TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, tres (03) de Octubre del año dos mil once (2.011).
201 º y 152º

ASUNTO: KP02-V-2006-002989

PARTE ACTORA: SARA VERGARA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.206.029 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: PASTOR JOSÉ MÚJICA y LUIS PÉREZ, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nº 90.365 y 90.063 respectivamente y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: ANGELINA ASSAL ARGELES, EMILIO ASSAL ARGELES, MONSERRAT ASSAL ARGELES DE DOS SANTOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedula de Identidad N° 7.378.200, 7.314.289 y 7.378.199 respectivamente y demás herederos desconocidos del ciudadano YEAN ASSAL.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CRISTÓBAL GERMAN CAMARGO CONTRERAS, ALEXANDER ANTONIO CAMACHO RINCÓN y MÓNICA CAROLINA CAMARGO OCHOA, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos. 92.270, 22.667 y 92.271, respectivamente.

DEFENSORA AD-LITEM DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS DEL CUJUS YEAN ASSAL: SILVIA NATERA, abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 102.119.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuesta por la ciudadana SARA VERGARA contra los ciudadanos ANGELINA ASSAL ARGELES, EMILIO ASSAL ARGELES, MONSERRAT ASSAL ARGELES y demás herederos desconocidos del ciudadano YEAN ASSAL.
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SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por la ciudadana SARA VERGARA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.206.029 y de este domicilio, contra los ciudadanos ANGELINA ASSAL ARGELES, EMILIO ASSAL ARGELES, MONSERRAT ASSAL ARGELES venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedula de Identidad Nos. 7.378.200, 7.314.289 y 7.378.199 respectivamente y de este domicilio y demás herederos desconocidos del ciudadano YEAN ASSAL. En fecha 17/07/2006 fue presentada la demanda (Folios 01 al 13). En fecha 31/07/2006 fue admita por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa (Folio 15). En fecha 03/08/2006 el tribunal mediante auto negó solicitud de medida formulada (Folio 16). En fecha 20/09/2006 la parte actora por medio de diligencia solicitó fuese decretada medida cautelar (Folio 19). En fecha 28/09/2006 el Tribunal mediante auto solicitó fuesen consignados recaudos a los fines de decretar medida (Folio 21). En fecha 23/10/2006 la parte actora consignó documentos a los fines de que le fuese dictada la medida cautelar requerida (Folios 22 al 26). En fecha 30/10/2006 el Tribunal mediante auto dictó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar requerida por la parte actora (Folios 27 al 30). En fecha 08/11/2006 la parte actora consignó reforma de la demanda (Folios 31 al 41). En fecha 23/11/2006 el Tribunal mediante auto admitió la reforma propuesta (Folio 42). En fecha 04/12/2006 el Tribunal dictó auto ordenando la citación de los otros demandados (Folio 51 y 52). En fecha 20/12/2006 el Tribunal dictó auto ordenando librar las compulsas de los legítimos pasivos demandados (Folio 54). En fecha 25/01/2007 el Alguacil del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, consignó boletas de citación sin firmar de los ciudadanos demandados (Folios 55 al 88). En fecha 30/01/2007 la parte actora solicitó le fuese acordada la citación por carteles respectivos (Folio 89). En fecha 22/02/2007 el Tribunal mediante auto acordó la citación por carteles (Folio 90 y 91). En fecha 28/02/2007 el Tribunal dictó auto complementando la citación por carteles (Folio 92 y 93). En fecha 16/03/2007 la parte actora consignó publicaciones de prensa (Folios 94 al 113). En fecha 02/04/2007 la parte actora consignó escrito de recusación del Juez (Folio 114). En fecha 03/04/2007 el Tribunal dictó auto declarando improcedente la solicitud (Folio 115). En fecha 02/05/2007 la parte actora consignó publicación de prensa y solicitó la inhibición del Juez (Folios 116 al 118). En fecha 08/05/2007 el Tribunal mediante auto advirtió que no tenía materia sobre la cual decidir (Folio 119). En fecha 18/07/2007 el Secretario del tribunal dejó constancia de haber fijado el respectivo cartel (Folio 121). En fecha 20/09/2007 la parte actora mediante diligencia solicitó la designación del Defensor Ad-litem (Folio 122). En fecha 21/09/2007 el Tribunal mediante auto acordó la designación del Defensor Ad-litem (Folio 123 y 124). En fecha 09/10/2007 el Alguacil del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, consignó boletas de citación sin firmar de la Defensora Ad-litem (Folio 