TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, 03 de marzo de 2011
Años: 200º y 152º

ASUNTO: KP02-V-2010-003631

DEMANDANTE: INVERSORA 3F, C.A., inscrita originalmente como INVERSORA FAROH C.A., por ante el Registro de Comercio que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo del estado Lara, en fecha 22 de junio de 1965, bajo el Nº 91, Libro de Comercio Nº 1, y posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: HUGO EDUARDO JIMÉNEZ PERNALETE, FARID RICHA DORADO, CARLOS HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ Y HUGO ALEJANDRO JIMÉNEZ PERNALETE, inscritos respectivamente en el I.P.S.A. bajo los Números 90.382, 60.097, 6.750 y 104.204.
DEMANDADOS: COMERCIAL ESENCIA CENTRAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Lara en fecha 23 de mayo de 2007, bajo el Nº 09, folio 46, tomo 30-A, en la persona de su directora, ciudadana LIPING WU, de nacionalidad China, mayor de edad, hábil, titular de la cédula de identidad Nº E-82.246.742
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: LUÍS RAMOS REYES, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 37.472.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.
RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 08 de octubre de 2010, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, acción instaurada por el abogado HUGO EDUARDO JIMENEZ PERNALETE, en su carácter de apoderado judicial de INVERSORA 3F, C.A., contra COMERCIAL ESENCIA CENTRAL, C.A., todos en el encabezado identificados, en los siguientes términos:
Señala la accionante que realizó contrato de arrendamiento privado en fecha 31 de mayo de 2007 con la hoy accionada, sobre un inmueble de su propiedad constituido por tres locales comerciales distinguidos con los números 3,4 y 5, situados en el edificio Gradillas, ubicado en la calle 28 entre carreras 19 y 20 de esta ciudad de Barquisimeto. Esgrime que los linderos particulares respectivos son: LOCAL Nº 3: se encuentra alinderado de la siguiente manera, por el Norte: con el local Nº 4 del edificio Gradillas; Sur: con el local Nº 2 del mismo edificio, Este: que es su frente con la calle 28. Oeste: con el estacionamiento del edificio Saap. LOCAL Nº 4, Norte: con el local Nº 3 del edificio Gradillas; Sur: con el local Nº 3 del mismo edificio, Este: que es su frente con la calle 28. Oeste: pared de por medio, con los baños del local Nº 6. LOCAL Nº 5: por el Norte: con la avenida 20 que es su frente, Sur: con el local Nº 4 del edificio Gradillas, Este: con la calle 28, Oeste: con el local Nº 6 del mismo edificio.
Indica que en la cláusula TERCERA se estableció que la duración del mismo es a tiempo determinado de un año, sin prórroga, a partir del 01 de junio del 2008 hasta el 31 de mayo de 2009, señalándose en dicha cláusula que se daría por terminado el contrato, sin necesidad de notificación alguna.
Manifiesta la actora que estando vencidos tanto el término contractual y la prórroga legal la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble libre de personas y cosas, incurriendo de esta manera en una acción de incumplimiento de contrato por vencimiento del término, por lo que acude a demandar a la firma Mercantil INVERSORA 3F, C.A., identificada ut supra, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a entregar los locales comerciales totalmente desocupados de personas y bienes, así como al pago de las costas y costos del proceso.
Fundamentó la acción en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTAS (4.800) UNIDADES TRIBUTARIAS
En fecha 14 de octubre de 2010, el Tribunal le dio entrada a la presente causa. En fecha 20 de octubre de 2010, la accionante presentó documentos originales de las copias consignadas con el libelo. El 25 de octubre de 2010, el Tribunal admitió la demanda y ordenó librar la compulsa respectiva. El día 02 de noviembre de 2010, la actora pone a disposición del Alguacil los medios de transporte necesarios para trasladarlo a los fines de que practique la citación. El 13 de diciembre de 2010, el Tribunal dejó constancia de oposición realizada en el cuaderno separado de medidas y en consecuencia de la citación tácita. El día 21 de enero de 2011, el Tribunal repuso la causa al estado de contestación, la cual fue presentada en fecha 25 de enero de 2011 por el abogado LUÍS RAMOS REYES, identificado más arriba, en representación sin poder, invocando el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
Rechazó en todas y cada una de sus partes la acción, por ser falsa y simulada en cuanto a la fundamentación de los hechos como en el derecho, y de manera específica los siguientes hechos alegados por la actora.
