Por libelo de demanda presentado en fecha 20-09-2011, el ciudadano FARID RICHA DORADO, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 60.097, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos HENRI ANTOUN SOUEID Y CHADI NADDAF, venezolanos, mayores de edad, titular es de las cédulas de identidad Nros. 12.435.291 y 24.339.878, respectivamente, y de este domicilio, carácter que se desprende de poder que acompañó al libelo de demanda, marcado con la letra “A”, demandó por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, al ciudadano CARLOS STRACQUADAINE PAPALARDO, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad nº 7.160.198, de este domicilio.
Expone en el libelo, que conforme consta de documento público protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha: 28-06-2011, bajo el Nº 2011.115, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.3755 y correspondiente al libro de folio Real del año 2011, el cual acompaño marcado con la letra “B”, que sus representados adquirieron de manera global la propiedad de un inmueble del cual forma parte, una (1) casa destinada a comercio, ubicada en la calle 28, entre la Avenida 20 y la carrera 21, distinguida con el Nº 20-38, de esta ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción del Municipio Iribarren, Parroquia Concepción del Estado Lara, sobre el cual previamente existía una relación arrendaticia entre la firma mercantil AGENCIA BRAVO, C.A., domiciliada en Barquisimeto en su condición de arrendadora con el ciudadano CARLOS STRACQUADAINE PAPALARDO, anteriormente identificado, en su condición de arrendatario.
Que dicha relación arrendaticia comenzó el 31 de agosto del 2.000, cuando las partes suscribieron el primer contrato locativo, según consta de documento de arrendamiento privado que anexó en original marcado con la letra “C”, vencido el término de duración del contrato de arrendamiento antes señalado, las partes identificadas, convinieron prorrogas sucesivas, siendo el último contrato de arrendamiento el otorgado en fecha 31 de agosto del 2008, que acompaño marcado con la letra “D”. Los cuáles fueron cedidos a sus representados según se evidencia de documento de cesión que acompaño marcado con la letra “E”.
Arguyó que en lo que respecta a la duración de este último contrato de arrendamiento, la obligación del arrendatario de la entrega oportuna del referido inmueble y la garantía sobre las obligaciones adquiridas por el arrendatario, estas quedaron plenamente establecidas en las cláusulas TERCERA, CUARTA, DUODECIMA y LA CLAUSULA DE FIANZA, en el referido contrato de arrendamiento, cursante a los autos.
Que por cuanto EL ARRENDATARIO fue debidamente notificado de la voluntad de no prorrogar el referido contrato de arrendamiento de parte de LA ARRENDADORA, el día 09-03-2009, a través de telegrama, según se evidencia de acuse de recibo, emanado del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), que acompañó marcado con la letra “F”, siendo a partir del 31-08-2009, que comenzó a correr de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los dos(2) años de prorroga legal, los cuales culminaron el 31 de agosto del 2011. Que de lo anteriormente expuesto, concluyen que la relación arrendaticia, es escrita a tiempo determinado y que a la fecha se encuentra cumplido el término tanto contractual como la de prorroga legal.
Que es el caso, que estando vencidos tanto el término contractual y la prorroga legal, la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble libre de personas y cosas, incurriendo de esta manera en una acción de incumplimiento de contrato por vencimiento de término y en razón de los hechos antes narrados, demandó en nombre de sus representados ya identificados, al ciudadano CARLOS STRACQUADAINE PAPALARDO, anteriormente citado, para que convenga en la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término celebrado, o a ello sea condenado por este Tribunal en la definitiva, se le obligue a devolverle a sus representados el inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y bienes y se le condene al pago de costas y costos del proceso.
Subsidiariamente a la acción, por concepto de daños y perjuicios, solicitó el pago de la cantidad de TREINTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 30,00) por cada día de atraso, en entregar el inmueble debidamente desocupado, en concordancia de la cláusula DUODECIMA, del referido contrato de arrendamiento.
