TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, tres de febrero de dos mil doce
201º y 152º

ASUNTO: KP02-R-2011-001281

DEMANDANTES: RAUL DE LA CRUZ GUTIERREZ VERDE y YOLIMAR AUXILIADORA MELENDEZ DE GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.345.054 y 12.942.363, respectivamente, domiciliados en este municipio.

APODERADO: JESÚS ALFREDO VILLANUEVA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 58.939, de este domicilio.

DEMANDADOS: MARÍA DOLORES ALZA GARCIA y JORGE JOSE RAFAEL AREVALO POWER, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.118.749 y 2.953.606, respectivamente, ambos domiciliados en el Municipio Palavecino, estado Lara.

APODERADA: MILAGROS JOSEFINA MEDINA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 92.488, domiciliada en esta ciudad.

SENTENCIA: 11-1859 (KP02-R-2011-001281)

MOTIVO: DEFINITIVA

JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA.

Se inició la presente causa por demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, interpuesta en fecha 17 de diciembre de 2009, por el abogado Jesús Alfredo Villanueva, actuando como apoderado judicial de los ciudadanos Raúl de la Cruz Gutiérrez y Yolimar Auxiliadora Meléndez de Gutiérrez, contra los ciudadanos María Dolores Alza García y Jorge José Rafael Arévalo Power, con fundamento a lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.206 del Código Civil (fs. 01 al 03 y anexos del folio 04 al 19).

Por auto de fecha 11 de enero de 2010, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada (f. 21).

Mediante escrito de fecha 22 de febrero de 2010, el abogado Jesús Alfredo Villanueva, solicitó se decretara medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, sobre un inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nº C1-16, ubicada en la calle 1 de la urbanización Los Yabos, en la vía Zanjón Colorado y Piedad, I Etapa, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del estado Lara, lo cual fue acordado mediante auto dictado en fecha 24 de febrero de 2010 (fs. 28 y 29).

En fecha 12 de agosto de 2010, los ciudadanos María Dolores Alza García y Jorge José Rafael Arévalo Power, debidamente asistidos por la abogada Milagros Josefina Medina, consignaron escrito de contestación a la demanda (fs. 64 al 66).

Mediante escrito de fecha 23 de septiembre de 2010, la abogada Milagros Medina, apoderada judicial de la parte demandada, promovió sus respectivas pruebas, en el cual solicitó se oficiara al Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara, a los fines de que informara si recibió algún documento de compra venta, con constitución de hipoteca, que corresponda al inmueble objeto del presente juicio (f. 75); del mismo modo en fecha 04 de octubre de 2010, consignó otros documentos como medios probatorios (fs. 78 al 83), por su parte, el apoderado judicial de la parte actora en fecha 11 de octubre de 2010, consignó su respectivo escrito de pruebas el cual corre inserto en el folio 88 y anexo al folio 89, ambos escritos fueron agregados al expediente mediante auto dictado en fecha 13 de octubre de 2010 (f. 86).

Por auto dictado en fecha 21 de octubre de 2010, se admitieron las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte actora, a excepción de la promovida en el capítulo IV, por ser ilegal su promoción (f. 90), contra el mencionado auto, el abogado Jesús Alfredo Villanueva, ejerció en fecha 29 de octubre de 2010, el respectivo recurso de apelación (f. 95), el cual fue admitido en un solo efecto mediante auto dictado en fecha 03 de noviembre de 2010 (f. 96), recurso que fue declarado con lugar, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 26 de enero de 2011 (fs. 127 al 130).

Mediante auto dictado en fecha 21 de marzo de 2011, se repuso la causa al estado de admitir las pruebas de ambas partes (f. 134), y en fecha 29 de marzo de 2011, se dictó auto de admisión de pruebas (f. 138).

Por auto dictado en fecha 31 de mayo de 2011, se fijó oportunidad para que ambas partes consignaran su respectivo escrito de informe (f. 141), los cuales fueron consignados en fecha 21 de junio de 2011, por el apoderado judicial de la parte actora y posteriormente, en fecha 22 de junio de 2011, por la apoderada judicial de la parte demandada, ambos escritos corren insertos desde los folios 145 al 149.

