TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiséis de octubre de dos mil once
201º y 152º

ASUNTO: KP02-V-2010-003265

Resolución de Contrato de Arrendamiento
Parte Actora: CARLOS TIBERIO DIMEO PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.557.213
Apoderado de la Actora: abogados JACKSON PEREZ MONTANER, NESTOR ALVAREZ YEPEZ, VEDA CEDEÑO PICÓN, MARLENE RODRIGUEZ DE ALVAREZ Y ANTONIO GARCIA, inscritos en el IPSA bajo los N° 48.195, 36.399, 62.811, 33.928 Y 131.462; respectivamente
Parte Demandada: ANA ANTONIA SAAVEDRA D RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.541.133, de este domicilio.
Apoderado de la Demandada: Abogados DIGNA ARRIECHE MOGOLLON, JORGE ENRIQUE RODRIGUEZ ARRIECHE Y DAYANNA RODRIGUEZ ARRIECHE, inscritos en el IPSA bajo los Nº 8.203, 113.809 y 133.204, respectivamente.
Fue interpuesta demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, en fecha 13-08-2010 por los apoderados judiciales de la parte actora Indican que entre el ciudadano CARLOS TIBERIO PEREZ y la ciudadana ANA ANTONIA SAAVEDRA DE RODRIGUEZ, ambos identificados en autos. Con ocasión del contrato de arrendamiento celebrado, la arrendataria recibió un local comercial ubicado en la Calle 41 entre Carreras 22 y 23, signado con el Nº 2 en esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. El local arrendado forma parte de un inmueble que no entra la presente demanda. El último canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,00), que debían ser pagados por mensualidad vencida durante los primeros cinco días de cada mes en el domicilio de El Arrendador. La Arrendataria no ha pagado los cánones de arrendamiento pactados correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2006, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2007, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2009, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, del año 2010. Fundado en lo dispuesto en las Cláusulas Segunda y Octava del “Contrato de Arrendamiento” las cuales establecen como causal de Resolución del Contrato y Pago de daños y perjuicios, la falta de pago y la falta de cumplimiento de las obligaciones asumidas en virtud del contrato. Fundamentan su acción de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil; artículos 585, 599 numeral 7 y 881 del Código de Procedimiento Civil. Por lo antes expuesto es por lo que demanda a la ciudadana ANA ANTONIA SAAVEDRA DE RODRIGUEZ, ya identificada en autos para que convenga o en su defecto sea condenada en: PRIMERO: Resolver el contrato de arrendamiento mencionado; en desalojar y entregar el inmueble arrendado, totalmente desocupado libre de personas y cosas en las mismas condiciones establecidas en la cláusula CUARTA del Contrato de Arrendamiento cuya resolución se pide. SEGUNDO: Pagar como indemnización de daños y perjuicios una cantidad equivalente a los meses dejados de pagar, desde Septiembre de2006 inclusive, hasta la entrega definitiva del inmueble, libre de personas y de bienes y en perfecto estado y condiciones según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. TERCERO: Pagar las costas y costos del presente juicio. En fecha 16-09-2010, el Tribunal admite la demanda y ordena citar a la parte demandada para que comparezca ante este Tribunal EL SEGUNDO DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE A SU CITACIÓN y conste en autos la misma a dar contestación a la demanda. En fecha 30-09-2010, la abogada apoderada de la parte actora mediante diligencia indica que consigna copia del libelo de demanda a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada y hace constar que pone a la disposición del Alguacil, los medios necesarios para la práctica de la mencionada citación. En fecha 26-10-2010, el Tribunal mediante auto, indica que niega lo solicitado en diligencia suscrita por la abogada de la parte actora, por cuanto en fecha 16-09-2010, se libró la compulsa respectiva. En fecha 16-11-2010 el Alguacil de este Tribunal mediante escrito expone que consigna recibo de citación con su compulsa dirigido a la demandada sin firmar. En fecha 19-11-2010, el abogado de la parte actora mediante diligencia solicita que sea librada la notificación por carteles de la parte demandada. En fecha 27-01-2011, el Tribunal mediante auto ordena librar carteles de notificación de la parte demandada, para su publicación en dos diarios y fijarse un ejemplar en el domicilio del demandado. En fecha 16-02-2011, el abogado de la parte actora mediante diligencia indica que consigna la publicación del Cartel de Citación de la parte demandada, efectuada en los diarios El Impulso y El Informador. En fecha 11-03-2011, la Secretaria del Tribunal mediante escrito deja constancia que en fecha 10-03-2011, fijó en la puerta del domicilio del demandado el cartel de citación ordenado por el Tribunal. En fecha 25-04-2011, el abogado de la parte actora mediante diligencia, solicita se designe Defensor Ad-Litem, en este juicio. En fecha 06-06-2011, el Tribunal mediante auto designa como Defensor Ad-Litem al Abogado EUCLIDES SEBASTIANI, a quien se acuerda notificar para que comparezca EL TERCER DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE a su notificación y conste en autos la misma a manifestar su aceptación o excusa. En fecha 29-06-2011, el Alguacil del Tribunal, expone que consigna boleta de notificación debidamente firmada por el ciudadano EUCLIDES SEBASTIANI, a quien