Solicitó a tenor de lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se decrete el secuestro sobre el bien arrendado objeto de esta demanda y se ordene su depósito en la persona de los propietarios del inmueble.
Fundamentó la acción intentada en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó la demanda en la cantidad de OCHOCIENTOS UNIDADES TRIBUTARIAS (800 UNT).
A los folios 5 al 21, rielan los instrumentos fundamentales motivo de la presente acción.-
A los folios 22 y 23, riela auto de admisión de la demanda, se ordenó emplazar a la parte demandada, y en cuanto a la solicitud de medida preventiva de secuestro, el Tribunal acordó proveer sobre ello, mediante auto y en cuaderno separado, instando a la parte actora, a consignar los fotostatos para su creación.
Al folio 24, riela diligencia estampada por la parte actora, solicitando se decrete medida de secuestro.
Al folio 25, riela diligencia de la parte actora consignando fotostatos para la creación del cuaderno de medidas y recaudos relacionados con la presente causa, los cuales cursan en autos a los folios 26 al 32.
En fecha: 06-10-2011, este Tribunal estampó auto.
Riela al folio 34, diligencia de la parte actora, mediante el cual puso a disposición del alguacil los medios de transporte necesarios a los fines de que sea practicada la citación del demandado.
En fecha: 17-10-2011, compareció la parte actora y consignó copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente causa, el cual riela en autos a los folios 36 al 43.
En fecha 25-10-2011, el Tribunal estampó auto y ordenó abrir el cuaderno separado de medidas, el cual quedó signado con el Nº KN02-X-2011-00038.
Al folio 45, el alguacil de este Tribunal dejó constancia de haber recibido los emolumentos para la práctica de la citación del demandado.
En fecha: 05-12-2011, actor y demandado comparecieron ante este Tribunal y suspendieron el presente juicio, hasta el día 14 de Diciembre del 2.011, reanudándose el día 15 de Diciembre del 2011, siendo acordada dicha suspensión por auto de este Juzgado en fecha: 09-12-2011.
A los folios 48 al 53, riela escrito de contestación a la demanda presentada por el accionado, en fecha 16-02-2012, donde opone como punto previo, denuncia de orden publico y la cuestión previa contenida en los ordinales 11º y 8º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, con anexos que rielan desde el folio 54 al 137.
Al folio 138, la secretaria de este Tribunal expidió cómputo.
En fecha: 19-12-2011, el accionado ratificó al Tribunal el escrito presentado en fecha: 16-12-2011.
A los folios 140 al 147, riela escrito de pruebas y anexos, presentado por la parte demandada.
A los folios 148 al 250, riela escrito de pruebas y anexos, presentado por la parte actora.
En fecha: 17-01-2011, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora y demandada.
Al folio 252, el demandado otorgó poder apud acta a la abogada JUANA ESPERANZA GIL.
A los folios 253 al 256, riela la declaración de los testigos. SOBELLA MARIA COLOMBO CRESPO y CLAUDIA CAROLINA MORILLO CUAURO.
En fecha: 19-01-2012, compareció ante este Tribunal la ciudadana: MONICA BEATRIZ ESPINOZA TORRES, y presentó TERCERIA ADHESIVA, con anexos que rielan en autos a los folios 264 al 266.
En fecha: 20-01-2012, compareció a declarar ante este Tribunal el testigo JOSE LUIS BRITO. Asimismo se dejó constancia que el testigo EDUARDO PEREZ PIÑANGO, no compareció a declarar.
Al folio 271, la parte actora promovió prueba de inspección judicial en el inmueble motivo de estas actuaciones.
Al folio 272, riela diligencia estampada por la parte actora.
Al folio 273, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora.
A los folios 274 al 276, rielan actas de Inspección Judicial practicadas por este Juzgado.
Al folio 277, la secretaria de este Tribunal expidió cómputo.
En fecha: 23-01-2012, la parte actora presentó escrito.
