TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 22 de septiembre de dos mil once
201º y 152º

ASUNTO: KP02-V-2009-005293

PARTE DEMANDANTE: RAUL DE LA CRUZ GUTIERREZ VERDE y YOLIMAR AUXILIADORA MELENDEZ DE GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.345.054 y 12.942.363, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Jesús Alfredo Villanueva, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 58.939.

PARTE DEMANDADA: MARIA DOLORES ALZA GARCIA y JORGE JOSE RAFAEL AREVALO POWER, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.118.749 y 2.953.606, respectivamente.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Milagros J. Medina, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 92.488.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso de cumplimiento de contrato, interpuesta por la representación judicial de la parte actora, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión, que mediante documento privado de fecha 20/06/09 celebraron un contrato de opción a compra venta con los ciudadanos María Alza y Jorge Arévalo, sobre un inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nº C1-16, ubicada en la calle 1 de la Urbanización Los Yabos, en la vía zanjón colorado y Piedad, I Etapa, Parroquia José Gregorio Bastidas, en Jurisdicción del Municipio Palavecino, Cabudare, Estado Lara. Que el término del contrato es de 90 días más una prórroga de 30 días contados a partir de la fecha de autenticación del documento. Que el precio definitivo de la venta del inmueble objeto de la opción es por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (320.000,oo Bs.). Que se estableció como cláusula penal que cumplido el término de la promesa bilateral de compra venta, que si por razones imputables a los optantes compradores no se llevase a cabo el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, o si el mismo desistiere de la negociación pagaría a los vendedores la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (20.000,oo Bs.) como indemnización de daños y perjuicios, sin que para ello debiera probar tales daños, monto este imputable a la cantidad dada en opción y que si la operación definitiva de compra venta no se llegara a efectuar por razones imputables a los vendedores, estos deberían restituir a los optantes compradores el monto recibido en el documento, es decir, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,oo Bs.), sin que para ello debiera probar tales daños, dándose así por resuelta la operación. Que es el caso que la opción a compra venta estaba condicionada a una condición cualidad de obtención de un crédito hipotecario, combinado en un plazo de 90 días continuos con una prórroga de 30 días, es decir, 120 días. Que mediante documento privado del Banco Mercantil existe constancia de que el crédito fue aprobado en fecha 09 de octubre de 2009, estando dentro del plazo establecido y convenido en la opción a compra venta que expiraba el 18 de octubre de 2009. Que informados los optantes vendedores de esto, se rehúsan a protocolizar la venta y ofrecen restituir la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,oo Bs.) que ya recibieron en pago en forma de arras, quienes concertaron un contrato de arrendamiento que tenia por objeto el inmueble de opción. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.206 del Código Civil. Que demanda a los ciudadanos María Alza y Jorge Arévalo a fin de que convengan o en su defecto sean condenados a protocolizar el documento definitivo de venta, previo el pago del precio convenido, al pago de las costas y costos y a indemnizar los daños y perjuicios que pudieran causarse por la tardanza en la protocolización del documento si se legara a perder el crédito concedido. Solicitó decreto de medida cautelar. Estimó el quantum de la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (320.000,oo Bs.).
En fecha 11 de enero de 2010, se admitió la presente demanda.
En fecha 23 de junio de 2011, previa solicitud de parte, este Tribunal designó defensora ad-litem a la parte demandada, quien una vez notificada, aceptó el cargo y prestó juramento de Ley en fecha 16 de julio de 2011.
En fecha la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda convino en la celebración del contrato de opción a compra venta realizado con la actora de autos, exponiendo que desconoce las razones por las que ésta se desapareció aproximadamente un mes y medio antes del vencimiento de la opción, que no se han negado a firmar la venta del bien y que los demandantes tiene 4 pretensiones siendo una de ellas la protocolización de la venta, en lo que covienen, negando, rechazando y contradiciendo el haberse negado ha firmar el instrumento definitivo de venta. Asimismo expuso que el inmueble fue comprado en unas condiciones físicas que no son las mismas que tiene hoy ya que el mismo fue remodelado. Hizo referencia a lo establecido en el artículo 1.354 del Código de Procedimiento Civil solicitando que la demanda sea desestimada y se condene en costas a los accionantes de no poder cumplir con su obligación de pagar lo acordado.
En fecha 11 de octubre de 2010, el apoderado demandante presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales se admitieron en fecha 21 de octubre de 2010, a excepción de la promovida en el capítulo cuarto, por ilegal, auto del que apeló el promoverte en fecha 29 de octubre de 2010, y apelación que se ordenó oír en un solo efecto mediante auto de fecha 03 de noviembre de 2010.
