TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Ocho de Febrero de dos mil once
200º y 151º

ASUNTO: KP02-V-2009-003569

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: GALERIAS COMERCIALES 2010, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06 de Junio del año de 2007, bajo el No. 47, Tomo 1589-A, hoy domiciliada en la Ciudad de Maracaibo Estado Zulia, e inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 15 de Mayo de 2008, quedando anotado bajo el Nº 22, Tomo 43-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Miguel Adolfo Anzola Crespo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 92.174.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: FARMACIA LARENSE BABILON, C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara el 31 de julio del 2002, bajo el Nº 40, Tomo 33-A y la fiadora FARMACIA LARENSE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara en fecha 14 de abril de 1992, bajo el Nº 23, Tomo 4-A, ambas de este domicilio representadas por la ciudadana RITA ARROYO DE DE SOUSA, venezolana, casada, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.822.354.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Jesús Jiménez Peraza, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 6.356.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Resolución de Contrato, interpuesto por la representación judicial de la parte actora, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que La empresa Galerias Comerciales 2010 C.A., es propietaria de una serie de locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Babilón Barquisimeto, situado en la Avenida Libertador entre las Calles 19 y 22 de la Zona Industrial Nº 01, Municipio Iribarren del Estado Lara, conforme consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 30 de Junio de 2008, bajo el No. 12, Tomo 27, Protocolo Primer. Que como consecuencia de este documento, la vendedora Galven Galerias, S.L”, (Sucursal Venezuela), cedió a la compradora todos los contratos de arrendamientos suscritos a la fecha de la venta, en todas y cada unas de sus partes, con todos los derechos y obligaciones que esto implica, incluyéndose los procesos judiciales y extrajudiciales derivados de los mismos, así como también todos los saldos deudores que se encontrasen vigentes a la fecha, manifestándose su aceptación en el referido contrato de compraventa. Que estos inmuebles le pertenecían en su totalidad a la firma Galven Galerías, S.L, tal y como consta del documento de condominio del centro comercial mencionado, del Documento de Disolución de la Comunidad y adjudicación de los inmuebles, del Centro Comercial Babilón, segunda etapa. Que dentro del documento de cesión de derechos de propiedad, le fue transferido en propiedad a la empresa Galerías Comerciales 2010 C.A., los locales comerciales identificados con los Números 48 y 49, los cuáles se identifican así: LOCAL 48: Consta de un área aproximada de treinta y seis metros cuadrados con ochenta y ocho centímetros cuadrados (36,88 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Paseo peatonal interno; SUR: Local No. 72; ESTE: Local No. 49; OESTE: Local No. 47; y LOCAL 49: Consta de un nivel con un área de aproximadamente treinta y seis metros cuadrados con ochenta y cuatro centímetros cuadrados (36,84 m2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Paseo peatonal interno; SUR: Sanitarios internos; ESTE: Local No. 50; OESTE: Local No. 48. Que de acuerdo al contrato de arrendamiento suscrito entre una de las empresas absorbidas por la empresa Galven Galerías, S.L, la empresa Promotora de Parques 2002, C.A., suscribió un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 30 de Diciembre del 2002, bajo el Nº 26, Tomo 121 de los libros de autenticados llevados por dicha Notaría, respecta la firma del arrendatario, la empresa Farmacia Larense Babilón, C.A., y por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de Febrero de 2003, bajo el Nº 54, Tomo 08, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, en lo que respecta a la firma de la arrendadora, se dio en arrendamiento los locales comerciales ubicados dentro del centro comercial, área Galería, distinguidos con los Números 48 y 49. Que la duración del contrato de arrendamiento sería de DIEZ (10) años, cuya vigencia comenzaría 90 días después del plazo establecido como de gracia en el literal “F” aparte “C” del referido contrato de arrendamiento. Que el monto del canon anual de arrendamiento convenido entre las partes durante el primer y segundo año de vigencia del aludido contrato sería de Bs. 4.334,36, más I.V.A.; la suma de Bs. 4.954,oo más IVA para el tercer año de vigencia; la suma de Bs. 5.573,32 más IVA para el cuarto y quinto año de vigencia, y que para el sexto año y en adelante, el monto del canon de arrendamiento se fijaría entre las partes en dicho momento. Que sucede que Farmacia Larense Babilón, C.A.”, se encuentra en flagrante violación de la cláusula quinta y sexta del