TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, siete de octubre de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO: KP02-R-2010-000530

PARTE DEMANDANTE: MARIA JOSE PEREZ JIMENEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.905.798.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: FILIPPO TORTORICI SAMBITO, HENRY ARRIECHI, MAXIMILIANO LEONE, ADRIANA C. VASQUEZ y ANDREINA CARVAJAL, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 7.952.521, 9.615.250, 11.786.296, 15.352.159 y 17.011.461, respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 45.954, 55.040, 90.018, 104.109 y 126.036.

PARTE DEMANDADA: LUIS MIGUEL BELLOTO BRACHO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.419.924, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 45.882.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3°, del Código de Procedimiento Civil se procede a hacer una síntesis de la controversia y se hace en los siguientes términos:

DEL LIBELO DE LA DEMANDA.

En fecha 11/07/2008, la ABG. ANDREINA CARVAJAL, actuando como apoderada judicial de la ciudadana MARIA JOSE PEREZ JIMENEZ, ambas arriba identificadas, presentó escrito de demanda por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, en contra del ciudadano LUIS MIGUEL BELLOTO BRACHO, también ya identificado, alegando lo siguiente:

Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 1-3, ubicado en el primer piso del Edificio “B”, Primera Etapa del Conjunto Residencial El Milagro, situado en la antigua carretera a Acarigua, hacienda “La Pereña”, Caserío Zanjón Colorado, Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del Estado Lara. Señaló los linderos generales del edificio y seguidamente indicó que el inmueble objeto de la venta tiene una superficie aproximada de 75,50 m2 y consta de: Una (01) habitación con baño privado, una (01) habitación auxiliar, (01) baño auxiliar, (01) estar, (01) sala-comedor, una (01) cocina, un (01) área de servicio y sus linderos: NORTE: Area de circulación; SUR: fachada Sur del Edificio B; ESTE: Fachada Este del Edificio B; y OESTE: Apartamento 1-4. Le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el N° 7-B y un porcentaje de condominio de 4,9148%, sobre los bienes y cargas comunes de la comunidad de propietarios y le pertenece a su representada según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, en fecha 19/12/2007, bajo el N° 33, folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 31°, Cuarto Trimestre de 2007.

Alegó seguidamente, que su representada suscribió un contrato preparatorio del llamado opción de compra venta, por el inmueble arriba descrito con el ciudadano LUIS MIGUEL BELLOTO BRACHO, ya identificado, tal como se evidencia de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cabudare en fecha 28/02/2008, inserto bajo el N° 3, Tomo 18 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Que en la Cláusula Tercera de dicho contrato, se estableció que el precio a pagar sería la cantidad de Bs.F. 170.000,00, de los cuales el optante entregó como inicial la cantidad de Bs.F. 51.000,00, al momento de la firma del referido documento, es decir, el día 28/02/2008 y la cantidad restante de Bs.F. 119.000,00, serían pagados por el optante dentro de los 90 días continuos a la firma del referido documento preparatorio. En la Cláusula Cuarta de dicho contrato se pactó que el plazo de la opción sería de 90 días continuos más 30 días continuos de prorroga, contados a partir del vencimiento de los 90 días continuos a la firma del documento, por lo que la opción debería perfeccionarse efectivamente y realizada la operación de Compra-Venta, dentro del termino señalado, es decir, hasta el último día del plazo convenido.

Que la cláusula quinta del aludido contrato, establece que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas para ambas partes en el contrato, traería como consecuencia la resolución del contrato preparatorio y en consecuencia, la parte que incumpliese tendría que pagarle al otro un monto establecido en la cláusula penal como indemnización a la otra, por lo que pactaron de común y mutuo acuerdo lo establecido en la cláusula penal, cuyo contenido transcribió seguidamente. Asimismo, alegó que el literal “E” de la cláusula cuarta establece que todos los gastos que se pudiesen incurrir para el perfeccionamiento de la referida oferta, serían por cuenta del hoy demandado.

Igualmente adujo que el plazo de los 90 días iniciales venció en fecha 28/05/2008, por lo que a partir del día siguiente comenzó a correr el plazo de prórroga de 30 días pactados, plazo éste que venció a su vez el 28/06/2008, sin que el demandado haya cumplido con su obligación de pagar el precio remanente que le adeudaba a su representada, es decir, con su obligación de pagar la cantidad de dinero restante que era de Bs.F. 119.000,00, por lo que dicho incumplimiento le da derecho a la parte que no incumplió a exigir la resolución del contrato y a retener las arras recibidas como indemnización.

