TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Ocho de julio de dos mil once
201º y 152º

ASUNTO: KP02-V-2009-002320

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: MASSIEL RORAlMA RIVAS ORTA y LLECIT JIMENEZ CABALLERO, venezolanos, mayores de edad, identificados con las Cédulas de Identidad Nros. 10.382.064 y 10.864.830, domiciliados en Pariaguán, Municipio Francisco de Miranda del Estado Anzoátegui.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: RAFAEL YGNACIO CARVAJAL ORDUZ y FILIPPO TORTORICI SAMBITO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 92.260 y 45.954., respectivamente.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: AILEEN CAROLINA HERNANDEZ CARRASCO, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº 11.263.494.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVENIDA: Yarcelys Molina Carucí, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 69.771.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Cumplimiento de Contrato, interpuesto por la Representación Judicial de la parte actora, ya identificada en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que el 03 de octubre de 2008, sus representados firmaron una opción de compra con la ciudadana Aileen Carolina Hernández Carrasco, la cual fue debidamente autenticada por ante la Notaría Pública de Cabudare, inserta bajo el N° 11, Tomo 71 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno propio y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 58, situada en la Urbanización Los Cerezos, ubicada al margen de la carretera Barquisimeto-Acarigua, en el Caserío La Piedad, zona norte, Parroquia José Gregario Bastidas, Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara. Que dicho inmueble tiene un área aproximada de Ciento Cincuenta y Tres Metros Cuadrados (153Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En 9,00 metros con calle 3; SUR: En 9,00 metros con parcela N° 42; ESTE: En 17,00 metros con parcela 57 y OESTE: En 17,00 metros con parcela 59, que le pertenece por haberlo adquirido según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, en fecha 12-12-2007, anotado bajo el N° 6, Folios 1 al 8, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Tercero, Cuarto Trimestre del 2007. Que en dicha opción se estableció que el precio de venta convenido fue la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (235.000,oo Bs.), el cual sería cancelado de la siguiente manera: a) SETENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (70.500,oo Bs.), dados en el acto de suscripción de la opción de compra venta y dados en calidad de arras por los optantes a la propietaria; b) El resto, es decir, la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (164.500,oo), a través de un crédito hipotecario, el cual debería ser realizado dentro del plazo fijado en la cláusula primera de ese documento, el cual fue fijado en ciento 120 días, más 30 días de prórroga, contados a partir del día siguiente a la fecha de la firma del documento de opción. Que es el caso, que como lo establece la cláusula 2º de la opción antes transcrita, la vendedora mantiene hipotecado el referido inmueble con quien le sirvió de operador financiero en la entonces adquisición del mismo, mediante crédito hipotecario otorgado por Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), a través de Banesco Banco Universal, cuyo documento lo exigía el Banco Mercantil como operador financiero de sus representados para el trámite del crédito con la finalidad de financiar la operación, entregándolo la vendedora en fecha 23 de noviembre de 2008, fecha en la cual hubo que nuevamente firmar la misma opción a compra a través de un documento privado entre las partes, por una exigencia del operador financiero de nuestros representados, por cuanto dentro de las políticas de la institución financiera a los efectos del trámite del crédito correspondiente, es que la fecha de la opción a compra debe tener no más de 05 días con respecto a la fecha de entrega de los documentos exigidos en tal circunstancia, los cuales fueron consignados el 28 de noviembre de 2008, pero que al mismo tiempo la vendedora tenía que tramitar ante Banavih la autorización de la enajenación conforme a los términos previstos en la Cláusula 12º, Parágrafo Único del Documento de Adquisición. Que ésta condición a todo evento convierte la Cláusula 1º de la Opción de Compra en una obligación condicional, dado al contenido de la Cláusula 2º para ambas partes y que por otra parte la Vendedora incurrió en un atraso exactamente de 50 días, contados a partir de la fecha de firma de la primera opción con respecto a la segunda, en cuanto a la entrega del original o copia