TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero del Municipio Iribarren
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 21 de marzo de dos mil doce
201º y 153º
ASUNTO : KP02-V-2010-001784

Parte Actora: JAGDELIS SERVANDI CHAVIER ARANGU, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-14.810.892
Apoderado de la Actora: abogados MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO y JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO inscritos en el IPSA bajo los N° 31.267 y 29.566 respectivamente.
Parte Demandada: PATRIZIA PISCHIUTTA PARIS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.542.240.
Apoderado de la Demandada: abogados ELISA PINEDA OCHOA y REINAL JOSÉ PEREZ VILORIA, inscritos en el IPSA bajo los N° 131.311 y 71.596, respectivamente.

Fue interpuesta demanda por Resolución de Contrato en fecha 03-05-2010 por la ciudadana JAGDELIS SERVANDI CHAVIER ARANGÚ, quien es venezolana mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº V-14.810.892, asistida en el presente acto por el abogado MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, inscrito en el IPSA bajo el Nº 31.267, contra la ciudadana PATRIZIA PISCHIUTTA PARIS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.542.240, con domicilio especial en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. En el título denominado I indica que es propietaria de un inmueble consistente en una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ellas construidas, ubicado en la Banda Occidental de la población de Guarico, Municipio Moran del Estado Lara, identificada con el Nº 24, el cual forma parte de un lote de terreno de mayor extensión, que tiene un área general de CUATROCIENTOS VEINTISEIS METROS CUADRADOS CON VEINTINUEVE DECIMETROS CUADRADOS (426,29 Mts2) comprendido dentro de los siguientes linderos. NORTE: Con calle Páez, Carretera Transandina en su confluencia, en veintidós metros (22 Mts); SUR: Con terrenos pertenecientes a Leotulfa Betancourt y Hermes Arango, en veintidós metros (22 Mts); ESTE: Con casa de Amparo Hernández, en veintidós metros (22 Mts) y por el OESTE: Con la Calle San Rafael y mide once metros (11 Mts). El inmueble adquirido tiene un área de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (170,95 Mts2), comprendidos dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con inmueble propiedad de ISRAEL ANTONIO YUSTIS, en dos líneas, una de DOCE METROS (12 Mts) y otra de SIETE METROS CON SETENTA Y DOS CENTIMETROS (7,72 Mts); SUR: Con la Calle San Rafael en una línea de DOCE METROS (12 Mts); ESTE: Con inmueble propiedad de HUMBERTO COLMENAREZ, en dos líneas, una de NUEVE METROS CON QUINCE CENTIMETROS (9,15 Mts) y OESTE: Con la carretera trasandina, en una línea de DIEZ METROS (10 Mts). Dicho inmueble le pertenece según documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Moran del Estado Lara, en fecha 29 de febrero del año dos mil ocho, quedando inserto bajo el Nº 16, Protocolo Primero, Tomo Cuarto. En el título denominado II la parte actora señala que de acuerdo al contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana CINTHIA DE LAS MERCEDES YEPEZ DE VILLORIA, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.142.137 y la ciudadana PATRIZIA PISCHIUTTA PARIS, también venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.542.240, con domicilio especial en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, de acuerdo a la cláusula novena del mencionado contrato de arrendamiento, la relación fue iniciada en fecha 01-09-2005. Ese contrato de arrendamiento tuvo una vigencia de un (1) año, prorrogable por otro igual de un (1) año. Ese contrato de arrendamiento se prorrogó por en forma automática por un lapso de un (1) año desde el 01-09-2006, hasta el 01-09-2007. El monto del canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 230,00) mensuales. En el título denominado III, el contrato de arrendamiento en referencia venció en fecha 01-09-2007, pero por efecto de los derechos establecidos en el ordinal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se prorrogó obligatoriamente para el arrendador por tres (3) años, esto es, hasta el 01-09-2010, quedando en consecuencia, vigente en todas sus partes los derechos y obligaciones contenidos e indicados en el contrato de arrendamiento sobre el cual operó la prórroga legal. De conformidad con lo establecido en el artículo aludido, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o un convenio entre las partes. En el título denominado IV, indica la parte actora que la arrendataria, la ciudadana PATRIZIA PISCHIUTTA, ya identificada fue objeto de una demanda interpuesta por la ciudadana JAGDELIS SERVANDI CHAVIER ARANGÚ, también identificada ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, distinguido con el número KP02-V-2008-003185, donde quedó expresamente en conocimiento de los siguientes hechos y circunstancias: Que la ciudadana CINTHIA DE LAS MERCEDES YEPEZ DE VILLORIA, dió en venta la totalidad del inmueble al ciudadano ISRAEL ANTONIO YUSTIS, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.120.524. Que este ciudadano ISRAEL ANTONIO YUSTIS, dió en venta la parte del inmueble adquirido a su representada la ciudadana JAGDELIS SERVANDI CHAVIER ARANGÚ, ambos identificados en autos. Que su representada la ciudadana JAGDELIS SERVANDI CHAVIER ARANGÚ, en su condición de PROPIETARIA del inmueble adquirido se subrogó en la arrendadora tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad (o desde cuanto tuvo conocimiento de esa circunstancia). Que el contrato de arrendamiento se mantiene por tiempo DETERMINADO, por efectos de encontrarse durante la vigencia de la prórroga legal. Que judicialmente se le reclamó el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble. Que el fallo fue declarado INADMISIBLE, por cuanto se declaró CON LUGAR, la excepción prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dado que se interpuso la acción de vigencia de la prórroga legal. Que en fecha 22-01-2009, fue citada en dicho proceso, que en fecha 25-01-2009, presentó contestación a la demanda conjuntamente con una RECONVENCIÓN por no habérsele dado cumplimiento al procedimiento de OFERTA LEGAL ARRENDATICIO prevista en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que a partir de dicha fecha, está en conocimiento de quien es la nueva propietaria del bien que ocupa en su condición de Arrendataria. En el título denominado III, la parte actora invoca el contenido de los artículos 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil Venezolano. La subrogación arrendaticia, la cual se produce por efecto de la Ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador, tanto en los derechos como en los deberes frente al inquilino. Habiendo sido la Arrendataria puesta en conocimiento de la situación narrada, de la condición de la nueva propietaria del inmueble, de la persona que funge como su nuevo arrendador, no existen dudas de la persona que debe ser favorecida de las pensiones de arrendamiento por efecto de las consignaciones que este realiza. La arrendataria realiza las consignaciones de los cánones de arrendamiento desde febrero del año 2009, hasta la presente fecha ante el Juzgado del Municipio Moran del Estado Lara, según expediente Nº 050-07, a nombre de ISRAEL ANTONIO YUSTIS, cuando está en conocimiento que la nueva propietaria del inmueble es la ciudadana JAGDELIS SERVANDI CHAVIER ARANGÚ, circunstancia que hace que tales consignaciones deben reputarse como ilegítimamente efectuadas a tenor de lo previsto en los artículos 53 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Invoca igualmente el contenido del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que indica que para considerar solvente al arrendatario, las consignaciones deben ser legítimamente efectuadas. Debe determinarse que se encuentra en estado de insolvencia por no realizarse conforme a las pautas legales, esto es, a nombre del nuevo arrendador, JAGDELIS SERVANDI CHAVIER ARANGÚ. En el título denominado IV, la parte actora indica que la ciudadana PATRIZIA PISCHIUTTA, a pesar de haber tenido conocimiento de esta situación, ha incumplido con unas de las obligaciones legales derivadas de las consignaciones que efectúa de conformidad con lo establecido en la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual la hace estar insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento y por lo tanto procedente la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento. En el título denominado V, indica que dada que las consignaciones que está realizando la arrendataria, ante el Juzgado del Municipio Moran de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el Expediente signado con el Nº 050-07, específicamente las consignaciones realizadas durante los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2009, así como los meses de Enero, Febrero y Marzo del año 2010, pues esta en conocimiento de tal condición desde el momento de su citación en el mencionado Expediente Nº KP02-V-2008-003185, las sigue realizando en forma ilegítima por no estar destinadas a su única beneficiaria, la ciudadana JAGDELIS SERVANDI CHAVIER ARANGÚ, por lo que deben reputarse como ilegítimamente efectuados y por lo tanto, en estado de insolvencia a la Arrendataria. Agotadas como han sido las gestiones amistosas, procede a demandar a la ciudadana PATRIZIA PISCHIUTTA PARIS, en su condición de arrendataria para que convenga o sea condenada por el Tribunal en la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y extinguida la relación arrendaticia derivada del contrato de arrendamiento suscrito y consecuencialmente en la entrega del inmueble libre de personas y de cosas. El actor fundamenta su demanda en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, que prevé la subrogación arrendaticia. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad.
