TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diez de junio de dos mil once
201º y 152º

ASUNTO: KP02-V-2010-003237

PARTE DEMANDANTE: CARLOS HUMBERTO RIOS LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 24.156.424.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Oswaldo Herrera, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 114.317

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CENTRO OCCIDENTAL DE INVERSIONES SOCIEDAD ANONIMA (CODISA), inscrita por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo del Estado Lara, Bajo el Nº 437, folios 227fte. Al 229vto., del Libro de Registro de Comercio Nº 4, de fecha 11 de diciembre de 1972, representada por el Ciudadano EDMUNDO SEVERINO IRIBARREN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.278.423, en su carácter de Presidente de la referida Sociedad, y a la Ciudadana SUSANA WU WU, venezolana mayor de edad, soltera, comerciante, titular de la cédula de identidad N° 17.011.569.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: de la co-demandada Susana Wu Wu, Elías Jerónimo Mendoza Royet, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 76.485. y de la co-demandada Sociedad Mercantil Centro Occidental de Inversiones Sociedad Anónima (CODISA), Gerardo Suárez Isea, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 28.872.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, posteriormente reformado con ocasión a la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, interpuesta por la representación judicial de la parte actora, ya identificada, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que en fecha 01 de Abril de 2003 su representado celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Administradora de Activos C.A., representada por el ciudadano Edmundo Severino Iribarren, por el período de 01 año, sobre un local comercial ubicado en la carrera 22 entre calles 24 y 25, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara con una superficie aproximada de TRESCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS (352 Mts) aproximadamente, con NUEVE METROS (09 Mts) de frente con la carrera 22, alinderado así: NORTE: terreno que es o fue ocupado por Rafael Guedez; SUR: con la carrera 22 que es su frente; ESTE: terreno que es o fue ocupado por Vicente Romero Cottis; y OESTE: terreno que es o fue ocupado por Cornelio Gil García. Que dicho local era administrado por la firma referida y cuyo propietario es la Sociedad Mercantil Centro Occidental de Inversiones Sociedad Anónima (CODISA), representada por el ciudadano Edmundo Severino Iribarren. Que dicho contrato fue renovado por períodos iguales en los años subsiguientes, esto es, 2004, 2005, 2006, 2007 y 2008. Que el ciudadano Edmundo Severino Iribarren envió una comunicación fechada el 18 de Febrero de 2009 notificando que la Sociedad Mercantil CODISA, tenía interés de vender el inmueble que es de una superficie aproximada de TRESCIENTOS SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (372 Mts2) por un monto de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (800.000,oo Bs.). Que las condiciones de negociación eran que se debía pagar la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (400.000,oo Bs.) con la protocolización del documento de compra venta. Que en esa comunicación se le otorga un lapso de 15 días calendario para la aceptación de la negociación. Que posteriormente la ciudadana Susana Wu Wu, envió una comunicación al local arrendado, dirigida a su representado, recibida por el ciudadano Martín Carrasco, encargado del negocio que allí funciona, recibida el 15 de Julio de 2010, participándole que adquirió el inmueble arrendado según documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 10 de Mayo de 2010, inserto bajo el Nº 2010.606, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 362.11.2.1.1525, correspondiente al libro de Folio Real del año 2010, participando igualmente que el contrato de arrendamiento se encuentra vencido, que el mismo no fue prorrogado y que se encuentra transcurriendo la prórroga legal que culmina el 31 de marzo de 2010. Continuó exponiendo que el requisito de la notificación realizada por la arrendadora fechada el 18 de febrero de 2009 y recibida por su representado el 05 de marzo de 2009 no reúne las formalidades establecidas en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el ejercicio del derecho preferente, por lo