TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-004473
Se refiere el presente juicio a una demanda arrendaticia de cumplimiento de contrato que ha presentado la empresa INVERSIONES VAPA 04, C.A, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del distrito Federal, hoy Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 2 de septiembre de 2004, bajo el No.23, Tomo 145-A Sdo., representado por el abogado Gladis Rondón Sulbaran IPSA # 45.098; contra la empresa BIOEXYPLANTS LABORATORY C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial swl Distrito Federal y Estado Miranda , el día 15 de septiembre 2004, bajo el No.84, Tomo 967-A-
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado a la parte actora que su defendida arrendó como propietaria a la parte demanda un local distinguido PA3, Plante 3° del Edificio LABRO, situado en la Parcela B8-06, de la Calle 09 de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre, Distrito Capital del Estado Miranda, según contrato de arrendamiento en documento privado, que acompaña.
Se estipuló que empezaría a regir a partir del 01 de agosto de 2005, con un plazo de dos años, que culminaría el 31 de julio de 2007.
Se suscribió después un contrato anexo donde se modificó el plazo de vigencia del contrato, estipulándose que el plazo de dos años se contaría a partir del 01 de agosto de 2007, venciéndose el 31 de julio de 2009, y que no sería renovado, comenzando la prórroga legal de un año, concluyendo el 01 de agosto de 2010, que es cuando deberá entregar el inmueble.
Dice—en el Acápite Tercero del libelo—que el contrato de arrendamiento venció el 31 de julio de 2009, iniciándose la prórroga legal de tres años, tal como lo dispone el art. 38, literal a) del Decreto ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Prórroga que venció el 31 de agosto de 2010 .
Al incumplir la arrendataria con la entrega, la demanda para que cumpla con su obligación de hacer entrega del inmueble. Estima la demanda en Bs.120.000, oo.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hizo representar por el abogado Ramón Antonio Mudarra, IPSA # 24.394, quien en la oportunidad legal pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Reconociendo la celebración del contrato de arrendamiento, dice que fue desde el 01 de agosto de 2005 hasta el 32 de julio de 2007.
2. Después se fue renovando automáticamente a tiempo indeterminado del 01 de agosto hasta el 31 de julio de 2009
3. Va mencionando los sucesivos períodos en que transcurrió la relación hasta el mes de agosto de 2010, con el que se daba inicio al sexto año, en que no quisieron recibir el pago del alquiler, por lo que procedió a consignarlo en el Juzgado 25° de Municipio de Caracas; así como los meses sucesivos, los cuales acompaña, que dejan ver, dice, que la relación contractual era indefinida y a tiempo indeterminado.
4. Dice que la cláusula tercera del contrato estableció las renovaciones sin ningún tipo de acondicionamiento.
5. Dice que “el anexo” no tiene validez porque no fue notariado.
6. Dice que la parte actora quiere confundir: por un lado habla de una prórroga de un año, por tener la relación 4 años, que termina el 01 de agosto de 2010; pero por otro lado dice que el arrendamiento venció el 31 de julio de 2009, iniciándose la prórroga legal de tres años, que venció el 31 de de 2010. La prórroga no puede vencer el 31 de agosto de 2010, dice.
7. Dice que estamos frente a una demanda que carece de fundamento y que no presenta instrumento probatorio suficiente. Por un lado habla de una prórroga de un año y por otro lado dice que la prórroga es de tres años. Por un lado dice que el contrato vence el 31 de julio de 2010 y por otro dice que finaliza el 31 de agosto de 2010. Es incongruente, acota
8. El documento presentado para demostrar el carácter de la parte actora, dice que no tiene valor probatorio, por cuanto no fue otorgado por la Asamblea de Constructora Borafa, c.a. supuesta propietaria del inmueble. Además la asamblea no ha sido registrada ni publicada.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasemos a analizar los medios probatorios traídos a los autos.
1.-
Al folio 14 y ss corre documento notariado (13 de julio de 2005) representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio.