En fecha 22 de septiembre de 2011, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró consumado el convenimiento realizado por la parte demandada en el presente juicio de cumplimiento de contrato y en consecuencia ordenó a la parte demandada, protocolizar el documento definitivo de compra venta del inmueble, constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nº C1-16, ubicada en la calle 1 de la urbanización Los Yabos, en la vía zanjón colorado y Piedad, I Etapa, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del estado Lara, previo el pago de la parte actora, de la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000,00), el cual resulta de la sustracción de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00), que ya recibieron por concepto de arras, imputables al precio de venta convenido entre ellas, la cual fue pactada en la cantidad de trescientos veinte mil bolívares (Bs.320.000,00), se condenó en costas a la parte demandada (fs. 151 al 159). La abogada Milagros Josefina Medina, solicitó en fecha 23 de septiembre de 2011, aclaratoria de la sentencia (f. 160), la cual fue declarada improcedente en fecha 27 de septiembre de 2011 (fs. 161 al 164).

En fecha 04 de octubre de 2011, la abogada Milagros Josefina Medina, actuando como apoderada judicial de la parte demanda, ejerció el respectivo recurso de apelación (f. 165), el cual fue admitido en ambos efectos, mediante auto dictado en fecha 06 de octubre de 2011 (f. 166), en el que se ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D., a los fines de su distribución entre los juzgado superiores (f. 166).

En fecha 14 de octubre de 2011, se recibió el expediente en este juzgado superior y se le dio entrada, de igual forma se fijó oportunidad para presentar los informes, observaciones y lapso para dictar sentencia (f. 171). Por auto dictado en fecha 11 de noviembre de 2011, se dejó constancia de que ninguna de las partes consignó su respectivo escrito de informe (f. 172). Por auto de fecha 24 de enero de 2011, se difirió la publicación de la sentencia para dentro de los diez días calendario siguiente (f. 173).

Llegada la oportunidad para sentenciar este tribunal lo hace previas las siguientes consideraciones:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto en fecha 04 de octubre de 2011, por la abogada Milagros Josefina Medina, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de septiembre de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró consumado el convenimiento realizado por la parte demandada; ordenó protocolizar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del contrato, y en consecuencia condenó en costas a la parte demandada.

Consta a las actas procesales que el abogado Jesús Alfredo Villanueva, en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos Raúl de la Cruz Gutiérrez Verde y Yolimar Auxiliadora Meléndez de Gutiérrez, alegó en su escrito libelar, que mediante documento privado de fecha 20 de junio de 2009, sus representados celebraron con los ciudadanos María Dolores Alza García y Jorge José Rafael Arévalo Power, un contrato de opción a compra-venta, sobre un inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nº C1-16, ubicada en la calle 1 de la Urbanización Los Yabos, en la vía Zanjón Colorado y Piedad, I etapa, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del estado Lara; que se estableció en sus cláusulas que el término de la opción de compra-venta era de noventa (90) días, más una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la fecha de autenticación del referido contrato; que el precio definitivo de la venta del inmueble era por la cantidad de trescientos veinte mil bolívares (Bs. 320.000,00); que se estableció como cláusula penal, que una vez cumplido el término de la promesa bilateral de compra-venta, si por razones imputables a los optantes compradores no se llevase a cabo el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, o si los mismos desistieren de la negociación, pagarían a los vendedores la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), como indemnización de daños y perjuicios, sin que para ello debiera probar tales daños, monto éste imputable a la cantidad dada en opción; que de igual forma se estableció que si la operación definitiva de compra-venta, no se llegara a efectuar por razones imputables a los vendedores, éstos deberían restituir a los optantes compradores el monto recibido en el documento, es decir, la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00), sin que para ello debiera probar tales daños, dándose así por resuelta la operación; que la opción a compra-venta estaba sometida a una condición, cual era la obtención de un crédito hipotecario en un plazo de noventa (90) días continuos con una prórroga de treinta (30) días, es decir, ciento veinte días (120) días; que el Banco Mercantil expidió una constancia de que el crédito fue aprobado en fecha 09 de octubre de 2009, es decir antes de que expirara el plazo establecido en la opción a compra venta, 18 de octubre de 2009.

