TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Trece de Abril de dos mil once
200º y 151º

ASUNTO: KP02-V-2008-002420

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Sociedad Mercantil HOTEL BAR RESTAURANT CREPUSCULO DE VENEZIA S.R.L., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, inserta bajo el Nº 12, Tomo 4-1, en fecha 12/09/1985.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Gustavo Peñalver y Patricia Vargas, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 62.296 y 64.449., respectivamente.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: DOMINGO FRANCO CANTANDO MARTUCCI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.868.849.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Pedro Daniel López, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 94.918.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente, a través de libelo de demanda, interpuesto por la Representación Judicial de la parte actora, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión, que su representada, a través de su apoderado José Vicente Luongo Antonucci, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Domingo Franco Cantando Martucci, sobre un fondo de comercio denominado Hotel Bar Restaurant Crepúsculo Venecia, S.R.L. y sobre el inmueble donde funciona dicha Sociedad Mercantil, el cual se encuentra ubicado en la carrera 9, entre calles 6 y 7, esquina calle Bujanda, frente al grupo escolar Roberto Montesinos de la Ciudad de El Tocuyo, Municipio Morán del Estado Lara, cuyos linderos generales son los siguientes: NORTE: en 61,90 METROS, colinda con solar de Rosa Romanelli; SUR: 58,80 metros, y colinda con la calle 7 de El Tocuyo, que es su frente; ESTE: mide 29 metros, y colinda con la carrera 9 de El Tocuyo, antes calle Bujanda; y OESTE: mide 36 metros, y colinda con solar de Ana María Suárez. Que el referido contrato fue autenticado ante la Notaría Pública de El Tocuyo, Municipio Morán del Estado Lara, inserto bajo el Nº 5, Tomo 15, de fecha 03 de Junio de 2005. Que según las cláusulas primera y segunda del contrato señalado y como su nombre lo indica, el objeto comercial del referido fondo, es la explotación del ramo de hotelería y bar restaurant y que en tal virtud con fundamento a lo dispuesto en lo dispuesto en el literal d, del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este inmueble queda fuera del ámbito de aplicación de ese Decreto Ley, razón por la cual prevalece la voluntad de las partes, siendo el contrato ley entre ellas Que en la cláusula tercera del contrato, ambas partes de común acuerdo convinieron en que el arrendatario pagaría al arrendador un canon mensual de arrendamiento desde el 01 de Junio de 2005 al 31 de Mayo de 2006, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000,oo Bs.) y del 01 de Junio de 2006 al 31 de Diciembre de 2006, la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (2.300.000,oo Bs.), que el canon de arrendamiento tendría un incremento anual de un 100% del porcentaje que se acumulare como índice inflacionario durante los 12 meses anteriores cuyo índice inflacionario se determinaría de acuerdo al reporte que publicare el Banco Central de Venezuela, que dichas pensiones de arrendamiento serían pagadas por mensualidades vencidas los 5 primeros días de cada mes y que después de la fecha del pago (último de cada mes) se cobrarían intereses de mora conforme a la Ley mas CINCO MIL BOLÍVARES (5.000,oo Bs.) por gastos de cobranza y que el atraso del pago de 3 mensualidades faculta al arrendador a dar por resuelto el contrato. Que la representante de la Sociedad Mercantil Hotel Bar Restaurant Crepúsculo de Venecia, S.R.L., ciudadana Maria Antonucci de Luongo y su apoderado José Vicente Luongo Antonucci, posteriormente fijaron su domicilio en Italia y el arrendatario realizaba los pagos de los cánones de arrendamiento en la cuenta de ahorro Nº 01020343170100035064, del Banco de Venezuela, a nombre de José Vicente Luongo Antonucci y María Antonucci de Luongo, quienes recientemente al arribar al país constatan que el arrendatario durante todo el año 2007 y en el decurso del año 2008, está depositando mensualmente solo la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (2.300,oo Bs.), aun cuando la cláusula tercera establece lo referente al aumento anual del canon en un 100%, siendo que debió pagar tal aumento a partir del 01 de Enero de 2007 y que a partir del 01 de Enero de 2008 debió incrementarse nuevamente el canon. Que tomando en cuenta que el índice inflacionario señalado por el Banco Central de Venezuela, para el período comprendido desde el 01 de Enero de 2006 al 31 de Diciembre de 2006, fue del 17%, el canon de arrendamiento que debió pagar el arrendatario era de DOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES (2.691,oo Bs.) mensuales y que debido a la inflación durante el año 2007 de 22%, el arrendatario a partir del 01 de Enero de 2008, debió pagar la suma de TRES MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (3.283,20 Bs.), por lo que la diferencia no pagada entre el 01/01/07 al 31/12/07 es de Bs. 391,oo, como consecuencia de lo que la demandada, según su decir, estaría adeudándole la cantidad de 4.692,oo Bs., y para el período 01/01/08 al 31/05/08, de 983,oo Bs., le estaría adeudando la cantidad de 4.951,oo Bs., para un total de 9.607,oo Bs.