125 al 127). En fecha 19/10/2007 el Tribunal mediante auto acordó la designación del Defensor Ad-litem (Folio 129 y 130). En fecha 14/11/2007 el Juez Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, se inhibió de seguir conociendo la presente causa (Folios 133 al 138). En fecha 21/11/2007 este Tribunal le dio entrada a la presente causa (Folio 139). En fecha 27/11/2007 se dictó auto dándosele entrada a las resultas provenientes del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (Folios 140 al 155). En fecha 13/12/2007 la parte actora solicitó el avocamiento de la Juez (Folio 156). En fecha 17/12/2007 la Juez Mariluz Josefina Pérez se avocó al conocimiento de la causa (Folio 157). En fecha 26/02/2008 el Tribunal mediante auto acordó la designación del Defensor Ad-litem VÍCTOR AMARO PIÑA (Folio 159). En fecha 19/06/2008 el Alguacil del Tribunal consignó boleta de notificación firmada por el Defensor Ad-litem VÍCTOR AMARO PIÑA (Folios 162 y 163). En fecha 19/06/2008 el Defensor Ad-litem VÍCTOR AMARO PIÑA consignó copias de telegrama enviados a los demandados (Folios 164 al 169). En fecha 25/06/2008 el Tribunal celebró acto de juramentación del Defensor Ad-litem (Folio 170). En fecha 20/06/2008 los apoderados de las partes demandadas consignaron poder notariado (Folios 171 al 176). En fecha 27/06/2008 las partes demandadas dieron contestación a la demanda (Folios 178 al 191). En fecha 07/07/2008 la parte actora solicitó la designación del Defensor Ad-litem de los Herederos Desconocidos (Folio 192 y 193). En fecha 15/07/2008 el Tribunal dictó auto designando a la abogada SILVIA NATERA como Defensora Ad-litem de los Herederos Desconocidos (Folio 194). En fecha 11/08/2008 el Alguacil del Tribunal consignó boleta de notificación firmada por la Defensora Ad-litem SILVIA NATERA (Folio 195 y 196). En fecha 13/08/2008 esta Juzgadora se avocó al conocimiento de la causa y se realizó acto de juramentación de la Defensora Ad-litem (Folio 197). En fecha 16/09/2008 la Defensora Ad-litem dio contestación a la demanda (Folios 198 al 200). En fecha 16/09/2008 las partes demandadas dieron contestación a la demanda (Folios 201 al 214). En fecha 17/09/2008 el Tribunal dictó auto advirtiendo de que había vencido el lapso de contestación a la demanda (Folio 215). En fecha 01/07/2008 la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (Folios 216 y 217). En fecha 22/09/2008 el Tribunal mediante auto agregó y admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada (Folios 218 al 221). En fecha 24/09/2008 el Tribunal dictó auto acordando la apertura de una segunda pieza (Folios 224 y 225). En fecha 25/09/2008 la parte actora consignó escrito de sustitución de poder (Folio 226). En fecha 25/09/2008 el Tribunal dejó constancia de haber quedado desierto acto de testigo del ciudadano JULIO CESAR CATARI y NELIDA ROJAS DE RODRÍGUEZ (Folio 227 y 232). En la misma fecha fueron evacuadas las testimoniales de los ciudadanos RENNE ABOUD SAMIRA KHAWAN y DAVID ALIRIO SANGUINETI PARRA (Folios 228 y 231). En fecha 25/09/2008 la parte actora consignó escrito de oposición a la admisión de la prueba de los testigos (Folios 233 y 234). En fecha 26/09/2008 el Tribunal dictó auto agregando y admitiendo las pruebas promovidas por la Defensora Ad-litem (Folios 235 al 237). En fecha 30/09/2008 el Tribunal dictó auto agregando y admitiendo las pruebas promovidas por las partes intervinientes (Folios 238 al 326). En fecha 02/10/2008 el Tribunal dictó auto advirtiendo de que había vencido el lapso de promoción de pruebas (Folio 329). En fecha 02/10/2008 el Tribunal dictó auto dándole entrada a correspondencias (Folios 330 al 382). En fecha 02/10/2008 la parte actora consignó escrito de oposición de pruebas (Folios 383 al 389). En fecha 29/10/2008 el tribunal dictó auto agregando y admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandada (Folios 390 al 393). En fecha 29/10/2008 el Tribunal dictó auto dejando sin efecto auto de fecha 02/10/2008 (Folio 394). En fecha 29/10/2008 el Tribunal dictó auto agregando y admitiendo las pruebas promovidas por la parte actora (Folios 395 al 397). En fecha 29/10/2008 el Tribunal dictó auto advirtiendo de que había vencido el lapso de promoción de pruebas (Folio 398). En fecha 11/11/2008 la Juez Temporal se avoco al conocimiento de la causa, acordado agregar y admitir las pruebas promovidas por la parte actora (Folios 399 al 674). En fecha 30/10/2008 la parte actora consignó escrito de conclusiones (Folios 675 al 683). En fecha 12/11/2008 el Tribunal acordó la apertura de una segunda pieza (Folios 684 y 685). En