Señaló que informados los optantes vendedores de la aprobación del crédito, éstos se rehusaron a protocolizar la venta y ofrecieron restituir a sus representados la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), recibidos en forma de arras, y concertaron celebrar un contrato de arrendamiento que tenía por objeto el inmueble de opción; que ante la actitud inusual de los optantes vendedores y la certidumbre de haberse perfeccionado la prestación de dar por los efectos del consentimiento expresado por ambas partes, en el documento de opción, y en virtud de estar disfrutando del inmueble, considerando que es un abuso del derecho, por parte de los propietarios del inmueble al negarse a protocolizar la venta y al expresar que el único derecho de mis representados, era de percibir la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), al momento de desocupar el inmueble en cuestión, fue que procedieron a demandar a los ciudadanos María Dolores Alza García y Jorge José Rafael Arévalo Power, a los fines de que convengan, o en su defecto sean condenados a protocolizar el documento definitivo de venta, previo el pago del precio convenido, así como al pago de las costas y costos e indemnizar los daños y perjuicios que pudieran causarse por la tardanza en la protocolización del documento si se llegara a perder el crédito concedido. Fundamentaron su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.206 del Código Civil.

Por su parte, los ciudadanos María Dolores Alza García y Jorge José Rafael Arévalo Power, debidamente asistidos de abogado, en su escrito de contestación a la demanda, convinieron que en fecha 20 de junio de 2009, celebraron un contrato de opción a compra-venta con los demandantes, luego de haber firmado con anterioridad un contrato de arrendamiento por un período de diez (10) meses, el cual venció en fecha 28 de septiembre de 2009, adicionalmente a la prórroga legal que otorga la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, tiempo en el cual los demandantes tramitarían un crédito bancario que les permitiría cumplir con el compromiso de comprar el bien objeto de la presente controversia; que durante el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, que se manejaría de forma paralela la opción a compra, estuvieron en contacto permanente a fin de facilitarle cualquier documento que se requiriera tanto para el crédito como para la protocolización, pero que desconocen las razones por las cuales los actores se desaparecieron aproximadamente por un mes y medio antes del vencimiento de la opción, y que la última conversación que sostuvieron fue sobre el pago de los cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) de diferencia, el cual cancelarían con dinero de su propio peculio el mismo día de la protocolización, y que luego de esa conversación no dieron más signos de vida, ni por teléfono, ni de manera personal, lo cual originó gran preocupación, ya que en numerosas oportunidades acudieron al inmueble, sin obtener un resultado positivo, ya que según lo expresado por los vecinos, éstos llegaban a la vivienda, después de las 12 de la noche y se iban a las 5 de la mañana; que en lo atinente a no cumplir con su obligación como vendedores, no debía ser motivo de discusión, ya que en ningún momento se han negado a firmar la venta del bien, por el contrario han tenido tan buena fe de vender, que incluso todos los requisitos solicitados para armar el expediente de crédito fueron suministrados con la celeridad requerida de forma diligente por su persona ante el operador financiero de Central Banco Universal, conjuntamente con el Banavith, a los fines de solicitar el borrador de liberación de hipoteca y cálculo de devolución del subsidio a estas instituciones que poseen el derecho de hipoteca de primer grado, que pesa sobre el inmueble objeto de litigio.