notificó el día 26-06-2011 en los pasillos del Edificio Nacional. En fecha 06-07-2011, el abogado EUCLIDES SEBASTIANI, comparece ante este Tribunal y expone que acepta el cargo y jura cumplir fielmente con los deberes inherentes al cargo. En fecha 05-08-2011, el abogado de la parte actora mediante diligencia solicita que se cite al Defensor Ad-Litem y pone a disposición del Alguacil el vehículo para la práctica de la referida citación. En fecha 19-09-2011, el Tribunal mediante auto acuerda librar la respectiva compulsa al Defensor Ad-Litem designado. En fecha 27-09-2011, el abogado JORGE RODRIGUEZ ARRIECHE, inscrito en el IPSA bajo el Nº 113.809, mediante diligencia consigna documento poder que lo acredita como representante de la parte demandada y se da por citado en el presente juicio en nombre de su representada. En fecha 29-09-2011, el abogado apoderado de la parte demandada mediante escrito contesta la demanda en los términos siguientes: En el título denominado PUNTO PREVIO, opone la Cuestión Previa prevista en el artículo 346 en su Ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil. El actor demanda para que sea Resuelto el presente Contrato de Arrendamiento, en consecuencia, desalojar y entregar el inmueble. En el Contrato de Arrendamiento objeto de la presente demanda en su cláusula tercera se indica la duración del contrato de arrendamiento el cual es por UN (1) año contados a partir del 01-04-2001 y vence el 30-03-2002 y en los años sucesivos su representada siguió ocupando el inmueble en las mismas condiciones, por lo que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. La parte actora fundamenta su acción en lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se refiere a la resolución de los contratos a tiempo determinado y en este caso la relación se convirtió a tiempo indeterminado, por lo que no procede la acción de Resolución de Contrato sino la de Desalojo, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicita sea declarada con lugar la oposición de Cuestiones Previas. En el título denominado DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA, Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes tanto el derecho como en los hechos de la presente demanda. Conviene en que la ciudadana ANA ANTONIA SAAVEDRA DE RODRIGUEZ, ya identificada, suscribió un contrato de arrendamiento de un inmueble ubicado en la Calle 41 entre Carreras 22 y 23, Nº 22-30, con el ciudadano CARLOS TIBERIO DIMEO PEREZ, también identificado en autos, según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 06 de abril de 2001, quedando anotado bajo el Nº 14, Tomo 42 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría. La duración del mencionado contrato es por un (1) año. Se pactó que para los primeros seis meses el monto del canon es por la cantidad de CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs. 160,00) y los siguientes seis meses el monto del canon serán por la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,00) mensuales. Rechaza tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes la demanda por cuanto es falso e incierto que su poderdante, adeude los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2006, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2007, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2009, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, del año 2010, ya que la ciudadana ANA ANTONIA SAAVEDRA DE RODRIGUEZ, ha cumplido con los pagos de los cánones de arrendamiento, los cuales debieron ser consignados por la negación de recibirlos por parte del arrendador y demandante ciudadano CARLOS TIBERIO DIMEO PEREZ, identificado en autos, por ante un Juzgado de Municipio de esta Circunscripción Judicial, asimismo los sucesivos pagos hasta la presente fecha. Encontrándose en estado de solvencia en la actualidad con respecto a la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento. Por lo expuesto solicita sea declarada SIN LUGAR la demanda intentada con todos los pronunciamientos de Ley. En fecha 06-10-2011, el abogado de la parte actora mediante diligencia se opone a la cuestión previa opuesta, por cuanto la pretensión se fundamentó en la falta de pago de más de dos (2) cánones consecutivos de arrendamiento, lo cual constituye una razón válida para solicitar el desalojo del inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicita que sea declarada SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por cuanto la misma fue contradicha en su oportunidad y declare CON LUGAR esta demanda de Resolución de Contrato con las consecuencias de Ley. En fecha 10-10-2011, el abogado de la parte demandada, presenta escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos: Reproduce el mérito favorable en autos, especialmente la Cuestión Previa Opuesta. Consigna copia fotostática del Expediente Nº KP02-S-2006-21926, donde se evidencia las consignaciones oportunamente efectuadas por su representada, de los cánones de arrendamiento que alega la parte demandante que se le adeuda. Solicita se oficie al Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los fines de que informe a su Tribunal: De la Existencia del Expediente KP02-S-2006-21926, de Consignaciones cuyo beneficiario es el ciudadano CARLOS TIBERIO DIMEO PEREZ, titular de la cédula de identidad Nº V-9.557.213 y la consignataria es su representada ANA ANTONIA SAAVEDRA DE RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-3.541.133. Que