TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS PALAVECINO Y SIMÓN
PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.

EXPEDIENTE Nº 3.634-10
Parte Demandante: BEATRIZ ELENA ARGUELLES FLORES, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nº V-9.501.169, domiciliada en la ciudad de Coro, Estado Falcón.
Apoderado Judicial de la Parte Demandante: ELÍAS GERARDO SALDIVIA YÁNEZ, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 3.981.
Parte Demandada: JOSÉ LUIS NODA COLINA, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nº V-7.980.164, de este domicilio.
Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (SENTENCIA DEFINITIVA).
NARRATIVA.
La presente causa tuvo su origen mediante formal demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término interpuso el Abogado en ejercicio ELÍAS GERARDO SALDIVIA YÁNEZ, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana BEATRIZ ELENA ARGUELLES FLORES, en contra del ciudadano: JOSÉ LUIS NODA COLINA, todos identificados con antelación, la cual fue admitida por auto dictado en fecha 10 de Junio de 2010, por medio del cual se ordenó la citación personal de la parte demandada, para que compareciera por ante este Juzgado, al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, en horas comprendidas entre las 8:30 a.m. y las 3:30 p.m., a dar contestación a la demanda incoada en su contra (folios 1 al 26).
El día 16 de Junio de 2010, la representación judicial de la parte actora, procedió a dejar constancia de la entrega de los fotostatos del libelo de demanda para la elaboración de la compulsa, así como de los correspondientes emolumentos al Alguacil de este Despacho, impulsando así la práctica de la citación del demandado, de lo cual dejó expresa constancia dicho funcionario en diligencia que estampó en fecha 28 de Junio de 2010 (folios 28 y 29).
Por diligencia suscrita en fecha 26 de Julio de 2010, el ciudadano Alguacil de este Tribunal, ciudadano: GILBERTH JOSÉ GONZÁLEZ, consignó recibo de citación sin firmar junto a la compulsa del demandado, por haber resultado infructuosas las gestiones que realizó tendientes a lograr el cumplimiento de su citación personal en este juicio (folios 34 al 40).
En fecha 29 de Julio de 2010, el patrocinante judicial de la parte demandante solicitó la citación del demandado mediante carteles, lo que acordó de conformidad este Juzgado, en providencia dictada el día 04 de Agosto de 2010 (folios 41 al 43).
Cumplidas las formalidades relacionadas con la citación cartelaria conforme consta en las actas procesales que rielan del folio 44 al 49 de este expediente, se procedió a la designación sucesiva de Defensores Ad-litem, siendo que de ellos, quien finalmente asumió dicho nombramiento, prestando el Juramento de Ley correspondiente, fue la Abogada en ejercicio: CARMEN ROSALÍA ÁLVAREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 126.110 (folios 64 al 68).
El día 24 de Enero del año en curso, el apoderado judicial de la parte demandante, solicitó se librara boleta de citación a la Defensora Ad-litem designada y juramentada en este proceso, lo cual acordó el Tribunal en auto dictado en fecha 28 de Enero del corriente año 2011, observándose que el día 31 de Enero de este mismo año, el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación debidamente firmado por la Abogada CARMEN ROSALÍA ÁLVAREZ, antes identificada, en su carácter de Defensora Ad-litem designada en esta causa (folios 69 al 72).
En la oportunidad procesal correspondiente, la Defensora Ad-litem del demandado, dio contestación a la demanda incoada en contra de su representado, cuyo escrito corre inserto a los folios 73 y 74 de este expediente.
Abierto el procedimiento a pruebas, sólo la parte actora ejerció este derecho, las cuales fueron oportunamente admitidas a sustanciación y serán objeto de análisis en la parte motiva de este fallo.
Por auto dictado en fecha 03 de Marzo del corriente año 2011, la suscrita Abogada DULCE MARÍA MONTERO VIVAS, en su condición de Juez de este Tribunal, se avocó al conocimiento de la presente causa, ordenando dejar correr el lapso de tres (3) días de despacho que señala el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, a objeto de que las partes manifestasen si se allanaban o no a dicho avocamiento.
En fecha 18 de Marzo del año en curso, se declaró el presente juicio en estado de sentencia.