fecha 24/11/2008 este Tribunal dictó Sentencia definitiva (Folio 686 al 701) En fecha 26/11/2008 el Abogado Pastor Mujica apelo de la Sentencia dictada en fecha 26/11/2008 (Folios 702 y 703). En fecha 27/11/2008 el Abogado Pastor Mujica, mediante diligencia solicitó aclaratoria de la Sentencia (Folios 704 y 705). En fecha 01/12/2008 el Tribunal mediante auto formulo aclaratorias de la Sentencia (Folios 706 al 708). En fecha 02/12/2008 el Tribunal mediante auto apelo de la Sentencia dictada en fecha 24/11/2008 (Folio 709). En fecha 23/01/2009 el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil del Estado Lara recibió el presente juicio (Folio 711). En fecha 25/02/2009 el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil del Estado Lara, dictó Sentencia declarando la nulidad de la Sentencia definitiva de fecha 24 de Noviembre de 2.008 y repuso la causa al estado de aperturar el cuaderno de medias respectivo (Folios 727 al 746). En fecha 13/04/2009 el Tribunal mediante auto ordenó el desglose el Expediente principal a fin de aperturar el cuaderno de medidas (Folio 750). En fecha 07/05/2009 el Tribunal mediante auto ordeno abrir el Cuaderno de Medidas (Folios 751). En fecha 08/06/2009 el Abg. Pastor Mujica, mediante diligencia solicitó al Tribunal se sirva dar cumplimiento de lo ordenado por el Superior (Folios 752 y 753). En fecha 19/06/2009 el Tribunal mediante auto advirtió que comenzó el lapso para dictar Sentencia (Folio 754). En fecha 16/09/2009 el Abg. Pastor Mujica mediante diligencia solicito avocamiento de la suscrita Juez (Folios 755 y 756). En fecha 18/09/2009, quien suscribe se avoco al conocimiento de la causa (Folios 757 y 758). En fecha 11/11/2009 el Abogado PASTOR MUJICA, mediante diligencia solicito el avocamiento de la parte demandada (Folios 759 y 760). En fecha 27/01/2010 el Alguacil de este Tribunal consignó boleta De notificación firmada por el Defensor Ad-Litem del ciudadano YEAN ASSAL (Folios 762 y 763). En fecha 22/02/2010 el Abg. PASTOR MUJICA, mediante diligencia solicitó notificación a los demandados del avocamiento (Folios 764 y 765). En fecha 04/03/2010 el Alguacil de este Tribunal mediante diligencia consignó boleta de notificación del Abogado CRISTOBAL GERMAN CAMARGO (Folio 766). En fecha 05/05/2010, el Tribunal mediante auto difirió la Sentencia para el quinto día de despacho siguiente a la presente fecha (Folio 770). En fecha 17/01/2011 el Abg. PASTOR MUJICA, mediante diligencia solicito el avocamiento de la presente causa (Folios 776 y 777). En fecha 21/01/2011, la Juez Temporal, Isabel Victoria Barrera Torres, se avoco al conocimiento de la causa (Folios 778 al 783).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Expone la actora a través de su Apoderado Judicial, que su poderdante era arrendataria desde 1994 de un inmueble ubicado en la calle 2 entre Avenidas 2 y 3 de la Urbanización La Mata, Cabudare del Municipio Palavecino del Estado Lara, a través de un contrato a tiempo determinado y que dicho contrato había pasado a tiempo indeterminado, el cual se había pactado con el ciudadano YEAN ASSAL, venezolano, mayor de edad, viudo, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.344.267 y que dicho inmueble servia de vivienda. Que era el caso que en fecha 26/06/2006 su poderdante había sido notificado por el Alguacil del Juzgado de los Municipios Palavecino y Simón Planas de esta Circunscripción Judicial por demanda de Desalojo. Revisando el libelo de la demanda se había encontrado con el hecho de que el ciudadano YEAN ASSAL quien es el arrendador había vendido a su hija ANGELINA ASSAL ARGELES, identificada suficientemente en autos, no siendo notificado, por lo que exigía de conformidad con la ley especial, por cuanto se le había violentado la preferencia ofertiva. Manifestó que era de resaltar que para la fecha en que el arrendador había vendido a su hija, el inmueble del que era arrendataria, contaba con suficiente tiempo para hacerse merecedora de la preferencia ofertiva, por cuanto contaba con más de Doce (12) años como arrendataria, encontrándose solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, satisfaciendo las aspiraciones del propietario. Fundamento su pretensión en lo establecido en los artículos 43, 44, y 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Estimó la presente demanda en la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,oo). Finalmente en su petitorio solicitó hacer efectivo el derecho de subrogación en las mismas condiciones estipuladas en la venta del inmueble a los fines de que se le permitiera la compra del inmueble.