Al folio 280, riela auto de este Tribunal en donde se ordenó corregir la foliatura del presente expediente.
A los folios 281 al 285, riela escrito tipo informe presentado por la parte demandada.
En fecha: 02-02-2012, se difirió la presente decisión para dentro de quince (15) días de despacho siguientes.
Estando el Tribunal dentro del lapso de diferimiento dado para dictar Sentencia en la presente causa, esta Juzgadora procede a proferir el fallo correspondiente y lo hace en los siguientes términos:
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el ciudadano CARLOS STRACQUADAINI PAPPALARDO, plenamente identificado, y asistido por el Abg. Oscar Rodríguez, Inscrito en el I.P.S.A Nº 161.631, dio formal contestación a la demanda, dentro del lapso correspondiente, donde como punto previo invoca denuncia de orden publico, en cuanto a la protección jurídica otorgada a aquellos inmuebles que son utilizados como vivienda. Que reconoce que la relación arrendaticia se inició cerca del año 2000. Que del contrato cursante al folio 15, se especifica que el concepto del arrendamiento era una casa para vivienda y que ciertamente paso para uso de comercio, donde el demandado lo utilizo para evadir la protección actual que existe en los arrendamientos con fines habitacionales. Expone la accionada que tiene mas de diez años habitando el inmueble para fines de vivienda, la cual siempre ha ocupado con su esposa y dos niños, por lo que el actor no puede desmejorar o anular los diez (10) años de relación junto con la protección arrendaticia. Solicita se reponga la causa al estado de que el actor agregue haber consignado el agotamiento del procedimiento administrativo.
Opone las cuestiones previas contenidas en los ordinal 11º y 8º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, donde alega que la presente demanda versa sobre un inmueble usado como vivienda, por lo que solicitan la inadmisibilidad de la demanda, ya que el actor debe agotar la vía administrativa, así mismo en forma subsidiaria opone la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, señala que por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil de este estado, interpuso demanda por Retracto Legal Arrendaticio, según causa Nº KP02-V-2011-2738, ya que de vencer dicho juicio su representada esta causa perdería su razón de ser, habrá perdido interés jurídico y la cualidad el actor, por lo que solicita se declare con lugar la cuestión previa ordenando la suspensión de la presente causa, hasta tanto sea decidido el retracto legal.
Por ultimo, da contestación al fondo de la demanda, donde niega, rechaza y contradice la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta en su contra; que niega que el inmueble sea utilizado para comercio, ya que el inmueble es ocupado también para vivienda, junto con su esposa y dos hijos, que es donde ejercen el legitimo comercio. Que no tiene obligación en hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento, por lo que solicitan sea declarada inadmisible la demanda en su defecto sin lugar.
DE LOS CUADERNOS SEPARADOS
En el transcurso de la litis, se llevaron a cabos incidencias que tuvieron que ser resueltas mediante la apertura de cuadernos separados.
1.- CUADERNO DE MEDIDAS: En fecha 25-10-2011, se apertura cuaderno de medidas bajo el Nº KN02-X-2011-38, en virtud de las medidas preventivas solicitadas en base al articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde en esa misma fecha fue decretada medida de prohibición de enajenar y grabar, sobre el inmueble propiedad de los ciudadanos HENRI ANTOUN SOUEID y CHADI NADDAF, plenamente identificados, y objeto de la presente demanda, librándose oficio Nº 4920-1144 a la oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio iribarren del Estado Lara, siendo recibido en dicho organismo en fecha 26-10-2011.
Posteriormente en fecha 08-11-2011, fue decretada medida de secuestro solicitada, sobre el bien objeto de demanda, el cual luego de modificaciones del despacho de secuestro fue acordado para ser practicado total o parcialmente.