Continuó exponiendo que el incumplimiento del arrendatario ha causado a su representada un perjuicio económico serio, por la cantidad dejada de percibir y la que continuará produciéndose hasta que haya una decisión definitivamente firme. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.592, 1.159, 1.264, 1.160 y 1.167 del Código Civil. Que demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento e Indemnización de daños y perjuicios al ciudadano Domingo Franco Cantando Martucci para que convenga o sea condenado por el Tribunal en la resolución del contrato en referencia, en la desocupación del inmueble objeto del contrato libre de bienes y personas en las mismas condiciones en que lo recibió; al pago de NUEVE MIL SEISCIENTOS SIETE BOLIVARES (9.607,oo Bs.), por concepto de daños y perjuicios, representados por la cantidad de dinero que su representada ha dejado de percibir como consecuencia de la diferencia de los cánones de arrendamiento, solicitando además el pago de la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON VEINTE CENTIMOS (3.283,20 oo Bs.) mensuales, que constituyen el canon de arrendamiento que actualmente debe pagar el arrendatario, por cada mes que trascurra desde el 01/06/08 hasta el 31 de Diciembre de 2008 y a partir de allí se aplique la cláusula contractual que modifica el canon de arrendamiento según los índices Inflacionarios dictados por el Banco Central de Venezuela durante el año 2008 y así sucesivamente hasta la fecha en que definitivamente se produzca la desocupación del inmueble, por sentencia definitiva; y las costas y costos del proceso. Estimó la demanda en la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS SIETE BOLÍVARES (9.607,oo Bs.). Solicitó la indexación de las cantidades demandadas.
En fecha 16 de Julio de 2008, se admitió la anterior demanda.
En fecha 23 de Julio de 2009, el apoderado demandado presentó escrito de promoción de cuestiones previas.
En fecha 06 de Agosto de 2009, la apoderada actora presentó escrito de subsanación de cuestiones previas.
En fecha 07 de Agosto de 2009, se declararon subsanadas las cuestiones previas opuestas.
En fecha 14 de Agosto de 2009, el apoderado demandado presentó escrito de contestación a la demanda. Convino en la celebración del contrato. Expuso que el inmueble se encontraba en pésimas condiciones y que el arrendador se comprometió a reconocer paulatinamente las mejoras hechas con respecto a la relación de pago por concepto de mensualidad del canon arrendaticio. Que ha venido usando el inmueble como un buen padre de familia de forma exclusiva como hotel bar restaurant. Que no se contaba para ese momento con la cantidad de deudas contraídas con anterioridad a la celebración del contrato, de las incongruencias y desfases tributarios que se acumulaban para la fecha, sobre la deuda acumulada en razón del pago por concepto de patente de industria y comercio y hasta de la deuda contraída por esa última administración con el personal que allí laboraba. Que invirtió aproximadamente TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (337.000,oo BsF.), distribuidos en la construcción de 7 baños, incluyendo construcción, refacción y puesta en marcha de tuberías para aguas negras, aguas blancas, compra e instalación de pocetas, lavamanos, construcción de espacios y rescate por mantenimiento de duchas y baldosas con su correspondiente mano de obra. Que se construyó un depósito para objetos de limpieza. Que con anuencia y autorización de los demandantes, hubo que construir 16 camas matrimoniales, una para cada habitación y 6 camas individuales, para las habitaciones familiares y que estas camas de cemento debían ser revestidas de baldosas. Que