En fecha 15-06-2010, el Tribunal mediante auto admite la demanda y ordena citar a la demandada para que comparezca ante este Tribunal EL SEGUNDO DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE A SU CITACIÓN Y CONSTE EN AUTOS LA MISMA a dar contestación a la demanda. En fecha 28-06-2010, la ciudadana JAGDELIS SERVANDI CHAVIER ARANGÚ, otorga poder Apud-acta a los abogados MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO y JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO, inscritos en el IPSA bajo los Nº 31.267 y 29.566, respectivamente, para que la representen en el presente juicio. En fecha 29-06-2010, el abogado de la parte actora consigna copia de la demanda y el auto de admisión para su certificación con orden de comparecencia del demandado para que sirva de compulsa y solicita requerir del Alguacil, constancia de haber recibido los emolumentos correspondientes a los fines de la práctica de la citación. En fecha 15-07-2010, el Tribunal mediante auto indica que se libró compulsa con su respectivo recibo de citación y se le entregó al Alguacil. En fecha 20-12-2010, el Alguacil del Tribunal mediante escrito expone que consigna recibo de citación sin firmar. En fecha 20-12-2010, el abogado de la parte actora mediante diligencia solicita la citación por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 13-01-2011, el Tribunal mediante auto acuerda la solicitud y ordena citar a la parte demandada mediante carteles a la parte demandada. En fecha 08-02-2011, el abogado de la parte actora mediante diligencia consigna carteles de citación de la parte demandada debidamente publicados en los diarios El Impulso y El Informador. En fecha 18-02-2011, la Secretaria del Tribunal deja constancia de haber fijado el cartel de citación de la parte demandada en el domicilio de la misma. En fecha 21-03-2011, el abogado de la parte actora mediante diligencia solicita se designe Defensor Ad-litem en el presente juicio. En fecha 27-04-2011, el Tribunal mediante auto designa como Defensora Ad-litem de la parte demandada a la abogada MAGALY SANCHEZ, a quien se acuerda notificar para que manifieste su aceptación o excusa debiendo comparecer EL TERCER DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE a su notificación. En fecha 27-05-2011el Alguacil del Tribunal mediante escrito expone: que consigna boleta de notificación dirigida a la ciudadana MAGALY SANCHEZ, debidamente firmada. En fecha 02-06-2011, el Tribunal mediante auto indica que compareció la Defensora Ad-litem y aceptó el cargo, jurando cumplir fielmente con los deberes inherentes al cargo. En fecha 21-06-2011, el abogado de la parte actora mediante diligencia indica que consigna copia de la demanda, con la orden de comparecencia a los fines de que se libre la compulsa del Defensor Ad-litem designado, quien se encuentra notificado y juramentado en el cargo. En fecha 08-08-2011, el Tribunal mediante auto acuerda lo solicitado por el abogado de la parte actora y en consecuencia ordena citar a la Defensora Ad-litem, a fin de que comparezca EL SEGUNDO DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE a su citación y conste en autos la misma a dar contestación a la demanda. En fecha 04-10-2011, el Alguacil de este Tribunal mediante escrito consigna boleta de notificación dirigida a la Defensora Ad-litem de la parte demandada, debidamente firmada. En fecha 06-10-2011, la ciudadana PATRIZIA PISCHIUTTA PARIS, otorga poder Apud-acta a los abogados ELISA PINEDA OCHOA y REINAL JOSÉ PEREZ VILORIA, inscritos en el IPSA bajo los Nº 131.311 y 71.596, respectivamente para que la representen en el presente asunto. En fecha 06-10-2011, el Alguacil del Tribunal mediante escrito expone que consignó recibo de notificación firmado por la Defensora Ad-litem en fecha 04-10-2011, siendo lo correcto recibo de citación. En fecha 06-10-2011, la ciudadana PATRIZIA PISCHIUTTA PARIS, debidamente asistida por los abogados REINAL PEREZ VILORIA y ELISA PINEDA OCHOA, inscritos en el IPSA bajo los Nº 71.596 y 131.311, respectivamente, estando dentro del lapso procesal para dar contestación a la demanda, conforme lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil y solicitar conforme lo establecido en el ordinal 4º del artículo 30 y 382 ejusdem, la intervención forzosa del ciudadano ISRAEL ANTONIO YUSTIS, en los términos siguientes: En el título denominado I OPONEN A LA DEMANDANTE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 346, NUMERAL 11 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. En este caso existe prohibición de ley de admitir la acción propuesta, si el contrato es a tiempo indeterminado, la acción a ejercer tenía que ser DESALOJO, de conformidad con el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que opera para los contratos a tiempo determinado. Indica que el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su libro Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I expone “…el Juez debe previamente calificar el contrato de arrendamiento a objeto de conocer si se está en presencia de un contrato por tiempo determinado o, por el contrario corresponde a otro por tiempo indefinido. Solo así podrán saber con exactitud qué tipo de ley debe aplicarse a ese hecho específico y concreto…” La parte actora ha venido hilando su pretensión como si se estuviera en presencia de un contrato a tiempo determinado, cuya duración alega fue hasta el 1º de septiembre de 2007, siendo que además, es absolutamente falaz, la pretendida insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, que indica en su libelo y en tal supuesto, ello implicaría causal de desalojo para el arrendatario. Tales alegatos y calificación de contrato a tiempo determinado, están apartados de la realidad, puesto que se ha mantenido una relación arrendaticia, sobre el inmueble identificado en la demanda, desde antes del año 2005, de manera continua y sin interrupción alguna, siendo que la arrendadora inicial, dio en venta el bien arrendado, y la mayor extensión que lo constituía, al ciudadano ISRAEL ANTONIO YUSTIS como consta en documento registrado que anexan a la contestación. El nuevo propietario ISRAEL ANTONIO YUSTIS, le informó que su adquisición de la totalidad del inmueble y pactó con ella un nuevo contrato, esta vez verbal y sin determinación de tiempo sobre el inmueble, en dicho contrato se estableció un nuevo canon de arrendamiento, prueba de ello es el recibo que emitió, que se acompaña en copia certificada en el escrito de contestación a la demanda. Canon éste cuyo pago nunca se ha negado a realizar y lo hicieron de común acuerdo, con posterioridad a la última fecha indicada, lo que evidencia que es falso que la relación contractual haya comenzado el 1 de Septiembre de 2005, que le pretendido vencimiento contractual haya acaecido el 1º de Septiembre de 2007, y que el contrato sea a tiempo determinado. Desde antes del año 2005, es arrendataria del inmueble donde funciona la Farmacia San Rafael, en la Población de Guarico, lo que oportunamente probaran. Opone el recibo en copia certificada, para que surta efectos legales y procesales, como prueba del nuevo contrato verbis celebrado entre las partes y/o de la tácita reconducción. En dicho recibo por ninguna parte dice que sea por concepto de prórroga legal arrendaticia. Allí se lee claramente “NUEVO CANON DE ARRENDAMIENTO” Y “NUEVO PROPIETARIO”. Como corolario de lo anterior, el recibo está fechado 10 de octubre de 2007, esto es luego de finalizado el contrato y la única Prórroga según lo afirmado por el demandante el 1º de Septiembre de 2007, razón por la cual transcurrió la tácita reconducción. Niega que la relación arrendaticia igualmente se indeterminó como se puede apreciar de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y de la situación de hecho que continuó entre las partes. Es el caso que venció el supuesto primer año de la relación arrendaticia, así como también el segundo año de la prórroga y su representada continuó ocupando el inmueble en condición de arrendataria y cumpliendo con todas sus obligaciones contractuales y legales que rigen la materia, y el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento y nunca le comunicó, ni verbal ni por escrito, su voluntad o decisión de ponerle fin al contrato, ni que gozaba de prórroga legal alguna, es más le firmó un recibo el cual oponen como prueba. En consecuencia todo ello desencadenó, que la relación arrendaticia se indeterminara en el tiempo. Así formalmente solicitan se decida. Sostiene y opone finalmente que se está en presencia no de un contrato a tiempo determinado, sino de un contrato a tiempo indeterminado, celebrado con el arrendador ISRAEL ANTONIO YUSTIS, y en caso de una supuesta causal de incumplimiento la norma aplicable es el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no las normas invocadas, que se refieren a n supuesto distinto y así piden se declare. En el título denominado II RECHAZO GENERICO la parte demandada, rechaza en todas y cada una de sus partes la demanda incoada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de arrendamiento, tanto en los hechos como en el derecho. En el título denominado III RECHAZOS ESPECIFICOS, Es falso que la relación arrendaticia fue iniciada el día 01-09-2005. Rechaza y niega que el contrato se prorrogó den forma automática por un lapso de UN AÑO, desde el 01-09-2006 hasta el 01-09-2007 por dos razones. Porque el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado. En el supuesto negado que fuese cierto o válido el pretendido contrato acompañado por la demandante y que la relación arrendaticia comenzó en el 2005, resulta indeterminado por la situación de hecho que continuó entre las partes y por el hecho que hasta la presente fecha ninguna de las partes ha comunicado a la otra por escrito y con al menos TRES (3) meses de anticipación al vencimiento del plazo o de la prórroga su decisión de ponerle fin al contrato, operando la tácita reconducción. La demandante nunca ha participado, ni participó al vencimiento del plazo contractual o de su única prórroga su decisión de ponerle fin al contrato, razones por las cuales el mismo se indeterminó, o en el peor de los casos mal puede haber operado o comenzado a transcurrir la prórroga legal. Invoca lo expresamente establecido en el párrafo segundo del artículo 1.605 del Código Civil. No es cierto que el monto del canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 230,00) mensuales, pues cuando ocurrió la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, entre la Arrendataria y el Arrendador-propietario ISRAEL YUSTIS, se estableció un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) a partir de la celebración del mismo, esto es el 02 de octubre de 2007. Rechaza que el contrato de arrendamiento venció en fecha 01-09-2007 y que el mismo se prorrogó obligatoriamente para el arrendador hasta por tres años, esto es hasta al 01-09-2010. Aún si fuese válido el pretendido contrato de