TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, trece de noviembre de dos mil doce
202º y 153º
ASUNTO: KP02-R-2012-001174
DEMANDANTE: VICTORIANO LORENZO ANTELO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.435.647, y de este domicilio, en su carácter y condición de único propietario de la firma mercantil IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., inscrita en el Registro de Comercio llevado por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, durante el año 1967, anotado bajo el N° 3, folios 4 al 17 vto., del libro de Registro de Comercio N° 1, llevado por dicho tribunal, cuya última reforma fue inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 21 de diciembre de 2005, bajo el N° 74, tomo 71-A, folio 418.

APODERADAS: ELIAMAR DEL VALLE PÉREZ y MILAGRO YESENIA PALACIOS FLORES, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 119.346 y 117.675, respectivamente y de este domicilio.

DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL “CLÍNICA LOS SAUCES”, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Lara, en fecha 24 de mayo de 1995, anotado bajo el Nº 17, tomo 84-A; representada por su presidenta ciudadana Arlet del Rosario Rodríguez de Colmenares, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.409.080, y de este domicilio.

APODERADOS: JOSÉ GREGORIO CESTARI PAÚL, WALTER JOSÉ RODRÍGUEZ BARRADAS, MARIA ISABEL BERMUDEZ ARENDS, MORAIMA DE LOS ÁNGELES MENDOZA MÉNDEZ, ANELAY SÁNCHEZ GONZÁLEZ, ANTONIETTA COSENTINO SÁNCHEZ y ROSANA CRISTINA COLMENARES FERNÁNDEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 66.111, 80.590, 90.493, 102.840, 92.355, 133.324 y 148.989, respectivamente, todos de este domicilio.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
SENTENCIA: Interlocutoria con fuerza de Definitiva, expediente Nº 12-2070 (Asunto: KP02-R-2012-001174).

Se inició la presente causa por demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta en fecha 31 de mayo de 2011, por las abogadas Eliamar del Valle Pérez y Milagro Yesenia Palacios Flores, actuando como apoderadas judiciales del ciudadano Victoriano Lorenzo Antelo, en su condición de propietario de la firma mercantil Impermeabilizadora Larense, C.A., contra la sociedad mercantil Clínica Los Sauces, C.A., representada por su presidenta, ciudadana Arlet Rodríguez de Colmenares(fs. 1 al 9 y anexos desde el folio 10 al 80), la cual fue admitida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante auto de fecha 7 de junio de 2011 (f. 82), en el que se ordenó la citación de la parte demandada, la cual fue materializada en fecha 30 de junio de 2011 (f. 101).

En fecha 6 de julio de 2011, la abogada María Isabel Bermúdez Arends, actuando como apoderada judicial de la sociedad mercantil Clínica Los Sauces, C.A., consignó escrito de contestación a la demanda (fs. 107 al 112 y anexos al folio 113 y 114), en el cual alegó la falta de cualidad de la parte actora para interponer la presente acción y plantearon la reconvención por cumplimiento de contrato de opción, la cual fue declarada inadmisible mediante auto dictado en fecha 8 de julio de 2011 (f. 116). En fecha 7 de julio de 2011, las abogadas Eliamar del Valle Pérez y Milagro Yesenia Palacios Flores, actuando como apoderadas judiciales de la parte actora, impugnaron el poder consignado por la representación de la parte demandada, junto con la contestación de la demanda, motivo por el cual fue consignado en copia certificada por la abogada María Isabel Bermúdez Arends (fs. 118 y anexos desde el folio 119 al 122).

En fecha 11 de julio de 2011, las abogadas Eliamar del Valle Pérez y Milagro Yesenia Palacios Flores, apoderadas judiciales de la parte actora, presentaron escrito de promoción de pruebas (fs. 125 al 129) y anexos desde el folio 130 al 132, las cuales fueron agregadas y admitidas, mediante auto dictado en fecha 12 de julio de 2011 (f. 124).

En fecha 18 de julio de 2011, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se trasladó y constituyó en la sede de la firma mercantil Clínica Los Sauces, C.A., a los fines de practicar inspección judicial (fs. 148 al 152). En fecha 20 de julio de 2011, los expertos consignaron informe fotográfico (fs. 837 al 841).
En fecha 18 de julio de 2011, la abogada Anelay Karina Sánchez, actuando como apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas (fs. 156 al 160 y anexos desde el folio 161 al folio 816), las cuales fueron admitidas mediante auto dictado en fecha 19 de julio de 2011 (f. 155), y ampliado posteriormente mediante auto dictado en fecha 20 de julio de 2011 (f. 826).

En fecha 20 de julio de 2011, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se trasladó al inmueble objeto de la pretensión, a los fines de practicar la inspección judicial promovida por la parte demandada (fs. 827 al 830). En fecha 26 de julio de 2011, los expertos consignaron informe fotográfico y consignaron reproducciones fotográficas (fs. 903 al 913).