Negó por ser falso que tenga un contrato escrito con la accionante, el cual haya estado vigente a los efectos de valer como instrumento fundamental de la presente acción y sirva como prórroga legal entre la relación arrendaticia con la parte actora, toda vez que afirma que en fecha 01 de junio de 2009, entre ambas partes opera de pleno derecho y por voluntad de ambas partes un contrato verbal y a tiempo indeterminado, con un incremento en el monto del arrendamiento, tal y como consta en el recibo que anexa el cual opone a la parte actora, como plena prueba de la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento.
Agrega que el último contrato está vencido desde el 31 de mayo de 2009, y alega que según la cláusula tercera queda obligada la arrendataria a entregar el inmueble de inmediato en fecha 01 de junio de 2009 y sin prórroga. Afirma en consecuencia, por expresa disposición legal prevista en el artículo 34 de la Ley de Alquileres al vencimiento del mismo y por voluntad de las partes, el contrato es verbal a tiempo indeterminado desde la fecha de su vencimiento. Destaca que no le está dado a las partes ni al Tribunal, suplir la voluntad expresa de las partes, como lo es la fecha de terminación del contrato.
Igualmente contradice por ser falso que el inmueble objeto de esta acción le fue arrendado en fecha 01 de junio de 2007, ya que alega le ha sido arrendado en sucesivos contratos escritos, el primero desde fecha 01 de enero de 1998 a nombre de CHAO CHUN ZHENG, el segundo desde el 01 de junio de 2002, a nombre de COMERCIAL NUEVA ÉPOCA C.A. y mediante contratos sucesivos renovados hasta fecha 31 de mayo de 2007, y el tercero a nombre de COMERCIAL ESENCIA CENTRAL, C.A., desde fecha 01 de junio de 2007, hasta el último que venció en fecha 31 de mayo de 2009. Vale decir que, según sus dichos, han ocupado de manera sucesiva e ininterrumpida desde hace más de 11 años mediante contratos escritos y desde el 31 de mayo de 2009 hasta el 13 de diciembre de 2010, “fecha del secuestro” (sic), mediante contrato verbal a tiempo indeterminado por expresa disposición del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no se suscribió un nuevo contrato escrito.
Resalta que en los contratos sucesivos presentados evidencian la tradición legal de contratos de arrendamientos sucesivos por más de 11 años, los cuales opone en su contenido y firma al arrendador del local.
Advierte que la parte actora ha utilizado diferentes medios de fraude para hacer valer la interrupción del lapso del derecho de prórroga legal y el derecho de preferencia, como lo es la exigencia del arrendador de obligar al arrendatario a crear en el curso de los años de arrendamiento de nuevas personas jurídicas para contratar y de esa manera burlar el derecho de arrendatario y de la Ley que rige la materia y que es de orden público, como lo es la garantía de los derechos de goce de una prórroga legal en los términos previstos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por otra parte rechazó por ser falso, que haya incumplido cláusula alguna o adeude a la parte actora mensualidades por concepto de arrendamiento o haya estado en situación de atraso en el pago de los mismos. Relata que la parte actora montó una coartada para aumentarle el canon de arrendamiento de manera progresiva y desproporcionada, señalando como prueba de ello notificación de fecha 12 de mayo de 2009, que sin firmar le hizo llegar por la cantidad de Bs. 12.000,oo, el cual opone en su contenido y firma a la accionante, después de haber convenido de forma verbal la cantidad de bolívares 9.000, el cual indica ya estaba pagando. Expresa que este nuevo monto era absurdo e ilegal, toda vez que los cánones de arrendamiento están congelados y por cuanto no podía contratarle dicho monto, la arrendadora se negó a recibirle el dinero desde esa fecha, por lo que comenzó a realizar el depósito judicial por la cantidad de Bs. 9.000,oo que por convenio verbal habían realizado, en el asunto signado con el Nº KP02-S-2010-004466.
Seguidamente procedió a impugnar y a desconocer los contratos de arrendamiento traídas al proceso por la parte actora para hacer ver una supuesta relación arrendaticia a tiempo determinado de dos años, toda vez que dichos contratos ya están vencidos desde hace mas de un año del vencimiento, motivo por el cual manifiesta que por mandato de la Ley y por voluntad de ambas partes, lo es verbal e indefinido con un canon de arrendamiento de Bs. 9.000,oo tal y como lo había establecido el arrendador y lo venía cobrando y consta en los depósitos efectuados ante el Tribunal y en recibos otorgados por el arrendador en fecha 09 de abril de 2010, el cual opuso en todo su contenido a la parte actora.
Contradijo por ser falso que esté haciendo uso de prórroga legal, toda vez que reitera la permanencia en dicho inmueble, lo es por un contrato verbal indefinido por voluntad de ambas partes al vencimiento del contrato escrito en fecha 31 de mayo de 2009, quien aumentó el canon de arrendamiento de manera verbal a Bs. 9.000,oo mensuales con IVA incluido según el arrendador.