arrendamiento acompañado por la demandante con su libelo de demanda, lo cual niega, y que la relación arrendaticia comenzó en el año 2005, resulta igualmente indeterminado dicho contrato, porque conforme lo establecido en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal, sería de un año y no de tres años, como falsa y erróneamente lo quiere hacer valer la demandante. Esto es otro elemento indicativo de la tácita reconducción por la permisividad y consentimiento del arrendador en la relación contractual. Rechaza que su representada, se encuentre insolvente con el pago de los cánones de arrendamientos o que sean ilegítimas las consignaciones realizadas durante los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agoto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, así como los meses de enero, febrero y marzo de 2010. Pretende la actora subrepticiamente argumentar que las consignaciones son ilegítimas, al haber sido consignadas a favor de ISRAEL YUSTIS. El arrendador ISRAEL YUSTIS, dejó de recibir el pago de los cánones de arrendamiento, por lo cual procedió su representada a realizar las consignaciones arrendaticias ante el Juzgado del Municipio Moran del Estado Lara, en el expediente signado con el Nº 050-07, encontrándose totalmente solvente. Consignan copia certificada de dicho expediente con lo cual demuestra su estado de solvencia. La relación está constituida por el Arrendador y el Arrendatario, sin importar si aquel tenga o no la cualidad de dueño del inmueble. Los argumentos de hecho y de derecho alegados por la actora en su libelo, traducen una confusión de términos e instituciones sustantivas. Niega que la relación arrendaticia sea a tiempo determinado como lo afirma errónea y falsamente la actora. Rechaza y niega de manera absoluta en todas sus partes los fundamentos de hecho y de derecho y circunstancias que pretende derivar la actora del asunto KP02-V-2008-003185, el cual no goza de la majestad de la cosa juzgada como explicará posteriormente, las pruebas objeto del anterior proceso deben ser debidamente promovidas y evacuadas en este proceso a los fines que puedan surtir o no, los efectos de Ley. Rechaza de manera absoluta y en todas sus partes los fundamentos de derecho esbozados por la parte actora en su libelo, ya que traducen una monumental confusión de términos e instituciones sustantivas. En el título denominado IV DEL DERECHO, invoca la parte demandada los principios establecidos en los artículos 2, 26, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Asimismo invoca lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.140, 1.159, 1.160, 1.166, 1.600, 1.604 y 1.605 del Código Civil. Igualmente señala el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto a la cosa juzgada y la decisión dictada en el expediente Nº KP02-V-2008-003185. Indica el contenido del artículo 1.359 del Código Civil. En lo que respecta a la ilegitimidad de las consignaciones señala los artículos 51, 52, 53, 54 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el título denominado V DEMANDA TERCERIA, indica la parte demandada que de conformidad con los elementos de hecho y de derecho descritos, ocurren a fin de llamar a la causa al ciudadano ISRAEL ANTONIO YUSTIS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.120.524, en su carácter de arrendador, a fin que convenga: En el cumplimiento del contrato locativo, sin determinación de tiempo, sobre el inmueble identificado en autos. Como fundamento de la tercería acompaña las pruebas documentales siguientes: Documento de compraventa protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Moran del Estado Lara, en fecha 29 de febrero de 2008, bajo el Nº 16, folios 102 al 10, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Primer Trimestre del año 2008. Copia certificada expedida por el Juzgado del Municipio Moran del Estado Lara, del recibo otorgado a la demandada por el ciudadano ISRAEL ANTONIO YUSTIS. Copia certificada expedida por el Juzgado del Municipio Moran del Estado Lara, del expediente de consignación inquilinaria, signado con el Nº 050-07. En el título denominado PETITORIO, la parte demandada solicita se declare SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato intentada por la ciudadana JAGDELIS SERVANDI CHAVIER ARANGÚ y CON LUGAR, cita intentada contra el tercero ISRAEL ANTONIO YUSTIS con todos los pronunciamientos de ley incluyendo la condenatoria en costas de ambas partes. En fecha 06-10-2011, la Defensora Ad-litem designada para la parte demandada en el presente asunto, abogada MAGALY DEL CARMEN SANCHEZ DURAN, inscrita en el IPSA bajo el Nº 35.604, presenta su escrito de contestación a la demanda, indicando que no ha podido localizar a su defendida la ciudadana PATRIZIA PISCHIUTTA, y siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda la hace negando tanto los hechos como el derecho invocado en la presente demanda. Niega que su representada deba convenir en entregar el inmueble. Niega que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento y que no haya realizado bien las consignaciones arrendaticias. Rechaza la estimación de la demanda, por cuanto su representada se encuentra en estado de solvencia arrendaticia. Solicita que la demanda sea declarada SIN LUGAR en la definitiva. En fecha 07-10-2011, el Tribunal mediante auto declara inadmisible de conformidad con el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil, la solicitud de llamada a tercero propuesta por la parte demandada. En fecha 07-10-2011, los apoderados de la parte demandada presentan diligencia mediante la cual exponen: Solicitan la admisión de la Tercería de conformidad con lo establecido en el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil. En acatamiento a lo establecido en el artículo 386 del Código de Procedimiento Civil, solicita se suspenda el curso de la causa principal por el término de NOVENTA (90) días. A los fines de la citación del tercero ISRAEL YUSTIS, indican la dirección donde puede ser citado y solicitan se comisione al Juzgado del Municipio Moran del Estado Lara para la práctica de la misma.
En fecha 10-10-2011, el abogado de la parte actora presenta escrito mediante el cual rechaza y contradice la cuestión previa de inadmisibilidad opuesta en la contestación de la demanda. En el título denominado I indica que la excepción opuesta en cuanto a la indeterminación o no del tiempo de duración del contrato de arrendamiento, en el sentido que la parte demandada sostiene que es a tiempo indeterminado y su representada sostiene que es por tiempo determinado, lo cual se confirma con las documentales que corren en el propio expediente, lo cual hace que sea declarada SIN LUGAR. Se indicó que la acción arrendaticia es por tiempo determinado motivado en lo siguiente: Ciertamente la relación arrendaticia era superior a los diez años, lo que implicaba una prórroga obligatoria de tres años y no de un año como fue alegada en la acción judicial referida. Como consecuencia de ello, debió esperar el vencimiento del contrato original, para accionar válidamente la demanda de cumplimiento como en efecto están proponiendo en esta oportunidad. El contrato de arrendamiento venció en fecha 01-09-2007, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se prorrogó obligatoriamente para el Arrendador hasta por el lapso de tres años, esto es hasta el primero de Septiembre de 2010, quedando vigente en todas sus partes los derechos y obligaciones contenidos e indicados en el contrato de arrendamiento sobre el cual operó la prórroga legal. Que de acuerdo al único contrato de arrendamiento existente, la relación arrendaticia fue iniciada el primero de Septiembre del año 2005, este contrato en su cláusula tercera era por un plazo inicial de un año, prorrogable por otro igual de un año, a menos que una de las partes comunique a la otra, por escrito y con al menos tres (3) meses de anticipación al vencimiento del plazo o de la prórroga respectiva, su decisión de ponerle fin a la relación arrendaticia. Que ninguna de las partes comunicó a la otra, por escrito, su decisión de ponerle fin a la relación arrendaticia. Que se produjo la subrogación arrendaticia, la cual se produce por efecto de la Ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en lugar del arrendador. Por lo tanto el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, a partir de la enajenación, pues pasa a adquirir la cualidad de arrendador, debiendo respetar en todo caso la relación arrendaticia en los términos acordados, siendo la única diferencia que la cualidad del arrendador recae en otra persona en ocasión a la venta. En tal sentido, la relación arrendaticia inicial se mantiene en plena vigencia con la demanda, conforme a la relación antes indicada, motivo por el cual la misma tiene carácter de determinado, lo que implica la improcedencia de la Cuestión Previa Opuesta como en efecto solicita sea declarada por el Tribunal. En el título denominado II DE LA ILEGITIMIDAD DE LAS CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS REALIZADAS POR LA CIUDADANA PATRIZIA PISCHIUTTA ANTE EL JUZGADO DEL MUNICIPIO MORAN DEL ESTADO LARA, la parte actora indica que la demandada continua realizando las consignaciones arrendaticias a favor del ciudadano ISRAEL ANTONIO YUSTIS, sobre quien no existe contrato de arrendamiento, no obstante está en conocimiento de la condición del nuevo propietario del inmueble y de la persona que inicialmente fingía como nueva arrendadora y condición actual de la propietaria y por tanto de la persona que debe ser favorecida de las pensiones de arrendamiento por efecto de las consignaciones que este realiza. Lo que hace que tales consignaciones deben reputarse como ilegítimamente efectuados a tenor de lo previsto en los artículos 53 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Invoca la Jurisprudencia dictada por la Sala Constitucional de fecha 20 de agosto de 2010, en el caso NALLIME DEL CARMEN TORRES DE CASTILLA en amparo. Solicita que debe reputarse como cierto lo alegado en el escrito de la demanda y declara CON LUGAR, la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, pues estando vigente en razón de la prórroga legal e ilegítimos los cánones de arrendamiento. La demanda debe ser declarada CON LUGAR. En el título denominado III DE LA DEMANDA DE TERCERIA. NO TIENE INTERÉS POR EFECTOS DE HABER OPERADO LA SUBROGACION ARRENDATICIA. Por lo cual solicita que el llamado al tercero ISRAEL ANTONIO YUSTIS, sea declarada inadmisible, por cuanto consta en los autos la pérdida de su condición de propietario. Ya no tiene cualidad e interés en el curso del proceso, pues la relación arrendaticia continuó en la persona de su representada. En fecha 10-10-2011, el abogado de la parte demandada, mediante escrito de pruebas promueve como testigos a los siguientes ciudadanos: LUCIA OBREGÓN, DAVID DOMINGUEZ, MARIA NIEVES LORENZO, MORAIMA GIL, JOSÉ MORENO, ALEJANDRO GUILLEN, LUÍS ZUBILLAGA y ALBA GONZÁLEZ.