Mediante escrito de fecha 19 de julio de 2011, la abogada Milagro Yesenia Palacios Flores, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, se opuso a la admisión de las pruebas de su contraparte (fs. 832 al 835).

Por auto de fecha 25 de julio de 2011, se ordenó agregar a los autos, los oficios emanados de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, Dirección de Planificación y Control Urbano y del Instituto Postal Telegráfico, entidad Lara, respectivamente (fs. 891 al 895).

Mediante escrito de fecha 26 de julio de 2011, la abogada Anelay Karina Sánchez González, actuando como apoderada judicial de la parte demandada, impugnó telegrama emanado por Ipostel (fs. 901 y 902).

En fecha 1 de agosto de 2011, el experto José Eduardo Gil, consignó informe técnico realizado en la sede de la Clínica Los Sauces, C.A. (fs. 920 al 983).

El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 25 de julio de 2012 (fs. 993 al 1021), dictó sentencia definitiva, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, condenó a la parte demandada a entregar el inmueble objeto de arrendamiento, a cancelar a la parte actora, por concepto de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de doscientos diecinueve mil cuarenta y seis bolívares con sesenta céntimos (Bs.219.046,60); acordó la indexación monetaria y no condenó en costas por no haber vencimiento total, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia de fecha de 10 de agosto de 2012, las abogadas Eliamar del Valle Pérez y Milagro Yesenia Palacios Flores, apodadas judiciales de la parte actora, ejercieron el recurso de apelación (f. 1032), y en fecha 13 de agosto de 2012, lo interpuso la abogada Anelay Sánchez, apoderada judicial de la parte demandada, ambos contra la precitada sentencia (f. 1033), los cuales fueron admitidos mediante auto dictado en fecha 25 de septiembre de 2012 (f. 1034).

En fecha 15 de octubre de 2012 (f. 1038), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 18 de octubre de 2012 (f. 1039), se fijó oportunidad para dictar sentencia, conforme a lo establecido en el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 30 de octubre de 2012, la abogada Eliamar del Valle Pérez, en su condición de apoderada judicial de la firma mercantil Impermeabilizadora Larense, C.A., presentó escrito por medio del cual solicitó la condenatoria en costas procesales del juicio, en razón de que hubo vencimiento total (fs. 1040 al 1043). En la misma fecha 30 de octubre de 2012, la abogada Anelay Sánchez González, apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito por medio del cual solicitó se declare con lugar el recurso de apelación y la nulidad de la sentencia recurrida (fs. 1044 al 1050). Por auto de fecha 1º de noviembre de 2012, se difirió la publicación de la sentencia para dentro de los ocho días de despacho siguiente a la presente fecha (f. 1051).

Llegada la oportunidad para sentenciar éste tribunal lo hace previas las siguientes consideraciones:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse sobre los recursos de apelación interpuestos, el primero en fecha 10 de agosto de 2012, por las abogadas Eliamar del Valle Pérez y Milagro Yesenia Palacios Flores, apodadas judiciales de la parte actora, y el segundo en fecha 13 de agosto de 2012, por la abogada Anelay Sánchez, apoderada judicial de la parte demandada, ambos contra la sentencia definitiva dictada en fecha 25 de julio de 2012, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta por las abogadas Eliamar del Valle Pérez y Milagro Yesenia Palacios Flores, actuando como apoderadas judiciales del ciudadano Victoriano Lorenzo Antelo, en su condición de propietario de la firma mercantil Impermeabilizadora Larense, C.A., contra la sociedad mercantil Clínica Los Sauces, C.A., representada por su presidenta ciudadana Arlet Rodríguez de Colmenares.

En tal sentido consta a las actas procesales que las abogadas Eliamar del Valle Pérez y Milagro Yesenia Palacios Flores, actuando como apoderadas judiciales del ciudadano Victoriano Lorenzo Antelo, en su libelo de demanda alegaron que conforme consta en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 10 de abril de 2004, ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del estado Lara, bajo el Nº 70, tomo 82 de los libros de autenticaciones, su representado en su condición de único propietario de la firma mercantil Impermeabilizadora Larense, C.A., dio en arrendamiento a la firma mercantil Clínica Los Sauces, C.A., un inmueble de su propiedad que tiene una superficie de trescientos sesenta y ocho metros cuadrados (368 m²), el cual posee en la parte de abajo un estacionamiento de ciento trece metros cuadrados con cuarenta y nueve centímetros (113,49 m²), con un techo fabricado de estructura metálica con cinduteja de cincuenta y cuatro metros (54 m), dentro de los siguientes linderos: Norte: En dieciocho metros (18m), con la carrera 27; Sureste: En veintidós metros (22 m), con la avenida Carabobo que es su frente; Este: En veintiséis metros (26 m), con terrenos que están o estuvieron ocupados por Carlos Véliz, y Oeste: En treinta y ocho metros con veinticinco centímetros (38,25 m), con terrenos ocupados, según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Iribarren del estado Lara, en fecha 30 de diciembre de 1964, bajo el Nº 112, folios 275 al 277, protocolo primero, tomo 5.