referido contrato así como de las condiciones generales, que dejó de cancelar en la forma contractualmente pactada, esto es, dentro de los primeros cinco días, en forma puntual en las modalidades allí indicadas, referente a la posibilidad de cancelar directamente a su representada, o a quien ésta indicare, o efectuar el depósito correspondiente en la entidad bancaria y en la cuenta designada a estos fines, por la arrendadora, como domicilio de pago, los cánones de arrendamiento y las cuotas de condominio correspondientes a los meses indicados a continuación, circunstancia que por imperio de la ley, el tener el contrato entre las partes la misma fuerza la ley, así como de conformidad con lo previsto en la cláusula vigésima, referente a los incumplimientos del arrendatario, ordinal “c”, que indica que la falta de pago en la forma y plazos pactados del canon de arrendamiento, la garantía real o personal los complementos de la garantía si los hubiere, los gastos que le correspondan según el presupuesto aprobado por la comunidad de propietarios de acuerdo coeficiente asignado al local y que consta en las condiciones particulares de este contrato y/o cualesquiera otras obligaciones económicas que correspondan al arrendatario. Que el monto adeudado por concepto de canon de arrendamiento y gastos de condominio de los locales comerciales para el mes de Enero de 2008, el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64., cancelando la cantidad de Bs.8.867,58, quedando un saldo pendiente cancelar la cantidad de Bs. 2.974,06; para el mes de Febrero de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64., cancelando solo la cantidad de Bs.8.867, 58, quedando un saldo pendiente cancelar la cantidad de Bs. 5.974,06; para el mes de Marzo de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64., quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 17.789,75; para el mes de Abril de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64., quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 29.631,38; para el mes de Mayo de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64., cancelando solo la cantidad de Bs. 18.718,14 quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 22.754,88; para el mes de Junio de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64., quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 34.596,51; para el mes de Julio de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64., cancelando solo la cantidad de Bs. 9.369,07 quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 37.069,08; para el mes de Agosto del 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64., cancelando solo la cantidad de Bs. 9.369,07 quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 39.541,64; para el mes de Septiembre de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64., quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 51.383,28; para el mes de Octubre de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs.1.951,36, para un total de Bs.11.841,64., quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs.63.224,91; para el mes de Noviembre de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64., quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs.75.066,55; para el mes de Diciembre de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs.1.951,36, para un total de Bs.11.841,64., quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs.86.908,18; para el mes de Enero de 2009 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 10.270,01 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 2.731,65, para un total de Bs. 13.001,66, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs.99.909,84; para el mes de Febrero de 2009 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 10.270,01 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 2.731,65, para un total de Bs. 13.001,66, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs.112.911,50; para el mes de Marzo del 2009 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 10.270,01 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 2.731,65, para un total de Bs. 13.001,66, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 125.913,16; para el mes de Abril de 2009 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 10.566,26 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 2.731,65, para un total de Bs. 13.297,91, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 139.211,07; para el mes de Mayo del 2009 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 10.566,26 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 2.731,65, para un total de Bs. 13.297,91, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 152.508,99; para el mes de Junio de 2009 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 10.566,26 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 2.731,65, para un total de Bs. 13.297,91, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs.165.806,90. Que