TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 2441 C.A, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 22/10/1988, bajo el No. 81, Tomo 257-A. APODERADA JUDICIAL: FLOR CARVAJAL DE PATIÑO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 52.626.

PARTE DEMANDADA

Ciudadano MOHAMAD CHEBLI AWADA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.670.189. APODERADO JUDICIAL: MIGUEL ENRIQUE PORRAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 162.354.

MOTIVO
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE AREENDAMIENTO

Exp. No. AP31-V-2011-002010.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I

DE LAS ACTUACIONES PROCESALES

Se inicia el presente juicio, por libelo de demanda presentado en fecha 16/09/2011, por la abogada Flor Carvajal de Patiño, en carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 2441, C.A., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a través del cual se demandó por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano MOHAMAD CHEBLI AWADA.
Verificada la distribución legal, le correspondió su conocimiento a este Órgano Jurisdiccional, siendo recibido en fecha 19/09/2011 y se admitió por auto de fecha 28/09/2011, ordenándose el emplazamiento del ciudadano MOHAMAD CHEBLI AWADA por los trámites del juicio breve.
Mediante escrito de fecha 24/10/2011 la apoderada judicial de la parte actora reformó la demanda y en fecha 08/11/2011 el Tribunal admitió la reforma y ordenó la citación de la parte demandada por los tramites del juicio breve conforme lo previsto en el artículo 343 y 881 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16/11/2011 la actora consignó los fotostátos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación de la parte demandada y dejó constancia en autos de haber cancelado los emolumentos necesarios para que el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo practique la citación de su contraparte.
Mediante diligencia de fecha 22/11/2011 se libró la compulsa de citación de la parte demandada y mediante diligencia de fecha 17/01/2012 el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo dejó constancia en autos que le fue imposible practicar la citación personal de la parte demandada y previa petición de la parte demandada en fecha 09/02/2012 se libró el cartel de citación del demandado.
En fecha 08/03/2012 la apoderada judicial de la parte demandada consignó los ejemplares del cartel de citación en prensa de la parte demandada y mediante diligencia de fecha 12/04/2012 la Secretaria Accidental del Tribunal dejó constancia en autos de haber fijado un ejemplar del cartel de citación en el domicilio de la parte accionada y dar cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Por medio de diligencia de fecha 14/05/2012 la apoderada judicial de la parte actora solicitó se le designe defensor ad-litem a su contraparte, pedimento el cual fue acordado mediante auto de fecha 23/05/2012, recayendo tal designación en la persona de la profesional del derecho SORBEY GONZALEZ inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 104.877.
En fecha 13/06/2012 compareció por ante el Tribunal el ciudadano MOHAMAD CHEBLI AWADA y procedió a otorgarle poder Apud Acta al profesional del derecho MIGUEL ENRIQUE PORRAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 162.354 para que lo represente en juicio, quedando expresamente citado.
Por medio de diligencia de fecha 19/06/12 el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito de Tribunales de Municipio dejó constancia en autos de haber notificado a la defensora judicial de la parte demandada sobre el cargo recaído en su persona.
En fecha 19/06/2012 el apoderado judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda y procedió a interponer la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del Tribunal por la cuantía.
Por medio de auto de fecha 28/06/2012 este Tribunal negó la cuestión propuesta por la parte demandada y ordenó la notificación de las partes para la continuación del proceso en virtud que la decisión fue dictada fuera del lapso establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
En fecha 28/06/2012 el apoderado judicial de la parte demandada promovió las facturas originales emanadas de la Sociedad Mercantil Administradora EPESA. C.A.
En fecha 11/07/2012 la parte actora consignó su escrito de pruebas y en la misma fecha la parte demandada ratificó las pruebas promovidas en fecha en fecha 28/06/2012.
En fecha 19/07/2012 este Tribunal admitió los escritos de pruebas de ambas partes integrantes de este juicio.