En fecha 10-10-2011, el apoderado de la parte demandada, apela de la decisión que declaró inadmisible la tercería. En fecha 11-10-2011 el Tribunal mediante auto acuerda oír las testimoniales presentadas por la parte demandada, en consecuencia, se fijan los días y horas correspondientes para oír a cada uno de los ciudadanos promovidos. En fecha 11-10-2011, el Tribunal niega la apelación interpuesta por improcedente de conformidad con lo establecido en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 11-10-2011, los abogados de la parte demandada presentan escrito complementario de pruebas de la siguiente manera: En el título denominado I INDICIOS Promueven todos los indicios que puedan parecer convergentes y concordantes entre si, en base a lo dispuesto en los artículos 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 510 del Código de Procedimiento Civil, en la búsqueda de la justicia. En el título denominado II DOCUMENTALES, Ratifican y promueven el valor probatorio de documentos, los cuales fueron acompañados a la contestación de la demanda. Documento de compraventa debidamente protocolizado, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Moran del Estado Lara, en fecha 29-02-2008, bajo el número 16, folios 102 al 10, Protocolo Primero Tomo Cuarto, Primer Trimestre del año 2008. Copia certificada expedida por el Juzgado del Municipio Moran del Estado Lara, del recibo otorgado a su representada por el ciudadano ISRAEL ANTONIO YUSTIS, de fecha 02-10-2007 y copia certificada expedida por el Juzgado del Municipio Moran del Estado Lara, del Expediente de Consignación Arrendaticia signado con el Nº 050-07. De estos instrumentos públicos debe apreciarse: Que el anterior propietario del inmueble arrendado es ISRAEL YUSTISM también tiene la condición de arrendador. Que dicho ciudadano informó formalmente a su representada su adquisición del inmueble. La existencia de un contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo (en virtud del nuevo contrato verbis celebrado entre las partes y/o de la tácita reconducción contractual por la conducta del arrendador. Que el canon de arrendamiento pactado fue la suma de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) mensuales. Que las consignaciones realizadas son legítimas y su representada está solvente en el pago del canon de arrendamiento pactado con el arrendador. Proveen en original carta-comunicación de fecha Caracas 10 de Julio de 2006, emanada y suscrita por la entonces propietaria arrendadora CINTHIA YEPEZ, dirigida a la arrendataria PATRIZIA PISCHIUTTA. Con ello prueban que ese ofrecimiento, determina que la entonces arrendadora reconoce el derecho de preferencia, que en el peor de los casos, se infiere que la relación arrendaticia se inició antes del 10 de julio de 2004, que su conferente ocupa como arrendataria y que ahí siempre ha funcionado la FARMACIA SAN RAFAEL DE GUARICO, en la población de Guarico, Municipio Moran del Estado Lara. Promueven telegrama en original que demuestra que la relación arrendaticia se retrotrae a antes del 27 de octubre de 2004. Promueven Documento Constitutivo Estatutario de la Sociedad Mercantil “FARMACIA SAN RAFAEL DE GUARICO”. Promueven copia del Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el Nº J-30388364, de “FARMACIA SAN RAFAEL DE GUARICO, C. A.”, donde se lee la dirección donde funciona la misma, que es la del local arrendado se lee que la fecha de inscripción fue el 25-10-1996. Promueven en original documento público administrativo, constancia de pago de impuesto por concepto de patente de industria y comercio, emitida por la Alcaldía de Moran, Junta Parroquial Guarico, donde se evidencia que su representada paga y es contribuyente de ese municipio desde el año 1.996. Con estas probanzas se pretende demostrar que su representada comenzó su actividad comercial en el año 1996 y tiene su domicilio en la población de Guarico y su dirección ha sido siempre el local arrendado y que la relación arrendaticia de su representada comenzó mucho antes del año 2005 y que la misma es a tiempo indeterminado. En el título denominado III CONFESIONES ESPONTANEAS indica el abogado de la parte demandada que las aseveraciones señaladas por el querellante en su escrito libelar “…ninguna de las partes comunicó a la otra, por escrito y con al menos tres meses de anticipación al vencimiento del plazo o de la prórroga su decisión de ponerle fin a la relación arrendaticia…” Lo cual demuestra según las propias afirmaciones de la demandante que la arrendataria no ha sido notificada de la terminación del contrato, conducta que sumadas o otras desencadenan la tácita reconducción contractual, siendo la relación arrendaticia a tiempo indeterminado. La pertinencia y objeto de este elemento probatorio es excluir los hechos referidos, como presupuestos fácticos-procesales de este juicio. En el título denominado V PRUEBA DE INFORMES, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil promueven prueba de informes a ser rendidos por las Instituciones siguientes SERVICIO AUTONOMO INTEGRADO DE ADMINISTRACION TRIBUTARIA SENIAT. ALCALDIA DEL MUNICIPIO MORAN, JUANTA PARROQUIAL DE GUARICO, DIRECCIÓN DE HACIENDA, ACTIVIDADES ECONOMICAS O INDUSTRIA Y COMERCIO. COMERCIAL BELLOSO C. A. (COBECA). Para que informen sobre los particulares indicados. Con esta prueba se pretende demostrar que la relación arrendaticia es anterior al año 2005 y que la misma es a tiempo indeterminado. En el título denominado V PRUEBA DE TESTIGOS, promueven el testimonio del ciudadano JACOBO MEDINA e igualmente ratifica los testigos promovidos anteriormente. Solicitan que las pruebas promovidas sean admitidas y apreciadas en la definitiva. En fecha 17-10-2011, el Tribunal mediante auto admite las pruebas promovidas por la parte demandada salvo su apreciación en la definitiva, acuerda oficiar al SERVICIO AUTONOMO INTEGRADO DE ADMINISTRACION TRIBUTARIA SENIAT. ALCALDIA DEL MUNICIPIO MORAN, JUANTA PARROQUIAL DE GUARICO, DIRECCIÓN DE HACIENDA, ACTIVIDADES ECONOMICAS O INDUSTRIA Y COMERCIO. COMERCIAL BELLOSO C. A. (COBECA) a los fines de que informe sobre los particulares correspondientes. Se fija el SEXTO DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE a la presente fecha para oír la testimonial del ciudadano JACOBO MEDINA. En fecha 19-10-2011, siendo la fecha y hora indicadas por el Tribunal para oír la testimonial de la ciudadana ROSA LUCIA OBREGON SALAS, se presentó una persona que dijo ser y llamarse como tal, quien contestó las preguntas que al efecto le hiciera el abogado de la parte promovente REINAL PEREZ VILORIA. En fecha 19-10-2011, siendo la fecha y hora indicadas por el Tribunal para oír la testimonial del ciudadano DAVID RAFAEL DOMINGUEZ HERNANDEZ, se presentó una persona que dijo ser y llamarse como tal, quien contestó las preguntas que al efecto le hiciera el abogado de la parte promovente REINAL PEREZ VILORIA. En fecha 21-10-2011, siendo la fecha y hora indicadas por el Tribunal para oír la testimonial de la ciudadana MARIA NIEVES LORENZO DE SANCHEZ, se presentó una persona que dijo ser y llamarse como tal, quien contestó las preguntas que al efecto le hiciera la abogada de la parte promovente ELISA CECILIA PINEDA OCHOA. En fecha 21-10-2011, siendo la fecha y hora indicadas por el Tribunal para oír la testimonial de la ciudadana MORAIMA DEL CARMEN GIL TERAN, se presentó una persona que dijo ser y llamarse como tal, quien contestó las preguntas que al efecto le hiciera la abogada de la parte promovente ELISA CECILIA PINEDA OCHOA. En fecha 24-10-2011, siendo la fecha y hora indicadas por el Tribunal para oír la testimonial del ciudadano JOSÉ MORENO, el Tribunal deja constancia de su no comparecencia. En fecha 24-10-2011, siendo la fecha y hora indicadas por el Tribunal para oír la testimonial del ciudadano ALEJANDRO GUILLEN, el Tribunal deja constancia de su no comparecencia. En fecha 25-10-2011, siendo la fecha y hora indicadas por el Tribunal para oír la testimonial del ciudadano LUÍS ZUBILLAGA, el Tribunal deja constancia de su no comparecencia. En fecha 25-10-2011, siendo la fecha y hora indicadas por el Tribunal para oír la testimonial de la ciudadana ALBA GONZALEZ, el Tribunal deja constancia de su no comparecencia.