Citó y transcribió seguidamente, los artículos 1.257, 1.258, 1.263 del Código Civil como fundamento legal de su acción, junto al criterio sostenido por José Luis Aguilar Gorrondona en su obra Derecho Civil IV – Contratos y Garantías, 10° Edición, 1996, UCAB, pág. 159. Seguidamente, transcribió el artículo 1.167, del Código Civil.

Por lo antes narrado, es que procedió en nombre de su representada, a demandar efectivamente al ciudadano LUIS MIGUEL BELLOTO BRACHO, por resolución del contrato de opción de compra venta y así mismo a retener la cantidad de dinero entregada como arras, es decir, la cantidad de Bs.F. 51.000,00, como indemnización sustitutiva por los daños y perjuicios causados por el referido incumplimiento, todo de conformidad con lo establecido en la cláusula sexta del contrato, solicitando que a así sea condenado por el Tribunal. A los folios 13 al 19 rielan recaudos presentados por la parte actora junto con el libelo de demanda.
En fecha 30/07/2008, el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara recibió y le dio entrada al presente asunto, solicitando seguidamente a la parte actora que consignara el documento fundamental de la acción en copia certificada a los fines de su admisión. En fecha 29/10/2008, la ABG. ADRIANA VASQUEZ, consignó lo antes solicitado. El 17/11/2008, se admitió la presente demanda, ordenándose la citación de la parte demandada dentro de un lapso de 20 días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a fin de que de contestación a la demanda intentada en su contra.

En fecha 17/12/2008, la coapoderada actora ADRIANA VASQUEZ, solicitó al Tribunal se sirviera instar al alguacil a practicar la citación en la presente causa, así como también informó que había hecho entrega al Alguacil del Tribunal de la cantidad de Bs.F. 40.000,00, por concepto de pago de los emolumentos, pidiendo también que éste dejara constancia de haberlos recibido. En fecha 13/02/2009, el Alguacil del a quo consignó compulsa del demandado sin firmar, puesto que se trasladó en 3 oportunidades a su domicilio y no lo pudo localizar. En vista de lo anterior, la parte actora solicitó al Tribunal que se sirviera practicar la citación por carteles en la presente causa, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, acordándolo así el a quo en fecha 02/03/2009. El 22/04/2009, la ABG. ADRIANA VASQUEZ, coapoderada actora, consignó los carteles de citación publicados en los diarios El Informador y El Impulso, respectivamente. A continuación, el día 13/05/2009 la Secretaria del a quo dejó constancia de que el día 07 de Mayo de ese mismo año, se trasladó al domicilio del demandado y fijó en el mismo, el cartel de citación. En fecha 08/06/2009, compareció por ante el Tribunal el demandado y se dio por citado.

DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA.

El día 02/07/2009, el demandado ABG. LUIS MIGUEL BELLOTO BRACHO, presentó escrito dando contestación a la demanda incoada en su contra, en el que alegó lo siguiente:

Contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho por ser incierto lo alegado por la demandante, pues si bien es cierto que en fecha 28/02/2008 suscribió con la ciudadana MARIA JOSE PEREZ JIMENEZ, un contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaría Cuarta de Cabudare Estado Lara, el cual quedó inserto bajo el N° 3, tomo 18 de los libros de autenticaciones, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 1-3, ubicado en el Primer Nivel o Primer Piso del Edificio “B”, Primera Etapa del Conjunto Residencial el Milagro, situado en la antigua carretera a Acarigua, “Hacienda La Pereña”, Caserío “Zanjón Colorado”, Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del Estado Lara, el cual es el objeto de la referida opción, tal y como lo describe la demandante en su libelo. Que también es cierto que el precio convenido sería por la cantidad de Bs.F. 170.000,00, de los cuales entregó como inicial la cantidad de Bs.F. 51.000,00, en la oportunidad de la firma de la opción a compra, y el saldo restante, Bs.F. 119.000,00, serían pagados dentro de un lapso de 90 días continuos más 30 días continuos de prórroga, contados a partir del vencimiento de los 90 días continuos a la firma del documento. Pero que también es cierto, según la cláusula cuarta de dicho contrato, la cual transcribió parcialmente, que luego de obtenidos los recaudos necesarios como Solvencia Municipal y Solvencia de Hidrolara, el promitente (aquí demandante) le notificaría a él para que retirara dichos recaudos en su domicilio, solvencias necesarias para que él procediera a la presentación ante la Oficina Subalterna de Registro competente del respectivo documento de Compra Venta.