asimismo hubo que invertir a cuenta del hotel y con conocimiento y aceptación de los dueños del negocio, para el mejoramiento e instalación del sistema de electricidad trifásica tanto en las instalaciones del hotel como en el bar restaurante, adquiriendo a cuenta de estos un tablero principal y cableado de primera categoría en todo el sistema. Que hubo que instalar para su reactivación hotelera, con reconocimiento expreso de la parte actora y por escrito, tuberías de aguas blancas, 2 tanques de agua con capacidad de 10.000 litros cada uno, fuera de sus respectivos sistemas hidroneumáticos. Que el ciudadano Luongo Antonucci le decía a la parte demandada que comprara, que eso serviría para el futuro. Continuó exponiendo que con la expectativa de querer mejorar para progresar y al tratarse de un negocio familiar, se tejían lazos económicos que en la práctica tardaban en llegar respuesta material al débito que debía hacerse con respecto al canon de arrendamiento oportunamente saldado, ya que de eso no fallaba ni se hace inclusive hasta la fecha de la interposición de este escrito. Que se compraron con ocasión de la reapertura, 16 aires acondicionados, toda vez que los anteriores no servían en lo absoluto. Que asimismo compraron línea blanca y marrón para el equipamiento de las habitaciones. Que de la cocina también hubo que hacer refacciones urgentes, aparte de la adquisición de enseres propios de ese ramo. Que en lo que a estructura física se refiere, hubo que construir dos paredes en terrenos adyacentes al negocio, fuera de limpiar el monte y maleza del sitio, aparte del engranzonamiento del área del estacionamiento. Que todo eso lo olvidaron los ciudadanos Antonucci y Luongo, familia que según su decir para la fecha de interposición de la demanda, se hospedaba en el mismo hotel en cómodas habitaciones refaccionadas por el demandado, donde comieron tanto ellos como sus invitados en el restaurant arrendado y dejaron deudas contraídas en ocasión del hospedaje en buena lid. Que el señor Luongo Antonucci, al ver que el Hotel Bar Restaurant de sus padres está en buenas manos, solamente viene por temporadas de 2 o 3 meses a disfrutar de sus instalaciones. Que en el mes de Mayo de 2007, en su ida y venida de Italia a sus negocios, verbalmente y de forma unilateral le participó al ciudadano Domingo Cantando que la vida estaba carísima, que por ello debía aumentarle, que fijaran un nuevo canon, pero que esperaran a que terminara el contrato anterior ya que para esa fecha era indeterminado. Que habido y necesitado de dinero, le exigió al ciudadano Domingo Cantando dinero por adelantado correspondiente a las mensualidades arrendaticias. Que declaró, ahora si a través de un instrumento convenio, la solvencia íntegra de su inquilino para con el negocio de sus padres Hotel Bar Restaurant Crepúsculo de Venecia, S.R.L. Que le manifestó verbalmente que todo estaba bien, que esperaría el nuevo contrato para aumentar el canon. Que presumen que era una nueva renovación, pues tácitamente y de acuerdo a la literalidad del contrato original en su Cláusula Sexta, operó la tácita reconducción. Que la diferencia que reclama la actora fue en parte invertida y la otra parte fue entregada paulatinamente al ciudadano José Vicente Luongo. Que cuando el ciudadano Cantando le increpó a éste la situación con respecto a esta cantidad de dinero, el ciudadano Luongo obviaba el tema.
En fecha 14 de Agosto de 2009, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, apeló del auto dictado en fecha 07/08/09.
En fecha 18 de Septiembre de 2009, se admitió la reconvención propuesta.
En fecha 22 de Septiembre de 2009, se negó darle curso procesal a la apelación interpuesta.