En fecha 25-10-2011, el abogado de la parte actora mediante escrito promueve las siguientes pruebas. Copia Certificada del Expediente signado con el Nº KP02-V-2008-003185, que cursó por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, contentivo de la acción por Cumplimiento de Contrato promovida en contra de la ciudadana PATRIZIA PISCHIUTTA, con estas probanzas se quiere demostrar lo siguiente: Que la arrendadora CINTHIA DE LAS MERCEDES YEPEZ DE VILLORIA, dió en venta la totalidad del inmueble al ciudadano ISRAEL ANTONIO YUSTIS. Que el ciudadano ISRAEL ANTONIO YUSTIS, vendió la parte del inmueble adquirido a la ciudadana JAGDELIS SERVANDI CHAVIER ARANGÚ. Que su representada la ciudadana JAGDELIS SERVANDI CHAVIER ARANGÚ, se subrogó en la arrendadora tanto en los deberes como en los derechos frente a la inquilina, ello a partir de la enajenación o transmisión de la propiedad, o desde cuando tuvo conocimiento de tal circunstancia. Que el contrato se mantiene por tiempo determinado, por efectos de encontrarse durante la vigencia de la prórroga legal. Que judicialmente se le reclamó el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble. Que el fallo fue declarado INADMISIBLE, por cuanto se fue declarada CON LUGAR la excepción prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dado que se interpuso la acción de vigencia de la prórroga legal. Que en fecha 22-01-2009, la citada dió contestación a la demanda conjuntamente con una reconvención por efectos de no haberse dado cumplimiento al procedimiento de oferta legal arrendaticio, previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que a partir de esa fecha esta en conocimiento de quien es la nueva propietaria del bien inmueble que ocupa en su condición de arrendataria. Solicita sean admitidas las pruebas promovidas. En fecha 25-10-2011, el Tribunal mediante auto, indica que admite las pruebas promovidas por la parte actora, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 26-10-2011, siendo la fecha y hora fijadas por el Tribunal para oír la testimonial del ciudadano JACOBO MEDINA, el tribunal deja constancia de su NO COMPARECENCIA. En fecha 27-10-2011, se recibe la actuación interpuesta por DROGUERIA COBECA BARQUISIMETO, C. A., se acuerda agregarla al expediente respectivo. En fecha 01-11-2011, los apoderados de la parte demandada mediante diligencia, exponen que por cuanto no existe constancia en autos de las resultas de la prueba de informes promovida tempestivamente a varias instituciones públicas y privadas, solicitan al Tribunal no dicte sentencia hasta tanto no conste en autos las mismas. En fecha 02-11-2011, los apoderados de la parte demandada presentan su escrito de conclusiones en el presente juicio. En fecha 17-11-2011 fue recibido oficio emanado de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Morán así oficio emanado del SENIAT los cuales fueron agregados a los autos.
Concluida así la sustanciación del expediente y a los fines de dictaminar la presente causa, lo primero que debe dejarse sentado aquí como punto previo, es en relación a la defensa esgrimida por la defensora de oficio designada por este Tribunal como auxiliar de justicia, la cual no será objeto de estudio en esta resolución en virtud del efecto que produce la comparecencia de la propia demandada asistida de abogados, quien en definitiva posee todos los argumentos y elementos probatorios a fin de esgrimir su mejor defensa y así se establece.
Como colorario de lo anterior y revisado como ha sido el escrito de contestación consignado por la representación judicial de la parte demandada, el primer aspecto que debe resolver este Tribunal es el relativo a la cuestión previa alegada contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que existe prohibición de la ley de admitir la acción propuesta con fundamento en que la parte actora hiló su pretensión como si se estuviese en presencia de un contrato por tiempo determinado, alegando que en realidad el contrato se ha indeterminado en el tiempo y por tanto la acción a ejercer tenía que haber sido la de desalojo con fundamente en el artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la de resolución del contrato.
Al respecto debemos señalar que la norma procesal ha puesto a disposición de la parte demandada las Cuestiones Previas previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como uno de los mecanismos para corregir o depurar el proceso de aquellos errores u omisiones que revisten un carácter formal, los cuales son resueltos por el juez que conozca del asunto de forma previa y por tal razón, no deben plantearse en ellas defensas que corresponden al fondo de lo debatido.
En relación a la cuestión previa alegada, ésta es procedente en aquellos casos en los cuales el régimen jurídico expresamente elimina toda posibilidad de intentar la acción. Tal es el caso de las obligaciones nacidas de deudas de juego, las cuales no pueden reclamarse judicialmente por expresa prohibición contenida en el Artículo 1.801 del Código Civil en donde se dispone “La Ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite o en una apuesta”. El otro supuesto es el de aquellos casos en los que sólo es posible interponer demanda por causales taxativamente determinadas en la Ley, como el caso del divorcio ya que el encabezamiento del Artículo 185 del Código Civil señala que son causales únicas de divorcio las que allí se enumeran; de manera que es a este tipo de prohibición al que se refiere la ley. Particularmente en el caso que nos ocupa, el actor pretende la Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago, lo cual está totalmente ajustado a las previsiones legales, toda vez que el Artículo 1167 del Código Sustantivo establece que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Por lo que la pretensión deducida obedece a un interés jurídicamente tutelado. Adicionalmente a ello debe acotarse aquí, que el juez conoce el derecho y en definitiva la calificación jurídica corresponde a éste ya que las partes tienen la carga de exponer los hechos y el juez mediante la génesis lógica adecua tales hechos a las normas jurídicas para crear un mandato individual y concreto para cada caso. En consecuencia a lo antes expresado, la cuestión previa propuesta debe quedar desechada y así se establece.
Ahora bien y entrando a resolver el fondo de la controversia y revisados como han sido los términos de la demanda y los de la contestación, se observa que la parte actora ciudadana JAGDELIS SERVANDI CHARCIER ARANGU, en su condición de propietaria-arrendadora, condición que adquiere por efecto de la subrogación arrendaticia que se produjo al haber adquirido el inmueble objeto de la demanda por compra efectuada al ciudadano Israel Antonio Yustis; demanda a la ciudadana PATRICIA PISCHIUTTA en su condición de arrendataria, a fin de resolver el contrato de arrendamiento que ésta inicialmente celebrara con la ciudadana Cinthia de las Mercedes Yépez de Villoria, en virtud de estar disfrutando la demandada de la prórroga legal de tres años, quien además se encuentra insolvente en el pago de los cánones por cuanto continúa efectuando la consignación de los mismos en forma ilegítima a nombre del ciudadano Israel Yustis, aún cuando tiene conocimiento de quien es la actual arrendadora del inmueble, todo ello en base a los hechos y circunstancias que quedó expresamente en conocimiento mediante el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentó por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren bajo el asunto N° KP02-V-2008-003185, juicio que fue declarado inadmisible.
Por su parte la demandada se excepciona, alegando que el contrato de arrendamiento se encuentra indeterminado en el tiempo por haber operado la tácita reconducción del mismo, para lo cual señala dos hechos diferentes; reconducción que también alega en base a que celebró contrato de arrendamiento verbal con el nuevo propietario arrendador Israel Yustis, con quien fijó un nuevo canon de trescientos bolívares (Bs. 300,00) a quien además reconoce como su arrendador por no haber sido notificada de la compra venta realizada entre éste y la demandante, negando los hechos y circunstancias que pretende derivar la parte actora del asunto KP02-V-2008-003185, por no gozar de la majestad de la cosa juzgada.