Negaron y rechazaron de forma rotunda, la aseveración de los demandantes de negarse a vender, ya que hasta la fecha no han recibido telegrama de notificación de firma y oferta real de pago, figuras establecidas en nuestro ordenamiento jurídico, así como tampoco han recibido algún escrito o alguna llamada telefónica, que le informara sobre el estatus de la negociación y que hasta la fecha no existe tal escrito; que en cuanto a lo señalado por los actores en el libelo de la demanda, específicamente lo referente al enriquecimiento, el inmueble fue comprado en unas condiciones físicas que no son las mismas que tiene hoy en día, ya que el mismo fue remodelado con el dinero proveniente de su trabajo y ahorro, por lo que no existe enriquecimiento, sino que más bien el inmueble se revaloró en razón de lo construido; que en cuanto al alquiler, el mismo fue un valor convenido entre las partes, y que fue aceptado por los actores de forma voluntaria; que en cuanto a los documentos consignados por los actores para demostrar que el crédito les fue aprobado, observan que el perfeccionamiento del crédito estaba sujeto al resultado del estudio que presentara el departamento legal del banco, por lo que existe una condición suspensiva para la entrega del crédito, lo cual demuestra que a dos meses de vencida la opción los actores no estaban en condiciones de protocolizar la negociación de compra venta; que por cuanto negaron no estar de acuerdo en vender el bien objeto del contrato, solicitaron se conmine a los demandantes a pagar lo convenido de conformidad con la obligación establecida en la opción de compra venta, y en caso contrario a indemnizarlos por daños y perjuicios según lo establecido en la cláusula quinta del contrato; que los demandantes intentaron cuatro pretensiones, la primera de ellas era la protocolización de la venta de conformidad con la opción, la cual ni niegan ni rechazan, sino que convienen previo pago del monto previamente establecido y previa la liquidación de las obligaciones contraídas con terceros, es decir con Banco Central hoy Bicentenario y Banavih; que la tercera pretensión no tiene cabida, por cuanto los actores no demostraron el perjuicio que aseguraron tener, aunado a que el mismo se ampara en la cláusula quinta o cláusula penal del contrato de opción a compra venta, que opera cuando una de las partes no cumpliera con los compromisos implícitos establecidos de forma expresa en el contrato, pero que, en el caso de autos, los actores ni demostraron el cumplimiento de su obligación, ni tampoco demostraron que los promitentes vendedores se hayan negado a protocolizar el documento de compra venta, razón por la cual solicitan que la presente demanda sea desestimada y se condene en costas a los accionantes de no poder cumplir con su obligación de pagar lo acordado.

Establecido lo anterior se observa que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil. Por su parte, el artículo 1.167 eiusdem establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En el caso de autos, ambas partes aceptaron haber celebrado un contrato de opción de compra-venta en fecha 20 de junio de 2009, sobre un inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nº C1-16, ubicada en la calle 1 de la Urbanización Los Yabos, en la vía Zanjón Colorado y Piedad, I etapa, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del estado Lara, así como también aceptaron el precio y las condiciones de pago. La parte demandada convino en la acción en lo que respecta a al otorgamiento del documento de propiedad del inmueble, previo pago del precio, pero rechazó que se haya negado a cumplir con la tradición legal, y que por el contrario, el incumplimiento fue de los actores, por cuanto a la fecha no habían recibido un telegrama de notificación de la firma o de la oferta real de pago, así como tampoco han recibido algún escrito o alguna llamada telefónica, que le informara sobre el estatus de la negociación. Así mismo constituye un hecho controvertido la procedencia de los daños y perjuicios reclamados.

Establecidos los términos en los que quedó planteada la presente controversia, se observa que la parte actora promovió como anexos al libelo de la demanda, las siguientes pruebas: contrato privado suscrito entre los ciudadanos María Dolores Alza García y Jorge José Rafael Arévalo Power, en su condición de vendedores y los ciudadanos Raúl de la Cruz Gutierre Verde y Yolimar Auxiliadora Meléndez de Gutiérrez (f. 7), el cual al haber sido aceptado por ambas partes, se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil; comunicación enviada en fecha 15 de diciembre de 2009, por el Banco Mercantil Banco Universal, al ciudadano Raúl de la Cruz Gutiérrez Verde, a los fines de informar que le fue aprobada la solicitud de crédito hipotecario, con fecha 06 de octubre de 2009, por un monto de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00) (f. 8), el cual se desecha del presente procedimiento, por cuanto no se cumplió con la formalidad establecida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con vigencia desde el 28 de noviembre de 2008, hasta el día 28 de septiembre de 2009, es decir por diez (10) meses (f. 9 y 10), el cual se aprecia, por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte contraria; copia simple del documento de propiedad constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nº C1-16, ubicada en la calle 1 de la Urbanización Los Yabos, en la vía zanjón colorado y Piedad, I Etapa, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del estado Lara, el cual quedó protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara, en fecha 17 de noviembre de 2005, bajo el Nº 28, folio 01 al 07, protocolo primero, tomo décimo cuarto, cuarto trimestre del año 2005 (fs. 11 al 19). Dicho documento se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Dentro de la oportunidad probatoria ratificó las pruebas consignadas junto con el libelo de la demanda, así mismo consignó telegrama emitido en fecha 25 de marzo de 2010, por parte de los demandados, dirigido al ciudadano Raúl de la Cruz Gutiérrez, en el cual le notifica la culminación de la prórroga legal del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes. La anterior prueba fue consignada con la finalidad de demostrar la no disposición de materializar la venta por parte de los aquí demandados, razón por la cual se desecha del procedimiento, en razón de que la misma es inconducente para demostrar tal hecho y así se declara.