En fecha 08 de Octubre de 2009, la representación judicial de la parte actora reconvenida, presentó escrito de contestación a la reconvención. Opuso como punto previo que el escrito reconvencional no cumple con los requisitos del artículo 340.4.5 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado reconviniente solo se limitó a una narración de hechos sin determinar con precisión que es lo que pretende, que derecho solicita le sea reconocido o satisfecho con su demanda por el órgano jurisdiccional, que no indica si lo que pretende es el cumplimiento del contrato de Arrendamiento o su Resolución o una Indemnización de Daños y Perjuicios o cualquier otra pretensión, que su petitum es que se declare sin lugar la acción intentada; que tampoco señala cual es el derecho aplicable con las pertinentes conclusiones y que la reconvención no fue estimada debiendo estimar la cuantía por constituir una demanda autónoma a la principal. En su contestación al fondo de la demanda admitió la celebración del contrato y que hay una diferencia dejada de cancelar por el demandado reconviniente. Negó, rechazó y contradijo la reconvención. Que el contrato expresa que el arrendatario declara que recibe el inmueble arrendado en perfectas condiciones por haberlo así examinado y comprobado. Que la demanda reconvencional no es clara ni precisa en el sentido de que el demandado reconviniente señala que “… inclusive por que no, hasta de la deuda contraída por esa última administración con el personal que allí laboraba…”. Que la cláusula cuarta del referido contrato expresa que el arrendatario deberá poner en conocimiento al arrendador por escrito y a la brevedad posible, cualquier novedad dañosa o indicio que haga sospechar la necesidad de reparaciones mayores en el inmueble y que de no hacerlo, sería responsable por los daños y perjuicios que dicha omisión pudiera ocasionar. Que si el inmueble necesitaba reparaciones mayores, no le fue notificado por escrito a su representada. Que en la mencionada cláusula cuarta ambas partes establecieron el criterio de las reparaciones mayores a cargo del arrendador y las reparaciones menores a cargo del arrendatario. Que el demandado reconviniente, no determina con precisión que monto corresponde a cada gasto en que presuntamente se incurrió cuando expresa que invirtió TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (337.000,oo Bs.). Que es falso que su representada, expresamente y por escrito haya dado autorización al arrendatario para hacer construcciones. Que el demandado reconviniente omitió la debida, oportuna y necesaria notificación expresa y por escrito de información de la necesidad de las supuestas reparaciones realizadas. Que asimismo expuso el demandado reconviniente que adquirió aires acondicionados, línea blanca y marrón, pero que con respeto a este punto estos bienes mueble no constituyen reparaciones menores ni mayores que debieron efectuarse al inmueble, ni que queden en beneficio del mismo. Que es falso que el ciudadano José Luongo le haya exigido al arrendatario dinero por adelantado correspondiente a las mensualidad arrendaticias y un nuevo canon de arrendamiento, todo de conformidad con la cláusula tercera del contrato.
En fecha 03 de Noviembre de 2009, las representaciones judiciales de las partes, presentaron escritos de promoción de pruebas.
En fecha 11 de Noviembre de 2009, la representación judicial de la parte actora reconvenida, presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente.
En fecha 16 de Noviembre de 2009, este Tribunal declaró procedente la oposición de la parte actora reconvenida a la prueba testimonial y a la inspección extrajudicial, promovidas por la parte demandada reconviniente. En esa misma fecha se admitieron las pruebas promovidas por la partes.
En fecha 18 de Noviembre de 2009, se realizó acto de designación de expertos. En esa misma fecha el apoderado demandado reconviniente apeló del auto dictado en fecha 02/11/09, ordenándose escuchar la apelación en un solo efecto, mediante auto de fecha 24 de Noviembre de 2009.
En fecha 13 de Enero de 2010, se realizó acto de juramentación de expertos.
En fecha 21 de Enero de 2010, los expertos designados, consignaron informe definitivo de experticia ordenada.
En fecha 26 de Enero de 2010, el apoderado demandado reconviniente consignó juego de copias fotostáticas simples, a fin de practicar evacuación de testimoniales.
En fecha 04 de Febrero de 2010, este Tribunal negó librar despacho correspondiente, en virtud de haber precluido el lapso probatorio.
En fecha 11 de Febrero de 2010, se agregó a los autos Oficio Nº 075/210 de fecha 08/02/10 emanado del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Lara.
En fecha 12 de Febrero de 2010, el apoderado demandado reconviniente, apeló del auto dictado en fecha 04/02/10. En esa misma fecha, la apoderada actora reconvenida, presentó escrito de informes.
En fecha 18 de Febrero de 2010, se escuchó la apelación interpuesta en un solo efecto.
En fecha 11 de Marzo de 2010, se agregó a los autos oficio Nº 133/2010, de fecha 08/03/10, emanado del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Lara.
En fecha 15 de Marzo de 2010, se agregó a los autos oficio Nº 133/2010, de fecha 08/03/10, emanado del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Lara.
En fecha 16 de Abril de 2010, se agregó a los autos oficio Nº 182/2010, emanado del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, que declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por el Abogado Pedro Daniel López.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
Primero
De la Pretensión de Resolución de Contrato

Establecen los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil:
Artículo 1.133:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.264:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Merced a tales disposiciones, conviene dilucidar a cargo de cuál de las partes debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de los términos contractuales originalmente pactados, para luego estimar la pertinencia en derecho de las alegaciones fácticas planteadas por la demandante.
La pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr la resolución del contrato de arrendamiento celebrado sobre el fondo de comercio y el inmueble que le sirve de asiento dedicado a la rama de la hotelería, por lo que, de acuerdo a ese objeto, se encuentra sustraído del régimen especial previsto en la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, conviene advertir también que la demandada propuso pretensión reconvencional aduciendo “Incumplimiento Contractual” (sic.) de la actora, basándose para ello en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.
De allí que puede afirmarse que, lejos de controvertir la fuente de obligaciones que vincula a las contendientes en esta causa, ellas se encuentra convenidas respecto de su naturaleza y oportunidad de celebración, de suerte que debe fijarse ese hecho bajo las mismas premisas estipuladas por ellas.
En ese orden de ideas, conviene advertir que el artículo 1.167 del Código Civil prevé:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
A la letra de la norma antes transcrita, se tiene que la pretensión de resolución o cumplimiento de contrato tiene su fundamento legal en una misma norma, pero cuyos efectos jurídicos y condiciones de procedibilidad discrepan una de la otra; pero es el incumplimiento de una obligación contractual el supuesto fáctico que da nacimiento a ambas acciones.
Así pues, la pretensión de resolución persigue como fin retrotraer la situación jurídica al estado precontractual, vale decir, como si nunca las partes hubiesen contratado.
Explanado lo anterior, este Sentenciador observa que la parte actora arguye que la demandada de autos, se encuentra insolvente respecto del pago de los cánones que fueron suficientemente descritos en la parte narrativa de este fallo, pero que, sin embargo dentro de la oportunidad probatoria pertinente, la representación judicial de la demandada promovió instrumento privado (f. 232) que, en defecto de su impugnación por parte de la actora, debe atribuírsele pleno valor probatorio y de su contenido se pone de manifiesto incontrovertiblemente que el propio apoderado de la arrendadora, ciudadano José Vicente Luongo Antonucci, certificó, para la fecha de la suscripción de ese instrumento, la solvencia de la arrendataria respecto a “todas las obligaciones derivadas del convenio original, hasta inclusive, aquellas adelantadas al 30 de Junio del presente año 2.007”, de lo que se sigue que la pretensión de la actora no puede tener por objeto aquél originalmente explanado en el escrito libelar, pues, en todo caso, ella debe circunscribirse al impago de los cánones que se hubiere verificado a partir del mes de Julio del preindicado año 2.007, en virtud de la declaración remisoria hecha por la demandante. Así se establece.
El hecho anteriormente fijado resulta de trascendental importancia a los efectos de determinar la extensión de la insolvencia de la arrendataria demandada. Así, en virtud de la experticia evacuada durante el proceso (f. 272 al 280), y como quiera que el método explanado por los expertos resulta fiable, a tenor de lo expuesto en el artículo 1.427 del Código Civil, debe este sentenciador hacer suyas las conclusiones allí asumidas, con la importante salvedad que, a diferencia de lo expresado en ese estudio, la demandada reconviniente no adeuda la totalidad de pensiones de arrendamiento correspondientes al año 2.007, sino que, según se estableció precedentemente, tal impago debía imputársele a partir del mes de Julio del año 2.007.
En consecuencia, por efecto del establecimiento del monto del canon de arrendamiento para el año antedicho en la suma de Dos Mil Seiscientos Noventa Bolívares con Veintidós Céntimos (Bs. 2.690,22), por lo que si, tal como afirma la actora, la demandada pagó durante ese año la suma de Dos Mil Trescientos Bolívares (Bs. 2.300,00) por cada canon, ello revela que la diferencia por cada pensión asciende a Trescientos Noventa Bolívares con Veintidós Céntimos (Bs. 390,22). Ergo, al multiplicar ese último monto por los cinco (5) meses adeudados de Julio a Diciembre de 2.007, de acuerdo a la propia manifestación hecha por la arrendadora demandante reconvenida, arrojan el resultado de Un Mil Novecientos Cincuenta y Un Bolívares con Diez Céntimos (Bs. 1.951,10), cifra ésta a la que asciende la diferencia de pensiones de arrendamiento impagas para el año 2.007.