Indicaron que el contrato se celebró por tiempo determinado, conforme consta en la cláusula segunda, con una duración de un (1) año, contado a partir del primero de mayo de 2004, hasta el primero de mayo de 2005, el cual podía prorrogarse automáticamente por periodos iguales de un (1) año hasta alcanzar la cantidad máxima y fija de cinco (5) años, es decir hasta el 1 de mayo del 2009, salvo que las partes convinieran expresamente y por escrito antes de ese lapso, la finalización del contrato; que en el presente caso se libró la respectiva notificación a la parte demandada, en la que se le notificó la finalización del contrato y que por consiguiente debía entregar el inmueble; que a partir del 1 de mayo de 2009, operó de pleno derecho la prórroga legal de dos (2) años, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció en fecha 1 de mayo de 2011; que una vez vencida la prórroga legal, la arrendataria se ha negado a desalojar de manera voluntaria el inmueble, a pesar de las múltiples solicitudes, y que si bien es cierto que desde el vencimiento de la prórroga es decir desde el 1 de mayo de 2011, la arrendataria ha continuado pagando el canon de arrendamiento, también es cierto que está incursa en el incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales de devolver y reintegrar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; que con fundamento a lo establecido en los artículos 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.185 eiusdem, le nació a su representado el derecho de demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios, a los fines de que la inquilina desaloje el inmueble y lo devuelva en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

Manifestaron que la arrendataria incumplió además con lo establecido en la cláusula número cuarta del contrato, que establece que no podrá cambiarse el destino del inmueble, conforme como se había convenido, sino mediante aprobación escrita otorgada por la arrendadora, e igualmente que los trabajos necesarios para la instalación de maquinarias y equipos y colocación de conductores de energía eléctrica o de cualquier índole, conductores de aire acondicionado, acometida de las líneas telefónicas, de fibra óptica, suministro de agua potable y en general cualquier servicio necesario para la instalación del inmueble y funcionamiento de sus instalaciones correrían por cuenta de la arrendataria, con autorización expresa y por escrito de la arrendadora.

Señalaron que la arrendataria modificó sin consentimiento y autorización expresa del propietario, la edificación que le fue arrendada, todo lo cual le ocasionó graves daños y perjuicios tanto al área arrendada, como a la edificación en su totalidad, lo cual pudo ser constatado por el propietario en tres (3) visitas que realizó al inmueble arrendado, en las que pudo evidenciar que se habían realizado una serie de modificaciones, sin autorización alguna, por lo que el propietario prohibió la realización y continuación de cualquier tipo de obra sin su respectiva autorización, y solicitó de manera inmediata, la suspensión de la construcción que en la Clínica Los Sauces, C.A., se estaba realizando, concretamente el levantamiento del piso del estacionamiento, ya que dichas modificaciones del edificio y la demolición de una ampliación en el área del estacionamiento, no fueron consultadas, por lo tanto no autorizadas, tanto por el dueño del referido inmueble, como tampoco por los organismos competentes autorizados para tal fin; que lo más grave es que el arrendatario al no poseer autorización para realizar dichas modificaciones, como había quedado establecido en el contrato de arrendamiento, incurrió en un hecho ilícito, incumplió lo establecido en la cláusula arriba señalada e incumplió con la tramitación respectiva por ante los órganos competentes.

