TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado segundo del Municipio Heres
Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del
Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 02 de julio de 2012

RESOLUCION N°: PJ0252012000205
ASUNTO FP02-V-2011-0001654

PARTE ACTORA:
YELUZUMIRLA DE LA CONCEPCIÓN BASANTA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio con cédula de identidad No. V-10.044.383.-

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA
La parte actora no tiene apoderado constituido en autos

PARTE DEMANDADA:

FRANCISCA OLINDA PERDOMO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, con cédulas de identidad N°. V-6.669.637.

APODERADO PARTE DEMANDADA:
No tiene apoderado constituido en autos.
MOTIVO:
Resolución de Contrato de Opción Compra Venta

DE LA PRETENSIÓN:
Al folio 02 del expediente, en el libelo de demanda, alega el actor lo siguiente:
Que en fecha 07 e enero de 2011, suscribió contrato de Opción a Compra, sobre un local comercial de sesenta y dos metros cuadrados (62 Mts2), que forma parte de una edificación de mayor amplitud, situado en la avenida Menca de Leoni de la Parroquia La Sabanita de Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, que es propiedad de la demandada según copia simple del Titulo Supletorio que riela a los folios 09 al 13 del presente asunto
Que según copia certificada de documento autenticado establecieron contrato de opción a compra, en su segunda cláusula, el precio estipulado y convenido por ambas partes para esta venta fue la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 90.000,00), monto este que el comprador se comprometió a pagar en la forma siguiente: DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs.18.000,00) que le fue presuntamente entregado mediante cheque de gerencia N° 28802788, a la ciudadana FRANCISCA OLINDA PERDOMO, a su nombre, quedando un saldo deudor de SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs.72.000,00) con plazo de cuatro (4) cuotas mensuales para la cancelación de la siguiente manera: Primera: el 28-02-2011, por Bs. 17.500,00; Segunda: el 31-03-2011, por Bs. 17.500,00; Tercera: el 31-04-2011, por Bs. 17.500,00; y la cuarta: el 31-05-2011, por Bs. 19,500,00.

Que posterior a la firma del contrato, en febrero del año 2011, la promitente vendedora le notificó verbalmente que no quería vender el inmueble.

Que al no resolver con la demandada tales inexactitudes, se produjo un retardo excesivo de la ejecución de la opción de compra, que su vez implicó un incumplimiento total.

Que los hechos señalados entrañan un incumplimiento total y causan la resolución del contrato a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil.

Que por lo hechos señalado, demanda a la ciudadana FRANCISCA OLINDA PERDOMO RIVAS, para que convenga o sea condenada en la Resolución del Contrato, en lo siguiente

PRIMERO: La devolución de las sumas de dinero que les fueron entregados, las cuales ascienden a DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00).
SEGUNDO: A la resolución del contrato de opción a compra de pleno derecho, y exigir el pago de la cláusula penal convenida, de conformidad con el artículo 1.257 del Código Civil y consecuentemente al pago de CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 46.000,00) correspondientes la Indemnización por daños y perjuicios previsto en la cláusula quinta del referido contrato.
TERCERO: El pago de los derechos moratorios a que se refiere el artículo 1.746 del Código Civil, estimados MIL CUATROCIENTOS CUARENTA (Bs. 1.440,00)
Las costas y costos que se deriven del presente procedimiento hasta su definitiva terminación.-
Estimó la demanda en la suma de SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 65.400,00).

DE LA ADMISIÓN:
En fecha 02-12-2011, este Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, dicto despacho saneador a los fines que subsanara la demanda en lo siguiente:
1-Expresar en Unidades Tributarias el valor de la demanda.
2-Consignar Titulo Supletorio del local donde subroga la propiedad.
3-Indicar con precisión la dirección de la parte demandada para su
Citación.

Siendo subsanada en fecha 09-12-2012, fue admitida el 12-12-2012, la pretensión de la parte demandante y ordenó el emplazamiento de la ciudadana FRANCISCA OLINDA PERDOMO, para que comparecieran por ante este Juzgado, al Segundo día hábil de Despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones, a las 02:00 P.M., a dar contestación a la demanda que por Resolución del Contrato de Opción a Compra-Venta, le tiene incoada la ciudadana YELUZMIRLA DE LA CONCEPCIÓN BASANTA, antes identificada, asistida por los abogados, Belman A. Abache, Jairo R. Romero Castillo, en libre ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 151.051 y 149.637, respectivamente, y de este domicilio.-

DE LA CITACIÓN:
En fecha 24-01-2012 (folios 17 y 18), el ciudadano Alguacil de este juzgado dejó constancia que el día 23-01-2012, de haber citado a la ciudadana FRANCISCA OLINDA PERDOMO.