Siendo ello así y en virtud de mantener el orden procesal, es menester para quien aquí decide, resolver primeramente si la demandante, Jagdelils Servando Chavier Arangú, tiene o no cualidad de arrendadora. Ello obedece al hecho de que, aún cuando dicha defensa previa no ha sido opuesta directamente por la parte demandada, ésta no reconoce a aquélla como su arrendadora, sino que por el contrario, reconoce expresamente al ciudadano Israel Antonio Yustis como su arrendador, pues según su decir, aún no ha sido notificada formalmente de la venta del inmueble. En este sentido, la parte actora reproduce conjuntamente con el libelo de la demanda copia fotostática de un documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Morán del Estado Lara de fecha 29-02-2008, el cual riela a los folios 10, 11, 12 y 13 de los autos. Dicho documento surte pleno valor probatorio en la presente causa de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del contenido de dicho documento se observa que el ciudadano ISRAEL ANTONIO YUSTIS, titular de la cédula de identidad N° 10.120.524 da en venta a la ciudadana JAGDELIS SERVANDI CHAVIER ARANGU, titular de la cédula de identidad N° 14.810.892 un inmueble constituido por “una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construidas, ubicada en la Banda Occidental de la Población de Guárico, Municipio Morán del Estado Lara, el cual forma parte de un lote de terreno de mayor extensión, …” Así mismo reproduce documento privado que riela a los folios 15, 16 y 17, suscrito el día 01-09-2005 entre CINTHIA DE LAS MERCEDES YEPEZ DE VILLORIA, titular de la cédula de identidad N° 1.142.137 y la ciudadana PATRIZIA PISCHIUTTA, titular de la cédula de identidad N° 9.542.240, el cual surte pleno valor probatorio en la presente causa al no haber sido impugnado por la parte demandada de conformidad con las previsiones del artículo 444 eiusdem. Del contenido del mismo, se desprende que la primera cede en arrendamiento a la segunda el mismo inmueble que adquiere la demandante, el cual es objeto de la presente acción. Por otra parte, consta en autos a los folios 66 y 67, que la parte demandada reproduce copia simple de un documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Mirando en fecha 29-08-2007, el cual surte valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código Adjetivo. Dicho documento consta de la venta que efectúa la ciudadana CINTHIA DE LAS MERCEDES YEPEZ DE VILLORIA al ciudadano RAFAEL ANTONIO YUSTI sobre un inmueble que se corresponde con el descrito en autos.
Conforme se desprende de los anteriores documentos, queda probado en autos que la ciudadana CINTHIA DE LAS MERCEDES YEPEZ DE VILLORIA en su condición propietaria-arrendadora cede el inmueble objeto de la demanda a la ciudadana PATRIZIA PISCHIUTTA, con anterioridad a la venta que ésta efectuara como propietaria al ciudadano ISRAEL ANTONIO YUSTIS de una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ellas construidas, ubicado en la Banda Occidental de la población de Guarico, Municipio Moran del Estado Lara, identificada con el Nº 24, el cual forma parte de un lote de terreno de mayor extensión, que tiene un área general de CUATROCIENTOS VEINTISEIS METROS CUADRADOS CON VEINTINUEVE DECIMETROS CUADRADOS (426,29 Mts2) alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con calle Páez, Carretera Transandina en su confluencia, en veintidós metros (22 Mts); SUR: Con terrenos pertenecientes a Leotulfa Betancourt y Hermes Arango, en veintidós metros (22 Mts); ESTE: Con casa de Amparo Hernández, en veintidós metros (22 Mts) y por el OESTE: Con la Calle San Rafael y mide once metros (11 Mts). Por lo que a partir de ese momento el nuevo propietario, Israel Antonio Yustis, se subrogó en la persona del arrendador, situación ésta aceptada expresamente por la parte demandada.
De igual manera queda probado que posteriormente, el ciudadano ISRAEL ANTONIO YUSTIS da en venta a la ciudadana JAGDELIS SERVANDI CHAVIER ARANGU parte del inmueble que él adquiere, el cual tiene un área de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (170,95 Mts2), comprendidos dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con inmueble propiedad de ISRAEL ANTONIO YUSTIS, en dos líneas, una de DOCE METROS (12 Mts) y otra de SIETE METROS CON SETENTA Y DOS CENTIMETROS (7,72 Mts); SUR: Con la Calle San Rafael en una línea de DOCE METROS (12 Mts); ESTE: Con inmueble propiedad de HUMBERTO COLMENAREZ, en dos líneas, una de NUEVE METROS CON QUINCE CENTIMETROS (9,15 Mts) y OESTE: Con la carretera trasandina, en una línea de DIEZ METROS (10 Mts)
Como consecuencia de lo anterior, se hace necesario analizar aquí si se ha producido la subrogación arrendaticia alegada en el presente caso, a la luz del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este aspecto, se aprecia que la subrogación consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador, por consiguiente el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa, a tenor de los establecido en la norma señalada; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la Ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre el arrendatario y el arrendador, transmisión que hace que el arrendatario ahora lo sea el comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador, de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones o excepciones legales. En tal sentido, los requisitos para la aplicación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son: 1) Que exista una relación de arrendamiento; 2) Que se trate de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado, de manera que el nuevo propietario conozca con exactitud a qué está obligado; 3) Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida; 4) No es necesario que el inmueble arrendado se haya entregado al inquilino antes del acto de enajenación. De la revisión de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que están dados los requisitos antes mencionados y que efectivamente se produjo la subrogación arrendaticia en la persona de la parte actora del presente juicio, sin que pueda aceptarse como cierto lo alegado por la parte demandada que hasta la actualidad no ha sido debidamente notificada de la tantas veces mencionada compra venta del inmueble entre la demandante y el ciudadano Israel Yustis, por cuanto consta en autos copias certificadas del expediente KP02-V-2008-003185 que cursó por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentara JAGDELIS S. CHAVIER ARANGU contra PATRIZIA PISCHIUTTA y que surte pleno valor probatorio en la presente causa a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1359 del Código Civil, del cual se evidencia que entre otras cosas, que la demandante ejerce su acción como propietaria-arrendadora por el efecto de la subrogación arrendaticia, acompañando conjuntamente al libelo los documentos necesarios para evidenciar la compra del inmueble de marras, de lo cual quedó en conocimiento la parte demandada en fecha el día 22-01-2009, conforme se evidencia al folio 98 del presente expediente, cuando la demandada al leer la compulsa entregada por el alguacil encargado de practicar la citación, se negó a firmarla y, posteriormente el día 25-02-2009 al verificarse la contestación de dicha demanda (folios 114 al 132 de los autos), se constata que la demandada reconviene a la demandante y al ciudadano Israel Antonio Yustis por Retracto Legal Arrendaticio; reconvención que fue declarada inadmisible por el Tribunal de la causa (folio 152), sin que conste en autos que la demandada intentara nuevamente la acción por vía principal y autónoma a fin de ejercer su derecho; a lo cual resulta necesario indicar aquí también que la venta en cuestión fue protocolizada el día 29-02-2008 y que los documentos debidamente registrados conforme a las disposiciones del Código Civil, surten efecto frente a las partes así como frente a terceros desde la fecha de su protocolización. En consecuencia y a tenor de lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no hay duda para quien aquí dictamina que el día 22-01-2009 la demandada quedó plenamente notificada de la compra-venta efectuada entre Jagdelis Servando Chavier Arangú e Israel Antonio Yustis del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria y que efectivamente se produjo la subrogación arrendaticia en la persona de la parte actora del presente juicio y por lo tanto, el vendedor Israel Antonio Yustis al traspasar su derecho de propiedad sobre el inmueble, perdió interés jurídico sobre el mismo, por lo que no ostenta la condición de arrendador. En cuanto al recibo de pago suscrito por el ciudadano Israel Antonio Yusti, que la parte demandada reproduce en copia certificada marcada “A” y que riela al folio 69 de los autos, ésta debe quedar desechada a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto debió ratificarse el contenido del documento por ser emanado de un tercero a la causa y así se decide. En consecuencia y conforme a las consideraciones precedentes, ha quedado suficientemente probado en juicio que la demandante es quien tiene la cualidad de arrendadora para intentar la presente acción y así queda establecido.
Establecido lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la naturaleza de la relación arrendaticia que une a la demandante y demandada en la presente causa. Como se dijo antes, la actora pretende la resolución del contrato alegando que éste se mantiene por tiempo determinado en virtud de estar corriendo la prórroga legal de tres años. Por su parte la parte demandada, alega que el mismo se indeterminó en el tiempo por haber operado la tácita reconducción, lo cual alega en base a los siguientes hechos: que la relación arrendaticia comenzó desde mucho antes del año 2005; que en el supuesto negado que la relación haya comenzado el día 01-09-2005 y al vencer el término convenido en el contrato sin que hasta ahora ninguna de las partes comunicara por escrito a la otra su voluntad de ponerle fin al contrato, se produjo la tácita reconducción.
En tal sentido y conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede examinar las pruebas producidas en juicio por las partes al respecto. Primeramente y como se dijo antes, la parte actora consignó contrato de arrendamiento el cual ya fue objeto de valoración en la presente causa, observándose de su contenido que en la cláusula tercera las partes pactaron el plazo de duración del mismo, la cual de seguidas se transcribe parcialmente de la siguiente manera:
TERCERA: El plazo de duración de este contrato es de un año fijo contado a partir del primero de septiembre de 2.005 (1/09/2005), plazo que quedará automáticamente prorrogado por otro igual de un (1) año, a menos que una de las partes comunique a la otra, por escrito y con al menos tres (3) meses de anticipación al vencimiento del plazo o de la prórroga respectiva, su decisión de ponerle fin al presente contrato. (...)