Donde a su vez, el ciudadano CARLOS STRACQUADAINI, plenamente identificado, y asistido de abogado, se opone a la medida de secuestro decretada, siendo declarado mediante sentencia interlocutoria, dictada por este Tribunal en fecha 06-02-2012, sin lugar la oposición de la parte demandada a la medida preventiva de secuestro, condenándose en costas a la parte perdidosa y ordenando la notificación de las partes, de dicha sentencia, la Abg. Juana Gil, con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, apelo de la decisión, no siendo escuchada aun, en virtud de que no ha sido notificada la parte actora.
2.- CUADERNO DE TERCERIA: en fecha 19-01-2012, la ciudadana MONICA BEATRIZ ESPINOZA TORRES, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 15.305.934, asistida por la Abg. Juana Gil, interviene como tercera adhesiva en la presente demanda por motivo de cumplimiento de contrato, de conformidad con lo establecido en los artículos 370 ordinal 3º y 379 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se ordeno la apertura del cuaderno separado de tercería, signado con el Nº KN02-X-2012-09, la cual fue decidida mediante sentencia interlocutoria de fecha 30-01-2012, dictada por este Tribunal, declarándola inadmisible. De dicha sentencia se oyó apelación en un solo efecto, es decir, devolutivo, en fecha 06-02-2012, no siendo remitida la misma a la U.R.D.D Civil Barquisimeto, a los fines de su distribución al Juzgado Superior en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, bajo el Nº de Expediente KP02-R-2012-156, en virtud de que la parte apelante no suministró los fotostatos correspondientes. Es importante resaltar que en la causa principal, cursa escrito de tercería a los folios 257 al 263, el cual es copia fiel y exacta del decidido en el cuaderno de tercería.
3.- CUADERNO DE RECUSACIÓN: en fecha 10-01-2012, se dio apertura al cuaderno de recusación signado bajo el Nº KN02-X-2012-01, continuando su curso legal correspondiente de conformidad con lo establecido en el articulo 90 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue decidido mediante sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 07-02-2012, donde se declaró inadmisible la recusación interpuesta por el ciudadano CARLOS STRACQUADINI, plenamente identificado, en contra de la Abg. MARILIN MARIN MENDOZA, Jueza Titular del Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Iribarren Crespo y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, así mismo se le impuso una multa de dos bolívares fuertes (Bs. 2,oo).
DE LOS HECHOS NO CONTROVERTIDOS
En cuanto a la existencia de la relación arrendaticia iniciada en el año 2000, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito y debidamente cedido a la parte actora, donde fue debidamente notificado el accionado mediante telegrama el deseo por parte de LA ARRENDADORA, de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito, siendo estos los hechos que no son objeto de controversia entre las partes, encontrándose por tanto, fuera del “thema probandum”.
HECHOS CONTROVERTIDOS
Los hechos controvertidos son, el uso dado al inmueble arrendado mediante contrato, la existencia de las cuestiones previas opuestas, si en el inmueble se ejerce el comercio y el incumplimiento de las cláusulas establecidas en el contrato por parte de EL ARRENDADOR demandado.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS Y SU VALORACIÓN
Planteada así la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil Vigente, las partes dentro del lapso establecido en ley, ejercieron su derecho a promover pruebas, por lo que procede el Tribunal a analizar los medios de prueba pertinentes y útiles a los fines de determinar si se acreditaron los hechos controvertidos.
En primer término promueve pruebas la parte demandada, en los siguientes términos:
DOCUMENTALES: promueve y ratifica los contratos de arrendamiento suscritos, sobre la casa ubicada en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, Nº 20-38, el primero celebrado en fecha 31-08-2000, marcado como anexo “C” (folio Nº 15), el segundo contrato celebrado en fecha 31-08-2004, traídos junto con el escrito de pruebas, marcado con la letra “B” (folio Nº 144, 145 vto), el tercer contrato celebrado en fecha 31-08-2006, marcado como letra “D” (folio Nº146, 147, vto ) y el cuarto contrato celebrado de fecha 31-08-2008, el cual riela al folio 17 de la presente causa, marcado con la letra “D”, los cuales al no ser tachados ni impugnados de acuerdo a la ley, se les concede el pleno valor probatorio, quedando así nuevamente demostrado por las partes la relación jurídica contractual existente y otorgándole fuerza probatoria a los contratos de arrendamiento suscritos, de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, dejando claro que la relación arrendaticia, dio su inicio en fecha 31 de Agosto de 2000, siendo esta una relación a tiempo determinado. Así se decide.
