REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, 19 de marzo de 2012 201º y 153º Asunto: FP02-V-2011-001155 Resolución: -I- De la demanda En el juicio de desalojo, incoado por los abogados ANTONIO RAFAEL PADRON y LUIS TOUSSAINT RIVAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 29.335 y 20.450, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana YARA LUIGIA POLLIO URRIBARRI, titular de la cédula de identidad número 4.980.596, contra el ciudadano JOSE ABEL DE FREITAS, titular de la cédula de identidad número 81.297.929, representado por su apoderado judicial, abogado PEDRO LUIS SOLORZANO SANCHEZ, inscrito en el mencionado Instituto bajo el número 32.310, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente: Que en fecha 25 de mayo de 2006, su representada suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSE ABEL DE FREITAS, por dos locales comerciales identificados con los números 2 y 3, ubicados en la planta baja del Edificio “Urripol”, en el Paseo Meneses de esta ciudad, por el término de un año, fijo e improrrogable, contado a partir del día 1 de enero de 2006 hasta el 31 de diciembre de 2006. Afirman que entre las diversas cláusulas contractuales convenidas se estableció en la tercera que el canon de arrendamiento establecido sería de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000) debiendo ser cancelado el mismo por meses adelantados, los días 1 de cada mes y que el mismo sería revidado cada seis meses; en la cuarta se convino que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas daría lugar a que se resolviera el contrato de pleno derecho, sin necesidad de desahucio, y en la octava que el arrendatario podría modificar el inmueble arrendado, con previa y escrita autorización de la arrendadora. Expresan que posteriormente se convino en forma verbal que el arrendatario podría depositar los respectivos cánones de arrendamiento en una cuenta bancaria en el Banco Federal que tenía su representada con un hermano de nombre Raúl Humberto Pollio Urribarri, signada con el número 01330078081100027436. Indican que vencido el contrato de arrendamiento el arrendatario continuó ocupando los locales comerciales arrendados, operando con ello la tácita reconducción, a tenor de lo previsto en el artículo 1.614 del Código Civil y que para el mes de noviembre de 2009, su representada le comunica al arrendatario que iba a aperturar una cuenta a su nombre en donde podría continuar haciendo los depósitos bancarios, ya que tenía conocimiento de los problemas entre el Ejecutivo Nacional y el Banco Federal, y que por lo tanto iban a cerrar la cuenta donde hacía los depósitos, pero éste en la creencia de que su representada buscaba algún estado de insolvencia del arrendatario optó por realizar las consignaciones de los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, presentando el respectivo escrito de consignación en fecha 12 de noviembre de 2009. Manifiestan que en tal sentido el arrendatario comenzó a realizar las consignaciones por ante el mencionado Tribunal en forma irregular, ya que si bien es cierto que continuó ocupando los locales referidos, y haber operado la tácita reconducción, no es menos cierto que continuaban vigentes las mismas condiciones del contrato de arrendamiento que se prorrogaba, pero con la variante de que el tiempo de duración sería indeterminado. Arguyen que esta forma irregular de consignar los cánones de arrendamiento dio lugar a que el arrendatario cayera en insolvencia, ya que debía cancelar los cánones de arrendamiento al primer día de cada mes, ya que para la época establecidos en dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500) mensuales, o dentro del plazo de gracia establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de quince (15) días continuos, contados a partir de la fecha del vencimiento del pago de la mensualidad. Aducen que el arrendatario, una vez que tomó la determinación de consignar por ante un Tribunal los cánones de arrendamiento, procedió a realizar las consignaciones de las mensualidades correspondientes a los meses de diciembre de 2009, enero de 2010, febrero de 2010, marzo de 2010, abril de 2010, mayo de 2010, junio de 2010 y julio de 2010 en forma extemporánea, es decir, posterior a los 16 días continuos que la facultaba la norma invocada lo que lo convierte en insolvente. Dicen que aunado a esta circunstancia de insolvencia, el arrendatario incumplió con lo establecido en la cláusula octava del contrato de arrendamiento, ya que procedió a realizar modificaciones en los locales arrendados, sin haber obtenido el previo consentimiento por escrito de su representada, con lo cual ha variado el uso normal de los locales arrendados, por una parte, y por la otra, haber incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble, constituyendo esto el documento de condominio, conforme al artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal que considera a tales documentos como los Reglamentos internos que habla la parte in fine de la letra f del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que en el referido documento de condominio se deja entrever en su artículo 4, referido a la descripción de los locales arrendador, está conformado por tres locales comerciales identificados así: “PB1”, con un área de sesenta y cuatro metros con veinticinco centímetros cuadrados (64,25 mts2), el identificado “PB2”, con un área de ciento veintiún metros con treinta y cinco (121,35 mts2), y el “PB3”, con un área de sesenta y ocho metros con veinticinco centímetros cuadrados (68, mts2). Por último manifiestan que por todo lo expuesto demandan, por instrucciones de su mandante, en acción de desalojo al ciudadano JOSE ABEL DE FREITAS APONTE, para que convenga en lo siguiente: Primero: En el desalojo de los locales arrendados, ya identificados. Segundo: Que por efectos del desalojo convenga en dejar sin efecto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 25 de mayo de 2006 por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, bajo el N° 22, Tomo 59. Tercero: En pagar las costas procesales. Se estimó la demanda en la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000) equivalentes a setecientas sesenta y nueve punto veintitrés unidades tributarias (769,23 U.T.) -II- De la contestación a la demanda En la contestación de la demanda, el demandado negó que las consignaciones las esté haciendo de modo irregular y menos aún cayera en insolvencia arguyendo que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento establece que “El canon de arrendamiento mensual (EL CUAL SERA CANCELADO POR MESES ADELANTADOS es decir los 1° de cada mes)…” Alega que en principio no se quiere decir por meses adelantados y que desde su punto de vista sería por ejemplo que febrero lo cancelara en enero, esto es, adelantado, y en segundo lugar existe una indeterminación en cuanto al día específico en que debía cancelar los cánones, en estricta interpretación del idioma del cual hacemos uso, el 1 que aparece en la cláusula tercera con el “circulito °, significa grado para los entendidos, ese es el símbolo universal de grado, de allí que lo que se lee y se entiende, es primer grado, y lo peor aún no siquiera dice días, debió decir al primer (1 er) día de cada mes, para que se entendiera perfectamente que el canon debía pagarlo en ese día específicamente y no redactarlo de esa manera, que además de causar indeterminación del día específico para el pago, causa confusión, lo cual le hizo y le sigue haciendo cancelar de la manera que lo hace, dentro del mes, porque no tiene un día específico para ello, ya que no se entiende, porque no lo dice cuándo debe pagar, y mal pueden los demandantes agregar palabras (los días) que la cláusula tercera del contrato no las tiene, suponiendo algo que el contrato realmente no lo dice, adulterando esta valiosa prueba instrumental. Arguye que está tan mal redactado el contrato que en la cláusula segunda del mismo habla de que su duración será de un año fijo e improrrogable, contado a partir del día primero de enero de 2006 y su vencimiento será el treinta y uno de diciembre de 2007, observándose que el término de duración lo extendieron de un año a dos años, del primero de enero del año 2006 al 31 de diciembre del año 2007. Rechaza y contradice lo referente al incumplimiento de lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, ya que las supuestas modificaciones que alegan los demandantes en los locales arrendados fueron unos simples arcos que se hicieron en el mes de octubre del año 2002, cuando le alquiló el otro local, ya que estaba alquilado uno solo y los mismos se hicieron con la autorización de los arrendatarios para tener una mejor comunicación entre los dos locales porque en el último arrendado está una pista de baile y unas mesas y mal podría estar la barra en un local con bebidas y la pista de baile, las mesas y las sillas en otro, como se les servía a los que estaban en el otro local. Igualmente rechaza que haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del Inmueble, que los constituye según los demandantes, el Documento de Condominio, del cual desconoce su existencia, porque nunca se lo entregaron, no se lo hicieron llegar, y más aún cuando el mismo fue registrado el cuatro de junio del año 2007, y el último contrato se firmó el 25 de mayo de 2006. Negó que esté incurso en las causales “a”, “e” y “f” porque no ha dejado de pagar dos mensualidades consecutivas, no ha causado a los inmuebles arrendados deterioros y no ha incurrido en violación alguna del Reglamento Interno del Inmueble. Rechazó que tenga que desaojar el inmueble; pagar las costas del proceso y consideró exagerada la estimación que se hizo en la demanda. Por otra parte admitió que es arrendatario de dos inmuebles que los demandantes numeran en su libelo con sus correspondientes