Por su parte, la abogada Milagros Josefina Medina, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, en fecha 23 de septiembre de 2009, consignó escrito mediante el cual solicitó al tribunal que se oficiara al Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino, a los fines de que emitiera constancia sobre la recepción de algún documento de compra-venta, con constitución de hipoteca que corresponda al inmueble objeto del contrato de opción a compra (f. 75); en fecha 05 de mayo de 2011, se agregó a los autos oficio Nº 40-2011, emanado del Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, informando a este despacho que en su sistema registral, no fue presentado documento de compra-venta sobre el inmueble identificado (f. 140). Mediante diligencia de fecha 04 de octubre de 2010, la precitada abogada, consignó acuse de recibo debidamente firmado por el ciudadano Raúl de la Cruz Gutiérrez Verde, a los fines de demostrar, que en fecha 24 de septiembre de 2009, los propietarios del inmueble suministraron al referido ciudadano los documentos esenciales para la liquidación de la hipoteca, tales como original del reintegro del subsidio habitacional y copia del borrador de la liberación de la hipoteca (fs. 79 al 83).

Asimismo se observa, que el tribunal de la primera instancia una vez analizado tanto el escrito libelar, el escrito de contestación a la demanda, así como es acervo probatorio, en fecha 22 de septiembre de 2011, dictó sentencia definitiva, mediante la cual declaró consumado el convenimiento realizado por la parte demandada en el escrito de contestación, y en consecuencia ordenó a la parte demandada a protocolizar el documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nº C1-16, ubicada en la calle 1 de la urbanización Los Yabos, en la vía zanjón colorado y Piedad, I Etapa, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del estado Lara, previo el pago de la parte actora, de la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000,00), el cual resultó de la sustracción de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), recibidos por concepto de arras, imputables al precio de venta convenido entre ellas, la cual fue pactada en la cantidad de trescientos veinte mil bolívares (Bs.320.000,00), y condenó en costas a la parte demandada.

En fecha 23 de septiembre de 2011, la abogada Milagros Josefina Medina, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito mediante el cual solicitó aclaratoria de la sentencia dictada en fecha 22 de septiembre de 2011, en los siguientes términos:

“PRIMERO: En la decisión expuesta por este juzgador se declara CONSUMADO el convenimiento que hacen mis representados en la contestación de la demanda, en cuanto a su disposición de cumplir con el contrato, pero no se tomo (sic) en cuenta el hecho de que el mismo, se encuentra vencido, lo cual lleva como consecuencia la aplicación de una cláusula penal establecida de forma expresa en el mismo contrato.
SEGUNDO: En razón de la declaratoria inicial que hace este tribunal se ordena a mis representados a protocolizar el documento definitivo de venta, que versa sobre el bien motivo de esta controversia, sin embargo y a pesar de que los demandantes piden en el primer aparte de su petitorio protocolizar el documento definitivo previo el pago del precio, no se le ordena al demandante consignar el cheque o el dinero de dicho pago, como paso previo para ordenar la protocolización respectiva.
TERCERO: Por otra parte y en base de la decisión de este juzgador tampoco se establece ¿Cómo pagar el precio?, el demandante, ni mucho menos en ¿Cuánto tiempo?, debe pagarlo, lo que deja esta decisión como una condición indeterminada que no favorece el fallo de este tribunal y crea una situación perjudicial para mis representados quienes quedan sujetos indeterminadamente al cumplimiento.
CUARTO: En esta decisión tampoco se establece cuales serán los efectos del incumplimiento por parte de los demandantes, ya que depende de estos el que mis representados puedan cumplir el suyo y no es la responsabilidad ni tienen la potestad mis representados, de la aprobación o no, de créditos en ninguna Institución Financiera.
QUINTO: Finalmente mis representados fueron condenados a las costas de este proceso, muy a pesar de no haberse condenado por daños y perjuicios, además de haber mostrado que no existía oposición a la negociación lo que desaparece lo alegado como hecho controvertido, además haber cumplido con todos los recaudos exigidos por los demandantes para la respectiva protocolización, trámite final que corresponde a todo comprador, pero que los demandantes no demostraron haber cumplido y menos haberse excusado de su cumplimiento, hecho este bien importante, si se toma en cuenta lo que establece (sic) artículo 531 del Código de Procedimiento Civil el cual se menciona y fue transcrito (sic) textualmente en la contestación de la demanda”.