En cuanto a que con los contratos anteriores siempre estuvo dispuesto que dicha casa dada en arrendamiento era para VIVIENDA, y no es sino en el último contrato que el arrendador dispone que la casa esta destinada para el comercio, indicando la mala fe de EL ARRENDADOR, esta juzgadora se permite hacer las siguientes observaciones: conforme el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; así, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En igual sentido se haya redactado el artículo 1.354 del Código Civil al referirse a la prueba de las obligaciones y de extinción. En relación a la distribución de la carga de la prueba la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 364 de fecha 30 de mayo de 2.006 con ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, resolvió: “…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1.354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, si el demandado alega nuevos hechos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente. De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fit actor referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”. Por tal motivo no existe prueba fehaciente sobre la presunción de mala fe por parte de EL ARRENDADOR, al momento de la suscripción del cuarto y último contrato, por lo que el buen derecho se presume y no fue comprobado por el accionado la mala fe al momento de la suscripción del contrato de arrendamiento. Así se decide.
Promueve y ratifica la copia certificada del expediente signado con el Nº KP02-V-2011-002738, relativo a Juicio de Retracto Legal Arrendaticio. Ahora bien, en cuanto a estas probanzas, existe jurisprudencia reiterada y vinculante que señalan que las copias fotostáticas certificadas tienen fuerza de instrumento publico, y por cuanto las mismas no fueron tachadas ni impugnadas de acuerdo a la ley, se les concede el pleno valor probatorio, los cuales por tratarse de un documento público se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del código de procedimiento civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.
TESTIMONIALES: siendo evacuadas las declaraciones de la ciudadana SOBELLA MARIA COLOMBO CRESPO, plenamente identificada, la misma se desecha al manifestar ser amiga del accionado, al igual que la testimonial de la ciudadana CLAUDIA CAROLINA MORILLO, por haberse demostrado en las repreguntas realizadas, que la testigo fue compañera de estudios de la ciudadana MONICA ESPINOZA, pareja del demandado, quedando con ello ratificado vínculos de amistad y en cuanto a la declaración del ciudadano JOSE LUIS BRITO, también identificado, el Tribunal lo valora, por demostrar conocer la ubicación del inmueble, lo que para juicio del Tribunal es un testigo confiable en virtud de su oficio, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
INSPECCIÓN JUDICIAL: siendo esta evacuada en su oportunidad legal, el Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1428 del Código Civil Venezolano, donde en la motiva del fallo será analizada minuciosamente lo observado en la referida prueba. Así se decide.
La parte demandante, representada por su apoderado judicial, de igual manera hizo uso del derecho de promover pruebas, donde al capitulo primero señala el fundamento legal de la medida de secuestro solicitada. Al respecto este Tribunal no se pronuncia sobre dicho fundamento, por no ser esta materia de probanza y aunado al hecho que mediante sentencia interlocutoria proferida por quien juzga, dicha medida fue acordada. Así se decide.
En cuanto a las jurisprudencias transcritas en el escrito de promoción de pruebas, este Tribunal las valora a los efectos ilustrativos. Así se decide.
Sobre la cuestión previa del ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en la cual alega el actor fue propuesta de manera extemporánea, la misma va hacer resuelta como punto previo a la sentencia definitiva. Así se decide.