identificaciones; que el contrato de arrendamiento lo suscribió conjuntamente con su arrendataria YARA LUIGIA POLLIO URRIBARRI y que introdujo un procedimiento de consignación arrendaticia en fecha 12 de noviembre del año 2009, que cursa ante el Juzgado Primero del Municipio Heres de este Circuito, con las consignaciones hechas hasta los meses de agosto y septiembre del año 2011. Admitió igualmente que el último contrato de arrendamiento que se firmó fue en fecha 25 de mayo del año 2006; que operó la tácita reconducción y por ende el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado. -III- Punto previo sobre el rechazo de la estimación de la demanda Conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal tiene que decidir, como punto previo al asunto de mérito, el rechazo a la estimación de la demanda, planteada por la demandada en su escrito de contestación. En tal sentido tenemos, por una parte, que la actora procedió a estimar su acción en la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000) y, por otra, la demandada rechazó por exagerada la mencionada cuantía. Por tal virtud, este Tribunal para decidir este punto previo, tiene que aplicar las reglas sobre el valor de la demanda, previstas en el Código de Procedimiento Civil, específicamente la contemplada en el artículo 38 y el artículo 1° de la Resolución N° 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia. Ahora bien, el mencionado artículo 38 establece lo siguiente: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación es capítulo previo a la sentencia definitiva. Por su parte, el último aparte del mencionado artículo 1° de la Resolución in comento ordena: A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del mismo. Así las cosas, el tribunal observa que la parte actora no pretende el pago de suma de dinero alguna, es decir, el valor de la demanda no consta, ya que reclama solo el desalojo del inmueble arrendado y, por tanto, en cumplimiento a lo previsto ex artículo 38 procedió a estimar la demanda en la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000). Por su parte la demandada rechaza tal estimación argumentando que es exagerada pero sin indicar el motivo por el cual considera que la estimación efectuada por la parte actora es exagerada. A este respecto, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Político-Administrativa, en sentencia del 18 de febrero de 1.999 (E. García y otro contra C.A. Energía Eléctrica de Venezuela), sentó el criterio que cuando el demandado rechaza la estimación hecha por el actor, añadiendo una condición modificativa (estimación excesiva o insuficiente), la carga de probar el fundamento de la impugnación corresponde a la parte demandada, por la citada condición modificativa que alegó en el acto de contestación. En tal sentido, y conforme a la doctrina antes citada, este Juzgador observa que la parte accionada incumplió con su carga probática, ya que no indicó ni demostró la causa por la cual considera que la cuantía estimada por el actor es exagerada y, por este motivo, este Juzgador determina que el valor de la presente acción, para todos los efectos consiguientes, es el indicado por la parte actora en su escrito libelar, es decir, la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000). Así se declara. -IV- Del mérito de la controversia. Análisis y valoración de las pruebas El presente juicio trata de una demanda de desalojo de inmueble (dos locales comerciales ya identificados), interpuesta por la ciudadana YARA LUIGIA POLLIO URRIBARRI contra JOSE ABEL DE FREITAS, fundamentándose la actora en que el demandado se encuentra en estado de insolvencia, por haber consignado los cánones de arrendamiento –ante el Tribunal de la consignación, ya mencionado- correspondientes a los meses de diciembre de 2009 e enero a julio de 2010 fuera del lapso previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, ya que debía pagar los cánones de arrendamiento al primer día de cada mes, o dentro del lapso de gracia de quince días continuos previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente fundamenta la actora su demanda, en que el arrendatario procedió a realizar modificaciones en los locales arrendados, sin haber obtenido el previo consentimiento, con lo cual ha variado el uso normal de los locales arrendados, por una parte, y por la otra, haber incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble, constituyendo esto el documento de condominio, conforme al artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal que considera a tales documentos como los Reglamentos internos que habla la parte in fine de la letra f del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que en el referido documento de condominio se deja entrever en su artículo 4, referido a la descripción de los locales arrendados, está conformado por tres locales comerciales identificados así: “PB1”, con un área