TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción
Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, siete de noviembre de dos mil doce
202º y 153º
ASUNTO: KP02-R-2011-001715
PARTE ACTORA: Empresa “CENTRO COMERCIAL CREPUSCULAR C.A.”, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 22 de noviembre de 2006, anotado bajo el Nº 08, Tomo 111-A, con RIF Nº J-31714013-3, representada por el ciudadano FERAS EL CHAAER EL SAED, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.405.823.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ZALG ABI HASSAN Y TAREK AL CHAER AL CHAER, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.585 y 60.880 respectivamente, con domicilio procesal en la Calle 23 esquina calle 18, edificio Torre Financiera del Centro, Piso 2, Oficina 2-6, Barquisimeto estado Lara.
PARTE DEMANDADA: empresa “AUTO EXPRESS C.A.”, de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 12 de agosto de 1999, anotado bajo el Nº 64, Tomo 31-A, hoy denominada MULTISERVICIOS AUTO EXPRESS, C.A, representada por el ciudadano RUBÉN DARÍO PAREDES VALERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 9.162.148.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GUSTAVO GARCÍA PARRA, HÉCTOR DAVID MERLO CÁCERES Y GUSTAVO JOSÉ MÁRQUEZ, Abogados en ejercicios, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 90.278, 131.435 y 108.790, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

En fecha 05 de Diciembre de 2011, el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, dictó sentencia del tenor siguiente:
“…PRIMERO: se declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la presente demanda por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por haber vencido la prórroga legal, incoada por la Empresa “CENTRO COMERCIAL CREPUSCULAR C.A.”, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 22 de noviembre de 2006, anotado bajo el Nº 08, Tomo 111-A, con RIF. Nº J-31714013-3, representado por su apoderado judicial, Abg. ZALG ABI HASSAN, Inscrito en el I.P.S.A Nº 20.585, en contra de la empresa “AUTO EXPRESS C.A.”, de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 12 de agosto de 1999, anotado bajo el Nº 64, Tomo 31-A, hoy denominada MULTISERVICIOS AUTO EXPRESS, C.A, representada por el ciudadano RUBÉN DARÍO PAREDES VALERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 9.162.148, representados por los abogados RUBEN DARIO RODRIGUEZ y HAROLD CONTRERAS ALVIAREZ, Inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 90.096 y 23.624, respectivamente.
SEGUNDO: se ORDENA al demandado, ya identificado, hacer entrega libre de personas y de bienes, el inmueble (local comercial) dado en arrendamiento, constituido por un lote de terreno propio y las bienhechurías sobre el construidas, consistente en una oficina y un baño, teniendo el lote de terreno una superficie de un mil doscientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (1.254 mts2), comprendido en los linderos especificados al libelo, y ubicado en la Avenida 20 esquina calle 41, de esta ciudad de Barquisimeto, a la parte actora.
TERCERO: se ORDENA al demandado, ya identificado, a pagar a titulo de indemnización por daños y perjuicios, la cantidad de MIL NOVECIENTOS CUATRO CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.904,40), por cada mes trascurrido desde el 01 de Septiembre de 2007, fecha en que ocurrió el vencimiento de la prorroga legal, hasta la fecha de la efectiva entrega del inmueble arrendado…”

En fecha 16 de Diciembre de 2011, el abogado GUSTAVO GARCÍA PARRA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, interpone recurso de apelación en contra de la anterior sentencia, por lo que el a-quo oye la misma en ambos efectos, y en consecuencia, se ordena la remisión de las actas procesales a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Lara (URDD) y así realizar la distribución de las mismas entre los Juzgados Superiores Civil, Mercantil y Transito del estado Lara, correspondiéndole a esta a esta alzada conocer de la misma, quien le dio entrada, cumplió las formalidades de ley y siendo ésta la oportunidad para decidir, se observa:

La presente controversia se inicia al momento en que abogado ZALG ABI HASSAN, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora empresa CENTRO COMERCIAL CREPUSCULAR C.A., incoa demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL LAPSO DE PRÓRROGA LEGAL contra la empresa “AUTO EXPRESS C.A.”, en la persona de su representante legal ciudadano RUBÉN DARÍO PAREDES VALERA, en la que expresa: que en fecha 01 de septiembre de 2003, el ciudadano Costaki Homsi Rahi, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 12.020.443, celebró Contrato de Arrendamiento con la empresa AUTO EXPRESS, C.A., sobre un inmueble constituido por un lote de terreno propio y las bienhechurías sobre él construidas consistentes en una oficina y un baño, teniendo el lote de terreno una superficie de un mil doscientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (1.254mts2) comprendidos dentro de los siguientes linderos: NORTE: antes con terrenos ocupados por casa de “Radio Barquisimeto”, actualmente propiedad de Yamen Chaer Rafeh; SUR: Con la Avenida 20; ESTE: antes con terrenos ocupados por casa de “Radio Barquisimeto” actualmente propiedad de Yamen Chaer Rafeh; OESTE: Con calle 41; conforme a la cláusula cuarta del contrato, el mismo tendría una duración de sesenta (60) meses contados a partir del primero de septiembre de 2003, en la tercera cláusula del contrato se estableció el monto del canon de arrendamiento en Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,oo) pagaderos por mensualidades vencidas, los primeros cinco (05) días del mes, que en fecha 01 de Octubre de 2005, se firmó nuevo contrato de arrendamiento por un lapso de doce (12) meses contados a partir del primero de septiembre de 2005, hasta el primero de septiembre de 2006, por la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo) pagaderos por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días del mes, finalmente expresa la parte actora que por acuerdo celebrado entre el ciudadano Costaki Homsi Rahi, y el ciudadano Rubén Darío Paredes Valera, en su carácter de representante de la empresa “AUTO EXPRESS, C.A.” se convino en que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de Un Mil Novecientos Cuatro con Cuarenta céntimos (Bs. 1.904,40), para la fecha del 12 de Diciembre de 2006, por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara, anotado bajo el Nº 44, Protocolo primero, Tomo Cuadragésimo Segundo, la empresa “Centro Comercial Crepuscular C.A.” adquiere de la empresa INVERSIONES VEINTE CUARENTA C.A., la plena propiedad del inmueble arrendado a la empresa “AUTO EXPRESS, C.A.”. Alega que en virtud de lo antes expuesto se tiene que la última modificación del contrato de arrendamiento, consistió en que la empresas “CENTRO COMERCIAL CREPUSCULAR C.A, sustituyó al ciudadano Costaki Homsi Rahi en la condición de arrendadora, lo cual fue puesto en conocimiento de la arrendataria, empresa “AUTO EXPRESS, C.A.”, desde el mismo mes de noviembre de 2006; por lo que la primera empresa mencionada comenzó a negociar con la arrendataria a los fines de llegar a un acuerdo para que entregara el inmueble antes del vencimiento del lapso de duración de la relación arrendaticia, sin llegar a un acuerdo, agotadas las posibilidades de un arreglo amigable, y en vista de que la arrendataria la empresa AUTO EXPRESS CA no había pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2006, enero, febrero, marzo y abril del 2007, procedió a interponer la entrega del inmueble arrendado, la cual cursó en el expediente identificado KP02-V-2007-001780 cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, habiendo terminado dicho procedimiento mediante sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, de fecha 29 de octubre del año 2009 (29/10/2009), en la cual se declara sin lugar la demanda, en virtud de que se intentó una demanda de desalojo y que esta era improcedente por cuanto la relación arrendaticia era a tiempo determinado, pronunciamiento éste derivado de una defensa perentoria alegada por la parte demandada, por lo que en dicho juicio no se entró a discutir el fondo del asunto, por lo que dicha sentencia produce cosa juzgada formal y no material. Arguye que en el desarrollo del juicio antes mencionado, en fecha 03 del mes de noviembre de 2007, el Juzgado Tercero Ejecutor de medidas de los Municipios Iribarren, Crespo y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Lara practicó una medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, por lo que desde dicho mes, noviembre del año 2007, al estar privada la arrendataria, la empresa “AUTO EXPRESS, C.A.”, de la posesión del inmueble arrendado como consecuencia lógica se suspende la obligación de pagar el canon de arrendamiento. Situación ésta última que ya cesó al haber el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara mediante decisión de fecha 18 de enero de 2010 suspendido la medida de secuestro y ordenar mediante oficio a la Depositaria Judicial respectiva reintegrar de manera directa el inmueble arrendado al arrendatario y en fecha 22 de enero del año 2010 el depositario judicial reintegró a la arrendataria, en la posesión del inmueble arrendado. Señala que la antes mencionada sentencia en ningún momento exoneró a la arrendataria, de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento por lo que la obligación de ésta de pagar los mismos desde el mes de noviembre de 2006 hasta el noviembre de 2007 se mantiene vigente, siendo una obligación líquida y exigible y manifiesta que siendo que esta alzada en sentencia de fecha 29 de 10 de 2009 estableció relación arrendaticia, entra las empresas “CENTRO COMERCIAL CREPUSCULAR C.A.” y “AUTO EXPRESS, C.A.” era a tiempo determinado, habiendo la misma terminado en fecha 01 de septiembre de 2006, luego de lo cual comenzó a correr el lapso de prórroga legal de un año conforme a Decreto Presidencial con Fuerza y Valor de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual se venció en fecha 01 de septiembre de 2007, es decir, mucho antes de practicarse la medida de secuestro por lo que la arrendataria, para el momento en que fue legalmente privada de la posesión del inmueble arrendado, ya había disfrutado en su totalidad del lapso de prórroga legal que le correspondía por lo que demanda a la empresa “AUTO EXPRESS C.A.” para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal a cumplir con el contrato de arrendamiento, por cuanto se ha vencido, la entrega libre de personas y de bienes el inmueble arrendado, pagar los cánones de arrendamiento adeudados desde el mes de noviembre de 2006, hasta el mes de octubre del año 2007 a razón de Un Mil Novecientos Cuatro Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 1.904,40), así como pagar a título de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento en entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de prórroga legal, y por último pagar las costas y costos del proceso; Que su representada, en virtud que la empresa demandada adeudada ciertos cánones de arrendamientos, procedió a interponer demanda, habiendo terminado la relación arrendaticia en fecha 01 de septiembre de 2006 y comenzando a correr el lapso de prórroga legal de un (01) año, el cual venció el 01-09-2007, que a pesar de haberse vencido el lapso de la prórroga legal, la arrendataria continúa en posesión del inmueble dado en arrendamiento, es por lo que procede a demandar o a ello sea condenado por el Tribunal, a que la accionada empresa dé cumplimiento al contrato de arrendamiento y entregue libre de personas y de bienes el inmueble arrendado plenamente identificado, en pagar los cánones adeudados desde el mes de noviembre de 2006, hasta el mes de octubre de 2007, en pagar a título de indemnización de daños y perjuicios, por el incumplimiento de entregar el inmueble, ocurrido en fecha 01-09-2007, hasta la fecha de la entrega efectiva del inmueble y en pagar las costas y costos del proceso. Fundamenta su pretensión en el contenido de los artículos 1167 y 1594 del Código Civil Venezolano, así como del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la acción en la cantidad de noventa y un mil cuatrocientos once bolívares con veinte céntimos (Bs. 91.411, 20), equivalentes a 1662, 02 U/T.