certificada del documento por el cual adquirió, lo cual influyó en el transcurso del término establecido para el otorgamiento del crédito, el que una vez aprobado se fijó como fecha de otorgamiento el día 15 de mayo del corriente año, habiendo sido notificada la vendedora por Banavih, la fecha que había sido fijada entre este Organismo, la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Palavecino, los operadores financieros y los otorgantes, sin que la ciudadana mencionada hiciera acto de presencia, hecho este que fue corroborado por la ciudadana Registradora Pública mediante levantamiento de Acta suscrita por los presentes y por la Inspección hecha al mismo tiempo por la ciudadana Notaria Pública de Cabudare; por lo que en consecuencia la citada ciudadana en su carácter de vendedora ha faltado a una de sus principales obligaciones como es la tradición del bien a través del otorgamiento del instrumento de propiedad, en cuanto y tanto sus representados iban a hacer el pago del precio en el momento del día fijado, hora y lugar determinado, esto es, el día 15 de “los corrientes” a las 10:00 a.m. en la sede de la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Palavecino de la ciudad de Cabudare. Que por lo expuesto exigen de la ciudadana Aileen Carolina Hernández Carrasco, a ser conminada a dar cumplimiento a su obligación de otorgar el respectivo instrumento de tradición de la propiedad del bien inmueble ya identificado por ante la autoridad competente y al mismo tiempo se ordene la respectiva entrega material, toda vez conforme a lo establecido en la Cláusula 3º, sus mandantes estuvieron a la hora fijada a que estaban obligados a hacer la entrega del precio conforme a lo estipulado y principal obligación de todo comprador, y que asimismo su representada para la fecha del otorgamiento del documento definitivo había tramitado, gestionado y obtenido un crédito hipotecario bancario para pagar el remanente del precio y que la demandan para que de cumplimiento al contrato de Opción a Compra otorgado por su persona con sus mandante, en el sentido del otorgamiento del documento definitivo de compra venta o que en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, que de igual forma y en vista de que parte del precio de compra iba a ser pagado a través de un crédito hipotecario bancario, y debido a que el mismo les fue otorgado a sus mandantes, y en base al incumplimiento incurrido por la demandada, solicitaron que una vez se obtenga la sentencia definitiva se les otorgue un nuevo plazo para tramitar, gestionar y obtener un nuevo crédito hipotecario bancario para pagar el diferencial o remanente del precio. Estimaron la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (235.000,oo Bs.).
En fecha 08 de junio de 2009, se admitió la anterior demanda y se negó la medida preventiva solicitada.
En fecha 08 de febrero de 2010, la Representación Judicial de la parte demanda presentó escrito de contestación a la demanda. Convino en la celebración del contrato y de la celebración de uno nuevo en fecha 23/11/08. Expuso que los optantes entregaron a la propietaria la cantidad de SETENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (70.500,oo Bs.) en calidad de arras de garantía, pero que es el caso que no pagaron dentro del lapso previsto en la cláusula primera, es decir, 120 días mas 20 días de prórroga contados a partir de la fecha de firma del segundo contrato, la suma de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (164.500,oo Bs.), que si bien se pactó la tramitación y obtención de un crédito hipotecario por los optantes, no obstante, el mismo debía haber tenido lugar para el día 22/04/09, y no después, lo que no ocurrió, puesto que para ese día aun los optantes no tenían aprobado el crédito hipotecario solicitado al Banco Mercantil, muy a pesar de que su patrocinada para el día 23/11/08 ya había cumplido con lo dispuesto en la cláusula 2º en lo atinente a la entrega de los documentos necesarios con todos los servicios e impuestos debidamente cancelados, exponiendo que se evidencia de la propia confesión de la actora cuando en su demanda señala lo siguiente: “…entregándolo la vendedora en fecha 23 de noviembre de 2.008, fecha en la cual hubo que nuevamente firmar la misma opción a compra a través de un documento privado” y del Acta de inspección extrajudicial de fecha 15/05/09 al particular segundo cuando la registradora estipula que además del documento están adjuntos al mismo recaudos exigidos por el registrador para su debida protocolización. Que desde la fecha de vencimiento de la opción y su prorroga de 30 días mas, la cual feneció el día 22/04/09, su representada no tuvo mas contacto directo ni