Que dicha notificación nunca fue realizada en la dirección señalada por él en el citado contrato, es decir, Carrera 21 con Calle 13, Edificio N° 12-85, Oficina B, Segundo Piso, de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, y menos aún, entregados los recaudos originales para poder realizar la introducción del documento de compra-venta definitiva ante el Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Palavecino, para su revisión, tramitación y posterior otorgamiento, acto en el cual se debería haber efectuado el pago del saldo deudor, entendiendo que para el otorgamiento del documento de compra-venta, la tradición de la propiedad objeto de la venta y el pago del precio del mismo, es en sí un acto único, es decir, que deberían realizarse simultáneamente, salvo pacto en contrario, que no es el caso.

Que él solicitó en varias oportunidades a la ciudadana MARIA JOSE PEREZ JIMENEZ, los referidos recaudos originales, tratando de llegar a un acuerdo para el feliz cumplimiento de las obligaciones plasmadas en el contrato, siempre actuando de la mejor buena fe por su parte, ya que había cumplido fielmente con sus obligaciones, consignando a la demandante la cantidad de Bs.F. 5.000,00, monto establecido por ella para la reserva del inmueble, entregando además la cantidad de Bs. 46.000,00, para completar la suma de Bs.F. 51.000,00, al momento de firmar el contrato de opción a compra, considerando que él por su parte había cumplido con todas sus obligaciones derivadas de ese contrato. Que en su preocupación y viendo que se había vencido el plazo establecido, solicitó posteriormente, en fecha 08/07/2008, el traslado de la Notaría de Cabudare, Estado Lara, como consta de Acta Notarial, que también ofreció consignar en su debida oportunidad, con la finalidad de requerir de la demandante los recaudos correspondientes.

Que la demandante no solo no le notificó, negándose a entregarle dichos recaudos dentro del lapso de la opción o de su prórroga y al llegar así a un entendimiento sobre la ejecución del contrato, como es su obligación, estipulada en la Cláusula cuarta, literal B, incumpliendo así con una de las pocas obligaciones contractuales, sino que además ya vencido el lapso establecido en la opción a compra, le ha manifestado que no iba a efectuar el otorgamiento del documento de venta, considerando por su parte, el contrato de opción a compra resuelto de pleno derecho, imputando la cantidad que él le había dado en arras, la suma de Bs.F. 51.000,00, como pago de la indemnización establecida en la cláusula sexta, referida a la penalización por incumplimiento. No sólo se ha negado a procurarle la documentación indispensable para poder efectuar el otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante el Registro correspondiente y así poder realizar el pago del saldo deudor, para lo cual debió haberle notificado, lo que le impidió honrar todas sus obligaciones contractuales dentro del lapso oportuno, sino que además pretende penalizarlo por las consecuencias de la inejecución de un acto derivado de su propio incumplimiento, lo que demuestra que la intención de la demandante al otorgar el contrato de opción compra, no era verdaderamente la venta del bien inmueble, lo cual debió haber constituido el objeto en sí de la negociación, si no el quedarse para sí el monto de las sumas consignadas como arras, justificándose en un incumplimiento, que no es tal.

DE LA RECONVENCION PROPUESTA.

Por lo anterior, reconvino formalmente a la demandante para que sea decretada por el Tribunal, la resolución de contrato de opción a compra sobre el inmueble ya referenciado, pero no en los términos expresados por la demandante en su libelo, si no por el contrario, que sea condenada a: a) A la restitución de las cantidades de dinero consignadas como arras, es decir, Bs.F. 51.000,00, así como el pago del monto que resulte de la indexación o corrección monetaria de esta cantidad por efectos de la inflación y b) El pago de otro tanto, es decir, la cantidad de otros Bs.F. 51.000,00, como indemnización sustitutiva por los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento, conforme a la Cláusula Sexta del mencionado contrato de opción a compra. Estimó dicha acción en la cantidad de Bs.F. 102.000,00. Fundamentó la presente reconvención en los Artículos 365 y siguiente del Código de Procedimiento Civil vigente; en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.258 y 1.263 del Código Civil; en la Cláusula Cuarta, literales a y b y la Cláusula Sexta del mencionado contrato.

Vista la reconvención propuesta por la parte demandada, el a quo en fecha 20/07/2009, la admitió a sustanciación en cuanto ha lugar en Derecho, por lo que en consecuencia el demandante reconvenido debía dar contestación a la misma, al 5to. día de Despacho, siguiente.

DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCION.