En fecha 03 de mayo de 2010, la parte demandada presenta escrito de contestación de la demanda y conforme a lo establecido en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, plantea reconvención o mutua petición a la empresa demandante a fin de que se admita o en ello sea condenada por este Tribunal, que el contrato de arrendamiento originalmente suscrito entre el señor Costaki Homsi Rahi y su mandante Auto Express C.A. se hizo a tiempo indeterminado puesto que según los términos del contrato original fueron violentados por el ejercicio de una acción por desalojo improponible para la fecha de su interposición y por el ejercicio ilegal y arbitrario de la medida de secuestro referido en su demanda y aceptado el hecho por su representada en la contestación, por lo que fundamenta la reconvención en el hecho que “Centro Comercial Crepuscular C.A,” ejerció una acción improponible, el día 15 de febrero de 2007, antes del vencimiento de la prórroga legal, que no existe ninguna figura jurídica en la legislación nacional, que la acción arbitraria e ilegal, declarada improponible por sentencia definitiva y firme, pueda calificarse como hecho que “suspende” la relación arrendaticia, igualmente admite expresamente la cuantía establecida por demandante reconvenido, en noventa y un mil cuatrocientos once bolívares con 20/100 (Bs. 91.411,20), actualmente equivalente a un mil cuatrocientas seis coma treinta y tres unidades tributarias (1.406,33 U/T) a los efectos exclusivos de este procedimiento.

En fecha 03 de mayo de 2010 el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara declara Inadmisible la reconvención interpuesta por la parte demandada, por lo que el mismo interpone recurso de apelación del mismo, posteriormente estando en el lapso de pruebas las partes presentan escritos de pruebas correspondientes, y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia, el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara dicta sentencia, y oída la apelación, esta alzada observa:

Conforme a lo expuesto el presente caso se trata de una demanda de Cumplimiento por vencimiento del Contrato de Arrendamiento; y de la prórroga legal intentado por la representante legal de la empresa “Centro Comercial Crepuscular, C.A.” en contra de la empresa Auto Express C.A.

En el acto de contestación de la demanda, la parte demandada la contesta en los siguientes términos:

Expresa ser cierto que entre el ciudadano Costaki Homsi Rahi y su defendido fue suscrito un contrato de naturaleza arrendaticia a plazo fijo de arrendamiento cuyo objeto lo constituye un inmueble ubicado en la avenida 20 con calle 41, del Estado Lara, con término de cinco (05) años contados desde el 01 de septiembre de 2003, el cual se sustituyó por uno nuevo a voluntad de las partes por doce (12) meses o un año, contado desde el 01 de septiembre de 2005 hasta el 31 de agosto de 2006, que es cierto que la empresa INVERSIONES VEINTE CUARENTA C.A., propiedad de Costaki Homsi Rahi ofreció dicho terreno en venta, a su representada AUTO EXPRESS, pero nunca le notificó la cesión del contrato de arrendamiento a ninguna persona natural o jurídica, que nunca hubiese dejado de pagar el canon correspondiente a los meses de noviembre y diciembre del 2006, ni enero, febrero, marzo y abril del 2007, porque dichos pagos fueron debidamente ofrecidos y consignados conforme a la ley, ante la negativa del señor Costaki Homsi Rahi de recibirlos. Que es cierto que por sentencia definitiva y firme del 29 de octubre del 2009, el Tribunal Superior Primero en lo Civil y Mercantil del Estado Lara declaró sin lugar una acción de desalojo intentada contra “Auto Express C.A.” señalando que la demanda era improponible por cuanto no podía demandarse el desalojo ya que el término del contrato era a plazo fijo y no indeterminado y que estaba cursando la prórroga legal para la fecha de su interposición, que es verdad que el 03 de noviembre de 2007, el Juzgado Tercero Ejecutor de Medidas de los Municipio Iribarren, Crespo y Urdaneta del Estado Lara, practicó una medida de secuestro sobre el inmueble arrendado vigente hasta el 18 de enero de 2010, rechaza por ser contraria a dispositivos legales que rigen la materia y a los principios de justicia distributiva que ordena el artículo 2 constitucional, que convierte a Venezuela en un estado de Derecho y de Justicia; asimismo, rechaza el cumplimiento del contrato como solicita el actor en el numeral Primero de los petitorios del libelo, por cuanto para la fecha de cumplimiento de lo que en condiciones normales debió ser “la prórroga legal” existía una demanda contra su conferente por hechos relacionados con el mismo contrato, siendo improcedente en Derecho y en Justicia, como solicita el demandante; rechaza, entregar el inmueble arrendado, libre de personas y de bienes, porque esa obligación sólo surgirá una vez se declare la terminación del contrato a tiempo indeterminado que actualmente existe entre las partes; rechaza pagar los cánones de arrendamiento “adeudados” desde el mes de noviembre del 2006 hasta octubre del 2007 porque la sentencia dictada por el Tribunal Superior Primero Civil y Mercantil del Estado Lara, en fecha 29 de octubre del 2009 consideró en el punto sexto, numeral 5º validas las condiciones arrendaticias realizadas; rechaza la indemnización por daños y perjuicios, fundado en el pretendido retardo en la entrega del inmueble una vez vencida la prórroga legal; rechaza las costas y costos demandados y al contrario, las protesta a favor de su conferente pues quien debe pagar por este concepto es el perdidoso.

Ahora bien, corresponde a quien juzga determinar si la decisión dictada por el a-quo está o no conforme a derecho, por lo cual es necesario, establecer los límites de la controversia como lo indica el artículo 273, ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil, y en mérito a esas consideraciones y a la valoración del acervo probatorio, pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora, de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegar, quien juzga, se corresponde o no con la pronunciada por el a-quo, para luego proceder a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada.

En este sentido, visto el escrito de libelo de demanda como de contestación se tiene como hechos no controvertidos los siguientes:
1. Que entre el señor Costaki Homsi Rahi y “AUTO EXPRESS C.A.”, fue suscrito un contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituye un inmueble ubicado en la avenida 20 cruce con calle 41, antes avenida Bella Vista con calle Reverente, identificado con la nomenclatura municipal 20-35, Barquisimeto, Estado Lara. constituido por terreno propio y bienhechurías, con superficie de un mil doscientos cincuenta y cuatro metros (1.254 mts 2) dentro de los siguientes linderos: Norte, antes con terrenos ocupados por casas de Radio Barquisimeto, actualmente propiedad de Yamen Chaer Rafeh. Sur: con la Avenida 20. Este: antes con terreno ocupado por casas de Radio Barquisimeto, actualmente propiedad de Yamen Chaer Rafeh y Oste: con calle 41.
2. Que la empresa “Inversiones Veinte Cuarenta, C.A” propiedad Costaki Homsi Rahi ofreció dicho terreno en venta, “Auto Express, C.A.”
3. Que por sentencia definitivamente firme del 29 de Octubre del 2009, el Tribunal Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (Expediente KP02-R-2009-000474) declaró sin lugar una acción de desalojo intentada contra “Auto Express, C.A.” señalando que la demanda era improponible por cuanto no podía demandarse el desalojo ya que el contrato era a plazo fijo y no indeterminado y que estaba cursando la “prórroga legal” para la fecha de su imposición.
4. Que en fecha 03 de noviembre del 2010 el Juzgado Tercero Ejecutor de Medidas de los Municipios Iribarren, Crespo y Urdaneta del Estado Lara, practicó una medida de secuestro sobre el inmueble arrendado vigente hasta el 18 de enero del 2010.

Es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez de tal manera que no puede en su sentencia referirse a otros hechos distintos a los alegados por aquellas. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tiene la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren conocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.

Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando sólo se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias.