DE LA CONTESTACIÓN:

Riela al folio 19 del presente asunto escrito de contestación de la demanda en tiempo hábil, suscrita por la ciudadana Francisca Olinda Perdomo, asistida por el abogado Omar Alcalá, el cual fue presentado el día 26-01-2012, en los siguientes términos:
Rechazó, negó y contradijo los hechos afirmados por la actora en la siguiente forma:
Primero: Rechazó que la demandante YELUZMIRLA DE LA CONCEPCIÓN BASANTA, le haya entregado cheque alguno por la cantidad de (BsF.18.000,00), a su nombre y que el referido cheque nunca existió, y que la actora no acompañó un medio de prueba del referido cheque.
Segundo: Rechazó que la cantidad demandada por Indemnización de daños y Perjuicios sea por la suma de CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES, SIN CÉNTIMOS (Bs. 46.000,00), por cuanto fue la actora quien incumplió con los pagos establecidos en el contrato.
Tercero: Rechazo la suma Bs. 1.440,00, por concepto de daño moral, por cuanto quien habría sido sufrido el daño sería demandada, al dejar de poner en venta dicho inmueble a otro comprador al confiar en la demandante.
Cuarto: Rechazó el monto de estimación de la demanda en Bs. 65.440, en vista que nunca existió ningún tipo de deposito realizado por la compradora ciudadana YELUZMIRLA DE LA CONCEPCIÓN BASANTA en el plazo de cuatro mensuales consecutivas, en el banco Guayana en la cuenta signada 00080002390002809972.
Quinto: Rechazó, negó y contradijo que manifestó verbalmente a la compradora que ya no quería vender el inmueble

DE LA PROMOCIÓN DE PRUEBAS:
Siendo la oportunidad legal para que las partes promovieran pruebas, sólo la parte actora ejerció este derecho en fecha 03-02-2012, al tenor siguiente:
Invocó el merito favorable de los autos en cuanto le favorezcan.
Ratificó el contenido de los documentos que fueron anexados al libelo de la demanda (folios 04 al 06, 09 y 13). Entre ellos, el contrato de Opción a Compra, con el objeto de demostrar la obligación contractual y legal de la compra- venta de donde se deduce el derecho demandado en la acción interpuesta en la presente demanda; y la copia del Titulo 1supletorio, a los fines de demostrar la propiedad del inmueble objeto del contrato compra venta; siendo admitidas las mismas en fecha 15-02-2012.
En fecha 13 de febrero la parte actora consigna escrito solicitando se aplique lo preceptuado en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil.

ANÁLISIS VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
En el caso bajo estudio tuvo lugar el acto de contestación, y hubo ejercicio del deber de probar de las partes, es decir se dio el contradictorio básico, por cuanto de autos se desprende que estando dentro de los términos legales, la parte demandante cumplió con sus respectivas cargas procesales.

Por lo que considera necesario este juzgador realizar un estudio que abarque tanto lo sistemático como lo sistémico de las normas legales sustantivas y adjetivas aplicables al caso bajo análisis y que a texto expreso señalan:
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. (0missis).”

Código Civil:
Artículo 1354
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 1167
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Artículo 1159
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”

Artículo 1205
“Toda condición debe cumplirse de la manera como las partes han querido o entendido verosímilmente que lo fuese.”

LA PARTE DEMANDANTE:
Acompañó la representación judicial de los demandantes los siguientes instrumentos probatorios:
1. Promovió el mérito favorable de autos en todo lo que favorezca a misrepresentada. Respecto del cual se acoge la reiterada doctrina establecida por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual el “merito favorable de los autos” no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de la aplicación del principio de la comunidad de prueba o de adquisición que rige en el sistema probatorio venezolano, el cual debe ser aplicado por el juez de oficio, vale decir, sin necesidad de alegación de parte. Así se decide.