Siendo éste el momento procesal en que esta Juzgadora debe dictar el fallo definitivo en este procedimiento, de seguida lo hace de acuerdo a las siguientes consideraciones:
II
MOTIVA:
La representación judicial de la parte actora, quien acreditó su condición de apoderado judicial mediante la consignación adjunto a su escrito libelar de instrumento-poder autenticado en fecha 14 de Abril de 2010 por ante la Notaría Pública de Coro, el cual quedó inserto bajo el Nº 23, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría, al cual se le atribuye su valor como documento público, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, alegó entre otras argumentaciones lo siguiente:
Que el día 09 de Febrero de 2007, bajo el Nº 06, Tomo 40 del Libro de Autenticaciones que lleva la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, su representada suscribió un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con el ciudadano: JOSÉ LUIS NODA COLINA, identificado precedentemente, sobre un inmueble propiedad de su patrocinada, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 7-D, Torre IV, del Conjunto Residencial Las Guacamayas, ubicado en Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara, con una superficie aproximada de Noventa y Tres Metros Cuadrados con Sesenta y Cuatro Centímetros Cuadrados (93,64 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Fachada Norte de la Torre; Sur: Pared que lo divide del área de circulación; Este: Fachada Este de la Torre; y Oeste: Pared que lo divide del apartamento Nº 7-D, el cual le pertenece según dice por haberlo adquirido según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 19 de Marzo de 2004, bajo el Nº 32, folios 1 al 7, Protocolo Primero, Tomo Décimo Noveno (19º), que acompaña marcado con la letra C, cuya copia fotostática acompaña a su libelo de demanda, a la cual debe considerársele como fidedigna por no haber sido objeto de impugnación, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se desprende la condición de propietaria de su patrocinada así como su cualidad e interés jurídico para intentar el presente juicio.
Que según lo dispuesto en la cláusula cuarta de dicha convención arrendaticia, el contrato de arrendamiento fue celebrado a tiempo determinado, por un periodo de Un (1) año fijo, contado a partir de la suscripción del mencionado documento, es decir, doce (12) meses, contados hasta el día 09 de Febrero de 2008 y que, de acuerdo a sus afirmaciones, le correspondía al arrendatario una prórroga legal de Seis (6) meses, por lo que su fatal vencimiento sería para el día 09 de Agosto de 2008. Que según la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, se estipuló un canon por la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800ºº), vigentes después de la reconversión monetaria, los cuales serían cancelados por el arrendatario los primeros cinco (5) días del mes.
Que de acuerdo a lo pactado en su cláusula décima primera, el arrendatario se obligó a entregar o devolver el inmueble arrendado debidamente desocupado al término del contrato, cualquiera fuese la causa de su terminación y, según lo expresado en su cláusula décima octava, se estableció como cláusula penal, como indemnización de los daños y perjuicios que sufriera la arrendadora, a razón de Doscientos Setenta Bolívares (Bs. 270ºº), vigentes después de la reconversión monetaria, por cada día de mora en la entrega del inmueble dado en arrendamiento.
Que llegado el día 09 de Agosto del año 2009, según dice venció la prórroga legal, pese a las múltiples solicitudes de su representada, el inquilino se ha negado a desocuparlo, por lo que su poderdante demandó en dos (2) oportunidades por Desalojo, ya que al culminar dicha prórroga, e incluso antes, no se continuaron recibiendo los cánones, acciones éstas que los Tribunales de ambas causas (sentencia definitiva-Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, y sentencia interlocutoria-Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas del Estado Lara, consideraron mal fundamentadas, declarándose en un primer fallo la inadmisibilidad de la demanda y en el segundo, fue declarada la cosa juzgada.
Que por estas decisiones, además de telegramas que su patrocinada envió a su inquilino en diferentes ocasiones, éste tenía conocimiento de la voluntad de su representada de no querer continuar con el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos. Que de esta manera, decidida inadmisible la primera demanda que intentó y declarada la cosa juzgada en un segundo juicio, dichas acciones confirman que su mandante ha tenido la voluntad de no prorrogar la vinculación contractual con el demandado, lo que aunado al señalamiento expreso de la negativa a la continuación de la relación arrendaticia en fecha 03 de Diciembre de 2007, y la voluntad expresa en fecha 14 de Agosto de no aceptar pagos por concepto de arrendamiento por parte del arrendatario; es obvio y evidente que no operó la tácita reconducción del contrato suscrito, el cual según expone, sigue siendo un contrato a tiempo determinado.