Al capito segundo reproduce el merito favorable contenido en los autos, esta Juzgadora quiere dejar establecido que el mismo no es un medio de prueba, sino un principio procesal, por lo que el Juez al momento de decidir debe hacerlo conforme a los principios de la comunidad y exhaustividad de las pruebas que rigen a todo el sistema probatorio venezolano y que el Sentenciador está en el deber de aplicar de oficio. Así se decide.
Invoca la confesión realizada por el accionado y que se desprende de las copias fotostáticas certificadas de la Causa Nº KP02-V-2011-2738, nomenclatura llevada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de igual manera invoca el actor, la confesión judicial contenida en la contestación a la demanda, donde expresa que la fiadora de la relación arrendaticia es FOTO ESTUDIO CARLOS C.A. Al respecto, es preciso indicar que conforme al criterio pacífico y reiterado de nuestro máximo tribunal, no puede considerarse que exista confesión judicial en los alegatos rendidos por las partes, debido a la ausencia del animus confitendi.
Así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 12 de abril de 2005, lo siguiente: “La ausencia del en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954 reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa...Por lo expuesto, es improcedente la denuncia de hecha en el escrito de contestación, porque simplemente ese reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba a que se refiere el artículo 1.400 del Código Civil.”
De acuerdo al criterio jurisprudencial antes trascrito, que es acogido por esta sentenciadora, la confesión espontánea en los escritos contentivos de las alegaciones de las partes en el proceso no constituye el medio de prueba de confesión previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, cuando no está presente el ánimo de confesar, por tal motivo este Tribunal no entra a analizar el valor invocado, contenido en el documento (partida de nacimiento), acompañado con la letra “C”. Así se decide.
Como documental, promueve los anexos traídos junto con el libelo de demanda, como instrumentos fundamentales y que demuestran la existencia de la relación arrendaticia, y por cuanto estos no fueron impugnados, desconocidos, ni tachados, los mismos se le otorgan pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En cuanto a los capítulos segundo, tercero, cuarto, del capitulo tercero, del escrito de promoción de pruebas, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, aplicando el principio de la comunidad de la prueba, por ser estos instrumentos públicos, donde se demuestra que la dirección de habitación del ciudadano CARLOS STRACQUIADAINI, es la Avenida 20, entre calles 30 y 31, edificio La Nieve, Piso 7, Apartamento 74. Así se decide.
Posteriormente el actor introdujo escrito de promoción de pruebas, el cual fue admitido y evacuada la inspección judicial solicitada, dejándose constancia que el expediente signado con el Nº KP02-V-2011-2738, llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, se encuentra en etapa de citación. Por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1428 del Código Civil Venezolano. Así se decide.
PUNTO PREVIO
Tal como lo señala el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa este Tribunal, antes de entrar a pronunciarse sobre el fondo de la causa, a decidir las defensas de fondos opuestas por el demandado, así como las cuestiones previas opuestas, en su escrito de contestación, donde tenemos:
Invoca denuncia de orden público, en cuanto a la protección jurídica actual otorgada por el legislador a aquellos inmuebles que son utilizados como vivienda, aprecia esta juzgadora, que de las probanzas traídas al proceso y debidamente valorados y analizadas, queda expuesto el uso dado al inmueble arrendado, aunado al hecho que al no ser demostrada la mala fe que fue alegada por el accionado, en cuanto a la suscripción del cuarto y último contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31-08-2008, quiere decir que las partes estuvieron de acuerdo de cambiar el destino y uso del inmueble, por lo expuesto, se desecha la defensa previa opuesta, y así se decide.
La cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto la cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, esta dirigida, sin más al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción, originando la prohibición legislativa.