en resumen la empresa arrendataria, Farmacia Larense Babilón, C.A. adeuda a su representada la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs.165.806,90.) por concepto de canon de arrendamiento y gastos de condominio de los locales comerciales. Que la empresa Farmacia Larense, C.A., se constituyó en fiadora y principal pagadora de todas las obligaciones asumida por el arrendatario, la empresa Farmacia Larense Babilón, C.A. Que ésta situación genera las causas suficientes para exigir la resolución del contrato de arrendamiento ya que la Firma Mercantil Farmacia Larense Babilón , C.A., y su fiadora, Farmacia Larense, C.A.”, han incumplido con su obligación de pago de cánones de arrendamiento y condominio de los meses antes mencionados, según lo establecido en las cláusula quinta, sexta y vigésima, y habida cuenta que las gestiones extrajudiciales previamente ejecutadas por medio de Notificaciones y Recibos de Cobros hechas por su representada para el pago de los cánones de arrendamiento y de los gastos del condominio han resultado infructuosas, por lo que procede a demandar como en efecto demando a la Firma Mercantil Farmacia Larense Babilón, C.A., como obligada principal y la firma Farmacia Larense, C.A., en su condición de fiadora solidaria y principal pagadora de las obligaciones asumidas por su afianzada, para que convenga o en su defecto a ello lo condene el Tribunal en: 1) la resolución del contrato de arrendamiento suscrito y consecuencialmente la entrega del “Local Comercial”, en vista del incumplimiento de las cláusulas quinta, sexta y vigésima, previstas en el contrato de arrendamiento; en la cancelación de la suma de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs.165.806,90.), por concepto de daños y perjuicios causados por las mensualidades de cánones de arrendamiento y condominio que ha dejado de percibir su representada, los que especificó así: alquiler de Enero a Diciembre de 2008: Bs. 9.509,88 más IVA 9%: Bs. 855,89, más condominio: Bs. 1.951,36, cada uno y de Enero a Junio de 2009: Bs. 9.875,01 más IVA 12%: Bs. 1.185,oo, más condominio: Bs. 2.731,65, cada uno, más los daños y perjuicios que se le sigan causando a su representado, producto de la falta de pago de las mensualidades que se sigan venciendo, hasta los que se sigan hasta la definitiva entrega del inmueble todo conforme lo establecido en el último aparte del artículo 1.167 del Código Civil y las costas y costos del proceso 1.167, 1.592 1.264, 1.257, 1.258 del Código Civil y 33 y 8.c del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) y solicitó decreto de medida cautelar.
En fecha 22 de Septiembre de 2009, se admitió la demanda.
En fecha 11 de Agosto de 2010, por acuerdo entre las partes, se suspendió el proceso por 30 días continuos.
En fecha 14 de Octubre de 2010, por acuerdo entre las partes, se suspendió el proceso por 30 días continuos.
En fecha 16 de Noviembre de 2010, por acuerdo entre las partes, se suspendió el proceso hasta el 30/11/10
En fecha 01 de Diciembre de 2010, parte demandada, asistida de Abogado, presentó escrito de Contestación a la demanda. Rechazó la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos descritos como en el Derecho que dice el demandante los sustenta, excepto en aquellos que de manera específica aceptara como ciertos. Expuso que es cierto que Farmacia Larense Babilón, C. A suscribió el contrato de arrendamiento a plazo fijo que el actor indica en su libelo, que igualmente es cierto que Farmacia Larense, C.A, se constituyó en fiador solidario, y principal pagador de las obligaciones asumidas por la arrendataria, en el texto del documento denominado Condiciones Particulares. Rechazó por ser incierto, que Farmacia Larense Babilón, C. A haya dejado de cumplir oportunamente con las cláusulas quinta y sexta del contrato, que respectivamente se refieren al monto del canon y la forma de pago. Que también es falso que su representada esté en mora por los pagos causados por el condominio y que por tanto, es falso que haya dado causa para que se aplique la cláusula vigésima del contrato, como indica el demandante. Rechazó expresamente los montos indicados por el actor como insolutos en su petitorio, los cuales calcula desde Enero de 2008 hasta Junio de 2009, en la suma total de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS SEIS CON 90/100 (Bs. 165.806,90), producto de la hipotética suma de cánones de arrendamiento más supuestos gastos de condominio. Que el rechazo planteado es tanto a las cantidades especificadas por el actor, como a la causa o conceptos referidos para el pretendido pago. Que como consecuencia de lo anterior, rechazó que puedan ser condenadas sus representadas por los conceptos de resolución de contrato y a pago alguno por daños y perjuicios. Planteó reconvención exponiendo que surge del contrato suscrito que el canon de arrendamiento debe ser pagado por mensualidades anticipadas, exigible dentro de los 5 primeros días de cada mes