TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Veinticuatro de Febrero de dos mil once
200º y 152º

ASUNTO: KP02-V-2010-000457

PARTE DEMANDANTE: LUIS PASTOR ORELLANA LIMA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.066.507.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Manuel R. Mendoza, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 90.106.

PARTE DEMANDADA: NELLY JOSEFINA CARDENAS OSORIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.478.119.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Jesús Rodríguez, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 131.306.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Resolución de Contrato, interpuesto por la parte actora, asistida de Abogado, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que en fecha 06 de Agosto de 2009 convino con la demandada una opción de compra venta, autenticada por ante la Notaría Pública de Barquisimeto, quedando anotada bajo el Nº 12, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que tenía por objeto la venta de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 10-02 del Bloque 10, Edificio 01, de la Urbanización El Sisal de esta Ciudad, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, que tiene una superficie de OCHENTA METROS CUADRADOS CON TREINTA Y DOS DECIMETROS CUADRADOS (80,32 Mts2), que consta de 03 dormitorios, sala-comedor, cocina-lavadero y 01 baño, alinderado así: NORTE: con el apartamento 10-03; SUR: con fachada sur del edificio; ESTE: con el pasillo común de circulación y el apartamento 10-01; OESTE: con la fachada oeste el edificio; PISO: con techo del apartamento 09-02; y techo: con piso del apartamento 11-02, según lo establece el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito del Estado Lara con fecha 28 de Septiembre de 2001, bajo el Nº 08, Tomo 13, Protocolo Primero. Que el Bloque 10 de la Urbanización El Sisal fue construido sobre un lote de terreno con un área de DOSCIENTOS NOVENTA METROS CUADRADOS CON TREINTA DECIMETROS CUADRADOS (290,30 Mts2), parte de mayor extensión que hubo, según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, don fecha 29 de Diciembre de 2010, bajo el Nº 20, Protocolo Primero, Tomo 17. Que el Bloque 10 de la Urbanización El Sisal que le pertenece a la parte demandada según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito, del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nº 20, Protocolo Primero, Tomo 40, de fecha 06 de Diciembre de 2006. Que en el contrato se pactó un precio de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (280.000,oo BsF.), pagaderos de la siguiente manera: CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (140.000,oo BsF.) a la firma de la opción y los restantes CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (140.000,oo BsF.), que serían cancelados mediante un crédito aprobado por una Entidad Financiera a la firma del Documento de Protocolización. Que se fijó un término de 90 días continuos más 30 días continuos de prórroga, que comenzarían a correr desde la fecha de autenticación del contrato, la cual se vencería el 06 de Diciembre de 2009. Que dada la demora de la entidad financiera en la cual se estaba tramitando el Crédito Hipotecario, es decir Central Banco Universal, hoy Bicentenario Banco Universal, se realizó una segunda opción de compra venta, en fecha 27 de Noviembre de 2009, autenticada por ante la Notaría Pública Tercera, anotada bajo el Nº 03, Tomo 175 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya resolución aquí se demanda. Que en esa opción a compra se pactó un precio de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (320.000,oo BsF.) pagaderos de la siguiente manera: CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000, oo Bs.) al momento de la firma de la opción y CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (140.000,oo Bs.), los cuales fueron entregados en fecha 06 de Agosto de 2009, según documento autenticado por la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto quedando anotada bajo el Nº 12, Tomo 104 de lo Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y los restantes CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (140.000,oo Bs.) que serían cancelados mediante un crédito aprobado por una Entidad Financiera Central Banco Universal, hoy Bicentenario Banco Universal a la firma del Documento de Protocolización. Que se fijó un plazo hasta el 15 de Enero de 2010, a los fines de la cancelación total del inmueble y la protocolización por ante el Registro Inmobiliario correspondiente de la venta definitiva del mismo. Que las opciones de compra venta mencionadas vencieron su término, vulnerando de esta manera las estipulaciones contractuales que rigen el contrato cuya resolución se demanda. Que la cláusula penal del contrato establece que las partes convienen que si por causas inherentes o imputables al comprador o vendedor, dicha venta no se llegase a protocolizar éste deberá indemnizar al otro con la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,oo Bs.) del monto dado como inicial como justa indemnización. Solicitó que la parte demandada pague o en su defecto sea condenada a que le cancele CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (180.000, oo Bs.) por conceptos correspondientes a la inicial dada por la resolución de los referidos contratos; los costos; los honorarios profesionales y la indexación. Estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (234.000,oo Bs.). Solicitó decreto de medida preventiva.
En fecha 11 de Febrero de 2010, se admitió la reforma de la demanda.
En fecha 01 de Marzo de 2010, este Tribunal, a solicitud de parte, decretó medida de prohibición de enajenar y gravar.
En fecha 26 de Mayo de 2010, se designó defensora ad-litem a la parte demanda, quien aceptó el cargo y prestó juramento de ley en fecha 09 de Junio de ese año.
En fecha 08 de Julio de 2010, la Defensora Ad-Litem designada a la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo lo alegado por la actora de autos.
En fecha 03 de Agosto de 2010, la Representación Judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción e pruebas.
En fecha 04 de Agosto de 2010, la Representación Judicial de la parte demanda, presentó escrito de promoción e pruebas.
En fecha 24 de Septiembre de 2010, el apoderado demandado presentó escrito de oposición a admisión de pruebas, la cual no procedió, según auto motivado de fecha 29 de Septiembre de 2010, fecha en la cual se admitieron las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 05 de Octubre de 2010, se escuchó la declaración testifical de la ciudadana Reina Isabel Vargas de Briceño.
En fecha 18 de Octubre de 2010, se realizó acto de exhibición de documento.
En fecha 09 de Diciembre de 2010, el apoderado demandado presentó escrito de informes.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
ÚNICO
DE LA PRETENSIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr la resolución del contrato de opción a compra venta, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 10-02 del Bloque 10, Edificio 01, de la Urbanización El Sisal de esta Ciudad, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, que tiene una superficie de OCHENTA METROS CUADRADOS CON TREINTA Y DOS DECIMETROS CUADRADOS (80,32 Mts2), que consta de 03 dormitorios, sala-comedor, cocina-lavadero y 01 baño.
El fundamento de la pretensión de la actora, lo cifra en que, a su decir, la demandada, que en la relación de derecho material figura como la promitente vendedora, incumplió con sus obligaciones, debido a que la entidad financiera a través de la cual pretendió obtener el crédito para la adquisición de ese inmueble, paralizó sus actividades financieras y específicamente el otorgamiento de créditos hipotecarios, por lo que las opciones de compra venta mencionadas vencieron su término, vulnerando de esta manera las estipulaciones contractuales que rigen el contrato cuya resolución se demanda.
La Defensora Judicial designada a la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda de manera genérica.
La representación Judicial de la parte actora, promovió como medios de pruebas Documento de fecha 06 de Agosto de 2009 de una opción de compra venta, autenticada por ante la Notaría Pública de Barquisimeto, quedando anotada bajo el Nº 12, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; una segunda opción de compra venta, en fecha 27 de Noviembre de 2009, autenticada por ante la Notaría Pública Tercera, anotada bajo el Nº 03, Tomo 175 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya resolución aquí se demanda; Anuncios de periódico emitidos por el diario El Informador de fechas 27 de Enero de 2010, 01 de Febrero de 2010, 02 de Febrero de 2010 y 05 de Febrero de 2010; asimismo promovió la declaración testifical de la ciudadana Reina Isabel Vargas
La representación judicial de la parte demandada, promovió, los contratos de opción a compra suscritos, asimismo promovió documento de propiedad del inmueble; promovió prueba de exhibición de documentos, no compareciendo en la oportunidad fijada para ello, siendo que el apoderado judicial de la parte actora compareció, dejando constancia el Tribunal que en relación a la Declaración Jurada en la que expresen que no son propietarios ni copropietarios de vivienda principal, el Tribunal dejó constancia que el mismo no fue presentado en el acto y expuso el compareciente: como es un crédito (L.P.H) no necesita la declaración. En cuanto a la última declaración del impuesto sobre la renta o declaración de no contribuyente, dejó constancia que el mismo fue presentado en copia simple de fecha 23 de marzo de 2009, exponiendo el compareciente que fue presentado en copia simple ya que el banco solicita solamente copia de la misma. Con relación a la constancia de inscripción en el fondo de ahorro obligatorio para la vivienda (FAOV), en la cual indica que está activo y solvente, en caso de no estar al día en los aportes por causas imputables al patrono o empleador, anexar fotocopia de la denuncia interpuesta por ante el Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), el Tribunal expuso que fue presentado dicho documento expedido en fecha 28 de Septiembre del 2009 por el Banco Central, actualmente Banco Bicentenario, y el compareciente expuso que este documento fue dado por la misma entidad financiera donde su representado solicitó el crédito hipotecario y es la entidad financiera quien pudiese determinar si para la fecha efectivamente seguía cotizando. En cuanto a las referencias bancarias de las entidades donde maneja cuentas, el tribunal dejó constancia que la referencia bancaria que fue presentada fue expedida por Banesco Banco Universal en fecha 28 de septiembre de 2009. Con relación a las fotocopias de los estados de cuenta para los últimos tres meses con identificación del titular, el tribunal dejó constancia que fue presentado los últimos tres estados de cuentas expedidos en fecha 28/09/09 el primero y 21/09/09 los últimos dos, por Banesco Banco Universal, de fechas 01/07/09 presentado en copia simple, 01/08/09 presentado en original y 01/09/09 presentado en original Con relación a la Planilla de solicitud de préstamo hipotecario y subsidio directo habitacional, llenadas, selladas y firmadas dejó constancia que el mismo no fue presentado en este acto y expuso el compareciente que la planilla de solicitudes de préstamo hipotecario es un documento exclusivo de la entidad financiera en el cual, indistintamente que el banco de o no el crédito ese recaudo queda dentro de sus oficinas. En cuanto a la Constancia de apertura de cuenta bancaria en la institución Banco Bicentenario dejó constancia que el mismo no fue presentado en este acto exponiendo el compareciente que hasta tanto no se aprobara el crédito hipotecario o se tenga la certeza su representado no estaba en la obligación de aperturar una cuenta bancaria en esa entidad financiera.
En relación al documento de opción a compra-venta, con sello y firma recibido por la entidad bancaria dejó constancia que los documentos de opción a compra venta se encuentran insertos en el expediente en los folios 06 al 12, sin sellos ni firmas recibidos por la entidad bancaria. Con relación a la Certificación de Gravámenes que debió tramitar el comprador para posteriormente hacer efectiva la venta por el Registro Inmobiliario, el mismo no fue presentado en el acto y expuso el compareciente que la parte demandada es el vendedor y es quien se encarga de darle al comprador la certificación de gravámenes del inmueble. En cuanto al informe de tasación o avaluó con fecha de emisión no mayor a noventa días, el mismo fue presentado en original y con fecha de 23 de septiembre de 2009, emitido por el Banco Central, actualmente Banco Bicentenario. Que además consignar constancia según documento emitido por el Banco Central, donde informa que paralizó el otorgamiento de créditos, y devuelve la valija con la documentación recaudada, el mismo no fue presentado en este acto exponiendo el compareciente que una vez vencido el plazo de la opción a compra la cual tenia la duración hasta el 15 de enero del año 2010 y que anteriormente en el mes de diciembre del año 2009, hecho publico y notorio donde el banco fue intervenido por el estado Venezolano, dada la crisis financiera que vivíamos para el momento, se le devolvieron los documentos a su representado,
Sin embargo, este Juzgador, antes de entrar a conocer del fondo de la presente causa, considera necesario realizar las siguientes consideraciones:
Establece el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Al analizar la disposición en referencia, el autor venezolano José Melich Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato” (Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1993, 39) ha indicado que la resolución contractual:
“consiste en el derecho que tiene la parte a la cual no pueda imputársele haber incumplido la obligación a su propio cargo de demandar judicialmente a la parte incumplidora para obtener que una sentencia le desligue de sus compromisos recíprocos, si es que aún no los ha ejecutado, o que disponga la restitución de lo que ella misma haya ya dado, si en cambio este fuere el caso”

De lo anterior, y de la revisión de las actas procesales que conforman la presente causa, evidencia quien esto decide que, siendo que la parte opcionada compradora del inmueble objeto de la presente causa, ejerce su pretensión en razón de su propio incumplimiento, ya sea con el concurso de su voluntad o sin ella, de las condiciones estipuladas en los contratos identificados, al establecer la legislación sustantiva civil que la parte afectada por ese incumplimiento, la legitimada para reclamar judicialmente la ejecución o resolución de un contrato, según sea el caso, y no la parte que incumple su obligación, mal puede este Juzgador declarar procedente en derecho la pretensión de la actora por cuanto alega su propio incumplimiento como fundamento de su petitorio, no teniendo legitimación activa para obrar en el presente juicio. Así se decide.

DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por el ciudadano LUIS PASTOR ORELLANA LIMA, contra la ciudadana NELLY JOSEFINA CARDENAS OSORIO, previamente identificados.
Se condena en costas a la parte actora en virtud de haber resultado totalmente vencida, todo ello de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Veinticuatro (24) días del mes de Febrero del año dos mil once (2011). Años 200° y 152°.
EL Juez
El Secretario,
Abg. Oscar Eduardo Rivero López.
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:27 p.m.
El Secretario,

OERL/mi