REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, doce de abril de dos mil doce 200º y 153º ASUNTO : KP02-V-2010-2588 DEMANDANTE SOCIEDAD MERCANTIL CASA BLANCA C.A, domiciliada en esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara. ABOGADO DE LA DEMANDANTE: Loreana Prado Segura, abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 153.115, de este domicilio. DEMANDADO EDDY GARCIA DE CARDENAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 8.098.225 y de este domicilio. APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO NELSON ALAIN CUEVAS TRUJILLO, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el número 48.323, de este domicilio. MOTIVO SENTENCIA INTERLOCUTORIA EN JUICIO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO. En fecha 09/03/2012 el apoderado judicial de la parte demandante alegó incumplimiento por la demandada en torno al pago de la transacción acordada en fecha 14/07/2010 y homologada en fecha 15/07/2010. Por tal razón, el Tribunal en fecha 19/03/2012 ordenó la apertura de la incidencia prevista en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 26/03/2012 se dio por notificada la demandada e inmediatamente hizo oposición a la incidencia. El artículo 607 del Código de Procedimiento Civil establece: Artículo 607.- Si por resistencia de una parte a alguna medida legal del Juez, por abuso de algún funcionario, o por alguna necesidad del procedimiento, una de las partes reclamare alguna providencia, el Juez ordenará en el mismo día que la otra parte conteste en el siguiente, y hágalo ésta o no, resolverá a más tardar dentro del tercer día, lo que considere justo; a menos que haya necesidad de esclarecer algún hecho, caso en el cual abrirá una articulación por ocho días sin término de distancia. Al examinar la norma y compararla con el supuesto de autos, el Tribunal verifica que la apertura a la articulación probatoria no tiene razón. La razón es que el objeto de la incidencia se sustenta en la transacción judicial celebrada y homologada por este Despacho, por lo tanto, el incumplimiento denunciado sólo puede enmarcarse dentro de las condiciones suscritas y no por argumentos ajenos a estas, por lo tanto, estando dentro del lapso procesal previsto quien juzga procede a decidir en base a las siguientes consideraciones: Asegura el demandante que en la transacción la demandada se comprometió a cancelar un remanente dentro de los noventa días siguientes a la notificación que se le hiciera sobre la firma del documento definitivo, oportunidad en la cual se le deberían proveer los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo. Por su parte, la demandada asegura que al actor no le basta con alegar que incumplió sino que debió demostrar haber terminado de construir la obra, que la presente se trata de un contrato de venta perfeccionado y que debería traerse a su esposo por tratarse de la afectación del patrimonio de la comunidad conyugal. CONCLUSIONES Lo primero que advierte el Tribunal es que por un auto de mera sustanciación en fecha 23/11/2010 se ordeno el archivo del expediente, tal actuación se debió en forma exclusiva a la petición de la parte actora quien había cumplido en principio la transacción, no obstante, verifica el Tribunal que en modo alguno puede tomarse esa actuación como una decisión ya que nunca prejuzgó sobre el fondo de las obligaciones asumidas. En consecuencia, una vez que la parte actora alega el incumplimiento de la demandada era menester de quien suscribe ordenar la apertura de la incidencia, previa notificación de la accionada, para proceder así a verificar si existe cumplimiento o no a la transacción judicial celebrada entre las partes y que constituyó la sentencia vinculante para la partes, máxime cuando en el propio convenio se previó, en caso de incumplimiento, la terminación del vínculo contractual lo que constituyó siempre el objeto del juicio. Este criterio es cónsono con la naturaleza de la Transacción Judicial una vez que ha sido homologada, así lo estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia 19/12/2003 (Exp 02-2602) cuando estableció: En segundo término, la transacción es un mecanismo de autocomposición procesal, en el que las partes, mediante recíprocas concesiones, determinan los límites de las situaciones jurídicas controvertidas, y de allí que –esencialmente– tenga efectos declarativos, con carácter de cosa juzgada. Respecto del auto de homologación, viene a ser la resolución judicial que –previa verificación de la capacidad de las partes para transigir, así como la disponibilidad de la materia para ello– dota de ejecutoriedad al contrato en cuestión, esto es, la facultad de las partes de solicitar al órgano jurisdiccional competente su cumplimiento. Al examinar los alegatos y la naturaleza de la incidencia el Tribunal verifica que el límite de la controversia se circunscribe al cumplimiento o no de la transacción judicial homologada en fecha 14/07/2010 la cual estableció: Primero: La demandada