al cambio oficial del dólar fijado por el Banco Central de Venezuela para la fecha en la cual se realice el mencionado pago. Que conforme a la cláusula séptima del contrato, el canon debe ser revisado para adecuarse a los incrementos o disminuciones que experimente el Índice de Precios al Consumidor Urbano de los Estados Unidos de Norte América (CPI-U) publicado por el Departamento de Trabajo de los Estados Unidos de Norte América, todo conforme a revisiones periódicas establecidas en dicha cláusula. Que según la cláusula décima los gastos comunes deben ser pagados por los arrendatarios según presupuesto aprobado por la Comunidad de propietarios del Centro Comercial. Que el contrato de arrendamiento, fuente de las obligaciones entre las partes, prevé unos cánones de arrendamiento fijados en relación al dólar americano, con la condición de variabilidad según un Índice también de los Estados Unidos de Norte América, que si bien estaba permitido en nuestro ordenamiento jurídico, fue prohibido con posterioridad. Que la demanda pretende pagos en bolívares sin determinar, en cada caso, el patrón de variabilidad, lo que no es posible por lo demás al violentar ley expresa y, además, sume en estado absoluto de indefensión a sus representadas ya que la demanda no específica como llegó el pretensor al establecimiento de la cantidad en bolívares, ni ello les puede ser exigido porque no lo permite el actual régimen jurídico, de estricto orden público, que rige la materia. Que no existe en Venezuela, en la actualidad, un tipo de cambio que se ajuste a las previsiones de las partes en el contrato, por lo que el equivalente en bolívares al canon previsto en dólar americano que hace el demandante en el libelo, sin indicar tasa ni ecuación alguna que permita defensa en este punto al demandado, no tiene fundamento lógico ni legal alguno. Que la legislación nacional en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, también de orden público y anterior al otorgamiento del contrato establece la forma como puede preverse la actualización del canon en el artículo 14. Que Galerías Comerciales 2010, C. A, es propietaria de al menos 67 locales en el Centro Comercial Babilón Barquisimeto, quien se reservó y así le fue concedido, el derecho sobre las futuras ampliaciones del Centro Comercial, lo que implica que la mal llamada “Comunidad de Propietarios” no es tal, siendo entonces que el mismo arrendador – propietario determina y aprueba los gastos comunes, sin especificar su distribución, lo que significa una desproporción económica prohibida genéricamente por la Ley en referencia. Que distinto sería el caso de los centros comerciales cuyos locales hayan sido realmente adquiridos por diversidad de personas jurídicas o naturales, donde si existiría la posibilidad que la mayoría pudiera establecer normas económicas de aplicación general. Que reserva en consecuencia, la acción pertinente para solicitar una rendición de cuentas determinante de la fijación exacta del monto de los gastos comunes. Que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, cuya existencia hemos admitido como instrumento público es, a la luz del artículo 70 de la Ley Para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios en actual vigencia, un contrato de adhesión, por cuanto no es posible para los inquilinos o arrendatarios discutir sus cláusulas principales. Que en efecto los propietarios del Centro Comercial Babilón han impuesto dos tipos de contratos de adhesión, uno al principio, donde se obligaba a aceptar el canon pagadero en dólares americanos y el aumento anual conforme Índice americano. Otro con posterioridad en virtud a las regulaciones legales actuales, cuando cambiaron la redacción pero siempre imponiendo unilateralmente las condiciones principales por el proveedor del bien, a la vez propietario y arrendador, por lo que la autoridad competente debe anular dichas cláusulas que ponen en desventaja o vulneran los derechos de los arrendatarios, a cuyos efectos reservamos alternativamente a este procedimiento judicial, el derecho de recurrir a la instancia administrativa correspondiente. Solicitó decreto de medida de secuestro. Finalmente expuso que reconviene a la demandante para que convenga o así sea condenada en la nulidad de las cláusulas quinta, sexta y séptima del contrato de arrendamiento cuya resolución pide el demandante y de las cláusulas relacionadas de las “Condiciones Particulares”, por ser contrarias al orden público estatuido en los dispositivos de ley referidos y que no es posible, por causas legales e imprevisibles, posteriores al otorgamiento del contrato de arrendamiento, hacer ajustes al canon de arrendamiento, por lo que hasta su conclusión y desde el mes de enero del 2008 la pensión arrendaticia debe ser igual a la pagada en diciembre del 2007, establecida de común acuerdo. Estimó la reconvención en el mismo monto de la demanda, es decir, DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000).