En fecha 17 de enero de 2011, el apoderado actor consignó escrito de informes.
En fecha 18 de febrero de 2011, se agregaron a los autos actuaciones provenientes del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, remitiendo sentencia que declaró con lugar la apelación interpuesta contra el auto de fecha 21 de octubre de 2010.
En fecha 29 de marzo de 2011, una vez firme el auto que repuso la causa al estado de pronunciarse nuevamente sobre las pruebas promovidas, este Tribunal las admitió, dejando a salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 05 de mayo de 2011, se agregó a los autos oficio Nº 40-2011 recibido del Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara.
En fecha 21 de junio de 2011, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de informes.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
UNICO
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de opción a compra venta, sobre el bien inmueble ya identificado, exponiendo que informados los optantes vendedores del otorgamiento del crédito establecido en el contrato, se rehúsan a protocolizar la venta y ofrecen restituir la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,oo Bs.) que ya recibieron imputables al precio de la venta, por concepto de arras.
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la parte actora procura el cumplimiento del contrato de opción a compra venta, que dijo haber suscrito con la parte demandada, debido a que ésta última ha incumplido con su obligación de de entregar de protocolización del documento definitivo de venta previamente contratado.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, convino en la celebración del contrato de opción a compra venta realizado con la actora de autos, exponiendo que desconoce las razones por las que ésta se desapareció aproximadamente un mes y medio antes del vencimiento de la opción, que no se han negado a firmar la venta del bien y que los demandantes – según su decir – acumulan en su libelo 4 pretensiones, siendo una de ellas la protocolización de la venta, en lo que expresamente covienen (f. 66).
En cuanto al contrato privado suscrito entre las partes, el mismo fue traído a los autos por la parte demandante, contrato al cual se le otorga pleno valor probatorio en razón de no haber sido desconocido ni impugnado por la parte demandada, sino que, por el contrario, la parte demandada de autos convino en su existencia.
La parte actora trajo a los autos, además del contrato objeto de la demanda, el cual ya fue valorado, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y telegrama emitido en fecha 25 de marzo de 2010, por parte de la demandada de autos notificándola de la culminación de la prórroga legal en cuanto al contrato mencionado, medios de prueba que deben ser desechados por impertinentes, en razón de constituir un medio destinado a probar una relación jurídica diferente a la tratada en el escrito libelar como es la propiedad del bien inmueble en referencia. Asimismo promovió en original, documento privado del Banco Mercantil de Aprobación del crédito al cual se ha hecho referencia, que aun cuando fue promovido solicitando la declaración testimonial establecida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dicha testigo no compareció a ratificar el contenido del mismo, en virtud de lo que debe ser desechado.
La representación Judicial de la parte demandada, aportó como elementos probatorios telegramas referentes al contrato de arrendamiento que las partes aducen haber celebrado, siendo que los mismos se desechan por impertinentes en razón de constituir un medio destinado a probar una relación jurídica diferente a la tratada en el escrito libelar como es la propiedad del bien inmueble en referencia, tal como se estableció ut supra en cuanto a los medios de prueba aportados por la representación judicial de la parte actora. Y promovió prueba de informes, siendo que en fecha 05 de mayo de 2011, se agregó a los autos oficio Nº 40-2011 recibido del Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, informando a este despacho que en su sistema registral no fue presentado documento de compra venta sobre el inmueble identificado.
Ahora bien, de acuerdo a lo estipulado en el derecho común:
Artículo 1.133:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.167:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En virtud de todo lo expuesto, una vez valorados los medios de prueba aportados por las partes contendientes, y muy específicamente del contenido del escrito de contestación a la demanda, se hace necesario para quien esto decide, transcribir los dichos de la accionada de autos, en el mismo, quien expone textualmente:
“en este sentido debemos señalar los demandantes tienen cuatro (4) pretensiones siendo la primera de ellas la protocolización de la venta de conformidad con la opción hecho este que ni negamos ni rechazamos, y que convenimos previo pago del monto previamente establecido y previo la liquidación de las obligaciones contraídas…”(destacado añadido)

Así, el artículo 263 del Código de Procedimiento establece:
“En cualquier estado y grado de la causa puede el demandante desistir de la demanda y el demandado convenir en ella. El Juez dará por consumado el acto, y se procederá como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, sin necesidad del consentimiento de la parte contraria.
El acto por el cual desiste el demandante o conviene el demandado en la demanda, es irrevocable, aun antes de la homologación del Tribunal.”