Por los alegatos expuesto, solicita sea declarada sin lugar la presente acción, con la correspondiente condena en costas y costos, reservándose el derecho a demandar por separado los daños y perjuicios causados.
El 26 de enero de 2011, la accionante otorgó poder apud acta al abogado identificado en el encabezado. Por su parte en esta misma fecha la parte accionante apela del auto dictado en fecha 21 de enero de 2011. También el apoderado actor ratifica la contestación de la demanda. El 28 de enero de 2011, el Tribunal oyó la apelación interpuesta en un solo efecto. El 01 de febrero de 2011, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, el cual fue admitido el 02 de febrero de 2011, salvo su apreciación en la definitiva. El día 04 de febrero de 2011, la actora consignó los fotostatos relativos a decisión apelada, así mismo presentó escrito de promoción de pruebas, de igual manera lo hace la parte demandada. El 07 de febrero de 2011, se ordenó abrir segunda pieza. El 08 de febrero de 2011, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por ambas partes salvo su apreciación en la definitiva. En esta misma fecha y por auto separado el Tribunal ordenó remitir el recurso de apelación a la URDD Civil a los fines de su distribución. El 09 de febrero de 2011, la parte accionada presentó escrito impugnando pruebas presentadas por la accionante. En esta misma fecha el Tribunal admitió la prueba de cotejo conforme al artículo 446 del Código de Procedimiento Civil. El 14 de febrero de 2011, el Tribunal dejó constancia que siendo la oportunidad fijada para la designación de expertos, ninguna de las partes se hizo presente por lo que quedó desierto dicho acto. El 15 de febrero de 2011, la accionante presentó escrito de observaciones a la impugnación realizada por la parte demandada. En fecha 15 de febrero de 2011, el Tribunal advirtió a las partes que la causa se encuentra en etapa de sentencia. En fecha 21 de febrero de 2011, la demandada otorgó poder apud acta al abogado identificado en el encabezado. Ese día se difirió el dictamen de la sentencia para el Quinto (5º) día de despacho siguiente.
ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO
Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte actora antes de la admisión de la acción fueron:
1. Poder otorgado por la parte actora a los abogados identificados más arriba como sus apoderados, ante Notaría Pública.
2. Copia certificada de actas registradas de la firma mercantil INVERSORA FAROH, C.A.
Estas pruebas, en virtud de no haberse controvertido la representación actoral, son desechadas de esta contienda. Y así se determina.
3. Copia simple y original de contrato privado de arrendamiento de fecha 31 de mayo de 2007 suscrito entre las partes aquí en contienda, sobre el inmueble cuya desocupación se exige.
4. Copia simple y original de contrato privado de arrendamiento de fecha 29 de mayo de 2008 suscrito entre las partes aquí en contienda, sobre el inmueble cuya desocupación se exige.
Sobre estos instrumentos cabe resaltar que pese a haber sido desconocidos por la accionada (folio 125), lo fueron fundamentándose en ya estar vencidos, trayéndolos sin embargo en copia e invocando su valor, por lo que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen por reconocidos y hacen plena prueba en esta lidia judicial. Y así se establece.
Llegado el lapso probatorio ambas partes hacen uso de ese derecho. La parte accionada lo hace de esta manera:
I. Promovió el valor probatorio que se desprende de copia simple de recibos otorgados por la parte actora de los años 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 y 2009, que cursan en el cuaderno separado de medidas signado con el Nº KH03-X-2010-149.
II. Promovió el valor probatorio que se desprende de seis copia simples de constancias judiciales de depósito de arrendamiento, por un monto de Bs. 8.233,00, Bs. 16.466, 8.233,00, 8.233,00, 8.233,19 y 9.220,00 cada una, correspondientes respectivamente a los meses de noviembre, septiembre y octubre, agosto, junio, junio y abril, todos de 2010, emanadas de la Secretaría del Juzgado Primero del Municipio Iribarren del estado Lara, que cursan en el cuaderno separado de medidas signado con el Nº KH03-X-2010-149.
III. Promovió el valor probatorio que se desprende de copia simple de cuatro depósitos bancarios hechos en cuenta corriente del Banco Provincial, que cursan en el cuaderno separado de medidas signado con el Nº KH03-X-2010-149.
IV. Promovió el valor probatorio que se desprende de copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la actora y el ciudadano CHAO CHUN SHENG, referido al local comercial Nº 5 ubicado en el Edificio Gradillas, de fecha 01 de enero de 1998, que cursan en el cuaderno separado de medidas signado con el Nº KH03-X-2010-149.