Manifestaron que su representado, se había comunicado personalmente con los representantes de la arrendadora a objeto de que éstos se comprometieran a realizar los trabajos pertinentes para volver a su estado original el área del estacionamiento y a no realizar modificaciones en el área arrendada sin su respectiva autorización; que su representado, confiando en la buena fe del arrendatario y luego de haber trascurrido tres años, realizó una nueva visita al inmueble arrendado a los fines de verificar las condiciones del área arrendada y comprobar el cumplimiento de lo acordado, siendo su sorpresa, que por el contrario habían incumplido con lo acordado, y habían hecho caso omiso a las solicitud de volver el área de estacionamiento a su estado original; que ante tal hecho buscó un experto que evaluara el área que se encontraba en riesgo y le realizara las recomendaciones sobre el área más afectada, por lo que se contactó al ingeniero civil Godofredo Arispe, C.I.V. 3492, quien en fecha 3 de diciembre de 2010, realizó una inspección y propuso sus recomendaciones para restituir el área del estacionamiento a su estado original, las cuales le fueron entregadas a la arrendataria y que en vista de que ésta se negó a recibir la notificación, y al evidenciar que los trabajos no se habían ejecutado en su totalidad, ni con las instrucciones de un profesional, su representado trasladó en fecha 28 de marzo de 2011, la Notaría Pública Cuarta del Municipio Iribarren, estado Lara, a los fines de que realizara una inspección extrajudicial del área arrendada, para dejar constancia de las condiciones y estado en que se encontraba el área del estacionamiento arrendado y entregar un documento que se les había entregado con anterioridad a los representantes de la firma mercantil Clínica Los Sauces, C.A., a través del cual se les solicitaba la reparación de los daños causados al mismo, pero que hasta la presente fecha se han negado a cumplir con su deber; que por todas las anteriores razones procedió a demandar a la Clínica Los Sauces, C.A., en la persona de la ciudadana Arlet Rodríguez Colmenares, en su condición de presidenta, para que de cumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y devuelva el inmueble totalmente desocupado de personas y bienes; y pague por concepto de indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,00), en razón de los daños causados en la parte de abajo del estacionamiento donde funciona la Clínica Los Sauces, C.A., la cual se encuentra totalmente destruida, según el informe técnico practicado por el experto, más la indexación o corrección monetaria y los intereses moratorios que se generen hasta que quede definitivamente firme el fallo dictado. Fundamentaron su pretensión en lo establecido en los artículos 1.159, 1.167, 1.185 del Código Civil y en los artículos 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y estimaron la presente demanda en la cantidad de doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,00), equivalente a 3.026,32 unidades tributarias. Junto con el libelo de la demanda, las abogadas Eliamar del Valle Pérez y Milagro Yesenia Palacios Flores, consignaron copia certificada del poder otorgado por el ciudadano Victoriano Lorenzo Antelo, en su condición de presidente de la firma mercantil Impermeabilizadora Larense, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del estado Lara, en fecha 23 de mayo de 2011, inserto bajo el N° 17, tomo 131 de los libros de autenticaciones (fs. 10 al 13), a los fines de demostrar la cualidad para actuar las abogadas en la presente causa; copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto estado Lara, en fecha 10 de junio de 2004, bajo el Nº 70, tomo 82, a los fines de demostrar las condiciones y características del inmueble arrendado, así como el tiempo de arrendamiento y el canon (fs. 14 al 16); copia simple del acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la firma mercantil Clínica Los Sauces, C.A., realizada en fecha 27 de junio de 2005 (f. 17); notificación enviada por el ciudadano Victoriano Lorenzo Antelo, en su condición de presidente de la firma mercantil Impermeabilizadora Larense, C.A., a la Clínica Los Sauces, C.A., en la persona de su presidente Adolfo José Rodríguez Montesinos, recibida en fecha 12 de abril de 2010, por la ciudadana Yaditza Martínez, en su supuesta condición de asistente administrativo de la firma mercantil Clínica Los Sauces, C.A., a los fines de demostrar la finalización del contrato suscrito entre las partes y la finalización de la prórroga legal (fs. 18 y 19); inspección extrajudicial practicada por la Notaría Publica Cuarta de Barquisimeto estado Lara, en fecha 28 de marzo de 2011, en la avenida Carabobo con calle 29, edificio Imlara, inmueble donde se encuentra en funcionamiento la Clínica Los Sauces, C.A. (fs. 20 al 35); informe técnico con sus respectivos soportes, realizado en el inmueble in comento por el ingeniero civil Godofredo Arispe Q., a los fines de identificar y cuantificar los daños causados al inmueble arrendado (fs. 36 al 63); copias certificadas del acta de asamblea de la empresa Impermeabilizadora Larense, S.R.L. de fecha 1º de enero de 2005, registrada en fecha 19 de agosto de 2005, y la asamblea realizada en fecha 22 de agosto de 2005, registrada en fecha 21 de diciembre de 2005; a los fines de demostrar que el ciudadano Victoriano Lorenzo Antelo, es el propietario de la sociedad mercantil Impermeabilizadota Larense, C.A. (fs. 64 al 80). Durante el lapso probatorio ratificaron las pruebas promovidas junto con el libelo de demanda, y consignó el original de la notificación realizada por el ciudadano Victoriano Lorenzo Antelo, en su condición de administrador y representante legal de la firma mercantil Impermeabilizadota Larense, C.A., la culminación del contrato de arrendamiento, y que por tanto, a partir del día 1º de mayo de mayo de 2009, comienza la prórroga legal. Dicha notificación fue recibida por Renee Vargas, asistente administrativo de la firma mercantil Clínica Los Sauces, C.A.,en fecha 6 de mayo de 2009 (f. 130); recibo de entrega de telegrama en fecha 6 de mayo de 2009, entregado en fecha 19 de mayo de 2009 (fs. 131 y 132); promovió la prueba de informes a la Alcaldía del Municipio Iribarren, específicamente a la Dirección de Planificación y Control Urbano, a los fines de que informe si por ante dicha dependencia cursa solicitud de permisología para modificaciones, ampliaciones, remodelaciones del área del estacionamiento donde funciona la Clínica Los Sauces, cuyas resultas fueron recibidas en fecha 25 de julio de 2011, con oficio Nº. 482-11, de fecha 21 de julio de 2011, donde informa “que ni en los archivos, ni en la base de datos de la Unidad de Control Urbano, ente adscrito a esta dirección encargada de procesar solicitudes, no aparece ningún elemento documental que pruebe que se estén realizando tramites de permisos para los fines antes nombrados” (f. 891); prueba de informes al Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, en especial a la Oficina de Servicios Especiales y Telegrafía, entidad Lara, a objeto de que informe el contenido del telegrama remitido por Impermeabilizadora Larense, C.A., en fecha 6 de mayo de 2009, a la Clínica Los Sauces, C.A., debidamente entregado en fecha 13 de mayo de 2009; el cual fue remitido al juzgado a quo, en fecha 22 de julio de 2011, con oficio Nº 006 en el que indica que fue debidamente entregado en fecha 13 de mayo de 2009, y se anexó copia del mismo (fs. 892 y 893). En fecha 15 de julio de 2011, rindió declaración el ciudadano Godofredo Antonio Arispe Quintero (fs. 142 al 145), promovido por la actora a los fines de que ratificada en su contenido y firma, el informe técnico realizado por el referido ciudadano, en fecha 26 de mayo de 2011, el cual riela en los folios 36 al 63 del presente expediente, promovió y evacuó inspección judicial en fecha 18 de julio de 2011, en la avenida Carabobo con calle 29, edificio Imlara, inmueble donde se encuentra en funcionamiento la Clínica Los Sauces, C.A. (fs. 148 al 152); promovió y evacuó la prueba de experticia a los fines de determinar los daños ocasionados al área de estacionamiento del inmueble en la avenida Carabobo con calle 29, edificio Imlara, lugar donde se encuentra en funcionamiento la Clínica Los Sauces, C.A., la mismo fue consignada por los expertos en fecha 1º de agosto de 2011 (fs. 920 al 983), y en la misma los expertos llegaron a la conclusión de que el monto de los daños ocasionados al área del estacionamiento del inmueble donde funciona la Clínica Los Sauces, C.A. asciende a la cantidad de doscientos diecinueve mil cuarenta y seis bolívares con sesenta céntimos (Bs. 219.046,60).