II
MOTIVA

Como se ha visto, la acción alusiva al presente proceso, corresponde a la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 2441 C.A, en contra del ciudadano MOHAMAD CHEBLI AWADA, al respecto la parte actora en su reforma de la demanda fundamentó la precitada acción en base a los siguientes hechos y argumentos de derecho:

“…en fecha 19 de Enero de 2009, la Sociedad de Comercio que represento, celebró contrato de arrendamiento con el Ciudadano MOHAMAD CHEBLI AWADA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio e Identificado con la Cédula de Identidad Número V-13.670.189, según se evidencia de contrato de arredramiento suscrito en fecha 19 de Enero de 2009, por ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Número 06, Tomo 03 (…) cuyo objeto lo constituyó el arredramiento de dos (02) Locales Comerciales uno ubicado en la Planta Baja y el otro en la Mezaniza, del inmueble denominado Edificio Don Elías, situado en el Boulevard de Sabana Grande, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. El plazo de duración del contrato se estableció por dos (2) años prorrogables, contados a partir del 1 de enero de 2009, en virtud de ello y dado el plazo establecido, nos encontramos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado. En fecha 22 de Octubre de 2010, mi representada le manifestó mediante notificación entregada por la Notaría Pública cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, al ciudadano MOHAMAD CHEBLI AWADA en cu (sis) carácter de arrendatario, su voluntad de no prorrogar la relación arrendaticia, notificación que se practicó con el fin de garantizarle al arrendatario el derecho de prorroga legal conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arredramientos Inmobiliarios (…) Respecto a la modalidad de pago del canon de arredramiento y de conformidad con lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato suscrito, MOHAMAN CHEBLI AWADA se obligó a pagarlo por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. MOHAMAD CHEBLI AWADA, de igual forma convino en que al vencimiento de cada año, La Arrendadora tenía derecho a exigir un aumento en el canon mensual, y que el mismo se determinaría y calcularía de acuerdo a la inflación arrojada por el Banco Central de Venezuela, todo lo cual se desprende de la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento acompañado. En fecha 28 de Enero de 2010mi representada mediante comunicación que acompaño marcada “D”, le participo al mencionado ciudadano que el canon que había regir para el periodo comprendido entre Enero de 2010 y Enero de 2011, según la tasa de inflación, era la cantidad de Sesenta y Siete Mil Seiscientos Bolívares, tal como se desprende de las consignaciones realizadas por el arrendatario ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, el arrendatario, hoy demandado, nunca pago el canon según lo convencionalmente pactado entre las partes, lo cual se evidencia de sendas copias de las consignaciones citadas y contenidas en Expediente Número 2010-0407 (…) constituyendo esta situación un incumplimiento de la Cláusula Segunda del contrato suscrito entre las partes, quedando claro y entendido que la presente acción no es por falta de pago de cánones de arrendamiento, sino por resolución de contrato por incumplimiento del mismo, todo de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil (…) MOHAMAD CHEBLI AWADA, en su carácter de arrendatario, igualmente quedó obligado para con la arrendadora, a cumplir puntualmente con el pago mensual de las cuotas ordinarias de el (sic) condominio de los inmuebles, ello según se desprende de la Cláusula Segunda del tantas veces mencionado contrato, en virtud de ello, el mencionado ciudadano, igualmente se encuentra incurso en el incumplimiento de la Cláusula Segunda, específicamente en lo que respecta a la obligación por él contraída en el contrato de arredramiento de cumplir puntualmente con el pago mensual de las cuotas ordinarias de el (sic) condominio de los inmuebles arrendados, dicho incumplimiento se evidencia de la comunicación recibida por las propietarias de los inmuebles y emanadas de la Sociedad de Comercio Repesa C.A., Empresa que administra el condominio del Edificio donde se encuentran los locales objetos de la presente acción, junto con dicha comunicación se acompañan tanto las copias de las facturas impagadas, así como los telegramas enviados por la mencionada administradora a las propietarias de los inmueble que nos ocupan (…) Por otra parte, ciudadana Juez, según se desprende de la notificación anteriormente citada y que se acompaña al presente escrito marcado “C”, específicamente en su punto quinto, se le notificó de igual forma al Ciudadano MOHAMAD CHEBLI AWADA, que debía cumplir con las disposiciones contenidas en la Ley que establece la obligación del pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA), es decir, que de conformidad con dicha legislación, el arrendatario de los inmueble destinado a un uso distinto al de vivienda, obliga a sus arrendatarios a honrar dicho tributo, según se desprende de las consignaciones efectuadas por ante el Juzgado vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, el arrendatario ha hecho caso omiso a la solicitud de mi representada de honrar dicho tributo, lo cual se evidencia de las consignaciones arrendaticias cuyas copias se acompañan con la presente reforma (…) Igualmente las partes acordaron en la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento, cuáles eran las causas de resolución del mismo, en efecto se estableció que el incumplimiento por parte de la arrendataria de cualquiera de las obligaciones asumidas en el contrato o previstas en la ley, dada derecho a la arrendadora de hacer resolver el contrato y exigir la entrega de los inmuebles arrendados, así como el pago de los eventuales daños y perjuicios que se pudieran causar (…) Con base a los hechos narrados y dado el incumplimiento de la relación contractual en el que ha incurrido constantemente MOHAMAD CHEBLI AWADA, como ha quedado plenamente demostrado, es por ello que siguiendo instrucciones expresas de mi mandante acudo ante su competente autoridad para interponer, como en efecto lo hago, la presente demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO DE LAS CLAUSULAS SEGUNDA Y TERCERA DEL CONTRATO SUSCRITO ENTRE MOHAMAD CHEBLI AWADA y mi representada ADMINISTRADORA 2441, C.A”.