En tanto que, a propósito de la propia experticia objeto de análisis, debe quedar incólume la suma de Tres Mil Doscientos Ochenta y Dos Bolívares con Siete Céntimos (Bs. 3.282,07) como monto establecido para cada canon de arrendamiento correspondiente al año 2.008, por lo que, atendiendo al propio establecimiento de los hechos explanados por la actora en su libelo, se tiene que afirma que la arrendataria para ese período, le estaría adeudando la cantidad de Cuatro Mil Novecientos Cincuenta y Un Bolívares (Bs. 4.951,00), por concepto de la diferencia entre los cánones efectivamente recibidos y el monto que debió haber pagado, de acuerdo a las previsiones contractuales que vinculan a quienes hoy representan intereses contrapuestos en el proceso.
Por ello, debe variar también el saldo deudor producto de la compensación materializada entre las cantidades recibidas efectivamente por el arrendador y la diferencia adeudada por la arrendataria, conforme se establecerá de manera, positiva y precisa en el dispositivo del presente. Así también se decide.
Segundo
La Reconvención
Como quiera que la pretensión reconvencional tiene la característica de ser uno de los casos de conexión específica previsto en el ordenamiento procesal venezolano, debe este juzgador hacer también pronunciamiento a la misma, y en la forma expuesta por el demandado reconvenido, este arguye que si bien celebró con la actora el ya referido contrato locativo, propuso reconvención con fundamento al “Incumplimiento Contractual” (sic.) (f. 119) de la ahora reconvenida.
Para el autor venezolano Arístides Rangel-Romberg la reconvención puede definirse como:
“La pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia (…)” (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, el Procedimiento Ordinario, Pág. 145).

Al hilo de las disertaciones que anteceden, debe este juzgador dar por reproducidas las consideraciones atinentes a la instrumental que demuestra la existencia del contrato de arrendamiento, en cuya cláusula cuarta se establece de manera precisa:
El Arrendatario declara que recibe el inmueble arrendado en perfectas condiciones de conservación, pinturas, aseo en todas sus partes, estructuras, servicios, por haberlo así examinado y comprobado, obligándose a mantenerlo en las mismas condiciones al vencimiento del término del presente contrato por cualquier causa. Serán por cuenta y cargo de Arrendatario todas las reparaciones menores que hayan de efectuarse al inmueble considerándose estas a los efectos del presente contrato pinturas de las paredes y techos, reparación de paredes, techo y piso, reposición de vidrios rotos, acondicionamiento de los servicios sanitarios, tuberías llaves e instalaciones eléctricas, y telefónicas y demás aparatos que posea el inmueble dado en arrendamiento, al igual que la reparación de puertas y otros similares. El Arrendatario deberá poner en conocimiento al Arrendador por escrito y a la mayor brevedad posible, cualquier novedad dañosa o indicio que haga sospechar la necesidad de reparaciones de mayores en el inmueble de no hacerlo será responsable por los daños y perjuicios que dicha omisión pudiera ocasionar. Las mejoras hechas por los Arrendatarios serán deducidas por los canon de Arrendamientos de mutuo acuerdo entre las partes o serán pegadas por el arrendador una vez finalizado el contrato, igualmente todos aquellos gravámenes (multas, pago de impuesto, pago de servicios públicos, etc.) que aparezcan antes de la fecha del presente contrato de Arrendamiento serán pagador por el arrendador.

En consecuencia, si, tal como lo afirmó la demandada reconvenida en la oportunidad de celebrar el contrato en cuestión, el inmueble se encontraba en perfecto estado de conservación y funcionamiento, resulta un contrasentido que ella pudiere siquiera argumentar lo contrario, pues precisamente la fuerza vinculante del contrato a que se ha hecho referencia supra, inhibía de suyo tal posibilidad. Así se establece.
De acuerdo al onus probandi, ambas partes se endilgan incumplimientos mutuos en el marco de la relación contractual, pues por una parte la actora afirma que el arrendador hoy demandado, no hizo los pagos de las pensiones a que se había comprometido, en tanto que la arrendataria exige le sean resarcidas cantidades dinerarias que dijo haber invertido en la reparación que, según su decir, ameritó el inmueble. No obstante, resulta previsto por las partes en el contrato, que tales novedades dañosas debieron ser puestas en conocimiento de la arrendadora, de cuya constancia no existe evidencia alguna en autos, por imperio de lo cual debe ser desechado ese pedimento.