Por su parte la abogada María Isabel Bermúdez Arens, actuando como apoderada judicial de la sociedad mercantil Clínica Los Sauces, C.A., en la oportunidad de dar contestación a la demanda, como punto previo, opuso la falta de cualidad e interés de la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto de las actas procesales y de los documentos fundamentales se desprende que las partes que suscribieron el contrato fueron la sociedad mercantil Clínica Los Sauces, C.A., en su carácter de arrendataria y la sociedad mercantil Impermeabilizadora Larense, C.A., quien actúa como arrendadora del inmueble, y las apoderadas judiciales de la parte actora indicaron en su libelo de demanda, que su poderdante era el ciudadano Victoriano Lorenzo Antelo, como persona natural y no como representante de la sociedad mercantil Impermeabilizadora Larense, C.A., lo que significa que el actor no estableció en el libelo los elementos necesarios para determinar la legitimatio ad causam y que constituye un presupuesto procesal, ni tiene interés legítimo para pretender el cumplimiento del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, por vencimiento de la prórroga legal.

Alegó que la sociedad mercantil Impermeabilizadora Larense, C.A., dio en arrendamiento a su representada Clínica Los Sauces, C.A., la planta alta de un inmueble con una superficie de trescientos sesenta y ocho metros cuadrados (368 m²) y un área de estacionamiento de ciento trece metros cuadrados con cuarenta y nueve centímetros (113,49 m²) el cual posee los siguientes linderos: Norte: En 18 metros con la carrera 27 que es su frente; Suroeste: En 22 metros con la avenida Carabobo que es su frente; Este: En 26 metros con terreno que está o estuvo ocupado por Carlos Véliz; y Oeste: En 39,25 metros con terrenos ocupados; que el inmueble fue dado en arrendamiento bajo contrato escrito a tiempo determinado, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto estado Lara, en fecha 10 de junio de 2004, bajo el Nº 70, tomo 82, el cual tenía una duración inicial de un año, contado a partir del día 1º de mayo de 2004, hasta el día 1 de mayo de 2005, pero que podría ser prorrogado automáticamente por periodos iguales de un año, hasta alcanzar la cantidad máxima de cinco años, es decir que el mismo venció el día 1º de mayo de 2009; que luego de haberse cumplido el tiempo de duración del referido contrato, es decir por el lapso máximo de duración de cinco años, su representada continuó usando y gozando el inmueble objeto de este litigio, en su condición de arrendataria, es decir, que después de haberse vencido el lapso contractual, su representada continuó, con el consentimiento de la arrendadora, en la posesión de la cosa arrendada, en virtud de que en ningún momento su representada recibió notificación alguna que informara de la voluntad de dar por finalizado el contrato, ni del transcurso de la prórroga legal, por lo que transcurrieron más de dos (2) años luego de la finalización del contrato hasta la presente fecha, tiempo durante el cual su representada ha continuado pagando el canon de arrendamiento, hasta la fecha de presentación de la demanda; que en nuestra legislación se establece que si la arrendataria continua en posesión del inmueble arrendado por voluntad de la arrendadora, el contrato de arrendamiento se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, supuesto en el que se produce un nuevo contrato con las mismas partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica la figura de la tácita reconducción contemplada en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la cual opera de pleno derecho, ya que las normas antes citadas son de orden público y no pueden ser relajadas por la voluntad de los contratantes, y que aquellas que consagren derechos a favor de los arrendatarios, son irrenunciables o inviolables de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que si bien en principio el contrato era a tiempo determinado, no obstante se indeterminó, lo que trajo como consecuencia que la parte actora, con falta de cualidad, intentó una acción de cumplimiento de prórroga legal, cuando la misma no es procedente, en virtud de que debió demandar el desalojo y fundamentar la acción en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Alegó el pago de lo indebido contemplado en el artículo 1.178 del Código Civil, por cuanto su representado, aceptó de buena fe el canon de arrendamiento fijado en la cláusula tercera del contrato, en la cantidad de un millón quinientos mil exactos (Bs. 1.500.000,00), actualmente en la cantidad de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales, los cuales serían modificados al finalizar cada año de acuerdo con los índices del Banco Central de Venezuela, para adecuarlos a las exigencias del costo por inflación o de común acuerdo establecidos por las partes contratantes, por lo que la arrendadora aumentó el canon de arrendamiento cada año, y actualmente asciende a la cantidad de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00) más el Impuesto al Valor Agregado, siendo un total a cancelar en la actualidad de catorce mil novecientos ochenta bolívares (Bs. 14.980,00); que la arrendadora ha venido incumpliendo lo establecido en el artículo 29 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual solicitará la regulación ante el organismo competente y ejercerá la acción de reintegro de alquileres de las cantidades de dinero pagadas en exceso a la arrendadora.

Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento de prórroga e indicó que la presente acción es improcedente. Aceptó haber celebrado un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Impermeabilizadora Larense, C.A., y no con el ciudadano Victoriano Lorenzo Antelo, en forma personal, y en los términos y condiciones establecidos en el contrato; pero rechazó por inciertos los alegatos esgrimidos por la parte actora en su escrito libelar; negó que su representada haya recibido la notificación consignada en autos marcada con la letra “D”, en la cual supuestamente se le indicaba que finalizaba el contrato de arrendamiento y que en consecuencia debía entregar el inmueble alquilado, la cual además impugnó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; negó que la actora haya realizado múltiples solicitudes de entrega del inmueble objeto de la presente demanda y que su representada se haya negado a desalojar el inmueble voluntariamente, dado que nunca la arrendadora le ha solicitado la entrega del inmueble, y ha aceptado voluntariamente que su representada permanezca ocupando el mismo después de vencido el término fijo, razón por la cual el contrato paso a ser indeterminado; negó que su representada le haya causado daños y perjuicios algunos a la demandante, igualmente negó, rechazó y contradijo que se hayan realizado modificaciones y remodelaciones sin la autorización de la empresa arrendadora, por lo que procedió a impugnar, negar y desconocer la inspección extrajudicial realizada por la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del estado Lara, en fecha 28 de marzo de 2011, la cual fue consignada marcada “E”. Asimismo impugnó, negó y desconoció el informe técnico por ser un documento privado emanado de un tercero e impugnó y desconoció las fotografías y documentos privados consignados por la parte actora; negó, rechazó y contradijo que su representada tenga que pagar por daños y perjuicios a la parte demandante, la cantidad de doscientos treinta mil bolívares sin céntimos (Bs. 230.000,00), ni ninguna otra cantidad, así como tampoco que esté obligada a pagar intereses moratorios, ya que estos no estaban incluidos en el contrato, así como la corrección monetaria y las costas y costos que se originaran en el presente litigio. Por último, solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar. En la oportunidad de promover pruebas, la abogada Anelay Karina Sánchez González, apoderada judicial de la parte demandada, invocó el valor probatorio del contrato de arrendamiento, presentado por la actora como instrumento fundamental de la acción; promovió los recibos de pagos de los cánones de arrendamiento emanados por la empresa Impermeabilizadora Larense, C.A., correspondiente a los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre noviembre y diciembre del 2004, por la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (bs. 1.500.000,00); los recibos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005, por la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00); los recibos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006, por la cantidad de un millón setecientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 1.785.000,00); los recibos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007, por la cantidad de un millón novecientos treinta mil quinientos bolívares (Bs. 1.930.500,00); los recibos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008, por la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00); los recibos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, por la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,00); los recibos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00); los recibos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2011, por la cantidad de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00), y los recibos correspondientes a los mese de mayo y junio de 2011, por la cantidad de catorce mil novecientos ochenta bolívares (Bs. 14. 980,00), todos los cuales rielan desde el folio 161 al folio 512, a los fines de demostrar que su representada cumple a cabalidad con los pagos de los cánones de arrendamiento; promovió copias al carbón de los cheques de gerencia librados a favor de la parte accionante, cada uno por la cantidad de catorce mil novecientos ochenta bolívares (fs. 513 al 517), correspondiente a los pagos de los meses mayo y junio del 2011; a los fines de demostrar que su representada cumple a cabalidad con los pagos de los cánones de arrendamiento; promovió y a título ilustrativo originales y copias fotostáticas de recibos y facturas canceladas por la parte accionante, que obran insertas del folio 518 al 816, a los fines de demostrar las mejoras al inmueble in comento; promovió y evacuó la testimonial de la ciudadana Esmaira Alejandrina Cortez Jiménez (fs. 823 y 824); inspección judicial en la sede de la Clínica Los Sauces, C.A., la cual se practicó en fecha 20 de julio de 2004 (fs. 827 al 830), y anexos del folio 838 al 841.