Vista la forma en que quedó trabada la litis, y las probanzas aportadas para demostrar las afirmaciones de las partes pasa este Tribunal a dictar su fallo, y para ello estima necesario hacer las siguientes Consideraciones:

Primer Considerando: Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: Que el contrato jurídicamente exista, que la obligación este incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir:

Que el contrato jurídicamente exista, este requisito hace referencia a la existencia jurídica. En este caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del contrato de opción de compra-venta, pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe, con esto está cumplido ese requisito.
2. En cuanto al incumplimiento, es uno de los requisitos más importantes que hace posible la resolución del contrato. Aunque el incumplimiento no está regulado de manera determinante por nuestro legislador, quien simplemente habla de “incumplimiento” sin indicar a qué tipo se refiere y lo entiende como no ejecución, o simplemente “inejecución” según el texto del artículo 1.167 del Código Civil que viene a ser el fundamento legal de la resolución del contrato en nuestra legislación. Para PUIG PEÑA, el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959). Para MADURO LUYANDO, por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas.
Nuestro Código Civil, no hace distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación respectiva, pero en este caso en análisis, en el contrato de compra venta, las partes acordaron que: “Es condición fundamental para el vendedor que para el 07-06-2011, se concluía los ciento cincuenta (150) días continuos pactado para realizar totalmente la negociación del bien inmueble ofertado en venta.

Promovio el Tirulo Supletorio con el objeto de demostrar la propiedad del local comercial que era el objeto de la resolucion de contrato, analizado como ha sido este Juzgado de conformidad con lo establecido en el articulo 509 del Codigo de Procedimiento Civil, no le otorga valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.

En la clausula Tercera del Documento que ratifica en su promocion de pruebas la parte demandante reza lo siguiente:” Es pacto expreso entre las partes, que si en el tiempo estipulado de Cinco (05) meses, a partir de la fecha en que sea autenticado este documento, el comprador no termina de cancelar el monto adeudado, el vendedor podra prescindir de este contrato y le devolvera al comprador solo el Treinta por ciento ( 30%) de lo pagado; en caso contrario, si el vendedor desiste de la venta antes de tiempo acordado, tendra que comunicarle por escrito con un mes de antelación a el comprador y solo le reintegrara a este el 50% de lo pagado”

Habida cuenta de ello, y dada la contradicción de la demanda formulada por el demandado, en el presente caso la litis se circunscribe a determinar si efectivamente existe el cumplimiento cabal de la parte demandante de los requisitos que les otorgare la Ley para que se llevase a cabo la venta del inmueble en cuestión, hecho éste que, de resultar demostrado, daría lugar al surgimiento de la obligación legal del último de entregarle las arras que se le fueron entregadas con ocasión al contrato en estudio mas el porcentaje pactado entre las parte como cláusula legal.

SEGUNDO CONSIDERANDO: El Dr. Luís Alberto Rodríguez en su Libro titulado comentarios sobre Contratos, nos indica lo siguiente: En lo referente a los gastos de la tradición de inmuebles actualmente rige lo siguiente:
Es importante recalcar que la razón fundamental de esta obligación del comprador es, precisamente que se trate de su título de propiedad; así como los gastos de tramitación que hay encargado para la presentación e instrucción del documento de venta”. (Luís Alberto Rodríguez, Comentarios Sobre: Contratos, tomo 6, Sección de Publicaciones, Caracas 2007).
Pero igualmente la Doctrina y Las Leyes estipulan las obligaciones del comprador al momento, en lo establecido en el artículo 1.527 del Código Civil:
“La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”
Con los autores antes citado quedo establecido la obligación de las partes contratantes para que se llevara a cabo la venta efectiva de un bien.
TERCER CONSIDERANDO: De las pruebas aportadas por la parte actora, no hubo medios de convicción alegada y probada que diera certeza a quien aquí decide que dio cumplimiento a su obligación como comprador, que no es otra cosa que el pago del precio pactado en la convención celebrada por las partes sujetas a este proceso.
De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que entre otras cosas establece:
“… en sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho al menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplicarle excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados…”
En concordancia con el articulo anteriormente trascrito establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora de la carga de la prueba, la parte que pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda haber sido liberado de dicha obligación debe por su parte probar el cumplimiento o el hecho extintivo de dicha obligación.

Por consiguiente, y ante el rechazo de la acción por parte de la demandada, correspondía a la parte actora la plena carga de la prueba respecto del hecho que da lugar al incumplimiento de la acción por parte del contrario y el cumplimiento suyo sobre gestión recaída en su nombre, que no es otro que la de hacer ver y demostrar que cumplió con el pago del dinero para la compra definitiva del inmueble objeto del contrato en discusión, haciendo con esto que se resuelva el contrato por falta de incumplimiento de la parte contraria. ASI SE ESTABLECE.