V. Promovió el valor probatorio que se desprende de copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre PIERRE ET MARIE HOLDING B.V.I. LTD., C.A. y COMERCIAL NUEVA ÉPOCA C.A., referido al inmueble de marras, de fecha 01 de junio de 2002, que cursan en el cuaderno separado de medidas signado con el Nº KH03-X-2010-149.
VI. Promovió el valor probatorio que se desprende de copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la actora y COMERCIAL NUEVA ÉPOCA C.A., referido al inmueble de marras, de fecha 05 de marzo de 2006, que cursan en el cuaderno separado de medidas signado con el Nº KH03-X-2010-149.
VII. Promovió el valor probatorio que se desprende de copia simple de contratos de arrendamiento suscrito entre la actora y la accionada, referidos al inmueble de marras, de fechas 31 de mayo de 2007 y 05 de marzo de 2006, que cursan en el cuaderno separado de medidas signado con el Nº KH03-X-2010-149.
VIII. Promovió el valor probatorio que se desprende de copia simple de correspondencia sin firma dirigida por la actora a la accionada en fecha 12 de mayo de 2009, que cursan en el cuaderno separado de medidas signado con el Nº KH03-X-2010-149.
IX. Promovió el valor probatorio que se desprende de copia simple de comprobante de recepción de asunto y su diligencia referido a consignación judicial de canon de arrendamiento, de fecha 30 de abril de 2010, que cursan en el cuaderno separado de medidas signado con el Nº KH03-X-2010-149.
Estas pruebas, enumeradas aquí del I al IX, rielan en el cuaderno separado de medidas, por lo que atendiendo el contenido del artículo 321 del Código de Procedimiento Civil y acogiendo sentencia de la Sala Civil de nuestro Máximo Tribunal Nº 046 de fecha 3 de marzo de 1993, caso Luís Beltrán Vázquez contra Víctor Lozada, expediente N° 92-533, se valoran más adelante, por haber sido también consignadas (algunas incluso en original) en el cuaderno principal, -a excepción de la copia simple de contratos de arrendamiento suscritos entre la actora y la accionada, referidos al inmueble de marras, de fechas 31 de mayo de 2007 y 05 de marzo de 2006, sobre el que ya se pronunció este Despacho.
X. Promovió el valor probatorio que se desprende de dos facturas emanadas de INVERSORA 3F C.A. de fechas 01 de octubre de 2009 y 10 de noviembre de 2009, respectivamente, a favor de la accionada referidas cada una a canon de arrendamiento, por un monto de Bs. 9.220.
Estas dos facturas, al no haber sido desconocidas hacen plena prueba en esta lidia judicial. Y así se establece.
XI. Promovió el valor probatorio que se desprende de copia simple de factura emanada de INVERSORA 3F C.A. de fecha 09 de abril de 2010, a favor de la accionada referida a canon de arrendamiento, por un monto de Bs. 9.220. La cual, por tratarse de copia simple, no puede ser valorada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se estima.
XII. Promovió el valor probatorio que se desprende de original de contrato de arrendamiento suscrito entre la actora y el ciudadano CHAO CHUN SHENG, referido al local comercial Nº 5 ubicado en el Edificio Gradillas, de fecha 01 de enero de 1998. Este instrumento, por no ser la accionada en esta causa el inquilino suscribiente del contrato bajo análisis, ni existir elemento probatorio alguno que la conecte con el mismo, es desechado de este proceso. Y así se determina.
XIII. Promovió el valor probatorio que se desprende de original de contrato de arrendamiento suscrito entre PIERRE ET MARIE HOLDING B.V.I. LTD., C.A. y COMERCIAL NUEVA ÉPOCA C.A., referido al inmueble de marras, de fecha 01 de junio de 2002. Es preciso aplicar similar razonamiento al expuesto más arriba, pues ninguna de las partes en litigio suscriben el contrato en cuestión y no existe elemento probatorio alguno que conecte al locatario firmante con la empresa demandada, por lo que también es desechado de este proceso. Y así se decide.
XIV. Promovió el valor probatorio que se desprende de original de contrato de arrendamiento suscrito entre la actora y COMERCIAL NUEVA ÉPOCA C.A., referido al inmueble de marras, de fecha 05 de marzo de 2006. El mismo análisis expuesto sobre la prueba aquí enumerada XII es necesario hacer sobre este instrumento, por lo que es excluido del acervo probatorio. Y así se estima.
XV. Promovió el valor probatorio que se desprende de original de contrato de arrendamiento suscrito entre la actora y la accionada, referido al inmueble de marras, de fecha 31 de mayo de 2007. Este contrato, es un original del ejemplar valorado más arriba como instrumento fundamental de la acción, por lo que hace plena prueba en esta litis. Y así se determina.