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE ACTORA
Con el libelo de demanda presenta
a) Original de contratos de arrendamiento suscritos entre el ciudadano COSTAKI HOMSI RAHI, y los que fueron luego cedidos a su representada, a los fines de demostrar la relación arrendaticia a tiempo determinado que vincula a las empresas “CENTRO COMERCIAL CREPUSCULAR C.A.” y “AUTO EXPRESS C.A.”, ahora denominada “MULTISERVICIOS AUTO EXPRESS C.A.”, contratos de arrendamientos, contratos de cesión marcados con los números 22 al 26; 81, 36 al 39; del 43 al 46; del 130 y 131; 142 todos inclusive. Copia certificada de sentencia emitida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara de fecha 29-10-2009, en el juicio intentado por su representada, contra la empresa “AUTO EXPRESS C.A.”, ahora denominada “MULTISERVICIOS AUTO EXPRESS C.A.”, antes identificada, que fue declarada sin lugar por dicho tribunal. Dichos documentos se valoran de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
Llegado el lapso probatorio, promovió
1) Promueve el mérito favorable que se desprende de autos, específicamente de los contratos de arrendamiento suscritos entre el ciudadano COSTAKI HOMSI RAHI, y los que fueron luego cedidos a su representada, a los fines de demostrar la relación arrendaticia a tiempo determinado que vincula a las empresas “CENTRO COMERCIAL CREPUSCULAR C.A.” y “AUTO EXPRESS C.A.”, ahora denominada “MULTISERVICIOS AUTO EXPRESS C.A.”, contratos de arrendamientos, contratos de cesión marcados con los números 22 al 26; 81, 36 al 39; del 43 al 46; del 130 y 131; 142 todos inclusive, consignados con el libelo de demanda, ya valorados.
2) Así mismo, con el propósito de demostrar la cualidad e interés de su representada, promueve el mérito favorable que se desprende de la sentencia emitida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara de fecha 29-10-2009, en el juicio intentado por su representada, contra la empresa “AUTO EXPRESS C.A.”, ahora denominada “MULTISERVICIOS AUTO EXPRESS C.A.”, antes identificada, marcada a los autos como anexo “B”; ya valorados.

PRUEBAS PRESENTADA POR LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada presenta primer escrito de promoción de pruebas, donde como punto previo:
a) Invoca el mérito favorable de los autos, es decir todos aquellos hechos, documentos elementos y circunstancias que consta en el expediente y que favorezcan a su representada MULTISERVICIOS AUTO EXPRESS, C.A., ya identificado; lo cual no es objeto de valoración porque no constituye medios de prueba alguna; así se declara.
b) Promueve la ratificación de las documentales mediante testimonial, de los ciudadanos LUIS ROBORTELLA Y DIOSA DE SIMOES, a los fines de que ratifiquen las documentales que se consignan en el presente escrito probatorio, marcado con las letras B.1 y B.2, respectivamente, los cuales no se valoran porque los mismos no declararon para dicha ratificación y no fueron evacuados, por lo que carece de veracidad al no ser ratificadas en juicio de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
c) Promueve y consigna constante de cuatro (4) folios útiles, propuestas de negociación efectuadas por su representada a las empresas Metalúrgica Meridional, C.A., y Frigorífico Michelle, C.A., las cuales acompaño signadas con las letras B.1 y B.2, los cuales al no ser ratificados, de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no pueden ser valorados.

Como segundo escrito de promoción de pruebas presentado y dentro del lapso procesal establecido, el abogado Harold Contreras con el carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada presentó:
a) Promueve las documentales en 157 copias fotostáticas certificadas del Asunto KP02-S-2006-025934, nomenclatura del Juzgado Tercero de este Municipio del estado Lara, donde constan las consignaciones arrendaticias realizadas a favor del ciudadano COSTAKI HOMSI, con el objeto de demostrar los pagos realizados a los meses noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero, marzo y abril de 2007, los cuales se valoran de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, donde consta que dichos pagos fueron realizados válidamente a través de las expresadas consignaciones, así se declara.
b) Promueve la sentencia que se acompaña como fundamental de la acción, dictada por este Juzgado Superior Primero Civil y Mercantil del Estado Lara, en fecha 29 de Octubre de 2009, ya valorada.
c) Solicito como prueba de informes que se oficie al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil, con el objeto de que remitan copia de todo el expediente Nº KP02-V-2007-001780, la cual no consta que la misma haya sido evacuada.
Conforme a los alegatos esgrimidos por las partes, el demandante argumenta que en el presente caso, se pretende la entrega del inmueble objeto del contrato debido a que en el mencionado contrato, se venció la prórroga legal. Por su parte el demandado alega que si bien es cierto que en primer lugar el contrato era a tiempo determinado, el mismo se hizo indeterminado porque anteriormente se formuló una demanda de cumplimiento de contrato que fue declarada improponible por el Juzgado Superior Primero en Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, porque se trataba de un contrato a tiempo determinado y se tramitó la pretensión en el lapso de prórroga legal, además se realizó un secuestro sobre el inmueble y que por lo tanto la presente pretensión debe ser declarada sin lugar.