En la clausula Tercera del Documento que ratifica en su promocion de pruebas la parte demandante reza lo siguiente:” Es pacto expreso entre las partes, que si en el tiempo estipulado de Cinco (05) meses, a partir de la fecha en que sea autenticado este documento, el comprador no termina de cancelar el monto adeudado, el vendedor podra prescindir de este contrato y le devolvera al comprador solo el Treinta por ciento ( 30%) de lo pagado; en caso contrario, si el vendedor desiste de la venta antes de tiempo acordado, tendra que comunicarle por escrito con un mes de antelación a el comprador y solo le reintegrara a este el 50% de lo pagado”.

La cláusula tercera no fue cumplida por la compradora al dejar de cancelar los pagos que previamente se habían establecido y debió la vendedora pasar por escrito desistir de la venta y no consta en autos ningún escrito donde la vendedora tenga la intención de desistir de la venta, por lo tanto al no haber notificación alguna de parte de la vendedora la compradora fue quien incurrio en no pagar lo acordado en el documento que habían firmados por ante la notaria Publica Segunda en fecha 07 de Enero de 2011, por tal motivo este juzgador de conformidad con lo establecido en el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil fue quien incurrió en no cumplir con el pago de lo pautado y no se le da ningún valor probatorio a lo alegado por la ciudadana Yeluzmirla de la concepción Basanta al manifestar que que fue de forma verbal que le notifico la vendedora que no iba a vender. ASI SE DECIDE

Con respecto a al cheque que supuestamente entrego a la ciudadana Francisca Orlinda Perdomo, no consta en autos copias de cheque y menos aun solicitud mediante oficio de constatar la veracidad de dicho cheque, de conformidad con lo establecido en el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil no se le otorga ningún valor Probatorio a lo alegado y no probado por la demandante de autos. A SI SE DECIDE

De conformidad a los principios consagrados en la articulación anteriormente trascrita, se puede evidencia que la parte actora no demostró el cumplimiento de su obligación, es decir el pago de del monto establecido en el contrato de Opción a Compra de un local comercial.

En este sentido se pronunció la entonces Sala Civil, de la entonces Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 7 de agosto de 1980, en la que expresa:
“…en la recurrida aparece que el vendedor fue demandado para que diera cumplimiento a esa obligación y no se desprende del fallo que hubiera alegado que había hecho todo lo posible a ese fin y hubiera comparecido a la Oficina de Registro competente para el otorgamiento del documento.

Considera en consecuencia, esta Sala, ateniéndose estrictamente a los hechos establecidos en la propia sentencia recurrida, que es este caso se hizo una incorrecta aplicación del mencionado artículo 1167 del Código Civil, porque aunque es verdad que el incumplimiento de la obligación de una de las partes, da lugar, en el contrato bilateral, a la resolución del mismo, ello naturalmente solo es procedente cuando la parte que demanda la resolución ha cumplido o está dispuesta a cumplir con su obligación. O sea, aplicando la anterior doctrina al caso de autos, no era procedente la resolución del contrato por falta de pago del saldo del precio de la venta, si el vendedor no demostró en el proceso que cumplió con su obligación principal de otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad, o por lo menos que hizo todo lo posible de su parte para que el otorgamiento del documento se llevara a cabo” (Jurisprudencia Ramírez y Garay,. Tomo LXX 1980. 516-80, páginas 501 a 503).

De todo lo anteriormente indicado, en cuanto a lo que establece la norma, la jurisprudencia, y la doctrina es claro que no existe en autos elemento alguno que permita derivar el supuesto cumplimiento de la parte actora de haber pagado la totalidad de la negociación del contrato celebrado de Opción a Compra de un local comercial, en la que fundamenta la actora su acción de resolución al cumplir estos cabalmente con su obligación como compradora, de manera pues, que ante la ausencia de prueba respecto de la causal invocada como fundamento para la solicitud de Resolución de Contrato de Compra-Venta, resulta forzoso para este Juzgador concluir que no existe por falta de actividad probatoria de la parte actora, el cumplimiento de la obligación por parte de la accionante, y por consiguiente la acción incoada no puede prosperar, como en efecto será declarado en la dispositiva del fallo. ASI SE DECIDE.

D E C I S I O N

En virtud de las consideraciones anteriores, este Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA incoada por la ciudadana YELUZMIRLA DE LA CONCEPCIÓN BASANTA contra la ciudadana FRANCISCA ORLINDA PERDOMO RIVAS ambas plenamente identificadas en autos y, consecuencialmente, condena a la parte perdidosa, a pagar a favor del demandante de autos.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en COSTAS a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente litis.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso establecido, se ordena notificar a las partes mediante boleta, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del tribunal.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los dos días del mes de julio de dos mil doce.- Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-
El Juez provisorio,

Abg. Orlando Torres Abache.
El Secretario Temp,

Jose Ricardo Velásquez