deje constancia de la primera y de la última consignación efectuada de los cánones de arrendamiento y de los meses y años a que corresponden las referidas consignaciones. En fecha 11-10-2011, el Tribunal mediante auto admite las pruebas promovidas por la parte demandada en el presente juicio, salvo su apreciación en la definitiva y ordena oficiar al Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren lo conducente. En fecha 17-10-2011, la Secretaria del Tribunal, deja constancia que se libró el oficio respectivo al Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En fecha 18-10-2011, el abogado de la parte actora presenta su escrito de pruebas en los siguientes términos. Estando dentro de la oportunidad legal para promover pruebas en la articulación probatoria que, de conformidad con el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, se apertura en virtud de la Incidencia por Cuestión Previa opuesta por la parte demandada. Invoca el mérito favorable de los autos en todo aquello que la favorezca, especialmente en: El valor o mérito favorable del Contrato de Arrendamiento el cual fue anexado al escrito libelar, marcado con la letra “B”, reconocido por la parte demandada y admitido su contenido, por lo que se debe dar valor de plena prueba. Del documento mencionado, se demuestra la existencia y exigibilidad de las obligaciones cuyo cumplimiento se demandó. El valor y mérito favorable del escrito libelar del que se evidencia que la demanda fue debidamente fundamentada en los artículos 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no solamente del artículo 33 como quiere hacer valer la parte demandada. Pide que las pruebas sean admitidas y valoradas en la definitiva. En fecha 18-10-2011, el abogado de la parte actora presenta su escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos: Invoca el valor y mérito favorable de los autos, en todo aquello que le favorezca y especialmente el Contrato de Arrendamiento, anexado en el libelo de demanda, reconocido por la parte demandada y admitido en su contenido, razón por la cual debe darse plena prueba. la existencia y exigibilidad de las obligaciones cuyo incumplimiento se demandó. Promueve la comunicación enviada a la parte demandada en fecha 26-07-2010, a través de IPOSTEL, con aviso de recibo, demostrando el agotamiento de la vía extrajudicial por parte de su representado, sin resultados favorables. Solicita que las presentes pruebas sean agregadas, admitidas y valoradas en la definitiva y declarada con lugar. En fecha 18-10-2011, el Tribunal mediante auto admite a sustanciación las pruebas promovidas por la parte actora salvo su apreciación en la definitiva.
DE LA CUESTIÒN PREVIA
Vista la cuestión previa opuesta por el apoderado de la parte demandada, como es la prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y por mandato del artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; este tribunal pasa a pronunciarse sobre la misma antes de entrar a conocer el fondo de la pretensión. En tal sentido es imperante analizar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia que rige a las partes involucradas en el presente proceso; en ese orden de ideas, la parte actora trae como documento fundamental de su pretensión marcado “B” e inserto a los folios 09, 10, 11 y 12 copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre CARLOS DIMEO PEREZ en su carácter de arrendador y la ciudadana ANA ANTONIA SAAVEDRA DE RODRIGUEZ, en su carácter de arrendataria, ambos identificados plenamente, sobre un local comercial, ubicado en la calle 41 entre carreras 22 y 23 Nº 22-30, local Nº 2, de esta ciudad de Barquisimeto, el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha seis de abril del año Dos Mil Uno. Este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Ahora bien la cláusula tercera del precitado contrato establece: “La duración del presente contrato es de Un (1) Año, contados a partir del Primero (1) de Abril del 2001, comprometiéndose LA ARRENDATARIA después de finalizado el contrato a desocupar el inmueble, de lo contrario quedará obligado a pagar la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) cada día que permanezca en el inmueble por concepto de indemnización de daños y perjuicios.” Dicho contrato vencía el Primero de Abril del 2002 y a la letra de la cláusula antes transcrita, es de los contratos que se conocen a término fijo o tiempo determinado, no dando posibilidad de renovación del mismo. De los hechos narrados por el actor en su escrito de pretensión se evidencia que la arrendataria continuó ocupando el inmueble arrendado y los cánones de arrendamiento que se reclaman como insolutos datan del mes de septiembre del año dos mil seis, lo cual lleva a este juzgador a la conclusión que la arrendataria pagó y el arrendador recibió el pago de los años 2002, 2003, 2004, 2005, hasta Agosto del 2006. No habiendo prueba de la suscripción de nuevos contratos, ni que haya operado la renovación automática o tracto sucesivo del contrato existente, debe concluirse que en la presente relación arrendaticia operó la tácita reconducción, lo cual convierte la misma sin determinación en el tiempo, tal como lo prevé el artículo 1600 del Código civil, en el presente caso por las consideraciones antes expuestas, se concluye que las partes están frente a una relación arrendaticia con un contrato a tiempo indeterminado; y así se declara.