Por su parte, los accionados en su oportunidad procesal contestaron a la demanda a través de sus apoderados judiciales, en los siguientes términos:
Rechazaron, negaron y contradijeron en todos sus términos y pretensiones, por ser contraria a las normas previstas en el orden sustantivo y adjetivo, al tiempo de carecer de veracidad y violatorios de la disposición normativa establecida en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Rechazaron, negaron y contradijeron, por ser falso el supuesto sobre el cual se levantaba la descripción de los hechos acontecidos con ocasión de la relación arrendaticia, generada entre la parte accionada y su difunto padre YEAN ASSAL, quien le había dado en arrendamiento a la actora, una vivienda unifamiliar de su propiedad, ubicado en la calle 2 entre Avenidas 2 y 3 de la Urbanización La Mata, Cabudare del Municipio Palavecino del Estado Lara, suscribiendo en fecha 01/06/1994, contrato de arrendamiento que se había convertido posteriormente en contrato de arrendamiento verbal entre la demandante y la ciudadana ANGELINA ASSAL, quien se subrogara en la condición de arrendador, luego que en el mes de Diciembre del año 1999, siéndole planteado verbalmente por el Sr. ASSAL, oferta preferente de venta del inmueble, caso contrarío se le cedería a su hija ANGELINA a modo de distribución y adjudicación de bienes a ser dados en vida a sus tres (3) hijos, preferencia a la cual renunció, asumiendo mantener la condición de inquilina, aduciendo imposibilidad económica de adquirir el inmueble, aceptando expresamente como su nueva arrendadora a la ciudadana ANGELINA ASSAL, conviniendo en un nuevo canon de arrendamiento fijado por ella en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) mensuales a ser depositados en una cuenta de ahorro Nº 02000027578 del BANCO PROVINCIAL, naciendo entonces un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, con un nuevo arrendador y la misma arrendataria y a tiempo indeterminado, cumpliendo con la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada.
Rechazaron, negaron y contradijeron lo expresado por la demandante en el libelo de demanda, en particular respecto de la relación arrendaticia, siendo que la misma no se había desarrollado exclusivamente con el difunto progenitor de la parte demandada, sino que a posteriori la habría mantenido con la ciudadana ANGELINA ASSAL, hecho que trataban de omitir e ignorar de manera burda y deliberada, al pretender negar la existencia del mismo y de la causa que lo originó, no obstante efectuar pagos irregulares del canon de arrendamiento.
Rechazaron, negaron y contradijeron que para la fecha en que el causante de parte demandada, efectuara venta formal, la parte actora fuese la merecedora de la preferencia ofertiva, tal como lo afirmó la parte accionante en su libelo de demanda, por cuanto no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento así como tampoco satisfacía las aspiraciones del propietario.
Rechazaron, negaron y contradijeron los hechos invocados por la demandante al pretender erigir presunción de solvencia para el momento y oportunidad de presentar la acción de retracto legal arrendaticio, al acudir en fecha 11/08/2006 por ante el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de este Circunscripción Judicial, a efectuar pagos por consignación, del canon de arrendamiento del mes de Julio, mecanismo al cual no era en absoluto necesario recurrir, de encontrarse solvente en el pago de los cánones para el 30 de Junio, es decir del mes anterior, por cuanto la Cuenta de Ahorros Nº 0108 0501 02000027578 del Banco Provincial se encontraba plenamente vigente y sin restricción alguna.
Rechazaron, negaron y contradijeron que la actora se encontrara asistida por lo dispuesto en los artículos 43, 44 o 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y por ende a subrogarse efectivamente en las mismas condiciones estipuladas en el documento de venta del inmueble in comento, alego la insolvencia de la parte demandante.
Finalmente solicitaron fuese declarada sin lugar la demanda.