En ese sentido, la actora produjo junto al libelo y al escrito de reforma de la demanda los siguientes instrumentos:

1) Original del poder otorgado por la ciudadana ALEXIA CAROLINA REYNA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula No. 6.822.388, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 2441, C.A., a la abogada FLOR CARVAJAL DE PATIÑO inscrita en el Inpreabogado bajo el 52.626 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 26/08/2011, bajo el No. 13, Tomo 119 cursante del folio 10 al folio 13 del cuaderno principal, el cual no fue tachado o impugnado en modo alguno por parte del apoderado judicial de la parte demandada por lo cual se le confiere pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 1.360 del Código y el cual se desprende la representación jurídica que ostenta la apoderada judicial de la parte actora;
2) Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 2441, C.A, representada por la ciudadana Alexia Carolina Reyna, ya identificada en autos en su carácter de administradora y arrendadora del inmueble objeto de litigio y el ciudadano MOHAMAD CHEBLI AWADA, ya identificado en autos en su carácter de arrendatario ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 19/01/2009, bajo el No. 06, Tomo 03 el cual riela del folio 14 al folio 17 del cuaderno principal, el cual fue reconoció de manera expresa por el apoderado judicial de la parte demandada durante el acto de contestación a la demanda, de manera tal que se le confiere pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, del mismo se evidencia la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes;
3) Original de la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento efectuada en fecha 22/10/2010 al arrendatario MOHAMAD CHEBLI AWADA, por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda a petición de la Sociedad Mercantil accionante representada por la ciudadana Alexia Carolina Reyna Soto, inserta del folio 18 al folio 21 del cuaderno principal, la cual fue debidamente recibida y firmada por el arrendatario en señal de aceptación de su contenido, dicha actuación goza de pleno valor probatorio, toda vez que no fue tachada de falsedad por la parte demandada, por ende se le aprecia en derecho conforme lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil;
4) Original de la misiva o comunicación de fecha 28/01/2010, emanada de la parte actora Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 2441, C.A, dirigida a la parte demandada ciudadano MOHAMAD CHEBLI AWADA, la cual cursa inserta al folio No. 23, la cual no fue desconocida, impugnada o tachada por la parte accionada, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio con fundamento en lo preceptuado en el artículo 1.371 del Código Civil, de la cual se desprende la voluntad del arrendador de aumentar el valor de canon de arrendamiento;
5) Original de la notificación efectuada en fecha 26/03/2010 al arrendatario MOHAMAD CHEBLI AWADA, por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda a petición de la parte actora Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 2441 C.A, representada por la ciudadana Alexia Carolina Reyna Soto, inserta del folio 24 al folio 29 del cuaderno principal, notificación que no fue tachada o impugnada por la parte demandada, razón suficiente para otorgarle pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, alusiva a la voluntad del arrendador de querer aumentar el valor del canon;
6) Copias simples de los telegramas marcados con las letras “F” y “G” (folios 30 y 31 del cuaderno principal) emanados del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) dirigidos a la Sociedad Mercantil PIDA PIZZA Y/O CAPITALES INMOBILIARIOS 4190 C.A, emanados de la Sociedad Mercantil REPESA C.A, referidos a la deuda por concepto de facturas de condominio impagadas, correspondientes a los meses de Marzo hasta julio de 2011 inclusive del año en curso que presenta el inmueble objeto de litigio, dichas copias fueron impugnadas por el apoderado judicial de la parte demandada durante el acto de contestación a la demanda, siendo así se desechan del proceso en virtud de que son copias simples conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;

Ahora bien, la parte actora adjunto al escrito de reforma de la demanda la siguiente documentación:

1) Copias simples del expediente No. 2010-0407 de consignaciones cursante por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial aperturado por el ciudadano MOHADAD CHEBLI AWADA en beneficio de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADIRA 2441 C.A inserto a los folios 43 al 86 del cuaderno principal de la presente causa, las cuales fueron impugnadas por la representación de la parte demanda mediante complemento al escrito de contestación a la demandada presentado por dicho abogado, por lo que se desechan del proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil ya que no fueron consignados los originales o copias certificadas de dicho expediente,
2) Originales de las misivas de fecha 17/10/2011 marcada con la letra “I” (folios 87 y 96) dirigidas por la Sociedad Mercantil EPESA C.A en su carácter de administradora del condominio del Edificio Don Elías, las cuales no fueron atacadas por la parte demandada y se les confiere pleno valor probatorio según lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil, y originales los recibos de cuotas condominiales cursantes del folio 88 al 94 y del 97 al 103 referidos a la deuda por concepto de cuotas de condominio de los inmuebles objetos de litigio en este proceso, los cuales no fueron impugnados o desconocidos por el apoderado judicial de la parte demandada, razón por la cual se les otorga pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, de las cuales se evidencia la deuda de condominio existente.

Durante el lapso probatorio la representación judicial de la Sociedad Mercantil demandante, ratificó el valor probatorio de los documentos consignados conjuntamente con el escrito libelar primigenio y con el escrito de reforma de la demanda, los cuales fueron valorados con antelación por esta Juzgadora.
Por su parte, el demandado MOHAMAD CHEBLI AWADA por intermedio de su apoderado judicial dio contestación a la demandada en los siguientes términos:

“…CAPITULO I CUESTIÓN PREVIA. En concordancia con los artículos 884 y 346 numeral 1 del código de procedimiento civil venezolano y el artículo 35 de la ley de arrendamientos inmobiliarios en esta oportunidad legal, opongo, la cuestión previa de falta de competencia por la cuantía sustentado por las siguientes afirmaciones de hecho y de derecho: (…) La pretensión de la parte demandante se centra en la resolución de un contrato a arrendamiento a tiempo indeterminado, así y debido a que no solicitó, en la oportunidad para hacerlo, el cumplimiento del contrato por haber llegado a su término extintivo, se verifico el hecho de que el contrato se encuentra signado por la indeterminación de su término (…) por lo tanto al no haber presentado la pretensión de cumplimiento de contrato por el hecho de la llegada del término del contrato, es evidente que se ha perdido la oportunidad para hacerlo, tal y como se ha dispuesto en la jurisprudencia patria, así por tanto, se concluye que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y que el valor de la demanda es el estimado por la parte demandante, ya que es manifiestamente insuficiente (…) 2.- el valor de la demanda, es el que se determinará de la suma de un año pensiones o cánones, según se dispone en el artículo 36 del código de procedimiento civil. Debido a los argumentos de hecho y de derecho expuestos anteriormente, y al concatenar estos con lo dispuestos en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil venezolano, determinará este honorable juzgador, que la cuantía de la demanda está mal establecida por la parte demandante, por ser insuficiente. El Código de Procedimiento Civil establece en su artículo 36 (…) Por tanto al estar planteada una demanda de resolución del contrato de arrendamiento por el supuesto incumplimiento de la clausula segunda y tercera, tal y como dispone el artículo 36 del nombrado código (…) CAPÍTULO II CONTESTACIÓN Punto previo si no fuera criterio de este Tribunal el declarar con lugar las cuestiones precias opuestas entonces con arreglo a los dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil venezolano, rechazo formalmente la estimación del valor de la demanda por ser insuficiente e infundada (…) ya que es evidente que si se puede determinar la cuantía de la demanda, por que existen obligaciones cuantificadas en moneda de curso legal en toda la extensión del contrato, y así lo demostraremos a continuación (…) En conclusión, la cuantía mínima que se le podría establecer a esta demanda sería por CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (52.000,00 Bs.), que a razón de SETENTA y SEIS BOLÍVARES (Bs. 76) por unidad tributaria, se tiene un total de: SEISCIENTAS OCHENTA Y CUATRO CON VEINTIÚN UNIDADES TRIBUTARIAS (648,21 UT). (…) CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA. (…) debemos tomar en cuenta que, para que se configure el supuesto de hecho enunciado en el articulo 1167 del Código Civil venezolano, debe ser probado el incumplimiento culposo del contrato por una de las partes (…) Entonces si partimos de lo enunciado en el supuesto de hecho de la norma transcrita debe, para que sea aplicable la consecuencia jurídica (la resolución del contrato), constatarse “la inejecución de la obligación” como hecho del deudor, para que sea aplicable la norma jurídica (…) Respecto a supuesto incumplimiento del pago de las facturas de condominio pendientes, debemos exponer los siguientes hechos. 1.- Las facturas de condominio no se nos pueden ser opuestas por: A.- por contemplar pagos extraordinarios y B.- por el hecho de que no existe certeza jurídica ni judicial de que estas crean responsabilidad en cabeza de nuestro mandante (…) Por último, y de manera contundente, indicamos a este honorable tribunal que todas las cuotas que se nos han intentado oponer en esta oportunidad y sin tener cualidad para oponerlas, son cuotas extraordinarias, que le son obligatorias es a la parte demandante, tal y como lo establece el contrato en su cláusula segunda. (…) De seguido, haremos las siguientes precisiones sobre los hechos referentes al canon de arrendamiento, y el ilegitimo aumento que pretendió oponer la parte demandante. 2.- El aumento del canon d arrendamiento es producto de una conducta abusiva por parte de los demandantes, por ser una modificación unilateral del contrato del contrato (…) Debemos resaltar que, para modificar sustancialmente una relación jurídica, que se sustenta en el principio de la voluntad de las partes plasmado en su facultad que tienes los sujetos derecho para para (sic) obligarse en negocios jurídicos tal como lo hacen en el contrato de arrendamiento, se debe contar con aquel requisito fundamental que es la misma voluntad de las partes, siendo el caso que nos ocupa la sin igual contradicción de este principio. Ya que unilateralmente la parte demandante omitió la negociación de los términos del contrato (…) Siendo así lo anterior y queriendo siempre renegociar los términos del aumento del canon de arrendamiento, fue que nuestro representado se dirigió a los tribunales de consignaciones para así dar cumplimiento a su obligación de pago del canon de arrendamiento, hasta que se llegara a un acuerdo bilateral con respeto al nuevo monto (…) 3. El cumplimiento de la obligación de pago del arrendamiento fue siempre justado a derecho y a lo dispuesto en el contrato. Entendemos que, desde el momento en que dos comerciantes establecen cual es el monto a pagar por la contraprestación deseada (el arrendamiento de dos locales comerciales), es está estableciendo las cargas impositivas que establece la ley, es decir se pacta desde el principio, y ajustado a la ley el monto total a pagar de manera que este contempla ya el impuesto al valor agradado, y por tanto se convierte en carga del receptor del pago el honrar esta obligación para con el fisco nacional. En este orden de ideas, negamos que nuestro representado haya incumplido con sus obligaciones en cuanto al pago del canon de arrendamiento y la carga impositiva que este conlleva, ya que ha pagado siempre, todo y cuanto fue establecido en el contrato, de manera que a nuestro criterio en monto establecido en el contrato ya contemplaba el impuesto al valor agradado…”

Durante el lapso probatorio el abogado Miguel Porras, apoderado judicial de la parte demandada promovió y ratificó las panillas condominiales emanadas de la Sociedad Mercantil EPESA C.A., administradora de los inmuebles objeto de litigio en este proceso, alusivas a los meses que van del 28/02/2010 al 31/05/2010 y del 31/08/2010 al 30/11/2010, las cuales no fueron impugnadas en modo alguno por la parte actora, siendo así se les confiere pleno valor probatorio por cuanto gozan de fuerza ejecutiva conforme lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, de los referidos instrumentos se evidencia que el inquilino venía pagando el condominio con anterioridad. Sin embargo, respecto a los meses que se le demandan, que van desde el mes de Marzo de 2011 al mes de Septiembre 2011 no demostró pago alguno.

PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA

Dentro de las defensas esgrimidas por la parte demandada en su escrito de contestación se encuentra la impugnación a la cuantía planteada por el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, cuya estimación la realizó la actora en los siguientes términos:

“…De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de procedimiento Civil, se establece como cuantía de la presente acción la cantidad de TREINTA CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.000,0), dicha cantidad es equivalente a Cuatrocientas Cuarenta y Siete coma Treinta y Seis Unidades Tributarias (447,36 U.T) aproximadamente…” (Subrayado y negrita del Tribunal)

Por su parte, el demandado en la oportunidad procesal de trabar la litis, expresamente señaló:

“…El valor de la demanda, es el que se determinará de la suma de un año pensiones o cánones, según se dispone en el artículo 36 del código de procedimiento civil. Debido a los argumentos de hecho y de derecho expuestos anteriormente, y al concatenar estos con lo dispuestos en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil venezolano, determinará este honorable juzgador, que la cuantía de la demanda está mal establecida por la parte demandante, por ser insuficiente. El Código de Procedimiento Civil establece en su artículo 36 (…) Por tanto al estar planteada una demanda de resolución del contrato de arrendamiento por el supuesto incumplimiento de la cláusula segunda y tercera, tal y como dispone el artículo 36 del nombrado código (…) CAPÍTULO II CONTESTACIÓN Punto previo si no fuera criterio de este Tribunal el declarar con lugar las cuestiones precias opuestas entonces con arreglo a los dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil venezolano, rechazo formalmente la estimación del valor de la demanda por ser insuficiente e infundada…” (Subrayado y negrita del Tribunal)

Ahora bien, es necesario señalar antes de continuar que según se evidencia de la lectura del escrito de reforma de la demanda la apoderada judicial de la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19/01/2009 entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 2441 C.A y el ciudadano MOHAMAD CHEBLI AWADA, en virtud del supuesto incumplimiento o inejecución del arrendatario con respecto a la obligación pactada en el contrato alusiva al pago de las cuotas condominiales ordinarias de los inmuebles objeto de litigio y al pago del incremento del canon de arrendamiento, según lo estipulado en el referido contrato, más sin embargo no solicita en su demanda el pago de monto dinerario alguno que corresponda a los cánones de arrendamiento, aunado al hecho que no establece en su libelo cuáles serían los meses que presuntamente el arrendatario dejó de pagar el incremento del canon, por lo que evidentemente en este caso no se litiga sobre ninguna pensión arrendaticia, por el contrario respecto a la obligación de pagar el condominio contenida en el contrato, la parte actora sí delimita de manera clara y precisa cuáles son las cuotas de condominio que el inquilino dejó de pagar, por lo tanto en base a lo peticionado por la abogada actora en su escrito de reforma, quien aquí Juzga considera que para determinar la cuantía en este caso se deben sumar la totalidad de las cuotas de condominio que alega el actora no pagó el inquilino incumpliendo así el contrato de arrendamiento, por cuanto no se demanda el pago del diferencial del canon de arrendamiento ni se especifica en éste sentido cuáles serían los meses que el inquilino dejó de pagar, siendo así para estimar el cálculo de la cuantía, debemos aplicar la normativa legal contenida en el artículo 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil, ya que la pretensión no está dirigida a la falta de pago del canon de arrendamiento por lo que no sería aplicable el artículo 36 eiusdem. Al respecto dichas normas establecen:
Artículo 38:
“…Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva…”

Artículo 39:
“…A los efectos del artículo anterior, se consideran apreciables en dinero todas las demandas, salvo las que tienen por objeto el estado y la capacidad de las personas…”