XVI. Promovió el valor probatorio que se desprende de copia simple de correspondencia sin firma dirigida por la actora a la accionada en fecha 12 de mayo de 2009. Sobre esta probanza se pronunciará el Tribunal más adelante.
XVII. Promovió el valor probatorio que se desprende de comprobante de recepción de asunto y su diligencia referido a consignación judicial en el expediente KP02-S-2010-4466 de canon de arrendamiento, de fecha 30 de abril de 2010. Lo que en esta causa hace plena prueba, al tener la fuerza de un documento público y no haberse tachado. Y así se determina.
XVIII. Promovió el valor probatorio que se desprende de cuatro depósitos bancarios hechos a cuenta corriente del Banco Provincial. Las cuales al tratarse de copias simples, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no tienen valor probatorio. Y así se establece.
XIX. Promovió el valor probatorio que se desprende de constancia judicial de depósito de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2010, por un monto de Bs. 9.220,00 emanada de la Secretaría del Juzgado Primero del Municipio Iribarren del estado Lara.
XX. Promovió el valor probatorio que se desprende de cuatro constancias judiciales de depósito de arrendamiento, por un monto de Bs. 8.233,00, Bs. 16.466, 8.233,00 y 8.233,00 cada una, correspondientes respectivamente a los meses de noviembre, septiembre y octubre, agosto, junio y junio, todos de 2010, emanadas de la Secretaría del Juzgado Primero del Municipio Iribarren del estado Lara.
Siendo aplicable a estas pruebas (XIX y XX) el mismo razonamiento expuesto en el punto XVII. Y así se establece.
XXI. Promovió el valor probatorio que se desprende de cinco facturas emanadas de INVERSORA 3F C.A. de fechas 09 de enero de 2009, 07 de septiembre de 2009, 07 de junio de 2009, 07 de julio de 2009 y 08 de diciembre de 2009, respectivamente a favor de la accionada referidas a canon de arrendamiento, por un monto cada una de Bs. 7.995, Bs.9.220, Bs. 8.215,20, Bs. 8.215,20 y Bs.9.220. Estas facturas, al no haber sido desconocidas, tienen todo su valor probatorio en esta contienda. Y así se determina.
XXII. Promovió el valor probatorio que se desprende de nueve facturas emanadas de INVERSORA 3F C.A. de fechas 09 de enero de 2010, 09 de febrero de 2010, 09 de marzo de 2010, 09 de abril de 2010, 28 de marzo de 2003, 08 de junio de 2005, 07 de junio de 2004, 07 de junio de 2006 y 09 de junio de 2008, respectivamente a favor de la accionada las cuatro primeras y la última, y de COMERCIAL NUEVA ÉPOCA las cuatro segundas facturas referidas a canon de arrendamiento, por un monto cada una de Bs. 9.220, Bs. 9.220, Bs. 9.220, Bs. 9.220, Bs. 2.321,16 (monto actualizado según la conversión cambiaria), Bs. 3.470,70 (monto actualizado según la conversión cambiaria), Bs. 3.470,70 (monto actualizado según la conversión cambiaria), Bs.3.0751,60 (monto actualizado según la conversión cambiaria), Bs. 3.554,52 (monto actualizado según la conversión cambiaria) y Bs. 7.995. De estas facturas, sólo tienen valor probatorio las cuatro primeras y la última, por estar referidas a las personas involucradas en esta lidia judicial y no haber sido desconocidas por la parte actora, siendo que las cuatro segundas facturas por haber sido libradas a favor de un tercero a esta causa son desechadas. Y así se decide.
XXIII. Consigna carta de notificación emanada de la actora, en original de fecha 12 de mayo de 2009, suscrita sólo por la promovente. Esta notificación es la misma, promovida sin firmas y a la cual se hizo referencia más arriba, siendo que la parte actora, haciendo uso del principio de la comunidad de la prueba también invoca, como se verá más adelante. Por lo que esta prueba es aceptada como tal en esta discusión judicial. Y así se establece.
XXIV. Consigna tres facturas emanadas de INVERSORA 3F C.A. de fechas 01 de diciembre de 2002, 09 de octubre de 2002 y 05 de noviembre de 2002, respectivamente a favor de COMERCIAL NUEVA ÉPOCA referidas a canon de arrendamiento, por un monto cada una de Bs. 2.321,16 (monto actualizado según la conversión cambiaria), Bs. 2.321,16 (monto actualizado según la conversión cambiaria) y Bs. 2.321,16 (monto actualizado según la conversión cambiaria). Estas, por haber sido libradas a favor de un tercero a esta causa, son necesariamente desechadas de este proceso. Y así se determina.