Que todas estas circunstancias, hacen procedente según sus aseveraciones, la acción por cumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que agotadas como han sido las diligencias realizadas para lograr la entrega voluntaria del bien inmueble propiedad de su representada, ocurre ante esta autoridad para demandar al ciudadano: JOSÉ LUIS NODA COLINA, por acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como demanda por vía subsidiaria y a título de indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de Doscientos Setenta Bolívares (Bs. 270ºº) diarios, por cada día de retraso en la entrega del inmueble dado en arrendamiento, calculados desde la fecha del vencimiento del contrato hasta la entrega definitiva del inmueble, así como las costas de este proceso. Fundamenta su acción en lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil y en los artículos 33, 39 y 28 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, la Defensora Ad-litem del demandado, en su escrito de contestación de demanda, expuso entre otras cosas lo siguiente:
Convino en nombre de su representado, en el hecho de que su defendido celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la ciudadana BEATRIZ ELENA ARGUELLES FLORES, por el inmueble identificado en autos. Así mismo, en nombre de su representado rechazó y contradijo los hechos narrados por la parte demandante. Igualmente, manifestó que realizó todas las gestiones pertinentes para localizar a su defendido, a objeto de notificarle la designación que se le hizo como su Defensora Ad-litem, por ante el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, según consta en telegrama enviado a la dirección suministrada en el libelo de la demanda. Pidió se declarara sin lugar la presente acción, interpuesta en contra de su representado.
Abierto el procedimiento a pruebas, sólo la parte demandante hizo uso de este derecho.
Planteada en estos términos la presente controversia, procede quien juzga al estudio y análisis del mérito de esta causa, lo que hace de acuerdo a las consideraciones que se explanan a continuación:
La acción que originó este procedimiento se refiere a una acción por cumplimiento de un contrato de arrendamiento, con fundamento en el vencimiento de su término de duración y el de su prórroga legal. En este sentido conviene acotar que, en materia inquilinaria son diversas las pretensiones que eventualmente pueden plantearse ante el órgano jurisdiccional competente, a fin de exigir su tutela judicial efectiva, dependiendo de la naturaleza jurídica de cada convención locataria en particular. Es así como dentro del ámbito arrendaticio, adquiere especial relevancia la cláusula temporal que las partes contratantes hayan estipulado, siendo indispensable determinar si al momento de instaurarse la acción en cada caso concreto, el contrato de arrendamiento mantiene su condición a tiempo determinado o, en su defecto se trata de una relación arrendaticia indeterminada en cuanto a su tiempo de duración.
Con ánimo propedéutico, a los fines de ilustrar a las partes de este proceso, es menester resaltar que, para que un contrato pueda calificarse a tiempo determinado, se requiere de la concurrencia de ciertas condiciones, entre las cuales se podría destacar que, es necesario que haya sido plasmado por escrito, con especificación clara y precisa de su término de duración. Es decir, que aquéllos contratos celebrados de manera verbal, lo cual es posible en virtud del carácter consensual de este tipo de convención, así como también en aquéllos que, aun habiendo sido otorgados mediante documento escrito, público o privado, no haya sido establecido de manera expresa e inconfundible cuál sería su término de duración, dichas convenciones sólo pueden acreditar la existencia de una relación arrendaticia indeterminada.
Es por estas razones que, en los conflictos de intereses intersubjetivos jurídicamente relevantes de índole inquilinaria sometidos a su consideración, para resolver con eficacia el fondo del asunto, al igual que la idoneidad de la acción interpuesta, el Juez debe previamente examinar minuciosamente la cláusula temporal del contrato de arrendamiento, por cuanto dependiendo de la naturaleza jurídica de la convención que sirve de instrumento fundamental a la pretensión propuesta, sólo así es como puede determinarse la procedencia o no de la acción escogida por el actor.