Según lo ha establecido la doctrina y la jurisprudencia patria, la cuestión previa que consagra la norma legal supra transcrita procede en aquellos casos en que la ley niega en absoluto la acción propuesta, por no reconocer la existencia misma del derecho sustancial que en ella se pretende deducir, como ocurre verbigracia, en el caso que contempla el articulo 1.801 del Código Civil, que niega acción para reclamar lo que se ha ganado en juego de suerte o azar, o en una apuesta, o bien cuando la acción se ha propuesto sin el previo cumplimiento de formalidades o plazos legales, o fundada en causales no previstas o establecidas por la ley. En este último caso, la ley reconoce en principio la existencia de la acción, pero sujeta su enjuiciamiento a algún requisito o condición que no se ha cumplido, como sería el caso de la demanda esponsalicia cuando no se acompaña con el libelo el instrumento público en que se hayan pactado los esponsales o los carteles desfijados, o en las demandas de divorcio o separación de cuerpos contencioso fundadas en causales no contempladas en los artículos 185 y 189 del Código Civil.
De lo expuesto este Tribunal encuentra que la parte accionada ataca, la pretensión del actor y no la acción, resultando improcedente tal cuestionamiento en virtud de que bajo la interposición de la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, el Juez no entra al examen de la pretensión, sino exclusivamente a la acción, que es el supuesto previsto en dicha norma. De manera pues que, la demanda intentada es admisible, y por tal, ya fue admitida cuanto ha lugar en derecho, al no ser contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de Ley, por lo antes razonado este Juzgado debe declarar sin lugar la cuestión previa y la defensa perentoria que fuera opuesta por la parte demandada, asistido de abogado con fundamento en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se establecerá en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
En cuanto a lo alegado de forma subsidiaria la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, al respecto el autor HUMBERTO BELLO LOZANO MARQUEZ, al referirse a la misma expone: “El procesalista patrio Angel Francisco Brice, nos da una clara definición de la prejudicialidad, cuando asienta que la misma es, la defensa que opone el demandado, con el fin de obtener la paralización del juicio, hasta que sea resuelta definitivamente la cuestión discutida en otros procesos, que deben influir en la decisión de aquel”.
La existencia de una cuestión prejudicial pendiente, exige el cumplimiento de los siguientes elementos o requisitos concurrentes: a) la existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b) que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquél en que se ventilará dicha pretensión; y c) que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en este juicio, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo a la sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquélla. (subrayado del Tribunal)
En derecho procesal, la doctrina patria denomina prejudiciales, todas las cuestiones que deban ser resueltas con anterioridad a lo principal. Por su parte, el autor Arminio Borjas, en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, Tomo 3, página 100, refiriéndose a las cuestiones previas, expresa: “Lo que caracteriza estas (sic), es que no son como las cuestiones incidentales de una litis, sino que, no obstante, ser por lo común la materia principal para otro juicio, con carácter y existencia propios hasta el punto de poder ser promovidas independientemente en procesos separados, se encuentran tan íntimamente ligados a la cuestión de fondo de otros juicios pendientes y son de tal modo inseparables de dicha cuestión, que exigen una decisión previa, porque de ella depende la decisión del proceso en curso. Es forzoso paralizar en tal hipótesis este último proceso, hasta que haya recaído en aquel (sic), la sentencia definitiva correspondiente.”
En el caso de autos, se desprende que la defensa del accionado fue basada en que cursa por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, demanda por retracto legal, la cual quedo demostrado por la inspección judicial evacuada, que dicha causa, se encuentra en etapa de citación, lo que no guarda relación alguna con el presente juicio, ello en virtud de que ambos procesos versan sobre obligaciones distintas, autónomas e independientes, cuyas pretensiones, objeto y títulos son disímiles entre sí, motivo por el cual ante la inexistencia de vinculación entre ambas causas mal puede influir la decisión de aquélla en este juicio, y por vía de consecuencia la cuestión previa opuesta no puede prosperar. Así se decide.