XXV. Consigna tres recibos emanados de PIERRE ET MARIE HOLDING B.V.I. LTD. C.A. de fechas 05 de julio de 2002, 05 de agosto de 2002 y 05 de septiembre de 2002, respectivamente a favor de COMERCIAL NUEVA ÉPOCA referidos a canon de arrendamiento, por un monto cada uno de Bs. 1.667,50 (monto actualizado según la conversión cambiaria), Bs. 1.667,50 (monto actualizado según la conversión cambiaria) y Bs. 2.001,00 (monto actualizado según la conversión cambiaria). Estos recibos son excluidos del acervo probatorio, por no constituirse en parte ninguno de las empresas mencionadas en ellos. Y así se estima.
XXVI. Consigna cuarenta y nueve facturas emanadas de INVERSORA 3F C.A. a favor de COMERCIAL NUEVA ÉPOCA referidos a canon de arrendamiento correspondientes a once meses del año 2003, a once meses del año 2004, a once meses del año 2005, a once meses del año 2006 y cinco meses del año 2007. Sobre estas facturas es imperioso utilizar el mismo análisis planteado en la prueba en esta sentencia signada con el número XXIV. Y así se señala.
XXVII. Consigna dieciséis facturas emanadas de INVERSORA 3F C.A. a favor de la accionada referidos a canon de arrendamiento correspondientes a seis meses del año 2007, a once meses del año 2008 y a once meses del año 2009. Facturas que al no ser desconocidas, hacen plena prueba. Y así se estima.
Mientras, la parte accionada prueba así:
A. Ratifica los dos contratos de arrendamiento producidos junto al escrito libelar, y ya valorados.
B. Promueve el valor probatorio de notificación de prórroga legal, traída a los autos en copia simple por la accionante el 12 de enero de 2011. Sobre esta probanza es necesario destacar que al tratarse de una copia simple de documento privado, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no tiene valor probatorio alguno. Y así se establece.
C. Promueve la confesión de parte de la inquilina, indicando que en el escrito de oposición presentado en fecha 13 de diciembre de 2010 en el cuaderno separado de medidas, signado con el Nº KH03-X-2010-149, aseveró que la arrendadora nunca tuvo la intención de renovar el contrato. Sobre la prueba de confesión, observa quien juzga que el artículo 1401 del Código Civil señala textualmente: “La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba”. Sin embargo quien esto analiza observa, acogiendo nuevamente sentencia de la Sala Civil de nuestro Máximo Tribunal Nº 046 de fecha 3 de marzo de 1993, caso Luís Beltrán Vázquez contra Víctor Lozada, expediente N° 92-533, que el escrito al cual se hace referencia no tiene ningún valor, en virtud de reposición de fecha 21 de enero de 2011, donde la referida oposición se declaró ineficaz. Y así se estima.
D. Promueve el valor probatorio de la notificación de fecha 12 de enero de 2011, traída a los autos por la accionada, la cual fue valorada más arriba.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En el caso bajo estudio la parte demandante afirma que la parte accionada ha incumplido en su obligación de entregar el inmueble que le fue arrendado desde el 31 de mayo de 2007, el cual se prorrogó a través de contrato sucesivo de fecha 29 de mayo de 2008, donde se estableció en su cláusula tercera que la duración del mismo era por un año, por lo que asegura la relación concluyó el 31 de mayo de 2009, siendo que asegura le correspondía una prórroga legal de un año, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La parte demandada se defiende, asegurando que las partes convinieron desde el 01 de junio de 2009 en una nueva convención verbal y a tiempo indeterminado, con incluso un aumento de canon de arrendamiento, adicionando que el último contrato escrito se venció el 31 de mayo de 2009, quedando obligada la inquilina a entregar el inmueble el 01 de junio de 2009, y en consecuencia al vencimiento del mismo, es un contrato verbal. Adicional a ello, expresa que la relación locativa es de data previa a lo planteado por la actora, la cual se inició desde el 01 de enero de 1998 con tercera persona, (y luego continuando con otra) utilizando la parte actora, según su decir, diferentes medios de fraude para hacer ver la interrupción del plazo de derecho de prórroga legal y el derecho de preferencia, como lo es la exigencia del arrendador de obligar a la arrendataria a crear en el curso de los años nuevas personas jurídicas para contratar. Rechaza el incumplimiento de cláusula alguna o de estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, argumentando que la actora pretendía hacerles un incremento ilegal por estar congelados los cánones inquilinarios, viéndose forzada la inquilina a cancelar a través de consignación inquilinaria ante la negativa de la arrendadora de recibir los pagos.