Ahora bien, el actor en su pretensión señala que la demandada dejó de pagar los cánones de arrendamiento pactados a partir del mes de Septiembre del año 2006 hasta el mes de Julio del año 2010, señala que: “…en vista del señalado incumplimiento en que ha incurrido LA ARRENDATARIA, que procedemos a intentar la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento y pago de daños y perjuicios, fundada en lo dispuesto en las Cláusulas Segunda y octava del “Contrato de Arrendamiento” ya mencionado, las cuales expresamente establecen como causal de Resolución del Contrato y pago de daños y perjuicios…” “…Así mismo, nos fundamentamos en los artículos 33 y siguientes de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, 1.160 y 1.167 del Código Civil…” y en los particulares del petitum, el actor en su pretensión señala: “PRIMERO: Resolver el Contrato de arrendamiento ya antes mencionado…SEGUNDO: Pagar como indemnización de daños y perjuicios una cantidad equivalente a los meses dejados de pagar, desde Septiembre de 2006 inclusive hasta la definitiva entrega del inmueble…TERCERO: Pagar las costas y costos del presente juicio…” En virtud de lo antes señalado y transcrito, la demandada Opone la Cuestión Previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alega que el demandante fundamentó la acción en el artículo 33 del decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se refiere a la resolución de los contratos a tiempo determinado, y en el presente caso según su argumento la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, manifestando que no procede la acción de resolución de Contrato sino la de Desalojo de conformidad con el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de arrendamientos Inmobiliarios. Ante este planteamiento, la parte actora Niega, Rechaza y Contradice la Cuestión previa opuesta por la parte demandada y argumenta en su favor que la pretensión esgrimida se fundamentó en la falta de pago de más de Dos (2) cánones consecutivos de arrendamiento, lo cual considera una razón válida para solicitar el desalojo del inmueble a tenor de lo dispuesto en el artículo 34 literal “a” de la Ley de arrendamiento inmobiliario y recuerda que al momento de fundamentar la demanda los hizo en los artículos 33 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Ante los argumentos antes explanados, este juzgador debe reiterar las previsiones del artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde establece que todas aquellas demandas que versen sobre cualquier acción relacionada con el arrendamiento de un inmueble urbano o sub-urbano, se sustanciaran y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el decreto Ley y al Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía. Ahora bien, la pauta especial la establece el artículo 34 eiusdem, cuando señala que Sólo podrá demandarse el Desalojo de un inmueble Arrendado bajo Contrato Verbal o por escrito a Tiempo Indeterminado fundamentándose en las causales taxativas contenidas en el mismo.
En el presente caso la parte actora no deja lugar a duda que Demanda la resolución del Contrato de Arrendamiento, cuando lo fundamenta en su pretensión incluso invocando el artículo 1167 del Código Civil y manifestando expresamente en su petitum la resolución del Contrato de arrendamiento e incluso en el propio escrito que riela al folio 53 del expediente, donde contradice la Cuestión previa opuesta en sus tres últimas líneas se lee, cito: “…y finalmente se declare con lugar la presente demanda por Resolución de Contrato con las consecuencias de Ley…” Habiendo quedado establecido y declarado que la naturaleza de la relación contractual que rige a las partes en este proceso, es la de un contrato a tiempo indeterminado, lo cual necesariamente obliga al actor a que su pretensión estuviese fundamentada en una de las causales de Desalojo previstas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y NO en la vía escogida por él, como fue la Acción de Resolución del Contrato, la cual está destinada para las relaciones contractuales conocidas a termino fijo o a tiempo determinado, razón por la cual la Cuestión previa Opuesta por la parte demandada debe prosperar y así se declara.
En virtud de la conclusión a que se ha llegado, este Juzgador no pasa a conocer el fondo de la controversia.
Por los razonamientos anteriores, este Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la Cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, en este caso La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, en consecuencia, queda desechada la demanda y extinguido el presente proceso.
Por haber resultado totalmente vencida la parte actora, se condena a la misma al pago de las costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese, déjese copia de la presente Sentencia en el copiador de sentencias del tribunal.
Dado, firmado y sellado, en la sala de despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la circunscripción Judicial del estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los veintiséis días del mes de Octubre del año Dos Mil Once. Años: 201 de la Independencia y 152 de la Federación.
El Juez Temporal

Abg. José Alfonso Ochoa
El Secretario Accidental

Abg. Christian Torres

En la misma fecha se publicó siendo las 03:18 p.m.

El Sec. Acc.