En él se pactó una duración de dos años: del 01 de agosto de 2005 al 31 de julio de 2007. No se estipuló prórrogas automáticas, si no se avisara lo contrario, como se suele poner en muchos contratos; por lo que al finalizar ese tiempo, debería comenzar de pleno derecho la prórroga legal, salvo que las partes convengan otro vencimiento, como se dijo en el libelo, a través de un “contrato anexo”, que debemos analizar.
2.-
Al folio 18 y ss corre otro documento privado, de fecha 31 de julio de 2007, representativo del ANEXO al contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes del presente juicio, donde las partes convinieron en que el plazo de dos años, comenzaría el 01 de agosto de 2007 y terminaría el 31 de julio de 2009.
La parte demandada dice que ese documento no tiene valor porque no fue notariado.No es cierto, sí tiene valor probatorio; ya que los documentos privados, si sus firman no son desconocidas—como no han sido las de este documento— tienen valor probatorio para alterar o modificar lo estipulado en los documentos públicos, “entre los contratantes”, de acuerdo con el art. 1362 del Código Civil.
Se añade que las otras cláusulas del otro contrato quedan incólumes.
Se dice en él que no habrá renovación, por lo que a partir del 31 de julio 2009 comienza la prórroga legal que es de un año—siendo que la relación es de 4 años—y finaliza el 31 de julio de 2010.
No obstante, vemos que en un párrafo del libelo (folio 03) se dijo que la prórroga legal era de tres años, pero finalizando el 31 de agostote 2010 (¿?)
Se ve claramente que aquí debió existir en el libelo un error material de la parte actora, ya que primero habló de un año, finalizando el 01 de agosto de 2010; y después habla de tres años, finalizando igualmente el 31 de agosto de 2010. Esto es incongruente.
Como quiera que la parte demandada no invocó la cuestión previa de defecto de forma del libelo, para hacer subsanar y aclarar el equívoco del libelo, debemos nosotros atenernos entonces a lo que dispone estrictamente la ley.
En este orden de ideas, decimos que siendo la relación arrendaticia menor de cinco años, la prórroga legal que corresponde en este caso es de un año, de conformidad con el art. 38, letra b) Decreto ley, la cual al comenzar el 31 de julio de 2009, entonces expiraría el 31 de julio de 2010, computado ese año de la forma prescrita en el art. 12 del Código Civil.
Ahora bien, para que se indetermine el contrato debe producirse la tácita reconducción del mismo, de conformidad con los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, que no es otra cosa que la presunción de que las partes siguieron ejecutando de hecho el contrato después del vencimiento de la prórroga legal, que es lo que debemos entender por las expresiones del legislador: “el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa…” Y esta ejecución de hecho del contrato—como sería, por ejemplo, recibir del inquilino los pagos de los alquileres de meses posteriores al vencimiento—debe demostrarse por la parte que se favorece con semejante defensa—que es la parte arrendataria—de conformidad con el art. 506 CPC.
3.-
Al folio 19 corre un documento privado emanado de la empresa Borafa c.a., propietaria del inmueble de autos, representativo de una carta dirigida a la parte actora, mediante la cual la autoriza para que administre el inmueble y suscriba el contrato de arrendamiento. Fue promovido por la misma parte demandante, junto con el libelo.
Esta autorización (mandato) resultaría innecesaria; si tenemos en cuenta que la parte actora no celebró el contrato de arrendamiento ni su anexo, objeto de este juicio, actuando como administradora, ni mandataria del propietario; sino en nombre propio. Y de acuerdo con el art. 1691 del Código Civil, la cualidad de arrendadora que adquiere es como si el negocio fuese suyo propio.