Por su parte, el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la regla general en materia de reconvención expresa:
“Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.

Aún así, el Código Civil disciplina las obligaciones generales de cargo de cada uno de los contratantes, y en ese sentido dispone:
Artículo 1.585: El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

Norma que resulta pertinente analizar de cara a la aseveración hecha por la demandada reconviniente con respecto al presunto “incumplimiento contractual” que, a su decir, ha observado la reconvenida. En ese orden de ideas, conforme se indicó precedentemente, la naturaleza de la pretensión reconvencional estriba en ser una verdadera demanda que el sujeto pasivo de la litis interpone en contra del demandante, razón por la cual, según indica la norma citada a ese efecto, el objeto de ella debe estar delimitado incontrovertiblemente, actividad que no se observó del escrito por conducto del cual la demandada dedujo su pretensión reconvencional.
El ya invocado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece:
Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.(negritas y subrayado propio)

La experiencia de quien esto suscribe indica que en numerosísimas ocasiones las partes pueden elegir, y en otras aceptar, que ciertas vinculaciones no sean vertidas por escrito, pero aún así, cualquier persona medianamente previsiva, exigiría, cuando menos, algún recibo o instrumento de comprobación acerca del cumplimiento de su prestación, tal como pudiera sucederse en los casos en los que el arrendatario conviniere con su arrendador imputar ciertos gastos relativos al mejoramiento del inmueble a las pensiones de arrendamiento debidas, que en defecto de haber sido acreditadas de manera irrefragable dentro del proceso, dichas estipulaciones deben considerarse como inexistentes, como consecuencia de lo cual debe desecharse la reconvención propuesta por la reconviniente. Así se establece.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1. PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO de ARRENDAMIENTO, intentada por la Sociedad Mercantil HOTEL BAR RESTAURANT CREPUSCULO DE VENEZIA S.R.L., contra el ciudadano DOMINGO FRANCO CANTANDO MARTUCCI, ambos previamente identificados;
2. y SIN LUGAR la pretensión reconvencional intentada por el último de los nombrados en contra de la primera.
En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de El Tocuyo, Municipio Morán del Estado Lara, inserto bajo el Nº 5, Tomo 15, de fecha 03 de Junio de 2005.
Se ordena a la parte demandada perdidosa pagar la cantidad de SEIS MIL NOVECIENTOS DOS BOLÍVARES (Bs. 6.902,00) por concepto de diferencia de cánones de arrendamiento debidos entre el período Julio a Diciembre de 2.007 y Enero a Diciembre de 2.008. En tanto que a partir del 1º de Enero de 2.009 deberá pagar por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad que resulte de la aplicación de la cláusula contractual en virtud de la cual modifica el canon de arrendamiento según los índices Inflacionarios dictados por el Banco Central de Venezuela durante el año 2008 y así sucesivamente hasta la fecha en que se publica la presente decisión, sin perjuicio de que pueda operar la compensación entre los montos que de tal cálculo resulten y los que haya podido pagar la arrendataria durante ese período, así como también se ordena la indexación de las cantidades anteriores.
Para la determinación de tales cantidades se ordena verificar una experticia complementaria al fallo, que será realizada por un solo experto que las partes nombrarán, y en defecto de avenimiento de éstas sobre ese particular, será designado por el Tribunal, a quien se le hará la advertencia que para los efectos del referido cálculo de cánones tomará como base del cálculo el último canon vigente para el año 2.008 de Tres Mil Doscientos Ochenta y Dos Bolívares con Siete Céntimos (Bs. 3.282,07), sobre el cual aplicará los índices Inflacionarios dictados por el Banco Central de Venezuela durante el año 2008 y así sucesivamente hasta la fecha en que se publica la presente decisión. Para la determinación de ese monto no podrá operar el sistema de capitalización de intereses.
En tanto que para el cálculo indexatorio deberá el experto atender al Índice Nacional de Precios al Consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, para el período en referencia, aplicando también la corrección monetaria a las cantidades que hubieren sido eventualmente pagadas por el arrendatario, para que así se produzca la compensación de esas sumas de dinero.
No hay condenatoria en costas respecto a la pretensión principal. Sin embargo, se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber sido desechada su reconvención, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 ibidem.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Trece (13) días del mes de Abril del año dos mil once (2011). Años 200º y 151º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 10:25 a.m.
El Secretario,
OERL/mi