Por su parte el defensor Ad-litem de los herederos desconocidos del causante YEAN ASSAL, rechazo, negó y contradijo la demanda en cada una de sus partes.

Antes de entrar a revisar el acervo probatorio, es menester entrar a conocer sobre la caducidad de la acción incoada.

PUNTO PREVIO

Sobre la caducidad
En sentencia de fecha 20/05/2005 (Exp. AA20-C-2004-000807) dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se estableció el criterio en virtud del cual, la caducidad, opera siempre que transcurran CUARENTA (40) días a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido el arrendatario conocimiento de la enajenación, tal como a continuación se transcribe:

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

AL examinar el presente expediente quien suscribe encuentra que el libelo por el cual previamente se le demando a la arrendataria consta de la fecha 22/03/2006 (f. 13), no obstante, en el libelo el actor reconoce haber tenido conocido sobre la venta en fecha 26/06/2006 y dado que la presente demanda fue intentada en fecha 17/07/2006, habría que determinar la fecha cierta en que se conoció la enajenación. Ante la falta de prueba, estima este Tribunal que debe prevalecer la afirmación de la accionante, pues no hay en el expediente mención alguna que permita establecer una fecha anterior y siendo la caducidad de orden público es claro que entre las fechas 26/06/2006 y 17/07/2006 no han transcurrido los CUARENTA (40) días de caducidad. Así se establece.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
Se acompaño al libelo:
1. Copia fotostática de poder autentica a favor del abogado PASTOR MUJICA (f. 04 y 05), instrumento que se valora como prueba de la cualidad procesal, de conformidad con el artículo 150 y 151 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece
2. Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01/06/1994 (f. 06 y 07), el cual se valora junto al reconocimiento de las partes como prueba de la relación arrendaticia existente a partir de la fecha indicada, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3. Al folio 08 consta copia fotostática de la venta impugnada a través del retracto, la cual se valora como prueba de la venta del inmueble objeto del arrendamiento, de conformidad con el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
4. Copia fotostática del libelo de demanda por Desalojo intentada en otro causa por la codemandada en contra de la actora (f. 11 al 13), el cual se valora y su incidencia será expuesta en la parte motiva de la sentencia

