REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, 12 de julio de dos mil once 200º y 152º Asunto: FP02-V-2010-000896 Resolución: PJ0262011000216 Jurisdicción civil “Vistos sin conclusiones” -I- De la demanda En el juicio de desalojo, incoado por el abogado LEON A. GUEVARA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 3.604, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la empresa INMOBILIARIA DIMAGIPAWAL C.A., contra el ciudadano RENE ANTONIO ITRIAGO DIAZ, titular de la cédula de identidad número 4.888.624, representado por el defensor judicial designado en la presente causa, abogada NOEMI DUARTE BLANCO, inscrita en el mencionado instituto bajo el número 45.193, alega la parte actora, en resumen de los argumentos expuestos en el escrito de demanda, lo siguiente: Que consta de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, en fecha 15 de febrero de 2007, que su representada celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano RENE ANTONIO ITRIAGO DIAZ, de un local comercial de su propiedad distinguido con el N° L-8- situado en el Centro Comercial Residencias Walter, también de su propiedad, ubicado en la Avenida Rotaria, Vista Hermosa de esta ciudad. Arguye que el referido contrato venció el día 14 de febrero de 2008, negándose el arrendatario a firmar un nuevo contrato de arrendamiento en su oportunidad motivo por el cual, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil se constituye en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Manifiesta que el canon de arrendamiento fue estipulado de mutuo y común acuerdo teniendo para la presente fecha un canon de Bs. 1.200 durante los meses de diciembre de 2009 y enero de 2010 y de Bs. 1.500 durante los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2010, pero que a partir del mes de diciembre de 2009 hasta el mes de mayo de 2010 dejó de cancelar los respectivos cánones de arrendamiento antes citados, por lo que a la presente fecha adeuda a su representada la cantidad de ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 8.400), mas el IVA, que alcanza a la cantidad de un mil ocho bolívares (Bs. 1.008) dando un total de nueve mil cuatrocientos ocho bolívares (Bs. 9.408). Luego de citar el contenido de los artículos 1.579, 1.592 y 1.167 del Código Civil y 34, numeral a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los cuales fundamenta su demanda, expresa que en virtud de lo expuesto demanda, al ciudadano RENE ANTONIO ITRIAGO DIAZ por desalojo del local identificado y el pago de las costas procesales. Estimó la presente demanda en la cantidad de nueve mil cuatrocientos ocho bolívares (Bs. 9.408). -II- De la contestación a la demanda En la contestación de la demanda, la defensora judicial designada en este proceso, abogada NOEMY DUARTE BLANCO, ante la incomparecencia personal de la parte demandada, previo el agotamiento de la citación personal del demandado y el cumplimiento de la citación por carteles, aceptación y juramentación del defensor en el cargo, procedió a dar contestación a la demanda en fecha 2 de febrero de 2011, de la siguiente manera: Manifiesta que en primer debe indicar que trató de contactar a su defendido los días 19, 25 y 28 de enero de 2011, aproximadamente entre las 10 y las 11 de mañana, encontrándose el local objeto de la presente demanda cerrado; que tocó a la puerta y nadie contestó el llamado, a fin de que la instruyera sobre las circunstancias, hechos y derecho que le permitiera o contribuyera a ejercer de mejor manera su defensa, lo cual resultó infructuoso. Indica que en tal sentido, con la intención de demostrar los intentos de localizar a su defendido, produce tres comunicaciones dejadas en la dirección del local comercial distinguido con el N° L-8, ubicado en la Avenida Rotaria, Urbanización Vista Hermosa I, Centro Comercial Residencial Walter de esta ciudad. Expresa que por ello procede a contestar la demanda así: Rechazó, negó y contradijo los siguientes hechos: Que su representado tenga suscrito un contrato de arrendamiento con la empresa Inmobiliaria Dimagipawal, C.A., y que el mismo está autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad en fecha 15 de febrero de 2007, referido a un inmueble constituido por el local comercial arriba identificado. Que la empresa demandante sea la propietaria del inmueble identificado, debido a que no produjo junto con el libelo de demanda el documento que pruebe dicha propiedad y que el referido contrato venció el 14 de febrero de 2008. Que el canon de arrendamiento pactado entre las partes haya sido de Bs. 1.200 mensuales que regiría los meses de diciembre de 2009 y enero de 2010 y de Bs. 1.500 mensuales, vigente para los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2010. Que su