de sesenta y cuatro metros con veinticinco centímetros cuadrados (64,25 mts2), el identificado “PB2”, con un área de ciento veintiún metros con treinta y cinco (121,35 mts2), y el “PB3”, con un área de sesenta y ocho metros con veinticinco centímetros cuadrados (68, mts2). Por su parte la demandada alega que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento está redactada en forma confusa y de la misma no se desprende que el lapso para pagar el canon de arrendamiento sea el primer día de cada mes, alegando razones de mala técnica de redacción, y que además en esa cláusula no se señaló que el número “1°” indicado en dicha cláusula se refiera a “día”. Asimismo señala que las supuestas modificaciones que alegan los demandantes en los locales arrendados son unos “simples arcos” que se hicieron en octubre del 2002, cuando le alquiló el otro local, ya que estaba alquilado uno solo, los cuales se hicieron con la autorización de los “arrendatarios” para tener una mejor comunicación entre los dos locales, porque en el último arrendado está una pista de baile y unas mesas y mal podría estar la barra en un local con las bebidas y la pista de baile, las mesas y las sillas en el otro local. Y con respecto a la violación del Documento de Condominio señala que desconocía su existencia porque nunca se lo entregaron, ya que el mismo fue registrado el 4 de junio del 2007 y el último contrato se firmó el 25 de mayo de 2006. Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Pruebas de la parte actora 1.- Junto con la demanda la parte actora acompañó el documento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre YARA POLLIO y JOSE ABEL DE FREITAS, autenticado en fecha 25 de mayo de 2006 por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, bajo el N° 22, Tomo 59. Al respecto se observa que la parte demandada admitió expresamente la celebración del referido contrato, motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece. 2.- Acompañó igualmente copias certificadas de actuaciones realizadas en el expediente FP02-S-2009-005054, contentivo del procedimiento de consignaciones arrendaticias efectuadas por el arrendatario a favor de la arrendadora, por ante el Juzgado Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial (folios 13 al 18), observándose que dichas actuaciones igualmente fueron acompañadas por la parte demandada pero con la totalidad del expediente consignatorio, motivo por el cual este Tribunal se reserva analizar dichas actuaciones para la oportunidad del análisis de las pruebas aportadas por el demandado. 3.- Produjo el Documento de Condominio perteneciente al edificio “URRIPOL”, en el cual se encuentran ubicados los locales objetos de este juicio, protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 4 de junio de 2007, bajo el N° 39, tomo 24, protocolo primero del segundo trimestre de 2007. Como se evidencia del citado documento, el mismo fue protocolizado en fecha 4 de junio de 2007, es decir, en fecha posterior a la celebración del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (25/5/06), y no consta en autos que la parte arrendadora haya suministrado un ejemplar de dicho documento de condominio al arrendatario a los fines de que éste tuviese conocimiento de las obligaciones que debía cumplir como ocupante de los locales pertenecientes al edificio en el cual se encuentran ubicados. Por tal motivo, no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece. 4.- En fecha 17 de febrero del presente año, este Juzgado practicó inspección judicial en el sitio en el cual se encuentran ubicados los locales comerciales objetos de este proceso, es decir, en el Edificio URRIPOL sito en el Paseo Meneses de esta ciudad, en la cual se dejó constancia que el mencionado edificio consta de una planta baja y dos pisos; que en la planta baja se observan tres locales comerciales; el primer local ubicado en el lindero sur del edificio se encontraba cerrado y no se observaba actividad comercial alguna y no tiene denominación comercial; que en el segundo local ubicado en el centro y en el tercer local ubicado en el lindero norte del edificio se observa un aviso publicitario que abarca ambos locales en el cual funciona la “Tasca El Abuelo, Barra-Churrasquería-Marisquería”, e igualmente se dejó constancia que el local ubicado en el centro de la planta baja del identificado edificio, donde funciona la “Tasca El Abuelo” se encontraba cerrado con un protector de hierro y la puerta de madera que da acceso al interior del local se encontraba abierta; que nadie atendió al llamado del Tribunal; que se tuvo acceso visual a través de la puerta de madera (abierta) de la entrada principal de dicho comercio y a través de la puerta y fachada de vidrio (selladas) del tercer local ubicado en el lindero norte del edificio, no observándose ninguna otra entrada hacia dicho comercio sino a través de la puerta de madera antes descrita; que se