De lo que se colige, que la parte demandada convino no sólo en la celebración del contrato en referencia, sino en la protocolización del documento definitivo de venta, previo el pago del monto establecido tal como se estableció en el petitorio de la demanda, pretensión principal de la actora y en relación al dicho de la demandada en cuanto a que la actora plantea 4 pretensiones, quien juzga considera oportuno traer a colación un extracto del criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal (Expediente No. 06-804 de fecha 08 de mayo de 2007, caso: C.A INMUEBLES SACCO, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez), en la que sostuvo:
“…omisis…..
Es común que los litigantes propongan peticiones en forma subsidiaria a otros pedimentos, condicionando su examen a que sean desechadas las peticiones principales. Se trata de una estrategia que, por lo general, persigue plantear, para el caso de que sea declarada sin lugar la petición principal, otro pedimento que produzca un efecto semejante al que se pretende con la otra solicitud.
Pero al actuar así los litigantes, definen de una manera particular los términos de la controversia pues, al proponer peticiones en forma subsidiaria, condicionadas a la declaratoria sin lugar de la principal, éstas no pueden ser examinadas por el sentenciador, a menos que haya declarado sin lugar el pedimento principal. En otras palabras, esta manera de plantear la demanda expone al litigante a que su petición subsidiaria, sólo sea examinada en una instancia, como ocurrió en el caso concreto, donde el juez a quo declaró con lugar las peticiones principales y no examinó la subsidiaria por la limitación impuesta en el libelo, pero el sentenciador de la recurrida, conociendo en apelación, declaró sin lugar las principales y examinó la propuesta en forma subsidiaria, como fue solicitado por el demandante, en su escrito de demanda.
Por consiguiente, tratándose de un hecho de las partes que condiciona la actuación de los jueces a la manera en que se han efectuado las peticiones, no existe infracción alguna al principio de la doble instancia, como se pretende en la denuncia, pues no constituye su violación que los jueces examinen los pedimentos, de acuerdo a la forma en que estos han sido expresados. En otras palabras, no puede pretender una parte que ha sido infringido el principio de la doble instancia, cuando los jueces examinan sus pedimentos de acuerdo a las condiciones que ellos mismos establecieron en su reclamación. ....omisis….”

En razón de lo cual, se observa a la parte demandada que la accionante de autos intentó solo una acción principal constituida por la solicitud de condenar a la actora a la protocolización del instrumento definitivo de compra venta, previo el pago del precio convenido entre las partes y una subsidiaria constituida por la indemnización de daños y perjuicios que pudieran causarse por la tardanza en la protocolización del instrumento si se llegare a perder el crédito concedido, hecho último este que no consta en autos; y siendo que la parte demandada se halla convenida en la pretensión de protocolización del documento definitivo de venta del inmueble identificado, debe así, declarar con lugar dicha pretensión de la actora, a diferencia de la pretensión subsidiaria, la cual no puede ser examinada por este juzgador en razón de que el hecho de protocolización del documento de venta es suficiente para cumplir las obligaciones contraídas por la demandada de autos. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CONSUMADO el convenimiento realizado por la parte demandada en la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos RAUL DE LA CRUZ GUTIERREZ VERDE y YOLIMAR AUXILIADORA MELENDEZ DE GUTIERREZ contra los ciudadanos MARIA DOLORES ALZA GARCIA y JORGE JOSE RAFAEL AREVALO POWER, ya identificados.
En consecuencia, se ordena a la parte demandada perdidosa protocolizar el documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nº C1-16, ubicada en la calle 1 de la Urbanización Los Yabos, en la vía zanjón colorado y Piedad, I Etapa, Parroquia José Gregorio Bastidas, en Jurisdicción del Municipio Palavecino, Cabudare, Estado Lara, previo el pago de la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍAVRES (280.000,oo Bs.), la cual resulta de la sustracción de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,oo Bs.) que ya recibieron por concepto de arras, imputables al precio de venta convenido entre ellas que asciende a la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (320.000,oo Bs.).
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 282 del Código de procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los veintidós (22) días del mes de septiembre del año dos mil once (2011). Años 201º y 152º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
La Secretaria Acc.,
Mariani Selena Lináres Peraza

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:25 p.m.
La Secretaria Acc.,
OERL/mi