En este orden de ideas, si se trata de una contrato de arrendamiento de naturaleza indeterminada, el incumplimiento alegado debe necesariamente encuadrar en alguno de los supuestos taxativos que dispone el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en estos casos, la acción procedente es el Desalojo, de acuerdo a lo que expresa el encabezamiento de la disposición legal en comento. Por el contrario, si nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado, debe el actor escoger qué acción va a ejercer, tal como lo señala el artículo 1.167 del Código Civil, ya que puede a su elección demandar la ejecución o la resolución del mismo, con la indemnización de los daños y perjuicios que se le hayan causado, en ambos casos, si hubiere lugar a ellos.
En el caso concreto que nos ocupa, la parte demandante adjuntó a su escrito libelar, copia fotostática de un contrato de arrendamiento autenticado en fecha 09 de Febrero de 2007 por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, quedando inserto bajo el Nº 06, del Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría, la cual riela a los folios 6 al 9 de este expediente. Tales fotostatos se valoran como fidedignos en virtud de que no fueron objeto de impugnación, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De su contenido se desprende que, en efecto, en la fecha antes indicada, ambas partes celebraron dicha convención locataria, siendo que su cláusula cuarta estipula que su término de duración sería de un (1) año fijo, contado a partir de la fecha de suscripción del mismo.
De lo anterior es evidente y palmario que, indefectiblemente el día 09 de Febrero de 2008, venció su término de duración y no habiendo sido establecida de manera convencional, la posibilidad de prórrogas automáticas y sucesivas, ni existiendo constancia en autos de que las partes hayan celebrado posteriores contratos de arrendamiento, concluye quien juzga que a partir de esta fecha, comenzó a correr de pleno derecho, la prórroga legal que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual en este caso en particular, debió concederse por un lapso de seis (6) meses, en aplicación de su literal a); esto significa que dicho beneficio legal, venció de forma fatal y perentoria, el día 09 de Agosto del año 2008. Y así se establece.
Ahora bien, vale resaltar que, durante el transcurso del término de duración fijo de un contrato de arrendamiento, al igual que durante su prórroga legal, éste se considera a tiempo determinado, a tenor de lo que dispone el único aparte de la norma en comento.
Por otra parte, el apoderado judicial de la parte accionante consignó adjunto a su escrito libelar, copia simple valoradas como fidedignas por no haber sido impugnadas, correspondiente a los fallos dictados en fecha 05 de Febrero de 2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el cual se declaró inadmisible la demanda por Desalojo incoada, por encontrarse para ese momento a tiempo determinado el contrato de arrendamiento que sirvió de instrumento fundamental de esa acción. Posteriormente, en fallo dictado el día 31 de Julio del año 2009 por este Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de esta Circunscripción Judicial, en el cual se declaró la cosa juzgada por tratarse de la misma acción, planteada en idénticos términos, por cuanto el contrato de arrendamiento no había variado en lo absoluto, manteniéndose aun para entonces la relación arrendaticia a tiempo determinado.
Ante estas circunstancias, pese a que desde el vencimiento de la prórroga legal el día 09 de Agosto de 2008 hasta el momento en que se interpuso la acción que dio origen a esta causa, ha transcurrido un lapso prudencial, no existe constancia alguna en autos o elemento de convicción que haga presumir a esta Juzgadora que se haya producido el efecto jurídico de la tácita reconducción con relación al contrato de arrendamiento de marras. A este respecto, si bien es cierto que el artículo 1.600 del Código Civil dispone que, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla como el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; no menos cierto es que, por otro lado, el artículo 1.614 ejusdem, expresa que: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado (subrayado y negrillas nuestras). De la interpretación de las disposiciones legales bajo estudio, resulta obvio que una de las condiciones indispensables para que pueda operar la tácita reconducción es que al inquilino se le deje en el goce y disfrute pacífico de la cosa arrendada, sin oposición del propietario después del vencimiento de su término de duración. Por el contrario, en el caso concreto que nos ocupa, de las acciones judiciales interpuestas por la parte demandante, al margen de las decisiones que en dichos procedimientos fueron dictadas, se deduce de la actuación desplegada por la arrendadora, su manifiesta voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento pretende ahora con esta ulterior demanda, por lo que forzoso es concluir que respecto de dicha relación convencional arrendaticia no operó la tácita reconducción y el contrato de arrendamiento en referencia debe considerársele a tiempo determinado. En este orden de ideas, de acuerdo a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
En cuanto al acervo probatorio que aportó la parte demandante a las actas procesales que conforman este expediente, en la etapa de promoción y evacuación de pruebas, el único medio de prueba que señaló, fueron las copias simples de las sentencias ya valoradas precedentemente.
Con fundamento en las argumentaciones formuladas con antelación, se concluye en que la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término de duración y de su prórroga legal, es procedente en este caso, por lo que la misma debe prosperar. Y así se establece.
En lo que respecta a la indemnización de daños y perjuicios cuyo pago reclama la accionante, por concepto de cláusula penal, sobre este aspecto, el Código Civil, en su artículo 1.257 dispone que: Hay obligación con cláusula penal, cuando el deudor para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento. Así también, el artículo 1.258 ejusdem, establece que: La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por simple retardo.
De las disposiciones legales en comento, se evidencia que, resulta procedente por encontrarse ajustado a derecho, la indemnización de daños y perjuicios hasta el monto estipulado como cláusula penal en el contrato cuya ejecución se pretende cuando ésta ha sido establecida como sanción por el simple retardo. No obstante, en materia arrendaticia, tal resarcimiento debe restringirse al momento en que nace la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado, lo cual sólo tiene lugar, a partir del día siguiente al vencimiento íntegro de la prórroga legal, cuando no ha operado la tácita reconducción. Es decir, que la indemnización cuyo pago pretende la parte actora, debe acordarse a razón de Doscientos Setenta Bolívares (Bs. 270ºº), vigentes después de la reconversión monetaria, por cada día de retardo en el cumplimiento de la obligación de devolver el inmueble arrendado, contado a partir del día 10 de Agosto del año 2008, hasta la definitiva entrega del mismo. Y así se decide.
Por fuerza de los razonamientos antes esbozados la presente acción debe prosperar. Y así se decide.
DISPOSITIVA.
Con base en los fundamentos de hecho y de derecho expresados precedentemente, este Tribunal administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de su término de duración y de su prórroga legal e indemnización de daños y perjuicios, por concepto de cláusula penal, instaurada por la ciudadana: BEATRIZ ELENA ARGUELLES FLORES, en contra del ciudadano: JOSÉ LUIS NODA COLINA, ambos identificados con antelación.
En consecuencia, se condena a la parte demandada, a lo siguiente:
Primero: A entregar completamente desocupado, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 7-D, Torre IV, del Conjunto Residencial Las Guacamayas, ubicado en Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara, con una superficie aproximada de Noventa y Tres Metros Cuadrados con Sesenta y Cuatro Centímetros Cuadrados (93,64 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Fachada Norte de la Torre; Sur: Pared que lo divide del área de circulación; Este: Fachada Este de la Torre; y Oeste: Pared que lo divide del apartamento Nº 7-D.
Segundo: Al pago de la indemnización de daños y perjuicios, por concepto de cláusula penal por retardo en la entrega del inmueble, a razón de Doscientos Setenta Bolívares (Bs. 270ºº), vigentes después de la reconversión monetaria, por cada día de retardo en el cumplimiento de la obligación de devolver el inmueble arrendado, contado a partir del día 10 de Agosto del año 2008 inclusive, hasta la definitiva entrega del mismo.
Tercero: Al pago de las costas de este proceso, por haber resultado totalmente vencido en este proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase copia certificada de esta sentencia, para que repose en el Archivo de este Juzgado.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Cabudare, a los Veintiocho (28) días del mes de Marzo del año Dos Mil Once (2011). Años: 200º y 152º.

La Juez.

Abg. Dulce María Montero Vivas.

El Secretario.

Abg. Lucio Torres Armeya.

Publicada en su fecha, a las 11:00 a.m.

El Secretario.

Abg. Lucio Torres Armeya