A los fines de comprensión jurídica establezcamos la diferenciación entre los contratos de tiempo determinado e indeterminado. El primero es aquel donde se establece un lapso de duración reservándose para ello la acción resolutoria, ello en virtud de que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos. Igual es permitido que también la demanda proceda en el supuesto de que el inquilino continúe ocupando el inmueble al vencimiento del término fijo o de su prórroga en el contrato sin haberse producido la tácita reconducción y sin existir una causa legal que lo convierta en un contrato a tiempo indeterminado, pero en este caso es viable la acción de cumplimiento de contrato (acción de extensión por vencimiento del término, la cual puede ejercerse cumplida la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios). En tanto que los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado son aquellos cuya forma es verbal o en el cual se ha fijado el tiempo de duración, venciéndose dicho término legal sin que lo hayan prorrogado o cuando ha expirado también el lapso de prórroga legal, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble, dejándolo el arrendador en posesión del mismo en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto al tiempo de duración, el cual se regula por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo y exentos de un procedimiento, regulatorio o de un acuerdo entre las partes; en los inmuebles exentos de regulación la tácita reconducción tiene fundamento legal en los siguientes dispositivos artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, el cual dispone:

“Artículo 1600. Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”
“Artículo 1.614 En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa en bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Ahora bien, es cierto que el presente contrato de arrendamiento se contrató a tiempo determinado, en virtud de que la cláusula cuarta (4º) donde se estableció: “Este contrato tendrá un plazo fijo de (12) meses a partir del día 01 de Septiembre de 2005, hasta el 01 de Septiembre del 2006…” En este sentido, las partes establecen como regla del lapso de duración un término fijo y como excepción que el mismo sería prorrogable por acuerdo de las partes; en vista de que no hubo prórroga, el mismo se entiende que el término de duración es por tiempo fijo y debió concluirse el 01 de Septiembre de 2006. Así las cosas para determinar si el arrendatario tenía derecho a la prórroga legal, es necesario que el mismo esté solvente con sus obligaciones, los cuales se aprecian que así sucedió por dos razones suficientes a saber:

1.- Por una parte en la sentencia dictada por este Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 29 de Octubre de 2009 la cual se invoca a los fines consiguientes y que se intentó la demanda de desalojo la cual el expresado tribunal declaró improponible determinó la validez de dichos cánones de arrendamiento en los siguientes términos:
5) Copia del expediente identificado bajo el asunto N°. KP02-S-2006-025934, el cual cursa por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, contentivo de las consignaciones arrendaticias realizada por la parte demandada, la empresa “AUTO EXPRESS C.A.”, a favor del ciudadano Costaki Homsi Rahi, las cuales se encuentran agregadas a los autos en copias certificadas, del folio 332 al 414, desprendiéndose de las mismas los siguientes hechos: a) Que las consignaciones están realizadas por la Parte Demandada, Firma Mercantil “AUTO EXPRESS C.A.”, a favor del ciudadano, Costaki Homsi Rahi. b) Que se ha consignado como canon de arrendamiento la cantidad de un mil novecientos cuarenta bolívares fuertes con cuarenta céntimos (Bs.F. 1.940,40) mensual. c) Que se consignaron en la oportunidad allí constatada. En relación al primer punto, este sentenciador considera irrelevante para considerar como legítimas o ilegítimas las consignaciones arrendaticias, que se hayan realizado a nombre de la persona que aparece en el contrato de arrendamiento, en su condición de anterior propietario. Lo importante es el cumplimiento con las formalidades previstas en el artículo 51 al 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la indicación de la persona natural o jurídica a favor de quién se consigna. Sí resulta ser que ella dejó de ostentar la condición de propietaria, no existe ningún problema legal ni en la práctica, para que el nuevo propietario acredite válidamente su condición ante el Tribunal donde se están realizando las consignaciones, y estas les sean entregadas a su favor. En relación el punto segundo, evidencia que el monto del canon de arrendamiento deviene de la pactada en el contrato de arredramiento anterior, el cual representa un monto mayor al establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento traído al proceso por la parte actora, infiriéndose claramente que dicha relación arrendaticia estaba soportada en un tiempo anterior, pues incluso en la propia demanda se hace el reconocimiento de este monto y no el señalado en el contrato de arrendamiento. Y en tercer lugar, en cuanto a la oportunidad para su pago, consta que contractualmente se fijaron que las mismas debían ser realizadas por mensualidades vencidas, motivo por el cual, el arrendatario, luego de la fecha establecida en el mismo (cinco días de cada mes), tiene un plazo de quince días continuos para su consignación ante el Tribunal de Municipio. Los meses accionados fueron los correspondientes a NOVIEMBRE y DICIEMBRE DEL AÑO 2006, ENERO, FEBRERO, MARZO y ABRIL DEL AÑO 2007. Estos fueron consignados por la arrendataria así. En fecha 08-12-06, consigna los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE, siendo que tenía hasta el 20 de diciembre para realizar el pago del mes de noviembre, es evidente que tal consignación fue oportuna; En fecha 12 de febrero del año 2007, realizó el pago del mes de enero del mismo año, siendo que tenía oportunidad para consignarla hasta el día 20 de febrero del año 2008, el mismo se constata que fue realizada oportunamente; La del mes de febrero del año 2008, fue realizada en fecha 22 de marzo del año 2007, por lo que se realizó en forma extemporánea; La del mes de marzo fue realizada el día 20 de abril del año 2007, por lo que fue realizada en forma oportuna. La del mes de Abril fue realizada en fecha 15 de mayo de 2007, teniendo para cancelar como fecha tope dicha mensualidad el día 20 de mayo de 2007, por lo que se debe reputar dicho pago valido. De los meses accionados, solo uno fue realizado en forma extemporánea, pero que tal como se indicó supra, en nada altera ni enerva las consideraciones realizadas a la demanda. Se destaca que el análisis de las consignaciones se realizó conforme la doctrina de la Sala Constitucional de fecha 05 del mes de febrero de dos mil nueve, caso INMOBILIARIA 200555 C.A en revisión, la interpretación del artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, relativo al inicio del cómputo de los quince días para su consignación ante un Tribunal de Municipio, cuando el arrendador se niega a recibirlo:

2.- En el presente juicio quedó probado y demostrado que la parte demandada canceló los meses correspondientes a Noviembre y Diciembre del año 2006, Enero, Febrero, Marzo y Abril del año 2007, dentro del lapso establecido en el ordenamiento inquilinario vigente, así se declara.

Una vez que el arrendatario se hace acreedor de la prórroga legal, es importante destacar los lapsos establecidos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual establece:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (06) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”.

Ahora bien, siendo cierto que el contrato de arrendamiento se contrató en una forma determinada, debe ser objeto de análisis si el lapso de prórroga legal del mencionado convenio contractual se produjo la tácita reconducción.

En este sentido, es importante tomar en cuenta en estos casos las reglas de temporalidad de la relación arrendaticia, es decir, como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado se transforma en tiempo indeterminado pasado el lapso de prórroga legal y la posición que debe mantener el arrendador para que esto no ocurra legalmente.
Ahora bien, el condicionamiento o la terminación del contrato, más común es el referido a la cláusula de desahucio según el cual el arrendador debe manifestar al arrendatario su voluntad de poner fin al contrato de arrendamiento con anterioridad a la expiración del término fijo o su prórroga convencional. En este sentido señala el artículo 1.599 del Código Civil lo siguiente:
“Artículo 1.599. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.

Lo que había que agregar conforme a la normativa inquilinaria, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (artículo 38 Ley Inquilinaria).

En efecto, en el caso que nos ocupa existe una cláusula que disponía la duración de este contrato es de un (1) año” En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso inútil o innecesario el desahucio así se establece.

Puede existir el caso de que el arrendatario se quede ocupando el inmueble después de vencido el contrato, por este simple hecho no se puede alegar la tácita reconducción (aunque si la prórroga legal).

Así las cosas, cuando el inquilino se queda ocupando el inmueble, vencido el contrato y la prórroga legal, lo más aconsejable es que el arrendador ejerza la acción de cumplimiento para la entrega del inmueble (Art. 39 Ley de Arrendamiento Inmobiliarios), pues la realización de cualquier acto por parte del arrendador que implique la tácita reconducción hace posible por parte del arrendatario la enervación de la acción de cumplimiento de entrega del inmueble por vencimiento del término.

En consecuencia, si vencido el término del contrato y de la prórroga legal si fuere el caso, el arrendador realiza cualquier acto implicatorio de su voluntad, aunque sea de manera tácita, de mantener al inquilino en el inmueble de forma de poder considerarse que ha seguido ejecutando el contrato, debe entenderse producida la tácita reconducción. Ejemplos: a) No existiendo oposición del arrendador, éste acepta el canon del mes vencido, una vez expirado el tiempo del contrato y de la prórroga legal. b) Cuando los cánones consignados (Articulo 51 Ley de Arrendamiento Inmobiliario) después de vencido el contrato fuesen retirados por el arrendador, en forma pura y simple, y sin mediar un proceso judicial. c) Autorizar al arrendatario para realizar mejoras al inmueble. En el presente caso, el arrendatario sigue ocupando el inmueble, pero no se observa que el arrendador tenga la voluntad de que continúe dicha situación por parte de aquel. Ello se evidencia de los trámites judiciales que ha realizado el arrendador para que le sea entregado el inmueble, primero con un juicio de desalojo que fue declarado improponible y segundo que desde el momento del vencimiento de la prórroga legal, (1ero de septiembre de 2007) el arrendador no ha recibido ningún canon de arrendamiento que desnaturalice la esencia del contrato del tiempo determinado y que se haya producido la tácita reconducción. Tampoco ha retirado las consignaciones realizadas, ni ha autorizado mejoras al inmueble, ni la realización de otros actos que impliquen la voluntad de que el arrendatario siga ocupando el inmueble así se declara.