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 27 de septiembre de 2011, dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró improcedente la aclaratoria solicitada (fs. 161 al 164).

Ahora bien, conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, los jueces deberán atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

En el caso de autos y conforme a lo expuesto en el escrito de contestación a la demanda y en la solicitud de la aclaratoria, el agravio de la decisión pronunciada en primera instancia viene dado, no en razón de haberse declarado consumado el convenimiento y la orden de protocolizar el inmueble, sino los efectos que el mismo acarrea para ambas partes, en cuanto a las obligaciones de pago, el lapso para su cumplimiento y las sanciones del incumplimiento, lo cual constituye en consecuencia, el objeto del presente recurso y así se declara.

Establecido lo anterior, la apoderada judicial de la parte demandada, abogada Milagros Josefina Medina, en su escrito de solicitud de aclaratoria, señaló que si bien el juzgador de instancia declaró consumado el convenimiento realizado por sus representados en la contestación de la demanda, el mismo no tomó en cuenta el hecho de que el mismo se encontraba vencido, lo cual lleva como consecuencia –a su decir- la aplicación de una cláusula penal establecida de forma expresa en el mismo contrato. Esta juzgadora al respecto se pronuncia de la manera siguiente:

En el contrato de opción a compra-venta, se estableció en sus cláusulas

“SEGUNDA: El término de esta Opción de Compra-venta es de NOVENTA (90) días más una prórroga de TREINTA (30) días que serán contados a partir de la fecha de autenticación de éste documento (…) QUINTA: Las partes establecen como CLÁUSULA PENAL: Cumplido el término de la presente promesa bilateral de compra venta, si por razones imputables a LOS OPTANTES COMPRADORES, no se llevase a cabo el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, o si el mismo desistiera de la negociación pagará a LOS VENDEDORES, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), como indemnización por daños y perjuicios. Sin que para ello deba probar tales daños, monto este imputable de la cantidad dada en opción. Si la operación definitiva de compra venta no se llegara a efectuar por razones imputables a LOS VENDEDORES, estos deberán restituir a LOS OPTANTES COMPRADORES, el monto recibido con este documento, es decir CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,oo) sin que para ello deba probar tales daños, Dándose (sic) así por resuelta la presente operación…”.

Respecto a lo anterior observa esta juzgadora que, conforme a lo acordado en el contrato de opción a compra venta, los optantes compradores, ciudadanos Raúl de la Cruz Gutiérrez Verde y Yolimar Auxiliadora Meléndez de Gutiérrez, se comprometieron a pagar la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (bs. 240.000,00), por concepto de saldo del precio total del inmueble objeto del contrato, dentro del lapso de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de autenticación del documento, y antes de la protocolización del inmueble, a través del otorgamiento de un crédito que gestionarían ante una institución financiera.

Ahora bien, los demandados en su escrito de contestación a la demanda, solicitaron se “(…) conmine a los demandantes a pagar lo convenido de conformidad con la obligación establecida en la opción de compra venta, y en caso contrario a indemnizarnos por daños y perjuicios según cláusula quinta del contrato”.