En fecha 28/07/2009, el a quo dejó constancia de que a partir de esa fecha el juicio quedaría abierto para el lapso de pruebas respectivo. En esa misma fecha, la parte actora, a través de su coapoderada ABG. ADRIANA VASQUEZ, presentó escrito en el que contestó la reconvención propuesta por el demandado, alegando lo siguiente:

Que el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil establece que la reconvención deberá expresar con toda claridad y precisión “el objeto y sus fundamentos”, requisito éste que no cumple la presente reconvención, por cuanto solamente se limita a dejar constancia de un supuesto y negado incumplimiento, sin establecer en qué consiste y pidiendo la resolución; tal proceder vulnera el derecho a la defensa de su representada, ya que se les reconviene por unos hechos no establecidos en la misma, teniendo que defenderse de algo que desconoce, ya que si leen con detenimiento tal reconvención, no se sabe en qué momento se inicia la contestación y en cual la reconvención, sobreponiendo una sobre la otra sin aportar los hechos que soporta la misma.

A todo evento, rechazó, negó y contradijo en los hechos y en el derecho, lo alegado en la reconvención por no ser ciertos y por carecer de fundamento legal alguno.

El 15/10/2009, el a quo admitió las pruebas promovidas por la Representación Judicial de la parte actora y en fecha 28/01/2010, dejó constancia de que se encontraba vencido el lapso de presentación de informes, comenzando a transcurrir el lapso de las observaciones. Ambas partes presentaron escritos de informes dentro del lapso. El 10/02/2010, venció el lapso de las observaciones, comenzando a transcurrir desde esa fecha el lapso para dictar sentencia.

DE LA SENTENCIA DICTADA POR EL A QUO.

En fecha 05/05/2010, el a quo dictó y publicó sentencia en la presente causa, de la cual se extrae parcialmente su parte dispositiva:

“…DECLARA: SIN LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, intentada por la ciudadana MARIA JOSÉ PÉREZ JIMÉNEZ, contra el ciudadano LUIS MIGUEL BELLOTO BRACHO, todos antes identificados; Y PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCION formulada por la parte demandada reconviniente, ciudadano LUIS MIGUEL BELLOTO BRACHO, contra la ciudadana MARIA JOSÉ PÉREZ JIMÉNEZ, todos antes identificados. En consecuencia: Primero: Se resuelve el contrato suscrito por las partes, que consta en el documento autenticado por ante la Notaria Pública de Cabudare en fecha 28 de Febrero de 2.008, inserto bajo el N° 03, Tomo 18 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; Segundo: Se condena a la parte actora-reconvenida, a devolver a la parte demandada-reconviniente, la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.51.000,00), dado como parte inicial al momento de la firma del contrato que se resuelve; Tercero: Se ordena la indexación de la cantidad señalada en el aparte supra-citado, para lo cual se nombrara un solo experto contable, que deberá tomar en cuenta, los indices inflacionarios, que arroje el Banco Central de Venezuela, en el periodo comprendido desde la fecha de admisión de la demanda 17/11/2008 hasta la fecha en que se declare firme el presente fallo; Cuarto: Se condena en costas a la parte demandante por haber vencimiento total en la interposición de la demanda, de conformidad con el artículo 274 del Código De Procedimiento Civil.”…

Vista la decisión anterior, la coapoderada actora ABG. ADRIANA VASQUEZ, apeló en contra de la misma, conforme diligencia presentada en fecha 06/05/2010, apelación que fue oída por el a quo en ambos efectos el día 14/05/2010, quien ordenó la remisión del presente asunto a la URDD CIVIL a los fines de su distribución entre los Juzgados Superiores de esta Circunscripción Judicial.

Suben las presentes actuaciones a esta Alzada, recibiéndose en fecha 24/05/2010, se le dio entrada y se fijó para que tenga lugar el acto de informes al vigésimo (20°) día de despacho siguiente, conforme con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
DE LOS INFORMES ANTE ESTA INSTANCIA.

En fecha 22/06/2010, oportunidad para que tenga lugar el Acto de Informes, este Tribunal agregó a los autos los escritos presentados por ambas partes y dejó constancia de ese hecho, acogiéndose al lapso de observaciones a los informes establecidos en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS OBSERVACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.

En fecha 07/07/2010, oportunidad legal para el Acto de Observaciones, este Tribunal dejó constancia de que solo la parte actora hizo observaciones a los informes de la parte contraria, acogiéndose en consecuencia, al lapso para dictar y publicar sentencia, establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA COMPETENCIA

Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.
Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

Establecidos los limites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de haberse declarado Sin Lugar la Demanda interpuesta y Parcialmente Con Lugar la Reconvención propuesta por la parte demandada; y de la circunstancia de que la única parte apelante en contra de la misma fue precisamente la demandante reconvenida, y Así Se Declara.