Ahora bien, aplicando las normativas legales in comenta al presente caso tenemos que la parte actora bien puede apreciar en dinero su pretensión, toda vez que su acción no está limitada por la prohibición expresa de la ley contenida en el artículo 39 del Código Procesal Civil, antes transcrita, en virtud que según su petitorio no demanda ni el pago de los cánones de arrendamiento, ni el pago de las cuotas de condominio señaladas como insolutas, su demanda tiene como móvil la resolución motivado al incumplimiento del demandado en ciertas estipulaciones estatuidas en las cláusulas tercera y cuarta del contrato, partiendo de este punto es claro considerar que la alegación que sustenta la impugnación a la cuantía que efectuara el apoderado judicial de la parte demandada en el escrito de contestación, es errada, toda vez que ataca la estimación de la cuantía alegando para ello que el contrato de arrendamiento está a tiempo indeterminado y por ende debe aplicarse el contenido del artículo 36 ibídem y calcular la cuantía en base a la sumatoria de doce (12) pensiones arrendaticias o lo que es igual un (01) año de cánones de arrendamiento, consideración que no es compartida por esta Jurisdiscente por cuanto como ya se dijo, la actora no solicita el pago de ninguna cantidad alusiva al canon de arrendamiento, sólo basa su pretensión en la supuesta inejecución de su contraparte con respecto al pago del condominio, ya que respecto al canon no delimitó de manera clara cuáles serían los meses a los que atribuye el incumplimiento, y por otra lado es evidente que para el momento de la interposición de esta acción el contrato de arrendamiento que sustenta esta demanda se encontraba a tiempo determinado por cuanto se evidencia de la cláusula tercera que el lapso temporal de su duración fue pactado por dos (02) contados a partir del 01/01/2009 hasta el 01/01/2011, fecha ésta última a partir de la cual el arrendatario MOHAMAD CHEBLI AWADA comenzó a gozar de un (01) año de prorroga legal según lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la arrendadora le notificó en fecha 22/10/2010 por medio de la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda (folio 18 al 20) su deseo de no prorrogarle el contrato de arrendamiento, notificación que fue debidamente firmada por el propio arrendatario ciudadano MOHAMAD CHEBLI AWADA.
De modo que para el momento de la interposición de la presente acción, vale decir 19/09/2011, el contrato de arrendamiento se encontraba a TIEMPO DETERMINADO en virtud de estar dentro del lapso de prorroga legal, en consecuencia estando a tiempo determinado el contrato, no es aplicable la estimación de la cuantía en base a doce (12) pensiones arrendaticias como afirma erradamente la parte demandada, y por cuanto la parte actora no persigue pago de canon alguno con su pretensión, solo la resolución del contrato en virtud a la inejecución de la obligación alusiva al pago de condominio pactada en el contrato, motivo por el cual estimó la cuantía de su pretensión según lo previsto en el artículo 38 del Código Procesal Civil, no le es aplicable de igual manera la estimación en base a las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios con respecto al contrato a tiempo determinado, razón por la cual esta Juzgadora considera que no es procedente en derecho la impugnación a la cuantía bajo los argumentos esgrimidos por la parte demandada.
En consecuencia, dados los argumentos anteriormente expuestos este Tribunal considera que en el presente caso la estimación debe hacerse en base al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y tomando en cuenta que la parte actora estableció de forma clara y precisa las cuotas de condominio que el inquilino dejó de pagar, siendo estas apreciables en dinero, las cuales suman un total de CUARENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS ONCE BOLÍVARES CON CINCO CÉTIMOS (41.811,05), alusivas a las cuotas de condominio dejadas de pagar y correspondientes a los meses que van desde Marzo de 2011 hasta el mes de Septiembre de 2011, ambos inclusive, de acuerdo con la reforma de la demanda (Folio 38) y con relación a los dos locales arrendados, cuyos recibos de condominio cursan desde el folio 88 al 94 y del folio 97 al 103, por lo que dicho monto es el que determina la cuantía en este caso, quedando así establecida dicha cuantía para la presente demandad en la cantidad de CUARENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS ONCE BOLÍVARES CON CINCO CÉTIMOS (41.811,05). Así se decide.
DEL CONFLICTO DE FONDO
En tal sentido, este Juzgado debe establecer que en el presente caso la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes, es un hecho comprobado y establecido en el proceso, habiendo quedado acreditado igualmente que, el contrato de arrendamiento, contiene las estipulaciones contractuales que rigen la relación arrendaticia; observando además este Tribunal que la naturaleza jurídico-temporal del contrato objeto de análisis es a tiempo determinado como quedó establecido con antelación por esta Juzgadora, en virtud de ello el análisis de esta pretensión debe circunscribirse exclusivamente a la determinación del supuesto incumplimiento de las cláusulas “Segunda y Tercera” del contrato de arrendamiento.
En primer lugar, alega la abogada accionante que ambas partes convinieron en la cláusula tercera del contrato que la arrendadora tenía derecho de exigir un aumento en el canon de arrendamiento mensual, el cual se determinaría y calcularía de acuerdo a la inflación arrojada por el Banco Central de Venezuela, incremento que según la actora le fue notificado al inquilino mediante comunicación privada de fecha 28/01/2010 marcada con la letra “D” la cual no fue impugnada en el proceso. Asimismo, alegó que el arrendatario tenía la obligación de pagar el IVA; sin embargo, la parte actora no detalló de manera clara y precisa cuáles eran los meses que el inquilino supuestamente dejó de pagar el incremento del canon, por lo que no puede verificarse si hubo tal incumplimiento o no, aunado al hecho que las copias simples del expedientes de consignaciones quedaron desechadas del proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dada la impugnación efectuada por la parte demandada.
En lo que se refiere al pago de las cuotas ordinarias del condominio la parte actora afirmó que de igual manera el arrendatario se obligó según el contrato a efectuar dichos pagos. Establece en tal sentido la cláusula segunda del contrato en cuestión lo siguiente:

“…” SEGUNDA CANON DE ARRENDAMIENTO (…) LA ARREDATARIA” se obliga con “LA ARREDADORA” a cumplir puntualmente con el pago mensual de las Cuotas Ordinarias de el Condominio que corresponden a “LOS INMUEBLES”, exceptuando las cuotas extraordinarias que pudieran presentarse…” (Subrayado y negrita del Tribunal)

En su defensa el abogado de la parte demandada alegó “…Las facturas de condominio no se nos pueden ser opuestas por: A.- por contemplar pagos extraordinarios y B.- por el hecho de que no existe certeza jurídica ni judicial de que estas crean responsabilidad en cabeza de nuestro mandante (…) Por último, y de manera contundente, indicamos a este honorable tribunal que todas las cuotas que se nos han intentado oponer en esta oportunidad y sin tener cualidad para oponerlas, son cuotas extraordinarias, que le son obligatorias es a la parte demandante, tal y como lo establece el contrato en su cláusula segunda…” ahora bien, de la lectura del extracto de la cláusula antes citada se infiere de forma clara y sin lugar a dudas la obligación que asumió el ciudadano MOHAMAD CHEBLI AWADA en su carácter de arrendatario con respecto al pago de las cuotas ordinarias por concepto del condominio de los locales comerciales objeto del contrato, de igual manera se observa de los recibos de condominio traídos al juicio por la parte actora cursantes a los folios 88 al 94 y 97 al 103 que el demando no demostró en forma alguna que las partidas o cobros relacionados en dichos recibos fueran pagos extraordinarios producto de reparaciones efectuadas a las áreas comunes del edificio, según el mismo alego en su escrito de contestación, recibos éstos que emanan de la Sociedad Mercantil EPESA C.A administradora del inmueble en cuestión, siendo esta la misma sociedad mercantil que emanó los recibos condominiales que la parte demandada produjo durante el lapso probatorio, por ende si la parte demandada pretendía excepcionarse con respecto a su obligación pactada en el contrato debía probar que los recibos de condominio del cual se demanda comprendían pagos extraordinarios, porque de lo contrario es evidente que incumplió su obligación pactada de común acuerdo en el contrato en base al principio de autonomía de la voluntad de las partes, principio jurídico que alegó en su defensa con anterioridad.
En sintonía con lo antes expuesto esta Jurisdiscente considera que en materia de contratos rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes al contratar de acuerdo con el artículo 1.159 del Código Civil, ya que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y obligan a lo expresamente pactado en ellos. Asimismo, establece el artículo 1.133 que:

“…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”

En ese orden de ideas, tales normas sustantivas civiles ratifican lo anteriormente indicado y hacen concluir que los términos que establezcan las partes en su contrato son ley para ellos, siempre que tales cláusulas versen sobre derechos disponibles y no sean contrarias a derecho y al orden público. Al respecto el autor patrio Dr. José Melich Orsini en su obra Doctrina General del Contrato (pp.27; 1993), expuso:

“…El poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y las modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con eficacia que el propio legislador compara con la ley, los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a las normas especificas que este trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes…”

Siendo así, tenemos que evidentemente el demandado incumplió con su obligación de pagar las cuotas ordinarias del condominio según lo establecido entre ambas partes en la cláusula segunda del contrato. Así se decide.-

III
DECISIÓN

Por las motivaciones precedentes, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente decisión:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la impugnación a la cuantía efectuada por el apoderado judicial de la parte demandada, a la estimación efectuada por la parte actora en el escrito de reforma de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil;
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA 2441 C.A, contra el ciudadano MOHAMAD CHEBLI AWADA, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167, 1.160 y 1.264 del Código Civil y como consecuencia de ello se ordena a la parte demandada a hacer entrega Material, Real y efectiva a la parte actora de los bienes inmuebles que a continuación se identifican: dos (02) Locales Comerciales, uno ubicado en la Planta Baja y el otro en la Mezzaniza, del inmueble denominado Edificio Don Elías, situado en el Boulevard de Sabana Grande, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital”;
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vendida en al presente litis de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copias de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los siete (27) días del mes de Julio del año dos mil doce (2012). Años 202º y 153º.
LA JUEZ,

DAYANA ORTÍZ RUBIO
LA SECRETARIA ACC.

GLADYS RODRÍGUEZ

En esta misma fecha siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó y registró la presente decisión.

LA SECRETARIA ACC.

GLADYS RODRÍGUEZ