En atención a lo antes indicado, quien juzga considera que, conforme a lo solicitado, al ordenarse la ejecución del contrato de compra venta, no es procedente la aplicación de la cláusula penal y así se decide.

En lo que respecta a los particulares segundo y tercero de la aclaratoria, se observa que la recurrida en lo que respecta al pago del precio estableció lo siguiente:

“En consecuencia, se ordena a la parte demandada perdidosa protocolizar el documento definitivo de compra venta del inmueble (…..), previo el pago de la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (280.00,00 Bs.), la cual resulta de la sustracción de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00 Bs.) que ya recibieron por concepto de arras, imputables al precio de venta convenido entre ellas que asciende a la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (320.000,00 Bs.)”.
De lo antes indicado se observa que, tal como fue solicitado en la aclaratoria, la recurrida no estableció que dicha cantidad debía ser depositada de forma previa, a la protocolización del documento definitivo, en dinero en efectivo y en la sede del tribunal, así como tampoco en cuanto tiempo, todo lo cual hace indeterminado el cumplimiento de la obligación de ambas partes. En consecuencia, quien juzga considera procedente la aclaratoria en lo que respecta a los particulares segundo y tercero, en el entendido que, en el dispositivo del fallo se condenará a los optantes compradores a depositar el saldo del precio en cheque de gerencia, girado a nombre de los optantes vendedores, dentro de los treinta (30) días siguientes al auto que declare firme la sentencia definitiva, y así se decide.

En lo que respecta al particular cuarto, quien juzga considera que, tal como fue alegado la recurrida no estableció los efectos del incumplimiento por parte de los demandantes y de los demandados, más aun si el cumplimiento de éstos últimos está sujeto al cumplimiento previo de los primeros. En consecuencia quien juzga considera que, una vez vencido el lapso de treinta (30) días siguientes al auto que declare firme la sentencia definitiva, sin que los optantes compradores hayan pagado la cantidad indicada supra, estos deberán restituir a los vendedores, libre de personas y bienes el inmueble objeto del contrato, y perderán el dinero entregado por inicial en el documento de opción a compra venta de fecha 20 de junio de 2009. Así mismo, una vez vencido el lapso de treinta (30) días siguientes al depósito del dinero, sin que los optantes vendedores protocolicen el documento definitivo de venta, la presente sentencia producirá los efectos del contrato de compra venta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente, en el particular quinto los demandados solicitaron se aclarara la sentencia en lo que respecta a la condenatoria en costas procesales, por cuanto a pesar de no haberse declarado procedente la pretensión por daños y perjuicios, y de haber mostrado que no existía oposición a la negociación, la recurrida condenó a su representada al pago de los daños y perjuicios. En este sentido observa esta juzgadora que el actor solicitó en su libelo de demanda se condenara a los demandados a lo siguiente:

“PRIMERO: A protocolizar el documento definitivo de venta, previo el pago del precio convenido entre las partes.
SEGUNDO: Al pago de las costas y costos del proceso.
TERCERO: A indemnizar los daños y perjuicios que pudieran causarse por la tardanza en la protocolización del documento, si se llega a perder el crédito concedido a sus mandantes”.

Por su parte la recurrida en su decisión declaró.

“CONSUMADO el convenimiento realizado por la parte demandada en la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos RAUL DE LA CRUZ GUTIERREZ VERDE y YOLIMAR AUXILIADORA MELENDEZ DE GUTIERREZ contra los ciudadanos MARIA DOLORES ALZA GARCIA Y JORGE JOSE RAFAEL AREVALO POWER, ya identificados.

En consecuencia, se ordena a la parte demandada perdidosa protocolizar el documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nº C1-16, ubicada en la calle 1 de la Urbanización Los Yabos, en la vía zanjón colorado y Piedad, I Etapa, Parroquia José Gregorio Bastidas, en Jurisdicción del Municipio Palavecino, Cabudare, Estado Lara, previo el pago de la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIAVRES (280.000,OO Bs.), la cual resulta de la sustracción de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,oo Bs.) que ya recibieron por concepto de arras, imputables al precio de venta convenido entre ellas que asciende a la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (320.000,oo Bs.).

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 282 del Código de Procedimiento Civil”.