indirecto con los optantes quienes se negaban a atender sus innumerables llamadas telefónicas, para obtener explicación de porque no habían cumplido con la obligación que tenían de cancelar el saldo del precio y la fecha de firma del documento definitivo de compra venta, permaneciendo en silencio las partes hasta que se enteró a través de terceros de unas publicaciones en prensa ya que ha estado durante todo este tiempo por razones de trabajo viajando en distintas ciudades del País. Que ambas partes convinieron que en el mismo acto del otorgamiento de la venta definitiva, sería previamente liberada la hipoteca, es decir, que el mismo documento que redactaría el Banco Mercantil contendría: liberación de hipoteca por parte de BANAVIH, venta definitiva, crédito hipotecario otorgado a la compradora por Banco Mercantil e hipoteca a favor del Banco Mercantil, y que es tan es cierto este alegato, que los mismos demandantes con la inspección extrajudicial practicada en fecha 15/05/09 por la Notario Pública de Cabudare, se evidencia que el día 15/05/09 cuando tendría lugar la firma del documento definitivo de venta, estuvieron presentes los representantes de Banco Mercantil, Vladimir José Fonseca Peraza y el operador financiero BANAVIH José Jesús Camacho Betancourt, y los optantes por una parte, y que por la otra, la Registradora manifiesta a la Notaria al particular 2º: “…donde se desprende la veracidad y existencia de dicho documento, a ser otorgado, después que pasó por revisión, sobre la cancelación, venta e hipoteca de 1er grado de de un inmueble ubicado…..”, exponiendo que lo que corrobora que ambas partes estuvieron contestes en que el acto de cancelación de hipoteca que correspondía a su representada y que el otorgamiento de la venta definitivita con hipoteca sería previa al otorgamiento de la venta, pero en el mismo acto de otorgamiento, por lo cual el banco Mercantil redactó un solo documento que contenía varios negocios jurídicos, a saber: a) cancelación de hipoteca b) venta definitiva c) Crédito hipotecario y d) hipoteca. Que esto significa que su representada no incumplió con la obligación de cancelar la hipoteca, ya que para esa fecha en que tendría lugar el cumplimiento de varias obligaciones a cargo de cada parte, ya los optantes eran partes incumplimiento por no haber cumplido con el tramite oportuno y obtención del crédito y presentar el documento definitivo para la protocolización antes del vencimiento del lapso establecido en la opción de 120 días mas 30 de prorroga, que fenecieron inexorablemente el 22/04/09 lo que así solicitó sea declarado por este Tribunal en la sentencia definitiva, exponiendo máxime cuando la parte actora confianza en su demanda en que: “…cuyo documento lo exigía el Banco Mercantil como operador financiero a nuestro representado para el tramite del crédito con la finalidad de financiar la operación, entregándolo la vendedora en fecha 23/11/2008…”. Rechazó, negó y contradijo el alegato de la actora cuando afirma que “una vez aprobado el crédito se fijo como fecha de otorgamiento el día 15 de mayo del corriente año, habiendo sido notificada la vendedora por Banavih, la fecha que había sido fijada entre el Organismo, la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Palavecino, los operadores financieros y los otorgantes sin que la ciudadana Aileen Carolina Hernández Carrasco hiciera acto de presencia, hecho éste que fue corroborado por la ciudadana registradora Pública mediante levantamiento de Acta suscrita por los presentes y por la Inspección hecha al mismo tiempo por la Ciudadana Notario Pública de Cabudare.” Que en este sentido, es totalmente falso e incierto que su representada haya convenido con los optantes que la fecha otorgamiento seria el día 15/05/09, que éste argumento es temerario y que lo utiliza en forma engañosa el actor para confundir al operador de justicia y justificar su incumplimiento a las obligaciones a su cargo previstas en el contrato de opción a compra. Asimismo, negó rechazó y contradijo que BANAVIH haya notificado a su patrocinada, ya que nunca hubo tal notificación, y que en caso de haberla habido que no es supuesto, Banavih no es la obligada en virtud del contrato por no ser parte del mismo, que en todo caso son los optantes los que han debido notificar de tal hecho. Expuso que tampoco es cierto que la fecha 15/05/09 había sida fijada entre el Registro, los operadores financieros y los otorgantes, puesto que, para esa fecha los optantes tenían 23 días de atraso en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales derivadas del contrato de opción a compra, como lo es, el pago del precio dentro del lapso establecido en la cláusula 1º, quienes debían haber presentado el documento definitivo de venta ante el registro antes del vencimiento del lapso, para su revisión, expedición de planillas y registro el día fijado por la Oficina de Registro Inmobiliario competente, y que por consiguiente no podía demandar el cumplimiento del contrato en virtud de la excepción nom adimpleti contractus, que asiste a su patrocinada de conformidad con el articulo 1.168 del Código Civil. Rechazó, negó y contradigo que su patrocinada adeude costas procesales a la actora, pues no fue ella la que motivó la presente acción, sino que por el contrario la misma es consecuencia directa del incumplimiento culposo de la actora. Reconvino a la parte actora, exponiendo que su representada, exponiendo que su representada no incumplió con los términos del contrato celebrado, ya que la causa que motivó la no materialización y ejecución de la venta definitiva es solo atribuible a los optantes, por haber actuado con negligencia en el cumplimiento de las obligaciones asumidas en virtud del negocio jurídico de futura compra venta celebrado, tales como no haber solicitado y tramitado a tiempo el crédito bancario, y una vez otorgado, no haber presentado para su protocolización el documento definitivo de compra venta antes del vencimiento de la prorroga de treinta días, es decir, antes del día 22/04/09. Que tratándose de un contrato consensual y bilateral, cuando una de las partes incumple sus obligaciones, la otra puede a su elección o bien exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, y en ambos casos la reclamación de los daños y perjuicios, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil. Fundamentó su pretensión en doctrina y en los artículos 1.133, 1.159. 1.160, 1.167 y 1.168 del Código Civil y 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil. Expuso que reconviene a los ciudadanos Massiel Roraima Rivas Orta y Llecit Jiménez Caballero, por Resolución de Contrato de Opción a Compra, por no haber dado cumplimiento a las Cláusulas Primera y Segunda del contrato de opción a compra y no haberle pagado a su representada la suma de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (164.500,oo Bs.) en el término establecido en el mismo, esto es, dentro de los 120 días mas 30 días de prórroga contados desde la fecha de firma del contrato de opción, el cual tuvo lugar el día 23/11/08, para que convengan o a ello sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: A que acuerden en Resolver el contrato de opción a compra celebrado por las partes en fecha 03 de octubre de 2.008, así como el suscrito en fecha 23/11/08 en forma privada; Que la actora reconvenida acepte la devolución, o en su defecto a ello sea condenado, por parte la demandada reconviniente la suma de TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (30.500,oo Bs.) por diferencia de la arras que le fueron entregadas según la cláusula segunda, previa deducción de la cláusula penal que corresponde a la demandada reconviniente por incumplimiento de los optantes, en caso de prosperar la presente pretensión y al pago de costas procesales. Estimó el presente escrito contentivo de la demanda reconvencional en la suma de VEINTE MIL BOLIVARES EXACTOS (20.000,oo Bs.).
En fecha 11 de marzo de 2010, se admitió la reconvención propuesta.
En fecha 18 de marzo de 2010, la Representación Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la Reconvención Propuesta. Rechazó, negó y contradigo en todos y cada uno de sus términos tanto los hechos como el derecho planteados por la contraparte en su escrito de reconvención por ser los mismos totalmente falsos e infundados. Expuso que la contraparte en su escrito reconvencional incurre en una serie de contradicciones e inexactitudes que buscan falsear la verdad, debido a que en su escrito realiza citas parciales, ya que, por un lado manifiesta que ciertamente sus representados tenían la obligación de pagar el precio dentro de los 120 días siguientes mas 30 de prórroga, pero también es cierto que la referida obligación se encontraba condicionada a dos obligaciones que debían ser cumplidas previamente por parte de la vendedora, una de ellas establecidas en el mismo documento de opción de compra venta y la otra dentro del documento por medio del cual la demandada adquirió el inmueble y que a su vez en la misma cláusula segunda se obligó a entregar todos y cada uno de los documentos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo. Que en la cláusula 2º del contrato, se estableció que el inmueble objeto de la operación presentaba una hipoteca con la entidad financiera Banesco Banco Universal quien otorgó el crédito a través de recursos dados por el BANAVIH, la cual debió cancelarse previamente y antes del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, hipoteca ésta que para el momento del vencimiento del plazo no había sido pagada o extinguida, a pesar de las múltiples conversaciones a los efectos de la referida cancelación; que por otra parte en el documento constitutivo de la hipoteca se dejó constancia que la hoy aquí demandada reconviniente para que pudiese realizar la operación de compra venta requería la autorización previa del BANAVIH, tal como lo establece el artículo 205 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda vigente para esa época, de lo que se concluye que para poder tramitar por ante la institución financiera el crédito para el pago del precio pactado sus representados necesitaban que la demandada hubiere entregado y con suficiente antelación dicha autorización, que caso contrario ninguna Institución Bancaria iniciaría los trámites para el otorgamiento del respectivo crédito. Que es lógico deducir que la vendedora no podía enajenar sin el previo consentimiento del BANAVIH y con la debida liberación de la hipoteca, cargas estas imputables a la vendedora, por lo que resulta ilógico pensar que ahora la vendedora pretendiese traspasar dichas obligaciones a sus representados, de lo que se concluye que sus representados nunca han incumplido con sus obligaciones. Que la contraparte manifiesta que desde el 23 de noviembre de 2008 entregó todos los documentos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo, que tal situación es totalmente falsa, debido y a manera de ejemplo tanto la Solvencia Municipal como las demás solvencias vencen todas al finalizar el año respectivo, por lo que resulta imposible que la demandada pudiese haber entregado esos recaudos de manera adelantada en el año 2008 para ser otorgado para el año 2009, que asimismo es obligación de la vendedora participar al BANAVIH su voluntad de querer vender el inmueble y de pagar toda la obligación de manera adelantada, teniendo en consecuencia que concurrir al acto de otorgamiento del documento definitivo de compra venta el funcionario autorizado por BANAVIH para liberar la obligación, que ahora pretende endosar esa obligación a mis representados y que estos siempre se encontraron con trabas y con mecanismos de retrazo de parte de la demandada.
En fechas 14 y 16 de abril de 2010, las Representaciones Judiciales de las partes, presentaron escritos de promoción de pruebas.
En fechas 27 de abril de 2010, el Apoderado actor, presentó escrito de oposición a pruebas, la cual se declaró procedente en fecha 03 de mayo de 2010, admitiéndose en esa misma fecha las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 16 de junio de 2010, se recibió oficio emanado del Banco Mercantil, Banco Universal.
En fecha 02 de julio de 2010, se recibió oficio emanado del BANAVIH, Alcaldía del Municipio Palavecino y Banco Mercantil, Banco Universal.
En fecha 07 de julio de 2010, se recibió oficio emanado del Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara.
En fechas 23 de marzo de 2011, ambas partes presentaron escritos de informes.
En fechas 05 y 07 de abril de 2011, las representaciones judiciales de las partes presentaron escritos de observaciones a los informes presentados por la parte contraria.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
I. DE LA PRETENSIÓN DE CUMPLIMIENTO DE
CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de opción a compra que según su propio decir celebró con la demandada de autos en fecha 03 de Octubre de 2008, por ante Notaría Pública de Cabudare, sobre el inmueble descrito en autos, hecho este que admite la parte demanda de autos y documento al cual se le otorga pleno valor probatorio al no haber sido desconocido ni impugnado por la parte contraria, exponiendo asimismo el actor que el precio de venta convenido fue la cantidad de 235.000,oo Bs., que se canceló la cantidad de 70.500,oo Bs., en el acto de suscripción de la opción de compra venta y que fueron dados en calidad de arras por los optantes a la propietaria; y que la cantidad de 164.500,oo Bs., el restante, se cancelaría a través de un crédito hipotecario, el cual debería ser realizado dentro del plazo fijado en 120 días, más 30 días de prórroga, contados a partir del día siguiente a la fecha de la firma del documento de opción. Promovió documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Palavecino en fecha 12/12/07 de adquisición del inmueble por parte de la demanda, al que se le otorga valor probatorio como documento público en razón de no haber sido desconocido ni impugnado por la parte demandada, todo ello de acuerdo a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.
Expresa la actora que la vendedora mantenía hipotecado el referido inmueble con la entidad que le sirvió de operador financiero en la entonces adquisición del mismo, mediante crédito hipotecario otorgado por BANAVIH, a través de Banesco Banco Universal, cuya liberación documento lo exigía el Banco Mercantil como operador financiero de sus representados para el trámite del crédito con la finalidad de financiar la operación, y que ésta lo entregó en fecha 23 de noviembre de 2008, fecha en la cual hubo que nuevamente firmar la misma opción a compra a través de un documento privado entre las partes, hecho éste en el que igualmente conviene la demandada de autos, y que según el decir del actor se firmó por una exigencia del operador financiero de sus representados, por cuanto dentro de las políticas de la institución financiera a los efectos del trámite del crédito correspondiente, la fecha de la opción a compra no debía tener más de 5 días con respecto a la fecha de entrega de los documentos exigidos en tal circunstancia, y que fueron consignados el 28 de noviembre de 2008, pero que al mismo tiempo la vendedora tenía que tramitar ante Banavih la autorización de la enajenación conforme a los términos previstos en la Cláusula 12º, Parágrafo Único del Documento de Adquisición, exponiendo que ésta circunstancia convierte la Cláusula 1º del contrato de Opción de Compra en una obligación condicional.
En ese orden de ideas, cabe advertir que de acuerdo a la legislación patria establece:
Artículo 1.197: La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto.
En el caso de especie, pese a que la existencia de esa condición no fue expresamente invocada por ninguna de las contratantes, ciertamente estipularon que la promitente vendedora “posee una hipoteca con la entidad bancaria… la cual será cancelada antes de protocolizarse el documento definitivo de venta”(sic.), por manera que, una adecuada interpretación de cuanto allí acordaron las contratantes no resulta congruente con el concepto de “condición” tipificado en la ley, esto es, un acontecimiento futuro e incierto de cuya ocurrencia podría depender el nacimiento o la extinción de una obligación, sino que en todo caso se trata más bien de una obligación potestativa, vale decir, dependiente de la voluntad de una de las partes, pero en ningún caso sujetaron la extinción o nacimiento de la obligación principal al hecho allí referido. Máxime si se atiende a la naturaleza eminentemente consensual que insufla al contrato de compra venta, en el que una vez se logre el acuerdo sobre el objeto y el precio ella se encuentra perfeccionada, a despecho que la ley exija ciertos requisitos de protocolización para su oponibilidad frente a terceros, de manera que el argumento esgrimido en tales términos queda desechado.
Continuó exponiendo que por otra parte la Vendedora incurrió en un atraso exactamente de 50 días, contados a partir de la fecha de firma de la primera opción con respecto a la segunda, en cuanto a la entrega del original o copia certificada del documento por el cual adquirió, lo cual influyó en el transcurso del término establecido para el otorgamiento del crédito, el que una vez aprobado se fijó como fecha de otorgamiento el día 15 de mayo del corriente año, habiendo sido notificada la vendedora por Banavih, la fecha que había sido fijada entre este Organismo, la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Palavecino, los operadores financieros y los otorgantes, sin que la ciudadana mencionada hiciera acto de presencia, por lo que en consecuencia ha faltado a una de sus principales obligaciones como es la tradición del bien a través del otorgamiento del instrumento de propiedad, alegaciones a partir de las cuales este Sentenciador considera oportuno indicar que ha sido un hecho admitido por la apoderada de la demandada reconviniente que efectivamente en fecha 23/10/08, y que el monto restante de la operación, es decir, la cantidad de 164.500 Bs., debía pagarse a través de un crédito en un plazo de 120 días, mas 30 días de prórroga, así como que la vendedora entregó la liberación de la hipoteca en fecha 23/11/08, lo cual ameritó la suscripción de un nuevo contrato de opción a compra, esta vez privado, hecho éste que de igual forma admite la representación judicial de la parte demandada reconviniente, por lo que observa quien esto decide, que el mencionado plazo de 120 días mas 30 días de prórroga, debe contarse a partir de la fecha de celebración del segundo contrato entre las partes, esto es, a partir del 23 de Noviembre de 2008, feneciendo la posibilidad de ejercer la opción en fecha 24 de Abril de 2009.
Por otra parte, en fecha 16 de junio de 2010, se recibió oficio emanado del Banco Mercantil, Banco Universal, como consecuencia de la prueba de informes que a esa institución se le requirió, en la que se puede observar que el trámite crediticio se inició en fecha 04/12/08, siendo aprobado el día 09/03/09 y en tal oficio se anexó copia certificada de los recaudos presentados ante Mercantil, C.A. Banco Universal, a fin de gestionar la solicitud del crédito hipotecario, de suerte que tal que la aprobación de la institución financiera se verificó dentro de los lapsos que las partes acordaron como adecuados en el marco contractual ya tantas veces referido.
Asimismo, de la prueba de informes requerida al BANAVIH, se puede deducir que si bien como lo afirmó la actora en su libelo, no existió ningún requerimiento de la ciudadana Aileen Hernández, relacionado con la Autorización para Enajenar el inmueble previamente identificado, tal institución, sin embargo, revela que en fecha 23 de marzo de 2009, fue recibido por parte de Banesco, Banco Universal, una solicitud de liberación de hipoteca de la mencionada ciudadana. Y que mediante oficio se remitió a Banesco, Banco Universal, visto bueno del documento de liberación de hipoteca correspondiente a dicha ciudadana. Luego entonces, es apropiado concluir que si bien la demandada reconviniente no formuló la solicitud de liberación, se preocupó en hacerlo a través de otra institución financiera, misma que obtuvo el beneplácito para la correspondiente extinción del gravamen hipotecario dentro del lapso contractualmente previsto.
De la prueba de informes requerida a Alcaldía del Municipio Palavecino, se puede evidenciar el historial de pago del inmueble y solvencia municipal del año 2009 correspondiente al bien que pretendía ser enajenado, que a decir del organismo competente fue honrada esa obligación en fecha 18/03/09, también dentro de la oportunidad establecida en el contrato
En fecha 07 de julio de 2010, se recibió, como consecuencia de la prueba de informes requerida en ese sentido, oficio emanado del Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, del que se evidencia que en el documento presentado ante esa Oficina se hallaban comprendidas 3 operaciones referidas al mismo inmueble, a saber: liberación de hipoteca, venta y constitución de hipoteca de primer grado, así como que el documento fue presentado en fecha 24/04/09.
En este punto conviene poner de manifiesto que la inspección extrajudicial que la actora acompañó a los autos, pone de relieve, en forma incontrovertible que los particulares a que ella se contraía fueron evacuados en fecha posterior al vencimiento del lapso máximo de 150 días acordados por las contratantes, no obstante, carece de valor probatorio por no haber involucrado para su control y contradicción a aquel contra quien se pretendió hacer valer
Así, al encontrarse las partes convenidas en los hechos narrados y de las resultas de las pruebas de informe requeridas a los organismos identificados ut supra, debe quien esto sentencia trascribir el contenido del artículo 1.269 del Código Civil que dispone de manera expresa:
“Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención… ” (destacado añadido)
Por lo tanto, si conforme señalan las partes, ellas suscribieron un contrato privado en fecha 23/11/2.008 en el que establecieron como oportunidad máxima para la protocolización del contrato de venta ciento cincuenta (150) días, ese lapso venció en fecha 24 de Abril de 2009, y partiendo principalmente del decir de la representación judicial de la parte actora, cuando afirma que una vez aprobado el crédito se fijó como fecha de otorgamiento el día 15 de mayo de 2009, es innegable que para ese entonces se encontraba claramente vencido el plazo para el otorgamiento de ese instrumento, máxime si de la comunicación recibida por parte del señalado Registro Inmobiliario, queda puesto de manifiesto que la fecha de presentación del instrumento fue coincidente con la de fenecimiento del tantas veces aludido lapso.
En consecuencia, la pretensión formulada por la actora carece de asidero en derecho, y por lo tanto, debe ser desechada. Así se decide.

II. DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
Por su parte, la parte demandada reconviniente pretende enervar la pretensión incoada en su contra, alegando precisamente las razones adversas sostenidas por su contraparte y que fueron suficientemente explicadas en el Capítulo precedente.
A beneficio de mayor precisión, la reconvención de la demandada a través de la que requiere la resolución contractual se sostiene en fundamento al incumplimiento de la actora del lapso de CIENTO VEINTE (120) DIAS mas TREINTA (30) días de prórroga, siguientes a la fecha del firma del contrato privado de fecha 23/11/2.008, así como que también reconoce que si bien es cierto que el inmueble de su representada tenía una hipoteca a favor del Banco nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH) la cual según esa cláusula se pactó sería liberada antes de la protocolización del documento definitivo de venta, pero que ambas partes convinieron que en el mismo acto del otorgamiento de la venta definitiva, seria previamente liberada la hipoteca.