MOTIVA

Corresponde a este Juzgador determinar si la decisión definitiva dictada por el a quo en fecha 5 de Mayo del corriente año, está o no ajustada a derecho, siendo necesario para ello, establecer los límites de la controversia, tal como lo exige el artículo 243, ordinal 3°, del Código Adjetivo Civil, a cuyo efecto, en virtud de que el caso de autos se trata de demanda y reconvención por resolución del contrato de opción de compra venta de un inmueble, consistente en un (01) apartamento ubicado en el primer piso del Edificio “B”, Primera Etapa, del Conjunto Residencial El Milagro, el cual está situado en la antigua carretera a Acarigua, jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del Estado Lara, suscrito por las partes por ante la Notaría Pública de Cabudare del Estado Lara, en fecha 28/02/2008, bajo el N° 03, Tomo 18 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; pues dado a que tanto la demandante reconvenida como el demandada reconviniente aceptaron haber suscrito el contrato en referencia, así como también el hecho de haber recibido la actora reconvenida por parte del demandado reconviniente, la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 51.000,00), el cual sería imputado al precio de venta convenido que fue fijado en la cantidad de Bs.F. 170.000,00; motivo por el cual, la existencia del contrato de marras como los derechos y obligaciones establecidos en él así como también el hecho de la fijación del precio de venta convenido y la cantidad recibida por el actor reconvenido como arras, la cual sería imputable al precio de venta, quedan relevados de prueba, quedando como hechos controvertidos los constitutivos del incumplimiento de la obligación que recíprocamente se imputan las partes y consecuencialmente, de acuerdo al artículo 506 del Código Adjetivo Civil, la carga de la prueba, la existencia de la obligación y el incumplimiento o del hecho liberatorio de ella, la tiene la parte que los alegó y así se establece.

Consideraciones para Decidir:

La acción de Resolución de Contrato está consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual preceptúa:

“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”

Sobre este artículo contentivo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria es pertinente traer a colación lo señalado por la Doctrina Patria, entre las cuales tenemos al DR. EMILIO CALVO BACA, quien en su obra Código Civil Venezolano Comentado y Concordado, quien señala que las condiciones para la procedencia de la acción resolutoria son:

“1° Es necesario que se trate de un contrato bilateral. En ello no hay duda alguna. Sin embargo esta condición plantea la cuestión de determinar si la acción resolutoria es aplicable a las demás convenciones de naturaleza sinalagmática y a los contratos sinalagmáticos imperfectos.

2° Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la Teoría de los Riesgos y no las relativas a la resolución.

3° Es necesario que la parte que intente la Acción por Resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la Resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la Resolución de Pleno Derecho en la Venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte de la manera acostumbrada en el Comercio, la entrega de la cosa vendida o el pago del precio, si ésta no cumple su obligación.

4° Es necesario que el Juez declare la resolución.”

La doctrina está de acuerdo en que la resolución no debe dejarse al arbitrio de las partes en el sentido de poseer la facultad de dar por terminado un contrato cuando considere que la otra parte ha incumplido su obligación, doctrina ésta que este Jurisdicente comparte y en consecuencia, aplica al caso de autos, motivo por el cual, tal como fue ut supra expuesto al fijar los límites de la controversia dado a que ambas partes, tanto actora reconvenida como el demandado reconviniente, se atribuyen como fundamento de la acción, el incumplimiento de la Cláusula Cuarta del Contrato, pero imputándose el incumplimiento por hechos distintos como son: a) Respecto a la actora reconvenida tenemos que, le imputa al demandado reconviniente el incumplimiento en el pago del saldo del precio convenido de Bs.F. 119.000,00, el cual habían convenido se pagaría en el término de noventa días contados a partir del día siguiente a la firma del contrato de marras, el cual venció el 28 de Mayo del 2008, ni de la prórroga automática de 30 días dados, el cual venció el 28 de junio del mismo año; mientras que el demandado reconviniente en su escrito de contestación de demanda y de reconvención, negando y contradiciendo los hechos narrados en el libelo de la demanda, pero reconviniendo igualmente por resolución de contrato, imputándole a la actora reconvenida el incumplimiento de la obligación de la cláusula cuarta del referido contrato, de entregarle dentro de los 120 días dados para pagar el saldo del precio, los recaudos de Solvencia Municipal y Solvencia de Hidrolara, necesarios para la presentación del documento definitivo ante el Registrador Inmobiliario, ni tampoco le notificó tal como quedó obligada la demandante que ya tenía en su poder esas solvencias; motivo por el cual para determinar quién efectivamente incumplió, es necesario analizar las Cláusulas Tercera y Cuarta del Contrato, el cual si bien es cierto que quedó aceptado por las partes y por ende, relevado de prueba; también es necesario verificar si efectivamente las obligaciones que se imputan como incumplidas fueron establecidas en él y así verificar si con las demás pruebas se demuestra o no el hecho liberatorio de las mismas; y a tal efecto tenemos: Que el Contrato objeto de este proceso cursante en copia fotostática certificada del folio 24 al 27, establece en las Cláusulas Tercera y Cuarta lo siguiente:

“TERCERA: El precio convenido será por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 170.000,00), de los cuales EL OPTANTE entregará como inicial la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 51.000,00), a la firma del presente documento y la cantidad restante de CIENTO DIECINUEVE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 119.000,00), serán pagados por el OPTANTE dentro de los noventa días continuos, más treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir del vencimiento de los noventa (90) días continuos a la firma del presente documento.

CUARTA: El plazo de la opción a que se refiere la cláusula tercera de este convenio, pactado en beneficio de ambas partes, será de NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS MAS TREINTA (30) DIAS CONTINUOS DE PRORROGA, contados a partir del vencimiento de los Noventa (90) días continuos a la firma de presente documento; y para el mejor cumplimiento de las obligaciones de las partes establecen lo siguiente: A) La opción deberá ser ejercida efectivamente y realizada la operación de la compraventa, dentro del término señalado, es decir, hasta el último día de plazo convenido; B) Luego de obtenidos los recaudos necesarios como Solvencia Municipal y Solvencia de Hidrolara, EL PROMITENTE notificará a EL OPTANTE y éstos retirarán dichos recaudos en la dirección de EL PROMITENTE, también mencionada posteriormente en este documento, todas las solvencias necesarias para que proceda EL OPTANTE, a la presentación ante la Oficina Subalterna de Registro Competente, del respectivo documento de compra venta, pudiendo habilitar el Registro y solicitar el traslado, para que la firma definitiva pueda hacerse dentro del plazo convenido al principio de esta cláusula. Por lo tanto, las partes se comprometen a asistir al lugar del otorgamiento a la fecha y a la hora preestablecida; C) Para cualquier notificación a EL PROMITENTE se establece la siguiente dirección: Carrera 18 Esquina Calle 23, Edificio Centro Empresarial 3er. Piso, Oficina 3-3, Barquisimeto Estado Lara; D) Para cualquier notificación a EL OPTANTE se establece la siguiente dirección: Carrera 21 con Calle 13, Edificio N° 12-85, Piso 2, Oficina B, Barquisimeto Estado Lara. E) Todos los gastos de esta negociación, inclusive los de redacción de documentos, pago de derechos y cualquier otro que deba hacerse como habilitaciones traslados, etc., serán por cuenta de EL OPTANTE”.

De manera que, este Jurisdicente ejerciendo la facultad legal dada por el artículo 12 en su parte infine del Código Adjetivo Civil; procede a interpretar de manera concordada a ambas cláusulas y en base a esta operación intelectual concluye que, si bien es cierto que en la Cláusula Tercera se estableció el lapso de 90 días, más 30 días de prórroga contados a partir de la firma del contrato para el pago del saldo del precio convenido, también es cierto que las partes en la cláusula cuarta, especifican que ese tiempo es para ambas partes, quienes asumieron las siguientes obligaciones: El Optante (aquí demandada reconviniente) de pagar el precio; pero a su vez ésta estaba condicionada a que el promitente (demandante reconvenido), obtuviera la Solvencia Municipal del inmueble referencia, la Solvencia de Hidrolara y cualquier otro documento necesario para que el optante procediera a presentar y pagar todos los gastos de Registro Inmobiliario de la operación y le notificará a EL OPTANTE (demandado reconviniente) en la dirección señalada en el literal D, que tenía estos documentos, para que luego éste (optante), le notificara la fecha de otorgamiento del documento de venta en la dirección establecida en el literal c, de dicha cláusula cuarta. De manera que, en virtud de que la demandante reconvenida, no probó que ella había obtenido la Solvencia Municipal del Inmueble, ni la de Hidrolara y tampoco probó haberle notificado al Optante (demandado reconviniente) que tenía dichas solvencias para que procediera a presentar el documento para su protocolización, pues obliga a establecer que la demandante fue quien incumplió la obligación que como promitente había asumido en el literal B de la Cláusula Cuarta del Contrato y de que en consecuencia el demandado reconviniente, no incumplió la obligación de pagar el saldo del precio como afirma el accionante reconvenido y así se decide.