MOTIVA
La presente demanda tiene por objeto el cumplimiento de la prorroga legal, donde expresa la actora que llegada la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento (31-08-2009), comenzó a operar la prorroga legal de los dos (02) años, la cual culminó en fecha 31-08-2011, y siendo el demandado debidamente notificado de la voluntad de no prorrogarse el contrato de arrendamiento, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, por lo que solicita se cumpla el contenido contractual de hacer entrega del referido inmueble totalmente libre de personas y bienes por vencimiento del termino contractual y su prorroga legal, estimando la acción por la cantidad de 800 U/T, donde subsidiariamente solicita el pago de treinta bolívares (Bs.30,oo) por cada día de atraso, tal como lo estipula la cláusula duodécima del contrato pactado.
Llegada la oportunidad de dar contestación a la demanda, el accionado opone como defensa de fondo una denuncia de orden publico alegando que el inmueble dado en arrendamiento es para uso residencial, es decir, expone que habita en dicho inmueble junto con su esposa y niños, lo que llama la atención para quien tiene el deber de decidir, en virtud que la ciudadana a quien el alega es su esposa, MONICA BEATRIZ ESPINOZA TORRES, plenamente identificada, posteriormente introduce tercería adhesiva, la cual mediante sentencia interlocutoria fue declarada inadmisible por este Tribunal, y señala que su intervención es como poseedora del inmueble, debido a que vive con el demandado como pareja y compañeros y tiene una situación de hecho que no han legalizado en matrimonio ni como concubinato, lo que a juicio del Tribunal, resulta confuso, ya que se desvirtúan entre un escrito y otro, los dichos y alegatos expuestos, sorprendiendo la buena fe del Tribunal, aunado al hecho, de lo que se observo en el escrito de recusación interpuesto por ante el juzgado ejecutor (ya decidido por el Tribunal), donde el demandado, nuevamente infiere al manifestar que su esposa compareció ante el Tribunal ejecutor de medidas; así mismo de las pruebas promovidas por las partes y debidamente evacuadas, y del contenido del escrito de contestación, se produce la existencia de la relación arrendaticia entre las partes aquí intervinientes. En el caso que nos ocupa no se litiga sobre el destino o el uso dado al bien arrendado, sino sobre el cumplimiento de la prorroga legal de dos (02) años cuyo cumplimiento se accionada, y aun cuando se evidencia de la inspección judicial evacuada por este Tribunal la existencia de enseres domésticos, con el objeto de demostrar el uso habitacional del inmueble, concurren ciertas circunstancias que hacen presumir la manipulación del bien inmueble, debido a que no existe una relación entre el tiempo que dice el demandado habita el inmueble junto con su esposa y niños y las condiciones internas observadas por quien decide, como son el material utilizado como división para la habitación, tipo cartón piedra, el cual se observó de reciente postura, así como que al revisar las gavetas tanto del ceibo, mesas de noche y gaveteros, estos se encontraban totalmente vacíos, donde persistía un fuerte olor a humedad y en la parte trasera del inmueble inspeccionado se encontraba un montículo en gran cantidad de maquinas arrumadas ya en desuso, verificándose que se utiliza también como deposito de maquinaria relacionada con el rubro fotográfico, entre ellos maquinas de prensar lienzo fotográfico. Así se decide.
En otro orden de ideas, el artículo 1.159 del Código Civil reza: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley” y de igual manera el artículo 1.160 ejusdem, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”, por lo que conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes.
En lo atinente a la reclamación por el demandante en cuanto a la indemnización de daños y perjuicios cabe destacar, que la misma es procedente por el retardo en la entrega del inmueble una vez vencida la prorroga legal, por cuanto así fue pactado debidamente en la cláusula duodécima del contrato de marras, y así será condenado en la dispositiva del fallo.
En consecuencia, existiendo un contrato de arrendamiento, y el debido desahucio, donde fue fijada la prorroga legal y siendo este fenecido, donde el inquilino demandado, incumplió con el contrato, al no darle obediencia a la prorroga legal, es decir, a la entrega del inmueble en la fecha establecida para ello, lo que resulta en derecho que debe declarase con lugar la presente acción por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga, así como la indemnización solicitada por daños y perjuicios y su respectiva condenatoria en costas. Así se decide.
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