Pruebas promovidas en el lapso respectivo por los acccionados
1. Invocó el principio de la comunidad de la prueba para acreditar el pago extemporáneo de las pensiones arrendaticias del año 2006, argumento que se desecha pues la fecha de la venta corresponde al año 2.002.
2. Promovió las testimoniales de los ciudadanos JULIO CATARÍ, RENNE ABOUAD, DAVID SANGUINET y NELIDA ROJAS, se desechan la de JULIO CATARÍ y NELIDA ROJAS pues no comparecieron a rendir declaración (f. 227 y 232); en cuando a los ciudadanos RENNE ABOUAD y DAVID SANGUINET, si bien fueron evacuados, los mismos se desechan, por cuanto este Tribunal encuentra que su testimonio no es trascendente, primero porque con la prueba documental los hechos se encuentran suficientemente acreditados y segundo porque su testimonio es referencial, es decir, los hechos que conocen la mayoría, son porque lo “escucharon” de la accionada.
3. Promovió informes por parte del Banco Provincial, y ratificó la prueba de informes a ser solicitada a la Gerencia del Banco Provincial, Oficina Centro Comercial Parragón, referente a la Cuenta de Ahorros Nº 0108 05010 0200027578, cuando debió indicarse la numeración 0108 2457 5102000 89857, a los fines de indicar la existencia de la misma, como la existencia de otra cuenta a nombre de la ciudadana ANGELINA ASSAL ARGELES. La data de existencia de dicha cuenta. Extracto general de dicha cuenta del 12-08-2002 hasta el 31-12-2006. resultas que constan a los folios 334 al 380), instrumentos que se valoran, no obstante su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
4. Marcado con las letras A-1 y A-2: Copias Fotostáticas del Vouche de Depósitos efectuados por la ciudadana SARA VERGARA en la cuenta Nº 0108-501711292 del Banco Provincial (Folios 283 y 284). Los cuales se desechan pues nada aportar a los hechos controvertidos, como es el dirimir, si cuando se solicito el Rectrato Legal arrendaticio en el año 2006, la accionante estaba solvente o no. Así se establece
5. Marcado con las letras A-3 y A-4: Copia Fotostática de Librera de Ahorro Nº 0108 2457 51 02000089857 del Banco Provincial, perteneciente a ANGELINA ASSAL, acreditándose el pago de los cánones de arrendamiento (Folios 285 y 286). Los cuales se desechan pues nada aportar a los hechos controvertidos, como es el dirimir, si cuando se solicito el Rectrato Legal arrendaticio en el año 2006, la accionante estaba solvente o no. Así se establece
6. Marcado con la letra A-5: Copias Fotostáticas de Declaración extendida de la ciudadana YULIXA ROSANA ROMERO TORRES (Folios 287 y 288). El cual se desecha pues nada, aporta a los hechos controvertidos, como son los referidos a los elementos de procedencia del Retracto Legal Arrendaticio. Así se establece.
7. Marcado con las letras B1, B2: Copias Fotostáticas de Vouchers de depósitos; depositados por la ciudadana YULIXA ROSANA ROMERO TORRES, a favor de la ciudadana SARA VERGARA, en la Cuenta de Ahorros Nº 0108 2457 5102000 89857 (Folios 289 y 290). Se desechan pues nada, aporta a los hechos controvertidos, como son los referidos a los elementos de procedencia del Retracto Legal Arrendaticio. Así se establece.
8. Marcado con las letras B3 y B4: Copias Fotostáticas Vouchers de depósitos; efectuados por la ciudadana SARA VERGARA, cuyos originales se encontraban en poder de la accionante, por lo que se le exigía la prueba de exhibición (Folios 291 y 292). Los cuales se desechan pues nada prueban sobre la solvencia arrendaticia. Así se establece.
9. Promovió tres libretas de ahorro originales expedidas por el Banco Provincial, correspondiente a la cuenta Nº 01082457510200089857de la ciudadana Angelina Assal Argeles (302 al 325). Las cuales se desechan pues no evidencian nada, sobre los hechos a ser probados en la litis, como son la solvencia o no, de los accionantes. Así se establece
10. Promovió copia certificada de solicitud de consignación de canon de arrendamiento, que acredita que la misma fue efectuada después de la demanda de desalojo, las cuales se valoran, y su incidencia será expuesta en la parte motiva, de conformidad con el artículo 1.361 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil.
11. Promovió y consigno un ejemplar del diario el Impulso, con ocasión del fallecimiento del ciudadano YEAN ASSAL ASSAL. El cual se desecha pues el deceso del ciudadano antes nombrado, no es un hecho controvertido. Así se establece.

Pruebas promovidas en el lapso respectivo por el defensor ad litem de los herederos desconocidos
Reprodujo el mérito de autos y que nunca le fue violado el derecho legal a la actora.

Pruebas promovidas en el lapso respectivo por la parte actora
1. Promovió copia certificada del escrito de demanda de fecha 27/10/2006, y otros del citado expediente, así como solicitud por consignaciones arrendaticias, según número 215-06 (244 al 301 y 402 al 674); instrumentos que se valoran y su incidencia en la presente será expuesta en la parte motiva de este decisión.

IMPORTANCIA Y CARGA DE LA PRUEBA

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello por que en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet, y así se decide.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

CONCLUSIONES

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

La figura del retracto legal esta comprendida en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

El retracto legal arrendaticio es consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, cuando la misma no ha sido efectuada conforme a derecho o han sido menoscabados de alguna manera. Tiene entonces el arrendatario la posibilidad de intentar judicialmente en contra del arrendador que cedido la propiedad del inmueble y en contra del adquiriente del mismo. Los requisitos son los establecidos en el artículo 42 ejusdem:
SIC: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

Es decir, debe tener el arrendatario dos años en esa cualidad, solvente en los pagos y satisfacer las aspiraciones del propietario, además la notificación debe hacerse en forma auténtica, lo que permite concluir que debe mediar la intervención de un notario público, por ejemplo. De las lecturas a las actas procesales concluye este Tribunal que la relación arrendaticia por más de dos años se encuentra demostrada, al parecer el arrendatario puede satisfacer las aspiraciones del vendedor, como asegura y la notificación de la venta pasa a un segundo plano, pues en el punto previo se comentó que la fecha cierta del conocimiento de la venta del inmueble fue la que reconoció el actor, a saber, 26/06/2006. El aspecto controvertido, estima quien suscribe, descansa en la determinación que se haga en torno al cumplimiento o no por parte del arrendatario en el pago de las pensiones, el accionado alega que esta insolvente y el actor que para la fecha de la venta, noviembre de 2.002 sí se encontraba solvente.