En fecha 03 de Diciembre de 2010, se admitió la reconvención propuesta.
En fecha 07 de Diciembre de 2010, el apoderado actor, dio contestación a la reconvención propuesta, exponiendo que al momento de la celebración del contrato de arrendamiento el mismo fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 30 de Diciembre de 2002, bajo el No. 26, Tomo 121 de los libros de autenticados llevados por dicha Notaría, y que para la presente fecha se encontraba en vigencia el parágrafo segundo del Artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual permitía a los contratantes pactar el pago de los cánones de arrendamiento en moneda Extranjera, que si bien es cierto que actualmente nuestra legislación prohíbe tácitamente el cobro de alquileres en moneda extranjera, tal y como lo estipula el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, no es menos cierto que la resolución de contrato solicitada en el escrito de demanda, se encuentra fundamentada en moneda nacional cuyos cálculos se encuentran ajustados a las tasas cambiarias oficiales vigentes establecidas por el Banco Central de Venezuela; que se observa claramente que la pretensión del demandado es ejercer un medio de defensa frente a la acción ejercida, pues pretende con la utilización de esta vía ser absuelto de la demanda, razón por la cual no estaríamos en presencia de una reconvención sino de una excepción; que se denota en la sustanciación que hace el demandado en su escrito de reconvención que, lo que pretende desvirtuar es el contrato de arrendamiento en sus cláusulas, quinta, sexta y séptima, por lo cual no se esgrime en ningún momento que sea una acción autónoma distinta a la propuesta por la parte actora, puesto que los alegatos infieren que se trata de un excepción mas no, de una verdadera reconvención.
En fecha 09 de Diciembre de 2010, se suspendió el proceso hasta el día 15 de Enero de 2011.
En fecha 21 de Enero de 2011, el apoderado demandado, presentó escrito de subsanación de la demanda y en fecha 24 del mismo mes y año, presentó escrito complementario de pruebas, siendo admitidas en fecha 25 de Enero del presente año.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
PRIMERO
DE LA PRETENSIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr la resolución del contrato de arrendamiento los locales comerciales identificados con los Números 48 y 49, suscrito entre una de las empresas absorbidas por la empresa Galven Galerías, S.L, la empresa Promotora de Parques 2002, C.A., con la empresa, Farmacia Larense Babilón, C.A., que según su propio decir su duración sería de DIEZ (10) años, cuya vigencia comenzaría 90 días después del plazo establecido como de gracia en el literal “F” aparte “C” del referido contrato de arrendamiento y que el monto del canon anual de arrendamiento convenido entre las partes durante el primer y segundo año de vigencia del aludido contrato sería de Bs. 4.334,36, más I.V.A.; la suma de Bs. 4.954,oo más IVA para el tercer año de vigencia; la suma de Bs. 5.573,32 más IVA para el cuarto y quinto año de vigencia, y que para el sexto año y en adelante, el monto del canon de arrendamiento se fijaría entre las partes en dicho momento.