representado haya dejado de cancelar los meses de diciembre de 2009 hasta el mes de mayo de 2010 y que adeude y tenga que pagar la suma de ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 8.400), mas el IVA, que alcanza a la cantidad de un mil ocho bolívares (Bs. 1.008) dando un total de nueve mil cuatrocientos ocho bolívares (Bs. 9.408). Que las pensiones de arrendamiento insolutas puedan servir de fundamento a la acción de desalojo intentada contra su defendido basándose en los artículos 1.579, 1.592 y 1.167 del Código Civil y 34, numeral a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que su defendido haya incumplido con las obligaciones que le impone la ley citada y el Código Civil, referido a los arrendatarios; que su defendido deba ser condenado en el pago de las costas y costos del proceso. Rechaza la acción intentada contra su defendido y que dicha acción pueda ser declarada con lugar y como consecuencia de ella pueda ser ordenado el desalojo de su defendido del inmueble objeto de la presente demanda. Rechazó que la estimación de la presente acción alcance a la suma de nueve mil cuatrocientos ocho bolívares (Bs. 9.408) y que además los honorarios profesionales se estimen en un treinta por ciento. Por último rechazó que la actora pueda ejercer por separado acciones judiciales derivadas del estado que presente el inmueble objeto de este juicio, así como las deudas que pueda tener dicho inmueble por concepto de servicios públicos. -III- Punto previo sobre el rechazo de la estimación de la demanda Conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal tiene que decidir, como punto previo al asunto de mérito, el rechazo a la estimación de la demanda, planteada por la demandada en su escrito de contestación. En tal sentido tenemos, por una parte, que la actora procedió a estimar su acción en la cantidad de nueve mil cuatrocientos ocho bolívares (Bs. 9.408) y, por otra, la defensora ad litem de la parte demandada rechazó, en forma genérica, tal estimación. Por tal virtud, este Tribunal para decidir este punto previo, tiene que aplicar las reglas sobre el valor de la demanda, previstas en el Código de Procedimiento Civil, específicamente la contemplada en el artículo 31 y el artículo 1° de la Resolución N° 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia. Ahora bien, el mencionado artículo 31 establece que “Para determinar el valor de la demanda se sumarán al capital los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda” Por su parte, el último aparte del mencionado artículo 1° de la Resolución in comento ordena: “A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del mismo”. Así las cosas, el tribunal observa que la parte actora reclama el desalojo del local ya identificado por la falta de pago de las mensualidades de diciembre de 2009 y enero de 2010, a razón de Bs. 1.200, cada uno, y las mensualidades de febrero de 2010 a mayo de 2010, a razón de Bs. 1.500, cada mes, es decir, que las mensualidades adeudadas alcanzan la suma de ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 8.400) mas el monto correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (IVA), por la suma de mil ocho bolívares (Bs. 1.008), cantidades éstas que sumadas arrojan la cantidad de mil cuatrocientos ocho bolívares (Bs. 9.408) en la cual fue estimada la demanda. Por su parte la demandada rechaza de manera genérica tal estimación, sin indicar si la considera exagerada o insuficiente. Adviértase que la actora no reclama el pago de las sumas adeudadas, sino solo el desalojo por la falta de pago de esas mensualidades, como se desprende del escrito de demanda. Sin embargo, es la cuantía de las mensualidades dejadas de cancelar, a decir de la parte actora, la que debe tomarse en consideración para establecer el valor de la demanda, como lo exige el citado artículo 38, aún cuando no se reclame su pago. Por tal virtud, en vista que la cuantía estimada por la parte actora (Bs. 9.408) se ajusta a lo ordenado en al artículo 31 del Código de procedimiento Civil, por concordar con la suma de los cánones dejados de cancelar –a decir del actor-, esto es, que aquél actuó con apego a las normas sobre la cuantía de la demanda exigida por las disposiciones citadas, en consecuencia, este Juzgador determina que el valor de la presente acción, para todos los efectos consiguientes, es el indicado por la parte actora en su escrito libelar, es decir, la cantidad de nueve mil cuatrocientos ocho bolívares (Bs. 9.408). Así se declara. -IV- Del mérito de la causa, análisis y valoración de las pruebas Expuestos los hechos anteriormente indicados, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Pruebas de la parte actora 1.