se da expresamente por citada y renuncia al lapso de comparecencia que otorga la ley. Segundo: La parte demandada, a los fines de actualizar sus compromisos contractuales, retoma la negociación, fin de dar cumplimiento integro al contrato de mandato, logrando con ello que la parte actora pueda a su vez dar cumplimiento igualmente a las obligaciones encomendadas por mi como mandante conforme al contrato demandado, dando con ello por concluido el presente proceso judicial ofrece a la parte actora, entregarle la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) por concepto del saldo del precio del apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Candelecho, ubicado en el nivel 6 de la Torre I, distinguido con la nomenclatura T-6, con un área aproximada de DOSCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS (217 M2), el cual deberá ser entregado a la parte demandada con tres (03) unidades de aire acondicionado tipo mini split, con control remoto, una de 18.000 BTU, y las otras dos de 12.000 BTU, y una (01) unidad tipo central de 5 toneladas, carpintería interna, ventana tipo Almansa, todas instaladas, las instalaciones sanitarias y eléctricas correspondientes, cuatro (04) puestos de estacionamiento y dos maleteros, y el cual se encuentra situado en el sitio conocido como el Piñal y Zamuro Vano, Parcela PCV1, N° 4 de la denominada última etapa de la Urbanización El Pedregal, Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara. Dichos montos serán pagados al actor de la siguiente manera: a) En un plazo de veintiséis (26) días continuos a partir de la presente fecha , la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), en dos (02) cheques de gerencia que serán entregados a la parte actora consignándolos mediante diligencia a este Tribunal, dichos cheques serán emitidos así: a-1) Un cheque por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) a nombre de la Sociedad Mercantil CASA BLANCA C.A., y , b) La cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) en un plazo de sesenta y cuatro (64) días continuos y siguientes a la presente fecha, igualmente deberá consignar en dos (02) cheques de gerencia a través de diligencia a este Tribuna, dichos cheques deberán ser emitidos de la siguiente manera: b-1) Un cheque por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) a nombre de la Sociedad Mercantil CASA BLANCA C.A, y b-2) Un cheque por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) a nombre de INVERSIONES 1903 C.A., a este último por orden y cuenta de la parte actora, y c) El remanente, es decir, la cantidad de TRESCIRNTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) los entregara a la parte actora o a quien esta última designe, en el momento en que esta le sea otorgado el documento definitivo de Compra-Venta por ante la oficina Inmobiliaria de Registro respectiva. Tercero: A los fines de pagar el remanente del precio señalado en el literal “C” de la cláusula anterior, la parte actora deberá notificar a la parte demandada por escrito mediante carta, telegrama o cualquier otro medio de notificación, a la siguiente dirección: Calle 30 entre carreras 23 y 24, Hotel Mileniun, Planta Baja, Centro de conexiones MOVISTAR, Barquisimeto Estado Lara. Una vez notificada la parte demandada deberá pagar el remanente dentro del plazo de noventa (90) días continuos siguientes a la notificación, obligándose la parte actora a proveerle a la parte demandada de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra-Venta. Cuarto: En caso que la parte demandada no cumpla oportunamente con las obligaciones señaladas en los literales a, b, y/o en el literal c, de la cláusula tercera de la presente transacción, el contrato de mandato demandado quedará resuelto de pleno derecho y extinguido en sus efectos, debiendo la parte actora devolver las cantidades que le ha entregado la parte demandada hasta la fecha, sin que deba su persona indemnizar de ningún tipo, ni siquiera la prevista en la cláusula cuarta del contrato de mandato. En ese sentido la parte actora se liberará de toda obligación contractual hacia la parte demandada, consignado la actora las cantidades recibidas hasta la fecha en el presente expediente mediante cheque de gerencia a favor de la parte demandada. Dicha consignación deberá realizarla la actora dentro de los treinta (30) días continuos y siguientes a que conste en autos el incumplimiento de las obligaciones de la parte accionada si fuere el caso. Quinto: Por cuanto la presente causa se da por concluida mediante transacción judicial, ambas partes se obligan a sufragar los honorarios profesionales de sus respectivos abogados y demás costas y costos del que se hayan generado en el presente proceso. Sexto: Con el cumplimiento efectivo de las obligaciones asumidas, solicitan que la presente transacción constituya finiquito total a toda reclamación pasada, presente o futura entre las partes. De igual manera con la suscripción de la presente transacción la