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la actora procura la resolución del contrato de arrendamiento celebrado sobre los locales comerciales objeto de la demanda, que dijo haber suscrito con la parte demandada, en razón de que la demandada se encuentra en flagrante violación de la cláusula quinta y sexta del referido contrato así como de las condiciones generales, que dejó de cancelar en la forma contractualmente pactada, esto es, dentro de los primeros cinco días, en forma puntual en las modalidades allí indicadas, referente a la posibilidad de cancelar directamente a su representada, o a quien ésta indicare, o efectuar el depósito correspondiente en la entidad bancaria y en la cuenta designada a estos fines, por la arrendadora, como domicilio de pago, los cánones de arrendamiento y las cuotas de condominio correspondientes a los meses de Enero a Diciembre de 2008: Bs. 9.509,88 más IVA 9%: Bs. 855,89, más condominio: Bs. 1.951,36, cada uno y de Enero a Junio de 2009: Bs. 9.875,01 más IVA 12%: Bs. 1.185,oo, más condominio: Bs. 2.731,65, cada uno.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada, convino en la existencia de la relación arrendaticia y rechazó expresamente los montos indicados por el actor como insolutos en su petitorio, exponiendo que la demanda pretende pagos en bolívares sin determinar, en cada caso, el patrón de variabilidad, lo que no es posible por lo demás al violentar ley expresa y, además, sume en estado absoluto de indefensión a sus representadas ya que la demanda no específica como llegó el pretensor al establecimiento de la cantidad en bolívares, ni ello les puede ser exigido porque no lo permite el actual régimen jurídico, de estricto orden público, que rige la materia. Que no existe en Venezuela, en la actualidad, un tipo de cambio que se ajuste a las previsiones de las partes en el contrato, por lo que el equivalente en bolívares al canon previsto en dólar americano que hace el demandante en el libelo, sin indicar tasa ni ecuación alguna que permita defensa en este punto al demandado, no tiene fundamento lógico ni legal alguno. Que la legislación nacional en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, también de orden público y anterior al otorgamiento del contrato establece la forma como puede preverse la actualización del canon en el artículo 14.
De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, observa este Juzgador que la parte demandante, trajo a los autos, como medios probatorios, marcado con la letra “A” copia del instrumento poder que acredita la representación legal atribuida, por parte de la empresa, Marcado “B”, contrato de arrendamiento en original cuya resolución aquí se solicita; marcado con letra “D”, documento de cesión de propiedad por parte de Galven Galerias, S.L”, (Sucursal Venezuela), a favor de su representada, Galerias Comerciales 2010 C.A. marcada con letra “E”, copia del documento de fusión por absorción realizada por la firma Galven Galerias, S.L, causahabiente de los derechos de la empresa Promotora de Parques 2002, C.A., instrumentales estas que se valoran en razón de no haber sido desconocidas ni impugnadas por la parte demandada.
La parte demandada, trajo a los autos como elementos probatorios, 62 folios en los cuales están adheridos los vauchers por depósitos de las pensiones de arrendamiento, desde Noviembre de 2007 hasta Enero de 2011, en las cuentas bancarias del demandante, a los cuales se les otorga valor probatorio, por cuanto son documentos privados dentro de la categoría de tarjas que constituyen indicios y contrato de arrendamiento entre la demanda reconvenida y Cedulandia Electronic´s, C.A. cuyo objeto lo constituye el local Nº 90 en el Centro Comercial Babilon, el cual se valora en razón de no haber sido desconocidos ni impugnados por la parte demandante.
Así las cosas, del análisis de los elementos probatorios que conforman la presente causa, este Juzgador, considera que se encuentra demostrada la existencia del contrato prenombrado. Igualmente observa quien esto decide que no riela a los autos prueba de que la parte demandada no honró su obligación de pago de los cánones de arrendamiento aducido, siendo que de conformidad con las reglas sobre carga de la prueba, establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, la parte demandada tenía la carga de demostrar que se encuentra liberada de la obligación en referencia, esto es, evidenciar el pagó, hecho éste que sucedió, por lo cual este Juzgador llega a la convicción del cumplimiento de la parte demandada debiendo así, declarar sin lugar la pretensión de la actora. Así se decide.