- Junto con la demanda la parte actora acompañó documento de arrendamiento del inmueble en litigio, suscrito la empresa INMOBILIARIA DIMAGIPAWAL C.A., y el ciudadano RENE ANTONIO ITRIAGO DIAZ, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, en fecha 15 de febrero de 2007, bajo el número 35, tomo 17, al cual, por no ser impugnado en forma alguna en este proceso, y al tratarse de un documento público conforme lo indica el artículo 1.357 del Código Civil, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 ejusdem, teniéndose por cierto que entre las partes de este proceso se pactó un contrato de arrendamiento sobre el local comercial ya identificado, con vigencia de un año contado a partir del 15 de febrero de 2007. Así se establece. 2.- Igualmente produjo con la demanda seis (6) recibos de pago de fechas 31/12/09, 31/01/10, 28/02/10, 31/03/10, 30/04/10 y 31/05/10, por un monto de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200), las dos primeras, y mil quinientos bolívares (Bs. 1.500) las restantes, por concepto de canon de arrendamiento correspondientes a dichos meses, suscritas por la empresa actora. En relación a estas documentales se observa que no están suscritas por la parte demandada, es decir, que fue elaborado sólo por la parte actora sin la participación del arrendatario, contraviniendo el principio probatorio conocido como la “alteridad probatoria”, según el cual nadie puede fabricarse su propia prueba sin el consentimiento o participación de la contraparte. Por tal motivo se desechan de este proceso. Así se establece. Con respecto a la ratificación de los hechos alegados en el escrito de demanda y a la promoción del mérito favorable de los autos, invocados en el escrito de promoción de pruebas, se observa que tales ratificaciones de alegatos e invocación del mérito favorable no son medios de pruebas sino principios (comunidad de la prueba y exhaustividad del fallo) que el Juez debe aplicar al momento de dictar la correspondiente sentencia, como así lo ha sostenido de forma pacífica y reiterada la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, en sus distintas Salas, por lo que no existe nada que valorar al respecto. Así se declara. Pruebas de la parte demandada 1.- Las únicas pruebas producidas por la representación ad litem del demandado, son tres comunicaciones de fechas 19, 25 y 29 de enero de 2011, dirigidas por la defensora judicial designada, a su defendido, los cuales sólo demuestran que el defensor judicial, ante la falta de contacto personal con su representado –como lo explana en el escrito de contestación de demanda-, agotó todas las vías a su alcance a los fines de entrevistarse con él, para el suministro de los argumentos y pruebas para la defensa en el presente juicio, por lo que, en lo que al fondo del litigio se refiere, no coadyuvan para la resolución de la presente controversia. Así se establece. En relación a la ratificación de los hechos alegados en el escrito de demanda y a la promoción del mérito favorable de los autos, invocados en el escrito de promoción de pruebas, se observa que tales ratificaciones de alegatos e invocación del mérito favorable no son medios de pruebas sino principios (comunidad de la prueba y exhaustividad del fallo) que el Juez debe aplicar al momento de dictar la correspondiente sentencia, como así lo ha sostenido de forma pacífica y reiterada la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, en sus distintas Salas, por lo que no existe nada que valorar al respecto. Así se declara. Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones: En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella. En este sentido el Tribunal observa que en principio el actor tenía la carga de demostrar la existencia de la relación arrendaticia que sostiene tener con la demandada, la cual quedó cumplida, conforme se evidencia del documento contentivo del contrato de arrendamiento, al cual previamente este juzgador le otorgó pleno valor probatorio, es decir, que entre él y la demandada, ciertamente, se celebró un contrato de arrendamiento por escrito que se inició en fecha 15 de febrero de 2007 y que tenía un lapso fijo de duración de un año, es decir, hasta el 15 de febrero de 2008, cuestión por la cual, conforme al ordinal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el mismo se prorrogó por seis (6) meses, es decir, hasta el 15 de agosto de 2008 y, una vez vencida dicha prórroga, por no haberse demostrado que el arrendador se haya opuesto a la permanencia del arrendatario en el inmueble, el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado a partir de esta última fecha (15/08/2008) por haber ocurrido la tácita reconducción conforme lo prevén los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Así se declara. Con relación a lo alegado por la parte actora en el escrito de demanda, referido a que el canon de arrendamiento fue estipulado de mutuo y común acuerdo teniendo para la presente fecha un canon de Bs. 1.200 durante los meses de diciembre de 2009 y enero de 2010 y de Bs. 1.500 durante los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2010, el Tribunal observa que el accionante no produjo ninguna prueba que demostrase el canon actual que dice tener vigencia para la presente fecha, ya que los recibos acompañados con el libelo fueron desechados por las razones expuestas en la oportunidad correspondiente al análisis de las pruebas producidas. Ante la falta de prueba del canon actual del arrendamiento no le queda otro camino a este Juzgador que tomar por válido y vigente el monto del canon de arrendamiento estipulado entre las partes en el respectivo contrato de arrendamiento, conforme a la cláusula tercera, es decir, que el último canon, para los efectos de esta decisión, es la suma de seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650). Así se declara. No obstante la declaratoria anterior, el monto del canon de arrendamiento en nada influirá en el dispositivo del fallo, ya que la parte actora no reclamó en el libelo el pago de los meses no cancelados sino solo el desalojo del inmueble arrendado por la falta de pago. En este orden de ideas, probada la existencia de la relación arrendaticia y demostrada la obligación de la arrendataria de cancelar los cánones de arrendamiento por la suma mensual indicada (Bs. 650), la carga de la prueba se traslada hacia el demandado, quien debe demostrar estar solvente en el pago de los cánones arrendaticios señalados por el actor. Sin embargo, la parte demandada no acompañó ninguna prueba tendiente a demostrar que esté solvente en el pago de los meses indicados por la parte actora, es decir, de diciembre de 2009 hasta mayo de 2010, cuestión por la cual la pretensión del actor debe prosperar por ser evidente que el arrendatario está insolvente en el pago de los mencionados cánones y, en consecuencia, a juicio de quien decide, el arrendatario incurrió en la causal a) del artículo 34 de la citada ley, por haber dejado de pagar el canon correspondiente a mas de dos mensualidades consecutivas, teniendo el arrendador el derecho de exigir el desalojo del inmueble, como así efectivamente será indicado en la dispositiva del presente fallo. Así se declara. En relación a la defensa expuesta por la defensora ad litem, referida a la negación del derecho de propiedad que dice tener la actora sobre el inmueble en litigio, el Tribunal observa que si bien es cierto la parte actora no produjo el documento de propiedad sobre el inmueble en litigio, sin embargo, tal instrumento no es fundamental para la pretensión, ya que el demandado, al suscribir el documento de arrendamiento –el cual si es el fundamental de la demanda-, reconoció el derecho de propiedad del arrendador sobre el inmueble arrendado, como se expresa en la cláusula primera del citado contrato de arrendamiento. Por otra parte, el derecho de propiedad no es inmanente a la relación arrendaticia y no es óbice ni requisito fundamental para solicitar el desalojo del inmueble arrendado, ya que existen supuestos en que el arrendador no necesariamente es el propietario del inmueble, como en el caso de las inmobiliarias administradoras arrendadoras, el usufructuario o cualquier otra persona que tenga un derecho real sobre el inmueble. En tal sentido, al demostrar el demandante que es el arrendador del inmueble en litigio, el derecho de propiedad pierde trascendencia y su prueba no es esencial para la procedencia de la acción intentada. Así se declara. Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en atención a lo previsto en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la INMOBILIARIA DIMAGIPAWAL, C.A. contra el ciudadano RENE ANTONIO ITRIAGO DIAZ. Así se decide. En consecuencia se condena a la parte demandada al desalojo del inmueble (local comercial) propiedad de la parte actora, distinguido con el N° L-8- situado en el Centro Comercial Residencias Walter, también de su propiedad, ubicado en la Avenida Rotaria, Vista Hermosa de esta ciudad y, como consecuencia de ello, a entregársela a la demandante, sin plazo alguno, una vez firme la presente decisión. Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado. Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes, conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los doce (12) días del mes de julio del año dos mil once (2.011). Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación. El Juez., Dr. Noel Aguirre Rojas La Secretaria (t) Abg. Helene lanz Golding La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.). La Secretaria (t) Abg. Helene Lanz Golding 5