comunes del edificio, lo que indudablemente hace incrementar la totalidad de lo pagado, que es importante señalar tampoco es objeto de demanda. Así se establece.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En fecha 29 de junio del corriente año (f. 64 y 65) el apoderado judicial de la parte demandada ciudadano HERNAN GONZALEZ ROSAS, abogado en ejercicio y de este domicilio inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 184.126, parte demandada en el presente juicio promueve pruebas de la siguiente manara:
CAPITULO UNO
Promueve TRES (3) recibos de pagos bancarios cancelados por su poderdante por concepto de canon de arrendamiento mediante depósitos bancarios efectuados en el Banco Caroni identificado con los Nº 19223623 de fecha 02/01/2012, Nº 17114503 de fecha 08/03/2012, Nº 16451616 de fecha 27/04/2012, a favor de la cuenta Bancaria Nº 0128004101415106, alegando haber cancelado su poderdante por concepto de canon de arrendamiento, pero se deja constancia que no acompañó los recibos en mención.
CAPITULO DOS
Promueve inspección Judicial en el inmueble tipo local comercial el cual forma parte del Centro Comercial Naim, ubicada en la Av. Andrés Bello de esta ciudad Capital .-
Evacuada la presente prueba el tribunal pudo constatar que el local comercial objeto de discusión se encuentra cerrado, haciendo presumir en consecuencia que el mismo s encuentra desocupado al ser consignado las llaves del mismo. Así se decide.-

CAPITULO TRES:
Promueve juego de llaves el cual forma parte del Centro Comercial Naim, ubicada en la Av. Andrés Bello de esta ciudad Capital las cuales el arrendador se ha negado a recibir como propietario del inmueble en mención.
Dicha prueba fue negada en esa oportunidad al no ser entregada las llaves señaladas.-
AMPLIACION DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
CAPITULO I
Promueve y evacua asignado con la letra “A” tres recibos de pagos Bancarios cancelados por su poderdante por concepto de cánones de arrendamiento en el Banco Caroni identificados con los números 19223623 de fecha 02/01/2012, por un monto de DOS MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs.2.260,oo); Nº 171145503 de fecha 08/03/2012 por un monto de DOS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs.2.265,oo); y Nº 16451616 de fecha 27/04/2012 por un monto de DOS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs.2.265,oo); a favor de la cuenta bancaria 0128004101415106.
Del análisis de la prueba complementaria a la primera oportunidad en que señala los recibos que en esta ocasión consigna, se puede evidenciar que aun cuando el numero de cuenta al cual fue depositados las cantidades allí expresadas y señaladas como pago de los cánones es la misma que la aportada por la actora como suya, no se puede precisar a cuales meses corresponden los mismos, solo puede inferirse que se trata del pago de tres meses, a los cuales la demandada atribuye los meses demandados, sin que esto pueda precisarse y menos aun al no coincidir con el numero de meses al ser demandados cuatro y el pago aportado se corresponde a tres meses, dejando en todo caso un mes de los demandados pendiente por pagar.- así se establece.-

CAPITULO II
Promueve juego de llaves el cual forma parte del Centro Comercial Naim, ubicada en la Av. Andrés Bello de esta ciudad Capital las cuales el arrendador se ha negado a recibir como propietario del inmueble los cuales demuestra que su cliente no es arrendataria de ese local desde los primeros días del mes de mayo del año 2012
Se desprende del estudio de la prueba señalada que la entrega de las llaves que se señala como las del local arrendado, adminiculado con la inspección judicial evacuada, demuestra que para la fecha de la evacuación de la prueba el local se encontraba cerrado.

DE LA MOTIVA Y LA DISPOSITIVA:

En la norma procesal tenemos que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el artículo 12 de Código de Procedimiento Civil, así mismo establece el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, igualmente tenemos que fue interpuesta reconvención por la demandada, produciéndose en su oportunidad legal la respectiva contestación; Siendo el eje central de la presente causa el desalojo de la demandada por falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo del corriente año, produciendo al efecto la demandada tres depósitos bancarios fechados 02-01-12-, 08-03-12, 27-04-12 ; Como ya quedo establecido ut supra no se puede precisar en estas condiciones a que mes corresponde el pago de los depósitos aportados por la demandada, así como tampoco se pudo precisar la falta de pago de los mismos al pretenderse su demostración con un estado de cuenta donde son múltiple los depósitos, al ser distinto el monto del canon señalado por el actor , el indicado en el contrato de arrendamiento, y no estar ajustado a la ley especial el pretendido incremento del canon señalado en la notificación judicial, todo lo cual hace presumir que de los cuatro meses reclamados por el actor , la demandada cancelo tres, quedando en consecuencia un canon pendiente, por otra parte, tal como quedo establecido en la inspección judicial el local comercial se encontraba cerrado y fueron puestas a disposición del actor las llaves del local comercial, no teniendo precisado el momento en que la demandada desocupó el local, debe tenerse que el mismo se realizo para el momento de la contestación de la demanda, donde a su vez reconviene al actor, es decir en el mes de junio, en razón de ello no se encuentra encuadrada en la normativa la procedencia del desalojo al no haberse establecido la falta de pago de dos o mas mensualidades o cánones, para el tiempo en que se solicito tal pretensión no estaba ajustada a la norma, de conformidad al material probatorio cursante en autos.
Ahora bien al proponer la demandada la reconvención en relación al cumplimiento del reintegro del deposito es necesario considerar lo establecido en la norma para tal efecto, Articulo 25 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “ El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, mas los intereses que se hubiesen causados hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo” . Todas las circunstancias planteadas en la presenta causa se encuentran tan imprecisas que va desde la determinación del pago correspondiente a cada canon hasta la entrega del local, por lo que se hace necesario considerar que es deber del arrendador reintegrar el deposito recibido dentro de los 60 días calendarios que para el momento de su exigencia en la presente reconvención no se encontraba consumido el lapso establecido en la norma que hagan procedente tal solicitud, sin que pueda entenderse que esta exento de dar cumplimiento a ello, solo debemos considerar que si el local comercial fue ocupado por la actora hasta el mes de junio, tenemos que se encontraba insolvente en el pago de uno de los cánones de arrendamientos de los cuatros demandados al consignar el pago de tres de ellos, y por otro lado, en estas condiciones no le había nacido la oportunidad de exigir el reintegro del deposito dado en garantía al arrendador, al quedar establecido que se tiene como momento de desocupación del inmueble el mes de junio de 2012, es a partir de entonces cuando surge la obligación del arrendador de cumplir con su obligación de reintegro siempre que la arrendataria se encontrara solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo

Por las razones y consideraciones expuestas, este Tribunal Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión propuesta por la ADMINISTRADORA CENTRO COMERCIAL NAIM en contra de la ciudadana BLANCA EMILI CARABALLO, venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº 11.729.525, e IMPROCEDENTE LA RECONVENCION PROPUESTA .-

Notifíquese de la presente decisión a las partes.-

PUBLIQUESE, REGISTRESE, Y DEJESE COPIA.,-

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho de este Juzgado Primero de Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Palacio de Justicia de Ciudad Bolívar, a los 10 días del mes de OCTUBRE del año 2012.- AÑOS: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-
LA JUEZA TEMPORAL,

Abg.-MERLID ELIZABETH FIGUEREDO.
LA SECRETARIA

Abg. LOYSI MERIDA AMATO
Publicada en esta misma fecha conste que se dio cumplimiento a lo ordenado, siendo las 11:50 de la mañana.
LA SECRETARIA

Abg.- LOYSI MERIDA AMATO
Gustavo.-