parte demandada desiste y renuncia a la reclamación realizada por su persona ante el INDEPABIS en contra de la Sociedad Mercantil CASA BLANCA C.A en el expediente administrativo llevado ante ese organismo signado con el número 1163-2009. De conformidad con el texto transcrito la parte demandada se comprometió a cancelar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) una vez que la actora le notificara en el domicilio acordado transcurrirían noventa (90) días para cancelar el excedente. Siendo que la notificación se practicó en fecha 23/11/2011 oportunidad en la cual se puso a disposición la documentación necesaria para la protocolización, la parte demandada debía a más tardar en fecha 21/02/2012 cancelar los TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) según se acordó en la transacción homologada. Para este Juzgado es importante la actuación de la demandada, en el sentido que ni siquiera con la notificación y apertura de la presente incidencia ha manifestado estar dispuesta a la cancelación del dinero acordado, ni siquiera a la consignación de parte de ese remanente, por lo tanto, es claro que ha incumplido con la transacción celebrada. El alegato en torno a la terminación de la obra, considera el Tribunal, es irrelevante porque en ninguna parte de la transacción, la cual estableció las condiciones entre las partes, se habló sobre la misma, la transacción buscó regular expresamente el pago de las cantidades adeudadas y la protocolización del documento definitivo, previa notificación y cancelación. Decidir con elementos ajenos a la convención involucraría decidir o pronunciarse sobre obligaciones no convenidas por las partes. Por otro lado, sobre el alegato relacionado con la naturaleza del contrato ya abundante ha sido la doctrina emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil al respecto la de fecha 09/07/2009 (Exp. AA20-C-2009-000051.) estableció: Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195) De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho. En consecuencia, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato como un “contrato unilateral de promesa de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato de promesa bilateral de compraventa”, ya que, repetimos, se pactaron obligaciones recíprocas, en las cuales una parte se obligaba a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones. Por lo tanto, a lo sumo el contrato que une a las partes constituye una promesa bilateral de compra venta, un contrato preparatorio pero nunca compra venta perfeccionada. Extendiéndose todavía más en el tema, el contrato cursante en autos utiliza los términos mandato, mandataria y mandante; con lo cual se deja clara la naturaleza de la convención. En este sentido, siendo un contrato preparatorio no puede considerarse que haya ingresado en el patrimonio de la comunidad conyugal, pues nunca ha sido propiedad de ninguno de los comuneros, por ende, tampoco puede hablarse de enajenación de patrimonio como lo pretende la demandada, lo que implicaría el llamado del cónyuge inocente al negocio dada la constitución del litisconsorcio pasivo necesario; por todo lo señalado y aclarada así la naturaleza del contrato es menester de quien suscribe declarar la improcedencia del llamado. Así se decide. En atención a lo expuesto, estima el Tribunal ajustada a derecho la solicitud de la parte demandante, pues consta en forma clara el incumplimiento en el pago por parte de la demandada y la notificación para la protocolización a través de un instrumento público como es el telegrama de Ipostel. En este sentido el contrato debe declararse resuelto tal como se previó y las partes, en la medida de lo posible deben volver al estado previo a la contratación del mandato, lo que involucra el reintegro de las cantidades hasta la fecha entregada al actor, lo que asciende a la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 573.000,00). Así se decide. DISPOSITIVA En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: 1) CON LUGAR la incidencia impulsada por la parte demandante, en consecuencia se declara resuelto el contrato preparatorio de compra venta suscrito en fecha 31/08/2005, cursante a los folios 10 al 12, tal como se previó en la cláusula cuarta de la homologación de fecha 15/07/2010 emitida por este Despacho. 2) Se ordena el reintegró a la demandante de la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 573.000,00), la cual deberá hacerse efectiva en forma inmediata, una vez quede firme la respectiva sentencia. 3) Se condena en costas de la referida incidencia a la parte demandada de conformidad al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los doce días del mes de abril de dos mil doce (2012). Años 201° de la Independencia y 153° de la Federación. LA JUEZ ABOG. EUNICE B. CAMACHO LA SECRETARIA ABG. BIANCA ESCALONA En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 9:00 a.m. Igualmente, se libraron las respectivas boletas de notificación. EBC/BE/gp.