TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-001879
En el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, intentado por los ciudadanos ARIEL ALVAREZ FERNANDEZ y FANNY HAISQUEL GONZALEZ RIVAS, titulares de las cédulas de identidad números 6.232.166 y 5.580.107, representados judicialmente por las abogadas Janina Edda Delgado y Janet Gisela Ortega, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 39.726 y 71.495, en ese orden, contra el ciudadano CARMELO GRASSO GOMEZ, titular de la cédula de identidad número 6.451.538, representado judicialmente por el abogado José Rafael Graterol, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 35.858, se inició por libelo de demanda incoado el 12 de mayo de 2010 y se admitió el 19 del mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que el 01 de enero de 2008, entre la ciudadana Keyserlin Álvarez (en su carácter de administradora) y el demandado, pactaron contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un galpón industrial, distinguido con el numero 1, ubicado en la Calle Lisboa, Sector El Castillo, sitio de Tacagua, urbanización El Junquito, Parroquia Antimano, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una duración de doce (12) meses fijos, improrrogables, contados a partir del 01 de enero de 2008, hasta el 01 de enero de 2009, fecha en la cual se consideraría terminado sin necesidad de desahucio ni notificación alguna entre las partes.
Señaló que debido al carácter temporal del mencionado contrato de arrendamiento – tiempo determinado- vencido el plazo estipulado para la finalización del mismo, el 01 de enero de 2009, comenzó a correr el lapso de seis (06) meses de prórroga legal, tal y como lo ordena el articulo 38 literal “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual expiró el 01 de julio de 2009.
Que el arrendatario teniendo conocimiento que la prórroga legal se venció y que el contrato de arrendamiento se extinguió, se ha negado a entregarlo, a pesar de la manifestación de voluntad en contrario de su parte, lo que lo convierte en un poseedor de mala fe, quien el 28 de mayo de 2009, comenzó a consignar los cánones arrendaticios en el Juzgado competente de esta Circunscripción Judicial.
Que de acuerdo a lo pactado en el contrato, no operaría la tácita reconducción y en caso de querer continuar con la relación arrendaticia, debía hacerse nuevo contrato, condición que no se cumplió, ya que el arrendatario no expresó su voluntad de continuar la relación arrendaticia.
Sobre la base de esos hechos y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1160 y 1579 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 33 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demando al citado ciudadano a los fines que convenga o sea condenado al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble arrendado; a pagar las costas causadas en virtud del presente juicio.
Estimo la presente demanda en cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00).
Agotadas infructuosamente las gestiones para la citación personal del demandado, a petición de parte se ordenó el emplazamiento mediante carteles y no habiendo acudido el demandado a darse por citado en el lapso legal correspondiente, la Secretaria se trasladó a la dirección del inmueble objeto de marras, a los fines de dar cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, el 22 de febrero de 2011, se hizo presente el demandado, asistido por el abogado José Graterol, se dio por citado y otorgó poder apud acta a dicho profesional del derecho y oportunamente el 24 de ese mismo mes año, presentó escrito a través de la cual contestó a la pretensión de la actora.
En efecto, negó y rechazó tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora. Admitió la existencia de la relación arrendaticia, pero alegó que el mismo era a tiempo indeterminado, alegando que la copropietaria del inmueble, fijó el canon de arrendamiento en un mil bolívares (Bs.1.000, 00) por un nuevo contrato de arrendamiento por un año, en forma verbal, subiendo la mensualidad a un mil bolívares (Bs. 1.000,00), dándole así continuidad a los contratos ininterrumpidos que lleva en ese inmueble, desde el 27 de noviembre de 2006, todo al vencimiento del contrato el 01 de enero de 2009.
Que en enero y febrero de 2009, entregó a la copropietaria la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500), por concepto de pensión de arrendamiento y ésta le entregó un recibo y que en los meses posteriores debía pagar un mil bolívares (Bs. 1.000) por ese concepto, lo cual aceptó.
Que en mayo de 2009, se vio en la obligación de comenzar a consignar el canon de arrendamiento por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente signado con el numero 20090955, por cuanto la copropietaria quería aumentar el canon de arrendamiento a cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), todo ello dos meses después de acordado el nuevo contrato de arrendamiento.
Que una vez iniciado el último contrato de arrendamiento verbal, jamás ha sido notificado de la terminación del contrato, no siendo posible que después de dos (2) años del último contrato, se entere que se venció la prórroga legal.
SEGUNDO
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si se da el supuesto legal a los fines que el demandado sea condenado al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal.
En tal sentido, se observa que la parte actora junto al libelo de demanda, aportó copia simple de instrumento privado y en el lapso probatorio, aportó su original, relativo a contrato de arrendamiento pactado entre las partes, hecho admitido por la parte demandada, a pesar que alegó que el mismo se había indeterminado. En efecto, el primer instrumento se refiere a copia simple de instrumento privado que consta en el expediente que lleva el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y que hizo valer el arrendatario para probar su condición de tal, cuyos datos coinciden con el contenido que en original aportó la propia parte actora, pero no fue desconocido por su contraparte, lo que hace que el mismo se tenga como reconocido en juicio y por ello merece fe su contenido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil.
De dicho instrumento se evidencia que efectivamente las partes se ligaron jurídicamente por esa convención arrendaticia sobre el inmueble antes descrito, pactado por doce (12) meses fijos, a partir del 01 de enero de 2008 hasta el 01 de enero de 2009, el cual se consideraría terminado sin necesidad de desahucio, ni notificación alguna, según el contenido de la cláusula segunda.