A efectos de pronunciarse sobre lo debatido en estrados, es esencial analizar el contenido de la cláusula tercera del último contrato suscrito entre las partes. Allí se establece:
“La duración del presente Contrato es a tiempo determinado de un (1) año, SIN PRÓRROGA, partir del 01 de junio de 2007 hasta el 31 de mayo de 2008. Al término de este Contrato de Arrendamiento por vencimiento del plazo fijo del mismo, éste se considerará terminado, sin necesidad de notificación alguna. LA ARRENDATARIA se obliga a entregar los locales totalmente desocupados y deshabitados, al día siguiente de la fecha de su terminación, es decir el 01 de junio de 2008. (…)”. (Sic).
Sobre esta norma entre las partes, la locataria arguye en su defensa que al día 01 de junio de 2008, el contrato se encontraba vencido y ahora se transformó en uno a tiempo indeterminado. Esta argumentada transformación en la naturaleza de la relación locativa, en doctrina es conocida como la tácita reconducción del contrato inquilinario.
Aquí cabe acotar que los contratos pueden serlo a tiempo determinado (cuando se establece un plazo para la entrega del inmueble), o indeterminado, (porque, o bien no se pacta un plazo específico para la entrega de la cosa arrendada, o bien simplemente operó la enunciada tácita reconducción).
Así las cosas, es preciso puntualizar que en el caso de contrato a tiempo determinado, llegada la fecha pactada de finalización del mismo, de conformidad con el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Es decir, que la llamada prórroga legal, es parte integrante del tiempo de uso del inmueble, por ley. De ello, que la tácita reconducción, en estos casos sólo ocurre cuando, luego de concluida la prórroga legal, el inquilino continúa en el uso y goce del bien arrendado, y el locador así lo ha permitido.
En el caso de marras, en el contrato se estableció un plazo para su finalización: el 31 de mayo de 2008, sin necesidad de notificación (desahucio). Y a partir de allí, es esencial contabilizar la prórroga que a favor del inquilino establece la ley en el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la culminación de la vinculación locativa.
De esta manera, siendo que en atención al artículo 7 ejusdem el derecho a la prórroga legal de la inquilina no es renunciable, aunque el contrato estableció que el día 01 de junio de 2008 el inmueble debía encontrarse desocupado, el contrato no se transformó en uno indeterminado en cuanto a su finalización sino que es a partir de la fecha en referencia que debía computarse el lapso de la prórroga de ley, según el tiempo de uso del inmueble por la locataria. Esto es, la primera defensa argüida es ineficaz, pues el contrato permaneció a tiempo determinado el 01 de junio de 2008, comenzando a computarse la prórroga legal correspondiente, sobre lo que se pronunciara quien esto decide más adelante. Y así se decide.
Con respecto al aumento de canon de arrendamiento, conviene aclarar que los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura dictaron Resolución publicada en Gaceta Oficial bajo el N° 37667, el 08 de abril de 2003, mediante la cual se mantienen en todo el territorio nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por conceptos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, y arrendamiento de porciones destinadas a vivienda en inmuebles de uso mixto, en virtud de haber sido declarado el alquiler de vivienda, servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, medida de congelación de alquileres prorrogada en varias oportunidades, pero siempre exclusivamente para inmuebles destinados a viviendas, cual no es el caso de autos.
Adicional a ello, es oportuno transcribir el contenido del artículo 38 de la Ley Especial Inquilinaria, tantas veces nombrado, en su último aparte:
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. (Subrayado propio).
Por cuanto, es palmaria su concordancia con lo pactado por ambas partes en la notificación de aumento de canon de fecha 12 de mayo de 2009, (valorada más arriba) donde la arrendadora le señala a la hoy accionada, que ambas partes acordaron que durante la prórroga legal de un año contado a partir del 29 de ese mes y año, el nuevo monto a pagar es el de Bs. 12.000 por los tres locales (folios 84 y 163).
De lo recién expuesto se concluye tanto que el aumento en el canon no está prohibido, en el caso de los locales comerciales, como que también puede darse durante la prórroga de ley, sin que ello implique una nueva contratación locativa. Y así se determina.
Con respecto al planteamiento de continuidad de la relación inquilinaria desde el 01 de enero de 1998 con tercera persona, (y luego continuando con otra), pues la parte actora obligó al arrendatario a crear en el curso de los años nuevas personas jurídicas para contratar, advierte quien decide que no logró la accionada demostrar sus dichos, pues los contratos traídos a los autos con ese objetivo, como ya se señaló más arriba, no tienen valor en esta contienda por no haber argumentado ni probado, la relación de identidad entre los presuntos diferentes inquilinos que precedieron a la demandada y ésta. Es de resaltar que de acuerdo al artículo 201 del Código de Comercio las compañías constituyen personas jurídicas distintas de las de los socios, por lo que son personas, capaces de obligaciones y derechos de manera autónoma, según el artículo 19 del Código Civil. De allí que la eximente planteada debe obligatoriamente también determinarse como fallida. Y así se establece.