SEGUNDO
DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
La parte demandada reconviniente pretende enervar la pretensión incoada en su contra, basando tal pretensión en la nulidad de las cláusulas quinta, sexta y séptima del contrato de arrendamiento cuya resolución pide el demandante y de las cláusulas relacionadas de las “Condiciones Particulares”, por ser contrarias al orden público estatuido en los dispositivos de ley referidos y que no es posible, por causas legales e imprevisibles, posteriores al otorgamiento del contrato de arrendamiento, hacer ajustes al canon de arrendamiento, por lo que hasta su conclusión y desde el mes de enero del 2008 la pensión arrendaticia debe ser igual a la pagada en diciembre del 2007, establecida de común acuerdo.
En la oportunidad de presentar su contestación a la reconvención, la representación judicial de la actora reconvenida, que para la presente fecha se encontraba en vigencia el parágrafo segundo del Artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual permitía a los contratantes pactar el pago de los cánones de arrendamiento en moneda Extranjera, que si bien es cierto que actualmente nuestra legislación prohíbe tácitamente el cobro de alquileres en moneda extranjera, tal y como lo estipula el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, no es menos cierto que la resolución de contrato solicitada en el escrito de demanda, se encuentra fundamentada en moneda nacional cuyos cálculos se encuentran ajustados a las tasas cambiarias oficiales vigentes establecidas por el Banco Central de Venezuela.
Así, este Juzgador observa de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento objeto de la presente, que el canon de arrendamiento debe ser pagado por mensualidades anticipadas, exigible dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes al cambio oficial del dólar fijado por el Banco Central de Venezuela para la fecha en la cual se realice el mencionado pago. Asimismo en la cláusula séptima, el canon debe ser revisado para adecuarse a los incrementos o disminuciones que experimente el Índice de Precios al Consumidor Urbano de los Estados Unidos de Norte América (CPI-U) publicado por el Departamento de Trabajo de los Estados Unidos de Norte América, todo conforme a revisiones periódicas establecidas en dicha cláusula y Según la cláusula décima los gastos comunes deben ser pagados por los arrendatarios según presupuesto aprobado por la Comunidad de propietarios del Centro Comercial.
De lo que este Juzgador debe observar, que tal como lo establece el apoderado demandado reconviniente, no existe en el país un tipo de cambio que pueda se adecuado a las condiciones establecidas en el contrato suscrito por las partes, no existiendo por parte de la legislación la posibilidad de que las partes de un contrato locativo, puedan acordar el pago de arrendamientos en moneda extranjera.
Tal como señala el autor patrio Eloy Maduro Luyando en su “Curso de Obligaciones” (1989, pp. 200):
“En los casos de excesiva onerosidad del deudor puede ser liberado del cumplimiento de su obligación, o bien reducida la extensión de su prestación o alterada la contraprestación que deba recibir de su acreedor. Estas soluciones diversas son establecidas en la doctrina moderna por la teoría de la imprevisión. (…) Las diversas soluciones estructuradas por esta teoría se fundamentan principalmente en la clausula rebus sic stantibus que consiste en considerar que los contratos se entienden celebrados bajo la condición tácita o implícita de que las circunstancias o situaciones existentes para el momento en que se contraen no experimentarán modificación sustancial alguna para el momento de ejecución de las respectivas obligaciones. En consecuencia si sobreviniere un cambio importante en esas circunstancias, puede el obligado pedir la resolución del contrato si su cumplimiento se le hace demasiado oneroso. (…) Esta solución de liberar a las partes de la relación obligatoria, muy en boga durante la edad Media y Moderna ha sido diversificada por la doctrina moderna que, además de la liberación del deudor, aporta nuevas soluciones, como lo son la disminución de la prestación del acreedor y otras que en conjunto han sido englobadas bajo la denominación de la “revisión contractual” y que implican la modificación de las primitivas condiciones del contrato.(omissis)
En Venezuela no existe disposición expresa alguna que regule el incumplimiento derivado de excesiva onerosidad. Corresponde a la doctrina y jurisprudencia dictaminar sobre la procedencia de la aplicación de la teoría de la imprevisión y sobre sus alcances y efectos”.
Por manera que, quien juzga comparte el argumento expresado por la representación judicial de la demandada reconviniente, referente a que, en virtud de la variación de circunstancias que dieron origen a las cláusulas contractuales que previamente se señalaron, mal puede ser exigido su estricto cumplimiento por el demandante reconvenido.
Y ello emerge, esencialmente, por efecto de la transformación de un régimen cambiario de libre convertibilidad de la moneda a otro en pleno vigor en donde el signo monetario patrio resulta de circulación forzosa. En ese sentido, debe armonizarse tal señalamiento con cuanto dispone el artículo 1.160 del Código sustantivo “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Como consecuencia de lo cual, el contratante que exige el exacto cumplimiento de una previsión conforme a la cual se exija el pago de una cantidad de dinero, que aún cuando expresada en Bolívares, resulte de una conversión en moneda norteamericana – conforme sucede – en el presente excede ostensiblemente los límites de la buena fé en la ejecución contractual, pues de acuerdo a los tipos cambiarios existentes en la República ninguno de ellos sería el aplicable para poder honrar la estipulación que sirve de fundamento a la pretensión de la actora.
Ahora, en cuanto a que el canon debe ser revisado de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor Urbano de los Estados Unidos de Norte América (CPI-U) publicado por el Departamento de Trabajo de los Estados Unidos de Norte América, se hace necesario transcribir el contenido del 14 del Decreto Con Rango Y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que establece:
“En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo”.

De lo que se colige que establecido expresamente que el ajuste del canon de arrendamiento se deberá realizar de acuerdo al Índice de Precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, mal pudieron las partes haber establecido que el mismo se ajustara de acuerdo a lo establecido por el Departamento de Trabajo de los Estados Unidos de Norteamérica.
Y en relación a que los gastos comunes deben ser pagados por los arrendatarios según presupuesto aprobado por la Comunidad de propietarios del Centro Comercial, evidencia este Juzgador que la comunidad de propietarios, esta constituida por el arrendador, quien es el que determina y aprueba los gastos comunes, lo que lo transforma en un contrato de adhesión que no otorga la posibilidad a los arrendatarios, de discutir las cláusulas principales del contrato, siendo que tal comunidad de propietarios, es la propietaria y arrendadora de una cantidad de locales comerciales dentro del Centro Comercial en referencia, por lo que, como resulta lógico colegir, será quien imponga por su propio beneficio la fórmula allí descrita.
Por lo que, en virtud de lo expuesto, y de conformidad con el análisis y revisión de las actas procesales, en estricta sujeción al carácter de orden público que le imprime la Ley especial que regula la materia arrendaticia, como quiera que las cláusulas del contrato en referencia, no satisfacen la tutela de los derechos del arrendatario que concurrió a su suscripción, este Sentenciador debe declarar su nulidad, y con lugar la reconvención propuesta. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por GALERIAS COMERCIALES 2010, C.A., contra FARMACIA LARENSE BABILON, C.A. y la fiadora FARMACIA LARENSE, C.A., previamente identificados, y CON LUGAR la reconvención intentada por las últimamente nombradas en contra de la primera .
En consecuencia, se declara la nulidad de las cláusulas quinta, sexta y séptima del contrato de arrendamiento contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 30 de Diciembre del 2002, bajo el Nº 26, Tomo 121 de los libros de autenticados llevados por dicha Notaría, y de las cláusulas relacionadas de las “Condiciones Particulares”, por ser contrarias al orden público estatuido en los dispositivos de ley referidos; y en virtud de no ser posible, por causas legales e imprevisibles, posteriores al otorgamiento del contrato de arrendamiento, hacer ajustes al canon de arrendamiento, hasta su conclusión y desde el mes de enero del año 2008 la pensión arrendaticia debe ser igual a la pagada en Diciembre del año 2007, establecida de común acuerdo entre las partes.
Se condena en costas a la parte demandante reconviniente en virtud de haber resultado totalmente vencida, todo ello de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Nueve (09) días del mes de Febrero del año dos mil once (2011). Años 200° y 151°.
EL Juez
El Secretario,
Abg. Oscar Eduardo Rivero López.
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:25 p.m.
El Secretario,

OERL/mi