Una vez analizado lo establecido ut supra, procede este Juzgador a pronunciarse sobre el fondo del asunto y se hace en los siguientes términos:

PRIMERO: Respecto a la acción de Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta intentada por la demandante reconvenida MARIA JOSE PEREZ JIMENEZ contra el demandado reconviniente LUIS MIGUEL BELLOTO BRACHO, quien suscribe la presente decisión concuerda con el a quo, en que la misma no es procedente en virtud de que la defensa opuesta por el demandado, en la contestación de la demanda, quien afirmó que quien había incumplido con el Contrato y específicamente en lo que respecta a la Cláusula Cuarta, literal b, era la actora reconvenida, quien no le notificó tener la Solvencia Municipal del Inmueble y la de Hidrolara, para él proceder a presentar el documento de venta ante el Registrador Inmobiliario respectivo dentro de los 90 días, más los 30 días de prórroga que ambos habían convenido; obligación ésta que era impretermitible para que surgiera la obligación de ejecutar el pago del saldo del precio convenido, obligación ésta que efectivamente fue ut supra establecida a través de la interpretación que este jurisdicente hizo de las Cláusulas Tercera y Cuarta del Contrato de marras y la actora reconvenida no probó haber cumplido con dicha obligación, infringiendo con ello no solo la cláusula contractual cuarta, sino también el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, por lo que al no haber sido el demandado reconviniente quien incumplió la obligación asumida en la Cláusula Cuarta, literal B, pues no se dio el segundo requisito de procedencia de la acción resolutoria, como era la que el demandante demostrara que el otro contratante incumplió la obligación, tal como lo establece el articulo 1.167 eiusdem, motivo por el cual lo decidido sobre éste particular, es decir, la declaratoria de sin lugar de la demanda de Resolución de Contrato se ha de ratificar y así se decide.

SEGUNDO: En cuanto a la reconvención por Resolución de Contrato es pertinente hacer el siguiente pronunciamiento:

A) La demandante reconvenida alegó en la contestación a la misma que no cumple con los requisitos de admisibilidad por cuanto el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, exige que la Reconvención deberá expresar con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos, por cuanto el demandado reconviniente se limitó a dejar constancia de un supuesto y negado incumplimiento sin establecer en qué consiste y pidiendo la Resolución, lo cual le viola el derecho a la defensa al tener que defenderse de uno hechos no establecidos en la misma. Dicha defensa se desestima por falsa, en virtud de que del texto del escrito de contestación a la demanda y reconvención cursante del folio 65 al 69 de los autos aparte de reconocer haber suscrito con la accionante reconvenida el contrato cuya pretensión de resolución ella le demanda; negó haber incumplido la obligación que ella le imputa insoluta y en su lugar alega que quien incumplió fue ella; especificándole que no había cumplido con la obligación convenida en el literal b de la cláusula cuarta del contrato que la obligaba a obtener dentro de los 120 días que ambos se dieron para cumplir lo convenido, la Solvencia Inmobiliaria Municipal del inmueble y la de Hidrolara y a notificarle en la dirección dada en el contrato que ya tenía dichas documentales, para así él presentar el documento al Registro respectivo y pagar el monto del saldo convenido; siendo por este incumplimiento que la reconvenía, igualmente por resolución del mismo contrato por el cual ella misma lo había demandado; es decir, que sí está establecido en la reconvención, los motivos de hecho y de derecho por el cual la reconvino; hecho éste que obliga a desestimar dicho alegato y así se decide.