Para este Tribunal, la fecha base en la cual se debe establecer si existe insolvencia o no, es la fecha en la cual estaba corriendo el lapso legal para poder ejercer el retracto legal arrendaticio, lo cual nos lleva nuevamente al 26/06/2006. Considera esta jueza que es lo más ajustado a derecho, pues de lo contrario el actor puede alegar que unos meses estuvo solvente, como es el caso noviembre de 2.002, pero el accionado, puede alegar que en un tiempo determinado también en esos cuatro años se faltó al cumplimiento, por el bien del proceso y en apego estricto al espíritu de la ley así como debe existir una fecha a partir de la cual se establezca un lapso para determinar cumplimiento o extemporaneidad es que este Tribunal considera que igualmente debe establecer una fecha en la cual deba ser considerada la solvencia del retractor. Así se establece.

No puede ser la fecha noviembre de 2.002, pues si no produjo efectos para la caducidad por no constar la fecha cierta de conocimiento en torno a la venta, mutatis mutandis no puede producir efectos a los fines de ejercer el retracto, porque, se repite el argumento, la solvencia así como la duración en más de dos años del arrendamiento es un presupuesto a la acción de retracto, en conclusión, debe prevaler como fecha para la determinación de la solvencia del arrendado el 26/06/2006. Así se establece.

Cuando se examinan las pruebas aportadas al proceso, se evidencia contundentemente el instrumento cursante al folio 406 y 489, en la cual se consta que la accionada efectuó la primera consignación arrendaticia en fecha 11/08/2006 para cancelar el pago del mes de julio de 2.006, por lo cual surge la pregunta, ¿estaba o no solvente para el 26/06/2006?, en las actas procesales no consta recibo alguno o mención que permita acreditar el controvertido pago, por el contrario, se halla la contradicción del accionado (f. 184) cuando alega que para la citada fecha el actor estaba insolvente, tomando en cuenta que la consignación se empezaba a hacer en forma excepcional y por mandato legal ante un tercero, en representación del Estado, es apropiado concluir que los pagos anteriores corresponden acreditarlos al actor, pues es quien tiene la carga de probar la solvencia en el pago de las pensiones como presupuesto para optar al retracto legal. Ante tal situación, estima este Juzgado que la pretensión in comento no debe prosperar, pues, no existe prueba que el arrendatario haya estado solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, más porque el retracto legal es visto como una limitante al derecho de la propiedad, en consecuencia, su interpretación es de carácter restrictivo lo cual conduce a que los prepuestos limitantes, como el de autos, deban ser llenados con suma cautela para así garantizar a las partes las garantías y derechos constitucional vinculados a la tutela judicial efectiva, entre otros. Así se decide.

Corolario de lo anterior, no puede este Juzgado conceder la pretensión, pues si bien es un derecho consagrado por la Ley especial inquilinaria no están llenos los presupuestos legales y contractuales para acordarlo, en este sentido y visto que no existe prueba de la solvencia arrendaticia en el pago para la fecha 26/06/2006 (f. 01) la demanda por Retracto legal arrendaticio debe ser declarada sin lugar, como de manera cierta, clara y precisa se decide.

DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: SIN LUGAR LA DEMANDA DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoado por la ciudadana SARA VERGARA, contra los ciudadanos ANGELINA ASSAL ARGELES, EMILIO ASSAL ARGELES, MONSERRAT ASSAL ARGELES DE DOS SANTOS, todos antes identificados y demás herederos desconocidos del ciudadano YEAN ASSAL.
Se condena en costas a la parte demandante por haber vencimiento total en la interposición de la pretensión de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES del presente fallo, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese Boletas.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, con sede en Barquisimeto, a los tres (03) días del mes de Octubre del año dos mil once (2.011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana G. Hernández S

En la misma fecha se publicó siendo las 01: 52 p.m. y se dejó copia.

La Secretaria