que no tiene efecto alguno. Que el propietario vendió el inmueble a la ciudadana mencionada en fecha 10 de mayo de 2010, transcurriendo desde la fecha de la supuesta notificación, el 18 de febrero de 2009, a la fecha de la venta, 446 días y que la supuesta notificación quedó sin efecto por haber transcurrido en exceso los 180 días calendario luego del ofrecimiento sin que hubiere realizado la venta, como lo señala el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la ciudadana mencionada no cumplió con la notificación de su representado conforme a las formalidades establecidas en el artículo 47 ejusdem. Que dicha notificación la realizó el 15 de Julio de 2010, 02 meses después de haber realizado la compra del inmueble sin agregarle los recaudos exigidos por la referida norma. Que CODISA y la Ciudadana Susana Wu Wu, celebraron un contrato de opción a compra en fecha 06 de abril de 2009, autenticado en la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, inserto bajo el Nº 49, Tomo 46, que no fue notificado por la adquirente. Que en la opción las partes contratantes manifiestan que fue entregado la cantidad de 400.000,oo Bs. cuando lo cierto es que en el documento de venta se deja constancia que el precio fue entregado en su totalidad, vendiéndoselo en condiciones mas favorables. Que en el contrato de opción celebrado se efectúa la venta de 2 locales comerciales y que en el presente caso se fijó el precio en 800.000,oo Bs., que serían cancelados 400.000,oo Bs. al momento de la firma y los 400.000,oo Bs. restantes, una vez transcurridos 90 días continuos contados a partir de la fecha de autenticación, es decir, el 06 de Julio de 2009. Que pese a lo anterior el propietario de CODISA le otorgó a la compradora un lapso de 348 días para el pago del precio del inmueble, donde el propietario declara recibir 800.000,oo Bs. en Cheque signado con el Nº 00000208 del Banco Provincial. Fundamentó su pretensión en los artículos 42, 43, 44, 45, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó su pretensión en la cantidad de 800.000,oo Bs. Que demanda a la Sociedad Mercantil CODISA y a la ciudadana Susana Wu Wu para que convengan o el Tribunal declare que su representado el ciudadano Carlos Humberto Ríos López subrogue a la ciudadana Susana Wu Wu en el contrato de venta celebrado; que se anule la venta efectuada a objeto de que el inmueble se transfiera a su representado por tener derecho a ello, en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizó la venta y que en caso de que los demandados no convengan, la sentencia dictada sirva de título de propiedad, haciendo el compromiso de pagar el precio señalado y en pagar las costas y costos del proceso.
En fecha 31 de enero de 2011, se admitió la reforma de la demanda.
En fecha 285 de febrero de 2011, se ordenó agregara los autos oficio emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
En fecha 19 de mayo de 2011, el apoderado co-demandado de CODISA, presentó escrito de contestación a la demanda. Negó, rechazó y contradijo que el demandante tenga derecho de preferencia y que pueda ejercer el retracto legal arrendaticio. Que desde el 2003 hasta el 2008 se le arrendó al demandante un local comercial que mide aproximadamente 280 M2 ubicado en la dirección establecida. Que el local alquilado es parte de un inmueble que mide aproximadamente 372 m2, adquirido por su representada, según documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 31 de mayo de 1991, Nº 33, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 5º. Que el inmueble propiedad de CODISA aparece en el documento de propiedad con el Nº 6 como unas bienhechurías construidas sobre un terreno ejido que mide 470 M2 y cuyos linderos son los mismo que indica el actor en el libelo. Que el otro inquilino es la empresa DISCALTEX C.A. que ocupa el área de 92 M2, dividido por una pared que el propietario edificó para conformar 2 ambientes. Continuó exponiendo que el local descrito en el libelo es una subdivisión del local que era propiedad de su representada y que se le vendió a la ciudadana Susana Wu Wu. Que el arrendatario solo alquiló parte del inmueble globalmente vendido de conformidad con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitó se declare la falta de legitimidad del arrendatario para ejercer el derecho de retracto, por cuanto nunca ha ocupado la totalidad del inmueble que pretende comprar por vía judicial. Que el