El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil establece que: “A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se la condenará al pago de las costas”. Conforme a la norma antes citada, la condenatoria en costas presupone el vencimiento total de la contienda.

En el caso de autos, el actor reclamó por vía principal el cumplimiento del contrato de opción a compra venta y el pago de los daños y perjuicios que pudieran causar la tardanza en la protocolización del documento, si se llegare a perder el crédito concedido, y la recurrida ordenó la protocolización del documento por efectos del convenimiento efectuado por los demandados, y desestimó la pretensión por indemnización de daños y perjuicios, dado que no constaban los mismos, lo cual acarrea que no haya vencimiento total, y por consiguiente a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no es procedente la condenatoria en costas procesales y así se declara.

DECISIÓN

En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 04 de octubre de 2011, por la abogada Milagros Josefina Medina, actuando como apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de septiembre de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Se declara CONSUMADO EL CONVENIMIENTO PARCIAL celebrado por la parte demandada, en lo que respecta a la pretensión por cumplimiento de contrato de opción a compra venta. Se DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, interpuesta por los ciudadanos Raúl de la Cruz Gutiérrez Verde y Yolimar Auxiliadora Meléndez de Gutiérrez, contra los ciudadanos María Dolores Alza García y Jorge José Rafael Arévalo Power, supra identificados. En consecuencia, se condena a los ciudadanos RAÚL DE LA CRUZ GUTIÉRREZ VERDE Y YOLIMAR AUXILIADORA MELÉNDEZ DE GUTIÉRREZ, a cancelar previamente a la protocolización la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00), por concepto de pago del remanente del precio estipulado en el contrato de opción de compra venta, la cual deberá ser depositadas en cheque de gerencia a nombre de los vendedores, ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a que se declare firme la sentencia definitiva. Se condena a los ciudadanos MARÍA DOLORES ALZA GARCÍA Y JORGE JOSÉ RAFAEL ARÉVALO POWER, A PROTOCOLIZAR EL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA DEL INMUEBLE constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nº C1-16, ubicada en la calle 1 de la urbanización Los Yabos, en la vía zanjón colorado y Piedad, I Etapa, en jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, del estado Lara, alinderada de la siguiente manera: dieciocho metros (18 mts), con la Avenida Colorado; Sur: en dieciocho metros (18 mts) con la parcela Nº C-1-15; Este: En siete metros con ochocientos setenta y cinco milímetros (7,875 mts) con la Calle uno que es su frente; y Oeste: En siete metros con ochocientos setenta y cinco milímetros (7,875 mts), con la parcela Nº C2-22, el cual le pertenece a los ciudadanos María Dolores Alza García y Jorge José Rafael Arévalo Power, conforme consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Palavecino del estado Lara, en fecha 17 de noviembre de 2005, bajo el Nº 28, folios 1 al 7, protocolo primero, tomo 14, dentro de los treinta (30) días siguientes contados a partir de que los compradores depositen el cheque de gerencia en la sede del tribunal de la causa.

Si vencido el lapso de treinta (30) días siguientes sin que los optantes compradores hayan pagado las cantidades indicadas supra, los ciudadanos Raúl de la Cruz Gutiérrez Verde y Yolimar Auxiliadora Meléndez de Gutiérrez, deberán restituir a los vendedores, libre de personas y bienes el inmueble objeto del contrato, y perderán el dinero entregado por inicial en el documento de opción a compra venta de fecha 20 de junio de 2009. Si vencido el lapso de treinta (30) días siguientes al depósito del dinero, sin que los optantes vendedores protocolicen el documento definitivo de venta, la presente sentencia producirá los efectos del contrato de compra venta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así REVOCADA PARCIALMENTE la sentencia dictada en fecha 22 de septiembre de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

No hay condenatoria en costas, en razón de no haber vencimiento total, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas del recurso en razón de haberse declarado con lugar.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los tres (03) días del mes de febrero del año dos mil doce.

Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez Titular,

Dra. María Elena Cruz Faria El Secretario Titular,

Abg. Juan Carlos Gallardo G.
En igual fecha y siendo las 3:20 p.m. se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario Titular,

Abg. Juan Carlos Gallardo G.