TERCERO: En cuanto al fondo del asunto de la reconvención, quien suscribe el presente fallo, dado a que la demanda de Resolución de Contrato incoada por la accionante MARIA JOSE PEREZ JIMENEZ, contra el demandado reconviniente LUIS MIGUEL BELLOTO BRACHO, ambos identificados en autos, fue declarada sin lugar por no haber probado la actora que éste había incumplido con la obligación del pago del saldo del precio convenido como lo había afirmado; sino que todo lo contrario, a través de la interpretación de las Cláusulas Tercera y Cuarta del contrato objeto de este proceso, se estableció que la accionante reconvenida había asumido la obligación de notificarle al demandado reconviniente, en la dirección dada por éste como optante, que había obtenido las solvencias Municipal y de Hidrolara del Inmueble, para que éste procediera a mandar a redactar el documento y lo presentara al Registro Inmobiliario respectivo para la protocolización de la venta y de que luego de esa notificación era que surgía la obligación del optante (demandado reconviniente) de pagar el saldo del precio convenido; obliga en consecuencia a establecer que la reconvención propuesta y la declaratoria de parcialmente con lugar dictada por el a quo está acorde con el supuesto de hecho del artículo 1.167 del Código Civil; más sin embargo, quien suscribe el presente fallo disiente del a quo, quien aparte de haber condenado a la actora reconvenida a devolverle al demandado reconviniente, la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 51.000,00), que había recibido de éste al momento de la firma del contrato de marras y luego haber ordenado la indexación de esta cantidad en vez de haber mandado a pagar la Cláusula Penal convenidas por las partes en la Cláusula Sexta del Contrato de marras, en el cual establecieron que “…si el incumplimiento fuese imputable a EL PROMITENTE, por su culpa o negligencia, éste quedará obligado a devolver a EL OPTANTE, el monto recibido como inicial y a pagar una cantidad igual por concepto de daños y perjuicios… sic”; infringiendo con ello los artículos 1.159 y el artículo 1.258, ambos del Código Civil, por lo que lo decidido sobre este particular por el a quo se ha de revocar, condenándose a la accionante reconvenida a pagarle al demandado reconviniente, de acuerdo a los artículos 1.159 y 1.258 del Código Civil, en concordancia con la Cláusula Sexta del Contrato de marras, por concepto de Cláusula Penal, la cantidad de Bs.F. 51.000.000,00, que es el equivalente a la cantidad recibida de manos de EL OPTANTE al momento de la firma del contrato aquí resuelto, más la cantidad recibida al momento de la firma del referido contrato y así se decide.

De manera y en base a lo ut supra decidido, se declara Parcialmente Con Lugar la apelación interpuesta por la ABG. ADRIANA C. VASQUEZ P., inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 104.109, en su condición de Apoderada Judicial de la demandante reconvenida MARIA JOSE PEREZ JIMENEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 13.905.798, contra la sentencia definitiva de fecha 5 de Mayo del 2010, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, declarándose sin lugar la demanda de Resolución de Contrato incoada por MARIA JOSE PEREZ JIMENEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 13.905.798 contra LUIS MIGUEL BELLOTO BRACHO, titular de la Cédula de Identidad N° 7.419.924 y con lugar la Reconvención por Resolución de Contrato incoada por LUIS MIGUEL BELLOTO BRACHO contra MARIA JOSE PEREZ JIMENEZ, ambos identificados en autos, a quien se le condena a pagarle al reconviniente los siguientes conceptos: La cantidad de Bs.F. 51.000,00, que es el equivalente a la cantidad que recibió del demandado reconviniente al momento de la firma del contrato aquí resuelto, más la cantidad de Bs.F. 51.000,00, por concepto de Cláusula Penal convenida, la cual es el equivalente a la misma cantidad que recibió del demandado reconviniente, al momento de la firma del contrato y así se decide.

DECISION

En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por el ABG. ADRIANA C. VASQUEZ P., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, la ciudadana MARIA JOSE PEREZ JIMENEZ en contra de la sentencia dictada en fecha 05 de Mayo del año 2010, por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, modificándose la misma así:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato incoada por MARIA JOSE PEREZ JIMENEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 13.905.798 contra LUIS MIGUEL BELLOTO BRACHO, titular de la Cédula de Identidad N° 7.419.924.

SEGUNDO: CON LUGAR la Reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por LUIS MIGUEL BELLOTO BRACHO contra MARIA JOSE PEREZ JIMENEZ, ambos identificados en autos y en consecuencia se declara:

A. Resuelto el Contrato de Opción de Compra Venta suscrito por las partes, por ante la Notaría Pública de Cabudare en fecha 28 de Febrero del 2008, bajo el N° 03, Tomo 18 de los Libros de Autenticaciones llevado por ese Despacho.
B. Se condena a la ciudadana MARIA JOSE PEREZ JIMENEZ, demandante reconvenida, a pagarle al demandado reconviniente LUIS MIGUEL BELLOTO BRACHO, los siguientes conceptos: B.1) La cantidad de CINCUENTA Y UN MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 51.000,00), monto que recibió del demandado reconviniente al momento de la firma del contrato aquí resuelto. B.2) Por concepto de Cláusula Penal, la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 51.000,00), que es el equivalente a la misma cantidad recibida del optante, aquí demandado reconviniente, al momento de la firma del contrato resuelto.

No hay condenatoria en costas en virtud de la presente decisión.

Déjese copia certificada de la presente sentencia, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los siete (07) días del mes de Octubre de Dos Mil Diez.

EL JUEZ TITULAR

Abg. JOSE ANTONIO RAMIREZ ZAMBRANO

LA SECRETARIA

Abg. MARIA C. GOMEZ DE VARGAS

Publicada hoy 07/10/2010, a las 11:45 a.m.
LA SECRETARIA

Abg. MARIA C. GOMEZ DE VARGAS