Establecido lo anterior corresponde a esta sentenciadora analizar la naturaleza del contrato objeto del presente juicio. En este sentido, se observa que en la cláusula segunda del contrato suscrito en fecha 10 de abril de 2004, entre la firma mercantil Impermeabilizadora Larense, C.A., representada por el ciudadano Victoriano Lorenzo Antelo y la firma mercantil Clínica Los Sauces, C.A., se acordó lo siguiente:
“El presente contrato tendrá una duración inicialmente prevista de un (01) año, contado a partir del 1º de Mayo de 2004 hasta el 1º de Mayo del 2005, pero podrá prorrogarse automáticamente por periodos iguales de un (1) año hasta alcanzar la cantidad máxima y fija de cinco (05) años, es decir, hasta el 1º de Mayo de 2009, salvo que las partes convengan expresamente por escrito antes de este lapso la finalización del presente contrato o que al finalizar el plazo máximo de cinco (05) años, las partes ejerzan la opción establecida en la cláusula décima primera del contrato”.

Conforme a lo pactado por las partes originalmente, el contrato de arrendamiento tendría una duración de un (1) año contados a partir del día 1º de mayo de 2004, por lo que el mismo debía finalizar el día 1º de mayo de 2005, con la posibilidad de prorrogarse automáticamente por períodos iguales de un (1) año, hasta alcanzar la cantidad máxima y fija de cinco (5) años, es decir hasta el 1º de mayo de 2009.

El artículo 1.599 del Código Civil establece que, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Por su parte el artículo 1.600 eiusdem establece que, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Y finalmente, el artículo 38 de la Ley del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas: cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año, se prorrogará por un lapso máximo de seis meses; si la relación ha tenido una duración mayor de un año y menor de cinco años, se prorrogará por un año, y cuando haya tenido una duración de cinco años o más, pero menor de diez años, se prorrogará por un máximo de dos años. En el caso de autos, la relación se inició el día 1º de mayo de 2004, y finalizó el día 1º de mayo de 2009, por lo que le correspondía una prorroga legal de 2 años.

En el caso de autos, el ciudadano Victoriano Lorenzo Antelo, en su condición de administrador y representante legal de la firma mercantil Impermeabilizadora Larense, C.A., notificó a la arrendataria la culminación del contrato de arrendamiento, y el comienzo de la prórroga legal, en fecha 13 de mayo de 2009, conforme consta en la prueba de informes emanada del Instituto Postal Telegráfico, que obra agregada a los folios 892 y 893 del presente expediente, la cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.375 del Código Civil. En el precitado telegrama se le notificó a la arrendataria que a partir del 1º de mayo de 2009, comenzó a correr el lapso de prórroga legal el cual finaliza el día 1º de mayo de 2010.