Ahora bien, de las copias certificadas del asunto KP02-V-2008-003185, que también fueron objeto de valoración probatoria, consta que el Juez que conoció de dicha causa se pronunció sobre la naturaleza del contrato en los siguientes términos:

TERCERO: Así las cosas, observó el Tribunal, del instrumento que en original riela marcado “B” a los folios 13 al 15 de autos, que el mismo se refiere al Contrato de Arrendamiento privado, el cual es apreciado por este Tribunal, de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, suscrito por la ciudadana CINTHIA DE LAS MERCEDES YÉPEZ DE VILLORIA, al cual se subrogó el actor, quien además es el propietario actual del inmueble objeto de la presente demanda, en su carácter de parte arrendadora, y la accionada, ciudadana PATRICIA PISCHIUTTA PARIS, parte arrendataria, quedando establecido en la cláusula TERCERA, que el plazo de duración del contrato, sería de UN (1) AÑO FIJO, contado a partir del 01-09-2005, plazo que quedaría automáticamente prorrogado por otro igual de UN (1) año, a menos que una de las partes comunique a la otra, por escrito y con al menos tres (3) meses de anticipación al vencimiento del plazo o de la prórroga respectiva su decisión de ponerle fin al presente contrato.- En este sentido, de la revisión de las actas procesales que conforman la presente causa, no se constató que se haya dado cumplimiento la condición antes señalada o el desahucio para dar por terminado el contrato de arrendamiento, documento fundamental de la presente acción, ni tres (3) meses antes del vencimiento inicial, contado a partir del 01-09-2005 hasta el 01-09-2006, es decir, el 01-06-2006, ni tres (3) meses antes del vencimiento de su prórroga automática, por un año más contados a partir del 01-09-2006 hasta el 01-09-2007, es decir, el 01-06-2007, renovándose automáticamente por un nuevo periodo más de un (01) año fijo, tal como lo prevé la cláusula tercera del referido contrato; comprendido desde el 01-09-2007 hasta el 01-09-2008, constatándose igualmente que no existe en autos la referida notificación, renovándose igualmente por un año más desde el día 01-09-2008 al 01-09-2009, sin que exista en autos notificación alguna ni de vencimiento de contrato ni de disfrute de la prorroga legal correspondiente, tal como lo solicitó en su escrito libelar el actor.-Y ASÍ SE DECLARA.-

Ahora bien y en relación a lo anterior, la parte demandada alega que el anterior fallo no reviste el carácter de cosa juzgada por no existir entre aquélla causa y la presente la identidad entre el objeto y la causa. En tal sentido debemos señalar, como claramente lo establece Abdón Sánchez Noguera en sus Comentarios y Anotaciones al Código de Procedimiento Civil, que la cosa juzgada tiene un doble efecto: desde el punto de vista formal impide la impugnación de la sentencia en el mismo juicio, es decir en el marco de un mismo proceso y; la material, que impide la discusión de lo decidido en procesos distintos, vale decir, fuera del marco del proceso del cual devino la sentencia con tal carácter. Ahora bien el carácter de la cosa juzgada tiene un límite que está perfectamente establecido en el artículo 1395 del Código Civil. En este se establece que: “La autoridad de cosa Juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes y que estas vengan a juicio con el mismo carácter que en el anterior.” Es muy importante aquí señalar que, la identidad de elementos debe ser absoluta para que prospere la defensa de cosa juzgada pues de lo contrario no tendrá el efecto deseado en el juicio en el que se interpone.
Analizando tales requisitos en la presente causa y en la que cursó por ante el Tribunal Segundo de Municipio observamos que las partes son las mismas en uno y otro caso, (limite subjetivo) sin embargo al analizar el objeto y la causa que serían los limites objetivos de la cosa juzgada, si bien es cierto que en ambos casos el actor solicita la entrega del inmueble arrendado por causas distintas puesto que en el primero, solicita el cumplimiento del contrato en base al hecho de que la relación contractual había terminado por expiración del tiempo pactado así como el de la prórroga legal y, en el presente, solicita la entrega con base al hecho de estar la demandada haciendo uso de la prórroga legal y encontrarse insolvente en el pago de las pensiones arrendaticias; no es menos cierto que el Juez que conoció aquélla causa se pronunció sobre la naturaleza del contrato, la cual estimó que se encontraba vigente y por tiempo determinado haciendo uso de las facultades conferidas al juez de interpretar los contratos conforme al artículo 12 de la norma adjetiva.
En tal sentido, es imperioso señalar aquí que el Código de Procedimiento Civil en el artículo 273 establece que “La sentencia definitivamente firme es ley entre las partes en los límites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro” el cual, concordado con el artículo 1395 del Código Civil que también limita la cosa juzgada a lo que ha sido objeto de la sentencia, y como quiera que la sentencia proferida por el Juez Segundo del Municipio Iribarren se pronunció sobre la naturaleza de la relación contractual que une a la partes en la presente causa, sentencia que se encuentra definitivamente firme como se evidencia de las actuaciones de dicho expediente, no hay lugar a dudas para quien aquí juzga que existe cosa juzgada material únicamente sobre dicho aspecto y así se establece.
De acuerdo con lo anterior y como quiera que en la mencionada sentencia el juez dictaminó que conforme a la cláusula tercera del contrato, éste se renovaba automáticamente por un año hasta tanto se cumpliera con la condición establecida, la cual consistía en que una de las partes notificara a la otra por escrito su voluntad de ponerle fin al contrato con al menos tres (3) meses de anticipación al vencimiento del plazo o de la prórroga respectiva, interpretación ésta que comparte íntegramente este juzgador; por lo que corresponde de seguidas a este Tribunal determinar si operó la tácita reconducción que alega la demandada o si ésta se encuentra haciendo uso de la prórroga legal correspondiente como lo afirma la actora. A tal fin, es necesario determinar primeramente el inicio de la relación arrendaticia locativa, puesto que la demandada afirma que ésta inició desde antes del año 2005 por lo que de seguidas entra este Tribunal a analizar las pruebas promovidas a tal fin. En primer lugar se observa de las actas que conforman al expediente, que fueron evacuadas las declaraciones testimoniales de los ciudadanos ROSA LUCIA OBREGON SALAS, DAVID RAFAEL DOMINGUEZ HERNANDEZ y MARIA NIEVES LORENZO DE SANCHEZ, las cuales este Tribunal valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. De las mismas se desprende que los testigos afirman conocer a la demandada Patrizia Pischiutta y afirman conocer de la existencia de la Farmacia San Rafael de Guárico con aproximaciones que van desde los trece a los quince años, y son contestes en afirmar que ésta funciona en la Carretera Transandina en la Población de Guárico. Así misma la demandada reproduce las siguientes documentales: marcada “G” copia certificada del Acta Constituida de la firma mercantil FARMACIA SAN RAFAEL DE GUARICO, C.A. de fecha 23-10-1996, representada por los ciudadanos Luís Gerardo Zubillaga Arévalo y Patrizia Eugenia Pischiutta de Zubillaga, copia simple del Registro de Información Fiscal de dicha empresa con fecha de inscripción 25-10-1996 marcado “H”, constancia emanada de la Junta Parroquial de Guárico marcada “F” en la que se indica que la referida empresa paga impuesto de patente desde el 23-10-1996. Así mismo consta en autos la evacuación de prueba de informe y en tal sentido se observa que corre inserto en autos comunicación remitida por Droguería COBECA Barquisimeto, C.A. mediante la cual informan que mantienen relaciones comerciales con la FARMACIA SAN RAFAEL DE GUARICO, C.A. desde el año 1998 y la dirección de despacho es la Carretera Transandina, Población de Guárico, Distrito Morán. De igual manera la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Morán informa que dicha empresa es contribuyente de la Patente de Industria y Comercio desde el 20-09-1996 y por último, la Gerencia de Tributos Internos del SENIAT, Región Centro Occidental, informa que la aludida empresa se encuentra registrada desde el 25-10-1996 y su domicilio fiscal es Carretera Transandina con calle Páez, Municipio Morán. Dichas probanzas son valoradas por este Tribunal conforme a los artículos 429 y 433 del Código de Procedimiento Civil, las cuales a través de la prueba de los indicios conducen a concluir que la firma mercantil FARMACIA SAN RAFAEL DE GUARICO, C.A. (de la cual la demandada de autos es socia) está constituida desde octubre de 1996 y que el inmueble objeto de la demanda es el declarado por los socios como el domicilio fiscal o comercial de dicha persona jurídica, que por demás no es la arrendataria-demandada. Sin embargo, dichas probanzas para nada indican con exactitud a este juzgador desde cuándo comenzó la relación arrendaticia discutida aquí, toda vez que la demandada afirma de forma imprecisa que ocupa el inmueble “desde mucho antes del 2005” y el apoderado actor admite que en la primera acción judicial quedó demostrado que “ciertamente la relación arrendaticia era superior a los diez años”. Siendo así las cosas y en base al hecho admitido por la parte actora y a los fines de determinar el inicio de la relación arrendaticia, se observa de las copias certificadas del asunto KP02-V-2008-003185, que ésta fue intentada el 16 de septiembre de 2008 y que la demandada quedó citada el 22 de enero de 2009, todo lo cual conduce a este juzgador a llegar a la conclusión de que la relación de marras inició en el año 1998 y así queda establecido.