En relación a la argumentación sostenida por el arrendatario, de que se cambió la naturaleza del contrato, por cuanto con anterioridad se intentó un juicio de desalojo que fue declarado improponible, y en segundo lugar porque se realizó un secuestro sobre el mencionado inmueble objeto de controversia, se observa: Que al haberse sentenciado improponible la acción en el mencionado juicio, no se llegó a dictaminar el fondo del asunto, lo que no tiene ninguna consecuencia en el actual proceso que se sigue por Cumplimiento de Contrato por vencimiento del término legal y el secuestro decretado sobre el inmueble no altera el propósito y razón de ser de la voluntad de las partes de los términos expuestos en el contrato, ya que se trata de una medida judicial atribuible a la competencia de un Tribunal de la República, quien fue el que decidió interponer la mencionada cautelar y de suspenderla para que el arrendatario continuara disfrutando de la posesión del inmueble, por lo que se desestima la expresada argumentación de la parte demandada, así se decide.

En lo atinente al pedimento realizado por el actor del pago de arrendamientos adeudados desde el mes de noviembre de2006 hasta el mes de octubre de 2007 a razón de Un Mil Novecientos Cuatro Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs.1.904,40) por cada mes, se desestima en virtud de que ya se ha dictaminado en el presente fallo que el arrendatario está solvente con los expresados cánones de arrendamiento, siendo ello lo que permitió al arrendatario hacerse acreedor de la prórroga legal del contrato de arrendamiento en cuestión, así se declara.

En relación al pedimento a titulo de indemnización de daños y perjuicios por su incumplimiento, en entrega del inmueble, luego del vencimiento de la prórroga legal ocurrido en fecha 01 de septiembre del año 2007 (01/07/2007), la cantidad de Un Mil Novecientos Cuatro Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs.1.904,40 ) por cada mes, hasta la fecha de la efectiva entrega del inmueble arrendado, se acuerda solamente los meses que el arrendatario ha dejado de pagar desde la fecha (22 de noviembre de 2010) en que el depositario nombrado por el Tribunal que dictó la medida de secuestro reintegró a la empresa arrendataria “AUTO EXPRESS C.A.”, la posesión del inmueble arrendado, hasta la publicación de la presente decisión, así se resuelve.
DECISIÓN
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil y Mercantil del Estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación intentada por el abogado GUSTAVO GARCÍA PARRA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en contra de la sentencia dictada en fecha 05 de diciembre de 2011, por el Juzgado Segundo de Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En consecuencia, se declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la presente demanda por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por haber vencido la prórroga legal, incoada por la Empresa “CENTRO COMERCIAL CREPUSCULAR C.A.”, representada por su apoderado judicial Abogado ZALG ABI HASSAN en contra de la empresa “AUTO EXPRESS C.A.”, hoy denominada MULTISERVICIOS AUTO EXPRESS, C.A, representada por el ciudadano RUBÉN DARÍO PAREDES VALERA, antes identificados.
SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada MULTISERVICIOS AUTO EXPRESS, C.A., ya identificada, hacer entrega libre de personas y de bienes, el inmueble (local comercial) dado en arrendamiento, constituido por un lote de terreno propio y las bienhechurías sobre el construidas, consistente en una oficina y un baño, teniendo el lote de terreno una superficie de un mil doscientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (1.254 mts2), comprendido en los linderos especificados al libelo, y ubicado en la Avenida 20 esquina calle 41, de esta ciudad de Barquisimeto, a la parte actora.
TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada, MULTISERVICIOS AUTO EXPRESS, C.A; ya identificada, a pagar a titulo de indemnización por daños y perjuicios, la cantidad de UN MIL NOVECIENTOS CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs.1.904,40) por cada mes vencido desde la fecha 22 de noviembre de 2010, hasta la publicación de la presente decisión.

No hay Condenatoria en costas porque no hubo vencimiento total.

Queda así CONFIRMADO el fallo apelado en los términos expuestos.
De conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de esta decisión, líbrense boletas y entréguense al Alguacil, y conforme al Artículo 248 ejusdem, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
El Juez Provisorio,
El Secretario,
Dr. Saúl Darío Meléndez Meléndez
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado, librándose boletas de notificación y entregándoseles al Alguacil.
El Secretario,

Abg. Julio Montes