Ahora bien, con posterioridad al día 1º de mayo de 2010, la arrendataria firma mercantil Clínica Los Sauces, C.A., continuó ocupando el inmueble, y aun para la fecha de interposición de la demanda, es decir al día 31 de mayo de 2011, y luego de vencida la prorroga legal, se encuentra en posesión del inmueble y además solvente en el pago del canon de arrendamiento, tal como lo manifestó la actora en su escrito libelar, cuando de manera textual señaló: “ El hecho de que venciera el lapso de La Prorroga Leal y la Arrendataria se negare a desalojar voluntariamente, a pesar de las múltiples solicitudes, por demás amistosas departe de nuestro Poderdante, y si bien es cierto, que desde el vencimiento de la misma en fecha 01 de Mayo del año 2011, la arrendataria ha continuado pagando el Canon de Arrendamiento, no es menos cierto, que igualmente la Arrendataria estaría incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, de devolver y reintegrar el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento en cuestión, por lo cual con fundamento a los Artículos 39 Del Decreto Con Rango y Fuerza De Ley De Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.185 ejusdem; y por tanto le nace el Derecho de demandar el Cumplimiento del contrato de Arrendamiento en cuestión, que no es más que la inquilina cumpla con la Obligación que tienen de desalojar el inmueble objeto de la relación Arrendaticia, y de devolverlo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, ya que no estamos demandando la falta de pago, sino la entrega material del inmueble arrendado, pudiendo demandar conjuntamente con dicha demanda los daños y perjuicios causados”. (Subrayado de esta alzada).
En atención a lo antes indicado, y habiendo la parte actora confesado que a partir del vencimiento de la prórroga legal, la arrendataria continuó pagando el canon de arrendamiento, y que es un hecho aceptado por ambas partes, que la demandada se encuentra en posesión del inmueble, todo lo cual puede además comprobarse con el resultado de las pruebas de inspección judicial evacuadas en la presente causa, y tomando en consideración que los derechos que consagra la ley a favor de los arrendatarios son de orden público, quien juzga considera que en el caso de autos operó la tácita reconducción, por lo que el contrato originalmente pactado por tiempo determinado se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil y así se declara.

Como consecuencia lo anterior, y dado que el contrato de arrendamiento para la fecha en que se presentó la demanda 31 de mayo de 2011, se trataba de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podían tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales….”.

En materia arrendaticia el procedimiento para las acciones de desalojo es distinto al procedimiento derivado de las acciones por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar de acuerdo a lo pactado en el contrato. Es por esta razón que la doctrina de la Sala de Casación Civil, ha establecido que “En tal sentido, sostener como lo pretende la parte actora, que el legislador cuando se refiere a los procesos de desalojo incluye también a las demandas que tienen por objeto la entrega del inmueble arrendado como consecuencia de los procesos de resolución o cumplimiento de contrato de arrendamiento, obviamente, comporta una interpretación contraria al sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras “...según la conexión de ellas entre si y la intención del legislador .(Artículo 4 del Código Civil Venezolano)”.

En atención a lo dispuesto en nuestro ordenamiento jurídico, la única vía para solicitar el desalojo de un inmueble arrendado es demandar conforme a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo cual se requiere que el contrato sea verbal o haya sido celebrado por escrito y por tiempo indeterminado, y además se fundamente la pretensión en alguna de las causales taxativas previstas en dicha ley.

En el caso de autos, aun cuando se trata de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, el actor demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, cuando la vía idónea era la acción de desalojo, prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.

Por las consideraciones antes expuestas, y dado que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, es a tiempo indeterminado, la acción por cumplimiento de contrato es contraria a derecho, al no existir demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es por tiempo indeterminado, sino que la acción idónea era la de desalojo de inmueble, razón por la cual resulta forzoso revocar la decisión dictada por el juzgado de la causa, y declarar inadmisible la pretensión por cumplimiento de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios y así se declara.

DECISION

En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de agosto de 2012, por la abogada Anelay Sánchez, apoderada judicial de la parte demandada, se declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de agosto de 2012, por las abogadas Eliamar del Valle Pérez y Milagro Yesenia Palacios Flores, apodadas judiciales de la parte actora, ambos contra la sentencia definitiva dictada en fecha 25 de julio de 2012, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Se declara INADMISIBLE la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios, interpuesta por las abogadas Eliamar del Valle Pérez y Milagro Yesenia Palacios Flores, actuando como apoderadas judiciales del ciudadano Victoriano Lorenzo Antelo, en su condición de propietario de Impermeabilizadora Larense, C.A., contra la sociedad mercantil Clínica Los Sauces, C.A., representada por su presidenta ciudadana Arlet Rodríguez de Colmenares, antes identificados.

En consecuencia, queda REVOCADA la sentencia dictada en fecha 25 de julio de 2012, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Se declara la nulidad del auto de fecha 7 de junio de 2012, así como de todas las demás actuaciones.

Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en lo artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese oportunamente el expediente al tribunal de la causa.

Expídase copia certificada de la presente sentencia para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los trece (13) días del mes noviembre de dos mil doce.

Años: 202° de la Independencia y 153º de la Federación.
La Juez Titular,

Dra. Maria Elena Cruz Faria El Secretario,

Abg. Juan Carlos Gallardo García.

En igual fecha y siendo las 3:19 p.m. se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Juan Carlos Gallardo García