Esta obligación, en criterio de quien decide, fue satisfecha oportunamente, conforme se encuentra demostrado ut supra con la prueba de informes requerida al Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, y a través de la que se puso de bulto que el instrumento allí presentado contenía las disposiciones conducentes a liberar el gravamen hipotecario, conforme lo había asumido la actora.
De manera que, por cuanto fue en fecha 15 de mayo de 2009 cuando según el propio decir de la actora reconvenida, una vez aprobado el crédito se fijó ésta como fecha de otorgamiento, debiendo haberse satisfecha la obligación del pago del saldo deudor simultáneamente a la protocolización del documento de venta a más tardar en en fecha 24 de abril de 2009, sin que ello efectivamente se hubiere materializado debe reputarse un incumplimiento culposo de parte de la actora reconvenida, por aplicación de la excepción del contrato no cumplido, conocida en doctrina como la excepción “non adimpleti contractus”, la parte demandada reconviniente no estaba ya obligada a cumplir con las demás obligaciones a su cargo, tales como la liberación de hipoteca el día del otorgamiento del documento de venta definitivo ni en la protocolización del contrato para la tradición legal, toda vez que la exigencia de la demandante reconvenida era que tales actividades se realizaren extemporáneamente.
Asimismo, en relación a la cláusula penal, este Juzgador pasa transcribir el contenido de la misma, la cual establece expresamente:
“CLAUSULA CUARTA: Se establece como Cláusula Penal de acuerdo a las Siguientes Condiciones: si por causas imputables a LOS OPTANTES, el documento definitivo de compra-venta no se llegase a protocolizar dentro del plazo acordado en este contrato, de la suma entregada, es decir, SETENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (70.500,oo BsF.), serán deducidos la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (40.000,oo BsF.), como indemnización de daños y perjuicios, la diferencia será devuelta a LA PROPIETARIA (sic)…”

De lo que se colige que al haberse demostrado el incumplimiento por parte de los optantes, en el presente juicio, actores reconvenidos, de sus obligaciones, deben ser condenados al cumplimiento de ésta, y siendo que la cantidad dada en arras fue la suma de SETENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (70.500,oo Bs.), a los cuales debe restársele la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,oo Bs.), establecidos en la preinserta cláusula, los mismos deben ser condenados a pagar por concepto de cláusula penal, la cantidad de TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (30.500, oo Bs.), por concepto de daños y perjuicios, conforme lo dispuesto en el contrato, así como en el artículo 1.258 del Código Civil..
En razón de lo cual, al haber sido demostrada por la parte reconviniente, el incumplimiento por parte de la actora reconvenida de sus obligaciones, debe ser declarada con lugar la reconvención propuesta. ASI SE ESTABLECE.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
1. SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por los ciudadanos MASSIEL RORAlMA RIVAS ORTA y LLECIT JIMENEZ CABALLERO en contra de la ciudadana AILEEN CAROLINA HERNANADEZ CARRASCO, previamente identificados; y
2. CON LUGAR la Reconvención Propuesta por la segunda de las nombrada en contra de los primeramente nombrados que tiene por objeto la RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada.
En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de OPCION A COMPRA celebrado por las partes en fecha 03 de octubre de 2.008, el cual quedó autenticado por ante la Notaria Pública de Cabudare, Municipio Palavecino del estado Lara bajo el Nro 11, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria Pública, que corre inserto a los folios 9 y 10 y que fue acompañado por la actora con la demanda marcado “B” así como el suscrito en fecha 23/11/2008 en forma privada.
Se condena a la parte demandante perdidosa a:
Aceptar la devolución, por parte la demandada reconviniente gananciosa, de la suma de TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (30.500, oo Bs.) por diferencia de la arras que le fueron entregadas según la Cláusula Segunda, previa deducción de la cláusula penal que corresponde a la demandada reconviniente por incumplimiento de la actora reconvenida perdidosa.
Se condena en costas a la parte demandante reconvenida perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los ocho (08) días del mes de julio del año dos mil once (2011). Años 201° y 152°.
EL Juez
El Secretario,
Abg. Oscar Eduardo Rivero López.
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:25 p.m.
El Secretario,

OERL/mi