Sin embargo aún cuando el contrato de arrendamiento y el anexo no se suscribieron en ejecución de ningún mandato, o en ejecución de un contrato de administración, la misma parte actora, con la presentación de este documento, esta reconociendo que es mandataria y administra por cuenta de la empresa Constructora Borafa, c.a, que su mandante, y la reconoce como la propietaria del Edificio “LABRO”. Con ello hace lo que se conoce como “contemplatio domini” la contemplación del dueño (art.97 del Código de Comercio)
Entonces si bien no tiene importancia la objeción que la parte demandada formuló respecto a este documento; sin embargo sí lo tiene en relación con el pago que la parte actora reconoce que la arrendataria le habría hecho a su mandante (Constructora Borafa, c.a.), de acuerdo con el escrito que riela al folio 141; ya que el art. 1286 del Código Civil, declara válido el pago hecho al acreedor o a una persona autorizada, o cuando el legitimado para recibirlo se habría aprovechado de dicho pago
En relación a que la parte actora se habría aprovechado del pago hecho a su mandante., cabe razonar que si la parte actora reconoce que Constructora BORAFA c.a. es la propietaria del inmueble, y además es la empresa por cuya cuenta ellos administran dicho edificio, esta claro que deben de rendirle cuenta de su administración, por los que los alquileres que perciba en ejecución de ese mandato se les debe reintegrar., de conformidad con el art. 1694 del Código Civil.
4.-
Al folio37 y ss corre hasta el folio 54 inclusive, Registros Mercantiles de la parte demandada. Prueba que no contiene ninguna incidencia sobre en pleito; ya que la parte demandada nada cuestionó en relación con su registro mercantil.
5.-
Al folio 55 y ss hasta el folio 67 corren en fotostato documentos privados representativo de recibos de pago de cánones de arrendamiento que la demandada habría efectuado a la parte actora, que corresponde a los meses que van desde agosto de 2009 hasta el mes de agosto de 2010, ambos inclusive
Además de que los fotostatos de documentos privados carecen de valor probatorio, la acción incoada es por vencimiento de la prórroga legal, no por falta de pago; salvo que con dicha prueba se quiera demostrar la reconducción del contrato y su subsiguiente indeterminación.
En ese sentido vemos que con el último recibo, que corre al folio 67, se estaría pagando el alquiler del mes de agosto de 2010, que es un mes posterior al vencimiento del vencimiento de la prórroga legal; que, como antes hemos visto antes, su vencimiento cae el 31 de julio de 2010.
Pero debemos de repetir que este recibo fue traído a los autos en copia fotostática; y las copias fotostáticas carecen de valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC, que solamente se lo asignan a las copias de los documentos reconocidos y públicos, y éste no es ni una cosa ni la otra.
Pero debemos de advertir que de haber sido promovido en documento original y no estar desconocido o tachado por el actor, se estaría probando con él la reconducción del contrato y por ende su indeterminación, con lo cual se habría enervado la acción incoada, que requiere necesariamente que el contrato tenga fecha de vencimiento; porque no cabe demandar el cumplimiento del contrato por expiración de la prorroga legal en base a un contrato a tiempo indeterminado.
6.-
Al folio 68 y ss corre en fotostato documentos judiciales comprobantes de depósitos bancarios emanados del Juzgado 25° de Municipio de Caracas, representativos de consignaciones judiciales de cánones de arrendamientos, que corresponde a los meses que van desde septiembre de 2010 a Diciembre de 2010, ambos inclusive.
Corresponde a meses posteriores al vencimiento de la prórroga legal; y salvo que se demuestre que la parte arrendadora haya procedido a retirar dichos depósitos, no hacen mérito para probar la tácita reconducción del contrato, que requiere la actuación conjunta de ambas partes en la ejecución de hecho del contrato.
7.-
Al folio 83 y ss corre Resolución de la Dirección de Inquilinato, de fecha 17 de agosto de 2010, donde se fijó como canon máximo de arrendamiento para el inmueble de autos., Bs.18.143,40 c/u.
Prueba que no guarda relación con la presente causa, donde se esta pidiendo el desalojo por razón del vencimiento de la prórroga legal; y no, por nada que tenga que ver con el pago de alquileres.
8.-
Al folio 86 y 87 corren en fotostato de un Cartel de Notificación de la Dirección de Inquilinato, notificando a los inquilinos del edificio “LABRO” la Resolución de fecha 17 de agosto de 2010, donde se fijó el canon máximo de los locales del mismo.
Como quiera que este juicio tiene por causa el vencimiento de la prórroga legal, y no la falta de pago de alquileres, la prueba de la fijación del canon máximo no resulta pertinente.