Es propicio además indicar que de considerar como alegó la accionada que se ha cometido fraude, -del cual hasta este momento esta juzgadora de oficio no observa en autos ni el menor indicio de su existencia- debe, de inmediato, incoar la demanda ordinaria respectiva, pues es pacífica la jurisprudencia que señala que es el procedimiento idóneo, en el que las partes gozarán de un lapso probatorio amplio y suficiente para ejercer su derecho a la defensa.
Sobre el rechazo al incumplimiento de cláusula o al estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, es casi de perogrullo indicar que la actora nada señaló al respecto, por lo que no es parte del debate procesal.
Así, luego de tener dos años arrendando el bien, le correspondía a la locataria un año de prórroga legal -según el ordinal B, del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- que venció el 31 de mayo de 2010, y a partir de allí era obligación del inquilino desocupar el bien. Y así se decide.
En este orden de ideas, la arrendataria prueba que el 30 de abril de 2010 presenta solicitud de consignación inquilinaria a favor de su locadora, -constando en autos que aunque asegura consignar el mes de mayo de 2010, sólo aparece recibo como mes consignado abril de 2010 por Bs. 9.220,00 siendo que también se encuentran consignados los meses de junio de 2010, dos veces por un monto cada uno de Bs. 8.233,00, y agosto, septiembre, octubre y noviembre, cada uno por Bs. 8.233,00. Allí, se lee que la inquilina indica que su arrendadora le ha solicitado la entrega del local (folio 87) por lo que se vio en la imperiosa necesidad de hacer la consignación judicial. Lo cual, indica al contrario de lo expresado por la arrendataria, que la locadora no convino en la continuación de la relación, ahora a tiempo indeterminado. Y siendo además que la locadora el 08 de octubre de 2010 (es decir, poco más de cuatro meses después de concluida la relación contractual) exige la desocupación del inmueble arrendado, refuerza el comportamiento de quien no desea la permanencia en vinculación contractual. De lo cual se concluye, sin dudas, que vencida la prórroga legal la arrendadora no convino en la continuación del uso del local. Y así se establece.
De esta manera, luego del análisis hecho esta Juzgadora estima establecido el incumplimiento en la entrega del local arrendado en su debida oportunidad, el 01 de mayo de 2010, por lo que es ajustado a derecho la pretensión de desocupación del inmueble. Y así se decide.
DECISIÓN
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. CON LUGAR la acción por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO INQUILINARIO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, acción instaurada por INVERSORA 3F, C.A., inscrita originalmente como INVERSORA FAROH C.A., por ante el Registro de Comercio que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo del estado Lara, en fecha 22 de junio de 1965, bajo el Nº 91, Libro de Comercio Nº 1, y posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, contra: COMERCIAL ESENCIA CENTRAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Lara en fecha 23 de mayo de 2007, bajo el Nº 09, folio 46, tomo 30-A, en la persona de su directora, ciudadana LIPING WU, extranjera, mayor de edad, hábil, titular de la cédula de identidad Nº E-82.246.742.
2. SE ORDENA a la parte demandada entregar a la accionante tres locales comerciales distinguidos con los números 3, 4 y 5, situados en el edificio Gradillas, ubicado en la calle 28 entre carreras 19 y 20 de esta ciudad de Barquisimeto, cuyos linderos particulares respectivos son: LOCAL Nº 3: se encuentra alinderado de la siguiente manera, por el Norte: con el local Nº 4 del edificio Gradillas; Sur: con el local Nº 2 del mismo edificio, Este: que es su frente con la calle 28. Oeste: con el estacionamiento del edificio Saap. LOCAL Nº 4, Norte: con el local Nº 3 del edificio Gradillas; Sur: con el local Nº 3 del mismo edificio, Este: que es su frente con la calle 28. Oeste: pared de por medio, con los baños del local Nº 6. LOCAL Nº 5: por el Norte: con la avenida 20 que es su frente, Sur: con el local Nº 4 del edificio Gradillas, Este: con la calle 28, Oeste: con el local Nº 6 del mismo edificio.
3. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los tres días del mes marzo de 2011. Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

La Juez,

Abg. Patricia Riofrío Peñaloza

La Secretaria,

Abg. Ilse Gonzáles

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las a.m.