actor no aceptó la oferta de venta de la totalidad del inmueble en el término perentorio del artículo 44 ejusdem. Que las condiciones de venta al arrendatario fueron las mismas que se convinieron con la compradora. En esa misma fecha la representación judicial de la ciudadana Susana Wu Wu presentó escrito de contestación a la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola genérica y pormenorizadamente. Que el inmueble es de una sola planta y esta constituido por 2 locales, uno en el que se encuentra arrendado el actor y donde funciona el Frigorífico Súper Victoria de Lara, C.A. y otro donde funciona otra empresa que ya ha demandado al co-demandado CODISA, la cual fue declarada sin lugar. Que del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se deriva que el galpón del cual el demandante tiene arrendado un local es solo un arrendamiento parcial. Que la preferencia ofertiva del artículo 42 ejusdem y el retracto legal arrendaticio del artículo 43 están íntimamente ligados, y que el segundo dependerá del primero. Que la notificación realizada por CODISA fue errónea. Que la notificación no se hizo el 15/07/10 sino el 13/07/10, con la exclusiva finalidad de informar al arrendatario que es la nueva propietaria.
En fecha 25 de mayo de 2011, la representación judicial de la co demandada, ciudadana Susana Wu Wu, presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 31 de mayo del mismo año.
En fecha 02 de Junio de 2011, se practicó Inspección Judicial promovida por la co-demandada Susana Wu Wu.
En fecha 03 de Junio de 2011, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas.
En fecha 06 de Junio de 2011, se agregó a los autos oficio recibido del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, informando que el instrumento que cursa a los folios 148 al 156 en el expediente KP02-R-2011-367 fue consignado a los autos conjuntamente con el libelo de la demanda por el ciudadano Raúl Horacio Villareal. En esa misma fecha se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 09 de Junio de 2011, se agregó a los autos oficio recibido del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil del Estado Lara
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
DE LA FALTA DE LEGITIMIDAD DEL ACTOR
De una revisión y análisis de las actas procesales que conforman la presente acusa, específicamente del escrito de contestación presentado por la representación judicial de la Sociedad Mercantil CODISA C.A., observa el suscriptor del presente fallo que ésta solicitó se declare la falta de legitimidad del arrendatario para ejercer el derecho de retracto, por cuanto nunca ha ocupado la totalidad del inmueble que pretende comprar por vía judicial, exponiendo que el arrendatario solo alquiló parte del inmueble globalmente vendido, fundamentando sus dichos con el contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de lo cual, pasa a hacer las siguientes consideraciones:
El autor Rafael Ortiz-Ortiz, en su obra “Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos”, Editorial Frónesis, S.A. (Caracas, 2004 - p.506 y 507), expone en cuanto a la legitimación lo siguiente:
“ahora, la legitimación tiene que ver con el hecho de que la persona que acude al proceso es aquella a quien la Ley permite que pueda reclamar o pedir la tutela prometida; como ha dicho CARNELUTTI, media una cuestión de legitimación cuando la duda se refiere, no al interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo. Se comprenderá que deben ocurrir los siguientes supuestos:
a. la ley concede legitimación o cualidad para pretender en juicio al titular de un derecho sustancial o de una determinada situación jurídica, derecho este que ha sido desconocido o lesionado (omisis)
b. la ley concede legitimación o cualidad para pretender en juicio a quien , no siendo el titular de un derecho sustancial o determinada situación jurídica, sin embargo, por otras razones metaprocesales, el ordenamiento le concede la posibilidad de elevar un interés a un determinado proceso.”
En este orden de ideas, la Sala de casación Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia en fecha 09 de octubre de 2006, con Ponencia de la Magistrada Luisa Estela Morales Lamuño, Expediente Nº 06-941, dejó sentado en cuanto a la institución de la legitimación lo siguiente:
“Al respecto, la Sala en sentencia n° 102 de 6 de febrero de 2001 (caso: Oficina González Laya C.A.), expresó lo siguiente:

“(La) legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp:
“Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;
“.…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…” (ver. Carnelutti. Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión Tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944. pág 165).
Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva.
Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. pág. 539)
En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión. Sin embargo, estima esta Sala, en cuanto a lo que atañe a la naturaleza jurídica del juicio de amparo, y a su teleología, que la falta de legitimación debe ser considerada como una causal de inadmisibilidad que afecta el ejercicio de la acción, pudiendo ser declarada de oficio in limine litis por el sentenciador, con la finalidad de evitar el dispendio de actividad jurisdiccional, lo cual se encuentra en consonancia con el fin último de la institución del amparo constitucional y con los preceptos generales que orientan su concepción, como son la celeridad, la economía procesal y la urgencia, a fin de evitar dilaciones inútiles...”.
El Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”

Los Artículos 43 al 46 ejusdem, establecen de manera expresa
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Unico: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

El Artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”

De las transcripciones que preceden, debe quien esto decide, traer a colación la evacuación del medio probatorio constituido por Inspección Judicial promovida por la co-demandada, ciudadana Susana Wu Wu, en la que el Tribunal, una vez constituido en local comercial del cual se pretende el retracto legal arrendaticio, dejó constancia que pudo observar de algunas láminas faltantes que lo componen a través de las que se pudo observar que dicho local está al amparo de un techo compuesto por láminas de acerolit de dos aguas que vierten en dirección este y oeste y que la vertiente del mencionado techo de acerolit que cae hacia el este excede en extensión el área de ese local comercial, e incluso se proyecta más allá de la pared divisoria de este punto cardinal de este local; que el local se encuentra bajo un techo de un inmueble de mayor extensión, un galpón; que el ala este del techo de de dicho galpón finaliza en la pared divisoria que corresponde al lindero oeste de un edificio comercial antiguo e independiente de dicho galpón; que es un inmueble de una planta (nivel de calle) cuyo acceso principal se encuentra en la acera norte de la carrera 22 en cuyo interior está un cielo raso con algunas láminas faltantes; que contiguamente al referido local se encuentra otro con la denominación comercial DISCALTEX C.A., que tiene un acceso por la acera norte de la carrera 22 en el que pudo observarse un techo de platabanda pero que igualmente se encuentra bajo el techo de acerolit mencionado, de suerte que puede colegirse válidamente que tal local comercial se halla bajo uno de mayor extensión que lo conforma el preindicado galpón.
De acuerdo con cuanto se ha venido argumentando, y de acuerdo a las probanzas aportadas por las partes en el proceso, se pone de manifiesto que el inmueble que había sido arrendado está conformado por un local comercial que forma parte del inmueble objeto de litigio, es decir, es parte integrante de una globalidad, y en consecuencia de ello, a la parte actora no le nace el derecho a la preferencia ofertiva solicitada ni al retracto legal arrendaticio, por tratarse de una venta global de dicho inmueble, y por ello resulta plenamente aplicable el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que mal puede el actor acudir al proceso por carecer de legitimación para obrar por mandato expreso de la Ley a solicitar la nulidad de la venta efectuada. Así se decide.
En razón de lo anterior, advierte este sentenciador, que en virtud de declararse con lugar la ilegitimidad del actor opuesta, no se hace necesario pronunciamiento alguno al mérito de la causa. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la excepción de Ilegitimidad del Actor para Obrar en el presente juicio, opuesta por la representación judicial de la co-demandada Sociedad Mercantil CENTRO OCCIDENTAL DE INVERSIONES SOCIEDAD ANONIMA (CODISA), como consecuencia de lo cual se reputa y INADMISIBLE SOBREVENIDAMENTE la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, intentada por el ciudadano CARLOS HUMBERTO RIOS LOPEZ, contra la prenombrada Sociedad Mercantil CENTRO OCCIDENTAL DE INVERSIONES SOCIEDAD ANONIMA (CODISA), representada por el Ciudadano EDMUNDO SEVERINO IRIBARREN, en su carácter de Presidente de la referida Sociedad, y a la Ciudadana SUSANA WU WU, todos previamente identificados.
Se condena en costas a la parte demandante, en virtud de haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los diez (10) días del mes de junio del año dos mil once (2011). Años 201º y 152º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:25 p.m.
El Secretario,
OERL/mi