Que de acuerdo a la cláusula décima séptima, “Por cuanto a (sic) contrato no opera la tácita de (sic) reconducción, EL ARRENDATARIO (sic) una nueva petición para la elaboración de un nuevo contrato en caso que quiera continuar ocupando el inmueble de este contrato”.
De acuerdo al contenido de ambas cláusulas, se destaca la firme voluntad de las partes de ligarse mediante un contrato a tiempo determinado y, en caso de querer continuar con la relación arrendaticia debían celebrar nuevo contrato, condición que no se evidencia haber ocurrido, muy a pesar que la parte alegó haber ocurrido, pero que no cumplió con su carga de probarlo.
En efecto, a esos fines, la parte demandada aportó instrumento privado del 27 de noviembre de 2006, donde se dejó escrito que alguien recibió de un ciudadano de nombre José Domingo García, un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800,00), como depósito por tres meses más el alquiler del mes de enero de 2007. Dicho instrumento lo desconoció y rechazó la parte actora, a pesar que ella misma alegó desconocer al ciudadano José Domingo García. Siendo así, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, sólo la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de un causante suyo, puede negarlo, pero no aquel que provenga de un tercero.
Sin embargo, dicho instrumento no contiene elementos de convicción a los fines de llegar al convencimiento que con antelación al contrato de arrendamiento antes analizado, ya existiera entre dichas partes la relación arrendaticia, como lo alegó la demandada, pues no aporta elementos que permitan relacionarlo con esos hechos afirmados.
Asimismo, la parte demandada aportó dos (2) instrumentos privados del 21 de febrero de 2009 y 29 de abril de 2009, por medio del cual se dejó constancia que el demandado pagó un mil quinientos (Bs. 1.500) y dos mil bolívares (Bs. 2.000), por los meses enero, febrero, marzo y abril, en razón del alquiler de un galpón. En este sentido, se observa que la falta de pago de pensiones de arrendamiento no es un hecho controvertido en este caso, por lo que los hechos contenidos en dichos instrumentos resultan impertinentes a los fines de resolver el mérito de este caso, por lo cual se desechan del proceso.
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó copia certificada de instrumento registrado el 24 de agosto de 1994, a los fines de probar el carácter de propietarios del inmueble anteriormente mencionado. Dicho instrumento merece fe de su con tenido de acuerdo a lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, a pesar que no es un hecho controvertido.
Asimismo, aportó copia simple de expediente de consignaciones proveniente del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signado con el número 20090955, mediante el cual se observa que el 25 de mayo de 2009, el demandado realizó consignaciones de pensiones de arrendamiento por los meses de mayo, junio y julio de 2009, a favor de la ciudadana Keiserlin Álvarez por la cantidad de mil bolívares (1.000,00) cada uno, en fechas 28 de mayo, 09 de junio y 13 de julio del 2009. Dichos instrumentos merecen fe al Tribunal por haber sido ejecutada por funcionario competente para ello, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, sin que conste que la parte actora los haya retirado.
TERCERO
Sobre el mérito se observa que, de acuerdo al instrumento arriba analizado, se destaca que las partes procesales se ligaron mediante un contrato de arrendamiento por doce (12) meses fijos, a partir del 01 de enero de 2008 hasta el 01 de enero de 2009, el cual se consideraría terminado sin necesidad de desahucio, ni notificación alguna, según el contenido de la cláusula segunda, por lo que a su vencimiento, de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal a favor del arrendatario por un máximo de seis (06) meses, de acuerdo a lo previsto en el literal “a” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo el 01 de julio de 2009.
La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinados, vencen en la oportunidad fijada, sin necesidad de notificación.
Según lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, la tácita reconducción se da cuando al vencimiento del contrato pactado a tiempo determinado el arrendatario queda en posesión del inmueble sin oposición del propietario o arrendador, presumiéndose iuris tantum, la renovación del mismo en las mismas condiciones, pero con las características de aquellos hechos sin determinación de tiempo.
En tal sentido, se requiere que el arrendatario se quede en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, esa voluntad del arrendador de permitir que el arrendatario permanezca en el inmueble puede ser expresa o tácita. La primera, cuando de manera clara el arrendador permite que el arrendatario continúe en el inmueble y la segunda, cuando la actitud asumida por el arrendador sea la de tolerar aquella situación, lo cual se puede evidenciar, por ejemplo, cuando recibe las pensiones de arrendamiento.
En este caso, habiendo vencido la prórroga legal el 01 de julio de 2009, no consta, por ejemplo, que el arrendatario haya pagado y el arrendado recibido, las pensiones por los meses subsiguientes. Por el contrario, se evidencia que los meses de mayo, junio y julio de 2009, es decir, antes del vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario comenzó a realizar consignaciones arrendaticias, que se justifican cuando el arrendador se rehúsa a recibir los pagos. Además, según lo pactado en el contrato, se tiene que la intención de las partes fue la de vincularse mediante un contrato a tiempo determinado, por haberlo manifestado expresamente en su convención, por lo que no pudo operar la tácita reconducción, negada desde el mismo momento de contratar y no se dio el supuesto contractual a los fines que diera continuidad a la relación locativa.
Siendo así, al vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente, pues no se aprecia que se haya dado la condición establecida por las partes a los fines que se prorrogara contractualmente la relación arrendaticia.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, la arrendadora queda facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal intentado por los ciudadanos ARIEL ALVAREZ FERNANDEZ y FANNY HAISQUEL GONZALEZ RIVAS contra el ciudadano CARMELO GRASSO GOMEZ. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por un galpón industrial, distinguido con el numero 1, ubicado en la Calle Lisboa, Sector El Castillo, sitio de Tacagua, urbanización El Junquito, Parroquia Antimano, Municipio Libertador del Distrito Capital.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de abril de dos mil once (2011). Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 11:28 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