Siendo ello así y conforme se indicó arriba, llega a la conclusión quien aquí decide que la parte demandada se encuentra haciendo uso de la prórroga legal correspondiente a tres (3) años, en base a los siguientes hechos que quedaron demostrados en el presente juicio: que la relación arrendaticia inició en el año 1998 de forma indeterminada, sin embargo las partes al suscribir contrato por escrito el 01-09-2005 y al estipular en la cláusula tercera la duración del mismo, dicha relación pasó a ser por tiempo determinado. Ahora bien, en virtud de que la vigencia del contrato se prorrogaba automáticamente por un plazo de un (1) año hasta tanto una de las partes cumpliera la condición de notificar a la otra su voluntad de dar por terminado el contrato con por lo menos tres (3) meses de anticipación, al vencimiento inicial del contrato o al de cualquiera de sus prórrogas convencionales, éste se renovó automáticamente por un año más comprendido entre el 01-09-2008 al 01-09-2009 tal y como quedó establecido en la sentencia que resolvió el asunto KP02-V-2008-003185; por lo que habiendo quedado la demandada notificada en fecha 22-01-2009 de la intención de la actora de ponerle fin a la relación contractual mantenida durante once (11) años mediante la acción judicial de cumplimiento de contrato de arrendamiento ejercida, es forzoso concluir para este juzgado que la parte actora dio cumplimiento a la condición establecida en la cláusula tercera del contrato y como consecuencia de ello, la demandada se encuentra haciendo uso de la prórroga legal de tres años correspondiente, a partir del día 02-09-2009 según lo contempla el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de suerte que la misma se encuentra aún vigente; debiendo tenerse en cuenta que por disposición expresa del último aparte de dicho artículo durante el lapso de la prórroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, siendo ésta su naturaleza jurídica y no como lo pretende la demandada que la misma es a tiempo indeterminado así queda establecido.
Establecido lo anterior, corresponde a este Despacho pronunciarse sobre insolvencia de la demandada alegada por la parte actora la cual fundamenta por el hecho de que ésta continúa efectuándolas de forma ilegítima a nombre del anterior propietario Antonio Rafael Yustis desde el mes de febrero del año 2009 hasta la actualidad a pesar de tener conocimiento de quién es actualmente la arrendadora-propietaria, lo que es rechazado por la demandada quien alega estar solvente en el pago de dichas mensualidades en virtud de efectuarlas con observación de las disposiciones legales para ello, asegurando además que tanto el arrendador como el propietario puede retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas conforme a los artículos 52 de la Ley Especial y 552 del Código Civil; por lo que de seguidas debe proceder este Tribunal a analizar las pruebas reproducidas en juicio por las partes ya que como lo estipula el artículo 1.354 del Código Civil quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación; siendo en este caso carga del actor probar la existencia de la obligación la cual ha quedado suficientemente demostrado en autos; por lo que al negar la demandada el cumplimiento de su obligación de pago, debe demostrarlo en el curso del proceso o en todo caso evidenciar el hecho extintivo de esa obligación, ya que no solo es una obligación contractual la que vincula al arrendatario sino legal como bien lo señala el artículo 1.592 del Código Civil, en su numeral 2° pues impone como obligación principal del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, y en este sentido se observa que tanto la parte actora como la demandada afirman que el arrendatario ha venido efectuando las consignaciones en la solicitud de consignación arrendaticia signada con el N° 050-07 llevado por ante el Juzgado del Municipio Morán, cuyas copias certificadas son reproducidas por ambas partes, las cuales ejercen pleno valor probatorio en el presente juicio.
Efectivamente el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que, cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago de la pensión de arrendamiento, el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que obre en nombre y descargo de este, podrá consignarla por ante un Juez de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, y señala el artículo 53 ibidem que dicha consignación se hará mediante escrito dirigido al Juez competente donde deberá indicarse el nombre y apellido del consignante, el carácter con que actúa así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor se consigna, los datos o referencias del inmueble arrendado, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual se efectúa la consignación. Las siguientes normas señalan que el tribunal una vez recibida la solicitud, expedirá recibo o comprobante al interesado y ordenará la notificación del arrendador en la que se le señalarán las especificaciones de la solicitud. A este respecto es importante señalar que la norma prevé el mecanismo idóneo para lograr la debida notificación del arrendador en caso de que el arrendatario desconozca su dirección, y esto es a través de la publicación de un cartel de notificación en un diario de mayor circulación de la localidad en donde se encuentre el inmueble, lo cual lo realizará el Tribunal previa solicitud del arrendatario quien tiene la obligación de consignar en el respectivo expediente de consignación la debida publicación del cartel. Este procedimiento válidamente efectuado permitirá que el arrendatario sea considerado en estado de solvencia a pesar de la negativa del arrendador de recibir el pago de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 56 de la mencionada ley; y el aspecto fundamental que debemos resaltar aquí, es que de acuerdo a lo anterior, cuando el arrendador se niega a recibir el pago, la ley permite que esto se haga a través de un tribunal por que éste será un fedatario del pago realizado es decir que en ese caso el Tribunal da fe pública de que efectivamente el dinero fue consignado a favor del arrendador, por supuesto que, a quien le corresponde valorar y determinar la legitimidad de la consignación es al juez, que como en este caso esté, conociendo de la demanda contra el arrendatario.
Al respecto, se observa que en el aludido expediente N° 050-07 efectivamente consta que el 12-11-2007, la demandada realiza la primera consignación a nombre de Israel Antonio Yusti, quien quedó notificado de la misma el 19-02-2008. Así mismo constan las consignaciones de los meses que la parte actora le imputa como insolventes que van desde marzo de 2009 hasta marzo del 2010, las cuales continúan haciéndose a favor y en beneficio del ciudadano Israel Antonio Yusti, quien perdió su condición de arrendador por efecto de haberse subrogado la ciudadana Jagdelis Servandi Chavier Arangú en dicha condición, situación de la que está plenamente notificada la demandada como se dijo antes desde el día 22-01-2009; debiendo ésta en consecuencia haber indicado lo conducente al Juez del Municipio encargado de tramitar la consignación a objeto de cumplir la carga que se le impone al arrendatario en el artículo 53 de la ley especial, a fin de que, en su condición de fedatario pudiese dar constancia al respecto y poder notificar al nuevo arrendador de la consignación respectiva, y no lo hizo, por lo que con fundamento en las normas previamente señaladas debe reputarse las consignaciones realizadas como ilegítimas y en consecuencia al arrendatario como insolvente, sin que pueda alegar que aquí que la nueva propietaria-arrendadora podía retirar las consignaciones efectuadas a favor de un tercero por derecho de accesión, por cuanto lo discutido aquí no es a quién pertenecen las consignaciones efectuadas en dicho procedimiento consignatorio (situación que por demás pudiese presentarse en el caso que el beneficiario de las mismas, las retirara en detrimento de la actual propietaria) sino que por el contrario, lo discutido aquí es si éstas tienen el efecto liberatorio de la arrendataria frente a su actual arrendador de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento conforme al contrato y conforme a la ley; a lo que igualmente debe indicarse que el arrendador al retirar las consignaciones de arrendamiento efectuadas a favor de un tercero equivaldría a convalidar dicha actuación, lo que conduciría a concluir que ésta consiente de la permanencia de la demandada en el inmueble arrendado, lo que no se corresponde con su voluntad manifiesta, cuando judicialmente ha solicitado la entrega del mismo. En consecuencia y en consideración a lo anteriormente expuesto por lo que la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento debe prosperar y así se decide. Se desechan las documentales reproducidas por la parte demandada marcadas C, D y E conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por ser documentos emanados de terceros no ratificados en juicio y así queda establecido.
En consideración a los razonamientos expuestos, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato arrendamiento, intentada por la ciudadana JAGDELIS SERVANDI CHAVIER ARANGU contra la ciudadana PATRIZIA PISCHIUTTA PARIS ambas identificadas en la parte narrativa de esta sentencia. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01-09-2005 y se condena a la demandada de autos a entregar el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Banda Occidental de la población de Guarico, Municipio Moran del Estado Lara, identificada con el Nº 24, cuyas demás características constan en la parte narrativa de este fallo, totalmente libre de personas y bienes. Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense Boletas de Notificación de conformidad con el artículo 251 eiusdem.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veintiún (21) días del mes de marzo del año dos mil doce (2012). Años: 201° y 153°.
El Juez Temporal,

Abg. José Alfonso Ochoa C.
La Secretaria,

Audrey Lorena Pinto

En la misma fecha se publicó siendo las 11:29 a.m.
La Secretaria,

LA SUSCRITA SECRETARIA DEL JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA, CERTIFICA LA EXACTITUD DE LA COPIA ANTERIOR. Fecha Ut Supra.

La Secretaria,