pudo observar a través de la puerta de madera, la cual se encontraba abierta para el momento de la inspección y a través de la puerta y fachada de vidrio (selladas) del tercer local que la mencionada “Tasca El Abuelo funciona en los dos locales comerciales arriba identificados, observándose que en el local del centro existe un ambiente tipo tasca, con barra, mesas y sillas de madera y en el local del lindero norte tipo restaurant, también con mesas y silla de madera; observándose asimismo que entre los dos locales comerciales en referencia no existía pared divisoria sino que estaban separados por unos arcos. En tal virtud, por haber sido practicada por este mismos Juzgado, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece. Pruebas de la parte demandada La única prueba producida por la parte demandada se trata de una copia certificada del expediente FP02-S-2009-005054, contentivo del procedimiento de consignaciones arrendaticias efectuadas por el arrendatario a favor de la arrendadora, por ante el Juzgado Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, las cuales, conforme a reiterada jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, deben considerarse como documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al juzgado y, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece. tAnalizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones: Es un hecho no controvertido, por haber sido admitido expresamente por la parte demandada, que entre la ciudadana YARA LUIGIA POLLIO URRIBARRI y el ciudadano JOSE ABEL DE FREITAS, se suscribió en fecha 25 de mayo de 2006 un contrato de arrendamiento sobre los locales número 2 y 3 del edificio URRIPOL ubicado en el Paseo Meneses de esta ciudad. La parte actora alega que la duración del contrato fue fijado por el plazo de un año, contado a partir del 1 de enero de 2006 al 31 de diciembre de 2006; al paso que la parte demandada dice que el término de duración lo extendieron de un año a dos años, del 1 de enero de 2006 al 31 de diciembre de 2007 como lo expresa la cláusula segunda del contrato. Así las cosas este Tribunal observa que la citada cláusula segunda dispone: La duración del presente contrato será de Un (1) año, fijo e improrrogable, contado a partir del día Primero (1°) de Enero de 2006, y su vencimiento será el día Treinta y Uno (31) de Diciembre de 2007, en cuya fecha EL ARRENDATARIO entregará a LA ARRENDADORA, los arrendados completamente desocupados y en las mismas buenas condiciones en que le ha sido entregado. (…) Como puede observarse, ciertamente en primer término la cláusula transcrita dispone que el contrato tendrá una duración de un (1) año y posteriormente expresa que se iniciará el 1 de enero de 2006 y su vencimiento será el día 31 de diciembre de 2007. No obstante a ello, este Juzgador considera que la supuesta contradicción no es tal, sino solo constituye un error material en la transcripción de la fecha de vencimiento, ya que en forma expresa las partes convinieron en que la duración del contrato sería por un (1) año fijo, lo que se puede evidenciar del escrito de consignaciones arrendaticias interpuesto por el arrendatario por ante el Juzgado Primero del Municipio Heres, en fecha 12 de noviembre de 2009, en el cual, de forma expresa, el arrendatario indica que el contrato de arrendamiento firmado en el 2006 era “por un año”. En atención a ello, este Tribunal determina que el lapso de duración convenido por las partes era de un año, contado a partir del 1 de enero de 2006 al 31 de diciembre de 2006. Así se declara. Asimismo es un hecho incontrovertido, por haber sido admitido en forma expresa por la parte demandada en el mencionado escrito de consignaciones que el último canon de arrendamiento fue fijado por las partes era por la suma de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500). Así se declara. Incontrovertido también es el hecho que una vez vencido el lapso de duración del contrato (31/12/06), el arrendatario continuó ocupando los locales comerciales arrendados, por lo que en este supuesto se produjo la prórroga legal de seis meses a que se refiere el ordinal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual feneció en fecha 30 de junio de 2007 y a partir de última fecha el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, por haberse producido la tácita reconducción, a tenor de lo previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, como así lo admiten ambas partes. Así se declara. Ahora bien, un hecho controvertido y determinante para la resolución de este juicio lo constituye la oportunidad en la cual el arrendatario debía cancelar los cánones de arrendamiento, ya que la arrendadora manifiesta que el arrendatario debía cancelar dichos cánones los días 1° de cada mes, como lo expresa la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, mientras que la arrendataria, exponiendo argumentos de mala y ambigua redacción del contrato manifiesta que existe indeterminación en cuanto al día específico que debía cancelar los respectivos cánones y que por ejemplo adelantado significaría que el mes de febrero lo pague en enero, el de marzo en febrero y así sucesivamente. Al respecto se observa que la discutida cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes dice así: El canon de arrendamiento mensual (EL CUAL SERA CANCELADO POR MESES ADELANTADOS es decir los 1° de cada mes) es la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00)…” Ciertamente se observa una deficiente técnica en la redacción de la cláusula parcialmente transcrita, pero en modo alguno ello significa que exista una indeterminación en cuanto a la oportunidad para el pago de los cánones de arrendamiento, ya que expresamente se señala que el canon de arrendamiento mensual será “cancelado por adelantado” los 1° de cada mes. En esta última expresión, (los 1° de cada mes) si bien es cierto no se indica que se refiere a “día” -como lo señala el demandado- se evidencia que la voluntad de las partes convenida en el contrato era que el canon debía ser pagado los días 1° de cada mes, ya que el argumento del demandado de que el “circulito” puesto luego del número 1 significa “grado”, constituye, a juicio de este Juzgador, un argumento vacuo, estéril y carente de sustento jurídico. Por todo ello, este Tribunal llega a la convicción, en atención a la facultad otorgada por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, que el propósito e intención de las partes contratantes fue la de fijar el día primero de cada mes como la oportunidad del arrendatario para el pago del canon del mes a que corresponda ese primer día, esto es, verbigracia, que el canon correspondiente al mes de enero lo debía cancelar el día primero (1) de dicho mes de enero y el canon del mes de febrero el día primero (1) del mes de febrero y así sucesivamente. Así se declara. En relación a esta facultad que tienen las partes de convenir el pago de los cánones de arrendamiento por adelantado se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia –analizando el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , de la siguiente manera, Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago. Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales. En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas). Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces. Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica. Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos. Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide. (Sent. N° 55 del 5 de febrero de 2009, Exp. 07-1731), De acuerdo al criterio expuesto –vinculante- es completamente válida la estipulación de las partes conforme a la cual el canon de arrendamiento se cancele de forma adelantada, desde luego que tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación, como expresamente lo indica la Sala. De forma que, en el sub iudice, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, según la cual los cánones arrendaticios se pagarán “por adelantado” al primer día de cada mes –como antes lo declaró este Juzgado-, es completamente válida, es decir, que el arrendatario debía pagar los días primero (1) de cada mes y, en caso de que el arrendador se negare a recibir el pago, tendría hasta el día 16 de cada mes para consignar, ante el Tribunal respectivo, los cánones de arrendamientos, conforme a las disposiciones ex artículo 51, que establece una especie de prolongación de los días para consignar los cánones en caso que el arrendador rehusare recibir el pago. Es decir, que el arrendatario tenía, verbigracia, hasta el día 16 de diciembre de 2009 para consignar los cánones arrendaticios correspondientes a dicho mes, y hasta el día 16 de enero de 2009 (si no hubiese consignado el primero) para consignar ambos cánones (diciembre de 2009 y enero de 2010) y evitar incurrir en la causal de desalojo prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (falta de pago de dos mensualidades consecutivas). Así las cosas se observa, conforme al expediente de consignaciones arrendaticias N° FP02-S-2009-005054, que el arrendatario consignó, por ante el Tribunal de la consignación, el respectivo cheque de gerencia por la suma de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500) correspondiente al canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2009 en fecha 16 de noviembre de 2009, es decir, que el pago correspondiente a ese mes fue realizado dentro de la oportunidad prevista en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con la cláusula tercera del contrato, conforme al criterio arriba expuesto. No sucede lo mismo con el pago del mes de diciembre de 2009, ya que se evidencia que el arrendatario consignó el respectivo cheque de gerencia en fecha 17 de diciembre de 2009, es decir, fuera del lapso previsto en el mencionado artículo 51, pero ello aún no lo hace incurrir en estado de insolvencia ya que el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, exige como condición la falta de pago de dos mensualidades consecutivas y se puede observar que el canon del mes de enero de 2010 fue depositado en la cuenta de ahorro aperturada por el citado Tribunal en el entonces Banco Banfoandes (hoy Banco Bicentenario) en fecha 11 de enero de 2010, según planilla N° 27650592, o sea, dentro del lapso legal. El canon del mes de febrero de 2010 lo depositó en la respectiva cuenta en fecha 9 de febrero, según planilla N° 27650590, es decir, dentro de la oportunidad legal. Sin embargo, el canon del mes de marzo lo depositó en fecha 25 de marzo, según planilla N° 20358861; el canon de abril de 2010 lo depositó en fecha 20 de abril, según planilla N° 20358869; el mes de mayo de 2010 en fecha 18 de mayo (planilla 20358862) y el mes de junio de 2010 en fecha 22 de junio (planilla 20358863); es decir, todos estos depósitos fueron efectuados fuera del lapso legal previsto en el artículo 51 analizado, ya que el arrendatario tenía que depositarlos -independientemente de que fueren consignados los recibos por ante el Tribunal en fecha posterior, conforme a sentencia N° 1115 de fecha 12 de mayo de 2003 proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (Exp. 02-0628)- no más allá del día 16 de cada mes, por lo que es evidente que las consignaciones efectuadas por el arrendatario, correspondientes a los meses indicados (marzo, abril, mayo y junio de 2010) son extemporáneas por tardías y en tal virtud no se puede considerar al arrendatario en estado de solvencia, ya que dichas consignaciones no fueron legítimamente efectuadas, conforme lo prevé el artículo 56 ejusdem y, por tanto, a juicio de quien decide, el arrendatario incurrió en la causal a) del artículo 34 de la citada ley, por haber dejado de pagar el canon correspondiente a más de dos mensualidades consecutivas, teniendo la arrendadora el derecho de exigir el desalojo del inmueble, cuestión por la cual la pretensión ejercida por la demandante debe prosperar, como así efectivamente será indicado en la dispositiva del presente fallo. Así se declara. En relación a las modificaciones en los locales arrendados, alegado también por la arrendadora como causal de desalojo prevista en el literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se observa que el mismo arrendatario admite, en el escrito de contestación de demanda, haberle realizado a los locales arrendados unos “simples arcos” los cuales se hicieron con la autorización de la arrendadora para tener una mejor comunicación entre los dos locales, porque en el último arrendado está una pista de baile y unas mesas y “mal podría estar la barra en un local con las bebidas y la pista de baile, las mesas y las sillas en el otro local”, arcos estos cuya existencia constató el Tribunal en la inspección ocular practicada en fecha 17 de febrero de este mismo año, en la cual se verificó que entre ambos locales no existe pared divisoria sino estos “arcos” que los comunican entre sí. Esta admisión, a juicio de este Tribunal, constituye una confesión de la parte demandada en realizar reformas a los locales comerciales arrendados, sin que conste en autos prueba alguna de que las haya efectuado con autorización de la arrendadora, motivo por el cual, el desalojo solicitado también es procedente por la causal invocada. Así se declara. Por último y con relación a la violación al Documento de Condominio, alegado como causal de desalojo por la actora, se evidencia que en el escrito de demanda no se especifica cuáles son esas violaciones cometidas por el arrendatario, motivo por el cual el desalojo fundado en esta causal es improcedente. Así se declara. Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en atención a lo previsto en los ordinales a) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana YARA LUIGIA POLLIO URRIBARRI contra JOSE ABEL DE FREITAS. Así se decide. En consecuencia de lo decidido, este Tribunal, ateniéndose a lo solicitado por la parte actora en su libelo de demanda, condena a la parte demandada a lo siguiente: Primero: Al desalojo de dos locales comerciales identificados con los números 2 y 3, ubicados en la planta baja del Edificio “Urripol”, en el Paseo Meneses de esta ciudad. Segundo: Se deja sin efecto el el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 25 de mayo de 2006 por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, bajo el N° 22, Tomo 59. Se condena en costas del proceso a la parte demandada, por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los diecinueve días (19) días de marzo del año dos mil doce (2.012). Años 201º de la Independencia y 153º de la Federación. El Juez., Dr. Noel Aguirre Rojas La Secretaria Abg. Helene Lanz Golding La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.). La Secretaria Abg. Helene Lanz Golding