9.-
Al folio 91 y ss corre en originales una serie de documentos privados que representan recibos de pago emitidos por la parte actora a favor de la parte demandada, por concepto de pago de cánones de arrendamientos, correspondiente a los meses que van desde enero de 2007 hasta agosto de 2007, ambos inclusive. Fueron promovidos por la parte demandada
Es de observar el último documento privado original, que corre al folio 134 del expediente, corresponde al que representa el recibo de pago del mes de arrendamiento de agosto de 2010,
Este documento fue impugnado por la parte demandante.
10.-
Al folio 141 corre el escrito de formalización de la impugnación que hizo la parte actora al documento representativo del recibo de pago del canon de arrendamiento del mes de agosto de 2010 del local P3-Piso 3 del Edif. LABRO.
Ahora bien, si bien esta formalización no fue contestada, por la demandada-presentante del documento, insistiendo en hacer valer el documento de marras, resultando entonces que el documento tachado debería ser desechado del juicio, de conformidad con el art.441 del Código de Procedimiento Civil; no obstante la parte actora esta claramente reconociendo que dicho pago sí se hizo y se hizo a la empresa Constructora Borafa. Dice así la parte demandante:
“Impugno en todo su contenido y firma el recibo de pago correspondiente al mes de agosto de 2010, ya que el pago no fue realizado a la arrendadora INVERSIONES VAPO 04, el cual corre inserto en el folio No.20 debido a que el mismo no fue cancelado a mi representada, que es la única que tiene facultad para recibir cantidades de dinero como pago del canon de arrendamiento, así se evidencia de los estatutos de la compañía, la arrendataria hizo un pago a una tercera persona con un cheque a nombre de Constructora Borafa, que no es la arrendadora, así se aprecia en los contratos de arrendamientos….”
Como podemos ver, la parte actora reconoce que a la empresa Borafa se le pago ese mes de agosto de 2010..
Ahora bien, es cierto que la empresa Borafa no es la arrendadora, porque el contrato lo celebró la empresa actora en nombre propio; pero es la empresa propietaria del inmueble, que autorizo a actora para lo administrase-. En otras palabras la empresa CONSTRUCTORA BORAFA es la mandante de la parte actora, y ésta es su mandataria, de conformidad con el mismo documento que la parte actora trajo a los autos con su libelo, que corre al folio 19.
Esta relación de mandato entre la Constructora Borafa, c.a. e Inversiones Vapa 04, c.a. nos llevaron a decir anteriormente que si la parte actora reconoció que Constructora BORAFA c.a. era la propietaria del inmueble, y además era la empresa por cuya cuenta ellos administraban dicho edificio, estaba claro que debían de rendirle cuenta de su administración, por los que los alquileres que perciba en ejecución de ese mandato se les debía reintegrar., de conformidad con el art. 1694 del Código Civil. Y si los alquileres se les debían reintegrar, es porque en definitiva es la acreedora de ellos y su pago entonces es válido. Además si ese alquiler ya lo recibió el mandante, el mandatario no tendría que reintegrarlo, por lo que se aprovecha de ese pago, de conformidad con el art.1282, primer aparte del Código Civil. Así se declara.
Conclusión
Visto el material probatorio allegado a los autos podemos concluir que, por cuanto la empresa Constructora Borafa, c.a—propietaria, por cuya cuenta la parte actora (Inversiones Vapa 04 c.a) administraba el inmueble arrendado y celebró el contrato de arrendamiento y su anexo (folio 19)—recibió el pago que el arrendatario le hizo, correspondiente al alquiler del mes de agosto de 2010, como lo reconoció la misma parte actora al folio 141, el mismo es válido, de conformidad con el art.1286 CC.
Y si dicho pago es válido, el mismo produjo la tácita reconducción del contrato, indeterminándolo; ya que el mes de arrendamiento de agosto de 2010, es el mes siguiente al vencimiento de la prórroga legal, que había finalizado el 31 de julio de 2010, como hemos visto antes.
Al haberse indeterminado el contrato, esta claro que la acción incoada no puede prosperar. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que presentó Inversiones Vapa, c.a. contra la empresa Bioexyplants Laboratory, c.a. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco días del mes de enero de dos mil once, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS